2008年11月中原-東莞房地產(chǎn)樓市研究報告

中原東莞樓市11月分析報告一、宏觀方面11產(chǎn)經(jīng)要聞111國際經(jīng)濟持續(xù)低迷，金融風暴波及范圍擴大，救市已成大趨勢中原點評次貸危機所引發(fā)的金融風暴影響范圍不斷擴大，各大經(jīng)濟貿(mào)易區(qū)及國家經(jīng)濟面臨嚴峻考驗，甚至部分已經(jīng)陷入衰退。史無前例的降息潮席卷全球，巨額虧損，巨額救市計劃屢見不鮮，國際經(jīng)濟已經(jīng)步入了下行通道。隨之而來的是各國股市在短期利好和長期利空的情況下反復波動，國際貿(mào)易經(jīng)營困難，消費信心的急速下滑，投資需求的不斷萎縮，進而引發(fā)惡性循環(huán)。因此，自10月份以來，各國紛紛提出救市計劃，而11月份提出救市計劃的國家不斷增多，范圍也不斷擴大，除了挽救大型命脈企業(yè)外，還直接把救市計劃投入到投資和消費等直接刺激經(jīng)濟的領(lǐng)域。預期未來一段時間內(nèi)，國際經(jīng)濟環(huán)境難以得到根本性的扭轉(zhuǎn)，救市還將成為國際經(jīng)濟的主旋律。112國內(nèi)經(jīng)濟經(jīng)濟增速放緩，擴大內(nèi)需，促進增長成首要目標國內(nèi)重點宏觀經(jīng)濟調(diào)控信息中原點評受金融風暴的影響，國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩。面對出口訂單減少，生產(chǎn)成本的不斷上升的不利局面，企業(yè)面臨嚴峻的生存危機，并引發(fā)了企業(yè)倒閉和外遷的情況，對國內(nèi)經(jīng)濟造成不利影響。為保證國內(nèi)經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展，國家依靠及時有效的宏觀調(diào)控，調(diào)整了國家經(jīng)濟政策，從年初的兩防“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)為過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹”到年中的一保一控“保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，控制物價過快上漲”再到年末的“擴內(nèi)需，促增長”，體現(xiàn)了國家對宏觀經(jīng)濟的準確把握，體現(xiàn)了“快，重，準”的調(diào)控思路。而隨著金融風暴影響范圍的不斷擴大，國家宏觀調(diào)控也從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面，從微調(diào)升為猛調(diào)。10月初，國家宏觀調(diào)控主要是從側(cè)面來提振市場信心，上調(diào)出口退稅，減免住房交易稅費和利息，免征證券利息稅，為中小企業(yè)融資提供擔保等等都是從側(cè)面來刺激市場，期望由股市、樓市等重大市場來提振市場消費信心。其調(diào)整范圍相對較窄，限制較多，主要起到的是微調(diào)的作用。到了11月，政策力度逐步從側(cè)面轉(zhuǎn)為正面調(diào)控，把調(diào)控力度集中放在“投資，消費，出口”這三駕馬車上，特別是投資。2萬億元鐵路投資計劃；4萬億投資擴大內(nèi)需；9000億住房保障建設(shè)機會等舉措直接指向了三駕馬車中的投資；而11月27日大幅下調(diào)存貸款基準利率、存款準備金率則直接把矛頭指向了消費領(lǐng)域，鼓勵人民從銀行中取錢出來消費，擴大內(nèi)需。而從調(diào)控力度來看，動輒幾萬億的投資建設(shè)計劃，10年罕見的重炮降息都顯示出了中央宏觀調(diào)控“出手要快，出拳要重，措施要準”的調(diào)控思路。113東莞經(jīng)濟經(jīng)濟增速放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍為重中之重數(shù)字東莞東莞11月宏觀信息回顧中原點評東莞經(jīng)濟近期同樣表現(xiàn)出增速放緩的局面，進出口總值回落，外貿(mào)訂單較少，企業(yè)倒閉外遷的情況時有出現(xiàn)。但在東莞強有力的財政實力支持下，金融風暴所帶來的傷口不會很深，相反，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級才是擺在東莞當前的重中之重。而且在金融風暴中，轉(zhuǎn)型所帶來的陣痛也將得到弱化，因此，金融風暴中的東莞轉(zhuǎn)型，既是挑戰(zhàn)，也是機遇。目前，在保經(jīng)濟的方面，東莞主要是按照中央擴大內(nèi)需的統(tǒng)一部署，加大基建投資力度，努力擴大內(nèi)需，確保經(jīng)濟平穩(wěn)較快增長，提高對金融風暴的警惕；而對于房地產(chǎn)業(yè)，由于其不是東莞的支柱產(chǎn)業(yè)，東莞市政府也明確表態(tài)不會就救市。對于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級，東莞出臺多項優(yōu)惠政策，加大招商引資，特別是高科技企業(yè)的引進，出臺10億元融資新政，為企業(yè)在轉(zhuǎn)型中排憂解難，突顯東莞政府對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的高度重視。因此，東莞盡管也遭受著金融風暴的影響，面臨著經(jīng)濟增速放緩的問題，但不礙產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級的歷史任務，東莞將按照“保企業(yè)，促轉(zhuǎn)型，加投資”的調(diào)控思路對東莞經(jīng)濟進行把度。12政策動向政策簡評11月政策回顧，除了國家和地方紛紛出臺的大額度擴大內(nèi)需政策、降息和上調(diào)出口退稅等經(jīng)濟活動調(diào)控政策外，政策出臺的主方向是“減負”。增值稅改明年推行，預計減輕企業(yè)稅負1233億；明年起取消百項行政收費，切實減輕企業(yè)和社會負擔；上調(diào)征地補償，增加為中小企業(yè)提供貸款擔保的資金等等，都切實的為企業(yè)和人民著想，實現(xiàn)為企業(yè)和人民減負的目的。而近期個稅起征點上調(diào)的呼聲四起，國家方面也給予了積極的回應，從近期這些政策的公布與政策出臺的輿論可以看出，“減負”已成了政策出臺主要導向。另外，從11月中央電視臺的相關(guān)欄目報道的主題來看，從10月份的直擊華爾街、金融海嘯等報道已經(jīng)轉(zhuǎn)向“堅定信心促增長”，說明目前受全球金融危機影響，我國最大的問題是經(jīng)濟信心不足，政策及輿論導向重心由“救市”逐步向“救信心”轉(zhuǎn)變。規(guī)劃簡評本月規(guī)劃的重點在于東莞對現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出的規(guī)劃，這是東莞首次對自身未來的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系做出規(guī)劃，其總體目標是到2020年，形成先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)“雙輪并轉(zhuǎn)”、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和適度重化工業(yè)“兩翼齊飛”為特征、具有世界競爭力的現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系，努力成為珠三角現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)示范區(qū)。其對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，產(chǎn)業(yè)空間布局、產(chǎn)業(yè)核心競爭力、內(nèi)外源經(jīng)濟和人口結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)等提出了規(guī)劃目標，為東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級提出了具體的目標和指明了升級改造的方向。另外，本月規(guī)劃的另外一個內(nèi)容是路網(wǎng)交通，主要是穗莞深城軌東莞段規(guī)劃修改和禁摩規(guī)劃，城軌的規(guī)劃修改對東莞沒有實質(zhì)性的影響，只是為了避免重復建設(shè)，而禁摩的實施則主要是為了改善城區(qū)交通環(huán)境，但給城區(qū)的公交運行提出了更高的要求；對此，從明年起城區(qū)將增加200臺中巴運營，相信城區(qū)交通出行將更加便利。區(qū)域信息14其他關(guān)注劉志庚政府不會恢復購房入戶來打救樓市梁國英暫不考慮救市（樓市）樟木頭二手房遭遇拋售潮部分銀行房貸新政細則資料來源南方都市報二、土地市場分析1、土地出讓公告情況2008年11月東莞市國土資源局公告掛牌8宗土地，掛牌出讓1宗商住用地與2宗工業(yè)用地，轉(zhuǎn)讓土地包括4宗工業(yè)用地、1宗工業(yè)用地，總計3059萬，其中工業(yè)用地2973萬。2007年11月份土地供應17宗，6宗工業(yè)103萬，8宗商住292萬，1宗商業(yè)，2宗綜合用地，共425萬。相比去年同期情況，工業(yè)用地供應量大幅上升，商住用地大幅下降。2008年11月東莞土地出讓情況2、土地交易情況分析2008年11月東莞市成交2宗工業(yè)用地，總面積526096，一宗商住用地流拍，宣告本月已無商住用地的成交。2007年10月東莞市成交6宗土地，其中3宗工業(yè)土地234萬平米，3宗商住用地135萬平米。11月的成交情況同比去年慘淡，商住用地的成交大幅減少。2008年11月份土地交易情況10月10日，位于南城區(qū)東駿路西側(cè)2008G034地塊拍賣，只有東駿房地產(chǎn)一家參與競價，最終由于起始價低于底價流拍；11月19日，該地塊重新公開拍賣，最終因無人報價再次流拍，該地塊面積達到33661平米，拍賣起始價為16800萬元，樓面地價1996元/。地塊的連續(xù)流拍，對市場信心打擊較大。3、2008年前11月土地供求狀況自2008年下半年開始，土地市場供需呈下滑趨勢，現(xiàn)在正面臨一個消化階段。由于2008年的工業(yè)土地供應量占據(jù)比例較大，工業(yè)用地的供需基本決定了市場的總體走勢，隨著工業(yè)用地供應的減少，商住用地對土地市場的支撐無力，預計09年上半年總體供需也將有所放緩。4、工業(yè)用地市場分析2008年土地供應以工業(yè)為主2008年前11個月土地總供應面積6078萬平米，其中工業(yè)用地35578萬，占總供應量的584，相比同期比例大幅提升371個百分點，工業(yè)用地的供應同比增加313倍；供應商住用地180萬，占總供應量的296，相比同期比例減少409個百分點，商住用地供應同比下降了213。隨著東莞的雙轉(zhuǎn)型以及招商引資的進行，進駐東莞的企業(yè)陸續(xù)的增多，部分運營效益好的企業(yè)也開始進一步擴展規(guī)模，增加了對工業(yè)用地的需求。2008年政府大幅提升了工業(yè)用地的供應，特別是松山湖片區(qū)以及部分產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地，主要為滿足市場的需求。工業(yè)土地的供應量激增也將引發(fā)后市一輪建設(shè)廠房的熱潮。工業(yè)用地隨著成交量的上漲，成交金額大幅提升2008年截止11月底，土地成交的總金額為912億元，同比減少241。工業(yè)成交182億元，占成交總額的199，商住用地成交608億元，占666。從成交金額角度來看，商住用地的成交金額依然占據(jù)土地市場的主導，但相比去年同期大幅下降了265個百分點。工業(yè)用地隨著成交量的增加，成交金額所占比例也大幅提高到近兩成。07年商住用地成交金額占據(jù)9成以上，08年商住用地市場冷清，流拍頻現(xiàn)，作為政府的財政收入的主要來源之一的土地收入嚴重受阻，政府在此時加大了工業(yè)用地的供應，為滿足工業(yè)用地市場的需求，同時也可彌補財政的缺失。減少商住用地的供應一方面可以減少流拍現(xiàn)象，避免樓市信心下滑，另外也可平衡未來樓市的供需。工業(yè)地價節(jié)節(jié)攀升2008年前11月工業(yè)用地成交大幅提升，成交量已接近前8年的總量，在2008年大放異彩。2002年工業(yè)地價達到880元/，主要受虎門海運20024013地塊地價的影響，單宗工業(yè)地價達到了2622元/。2003年至2006年，東莞工業(yè)用地地價在300元/左右徘徊，2007年上漲到376元/，主要是從2007年1月1日起，國家為了防止工業(yè)用地賤賣，規(guī)定工業(yè)用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應的最低價標準。2008年前11個月的工業(yè)地價已經(jīng)達到5675元/，較去年同期有快速提升，主要受松山湖北部工業(yè)城工業(yè)地價的影響。排除個別地塊成交影響，東莞近幾年工業(yè)地價呈上漲趨勢。三、二級市場分析1、總體市場分析1111月新開盤項目開盤情況一覽舊盤加推情況一覽12、供求狀況分析前11月新增供需比為191，整體吸納率較低。2008年前11月，全市新增商品房供應面積為63273萬，合共68890套，累積成交33358萬，合共33196套，新增存量29915萬，合共35694套。新增商品房吸納率按面積為5272，按套數(shù)為4819，整體吸納率較低。11月市場供應沖回落，需求溫和放量。從近期東莞商品房供需月度走勢可以看出，東莞在近兩年時間以來，商品房供求關(guān)系大部分都處于供大于求的局面。而2008年11月是自2007年8月以來首度實現(xiàn)月度需求大于月度供給的月份。整個11月份商品房供應量為3665萬，需求量為3686萬。11月供應急速下滑，主要是因為開發(fā)商把精力放在10月和12月的關(guān)鍵節(jié)點上，加之市場大環(huán)境不景氣，資金鏈緊張導致工程進度緩慢等因素導致了11月供應急速下滑，把主要精力放在年底沖量上；而11月的需求上升則很容易理解，房產(chǎn)新政和貸款利率的大幅下調(diào)直接降低了購房成本，變相下調(diào)房價，釋放了部分購房需求，但也有部分置業(yè)者預期看空，所以需求量上升得比較溫和。11月住宅需求超越供應，非住宅需求不足。從11月商品房供應結(jié)構(gòu)可以看出，11月份供應同樣以住宅為主，供應面積為3064萬，占商品房供應面積的8360，供應比重環(huán)比上升458個百分點，供應面積環(huán)比下降5158，供應主要來自中信森林湖五期、星城國際花園、利豐城市花園二期、翰林雅苑、世紀城國際公館三期、鹿港小鎮(zhèn)和富盈山水華府等項目。而成交面積為3455萬，需求自2007年8月以來首次超越供應；而非住宅供應面積為601萬，環(huán)比下降6423，主要供應來自希爾頓廣場、財富廣場、利豐城市花園二期和星城國際花園等項目，但需求量僅為231萬，需求相對不足。房貸新政抑制10月底需求，11月需求釋放，成交良好。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2008年11月東莞新建商品房成交量為3686萬，環(huán)比10月上升864，進一步超越了銀十的成交成績，而同比有1226的降幅。其中住宅成交占比9373，比重較10月上升590個百分點，共成交面積3455萬，共成交3192套。住宅成交面積環(huán)比上升1594，同比下降1222；非住宅成交面積為231萬，同比環(huán)比均有不同程度的降幅。但需要注意的是，由于房貸新政公布后（10221031期間），市場有意壓抑需求，等待新政實施后（11月后）簽約，所以直接導致10月底需求延遲在11月釋放。月線走勢供應回落，需求放量，吸納率上升，供需比回落。從月線走勢可以看出，隨著11月供應量的沖高回落，需求在新政和降息的利好下進一步得到釋放，成交量溫和上升，促使市場吸納率兩續(xù)兩個月保持上升，供需比進一步回落。日線走勢11月成交情況平穩(wěn)，月底央行大幅降息引發(fā)小高潮。隨著11月1日房地產(chǎn)新政的實施，11月中上旬的商品房成交情況比較平穩(wěn)，主要是因為銀行細則遲遲不出臺，消化速度維持在約120套/天，穩(wěn)中略升，溫和放量；而自11月27日央行宣布大幅度下調(diào)貸款利率起，在樓市新政和利率大幅下調(diào)的重大利好下，市場需求得到刺激，在11月底引發(fā)了一波成交小高潮，2730日平均每天成交超過170套，最高一天消化了255套，為11月良好的成交畫上了圓滿的句號。市場存量依然大，后市消化壓力巨大。持續(xù)的供大于求必定造成存量的累積，而東莞商品房持續(xù)的供應放量已經(jīng)給東莞的商品房存量造成了很大的銷售壓力。根據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前東莞商品房的累積供應量為183899萬，累積銷售量為111944萬，累積可售存量高達71955萬，累積銷售率僅為6087。雖然11月的成交情況良好，各項指標都得到了較好的提升，但不足以扭轉(zhuǎn)大勢。目前，如果按照400萬/年的消化量來計算，目前的可售存量足以讓東莞消化12年的時間，可見后市消化壓力的巨大。13、價格狀況11月份成交量溫和上升，普通住宅均價重上5000元關(guān)口。2008年11月東莞市普通住宅（含洋房和公寓）均價為5075元/，環(huán)比上升275，重上5000元/關(guān)口，主要由于項目受房貸新政和利率下調(diào)的利好刺激，普遍采用穩(wěn)價策略，而置業(yè)成本的變相下降也為置業(yè)者選擇素質(zhì)更好的單位提供了空間，因此，成交均價在政策頻繁利好的情況下有了一定的上升，配合成交的溫和放量，形成了量價齊升的良好局面。11月可售存量加權(quán)均價出現(xiàn)首次回升。可售存量加權(quán)價格的計算首先將物業(yè)同以上分類，通過計算某一時期各物業(yè)各個項目的平均價格，然后將各物業(yè)各個項目的平均價格以各物業(yè)各個項目的可售存量為權(quán)數(shù)求得加權(quán)平均價格；加權(quán)均價能夠修正部分熱點成交項目過高或過低的成交價格給整體均價帶來的影響。11月份的普通住宅加權(quán)價格為5357元/，經(jīng)歷了08年一整年的下降，首次出現(xiàn)了回升。14市場特征分析1、11月東莞樓市呈現(xiàn)價量齊升，供求近一年來實現(xiàn)首度倒置。11月東莞樓市的成交量延續(xù)了銀十的良好狀況，置業(yè)需求在房貸新政和央行大幅降息的政策利好下得到了有效的釋放，而價格也在政策利好的情況下止住下跌，并有一定的回升，量價配合不錯，形成了量價齊升的局面，而當月也是自2007年8月以來首度實現(xiàn)需求超越供應。2、政策利好，助推樓市成交。房貸新政在11月1日正式實施，房價得到了變相的下調(diào)，但由于各銀行細則遲遲不出臺，導致新政效果并不明顯；而11月27日央行的大幅降息則為樓市再次注入一支強心針，降息力度之大實為罕見。政策的利好不僅提振了市場的消費信心，而且還直接減低了置業(yè)成本以一套90，均價5000元/的普通住宅為例，新政配合大幅降息后，10年月供降低1345；20年月供降低2273；30年月供降低2915，等于在房價回落的今天再變相下降房價13成。而11月底的良好成交也證實了這一點新政利好將成為樓市成交助推器。3、明星營銷唱主角“低價促銷”在2008年以來一直是主要的營銷手段，而進入11月后，由于房貸新政的出臺，開發(fā)商預期看好，紛紛采取穩(wěn)價策略，低價促銷雷聲漸少，而明星營銷則唱響了11月樓盤營銷的主角。天驕風景為帝峰組團的發(fā)售請來了宋祖英、齊秦、韓紅等明星助陣；豐泰觀山碧水為二期推介會請來了香港著名影星米雪；金域中央為兩周年慶典請來了TVB明星林峰、夏雨、米雪，歌星許志安、楊千華；大朗凱悅美景花園開盤請來跳水皇后郭晶晶等。類似的明星營銷盡管在2008年并不少見，但11月如此集中一定程度上說明了開發(fā)商為了年底沖量，不惜花重本請明星助人氣和名氣。4、年底有望迎來全年成交峰頂2008年的最后一個月，開發(fā)商完成全年的任務艱巨，央行降息壓力猶在，因此，開發(fā)商有望在12月進入2008年最后的競爭，供應量將有所放大，而價格也較為優(yōu)惠，而在貨源、價格、政策都比較利好的情況下，置業(yè)者有望釋放需求，形成12月供求齊漲的局面。5、開發(fā)商銷售情況2008年11月，萬科地產(chǎn)共銷售商品房面積33579，合共銷售額22573億元人民幣在11月成交面積排行中排行第一，銷售金額排名第二；而東莞市商業(yè)中心發(fā)展有限公司11月銷售面積為31088，排名第二，合共55349億元的銷售金額排名第第一；光大地產(chǎn)銷售面積為30778，合共銷售額19679億元，均排名第三?；仡?008年前11個月，按銷售面積排行，東莞地產(chǎn)龍頭光大地產(chǎn)以3764萬的銷售面積和2515億元的銷售金額位列東莞商品房銷售冠軍；而位列第二的是全國地產(chǎn)龍頭萬科地產(chǎn)，其前11月的銷售面積為2725萬，合計銷售金額為2117億元。6、11月普通住宅項目銷售排行11月普通住宅銷售中，主打拼合戶型的上東國際一期和萬科金域藍灣二期分別占據(jù)銷售排行前兩名，而風臨美麗灣二期則憑借低價優(yōu)勢，銷售情況排名第三。數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部2分物業(yè)市場分析2、1東莞市11月各物業(yè)總體供需情況11月商品房首現(xiàn)“供不應求”情況，受商鋪成交影響價格上漲明顯。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，供應情況方面，普通住宅所占比重為723，與上月供應比重相比有將近10個百分點的下降。普通住宅、車庫和商鋪三種物業(yè)下降明顯，都呈現(xiàn)腰斬的情況，而在普通住宅下降的拉動下商品房的總體供應也下降542。成交情況方面，住宅部分公寓類物業(yè)成交量下降明顯；普通住宅方面價格基本不變，成交增長明顯；別墅物業(yè)在價格下降的拉動下，成交微量上升；非住宅部分商鋪和寫字樓項目成交面積下降明顯，商鋪價格上漲473，表現(xiàn)出量縮價升的情況。總體情況來看，值得關(guān)注的是11月首次出現(xiàn)2008年以來新增供應量少于成交量的情況，在普通住宅的拉動下，供應面積減少，成交量增加，而在價格方面，受商鋪的成交價格大幅度上漲的影響，本月商品房成交價格上升明顯。2、2普通住宅市場情況分析11月普通住宅供應量大幅減少，成交溫和放量，成交價格在5000元/左右找到有力支撐。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅新增供應量急劇減少，究其原因，首先9、10月份海量的新增供應沒有很好的得到消化，11月賣方以消化之前存量為主，其次，11、12月缺乏可供利用的營銷節(jié)點，也少有項目選擇這個時候上市。11月普通住宅成交量穩(wěn)步上漲，主要有受新政策實施影響上東國際、金域藍灣二期等10月后期開盤項目在11月集中簽約，以及中信森林湖五期等項目開盤影響，同時市場上多數(shù)項目如天驕峰景、世紀城國際公館等都紛紛的打出明星牌的銷售策略，也為市場的成交氣氛升溫。而由價格上來看，11月普通住宅成交價格稍有上升，全市成交均價為5053元/，由近段時間來看，全市成交價格除了10月份各樓盤紛紛打出特價牌使到均價稍微下降以外，其它三個月的成交均價都在5000元/左右徘徊，而且在這個價格上，成交能保持著相對穩(wěn)定的狀態(tài)，成交量與比全年各月份平均成交量大，所以有理由認為成交在這個價格段找到有力的支撐，如果不考慮某部分開發(fā)商因年未沖量或者回款壓力而采取低價策略以外，相信在下一個營銷節(jié)點到來的之前，價格的變化幅度不大。221普通住宅新增供應情況11月新增供應合拼戶型供應量巨大，供應戶型以大面積單位為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應項目15個，供應套數(shù)2687套，供應面積2686萬。供應戶型以兩房、三房為主。其中合拼戶型902套，占總供應套數(shù)的336。與上月比重相當。單個項目供應面積排名前列的為中信森林湖五期、星城國際、翰林雅苑、利豐城市花園二期等11月新開盤項目，其中面積最大的為中信森林湖五期，434萬。11月項目新增供應量前10的項目戶型分布情況（單位套）11月新增合拼戶型11月新增供應戶型面積情況據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份新增供應100以下單位套數(shù)為2010套，比重為748，其中有902套為合拼戶型，扣除合拼戶型100以下單位比重為412，11月市場新增供應以大面積單位為主。222普通住宅成交情況東莞普通住宅后市銷售壓力大，成交單位均價步入5000元/。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份共有146個普通住宅樓盤有成交，成交套數(shù)2725套，成交面積為2996萬，面積成交占各物業(yè)類型供應的76。截止到11月30日，東莞市普通住宅可售存量為44971套，可售存量首次下降。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月份有成交的普通住宅樓盤中，5000/以下的項目占106個，占總數(shù)量的726，所占比重環(huán)比上升64個百分點。從2008年月度5000元/以下普通住宅項目所占比重的走勢來看大比重的樓盤價格在5000元/以下樓盤的出現(xiàn)也說明了現(xiàn)階段的低價格是普遍的現(xiàn)象，而不是因為少數(shù)樓盤成交因素拉低了全市成交均價。另一方面我們可以看到，雖然5000元/以下的成交項目所占比重達到了七成多，但全市均價依然為5053元/，從中可以看到，價格雖然是一個關(guān)鍵因素，但不是一個成交的決定因素。成交單位價格集中，成交單位以40005000/為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月普通住宅成交2725套，其中30006000/這個價格段的成交套數(shù)為2330套，占了總成交的855，5000/以下成交占了67。銷售情況最為理想的價格段為40005000/，套數(shù)為951套，占了總體成交的427。在其他的價格段中，最值得我們關(guān)注的是60007000/，作為一種中高檔的產(chǎn)品，以滿足改善型居住為主，本月成交243套，增長明顯。普通住宅項目具體銷售情況本月銷售套數(shù)前15的項目11月份東莞普通住宅成交套數(shù)前15的項目情況中，主要有以下幾種類型1、以上東國際萬科金域藍灣二期以及中信森林湖五期為代表的項目，他們主要是10月底開盤或者11月開盤，在11月集中簽約；2、萬科城市高爾夫和理想0769沁園為代表的項目，這類項目以良好的質(zhì)量和社區(qū)環(huán)境吸引市場，加上合理的價格和品牌，成交一直理想，隨著持續(xù)的熱銷，這些項目的成交價格環(huán)比更有所上升；3、以山水名都為代表的項目，通過價格的下調(diào)促進了成交。在成交前15名的項目中，由價格來看，本月成交5000/以下的項目所占比重為667。23、公寓物業(yè)分析231、公寓總體情況公寓成交總體低量成交，公寓銷售以消化存量為主。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，由東莞市公寓供需情況可以看到，11月的公寓市場延續(xù)著前幾個月的狀況，成交量大于供應量，而從量價關(guān)系來看，11月的公寓成交價格變化不大，但成交下降明顯。而總體來看8月以來，成交量和價格都保持在一個相對穩(wěn)定的狀態(tài)，但成交量都不大，只在一個低位置徘徊，說明買方對經(jīng)濟的預期依然不樂觀，所以不排除未來有開發(fā)商采取降價走量的做法。而由長期來看市場缺乏新貨的上市，市場現(xiàn)階段一直在消化存量，所以，可以預見，公寓價格下降的幅度有限，作為一種占有城市最有利位置的產(chǎn)品，加上產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，只要價格合理，長遠來看公寓的后市值得關(guān)注。232、公寓成交情況分析11月公寓新增供應情況（單位）233、公寓成交情況分析公寓成交40005000元/價格段成交最為良好，全市公寓均價受個盤拉升明顯。本月公寓項目成交項目30個，成交套數(shù)為411套，成交面積為21940。面積成交占所有物業(yè)類型的56。截止到11月30日，東莞公寓可售存量為10048套，后市的銷售壓力大。由可售存量來看，現(xiàn)階段公寓可銷售的套數(shù)足夠市場消化兩年，所以說后市的壓力依然很大。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月公寓成交393套，相對于普通住宅平均，其中40005000/這個價格段成交套數(shù)為205套，占了總成交的501最為集中。與10月成交集中于50006000/價格段來看，全市成交均價應該有所下降，但11月公寓成交單位有32套單位在10000/以上，為尚書銀座項目成交，這部分單位使到公寓成交均價有所提升，排除這項目的成交以外，其他29個項目的成交均價為5001元/，與10月5347元/相比，下降明顯。234、公寓項目詳細情況公寓成交前十的項目數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部11月公寓成交前十的項目成交面積為16132，占全部公寓成交的735，成交均價為5533元/。由成交量和成交價格的關(guān)系我們可以看到，在銷售全十的項目上，有大部分項目是通過調(diào)整價格來促進成交的，即使是本月起到一個價格拉升作用的尚書銀座，它本月的成交均價是10373元/，與最近9月份11052元/的成交均價相比，也有了不少的下降，11月的公寓成交以降為主。由此我們可以看出，一方面，買方對經(jīng)濟形勢依然不樂觀，投資型物業(yè)不受追捧，另一方面看到，現(xiàn)階段調(diào)整價格依然是實現(xiàn)成交的有效手段。24、別墅類產(chǎn)品市場情況241、別墅總體成交情況11月別墅成交整體呈現(xiàn)量價微升態(tài)勢。由08年111月份東莞別墅市場走勢可以看到，11月的供求關(guān)系大概相當，而成交情況與10月相比成交量和成交價格都略有上升，但總體不明顯。11月成交情況可以看作是10月成交的一個延續(xù)，而由兩月來看，別墅的成交情況有可能在短期內(nèi)維持這種銷售狀況。242、新增供應項目本月新增供應別墅項目3個，共100套，供應面積為2465383，其中疊加別墅12套，聯(lián)排別墅28套，雙拼別墅60套，面積分布在200300之間。其中雙拼別墅數(shù)量最多，面積集中在225230和255260這兩個面積段。223、別墅成交情況本月別墅成交項目19個，占了總別墅供應項目的463，成交套數(shù)70套，成交面積為22443。截止到08年11月30日，東莞別墅的可售存量為596萬，套數(shù)為1530套。在別墅成交項目中，萬科的兩個項目以良好的品質(zhì)和合理的價格依然占有良好的成交，其中，萬科棠樾的銷售率更達到了推貨量的803。蟠龍山莊一期依然以超低價格成交，估計以內(nèi)部關(guān)系的消化為主，可售套數(shù)只有1套。由成交價格來看，多數(shù)別墅成交項目價格環(huán)比都有所下降。24、非住宅物業(yè)情況241、非住宅物業(yè)總體情況非住宅整體供需失衡，銷售量遠遠小于供應的增長。11月非住宅物業(yè)的供應量跟成交量都有所上升，但環(huán)比變化不大。截止08年11月30日可售存量為1103萬，11月份成交49396。242、非住宅物業(yè)本月情況2421車庫本月車庫成交365套，成交面積為3891，成交均價為8686元/，其中成交情況最理想的項目為萬科城市高爾夫七期成交143個，成交面積1142，成交均價為8000元/，其次為海岸國際成交61個，成交面積733，成交均價11278元/。成交價格最高的為東城中心，成交1個，均價為13045元/，其次為御花苑二期，成交2個，成交均價12007元/。2422商鋪本月商鋪成交168套，成交面積為10245，成交均價為15074元/，其中成交情況最理想的項目為財富廣場，成交36套，成交面積為1677，成交均價為30338元/，該項目也是成交均價最高的項目；其次為大朗毛紡織貿(mào)易中心，本月成交26套，成交面積1030，成交均價為5299元/。本月成交套數(shù)排名第三的西城樓大街項目，成交25套，成交面積1038，成交價格為17254/。2423寫字樓本月寫字樓成交68套，成交面積為4293，成交均價為7419元/，成交項目4個，第一國際三期成交1套，成交面積為109，成交均價為8776元/。財富廣場成交8套，成交面積為6170，成交均價為9265元/。希爾頓廣場成交58套，成交面積為2605，成交均價為6384元/。信盈裝飾大廈成交1套，成交面積為108，成交均價為5865元/。3、區(qū)域市場分析11月份各區(qū)域商品住宅供求情況2008年11月份，共有10個區(qū)域新增住宅供應，30個區(qū)域有住宅成交，主城區(qū)的三個區(qū)域南城、萬江、東城銷售排前三位，銷售總量占全市43。部分區(qū)域住宅可售存量走勢情況全市的住宅可售存量從2008年1月初367萬平米上升到11月底609萬平米。截止11月31日，南城住宅可售存量全市排名第一，從今年3月開始呈現(xiàn)快速上升趨勢；東城在近幾個月走勢相對比較平緩，說明東城的供需相對比較穩(wěn)定；萬江在11月份可售存量有所下滑，11月總體銷售情況較好；常平、厚街、虎門是鎮(zhèn)區(qū)中存量最大的三個區(qū)域，虎門、厚街短期內(nèi)上市項目單位較少，可售存量表現(xiàn)出略微的下滑，常平市場近幾個月內(nèi)連續(xù)有項目新上市，可售存量上升勢頭較猛。東城1）供應與成交11月份東城兩個項目取得預售許可證，匯景盛世東方的3、4棟，面積1376811，共194套，部分單位為組合戶型，中信德方斯二期的協(xié)和樓，面積為1308688，共276套，主要以單身公寓為主。2008年前11個月，東城供應住宅面積為6843萬平米，共6456套，面積相比同期上升98。東城供應主要以兩房、三房為主，面積區(qū)間在100平米至160平米。11月份，東城住宅成交286套、33572平米，套數(shù)環(huán)比下降兩成，同比上升了13倍，成交套數(shù)占主城區(qū)的197。2）價格11月份東城成交的普通住宅均價為5134元/，環(huán)比上升15，主要由于天驕峰景成交的拉高。3）項目成交價格情況11月份東城普通住宅成交前十名情況數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測11月份光大邀請宋祖英、韓紅、齊秦等大牌明星連續(xù)開了3晚的演唱會，隨后天驕峰景帝峰組團在11月16日公開發(fā)售，景湖名郡也相繼推出新貨，光大的項目在短時間內(nèi)引起了轟動，其下的三個項目在11月份銷售依然比較穩(wěn)定。光大地產(chǎn)在東城區(qū)有景湖名郡、天驕峰景、景湖春曉三個在售項目，2008年在東城銷售量最大，面積達到20多萬，銷售金額129億元，但存量也是最大，景湖名郡、天驕峰景尤甚。南城1）供應與成交2008年前11個月，南城供應住宅面積為782萬平米，共8007套，面積相比同期下降45。南城的項目供應在10月份出現(xiàn)小高潮以后，11月份繼續(xù)有所上升，商品房批準預售5個項目，面積134萬平米，環(huán)比上升43，共1440套。本月南城住宅供應以中大戶型為主，100120平米的三房、121180平米的四房。11月份，南城住宅成交64364平米，共607套，套數(shù)環(huán)比上升343，同比下降248，成交套數(shù)占主城區(qū)的417。2）價格南城11月份成交的普通住宅均價為5744元/，環(huán)比上升44。3）項目成交價格情況11月份南城普通住宅成交前十名情況11月份，中信森林湖五期洋房開盤，塞納城市嘉園、東駿豪苑三期、國際公館三期、尚書銀座等項目加推產(chǎn)品，當月銷售有較大幅度的提升，城市風景二期低價上市，銷售良好。莞城1）供應與成交2008年11月份沒有批準預售項目，莞城住宅成交7856平米、共58套，139套，套數(shù)環(huán)比下降58，同比上升18，成交套數(shù)占主城區(qū)的4。2）價格莞城11月份成交的普通住宅均價為7089元/，環(huán)比上月上升316，主要是富盈東方華府成交拉高了本月莞城市場均價，項目均價達到8690元/，銷售20套，占莞城當月成交的345。莞城項目比較少，成交總量也比較低，成交均價受個盤影響比較大。3）項目成交價格情況11月份莞城普通住宅成交價格情況數(shù)據(jù)來源東莞中原研究部監(jiān)測富盈東方華府價格在11月有所下滑，市場比較蕭條時期，大戶型的高檔項目，總價比較高，需求在一輪過后，后期的銷售往往比較艱難。萬江1）供求與價格11月份萬江區(qū)批準預售兩個項目，分別是風臨美麗灣二期、理想0769四期沁園數(shù)據(jù)來源東莞市房地產(chǎn)公眾信息網(wǎng)11月份萬江住宅成交