房地產(chǎn)土地開發(fā)費(fèi)用

1、房地產(chǎn)土地開發(fā)費(fèi)用-土地開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)土地費(fèi)用第一部分：我國(guó)建設(shè)用地簡(jiǎn)述我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。建設(shè)用地是指以營(yíng)造建（構(gòu)）筑物為目的的工程用地的總稱。按其利用方式不同分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。開發(fā)土地費(fèi)用第一部分：我國(guó)建設(shè)用地簡(jiǎn)述我國(guó)土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地、未利用地三大類。建設(shè)用地是指以營(yíng)造建（構(gòu)）筑物為目的的工程用地的總稱。按其利用方式不同分為農(nóng)業(yè)建設(shè)用地和非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。房地產(chǎn)開發(fā)用地主要是針對(duì)非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地來說的，它又可以分為國(guó)家建設(shè)用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地和外商投資企業(yè)用地三種類型。在我國(guó)，建設(shè)用地應(yīng)使用國(guó)有土地：集體土地須經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國(guó)有土地后，才能

2、使用；企業(yè)或單位原使用的存量土地改變用途，需要辦理出讓、轉(zhuǎn)讓等手續(xù)后才能使用。國(guó)有土地的取得主要通過行政劃撥和市場(chǎng)機(jī)制兩條途徑。利用國(guó)有土地搞建設(shè)，只能依法享有土地使用權(quán)，土地所有權(quán)仍屬國(guó)有。一、通過行政劃撥獲取土地使用權(quán)根據(jù)現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)，需要征用集體或國(guó)有土地的，可以由政府行政劃撥。行政劃撥作為一項(xiàng)國(guó)家措施，它具有一定的強(qiáng)制性。二、通過市場(chǎng)機(jī)制獲取土地使用權(quán)通過市場(chǎng)機(jī)制獲得土地使用權(quán),主要適用于國(guó)內(nèi)外各種經(jīng)營(yíng)性組織和個(gè)人獲取土地進(jìn)行土地開發(fā)、利用、經(jīng)營(yíng)。它包括出讓和轉(zhuǎn)讓兩種方式。1、 出讓國(guó)有土地使用權(quán)是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)

3、在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地出讓金的方式，具體又可分為協(xié)議、招標(biāo)、拍賣、掛牌四種方式。土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，是竟價(jià)方式出讓，而協(xié)議出讓則是主管部門與用地者雙方協(xié)商議價(jià)的方式，兩者互為補(bǔ)充。集體土地必須轉(zhuǎn)為國(guó)有土地才能有償出讓。以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定，報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)限的人民政府審批。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并交納土地使用權(quán)出讓金。2、轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)是指擁有國(guó)有土地使用權(quán)的用地者，通過合法方式將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人的方式。主要有：買賣、合資、合作建房、交換、作價(jià)入股等方式。 通過市場(chǎng)機(jī)制取得土地使用權(quán)的

4、用地者，在規(guī)定的使用年 限內(nèi),有轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)和從事其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的權(quán)利。土地的使用年限與土地的性質(zhì)有關(guān)，一般住宅用地70年，辦公用地50年，商業(yè)用地40年。第二部分：房地產(chǎn)開發(fā)土地費(fèi)用本部分主要以國(guó)家出讓國(guó)有土地使用權(quán)的方式為例簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開發(fā)土地費(fèi)用的組成。土地開發(fā)成本，主要包含以下五項(xiàng)費(fèi)用：一、土地使用權(quán)出讓金：根據(jù)國(guó)務(wù)院和財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，土地出讓金應(yīng)全部上繳財(cái)政，由財(cái)政列入預(yù)算，?？顚Ｓ茫僧?dāng)?shù)厝嗣裾鶕?jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地開發(fā)和管理情況，專項(xiàng)使用。財(cái)政部門是土地出讓金收入的主管機(jī)關(guān)，土地行政管理部門是土地出讓金的代征機(jī)關(guān)，其他部門和單位一律不得代為征收。土地出讓金應(yīng)上繳

5、到土地所在各市、地、縣財(cái)政部門。按照濟(jì)政發(fā)199933號(hào)文的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。表1：濟(jì)南市城區(qū)國(guó)有土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別一級(jí)二級(jí)三級(jí)四級(jí)五級(jí)六級(jí)商用土地元/M24654336223451226757499萬元/畝310.3224.1156.381.750.533.3住宅用地元/M2324222311564845617425萬元/畝216.1148.7104.356.341.128.3工業(yè)用地元/M2285616911050714581383萬元/畝190.4112.770.047.638.725.5政府出讓土地純收益標(biāo)準(zhǔn)。一、二、三級(jí)土地為15%，四、五、六級(jí)土地為20%，六級(jí)以外參照六級(jí)土地的標(biāo)

6、準(zhǔn)執(zhí)行。二、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi):新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)是指國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府在批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時(shí)，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣（市）人民政府收取的平均土地純收益。其30上繳中央財(cái)政，70上繳省財(cái)政（其中，20%留省財(cái)政，50%用于每年年底清算時(shí)，各縣、市有土地開發(fā)項(xiàng)目時(shí)撥款，?？顚Ｓ茫瑢ｍ?xiàng)用于耕地開發(fā)，搞土地占補(bǔ)平衡；沒有土地項(xiàng)目時(shí)不予撥款）。表2新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)征收標(biāo)準(zhǔn) 單位：元/平方等別一等二等三等四等五等六等七等八等九等十等十一等十二等十三等十四等十五等標(biāo)準(zhǔn)706050403228242117141210875注：1、表內(nèi)定額標(biāo)準(zhǔn)為平均土地純收益。中央分

7、成部分=定額標(biāo)準(zhǔn)30%；地方分成部分=定額標(biāo)準(zhǔn)70% .2、對(duì)成片轉(zhuǎn)用土地，以批準(zhǔn)面積為基數(shù)，按上述標(biāo)準(zhǔn)征收。3、對(duì)在城市用地規(guī)模之外單獨(dú)選址的項(xiàng)目，應(yīng)依法實(shí)行有償使用的，根據(jù)土地所在地的等級(jí)，按相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)征收。4、城市等別中全國(guó)省市、縣名稱及行政范圍，依據(jù)民政部中華人民共和國(guó)行政區(qū)劃簡(jiǎn)冊(cè)1998確定，其中城市僅指城市市區(qū)，市轄縣、市在分等中單列。5、濟(jì)南、青島、重慶屬于四等城市。（1999年8月4日 財(cái)政部、國(guó)土資源部新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法） 根據(jù)以上費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)可以算出，濟(jì)南市新增建設(shè)用地有償 使用費(fèi)為2.667萬元/畝。三、補(bǔ)償費(fèi)：此資金通過土地所在國(guó)土資源局，轉(zhuǎn)入財(cái)政部門，然

8、后撥給被占用耕地單位。一土地補(bǔ)償費(fèi)：土地補(bǔ)償費(fèi)的確定按被征用耕地前三年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)計(jì)算。 二地上附著物補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)：1、青苗補(bǔ)償費(fèi)按被征用耕地一季作物的產(chǎn)值計(jì)算；2、政府成片開發(fā)建設(shè)征用土地，房屋補(bǔ)償以建房安置為主，標(biāo)準(zhǔn)為40M2/人。被安置人自搬遷之日起至搬入安置房止,按80元/人、月發(fā)放過渡安置補(bǔ)助費(fèi)；3、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的土地被少量征用且需要拆除零星住宅的，其拆除的住宅以貨幣形式補(bǔ)償。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)見附表4。被安置人搬家費(fèi)按50元/人計(jì)發(fā)，一戶不足兩人按100元計(jì)發(fā)。4、另外還有其他地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。 三人員安置補(bǔ)助費(fèi)：人員安置補(bǔ)助費(fèi)分別為：土地安置補(bǔ)助費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、就業(yè)補(bǔ)助費(fèi)、

9、撫養(yǎng)費(fèi)和醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)。濟(jì)南市國(guó)土資源局在2003年5月頒發(fā)了濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法，對(duì)以上補(bǔ)助、補(bǔ)償費(fèi)用做了具體規(guī)定。四、征地管理費(fèi)：一般按總補(bǔ)償費(fèi)的2-4%收取。上繳給土地批準(zhǔn)部門（國(guó)土資源局）。按照1992年國(guó)家土地管理局頒發(fā)的征地管理費(fèi)暫行辦法執(zhí)行。五、耕地復(fù)懇費(fèi)：一般按照占一補(bǔ)一的原則，按耕地年產(chǎn)值的10倍計(jì)算。此資金通過土地所在國(guó)土資源局，轉(zhuǎn)入財(cái)政部門，然后撥給被占用耕地單位。按照1999年頒發(fā)的山東省土地復(fù)墾管理辦法執(zhí)行。房地產(chǎn)開發(fā)土地費(fèi)用一覽表序號(hào)費(fèi)用名稱文件依據(jù)一土地出讓金濟(jì)政發(fā)199933號(hào)文二新增建設(shè)用地使用費(fèi)財(cái)政部新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)收繳使用管理辦法1999年三補(bǔ)償費(fèi)

10、2003年1土地補(bǔ)償費(fèi)濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法2003年2地上物、青苗補(bǔ)償費(fèi)濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法2003年3人員安置補(bǔ)助費(fèi)濟(jì)南市統(tǒng)一征用土地暫行辦法2003年四征地管理費(fèi)征地管理費(fèi)暫行辦法1992年五耕地復(fù)墾費(fèi)山東省土地復(fù)墾管理辦法1999年表3土地補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類 別 年產(chǎn)值 （元/畝） 補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) （元/畝）備 注耕地(含園地、魚塘、藕池)城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)7001300560013000征用耕地為該耕地被征地前三年平均年產(chǎn)值的810倍城市規(guī)劃區(qū)范圍外7001300420010400征用耕地為該耕地被征地前三年平均年產(chǎn)值的68倍菜地12002400960024000征用菜地為該菜地被征用前

11、三年平均年產(chǎn)值的810倍林地、葦塘、水面700130035007800征用林地、葦塘、水面為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的56倍建設(shè)用地700130035009100征用建設(shè)用地為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的57倍未利用地700130021003900征用未利用地為鄰近一般耕地前三年平均年產(chǎn)值的3倍表4房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 類別標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容補(bǔ)償價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)主體承重為鋼結(jié)構(gòu)或砼結(jié)構(gòu)，主要指框架結(jié)構(gòu)的大跨度廠房或多層樓房。550元/M2磚混結(jié)構(gòu)（樓房）磚墻承重，現(xiàn)澆或預(yù)制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的樓房。 450元/ M2磚混結(jié)構(gòu) （平房）磚墻承重，現(xiàn)澆或預(yù)制板保溫防水屋面，水泥或其他硬化地面的平房

12、，檐高不低于2. 5米。350元/ M2磚木結(jié)構(gòu) （平房）規(guī)則的石腳，磚墻或石墻承重，符合規(guī)格的木屋架，木（預(yù)制）檁條，瓦屋面，外墻扦縫（抹灰），檐高不低于2.5米。 300元/ M2簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)承重墻土坯、磚頭、條磚混砌、碎石等，不規(guī)則木梁檁 、瓦屋面，兩面借墻或檐高低于2.5米。150元/ M2表5地上附著物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn) 序號(hào)名稱類 別補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)備 注一圍墻亂石基磚墻高2.5米以上80元/米舊料歸原主亂石基磚墻高22.5米70元/米亂石基磚墻高1.52米60元/米亂石基土坯墻高1.52.5米40元/米二畜禽舍磚混結(jié)構(gòu) 80元/ M2舊料歸原主簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 40元/ M2三遷墳棺木、拾骨、骨灰盒120元/

13、座包括遷葬工料費(fèi)四溫室鋼、砼骨架、玻璃頂50元/ M2舊料歸原主鋼、砼骨架、塑料薄膜頂40元/ M2簡(jiǎn)易塑料薄膜棚20元/ M2五小橋鋼筋混凝土矩形板橋1000元/ M2按橋面面積計(jì)算平坦石拱橋 800元/ M2石拱橋 1400元/ M2六涵洞石蓋板涵跨徑12米400元/米石拱涵跨徑12米（含）800元/米石拱涵跨徑24米 1400元/米鋼筋混凝土圓管涵跨徑1-2米1000元/米鋼筋混凝土蓋板涵跨徑1.5-3米（含）1000元/米鋼筋混凝土蓋板涵跨徑3-4米1500元/米七臺(tái)田石堰40元/米八水渠水池土筑水渠、水池按挖方面積5元/ M3不包括田間毛渠石砌水渠、水池50元/ M3含土方補(bǔ)償磚砌水

14、渠、水池 60元/ M3九水井手壓井10元/米1、水井補(bǔ)償包括開鑿工程、用料及用工等費(fèi)用2、廢、枯井按同類井補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)3050%補(bǔ)償3、機(jī)井按井深分段計(jì)算補(bǔ)償土井：直徑1.2米90元/米磚井（包括亂石井）深510米直徑1.5米深1020米直徑2.5米2200元4200元下管井260元/米機(jī)井：深2050米深50100米深100250米深250米以上180元/米230元/米280元/米330元/米十喬木胸徑小于5厘米（幼樹，松柏樹小于3厘米）移栽費(fèi)2元/株喬木系指用材林種，沿海防護(hù)林基干林帶、山丘地區(qū)防護(hù)林喬木補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)可提高4060%，特種用途林樹木價(jià)格另議；樹歸原主胸徑510厘米（松柏樹36厘米

15、）30元/株胸徑1020厘米（松柏樹610厘米）40元/株胸徑大于20厘米（松柏樹10厘米）以上成材樹45元/株十一果樹苗木移栽費(fèi)2元/株果樹包括：蘋果、梨、桃、杏、核桃、櫻桃、柿、棗等樹種，樹歸原主幼齡期（區(qū)分樹種） 30元/株初果期（區(qū)分樹種）190元/株盛果期（區(qū)分樹種）300元/株衰老期（區(qū)分樹種） 120元/株葡萄（區(qū)分生長(zhǎng)期）20元/株十二灌木一年生以上 一年生以下 3元/墩4元/墩每墩出條數(shù)按1020根計(jì)算十三電力通訊線路低壓線路 通訊廣播線路 1000元/桿1000元/桿包括電線等材料損失及拆建工費(fèi)十四磚窯18門輪窯7000元/門包括煙囪 包括烘干室20門輪窯8000元/門22門輪窯9000元/門 32門輪窯10000元/門老式土窯20000元/座 備注：其他未列出的地面附著物參照表五中相近情況補(bǔ)償。 房地產(chǎn)土地開發(fā)費(fèi)用-土地開發(fā)表6土地安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)類 別年產(chǎn)值（元