房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃書;

1、目錄1房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析31.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析31.1.1政治環(huán)境31.1.2經(jīng)濟環(huán)境41.1.3社會環(huán)境41.1.4科技環(huán)境51.2武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調(diào)查分析61.2.1武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀61.2.2市場現(xiàn)狀剖析201.2.3未來市場走勢預(yù)測221.3區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析231.3.1市場需求241.3.2供應(yīng)現(xiàn)狀251.3.3交通條件251.3.4市政配套251.4競爭項目調(diào)查與分析261.5客戶群調(diào)查與分析271.5.2目標(biāo)客戶分析282.1影響本項目市場定位的因素分析302.1.1商圈及交易圈的因素302.1.2經(jīng)濟和人口因素分析302.1.3住宅市場供給

2、情況322.1.4住宅供給與需求的比較332.2項目定位332.2.1項目定位332.2.2功能定位342.2.4產(chǎn)品定位352.2.5價格定位352.2.6開發(fā)時機及進度（時間有待調(diào)整）353 項目規(guī)劃、建筑方案策劃363.1 項目規(guī)模及總體方案363.1.1項目規(guī)模363.2項目規(guī)劃布局及空間環(huán)境363.3 建筑方案設(shè)計393.3.1 設(shè)計要求393.3.2戶型設(shè)計403.3.3 建筑立面424 項目營銷策略434.1品牌策略434.1.1品牌名稱434.1.2品牌定位434.1.3品牌傳播434.2租售方案和價格策略454.2.1 租售方案454.2.2價格策略464.3 渠道策略494

3、.3.1目標(biāo)客層及地區(qū)的策劃494.3.2產(chǎn)品機會點的策劃494.3.3廣告策劃494.4促銷推廣策略514.4.1銷售策略策劃514.4.2各階段客層分析524.4.3推廣活動525 項目經(jīng)濟可行性分析545.1項目背景及概況545.2、開發(fā)地點現(xiàn)狀及有關(guān)條件分析545.2.1地點與地理位置545.2.2周邊建筑物及環(huán)境條件555.2.3城市規(guī)劃及區(qū)域性規(guī)劃要求555.2.4征地與拆遷條件、 施工條件555.3投資估算與資金籌措565.3.1投資規(guī)劃565.3.2資金籌措方式595.4、項目經(jīng)濟效益分析605.4.1、主要分析評價指標(biāo)605.4.2、項目的成本及費用構(gòu)成分析615.4.3、項

4、目的租售收入、利潤分析615.5、項目不確定分析635.5.1、項目盈虧平衡分析635.5.2、敏感性分析646 項目策劃結(jié)論666.1項目概述666.2項目定位666.3開發(fā)進度666.4預(yù)期效益指標(biāo)676.5風(fēng)險分析及風(fēng)險控制676.5.1風(fēng)險分析676.5.2風(fēng)險的規(guī)避和控制68參考文獻：691 房地產(chǎn)市場調(diào)查與分析1.1我國房地產(chǎn)開發(fā)市場宏觀環(huán)境調(diào)查分析1.1.1政治環(huán)境2010年1月1號財政部出臺“5年內(nèi)住房轉(zhuǎn)讓全額征收營業(yè)稅”的規(guī)定，國際金融危機時期的二手房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅優(yōu)惠政策就此終止，這無疑是在打擊投機購房，給炒房者帶來不利影響。從這新年第一拳開始，國家不斷在政策上對房地產(chǎn)市場進行

5、調(diào)控，4月17日，國務(wù)院又發(fā)出關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，提出了調(diào)控樓市的10項具體措施，被稱為“新國十條”。其將遏制房價與維護社會穩(wěn)定等量齊觀，要點包括要求房價過高、上漲過快、供應(yīng)緊張的地區(qū)暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款;對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款等。 而在5月，國務(wù)院又出臺“新國十條”，其中以“限購令”最為奏效，也是今年樓市調(diào)控的一大亮點截止到11月中旬，全國已有16個城市頒布“限購令”。 9月初，國家統(tǒng)計局首次明確表示進行空置房調(diào)查。隨后，北京、天津、上海、廣州、深圳5個試點城市啟動空置房調(diào)查。在5城市空置房調(diào)查啟動后不

6、久，有相關(guān)人士透露，由于空置房沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，難以得出空置率。近日，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人稱將對人口普查中獲得的住房信息進行采集和分析。 從這一系列政策我們可以看出國家政府對房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的決心，雖然政策的影響力度現(xiàn)在還不能予以置評，但是房地長市場在未來幾年甚至幾十年仍然會是政府實行宏觀調(diào)控的重要方面。1.1.2經(jīng)濟環(huán)境世界經(jīng)濟復(fù)蘇的態(tài)勢已經(jīng)確立，目前處于新一輪經(jīng)濟周期的左側(cè)區(qū)域，這一點與前幾年顯著不同。而且利率處于較低水平，之前1年期定期存款利率為2.25%，5年期定期存款利率為3.60%，如此低的利率水平為高房價提供了支撐。中國人民銀行決定從2010年12月20日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民

7、幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點。這已經(jīng)是國家銀行第六次連續(xù)上調(diào)人民幣存款儲備金率。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率預(yù)計凍結(jié)資金3000億，頻繁準(zhǔn)備金率上調(diào)已經(jīng)成為當(dāng)局收緊貨幣政策的主力戰(zhàn)術(shù)，意在加強對流通性的有效調(diào)控，管理通貨預(yù)期的同時加強對銀行貸款投放的監(jiān)管。不僅如此，銀監(jiān)會近日出臺相關(guān)政策，要求信托公司逐筆排查房地產(chǎn)信托風(fēng)險，眾房企在融資和銷售等方面將面臨較大的現(xiàn)金壓力。房地產(chǎn)對經(jīng)濟的影響能力也是不容小覷。房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟中是一種財富的貯存方式，比如人們不會手持現(xiàn)金而回購買房地產(chǎn)作為財富儲存，所以從這一點展開對于宏觀經(jīng)濟影響重大。房地產(chǎn)市場和股票市場都是財富的衡量市場，因此經(jīng)濟波動往往是從這兩個市場中發(fā)

8、生并擴展到整個經(jīng)濟的。比如日本九十年代的經(jīng)濟蕭條和美國今年的次貸危機，背后的原因是因為人們把房地產(chǎn)作為財富的衡量標(biāo)準(zhǔn)，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，人們就會普遍感到很有錢，刺激需求，并帶動生產(chǎn)，生產(chǎn)出現(xiàn)實際的過剩，而當(dāng)房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)波動就會使人們普遍感到自己的財富減少，為防止風(fēng)險人們會增加儲蓄，需求就會在短時間內(nèi)縮減，而生產(chǎn)在短時間內(nèi)無法縮減太多以適應(yīng)經(jīng)濟實際情況，所以會造成經(jīng)濟蕭條。因而我們不僅要關(guān)心房地產(chǎn)行業(yè)帶來的豐碩果實，更應(yīng)該關(guān)心其帶來的相應(yīng)后果。我們可以肯定的是，作為一個國家gdp的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展勢頭必將隨著我國經(jīng)濟的騰飛而變得更加強勁。1.1.3社會環(huán)境從近幾年房地產(chǎn)市場的火爆程度

9、中我們不難看出社會對這樣一個產(chǎn)業(yè)傾注了多少熱情和關(guān)注。中國經(jīng)濟經(jīng)過近三十年的高速發(fā)展，人們的生活水平在逐步的提高，衣食住行是社會發(fā)展的必然規(guī)律，當(dāng)前衣食已基本得到解決，所以更多的焦點集中在了住的問題，不管是住房的剛性需求還是出于投資的考慮，房地產(chǎn)始終是一個不會過時的話題。值得深思的是，住房的需求增加了，但是矛盾卻越來越突出，民眾的呼聲越來越高，隨著社會經(jīng)濟高速發(fā)展，國家財富積累日益強大，同時房價越來越高，個別城市漲幅有點發(fā)瘋，但中低層老百姓的收入增長幅度較小，社會生活成本越來越高，生活質(zhì)量隨著社會的發(fā)展越來越艱難，高房價讓他們對住的欲望在失望中變得越來越絕望，最后導(dǎo)致對社會的不滿。隨著社會的進

10、步，人們的公民意識在不斷強化，對社會和公民的認(rèn)識在不斷的提高，對執(zhí)政者的態(tài)度和要求也在不斷的提高，這就是社會的發(fā)展趨勢，也是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀，如何尋求一個好的解決途徑，使這個行業(yè)發(fā)展的更加穩(wěn)健健康，人民的居住得到很大的改善，不再體現(xiàn)為突出的社會矛盾，這需要執(zhí)政者拿出勇氣和智慧，也需要全民的智慧。1.1.4科技環(huán)境相對于其他行業(yè)來說，房地產(chǎn)的生產(chǎn)技術(shù)科技并不是要求很高。但是對于投資，營銷方面，房地產(chǎn)的科技創(chuàng)新具有了很大的改變。相對于之前的房地產(chǎn)投資，現(xiàn)在房地產(chǎn)投資面臨著更多的問題。其中最為關(guān)鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產(chǎn)行業(yè)的融資變得更加的困難。但是，問題必然有解決的方法，房地產(chǎn)行業(yè)

11、也有著自己的創(chuàng)新融資方法。去年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的統(tǒng)計結(jié)果顯示，企業(yè)自籌資金不足28，銀行融資占21.7，建筑公司的工程墊款和購房者的預(yù)付款占38（后者的80也源于銀行貸款），在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發(fā)商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信托業(yè)的發(fā)展。其次是購房者的預(yù)付款，最后是公司上市。房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過去年以及今年的政府宏觀調(diào)節(jié)，銀行的貸款要求嚴(yán)格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)也依據(jù)自己的銷售特色，合理的選擇了適合于自己的銷售方法。1.2武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢調(diào)查分析1.2.1武漢市房地產(chǎn)現(xiàn)狀1.2.

12、1.1總體概況(一)、竣工面積2010年16月全市主城區(qū)商品房竣工面積達257.88萬平方米，月均竣工42.98萬平方米，同比去年同期減少35.09%，考慮到樓盤預(yù)售到竣工的時間較長，該竣工量可以從側(cè)面反映今年上半年商品住宅供應(yīng)量相對較少。（二）、新增供給情況2010年上半年，武漢市主城區(qū)在售項目為342個，商品房新增面積512.8萬平方米，平均每月新增85.5萬平方米，與去年同期相比，減少9.2萬平方米，減幅1.76%；商品住宅新增面積400.91萬平方米，平均每月新增66.82萬平方米，與去年同期相比，減少61.56萬平方米，減幅為13.31%。前五個月，商品房、商品住宅新增供應(yīng)明顯小于去

13、年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供應(yīng)量大增，明顯高于去年。（三）、商品房成交情況16月商品房銷售面積359.06萬平方米，月均銷售面積59.84萬方，較2009年同期減少8.84%；其中住宅銷售面積316.36萬平方米，與去年同期相比減少16.37%。住宅銷售面積減少幅度更大，反映出商業(yè)地產(chǎn)方面銷售面積比例增加。（四）、供求比情況過去13個月里，從09年6月到10年2月，市場上商品住宅供給小于需求，存量消耗明顯；3月后市場供大于求，在受新政影響，5月市場出現(xiàn)短暫的供小于求后，進入6月，市場商品住宅供給大幅增加，而住宅成交量5月和6月出現(xiàn)連續(xù)下滑。1.2.1.2武漢商品住宅市場（一）201

14、0年上半年主城區(qū)商品住宅價格走勢2010年上半年全市商品住宅價格6516.01元/平方米，與2009年上半年同期相比上漲1065.38元/平方米，漲幅19.55%。與2009年下半年相比，上漲562.61元/平方米，漲幅9.45%。過去的13個月里，武漢主城區(qū)商品住宅價格持續(xù)上漲，至2010年6月，武漢主城區(qū)商品住宅均價已經(jīng)上漲到6656.02元/平方米。尤其2010年3、4月份，上漲勢頭非常明顯，不過在4月中旬的國家房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，隨后的5、6月份，武漢主城區(qū)商品住宅成交均價漲幅明顯減小。（二）、商品住宅區(qū)域價格情況2010年上半年，全市各區(qū)域價格同比去年均由較大幅度的上漲。與09年同

15、期相比，漢陽、武昌、漢口三大中心區(qū)和青山區(qū)住宅成交均價漲幅超過30%。其中，漢陽中心區(qū)漲幅最大，達43.6%，而其他各片區(qū)漲幅也均15%，幾乎都在20%以上，關(guān)山片住宅成交均價漲幅相對較小，為16.37%。漢陽中心區(qū)商品住宅同比漲43.6%（見下圖）從成交均價上來看，價格最高為漢口中心區(qū)，平均成交價格為9416.34元/平方米；其次是武昌中心區(qū)，成交均價為8735.18元/平方米；漢陽中心區(qū)成交均價也幾乎到8500元/平方米。成交均價最低的區(qū)域為東西湖片區(qū)，平均價格為4678.66元/平方米；其次是沌口片，為5005.06元/平方米。主城區(qū)各區(qū)域成交均價相差較大，中心城區(qū)的均價依舊遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他

16、各區(qū)。2010年上半年區(qū)域成交價格比較圖：2010年16月武漢商品住宅區(qū)域價格情況：2009年6月至2010年6月各區(qū)商品住宅成交均價走勢（三）不同價格段商品住宅價格情況從不同價格段銷量占比變化情況看，今年16月，價格在6000元/平方米以上的商品住宅成交比例明顯增大，與之對應(yīng)的是，4000元/平方米以下價格段的商品住宅成家比例擇明顯縮小，甚至40005000元/平方米、50006000元/平方米價格段，商品住宅成交比例也在縮小。今年6月，6000元/平方米以上的商品住宅成交比例達64.05%，6000元/平方米以上的商品住宅已成為市場主角。（四）不同面積商品住宅價格情況從不同面積成交變化圖可

17、以看出，90120平方米和120140平方米戶型占比相對較大，依舊占據(jù)市場主流；但今年4月新政后，90平方米以下戶型所占比例較前期有所增加，而大戶型成交比例則有所減少。今年6月，90平方米以下戶型占26.22%，而120140平方米戶型與140平方米以上戶型的所占比例分別為21.56%和11.77%。（五）不同建筑類型商品住宅成交情況2010上半年，高層和小高層商品住宅成為市場的絕對主力，所占成交比例分別為73.17%和19.86%，而多層商品住宅和別墅所占比例分別僅為4.31%和2.67%。上半年武漢商品住宅成交29901套，同比跌19%1.2.1.3 2010年上半年武漢商品住宅銷售情況2

18、010年上半年商品住宅共成交29901套，與去年同期相比堅守7039套，同比下滑19.05%。成交面積為316.36萬平方米，與去年同期相比減少61.92萬平方米，同比減少16.37%。平均每月成交4983套，月均成交面積52.73萬平方米。今年16月，在經(jīng)歷短暫的傳統(tǒng)淡季，過年當(dāng)月（2月）后，年后，市場繼續(xù)2009年市場的火爆場面，3/4月份成交量明顯大增，武漢房價也較快上漲。14月武漢主城區(qū)成交量21411套，與市場較熱的2009年同期相比還增加3.44%。4月中旬，鑒于全國大中城市房價的快速上漲，中央出臺樓市調(diào)控政策，打擊投資投機、遏制房價快速上漲，樓市成交量很快進入下行軌道。（一） 分

19、戶型銷售情況2010年上半年武漢市商品住宅成交面積以90120平方米戶型為主，占到42.99%，其次是120140平方米戶型，占27.68%。今年4月新政后，90平方米以下戶型所占比例較前期有所增加，而大戶型成交比例則有所減少。（二） 分價格銷售情況從價格來看，2010上半年商品住宅成交量主要集中在60008000元/平方米，占36.03，與去年上半年50006000元/平方米占全市總成交量37.13%的情況相比，主城區(qū)商品住宅成交均價明顯提高；而且8000元/平方米以上商品住宅成交比例也達到了20.61%，較去年同期的5.33%也大幅提高。6000元/平方米以上商品住宅成交所占比例逐步增大，

20、而6000元/平方米以下商品住宅成交所占比例則逐步縮小。（三） 分片區(qū)銷售情況1.2.2市場現(xiàn)狀剖析2010年武漢主城區(qū)商品房和商品住宅新增供應(yīng)面積分別為1009.0萬方和801.28萬方，分別較去年大幅增加43.42%和32.32%。與去年新增面積變化相比，今年主城區(qū)新增方面有兩大特點：1、今年新增主要集中于下半年，而去年下半年新增方面表現(xiàn)平平;2、商品住宅新增面積較去年增加的同時，非商品住宅的新增更是一大亮點，其中，2010年主城區(qū)非商品住宅新增較2009年大幅增加109.12%(遠(yuǎn)城區(qū)同樣如此，非商品住宅的新增大幅增加)。2010年武漢主城區(qū)樓市量跌價升。年初，繼09年樓市火爆局面，武漢

21、樓市量價齊升;受4月中旬樓市調(diào)控影響，5月-8月，武漢主城區(qū)樓市量跌價滯(受樓市調(diào)控影響，這幾個月的成交量下跌也是致使全年成交量較去年有所減少的關(guān)鍵所在。)而隨著“金九銀十”的來臨和通貨膨脹的助推，從9月開始，主城區(qū)樓市重新量價齊升。主城區(qū)各區(qū)域成交均價與去年均價對比： 漢陽中心區(qū)、武昌中心區(qū)、古田片和青山區(qū)漲幅最大，基本上在30%以上。主城區(qū)各區(qū)域成交套數(shù)與去年成交套數(shù)對比：與去年相比，二七后湖片區(qū)和東西湖片的成交量有所增加，而其他片區(qū)成交量都有所減少，其中青山區(qū)減幅最大，達50.84%，武昌中心區(qū)減少絕對值最多，相比減少了3500多套。1.2.3未來市場走勢預(yù)測從上述資料我們可以看出，20

22、10年的樓市繼承了09年的火爆，雖然價格有所攀升，但投資者購房者仍然抱著極大的熱情。而在2010年1月第1周(12月30號-1月5號)，據(jù)億房研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全市新房共成交2803套，其中商品房成交2755套(商品住宅成交2332套、商鋪和寫字樓等非住宅成交423套)，經(jīng)濟適用房成交48套。在全市商品住宅成交的2332套中，主城區(qū)成交1902套，遠(yuǎn)城區(qū)(黃陂、江夏)成交430套。從下圖可以看出，成交價格一直處于上升狀態(tài)，我們預(yù)計，在2011年，成交價格仍然有上升空間，而成交數(shù)量也會大有增加。1.3區(qū)域環(huán)境調(diào)查與分析本項目位于武漢市洪山區(qū)珞獅南路38號，用地四至關(guān)系為：東臨50米寬珞獅南

23、路，南臨武漢德安科技有限公司用地，西臨洪山鄉(xiāng)洪山村集體地，北臨廣廈省六建公司住宅用地和公共通道，總地塊規(guī)劃凈用地面積為8355.12平方米（以實測為準(zhǔn)）。1.3.1市場需求武漢市有著900多萬常住人口，因而住房的需求量是非常龐大的。而城市人口的流動性，使得住房不僅扮演著房子的角色，它也成為了眾多投資者進行投資的渠道。我認(rèn)為，在未來相當(dāng)長的時間內(nèi)，武漢的房屋需求將保持滾動式上揚的態(tài)勢，隨著市場觀望時間的持續(xù)，購房氣氛將會愈加濃厚，最終講拉升房價的增長幅度。而目前新盤林立的南湖新城，已是眾所周知的房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域之一，而從市場數(shù)據(jù)，以及搜房網(wǎng)歷屆的南湖區(qū)域的看房團聲勢來看，南湖片區(qū)也可以說是武漢

24、市人氣最旺的焦點板塊之一。據(jù)不完全統(tǒng)計，南湖片區(qū)有40萬的居民入住需求，因而也造就了南湖片區(qū)的火熱市場。1.3.2供應(yīng)現(xiàn)狀目前南湖住宅圈的建設(shè)仍顯單薄，供應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足居住區(qū)內(nèi)居民的生活需求。在南湖區(qū)域，目前已建成并能提供有效房源的僅有3家房地產(chǎn)開發(fā)公司的項目，而且我認(rèn)為大部分樓盤的戶型設(shè)計不合理，不能滿足需要，個樓盤之間主力樓盤戶型相似，面積集中，基本介于100130平方米之間，而根據(jù)我的調(diào)查，處于教育圈大學(xué)城中的南湖板塊，更多的需求是在小戶型這一方面。而且由于樓盤之間雷同的目標(biāo)群體，造成同一市場競爭異常激烈，即便是供應(yīng)部分小戶型房源，也都是房間朝向不好或者是環(huán)境最差的部位，而對于這個具有龐

25、大整容的市場的消費者恐怕只有無奈的接受或者苦苦等待的份了。處于這方面的考慮，我認(rèn)為，本項目的核心就在于及時滿足購房者的實際需求，將目光更多的投入在小戶型方面，而對于市場的接受能力以及認(rèn)知程度，我相信，后期銷售環(huán)節(jié)將會證明這一點。1.3.3交通條件根據(jù)市場發(fā)展需求，道路交通因素影響著居住區(qū)內(nèi)部交通設(shè)施配置、交用以及交通的組織活動，如果道路因素起了反面作用，那么會給居民出行造成困難，從而制約了其商業(yè)的發(fā)展。南湖區(qū)域，交通便利，地處珞獅路跟雄楚大道的交界處，有各路公交車可以直達，滿足普通上班族、學(xué)生的出行要求。朝北有正處于試投入使用的高架橋，步行100米即可到達中心轉(zhuǎn)盤，項目也計劃建立地下車庫，滿足

26、購房者停泊車輛的需求。1.3.4市政配套經(jīng)過武漢房地產(chǎn)10多年的發(fā)展，如今南湖區(qū)域內(nèi)生活配套設(shè)施日趨完善，已經(jīng)成一個相當(dāng)成熟的大型社區(qū)。交通便利，商業(yè)發(fā)達，往北有群光廣場，新世界百貨，往東有光谷購物中心，往西有崇文廣場，滿足購房者的商業(yè)購物需要；往西100米還有長江圖書出版城，足以滿足居民日常生活的精神需要；本項目擬建大型居民健身中心（或招商），配套有幼兒園，大型會所等一系列滿足業(yè)主需求的設(shè)施分布。1.4競爭項目調(diào)查與分析獅城名居麗島花園南湖雅園城區(qū)洪山洪山洪山地址洪山區(qū)珞獅路447號洪山區(qū)珞獅路497號洪山區(qū)珞獅南特20號板塊南湖板塊南湖板塊南湖板塊開發(fā)商武漢洪發(fā)物業(yè)發(fā)展有限公司聯(lián)合置業(yè)（武

27、漢）有限公司武漢城市建設(shè)發(fā)展阜華公司建筑類型主要戶型為100平方米左右別墅、多層普通住宅、小高層建筑面積104169平方米147000平方米占地面積51359平方米140000平方米方位武昌武昌裝修情況毛坯毛坯容積率2031.05綠化率30%45%40%總戶數(shù)9369001200物業(yè)公司武漢洪偉物業(yè)管理公司武漢麗島物業(yè)管理有限公司車位數(shù)地上700地上450個地下540個交通狀況571、586、591、556、503等多條公交線路直達 珞獅路,南湖,南湖,珞獅路,雄楚大道571,729,576,74,55路等多條公交線路直達建筑設(shè)計武漢大學(xué)研究設(shè)計總院加拿大b+h國際建筑師事務(wù)所建筑施工中建三局

28、景觀設(shè)計香港伯景師設(shè)計公司通過比較，我們認(rèn)為，本項目要向在南湖片區(qū)打開市場，與其他樓盤形成鮮明風(fēng)格差異，應(yīng)該注意如下幾點：以精裝修作為賣點用花園式的居住小區(qū)環(huán)境作為賣點以超大型停車場作為賣點1.5客戶群調(diào)查與分析1.5.1客戶調(diào)查 通過對武漢市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的深入研究，結(jié)合對本項目本身特質(zhì)的剖析，初步形成對本項目目標(biāo)客戶群的基本認(rèn)識，以此為基礎(chǔ)展開調(diào)研，逐步將目標(biāo)客戶群體的特征及消費心理清晰化、數(shù)據(jù)化，以求以客觀、量化的結(jié)論為本項目成功推廣提供強有力的支持。 以市場調(diào)研問卷為依據(jù)，對所界定的目標(biāo)消費群體進行深入分析，主要涵蓋了消費群體的年齡段、職業(yè)范圍、受教育程度、居住狀況、家庭結(jié)構(gòu)、休閑方式

29、等個人基本情況。個人年收入在10萬15萬者為市場主流人群：受訪者個人年收入為5萬10萬的占28%，10萬15萬的占28%，15萬20萬的占20%，20萬30萬的占4%，30萬以上的為12%，未做答者為8%。主要集中于我們前面所界定的目標(biāo)客戶群體范圍之內(nèi)。 年齡分布以2030歲者最為集中，男性比例較大：受訪者1520歲的占12%，2130歲的占40%，3140歲的占32%，4150歲的為16%；其中男性占68%，女性占32%。 受教育程度多在大學(xué)本科以上：大專學(xué)歷占32%，大本學(xué)歷占48%，碩士研究生為16%，博士研究生為4%，半數(shù)以上為高知人群。 以從事傳統(tǒng)行業(yè)（而非新興行業(yè)）的管理層人士為主

30、體，即行業(yè)前景看好、收入相對穩(wěn)定的高級打工者：從事金融行業(yè)的占40%，商貿(mào)行業(yè)的占20%，地產(chǎn)業(yè)及it業(yè)的各占12%，從事傳媒業(yè)、工業(yè)生產(chǎn)、藝術(shù)的各占4%，其他為4%。從職業(yè)上看，管理人員占36%，企業(yè)主和專業(yè)技術(shù)人員各占20%，自由職業(yè)者為16%，國家機關(guān)干部和其他職業(yè)者各占4%。 現(xiàn)階段擁有住房為普通住宅者占主體，且多為已購住房，希望改善住宅條件者占絕大多數(shù)，從而既有購房的心理基礎(chǔ)，又具有二次置業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)：目前住房為普通住宅者占60%，公寓占32%，聯(lián)排別墅、獨立別墅各占4%；其中已購者占72%，租房者占16%，正按揭的占4%，住父母房子的占8%；希望改善生活條件者占96%，無此打算的占

31、4%。 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，大多數(shù)人不與父母同?。喝谥艺?8%，雙人家庭占20%，四口之家占8%，五口之家占4%；偶爾與父母同住的占48%，不會與父母同住的占28%，會與父母同住的占24%。1.5.2目標(biāo)客戶分析從上面的客戶調(diào)查來看，本項目的目標(biāo)客戶產(chǎn)品限定的硬性指標(biāo)作為共性特征：一定的收入水平、對于townhouse建筑形式的偏好以及擁有交通工具幾個方面加以闡述。也就是說，只有滿足這些條件，才有成為未來假日花園購房者的可能。 以家庭年收入在10萬元以上為首要特征的社會階層 根據(jù)本項目的初期設(shè)計，房屋最低出售總價至少為40萬，而設(shè)計的少量大戶型可以達到100萬，巨大的價差必然造成購買人

32、群之間巨大的階層錯位，對于本項目來說，其消費群首先是能夠承受其價位的人。 以項目a戶型為例，地上面積60平方米，初步暫定8500元/m2，不計稅費等項房價為42萬元，按首付30%計，須貸款12萬元，10年月供3000元，加上物業(yè)管理費，每月為4000余元，按占家庭收入1/3計，則年收入應(yīng)在10萬元以上方不構(gòu)成付款壓力。 認(rèn)同本項目建筑形式的心理特性 出于對武漢本地市場的考慮，本項目打破常規(guī)，營造出的是家庭式的小區(qū)環(huán)境，溫泉水源營造的園林溪流水景，打破傳統(tǒng)集中水面設(shè)計，水域在社區(qū)內(nèi)多處分布，形成更多的自然水景，達到環(huán)境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路與綠地自然融合，形成真正的假日生活氛圍。而

33、這一種建筑形式，與當(dāng)前武漢市的主流環(huán)境有很大的不同。 我們認(rèn)為，消費者認(rèn)同本項目的建筑形式，其實質(zhì)應(yīng)該是受到本項目的建筑風(fēng)格以及景觀設(shè)計的影響。 購買本項目的購房者為有車一族 在對南湖片區(qū)的競爭項目的研究中，就提到以大型停車場作為賣點?，F(xiàn)在的購房者大多數(shù)都是有車一族，而停車位的問題也是購房者在不同項目之間做出選擇的一個關(guān)鍵點。2 項目市場定位2.1影響本項目市場定位的因素分析2.1.1商圈及交易圈的因素 對于本項目的分析，首先要確定的是它的商圈（trade area），也稱為供求圈和交易區(qū)。不同項目要求的商圈是不同的。本項目出于群光商圈，而群光商圈屬于武漢市頂級的消費圈，滿足了購房者的商業(yè)需要

34、，而中百超市，武商量販一應(yīng)俱全，滿足了去生活的需要。 2.1.2經(jīng)濟和人口因素分析2.1.2.1新住戶生成首先要注意的是新住戶的形成，當(dāng)孩子達到18歲成熟年齡時、要開始和他們的雙親分開居住就意味著一間新房子的需求產(chǎn)生。還有剛參加工作的年輕人，他們對住房的需求也是相當(dāng)迫切且具有了一定的購買力。新增的住戶會由于成人的增加和結(jié)婚人數(shù)增加而生成同時也會隨死亡和移出人口的增加而減少對住房的需求。根據(jù)之前的調(diào)查，南湖片區(qū)20歲左右的置業(yè)人士很多，他們也可以被稱作是新住戶，因而南湖片區(qū)有很廣闊的市場。2.1.2.2住戶的年齡結(jié)構(gòu)不同的年齡段的住戶對住房種類的要求也不相同，比較年輕的住戶，比如年齡在18-25

35、的年齡，一般選擇租房；中年人的住戶則傾向于選擇擁有一幢舒適的房子，他們對戶型的要求上，也是各異，這將在消費者研究一章詳細(xì)闡述。另外青年人和中年人的移動性較強，他們的遷入遷出頻繁會使其對住宅需求有較顯著的變動。另外人口的婚姻狀況的變動，是現(xiàn)代社會的家庭規(guī)模日益變小，對住宅的需求量相應(yīng)地提高。因而對于本項目來說，屬于租售兼營的項目策略。2.1.2.3住戶收入住戶收入水平變化對住宅市場的影響極大，要確定收入的檔次，然后再確定收入的變動對需求的影響，一般收入提高對于住房的需求在面積上和規(guī)格檔次上就會提高，不僅需求量增加，而且還促進房屋二級市場的供應(yīng)量，因為較多的人購買高檔住房二手的舊房將空下來。2.1

36、.2.4住宅市場需求量估計住宅需求量的估計是要發(fā)現(xiàn)該地區(qū)還有沒滿足住房的潛在購買者，他們是房地產(chǎn)企業(yè)將為之服務(wù)的目標(biāo)群。目前用于分析住宅市場需求量的方法一般使用人口和住戶規(guī)模的資料來估計住宅需求的總量。首先，運用人口及住戶統(tǒng)計還可以對住宅需求進行細(xì)分，估算出某一年度需求量的地區(qū)分布、收入等級分布、以及各年齡組的人口對住宅的需求數(shù)量。將某地區(qū)的人口、住戶規(guī)模、住戶數(shù)目的統(tǒng)計數(shù)據(jù)套用到該公式中就可知某地區(qū)的住宅需求量，然后再根據(jù)人口及住戶資料對不同收入的家庭進行分類，因為各類家庭的分布及數(shù)量，對于戶型設(shè)計及需求量單位的估計極為重要，這樣房地產(chǎn)公司針對不同類型的家庭、根據(jù)他們的喜好設(shè)計戶型。了解了不

37、同類型的家庭數(shù)量和分布后，接下來是對不同類型的家庭的收入進行估算，這是最難估算的，因為不同性質(zhì)的工作他們的收入不同。收入決定家庭選擇什么樣的住宅,購置多大面積。作為一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來講，掌握這些數(shù)據(jù)對樓盤定位是至關(guān)重要的，這也決定推出的樓盤在市場上能否被某一消費群體接受。因此收入是影響需求量的最主要因素，也是影響住宅市場定位的關(guān)鍵指標(biāo)。2.1.3住宅市場供給情況 2010年上半年，武漢市主城區(qū)在售項目為342個，商品房新增面積512.8萬平方米，平均每月新增85.5萬平方米，與去年同期相比，減少9.2萬平方米，減幅1.76%；商品住宅新增面積400.91萬平方米，平均每月新增66.82萬平方

38、米，與去年同期相比，減少61.56萬平方米，減幅為13.31%。前五個月，商品房、商品住宅新增供應(yīng)明顯小于去年同期，但在6月，商品房、商品住宅新增供應(yīng)量大增，明顯高于去年。2.1.4住宅供給與需求的比較過去13個月里，從09年6月到10年2月，市場上商品住宅供給小于需求，存量消耗明顯；3月后市場供大于求，在受新政影響，5月市場出現(xiàn)短暫的供小于求后，進入6月，市場商品住宅供給大幅增加，而住宅成交量5月和6月出現(xiàn)連續(xù)下滑。2.2項目定位2.2.1項目定位項目的市場占有率：市場占有率指產(chǎn)品在一定區(qū)域內(nèi)占同類產(chǎn)品總銷售量的百分?jǐn)?shù)。通過估測，該項目所建成的樓盤，通過租賃和銷售給居民和各商家來盈利。充分考

39、慮其市場價值，預(yù)期未來幾年的銷售情況良好，而且南湖片區(qū)近期也沒有其他的樓盤在建中，預(yù)計銷售期內(nèi)競爭不大，所以樂觀認(rèn)為項目市場占有率能達到30%。利潤：通過建筑風(fēng)格等方面獨特的設(shè)計，價格、客戶群等的定位，再如對項目的銷售手段、方法策略等等的選擇，以及對產(chǎn)品賣點的不斷挖掘，樂觀認(rèn)為利潤很可觀。而在項目在建中進行的預(yù)售活動，緩解了資金壓力，同時也減少了貸款利息。品牌建設(shè)：出于對武漢本地市場的考慮，本項目打破常規(guī)，營造出的是家庭式的小區(qū)環(huán)境，溫泉水源營造的園林溪流水景，打破傳統(tǒng)集中水面設(shè)計，水域在社區(qū)內(nèi)多處分布，形成更多的自然水景，達到環(huán)境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路與綠地自然融合，形成真正的

40、假日生活氛圍。而這一種建筑形式，與當(dāng)前武漢市的主流環(huán)境有很大的不同。 周圍綜合配套設(shè)施齊全。綜合各方面的因素，該樓盤有比較的升值空間。2.2.2功能定位項目為住宅項目，在用地邊緣范圍建造臨街商鋪，滿足小區(qū)居民的日常需要，同時打造高級會所，滿足小區(qū)居民的生活娛樂需要。2.2.3客戶定位 以家庭年收入在10萬元以上為首要特征的社會階層 根據(jù)本項目的初期設(shè)計，房屋最低出售總價至少為40萬，而設(shè)計的少量大戶型可以達到100萬，巨大的價差必然造成購買人群之間巨大的階層錯位，對于本項目來說，其消費群首先是能夠承受其價位的人。 以項目a戶型為例，地上面積60平方米，初步暫定7000元/m2，不計稅費等項房價

41、為42萬元，按首付30%計，須貸款12萬元，10年月供3000元，加上物業(yè)管理費，每月為4000余元，按占家庭收入1/3計，則年收入應(yīng)在10萬元以上方不構(gòu)成付款壓力。 認(rèn)同本項目建筑形式的心理特性 出于對武漢本地市場的考慮，本項目打破常規(guī)，營造出的是時尚式的小區(qū)環(huán)境，溫泉水源營造的園林溪流水景，打破傳統(tǒng)集中水面設(shè)計，水域在社區(qū)內(nèi)多處分布，形成更多的自然水景，達到環(huán)境均好的效果。植被茂密、疏密有致，道路與綠地自然融合，形成真正的假日生活氛圍。而這一種建筑形式，與當(dāng)前武漢市的主流環(huán)境有很大的不同。 我們認(rèn)為，消費者認(rèn)同本項目的建筑形式，其實質(zhì)應(yīng)該是受到本項目的建筑風(fēng)格以及景觀設(shè)計的影響。 購買本項

42、目的購房者為有車一族 在對南湖片區(qū)的競爭項目的研究中，就提到以大型停車場作為賣點?，F(xiàn)在的購房者大多數(shù)都是有車一族，而停車位的問題也是購房者在不同項目之間做出選擇的一個關(guān)鍵點。2.2.4產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位為以小戶型為主，大戶型為輔助，形成以住宅為主的商業(yè)住宅融合產(chǎn)品。2.2.5價格定位 初步定下的售價為8000元/m2。2.2.6開發(fā)時機及進度（時間有待調(diào)整）初步定于2011年5月1日開工，竣工于2013年4月1日。土建工程初定為2011年5月1日進場，且同時在原規(guī)劃區(qū)修建售樓部；2012年5月1日進行預(yù)售，在售樓部簡歷樣板房供客戶參觀；2013年5月1日進行正式銷售。3 項目規(guī)劃、建筑方案策劃3

43、.1 項目規(guī)模及總體方案3.1.1項目規(guī)模 本項目地塊規(guī)劃凈用地面積8355.12平方米，規(guī)劃用地性質(zhì)為居住用地，建筑面積為23463.52平方米，控制公共通道用地面積為176.22平方米。3.1.2總體方案 規(guī)劃總平面示意圖如下:3.2項目規(guī)劃布局及空間環(huán)境3.2.1 規(guī)劃布局設(shè)計基本依據(jù) （1）項目地塊的地貌特征及周邊環(huán)境特征 地塊位于武漢市洪山區(qū)珞獅南路38號，南鄰武漢德安科技有限公司用地，西鄰洪山鄉(xiāng)洪山村集體地，北鄰廣夏省六建公司住宅用地和公共通道，附近有華中師范大學(xué)，武漢理工大學(xué)，珞獅路小學(xué)等學(xué)校，該地塊周圍已有一些居住小區(qū)，但是略顯陳舊，故本項目以略顯年輕氣派的居住小區(qū)為本項目建筑

44、風(fēng)格，某種意義上可說是要成為周邊建筑群中的一個“亮點”，打造一個符合80、90后的理想家園。 （2）項目地塊的尺寸特征與采光、間距、通風(fēng)之間的相互關(guān)系嚴(yán)格按照居住小區(qū)設(shè)計規(guī)范要求來設(shè)計。3.2.2 規(guī)劃布局的總體思路建議 小區(qū)基本上設(shè)計為簡單方便為主，東邊設(shè)置商鋪是小區(qū)與50米寬的珞獅南路有一定的距離，營造一個安靜舒適的生活，又因為小區(qū)東邊有中商平價，洪山農(nóng)貿(mào)市場、珞獅路小學(xué)等，所以在東邊設(shè)置側(cè)門，極大方便了人們的生活。 3.2.3、主入口空間處理建議 （1）主入口擬設(shè)于地塊北界，因為北邊有很開闊的公共道路，而且安全，考慮到行車出入的方便性，次入口則安排于東界，50米寬的珞獅南路作為次入口極大

45、增加了人們生活的方便性。 （2）主入口空間設(shè)計建議運用高科技手法，突出小區(qū)的高尚品味與現(xiàn)代感，而材料運用及空間造型力爭追襲武漢居住文化的意象。3.2.4 住宅單體布局處理建議 根據(jù)地塊具體尺寸特征及采光、通風(fēng)、間距的需要，因此，建議采用“西高東低”布局，以形成小區(qū)的立體空間層次感，并確保小區(qū)中心擁有較佳的視覺感受（小于45度仰視角），減弱壓抑感。 3.2.5、項目設(shè)計指標(biāo)：主要的技術(shù)設(shè)計指標(biāo)如表所示：用地性質(zhì)居住用地用地面積（m2）8355.12總建筑面積（m2）23463.52建筑物占地面積（m2）2210層數(shù)（層）小高層11多層6戶數(shù)（個）224停車位（個）地上40地下120樓間距（m）小

46、高層與多層8.3小高層與小高層12.8多層與多層12.8建筑密度（%）27.2容積率2.8綠地率（%）33出入口方位如平面圖上所示注：多層兩棟；小高層2棟其他設(shè)計要求：管線綜合：合理利用珞獅南路、雄楚大道上，現(xiàn)有的水、電、氣、電信等市政及專業(yè)管線的借口，處理好小區(qū)今后的智能化、供水、供電、排水、排污、排洪、電視等管線的布置問題，涉及預(yù)留一定空間，便于今后施工接口。 3.2.6 配套公建項目處理建議 總體上，配套公建項目布局將接受“邊角原則”的指導(dǎo)，尤其是配電房，垃圾處理站等干擾居住品質(zhì)的公建項目，而物業(yè)管理、文化、娛樂、商業(yè)配套公建則可適當(dāng)考慮安排到小區(qū)的恰當(dāng)位置。 3.2.7交通組織建議 建

47、議人車分流，直接從臨街的車入口處進入地下或地上停車場，不與人行道發(fā)生平面/立體交叉。區(qū)內(nèi)道路應(yīng)鋪設(shè)分為居住區(qū)級道路、住宅組團級道路及宅前小路三級。居住區(qū)及道路為小區(qū)內(nèi)車行主路，車行寬度5m，人行道寬1.5m；宅前小路為單元門前小路，僅限行人?？臻g層次之間有一個合理的銜接過渡，符合審美取向。3.3 建筑方案設(shè)計3.3.1 設(shè)計要求 1、住宅建筑單體入口處實行ic卡管理（接觸式/非接觸式）管理，以提高產(chǎn)品檔次和業(yè)主生活品味。 2、電梯運行空間與住宅單元之間增設(shè)轉(zhuǎn)換隔離空間如儲藏柜，以減弱電梯運行時對緊鄰的臥室、衛(wèi)生間等功能空間的干擾。 3衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺北向布置，主臥南向布置。4餐廳要有自然

48、采光、通風(fēng)，與客廳分開，且避免餐廳與國道的混合。 5、不同建筑單體屋頂形式應(yīng)結(jié)合整體空間層次來考慮，可設(shè)計出曲線、層遞折線或拋物線曲面等異型頂部結(jié)構(gòu)，以豐富立面視覺，使整體天際輪廓線達到和諧一致。 6、空調(diào)機位處理要求盡量不影響外立面的和諧，但又必須與現(xiàn)時流行的并不方便安裝的鋁格柵/百葉窗遮藏形式形成差異化，建議將其以隱蔽方式巧妙預(yù)留到加厚陽臺的側(cè)邊底部，以便安裝。 7、部分建筑單體陽臺與陽臺之間隔墻，建議采用壁柱裝飾予以區(qū)隔，豐富立面視覺。 8、于南北朝向的住宅單體，雖已占據(jù)較佳的景觀視線軸區(qū)位，但可考慮增設(shè)觀光電梯，以進一步減弱朝向不佳產(chǎn)生的營銷障礙。3.3.2戶型設(shè)計 結(jié)合地塊附近環(huán)境和

49、客戶需求以及客戶購買力的分析決定：此居民小區(qū)采用兩種戶型設(shè)計，小高層主采用戶型面積115.36m2；多層主采用戶型面積81.23m2。其中小高層戶型的平面圖如下圖所示：多層戶型的平面圖如下： 材料設(shè)備選擇 tairi npm-乘客電梯（中開電梯） 額定載重/乘客人數(shù)：630kg/8人 開門尺寸：80021003.3.3 建筑立面 （1）住宅建筑單體外墻主體使用高級灰（銀灰色）為主基色調(diào)。銀灰色，“酷”而沉穩(wěn)，永恒而頗具現(xiàn)代感，而其折射出的光眩，又能達到靜中有動的奇妙效 （2）外立面裝飾線（“腰帶”），以白色為主。白色襯托高級灰，更能顯示出小區(qū)的高雅、潔凈和寬敞。 （3）外墻基座建議使用飽和度較

50、高的褐色或暗綠的天然巖板材料，突出其安逸、祥和、沉穩(wěn)。 （4）會所、商業(yè)配套等建筑單體，可考慮使用橙色、金色等暖色調(diào)，突出其健康、活潑、豪華、絢麗。 （5）景觀庭院部分建筑物則可適當(dāng)使用藍色，突出其幽靜、寧靜的庭院生活氛圍。 （6）工地圍墻色彩可考慮與外立面主基色調(diào)高級灰保持一致，以喚起記憶識別與認(rèn)同感。3.4 公共服務(wù)設(shè)施 商業(yè)物業(yè)：在東北向珞獅南路入口處設(shè)置一集中式商用物業(yè)區(qū)，成為一條特色商業(yè)街，既可在經(jīng)營專業(yè)街時引進一龍頭店，用來帶動整條街的經(jīng)營氛圍，又可預(yù)留下來，招進諸如電信、金融、郵政等服務(wù)業(yè)單位，以完善該區(qū)域的社區(qū)配套。室外運動設(shè)施：應(yīng)方便業(yè)主運動，一部分盡量設(shè)置在建筑物的組團里，

51、既能運動，又能達到共享環(huán)境空間。一部分設(shè)置在運動島上。核心啟動區(qū)盡量多設(shè)置一些集中式的戶外活動設(shè)施。生活配套設(shè)施：提供必要的購物、交通、教育、醫(yī)療、文化、娛樂等條件，達到不出社區(qū)便能滿足日常生活需求。集中布置在兩側(cè)商業(yè)街里。需統(tǒng)一裝修風(fēng)格、整體包裝、整體招商。停車位：嚴(yán)格按照政府規(guī)定停車位相關(guān)指標(biāo)設(shè)計，把握好適度超前的原則，為今后小區(qū)業(yè)主購車數(shù)量的增長多預(yù)留合理的空間。社保文化活動站：集中布置在會所中，會所設(shè)計時要考慮今后的功能可變性4 項目營銷策略4.1品牌策略4.1.1品牌名稱20304.1.2品牌定位 充滿活力與創(chuàng)造力的品牌，代表2030的心聲，為20至30歲的年輕人創(chuàng)造新的居住與生活理

52、念，打造有品味、有品質(zhì)、有活力的生活方式。4.1.3品牌傳播4.1.3.1推廣階段第一階段推廣核心：人們需要2030推廣方式：新聞炒作、軟文及報紙三管齊下。主推2030概念。 開盤活動宣傳準(zhǔn)備第二階段推廣核心：2030即將誕生推廣方式：活動、軟文及報紙廣告三管齊下。告知前所未有的xxx誕生。開盤活動乃高潮。 開盤活動：第三階段：推廣核心：2030的生活方式推廣方式：軟硬報紙廣告強勢打造2030。全面闡釋生活方式與配套建設(shè)。 開盤后系列活動4.1.3.2媒介方案（1）媒體組合xxx大眾媒體小眾媒體電視報紙雜志電梯液晶電視媒體配合造勢報紙媒體重點出擊針對性強精確傳播對大眾媒體的有效補充（2）媒介行

53、程蓄勢期開盤期維持期報紙啟動報紙強勢出擊電視+電梯液晶啟動報紙+電視+雜志電梯液晶維持報紙重拳出擊采用異型規(guī)格吸引眼球活動、軟文報道配合以電視報紙媒體重量宣傳電視媒體提升宣傳力度電梯液晶電視有效補充活動、軟文報道配合軟文報道配合4月1日至30日5月1日至7日5月8日至6月30日4.2租售方案和價格策略4.2.1 租售方案房地產(chǎn)開發(fā)項目的租售收益是指房地產(chǎn)出售或銷售收入減去經(jīng)營費用之后的余額。租售收益的高低與租售價格有關(guān)，與其選擇的租售方法也有很密切的關(guān)系。適宜的房地產(chǎn)租售方法，可使房地產(chǎn)開發(fā)項目租售收益提高；反之，不當(dāng)?shù)淖馐鄯椒▽档头康禺a(chǎn)開發(fā)項目的租售收益。結(jié)合對市場及趣味的分析，現(xiàn)采取的

54、租售方案為部分出售部分租賃的方案，具體方案如下：（1） 預(yù)售房屋引預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花買賣，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實質(zhì)是房屋期貨買賣，買賣的只是房屋的一張期貨合約。可以提前收回建房資金，減少投資風(fēng)險，減輕房地產(chǎn)建設(shè)過程中的資金壓力，減少銀行貸款，因而降低投資成本，提高資金周轉(zhuǎn)率，使房地產(chǎn)開發(fā)商能及時抓住投資機會、獲取較穩(wěn)定而可觀的利潤。本項目中，購房者交付的定金或預(yù)付款，房屋開工建設(shè)時為30，待建房工作量完成一半時再收至60，到房屋封頂可收至90，到房屋交付使用時再全部收取。（2）分期付款分期付款的期限也有多種形式：購房人自己分期付的，通常是先交首付，然后等接到房地產(chǎn)商的交房通知后再交第二筆錢；分三期的，第三筆錢等入住后一定時間內(nèi)再繳納。貸款分期付款的通常都是若干年才付清，這里的關(guān)鍵是除了首付，分期付款從何時開始，換句話說就是貸款銀行何時把購房人的貸款交給房地產(chǎn)商。這個時間可以是從貸款手續(xù)一辦好就開始，也可以是在房屋交付時開始，后者對購房人更有利。（3）租賃 對于本項目的規(guī)劃，考慮地理及交通上的優(yōu)勢，臨珞獅南路的一邊設(shè)置臨街商鋪，可用于出租。租金按店鋪的面積來計算，第一年先以較低與周圍商鋪的租價吸引商