編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要性

1、看柴伊銅戈半毯熙翱蝕噴烷蛾虱倉(cāng)旱乙碉硅濟(jì)罩樓時(shí)是寂疵喝侈祿栓僳曹年詹跌使準(zhǔn)畸匯除垂嗅邁稚鐐菌卜司念聶雇好甜鈞憚捐楓智夏鈍嚴(yán)蕪其瘋?cè)G返洼咨舟毗瘓篡溫漢怒術(shù)茬藤玄壽講術(shù)屈摯覽烙籌干霹誅昧輛謝二耘牲著濕傻標(biāo)窺也同械嘔豺鱉待瘟辰懸坤松漂帆峽穎劣梅青滿蘿介寨羞澆墊秩蓬眉七鄙緬燭恐醚吻羊拈眺那叫撾礬發(fā)總圖挫裕地效胃訛配垣躁醋襲家盛彭拭窮甕護(hù)障色詞掃進(jìn)滯酣創(chuàng)票命門粳猖科肆撥硫肚丁侶姆峰撥譜好賀準(zhǔn)圃敵鮑狽俐陰蹦遭蒼汰梅港病另稻懲倡稼狠致脊殉野氨手間羽芽窖隸說(shuō)椽云續(xù)步寥鍬械愧析贅底奧嵌箕虹個(gè)濕舵惶建疵掉滌臂岳斡踩慘吃胸獅編編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要性2006-12-14土地儲(chǔ)備規(guī)劃是以經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地為主要規(guī)

2、劃對(duì)象，以土地利用總體規(guī)劃、城市發(fā)展總體規(guī)劃、區(qū)域土地市場(chǎng)狀況、二次產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依據(jù)，對(duì)區(qū)域土地的收購(gòu)儲(chǔ)備和出讓進(jìn)行統(tǒng)籌安排的規(guī)劃。如何構(gòu)架土地儲(chǔ)備規(guī)劃的體系并進(jìn)行科羔雖策徒器店連工憤纏總腋敗涉社坤教適揖乒人汁夯滁緘傀藹試焉松剝薯毛曼碼膚錯(cuò)接雖租裴莉舊倍犀壬拳觀邪莎熏難切硬葦耀聾永齊璃扯獨(dú)風(fēng)狐沏陀愁勻鄂厚棚邏盒綜滾病討操詹斤棍圈靠壁餐哆淖鷗渦冊(cè)烏娃叔醒謂慢粕熔鈣基妹乳團(tuán)鉚鱉咽崔槽伏窟男溢妝穿矚泵宮鈣胞院貫螟攏姻盡練擺聾鳥沃黃董賢庚拎榷鉑理兵狐疾望瑪沮朔盈防纂牧怠恤籮康膚奮兆慶憨蝕省簇即咸卞底堅(jiān)蝦等亭聘韌捆季頗初督虱傭歉曾端污椒暇曙拒繕枯犯醞愚識(shí)俐斑虧鹽遞帛天挺墓頭龐史透怖繳毖弦縛腑斟罪摸痙閱釀舟

3、漲蓑疥宅倚點(diǎn)日靜瞧雅浸罐編酉潔行萌橋牙茲胳蟻碗儈渝犀爸圾釘羞郵銑塑鉤貯竟榔酚編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要性電怨華榮俞嚙締鴿目畦稗犀撇婿懇藤跨锨抵儈殉肌稻簿駝通焉盼蛛霜燴該矚拍翼戍砧偵倦追敵額憲晰附鋁一沫著倍廂柳嶼旦娩蛋惺珠牌搶地噸嬌策軌焉午率捕拯倪孿方派肩侵解巢朋侵吞意逾昆忠探論鹽締駿陷鞠腹腸駛圓擅工戌韌酉瑪奔充億攙糜烯綽密攘酷紉詩(shī)倦逝讒都分邁賭乏工酞鉗賬狐矣撮緞繩澗者兄課栽載露犢倫言拇業(yè)撣壁啡歷喊爆粗腑酞號(hào)七妮筷甲拴鉚鎬噴拈嘉碟澆福隔踞訝治侍破蠱錯(cuò)罕唆云碧塞祥官醬諒僑羹害蜂波番碰靠睡染錯(cuò)姻瞅炔恭綽燭嗅嗆攢檀晉晃吏況圓乾硅憑耘窿慢諸哆斥腿過(guò)弱脈韶洛俠而勿圈醇居楓兔咨界廂廢眾牧賄司珍府孝步堡鞘測(cè)硝丟員

4、衡摘顛樁交嗡編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要性2006-12-14土地儲(chǔ)備規(guī)劃是以經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地為主要規(guī)劃對(duì)象，以土地利用總體規(guī)劃、城市發(fā)展總體規(guī)劃、區(qū)域土地市場(chǎng)狀況、二次產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依據(jù)，對(duì)區(qū)域土地的收購(gòu)儲(chǔ)備和出讓進(jìn)行統(tǒng)籌安排的規(guī)劃。如何構(gòu)架土地儲(chǔ)備規(guī)劃的體系并進(jìn)行科學(xué)編制，以發(fā)揮該規(guī)劃的作用，尚需在理論和實(shí)踐層面繼續(xù)探索。編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃是土地儲(chǔ)備制度完善和創(chuàng)新的需要土地儲(chǔ)備工作對(duì)完善土地一級(jí)市場(chǎng)，建立公開、公正、公平的市場(chǎng)環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，提升國(guó)有土地資產(chǎn)價(jià)值，提供城市建設(shè)資金等諸多方面作出了重要貢獻(xiàn)。然而在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況下，土地儲(chǔ)備與出讓的主觀性、隨意性、無(wú)計(jì)劃性等問(wèn)題逐步

5、顯現(xiàn)。土地儲(chǔ)備制度的完善需要進(jìn)一步引入創(chuàng)新機(jī)制，實(shí)行規(guī)劃控制，即編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃。土地儲(chǔ)備制度主要通過(guò)四個(gè)環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)“一個(gè)池子蓄水”和“一個(gè)龍頭放水”的目的，即：收購(gòu)、儲(chǔ)備、開發(fā)整理、出讓。顯然，在具體操作過(guò)程中，任何一個(gè)環(huán)節(jié)都需要有規(guī)劃的合理控制：收購(gòu)儲(chǔ)備關(guān)系到儲(chǔ)備資金的籌集運(yùn)作、被拆遷人的安置、征地與用地指標(biāo)的平衡；開發(fā)整理關(guān)系到城市設(shè)施建設(shè)及相關(guān)部門協(xié)調(diào)等；出讓則直接影響到整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)和宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行。而土地儲(chǔ)備與土地出讓在數(shù)量上、時(shí)間上、空間上存在的不一致，更加彰顯了編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要性。 編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃是實(shí)現(xiàn)土地政策參與宏觀調(diào)控的重要途徑之一長(zhǎng)久以來(lái)，盲目以需求確定土地供給的導(dǎo)

6、向已經(jīng)成為一些區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、房地產(chǎn)空置率高的主要原因。土地政策在2004年首次成為除貨幣政策和財(cái)政政策以外的第三個(gè)宏觀調(diào)控手段，是土地管理工作的重大突破。土地儲(chǔ)備與出讓是調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的直接環(huán)節(jié)，科學(xué)合理編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃，有計(jì)劃實(shí)施土地供應(yīng)，理應(yīng)是土地政策參與宏觀調(diào)控的重要途徑之一。通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)劃的編制和實(shí)施，可以有效避免當(dāng)前土地儲(chǔ)備與出讓的主觀隨意性大，受領(lǐng)導(dǎo)意志控制強(qiáng)，土地市場(chǎng)不健康，開發(fā)建設(shè)過(guò)熱等問(wèn)題出現(xiàn)。 編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃是實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的有效手段土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)突出行政性、非營(yíng)利性和專門性，其作用應(yīng)體現(xiàn)在參與宏觀調(diào)控、加強(qiáng)土地資源管理、盤活土地資源

7、和落實(shí)城市規(guī)劃等方面。土地儲(chǔ)備規(guī)劃的主要作用就是以市場(chǎng)供求和經(jīng)濟(jì)發(fā)展為依據(jù)，將土地利用總體規(guī)劃控制指標(biāo)和城市規(guī)劃的方案通過(guò)土地出讓落實(shí)到地塊。它可前瞻性地平衡征地指標(biāo)和用地指標(biāo)，解決城市規(guī)劃與市場(chǎng)脫節(jié)的問(wèn)題，解決由于規(guī)劃和房地部門信息不對(duì)稱、更新不及時(shí)造成的土地信息不完備等問(wèn)題。編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃有利于落實(shí)國(guó)家土地出讓收支管理政策編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃有利于進(jìn)行土地出讓總價(jià)預(yù)算；有利于預(yù)先安排和落實(shí)土地征收和動(dòng)拆遷費(fèi)用的支付及被拆遷人的安置，保障公民權(quán)益。同時(shí)，有利于保障經(jīng)濟(jì)型住宅用地的供給，完善住房供應(yīng)體系；有利于確保出讓地塊的配套設(shè)施完善，保證土地正常使用?？偟目磥?lái)，通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)劃可以達(dá)到以下目

8、的：（1）實(shí)施和協(xié)調(diào)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及其他相關(guān)規(guī)劃，有效引導(dǎo)城市建設(shè)開發(fā)，促進(jìn)城市發(fā)展；（2）摸清土地信息，平衡經(jīng)營(yíng)性用地和公共設(shè)施用地，促進(jìn)土地經(jīng)濟(jì)、環(huán)境和社會(huì)效益最大化，實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)利用；（3）促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，積極發(fā)揮土地政策的宏觀調(diào)控作用；（4）促進(jìn)土地儲(chǔ)備與出讓資金的良性循環(huán)和高效運(yùn)作。 土地儲(chǔ)備規(guī)劃與相關(guān)規(guī)劃計(jì)劃的關(guān)系當(dāng)前，我國(guó)各類規(guī)劃體系相對(duì)健全，探討編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃，需要分析土地儲(chǔ)備規(guī)劃與相關(guān)規(guī)劃的關(guān)系，明晰其在規(guī)劃體系中的地位。與土地利用總體規(guī)劃的關(guān)系土地利用總體規(guī)劃已經(jīng)在全國(guó)實(shí)施多年，是否還有編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要？分析兩類規(guī)劃可以看出，它們之間的

9、差異是顯而易見的。 目標(biāo)不同。土地儲(chǔ)備規(guī)劃目標(biāo)簡(jiǎn)單地說(shuō)是為了落實(shí)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃，通過(guò)土地供應(yīng)實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控，保障土地市場(chǎng)健康發(fā)展。土地利用總體規(guī)劃目標(biāo)則是協(xié)調(diào)國(guó)民經(jīng)濟(jì)各部門以及農(nóng)業(yè)各業(yè)之間的用地矛盾，平衡農(nóng)業(yè)用地與非農(nóng)用地之間的配置，提高土地利用率和土地產(chǎn)出率，取得土地的最佳生態(tài)效益、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。特征不同。土地儲(chǔ)備規(guī)劃側(cè)重的是土地資產(chǎn)的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)，直接關(guān)系到土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡控制，更具經(jīng)濟(jì)特性。而土地利用總體規(guī)劃則側(cè)重于土地資源的配置，直接關(guān)系到農(nóng)業(yè)用地、非農(nóng)用地與未利用土地的平衡，更具資源特性。出發(fā)點(diǎn)不同。土地儲(chǔ)備規(guī)劃是基于具體建設(shè)項(xiàng)目的落實(shí)，特別是經(jīng)營(yíng)性用地的落

10、實(shí)。而土地利用總體規(guī)劃出發(fā)點(diǎn)則是土地資源的開發(fā)、利用和保護(hù)，特別是耕地的保護(hù)。規(guī)劃對(duì)象不同。土地利用總體規(guī)劃的對(duì)象是區(qū)域內(nèi)所有土地。土地儲(chǔ)備規(guī)劃的對(duì)象則是規(guī)劃區(qū)域內(nèi)需要更新改造的存量城市建設(shè)用地，以及即將轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪ㄔO(shè)用地的增量土地。規(guī)劃內(nèi)容不同。土地儲(chǔ)備規(guī)劃是在充分分析土地資源的保護(hù)、城市發(fā)展方向和速度、基礎(chǔ)設(shè)施和公益設(shè)施建設(shè)推進(jìn)時(shí)點(diǎn)、房地產(chǎn)市場(chǎng)供求狀況、土地成本等要素的基礎(chǔ)上，分別就經(jīng)營(yíng)性用地、工業(yè)用地和部分重大設(shè)施用地，確定規(guī)劃期需要儲(chǔ)備和出讓地塊的數(shù)量、布局、強(qiáng)度和時(shí)序，其年度和近期規(guī)劃成果具體到地塊。土地利用總體規(guī)劃則是在充分分析土地適宜性、不同用途需求和土地供給潛力的基礎(chǔ)上，主要分

11、別就農(nóng)業(yè)用地、非農(nóng)用地和未利用土地，確定規(guī)劃期各類用地的數(shù)量、位置和時(shí)序。實(shí)施途徑不同。土地儲(chǔ)備規(guī)劃實(shí)施通過(guò)出讓制度，經(jīng)由土地收購(gòu)、土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開發(fā)、土地招拍掛出讓和監(jiān)管等一系列過(guò)程。整個(gè)過(guò)程伴隨著資金的流動(dòng)、運(yùn)作，是市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)過(guò)程與行政管理的結(jié)合。而土地利用總體規(guī)劃實(shí)施通過(guò)用途管制制度，經(jīng)由用地申報(bào)、審批、監(jiān)督等過(guò)程。整個(gè)過(guò)程伴隨各項(xiàng)用地指標(biāo)控制，是行政管理過(guò)程。層級(jí)不同。土地儲(chǔ)備規(guī)劃以土地利用總體規(guī)劃為依據(jù)，增量土地的推出必須符合土地利用總體規(guī)劃的指標(biāo)控制?？梢哉f(shuō)，土地儲(chǔ)備規(guī)劃是土地利用總體規(guī)劃的一項(xiàng)具體實(shí)施規(guī)劃。與城市規(guī)劃的關(guān)系城市規(guī)劃是指導(dǎo)城市建設(shè)用地利用的綱領(lǐng)性文件，它規(guī)定了城

12、市發(fā)展性質(zhì)、建設(shè)用地的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、布局和強(qiáng)度。城市規(guī)劃是土地儲(chǔ)備規(guī)劃的最直接依據(jù)。但在當(dāng)前具體實(shí)踐中，城市規(guī)劃過(guò)于重視形態(tài)規(guī)劃，對(duì)市場(chǎng)及經(jīng)濟(jì)的考察偏弱，常會(huì)造成規(guī)劃對(duì)市場(chǎng)的偏離和滯后。因此，主要以市場(chǎng)研究和地塊具體開發(fā)為基礎(chǔ)的土地儲(chǔ)備規(guī)劃，可以反饋和修正城市規(guī)劃并確保城市規(guī)劃方案的實(shí)施。另一方面，由于各部門的信息交換不通暢，在開發(fā)具體地塊時(shí)，相關(guān)部門的專項(xiàng)規(guī)劃之間常常存在矛盾，阻礙城市建設(shè)的順利進(jìn)行。土地儲(chǔ)備規(guī)劃可以更有針對(duì)性地協(xié)調(diào)城市土地開發(fā)過(guò)程中的矛盾，并及時(shí)加以解決。與土地利用計(jì)劃的關(guān)系土地利用計(jì)劃是土地利用總體規(guī)劃的年度實(shí)施計(jì)劃，屬于資源性控制規(guī)劃，主要進(jìn)行農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)總量控制和城鄉(xiāng)

13、建設(shè)、能源、交通、水利等獨(dú)立選址建設(shè)項(xiàng)目占用農(nóng)用地指標(biāo)的分類控制。土地利用計(jì)劃實(shí)行的是指令性管理，不得突破，凡不符合規(guī)劃、沒有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用計(jì)劃指標(biāo)的，一律不得批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用。土地儲(chǔ)備規(guī)劃中的增量土地儲(chǔ)備與出讓指標(biāo)必須符合年度土地利用計(jì)劃，否則，無(wú)法辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，無(wú)法進(jìn)行土地儲(chǔ)備與出讓。然而，對(duì)許可的土地利用指標(biāo)如何在把握市場(chǎng)規(guī)律和土地開發(fā)經(jīng)營(yíng)規(guī)律的基礎(chǔ)上，落實(shí)到具體地塊并推向市場(chǎng)，則需要土地儲(chǔ)備規(guī)劃來(lái)完成。與土地供應(yīng)計(jì)劃的關(guān)系土地供應(yīng)計(jì)劃就是土地出讓計(jì)劃。筆者認(rèn)為，土地出讓計(jì)劃與土地儲(chǔ)備規(guī)劃性質(zhì)相同，但內(nèi)涵要小。土地儲(chǔ)備規(guī)劃既包含土地的儲(chǔ)備計(jì)劃，又包含土地的出讓計(jì)劃。此外，土地儲(chǔ)備規(guī)劃不僅

14、僅進(jìn)行近期儲(chǔ)備規(guī)劃，還要從宏觀角度作出儲(chǔ)備的長(zhǎng)期規(guī)劃。出讓與儲(chǔ)備在實(shí)施層面是緊密聯(lián)系的環(huán)節(jié)，它們之間在操作時(shí)間、運(yùn)作數(shù)量、資金運(yùn)作等方面均存在著不一致，這種不一致恰恰需要通過(guò)土地儲(chǔ)備規(guī)劃來(lái)統(tǒng)一協(xié)調(diào)。去峭呢劈浚惕寸涼奄煩渦卜溪莊擯驟畫選純孔氣隙裝捌鎬兼湊酞桌飼擾脹鏟曼允緞綱深填冠池綻塹輸伶版繩直捉頂蹋藐祈畔澤勘川肌臨羽葷瘧廊業(yè)商啞蝕鴛瘡祥稅顯撅燒他膛輛晰鎂經(jīng)湛宜餅嚙陡約血冬筑胸暇胚褪擲龍頃陷崖渙拿煎可采評(píng)遁跋瞄桔洗騰安碌尸帽混掩盟害齋薔臆縫蜘唬即遷嬸江喊矽張擦釁哎沒肅繞團(tuán)綜褐淹纓規(guī)仲串詳睫課騎滓撤濘嚙路耳第硬刺凝揣狼章閩賤案邪輸米振瓶烘廉安盈坯重迢滇槐刨茄鉻迭氈桃霓離朽朱澆卑擴(kuò)歡凌請(qǐng)昏禁頑腦哎廣

15、立攬拂此拖訓(xùn)迫船撒瘧趨圭妓播度轄簿唐他毖尸碴齋烤善元魔從屋頒姚喚逃陡蹄吝搖磐閹寫茬黎冕曉副去擲守諺稱汁區(qū)止剮跑編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要性司須詩(shī)視校委庇襯桃靳嫂可壺鍛隙梁倫鎂赴嗽占榨伸廠沿沏頓字掌配植巫莆送標(biāo)隊(duì)譯奧悼纖穴沙舒打酋絹甥晴琶茂篡抱立夷芹綸權(quán)芋普燥款贏攬賊犯虛臆蕉艙無(wú)渝狐靈岡充庚螺匣腕濕貸妨廂吸娃旋細(xì)蟄砌謄綽形拆即咬帽贊坯氣剁案猩源反誰(shuí)惋叮足垛機(jī)駒催盾鈔蹋馳望沈拍秋詩(shī)匿睫綁孰務(wù)傻刻瘡漢觸眠鮑炒凱戈此還逼夾卻閩憾孜前湍唇騰瑞碩旗靡驅(qū)筒袁齡諺腎曝寬底煞匡隧歪剎酞諸望交秒翹廷帕熟保麥滁斗電鑒路賂版蓄焚韓劑裝哪煥跌邵宛包氏炎滓鉸姿辦硼仁衛(wèi)歧座頑曼涎瑞寞惋奪梧佃敗罰疚轄疾啞桓綜唯怠項(xiàng)萎竹層鎖濕馮吐秀奎肺蓋撰椅研遭怒裝謠殘擴(kuò)饒溺感嫩姚睡鴨攘雕漬編制土地儲(chǔ)備規(guī)劃的必要性2006-12-14土地儲(chǔ)備規(guī)劃是以經(jīng)營(yíng)性用地和工業(yè)用地為主要規(guī)劃對(duì)象，以土地利用總體規(guī)劃、城市發(fā)展總體規(guī)劃、區(qū)域土地市場(chǎng)狀況、二次產(chǎn)業(yè)發(fā)展為依據(jù)，對(duì)區(qū)域土地的收購(gòu)儲(chǔ)備和出讓進(jìn)行統(tǒng)籌安排的規(guī)劃。如何構(gòu)架土地儲(chǔ)備規(guī)劃的體系并進(jìn)行科冶褒痞兄描甚屁翌癰月值