房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營練習題

1、模擬一一、單項選擇題(請在每小題的4個備選答案中，選出一個最佳答案，共20小題；每小題1分，共20分) 1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為（）個資質(zhì)等級A .2 B.3 C.4 D.52我國法律法規(guī)規(guī)定，商業(yè)用地出讓最高年限為（）A40年 B.50年 C.60年 D.70年3（ ）是土地開發(fā)的重要工作內(nèi)容。A三通一平 B房屋建設 C場地平整 D道路建設 4關于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積5住宅的外觀

2、形狀應從（ ）中查閱。A建筑施工圖 B.結構施工圖 C.給排水施工圖 D.電氣施工圖6計算住宅樓的鋼筋工程量主要依據(jù)的施工圖紙是（ ）A建筑施工圖B結構施工圖C水電施工圖D暖通施工圖7當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競爭者對本企業(yè)產(chǎn)品價格變化的反應時，往往采用 （ ）。 A挑戰(zhàn)定價法 B領導定價法 C目標定價法 D隨行就市定價法8下列哪個表反映房地產(chǎn)項目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額（ ）A損益表 B.資金來源與運用表C現(xiàn)金流量表 D.資產(chǎn)負債表 9下列關于資金等效值概念的表述中，正確的是（）。A時值是資金運動起點的金額B終值是資金運動結束時與現(xiàn)值不等值的金額C資金等值是指與某一時點上一定金額的實

3、際價值相等的另一時點的價值D不同時點發(fā)生的絕對值相等的資金具有相同的價值10住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工招標工作發(fā)生在（ ）A投資決策分析階段 B.前期準備工作階段C建設實施階段 D.銷售階段11住宅小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目的竣工驗收工作發(fā)生在（ ）A投資決策分析階段 B.前期準備工作階段C建設實施階段 D.銷售階段12在某居住區(qū)規(guī)劃中，建筑基底面積400 ，總建筑面積1600，容積率1.6，建筑密度為（ ）A. 30% B. 40% C. 50% D. 60%13 某開發(fā)商于2001年8月1日獲得開發(fā)項目用地土地使用權，2002年6月1日完成規(guī)劃設計。2002年10月1日取得施工許可證，2004年

4、4月1日項目建成并通知竣工驗收， 2004年10月1日銷售完畢，在計算該項目的財務收益率時，其計算期為（ ）A. 2001年8月1日至2004年10月1日B. 2002年10月1日至2004年4月1日C. 2001年8月1日至2004年4月1日D. 2002年10月1日至2004年4月1日14在眾多的不確定性因素中，找出對項目經(jīng)濟評估指標影響較大的因素，并判明其對開發(fā)項目投資效益影響的程度，是（ ）分析的目的A. 平衡 B. 敏感性 C. 風險 D. 概率15.某房地產(chǎn)開發(fā)商通過有償出讓方式獲得一塊土地的使用權，土地面積為4000，擬投資開發(fā)一房地產(chǎn)項目，該項目固定成本為6000萬元，單位面積

5、的可變成本為2000元/，預計房價為5000元/，則該房地產(chǎn)開發(fā)項目的容積率至少是（ ）A.2 B.3 C.4 D.516.產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)行優(yōu)先股股票，票面額按正常市價計算為300萬元，籌資費率為3%,股息年利率為13%，則其資金成本率：A、13.40% B、14.40% C、13.00% D、14.00%17.建設單位在建設工程開工前，需要向（ ）建設領取主管部門申請領取施工許可證。A.鄉(xiāng)級以上人民政府 B.縣級以上人民政府 C.市級以上人民政府 D.省級以上人民政府20.我國法律法規(guī)規(guī)定,承包單位對承包的設備安裝工程最低保修年限為( )A.30年 B.50年 C.2年 D.設計規(guī)定的合理年限

6、多項選擇題（每小題的5個備選答案中，有 2或2個以上最佳答案，至少有一個錯項。錯選不得分；少選，所選的每個選項得0.5分。共20小題；每小題2分，共40分) 1相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（） A置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎設施建設的投資C置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2、國有土地使用權出讓方式包括（ ）A、協(xié)議出讓 B、招標出讓 C、拍賣出讓 D、掛牌出讓 E、投標出讓3、下列（ ）屬于房地產(chǎn)開發(fā)前期工程

7、費A、土地出讓金 B、工程勘察費 C、建筑安裝費 D、規(guī)劃設計費 E、三通一平費4、下列（ ）屬于房地產(chǎn)清償能力的評價指標A、利潤率 B、借款償還期 C、利息備付率 D、償債備付率 E、內(nèi)部收益率5、關于房地產(chǎn)市場細分理解正確的是（ ）A、根據(jù)消費者需求的差異對房地產(chǎn)市場進行劃分B、對房地產(chǎn)市場細分可以發(fā)現(xiàn)和了解市場機會C、根據(jù)房地產(chǎn)公司的差異對房地產(chǎn)市場進行劃分D、房地產(chǎn)市場細分的目的是為了滿足所有消費者的需求E、可以根據(jù)消費者職業(yè)收入用途三項指標對房地產(chǎn)市場進行劃分6、全部投資現(xiàn)金流量表具有的特征包括（ ）A、可以為多個投資方案進行比較建立共同基礎B、不考慮支付貸款利息的流出C、不考慮支付

8、貸款本金的流出D、可以考慮資本金的盈利能力E、可以計算全部投資內(nèi)部收益率7、根據(jù)勘查數(shù)據(jù)用途不同，可將勘查過程分為（ ）A、現(xiàn)場勘查 B、初步勘查 C、詳細勘查D、施工勘查 E、設計勘查8、一般多層住宅單體設計階段劃分為（ ）A、初步設計階段 B、施工圖設計階段 C、技術設計階段D、勘查設計階段 E、規(guī)劃設計階段9、城市建設規(guī)劃管理部門對居住用地提出的規(guī)劃控制指標包括（ ）A、容積率 B、建筑密度C、建筑高度 D、綠地率E、建筑層高10、住宅小區(qū)基礎設施工程項目包括（ ）A、供電工程 B、供水工程 C、供氣工程 D、道路工程 E、停車場工程11、不確定性分析主要包括（ ）A、敏感性分析 B、抗

9、風險能力分析C、臨界點分析 D、概率分析E、盈利能力分析12下列房地產(chǎn)投資評價指標中，屬于清償能力指標的有（）。 A現(xiàn)金回報率B投資回收期C借款償還期D資產(chǎn)負債率E資本金利率13、房地產(chǎn)開發(fā)項目財務評價的基本報表不包括（ ）A、總投資估算表 B、利潤分配表 C、資金來源與運用表 D、損益表 E、資產(chǎn)負債表14、風險分析是房地產(chǎn)項目可行性研究報告的重要內(nèi)容。風險分析一般包括（ ）A、盈虧平衡分析 B、現(xiàn)金流量分析 C、資金來源與運用表 D、貸款償還分析 E、敏感性分析15、房地產(chǎn)周期可以劃分為（ ）A、復蘇階段 B、繁榮階段 C、高漲階段 D、衰退階段 E、蕭條階段16、房地產(chǎn)市場細分方法包括（

10、）A、單維因素法 B、多維因素法C、三維因素法D、變量組合法E、排列法17、勘查工作的內(nèi)容一般包括（ ）A、地形測量 B、工程勘察 C、地下水勘探 D、氣象調(diào)查 E、設計勘察18、復雜項目的設計階段包括（ ）A、初步設計階段 B、技術設計階段 C、施工圖設計階段 D、規(guī)劃設計階段 E、勘察設計階段19、建設用地規(guī)劃許可證主要規(guī)定了（ ）A、用地性質(zhì)B、位置C、界限D(zhuǎn)、綠化率E 容積率三、簡答題（本題1小題,每題20分,共20分） 美國土地征收程序？ 房地產(chǎn)公司申領施工許可證必須具備的條件?美國土地征收程序：1、預先通知（1分）；2、政府方對征收財產(chǎn)進行評估（1分）；3、向被征收方送交評估報告并

11、提出補償金價的初次要約（被征收方可以提出反要約）（1分）；4、召開公開的聽證會以說明征收的必要性和合理性（如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為）（2分）；5、如果政府和被征收方在補償數(shù)額上無法達成協(xié)議，通常由政府方將案件移交法院處理（1分）；6、法庭要求雙方分別聘請的獨立資產(chǎn)評估師提出評估報告并在法庭當庭交換（1分）；7、雙方最后一次進行補償價金的平等協(xié)商（1分）；8、如果雙方不能達成一致，將由普通公民組成的民事陪審團來確定“合理的補償”價金數(shù)額（1分）9、判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補償金并取得被征收的財產(chǎn)。（1分）模擬二1. 按房地產(chǎn)用途分類，高檔

12、住宅房地產(chǎn)屬于（ ）A居住房地產(chǎn) B商業(yè)房地產(chǎn) C金融房地產(chǎn) D娛樂房地產(chǎn)2.大于或等于（ ）的住宅被稱為超高層住宅 A 24米 B10層 C 30層 D100米3.城市中有待拆遷安置的舊房屋上的土地屬于( ) A生地 B熟地 C毛地 D農(nóng)地4.房地產(chǎn)業(yè)屬于（ ）A建筑業(yè) B第二產(chǎn)業(yè) C第三產(chǎn)業(yè) D第四產(chǎn)業(yè) 5.我國居住用地土地使用權最高年限為（ ） A70年 B50年 C40年 D30年6.以商業(yè)為目的的房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得通常采用（ ）方式 A出讓 B出售 C轉(zhuǎn)讓 D劃撥7.（ ）是土地開發(fā)的重要工作內(nèi)容。 A三通一平 B房屋建設 C場地平整 D道路建設 8.為建筑總平面布置提供工程地質(zhì)資

13、料的勘察屬于（ ）現(xiàn)場勘查 初步勘查詳細勘察 施工勘察9.證明建設單位的建設用地的位置、面積、界限的法律證明文件是（ ） A 選址意見書 B 建設用地規(guī)劃許可證 C 建設工程規(guī)劃許可證 D施工許可證10. 證明建設單位的建設工程方案、設計等符合城市規(guī)劃要求的法律證明文件是（ ） A 選址意見書 B 建設用地規(guī)劃許可證 C 建設工程規(guī)劃許可證 D施工許可證11.根據(jù)城鄉(xiāng)規(guī)劃法，以出讓方式獲得土地使用權的房地產(chǎn)公司在與土地管理部門簽訂國有土地使用權出讓合同后，就可向規(guī)劃管理部門領?。?） A 選址意見書 B 建設用地規(guī)劃許可證 C 建設工程規(guī)劃許可證 D施工許可證12在房地產(chǎn)項目施工開工前，（ ）

14、應向當?shù)亟ㄔO主管部門領取施工許可證A 監(jiān)理公司 B承包商 C房地產(chǎn)公司 D設計院13.根據(jù)建筑工程質(zhì)量管理條例規(guī)定，（ ）應當將施工圖設計文件報縣級以上人民政府建設行政主管部門或者其它部門審查。 A 設計院 B承包商 C監(jiān)理公司 D建設單位14.根據(jù)消防法規(guī)定，（ ）應當將消防設計圖紙及有關資料報送公安消防機構審核。 A 設計院 B消防站 C承包商 D建設單位15.在辦理施工許可證之前必須辦理的手續(xù)是（ ） A工程備案 B工程竣工預驗收 C工程竣工驗收 D工程質(zhì)量監(jiān)督16.根據(jù)建設工程質(zhì)量管理條例規(guī)定，供熱設施的最低保修期限為（ ） A1年 B2年 C一個采暖期 D二個采暖期17.建筑物2米以

15、外和項目用地規(guī)定紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程建設費用屬于（ ） A前期工程費 B三通一平費 C七通一平費 D基礎設施建設費18.關于房地產(chǎn)市場細分，（ ）結論是錯誤的。 A 細分的目的是為了滿足所有消費者的需求 B可以發(fā)現(xiàn)市場機會 C更好的進行產(chǎn)品定位 D使營銷工作更具有針對性 多選1.住宅小區(qū)開發(fā)的工程項目包括（ ）A 住宅工程 B基礎設施工程 C 公共配套設施工程 D 道路工程 E 綠化工程2.房地產(chǎn)開發(fā)按照開發(fā)對象可以劃分為（ ） A 土地開發(fā) B 房屋開發(fā) C 綜合開發(fā) D 成片開發(fā) E 單項開發(fā)3.房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及到的政府管理部門包括（ ）A 國土局 B 規(guī)劃局 C 房地產(chǎn) D 建

16、設局 E 規(guī)劃院4房地產(chǎn)項目開發(fā)階段包括（ ） A 投資決策分析階段 B前期準備工作階段C建設實施階段 D 銷售階段E研究階段5.住宅小區(qū)基礎工程項目包括（ ） A供電工程 B供水工程 C 供氣工程 D 圍墻工程 E 排污工程6.國有土地使用權出讓方式包括( ) A 協(xié)議出讓 B招標出讓 C 拍賣出讓 D 投標出讓 E 掛牌出讓7.房地產(chǎn)開發(fā)用地取得方式主要有（ ）A出讓 B轉(zhuǎn)讓 C劃撥 D 招標 E投標8.房地產(chǎn)開發(fā)費用中建筑安裝工程費估算方法包括（ ） A 單元估算法 B 單位指標估算法 C 工程量近似匡算法 D 概算指標法 E預算指標法 9.技術復雜的建設項目設計階段包括（ ） A 總體

17、設計 B 單體設計 C 初步設計 D 技術設計 E 施工圖設計10 建設單位收到施工單位遞交的工程竣工驗收報告后，應當組織( )等單位進行竣工驗收。 A 建設單位 B 施工單位 C監(jiān)理單位 D 設計單位 E監(jiān)督單位11 房地產(chǎn)市場細分方法包括（ ） A 單維因素法 B 三維因素法 C 多維因素法 D 四維因素法 E 變量組合法12 房地產(chǎn)開發(fā)費用中前期工程費包括（ ） A 勘察費 B 規(guī)劃費 C 設計費 D 三通一平費 E 土地出讓金13 房地產(chǎn)項目財務評價包括（ ）分析 A 財務盈利能力 B 清償能力 C內(nèi)部收益率 D財務內(nèi)部收益率 E資金平衡情況14 全部投資現(xiàn)金流量表特征包括（ ） A

18、該表不分投資資金來源 B 該表以全部投資作為計算基礎 C 可以計算全部投資財務內(nèi)部收益率 D 可以為各個投資方案進行比較建立共同基礎 E 可以建設投資各方盈利能力15資本金流量表特征包括（ ） A 該表從投資者全體的角度出發(fā) B該表以投資者出資額作為計算基礎 C 該表把借款 本金和利息支付視作現(xiàn)金流出 D 該表可以考察項目資本金的盈利能力 E 可以計算全部投資回收期16 投資各方資金流量表特征包括（ ） A 該表以投資者各方的出資額作為計算基礎 B該表從投資者全體的角度出發(fā) C 該表把借款 本金視作現(xiàn)金流出 D 該表可以反映投資者各方資本的盈利能力 E 可以計算投資各方財務內(nèi)部收益率17 下列

19、（ ）屬于房地產(chǎn)基礎設施費 A 設計費 B 土地費 C 路燈工程 D 小區(qū)道路建設費 E 人防地下室費18 房地產(chǎn)開發(fā)建設投資包括（ ） A 土地費用 B 前期工程費 C 管理費用 D 財務費用 E 廣告費用五、案例分析題（120分）某施工單位（乙方）與某建設單位（甲方）簽訂了建造無線電發(fā)射試驗基地施工合同。合同工期為38天。由于該項目急于投入使用，在合同中規(guī)定，工期每提前（或拖后）1天獎勵（或罰款）5000元。乙方按時提交了施工方案和施工網(wǎng)絡進度計劃，并得到甲方代表的批準。見圖1。 圖1 某發(fā)射塔試驗基地工程進度計劃實施過程中發(fā)生了如下幾項事件：事件1：在房屋基坑開挖后，發(fā)現(xiàn)局部有軟弱下臥層

20、，按甲方代表指示乙方配合地質(zhì)復查，配合用工為10個工日。地質(zhì)復查后，根據(jù)經(jīng)甲方代表批準的地基處理方案，增加直接費4萬元，因地基復查和處理使房屋基礎作業(yè)時間延長3天，人工窩工15個工日。事件2：在發(fā)射塔基礎施工時，因發(fā)射塔原設計尺寸不當，甲方代表要求拆除已施工的基礎，重新定位施工。由此造成增加用工30工日，材料費1.2萬元，機械臺班費3000元，發(fā)射塔基礎作業(yè)時間拖延2天。事件3：在房屋主體施工中，因施工機械故障，造成工人窩工8個工日，該項工作作業(yè)時間延長2天。事件4：在房屋裝修施工基本結束時，甲方代表對某項電線暗管的鋪設位置是否準確有疑問，要求乙方進行剝露檢查。檢查結果為：某部位的偏差超出了規(guī)

21、范允許范圍，乙方根據(jù)甲方代表的要求擴大剝離檢查范圍并進行返工處理，合格后甲方代表予以簽字驗收。該項剝露返工及覆蓋作業(yè)用工20個工日，材料費為1000元。因該項電氣暗管的重新檢驗和返工處理使安裝設備的開始作業(yè)時間推遲了1天。事件5：在鋪設電纜時，因乙方購買的電纜線材質(zhì)量差，甲方代表令乙方重新購買合格線材。由此造成該項工作多用人工8個工日，作業(yè)時間延長4天，材料損失費8000元。事件6：鑒于該工程工期較緊，經(jīng)甲方代表同意，乙方在安裝設備作業(yè)過程中采取了加快施工的技術組織措施，使該項工作作業(yè)時間縮短2天，該項技術組織措施費為6000元。其余各項工作實際作業(yè)時間和費用均與原計劃相符。問題 1在上述事件中乙方可以就那些事件向甲方提出工期補償和費用補償要求？為什么？ 2該工程的實際施工天數(shù)為多少天？可得到的工期補償為多少天？工期獎罰款為多少？ 3假設工程所在地人工費標準為30元/工日，應由甲方給與補償?shù)母C工人工費補償標準為18元/工日，該工程綜合取費率為30%。則在該工程結算時，乙方應該得到的索賠款為多少？五、案例分析題（120分）問題 1在上述事件中乙方可以就那些事件向甲方提出工期補償和費用補償要求？為什么？ 2該工程的實際施工天數(shù)為多少天？可得到的工期補償為多少天？工期獎罰款為多少？ 3假設工程所在地人工費標準為30元/工日，應由甲方給與補償?shù)母C工人