湖南物業(yè)公司前期物業(yè)管理方案_圖文

項(xiàng)目前期物業(yè)管理方案湖南省德翔物業(yè)有限公司第一部分物業(yè)管理服務(wù)總體模式及配套措施一、項(xiàng)目調(diào)研（根據(jù)具體項(xiàng)目）二、項(xiàng)目定位（根據(jù)具體項(xiàng)目）三、該項(xiàng)目的管理模式（不同項(xiàng)目有調(diào)整）1、管理模式緊密?chē)@“社會(huì)效益、共同利益”這一運(yùn)作核心；提供“質(zhì)價(jià)相符”的服務(wù)產(chǎn)品；倡導(dǎo)“以客戶(hù)為中心”的流程管理思路；建立以流程為基石的客戶(hù)需求價(jià)值鏈推廣“服務(wù)務(wù)必用心，關(guān)鍵在于細(xì)節(jié)”的服務(wù)理念2、實(shí)踐該模式的思路強(qiáng)調(diào)“注重社會(huì)效益”的服務(wù)意識(shí)，將建立良好的社會(huì)效益放在首要位置；強(qiáng)調(diào)管理團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)；強(qiáng)調(diào)公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化相結(jié)合；致力于共用設(shè)施、設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升；致力于培養(yǎng)員工的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)以及全員的參與意識(shí)；致力于物業(yè)功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的商業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境四、運(yùn)作體系在對(duì)該項(xiàng)目的管理運(yùn)作過(guò)程中，將嚴(yán)格遵守相關(guān)的規(guī)章制度和擬定的管理模式。倡導(dǎo)規(guī)范化、流程化管理，打造有效的價(jià)值功能服務(wù)鏈。1、整體運(yùn)作流程圖2、以“客戶(hù)為中心”的服務(wù)流程3、創(chuàng)建該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)有效的價(jià)值功能服務(wù)鏈服務(wù)價(jià)值鏈服務(wù)價(jià)值供應(yīng)基本要素內(nèi)部滿(mǎn)意度機(jī)制互動(dòng)服務(wù)鏈日常管理員工檔案與開(kāi)發(fā)公司企業(yè)文化導(dǎo)入滿(mǎn)意度調(diào)查員工培訓(xùn)合理化建議業(yè)余活動(dòng)自我評(píng)價(jià)有效激勵(lì)與對(duì)口管理部門(mén)與廣大商家、業(yè)主與行業(yè)主管部門(mén)與政府相關(guān)部門(mén)社區(qū)文化建設(shè)擬定方案組建機(jī)構(gòu)查驗(yàn)接管日常運(yùn)作前期介入崗位培訓(xùn)正式進(jìn)駐指令信息反饋信息反饋授權(quán)考核述職考核服務(wù)需求建議反饋、回訪(fǎng)業(yè)主客戶(hù)客服中心項(xiàng)目管理處湖南德翔物業(yè)公司各部門(mén)主管及作業(yè)層意見(jiàn)、投訴指揮協(xié)調(diào)指令4、德翔物業(yè)對(duì)本項(xiàng)目的管理目標(biāo)管理指標(biāo)承諾及實(shí)施措施對(duì)策表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)國(guó)標(biāo)投標(biāo)指標(biāo)測(cè)算依據(jù)主要措施1公共場(chǎng)所設(shè)施保潔率98安排、實(shí)施保潔的公共場(chǎng)所、設(shè)施/公共場(chǎng)所、設(shè)施總計(jì)1001、保潔員崗位明確，責(zé)任質(zhì)量要求細(xì)致嚴(yán)格；2、每日保潔、休息日、休息時(shí)間為保潔重點(diǎn)區(qū)間3、管理人員隨時(shí)引導(dǎo)使用人注意愛(ài)護(hù)環(huán)境衛(wèi)生，逐漸培養(yǎng)良好情操，形成辦公大樓的重要特色之一2清潔保潔率99100工作計(jì)算，記錄及監(jiān)督抽查合格率及糾正合格記錄為依據(jù)1、保潔員責(zé)任區(qū)明確，工作質(zhì)量要求具體、嚴(yán)格，有考核、有獎(jiǎng)勵(lì)2、保潔員上門(mén)收集垃圾，以主動(dòng)服務(wù)提示熱愛(ài)環(huán)境衛(wèi)生3、保潔監(jiān)督機(jī)制健全。3綠化完好率9598完好綠地/總綠化面積1001、綠化制度、工作計(jì)劃行之有效且有執(zhí)行力度2、巡邏保安人員負(fù)責(zé)環(huán)境日常保護(hù)3、主管人員及時(shí)發(fā)現(xiàn)綠化問(wèn)題4、綠化監(jiān)管機(jī)制健全4火災(zāi)發(fā)生率1年05年發(fā)生火災(zāi)數(shù)/大樓總戶(hù)數(shù)1001、多種途徑宣傳消防安全2、培訓(xùn)一批有較好素質(zhì)和經(jīng)驗(yàn)的巡查人員，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除火災(zāi)隱患3、管理到位，合理使用設(shè)施、設(shè)備等4、分區(qū)分責(zé)任經(jīng)常性進(jìn)行消防安全檢查，提示注意安全用電和防火5管理區(qū)域內(nèi)治安案件發(fā)生率10以轄區(qū)公安部門(mén)紀(jì)錄為依據(jù)（除商家和業(yè)主內(nèi)部原因造成外）實(shí)行24小時(shí)保安巡查制度，設(shè)立24小時(shí)報(bào)警中心，落實(shí)保安各崗位職責(zé)，明確責(zé)任區(qū)域，和重點(diǎn)部位巡更打卡，調(diào)整閉路監(jiān)控系統(tǒng)及紅外線(xiàn)報(bào)警裝置，以確保商家和業(yè)主人身財(cái)產(chǎn)安全。6管理人員專(zhuān)業(yè)崗位合格90100培訓(xùn)合格人員/培訓(xùn)員總計(jì)X1001、管理人員公司制度和崗位職責(zé)培訓(xùn)2、人員培訓(xùn)自學(xué)與培訓(xùn)相結(jié)合，制度、工作計(jì)劃落實(shí)3、培訓(xùn)考核制度與獎(jiǎng)罰相結(jié)合，強(qiáng)化培訓(xùn)結(jié)果。率7公共照明及疏散指示標(biāo)志完好率9599完好公共照明、疏散指示標(biāo)志數(shù)量/公共照明、疏散指示標(biāo)志總數(shù)量X1001、每日記錄檢查情況及時(shí)更換檢修2、每月全面檢查檢修一次3、工程維修部保持照明設(shè)施潔凈8停車(chē)場(chǎng)完好率9599完好的設(shè)備設(shè)施/停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備總計(jì)X1001、規(guī)劃使用的停車(chē)場(chǎng)地（含室外停車(chē)場(chǎng)）2、停車(chē)場(chǎng)設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行，技術(shù)人員檢修、確保安全正常使用3、停車(chē)場(chǎng)內(nèi)車(chē)輛指揮停放有序，無(wú)占用消防通道，無(wú)阻礙交通9消防設(shè)施設(shè)備完好率100100完好的消防設(shè)施設(shè)備/項(xiàng)目部負(fù)責(zé)的消防設(shè)施設(shè)備總數(shù)X100專(zhuān)人維護(hù)保養(yǎng)，實(shí)行巡查制度，建立文檔紀(jì)錄，并由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人監(jiān)督執(zhí)行，以確保消防設(shè)施設(shè)備完好無(wú)損，正常使用10大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率99完好的大型及重要機(jī)電設(shè)備/大型及重要機(jī)電設(shè)備總計(jì)X1001、建立嚴(yán)格的設(shè)備管理及日常運(yùn)行操作規(guī)程2、重要設(shè)備責(zé)任到人3、認(rèn)真進(jìn)行日運(yùn)行記錄和檢查4、每月進(jìn)行一次大保養(yǎng)5、每半年進(jìn)行一次大保修6、加強(qiáng)技術(shù)人員專(zhuān)業(yè)技能培訓(xùn)，杜絕安全隱患11維修工程質(zhì)量合格率100100維修合格工程項(xiàng)次/維修工程項(xiàng)次X1001、建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和回訪(fǎng)制度2、擁有一支有較高技術(shù)水平的專(zhuān)業(yè)維修隊(duì)伍業(yè)主有效投訴率2年1以下年有效投訴/投訴總計(jì)X10012處理率95100處理的有效投訴/有效投訴X1001、做好各項(xiàng)管理服務(wù)工作，創(chuàng)建優(yōu)美、和諧的商業(yè)住宅小區(qū)2、提高員工素質(zhì)，強(qiáng)化責(zé)任意識(shí)和服務(wù)意識(shí)3、發(fā)生問(wèn)題，及時(shí)處理，為商家和業(yè)主排憂(yōu)解難4、做好有效溝通和解釋工作，與回訪(fǎng)制度落實(shí)13維修服務(wù)回訪(fǎng)率9598維修回訪(fǎng)次數(shù)/維修服務(wù)次數(shù)X1001、建立健全回訪(fǎng)制度2、做好維修、回訪(fǎng)紀(jì)錄3、加強(qiáng)維修隊(duì)伍服務(wù)意識(shí)14商家業(yè)主對(duì)物業(yè)滿(mǎn)意度9598對(duì)服務(wù)滿(mǎn)意商家業(yè)主數(shù)基本滿(mǎn)意業(yè)主數(shù)/參加評(píng)議戶(hù)數(shù)X1001、科學(xué)有效的管理手段與真誠(chéng)的服務(wù)模式相結(jié)合，編制無(wú)漏洞管理網(wǎng)絡(luò)2、加強(qiáng)重點(diǎn)商家業(yè)主的走訪(fǎng)，重點(diǎn)問(wèn)題的解決3、不斷改善工作，贏(yíng)得業(yè)主支持第二部分物業(yè)管理項(xiàng)目費(fèi)用測(cè)算一、物業(yè)前期費(fèi)用測(cè)算1、人員工資測(cè)算項(xiàng)目人數(shù)月標(biāo)準(zhǔn)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)食宿補(bǔ)貼月費(fèi)用年費(fèi)用項(xiàng)目經(jīng)理1客服專(zhuān)員工程維修員保安員保潔員園林綠化員合計(jì)4、物業(yè)管理總費(fèi)用測(cè)算項(xiàng)目月費(fèi)用年費(fèi)用物業(yè)費(fèi)備注人員工資費(fèi)用按人員滿(mǎn)編計(jì)算辦公費(fèi)用評(píng)估費(fèi)用保潔用品費(fèi)用評(píng)估費(fèi)用設(shè)施維修及年檢費(fèi)用按電梯臺(tái)數(shù)計(jì)費(fèi)應(yīng)交稅金收入的766公司利潤(rùn)成本的8物業(yè)綜合服務(wù)費(fèi)不含有償服務(wù)費(fèi)用說(shuō)明初步測(cè)算的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用為元。我公司報(bào)價(jià)為元。第三部分物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程及人員配備1、項(xiàng)目管理處機(jī)構(gòu)及崗位設(shè)置2、運(yùn)作流程圖項(xiàng)目部實(shí)行直線(xiàn)制管理，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制的領(lǐng)導(dǎo)結(jié)構(gòu)，下設(shè)客服中心、安全管理部、工程維修部、環(huán)境管理部。實(shí)施統(tǒng)一的物業(yè)管理。項(xiàng)目經(jīng)理集指揮與領(lǐng)導(dǎo)職能于一身，全面掌握日常工作及人員狀況，減少失控。各項(xiàng)工作的安排及臨時(shí)任務(wù)的下達(dá)，均由項(xiàng)目經(jīng)理直接安排。湖南德翔物業(yè)公司項(xiàng)目部各服務(wù)班組客服中心項(xiàng)目部經(jīng)理（指揮、組織、控制、協(xié)調(diào)）反饋渠道項(xiàng)目部客服中心安全管理部工程維修部環(huán)境管理部第四部分服務(wù)人員配備方案一、服務(wù)人員的配備原則1、人員選配原則在管理處人員的配備和選撥上，堅(jiān)持以下原則德才兼?zhèn)涞聻橄?，一?zhuān)多能，一崗多職淡薄智商，看中毅力，努力和魄力擯棄庸才，不容惰性、傲性和奴性注重員工的可塑性和可持續(xù)發(fā)展性2、管理人員的配備序號(hào)崗位設(shè)置崗位要求配置人數(shù)1項(xiàng)目部（項(xiàng)目經(jīng)理）大專(zhuān)以上學(xué)歷，年齡在30至45歲之間，持有物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗資格證，從事物業(yè)管理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)管理有獨(dú)到的見(jiàn)解，對(duì)項(xiàng)目部的工作有整體的思路和構(gòu)想。1人2客服中心（客服專(zhuān)員）中專(zhuān)（高中）以上學(xué)歷，年齡在20至35歲之間，外表形象氣質(zhì)佳，具有一定的行政管理和物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的責(zé)任心、服務(wù)意識(shí)和溝通協(xié)調(diào)處理能力。人3工程維修部（維修員）大（中）專(zhuān)以上學(xué)歷，年齡在30至55歲之間，具有中級(jí)職稱(chēng)，從事本專(zhuān)業(yè)多年，了解物業(yè)管理知識(shí)。人4安全管理部（保安員）高中以上學(xué)歷，年齡在18至45歲之間，身高在17米以上，具有豐富的商業(yè)物業(yè)保安工作經(jīng)驗(yàn)，退伍軍人優(yōu)先。人5環(huán)境管理部（保潔員和園林工）年齡在40至55歲之間，能吃苦耐勞，具有較強(qiáng)責(zé)任心、服務(wù)意識(shí)和專(zhuān)業(yè)技能非常熟悉。人二、崗位人員職責(zé)和工作范圍項(xiàng)目部經(jīng)理在公司總經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行公司各項(xiàng)方針、政策，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目部的日常事務(wù)和管理工作。1、建立和完善項(xiàng)目部各項(xiàng)規(guī)章管理制度，檢查并督促崗位責(zé)任制度執(zhí)行情況，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，落實(shí)獎(jiǎng)懲制度；2、合理安排和調(diào)整本項(xiàng)目部人員工作，負(fù)責(zé)制定本項(xiàng)目部的工作計(jì)劃，并組織編寫(xiě)管理報(bào)告和各種通知、公函等工作；3、負(fù)責(zé)傳達(dá)公司有關(guān)文件、通知及會(huì)議精神；4、負(fù)責(zé)督促和檢查本項(xiàng)目部人員工作執(zhí)行情況并進(jìn)行考核，按照員工手冊(cè)要求抓好管理；5、熟悉國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促其責(zé)任區(qū)內(nèi)管理的實(shí)際操作；6、負(fù)責(zé)并隨時(shí)掌握本轄區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、水電費(fèi)等費(fèi)用收繳情況，及時(shí)做好物業(yè)管理費(fèi)的催繳、上門(mén)催收等組織工作；7、負(fù)責(zé)接待和協(xié)調(diào)處理好業(yè)主的各項(xiàng)投訴和求助工作，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量；8、抓好本項(xiàng)目部各部門(mén)之間工作溝通和協(xié)調(diào)工作，定期組織召開(kāi)本項(xiàng)目部工作例會(huì)，按時(shí)完成周工作總計(jì)和下周工作計(jì)劃安排；9、負(fù)責(zé)指導(dǎo)和督促檢查各部門(mén)日常服務(wù)工作，定期對(duì)本項(xiàng)目部人員組織學(xué)習(xí)培訓(xùn)和考核管理工作；10、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)各類(lèi)應(yīng)急突發(fā)事件的前期溝通協(xié)調(diào)處理并及時(shí)匯報(bào)工作；11、負(fù)責(zé)按時(shí)完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。工程維護(hù)部人員崗位職責(zé)1、負(fù)責(zé)制定各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃、安全操作規(guī)程、工程設(shè)備大修改造方案等并組織實(shí)施；2、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公用設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)的技術(shù)和管理工作；3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)建筑物及場(chǎng)地的維修處理工作；4、負(fù)責(zé)各類(lèi)運(yùn)行設(shè)備的例行檢查，保證水電氣的正常供應(yīng)；5、負(fù)責(zé)業(yè)主/住戶(hù)裝修工程安全技術(shù)方面的審查；6、負(fù)責(zé)本部門(mén)不合格服務(wù)行為進(jìn)行糾正和改進(jìn)；7、負(fù)責(zé)本部門(mén)提出改進(jìn)意見(jiàn)，千方百計(jì)提高工作質(zhì)量和降低運(yùn)行成本；8、負(fù)責(zé)按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)1、遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度，做好全班保安人員的思想管理工作，認(rèn)真履行崗位職責(zé)；2、熟悉并掌握消防知識(shí)及相關(guān)業(yè)務(wù)技能，帶領(lǐng)本班員工做好轄區(qū)內(nèi)的安全管理工作；3、負(fù)責(zé)督促和檢查值班保安人員的工作執(zhí)行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和糾正違反制度和紀(jì)律的行為；4、負(fù)責(zé)重點(diǎn)目標(biāo)及公共場(chǎng)所的巡查工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)并做好記錄；5、認(rèn)真做好交接班工作，詳盡記錄當(dāng)班值勤發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題及處理結(jié)果，并向隊(duì)長(zhǎng)匯報(bào)；6、負(fù)責(zé)協(xié)助處理業(yè)主的投訴處理工作；7、帶領(lǐng)本班人員積極參加公司或項(xiàng)目部組織的崗位培訓(xùn)與日常訓(xùn)練，并做好相關(guān)記錄；8、負(fù)責(zé)按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。監(jiān)控室保安員崗位職責(zé)1、遵守公司和項(xiàng)目部的各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位職責(zé)；2、負(fù)責(zé)監(jiān)控中心的正常運(yùn)行，作好崗位工作日志，做到二十四小時(shí)專(zhuān)人值班、監(jiān)控；3、負(fù)責(zé)監(jiān)控設(shè)備的衛(wèi)生清潔、操作管理，發(fā)現(xiàn)監(jiān)控系統(tǒng)和設(shè)施的故障應(yīng)及時(shí)報(bào)告，并通知工程部及時(shí)修理，確保設(shè)備正常投入使用；4、負(fù)責(zé)保持監(jiān)控室干凈衛(wèi)生，禁止吸煙，嚴(yán)禁外來(lái)人員進(jìn)入監(jiān)控室，特殊情況，經(jīng)項(xiàng)目部或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)方可入內(nèi)；5、監(jiān)控室出現(xiàn)報(bào)警信號(hào)后，應(yīng)立即核實(shí)，如屬誤報(bào)，應(yīng)消除信號(hào)并做好記錄，屬火災(zāi)報(bào)警經(jīng)確認(rèn)后，應(yīng)迅速報(bào)告值班領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)；6、監(jiān)控電梯使用運(yùn)行及各控制點(diǎn)的情況,發(fā)現(xiàn)電梯轎廂關(guān)人時(shí),立即通知工程部并協(xié)助救人；7、發(fā)現(xiàn)火情時(shí),應(yīng)立即通知項(xiàng)目部、消防部門(mén),并組織相關(guān)人員進(jìn)行火情監(jiān)控,疏散人員及滅火工作；8、嚴(yán)密監(jiān)視值班保安員的工作情況，發(fā)現(xiàn)有疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安員妥善處理，并匯報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)及項(xiàng)目部領(lǐng)導(dǎo)。9、負(fù)責(zé)按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。門(mén)崗保安員崗位職責(zé)1、遵守公司和項(xiàng)目部的各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位職責(zé)；2、嚴(yán)格執(zhí)行來(lái)客來(lái)訪(fǎng)登記制度，對(duì)于不熟悉的客人要先核實(shí)身份無(wú)可疑后才放其進(jìn)入，對(duì)于推銷(xiāo)人員及閑雜人員要禮貌勸阻進(jìn)入本轄區(qū)；3、嚴(yán)格執(zhí)行物品進(jìn)出管理制度，發(fā)現(xiàn)可疑情況要先行扣留并及時(shí)報(bào)告上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)；4、負(fù)責(zé)為業(yè)主主動(dòng)提供力所能及的職責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的服務(wù)；5、負(fù)責(zé)對(duì)出入小區(qū)的車(chē)輛進(jìn)行嚴(yán)格盤(pán)問(wèn)和檢查，必要時(shí)通知巡邏保安提供跟進(jìn)服務(wù)和監(jiān)管；6、熟悉轄區(qū)內(nèi)業(yè)主人員情況，熟悉周邊地帶以及容易引發(fā)事故的薄弱環(huán)節(jié)；7、發(fā)現(xiàn)轄區(qū)內(nèi)各種違規(guī)行為要立即勸導(dǎo)和制止，并及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管妥善處理；8、負(fù)責(zé)協(xié)助做好業(yè)主的郵件收發(fā)管理工作；9、負(fù)責(zé)認(rèn)真作好本崗位值班記錄和交接班記錄；10、負(fù)責(zé)維護(hù)門(mén)崗周?chē)墓仓刃蚝铜h(huán)境衛(wèi)生。11、負(fù)責(zé)按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。巡邏保安員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司和項(xiàng)目部的各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位職責(zé)；2、嚴(yán)格巡查小區(qū)內(nèi)人員、車(chē)輛活動(dòng)情況，維護(hù)小區(qū)內(nèi)秩序，防止事故發(fā)生。3、定期對(duì)公共部位設(shè)施設(shè)備的安全檢查，確保設(shè)施設(shè)備保持完好并能投入正常試用。4、對(duì)小區(qū)內(nèi)可疑的人員和物品進(jìn)行盤(pán)問(wèn)和檢查。5、負(fù)責(zé)制止小區(qū)內(nèi)的打架、斗毆事件。6、定期對(duì)樓內(nèi)的閑雜人員進(jìn)行盤(pán)問(wèn)驅(qū)趕，對(duì)違章違紀(jì)現(xiàn)象進(jìn)行勸阻和制止。7、負(fù)責(zé)巡視、檢查停放在轄區(qū)內(nèi)的車(chē)輛，指揮車(chē)輛按規(guī)定停放，確保消防通道暢通，防止發(fā)生交通事故。8、負(fù)責(zé)火警、匪警的驗(yàn)證和前期處置工作。9、負(fù)責(zé)接待或協(xié)助業(yè)主及外來(lái)人員的投訴和求助處理工作。10、負(fù)責(zé)對(duì)各崗位值班人員工作的協(xié)調(diào)和配合，協(xié)助處理疑難問(wèn)題。11、負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)場(chǎng)裝修房間進(jìn)行室內(nèi)裝修施工安全檢查。12、負(fù)責(zé)為業(yè)主主動(dòng)提供職責(zé)權(quán)限范圍內(nèi)的服務(wù)。13、負(fù)責(zé)按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作任務(wù)。停車(chē)場(chǎng)保安員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格執(zhí)行轄區(qū)內(nèi)停車(chē)場(chǎng)管理規(guī)定，對(duì)出入車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛進(jìn)行指導(dǎo),確保車(chē)輛出入安全和停放有序；2、嚴(yán)格按收費(fèi)制度和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)，并保管好票據(jù)和現(xiàn)金，出現(xiàn)差錯(cuò)負(fù)責(zé)賠償并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任；3、負(fù)責(zé)督促停車(chē)卡過(guò)期的車(chē)主辦理相關(guān)手續(xù)；4、負(fù)責(zé)維護(hù)車(chē)場(chǎng)設(shè)施完好，發(fā)現(xiàn)損壞等情況及時(shí)報(bào)告上級(jí)主管；5、負(fù)責(zé)認(rèn)真作好崗位值班記錄和交接班記錄；6、負(fù)責(zé)不定期巡查車(chē)況，發(fā)現(xiàn)有未鎖好門(mén)窗或漏水、漏油等現(xiàn)象時(shí)，及時(shí)通知車(chē)主，并做好記錄，并上報(bào)保安部或項(xiàng)目部。7、負(fù)責(zé)按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。保潔員崗位職責(zé)1、嚴(yán)格遵守公司和項(xiàng)目部的各項(xiàng)規(guī)章制度，認(rèn)真履行崗位職責(zé)；2、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共環(huán)境衛(wèi)生的清潔、垃圾清運(yùn)工作；3、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)辦公室內(nèi)衛(wèi)生的保潔工作；4、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共設(shè)施表面衛(wèi)生保潔工作；5、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共區(qū)域的環(huán)境綠化和衛(wèi)生清潔及消毒殺菌工作；6、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)園林綠化養(yǎng)護(hù)、修剪、除草及病蟲(chóng)害防治工作；7、負(fù)責(zé)作好保潔用品、設(shè)備的有效使用、妥善保管和保養(yǎng)維護(hù)工作；8、負(fù)責(zé)按項(xiàng)目部有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主實(shí)施有償保潔服務(wù)工作；9、負(fù)責(zé)按時(shí)完成上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。第五部分員工培訓(xùn)與考核一、培訓(xùn)目標(biāo)1、各類(lèi)管理服務(wù)人員上崗培訓(xùn)率達(dá)到100；2、各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員持證上崗；二、培訓(xùn)計(jì)劃1、在人員培訓(xùn)工作上擬采取如下措施結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際情況，并根據(jù)物業(yè)管理市場(chǎng)及行業(yè)動(dòng)態(tài)的最新變化，隨時(shí)調(diào)整培訓(xùn)策略，不斷更新培訓(xùn)內(nèi)容，保證培訓(xùn)的效果。樹(shù)立“管理者就是培訓(xùn)者”的觀(guān)念。每一位管理人員都應(yīng)該擔(dān)負(fù)起培訓(xùn)下屬員工的職責(zé)。尤其強(qiáng)調(diào)培養(yǎng)員工實(shí)際工作中的能力，要求員工通過(guò)培訓(xùn)結(jié)合自己的工作實(shí)踐來(lái)不斷提高自己的工作能力，掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。結(jié)合實(shí)際不斷持續(xù)改進(jìn)培訓(xùn)課程的內(nèi)容。將不斷總結(jié)實(shí)際工作中的良好經(jīng)驗(yàn)，并用以指導(dǎo)員工，防止員工在機(jī)械循環(huán)的培訓(xùn)中喪失學(xué)習(xí)動(dòng)力。采用先進(jìn)科學(xué)的方式（例如拓展訓(xùn)練、感受性訓(xùn)練、游戲等），使培訓(xùn)形式多樣化，增加不斷培訓(xùn)的效果。同時(shí)在培訓(xùn)方法上，將采用多種技能訓(xùn)練于一體的培訓(xùn)方法。具體方法如講授法、討論法、案例法、模擬角色法、對(duì)抗辯論法、專(zhuān)題討論會(huì)、參觀(guān)學(xué)習(xí)、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)習(xí)和職務(wù)輪換等。培訓(xùn)工作制度化，保證員工有足夠的培訓(xùn)時(shí)間。通過(guò)分級(jí)考核及末位淘汰制度，營(yíng)造員工的緊迫感和危機(jī)感，將傳統(tǒng)的被動(dòng)性接受培訓(xùn)，變?yōu)閱T工自發(fā)性的主動(dòng)參與。源源不斷的人員培訓(xùn)是物業(yè)公司的管理水平不斷提高的根本保證。為此，公司根據(jù)自身發(fā)展的需要，建立自己的“培訓(xùn)中心”。培訓(xùn)師資由公司中級(jí)以上的專(zhuān)業(yè)管理人員和各部門(mén)主要負(fù)責(zé)人擔(dān)綱，講授市場(chǎng)的營(yíng)銷(xiāo)策劃和各類(lèi)物業(yè)的管理，從物業(yè)管理的規(guī)范服務(wù)、各部門(mén)的崗位設(shè)置及職責(zé)、運(yùn)用計(jì)算機(jī)管理到物業(yè)管理人員的配備及物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的籌措、成本核算及資金的運(yùn)行等。2、員工培訓(xùn)系統(tǒng)圖執(zhí)行反饋崗位應(yīng)用培訓(xùn)組織培訓(xùn)計(jì)劃培訓(xùn)考核評(píng)價(jià)修正系統(tǒng)圖說(shuō)明針對(duì)本項(xiàng)目的管理特點(diǎn)來(lái)設(shè)置培訓(xùn)目標(biāo)并擬定實(shí)施計(jì)劃，有效運(yùn)用多種培訓(xùn)形式和方法，確保培訓(xùn)達(dá)到預(yù)期效果。通過(guò)對(duì)員工進(jìn)行考核，了解培訓(xùn)的有效性及員工的接受程度。根據(jù)對(duì)考核結(jié)果的評(píng)估和反饋，及時(shí)調(diào)整培訓(xùn)思路并確定未來(lái)培訓(xùn)重點(diǎn)。強(qiáng)調(diào)將理論應(yīng)用到實(shí)踐工作中。3、培訓(xùn)方法序號(hào)培訓(xùn)類(lèi)別培訓(xùn)方式、方法培訓(xùn)對(duì)象培訓(xùn)目的及適用環(huán)境1、參加拓展訓(xùn)練管理人員促進(jìn)相互的信任、支持與合作2、參加軍事訓(xùn)練全體人員增強(qiáng)員工的組織紀(jì)律性和自律性1綜合類(lèi)3、投影、錄象、電腦演示等視聽(tīng)教育全體人員增加感性認(rèn)識(shí)1、頭腦風(fēng)暴法管理人員提高創(chuàng)造力，培養(yǎng)創(chuàng)造性思維2、專(zhuān)題討論法管理人員提高管理水平2研討類(lèi)3、典型案例、個(gè)案剖析、情景模擬等案例分析法全體人員提高綜合分析解決問(wèn)題的能力1、模擬角色法全體人員熟悉公司情況及各類(lèi)業(yè)務(wù)工作2、對(duì)抗辯論法管理人員提高員工協(xié)調(diào)溝通能力3演練類(lèi)3、游戲訓(xùn)練法全體人員激勵(lì)員工工作積極性1、檢查表法管理人員提高創(chuàng)造力及觀(guān)察問(wèn)題的能力4學(xué)習(xí)類(lèi)2、快速閱讀法管理、工程技術(shù)人員培養(yǎng)快速閱讀能力5講課類(lèi)1、逆向思維法管理人員培養(yǎng)換位思考的逆向思維三、新進(jìn)員工培訓(xùn)方案1、培訓(xùn)目的使新員工了解公司概況、企業(yè)文化、各項(xiàng)規(guī)章制度等，以便能迅速的適應(yīng)公司的運(yùn)作模式，工作要求；提高工作效率。2、培訓(xùn)內(nèi)容新員工公共培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)科目培訓(xùn)內(nèi)容課時(shí)1軍訓(xùn)保安交接班規(guī)范動(dòng)作及交通車(chē)輛指揮動(dòng)作1天常用禮儀知識(shí)形體訓(xùn)練2禮儀知識(shí)員工行為語(yǔ)言規(guī)范1課時(shí)職業(yè)道德教育客戶(hù)溝通協(xié)調(diào)技巧3服務(wù)意識(shí)受理及處理客戶(hù)投訴1課時(shí)企業(yè)發(fā)展史及基本情況介紹企業(yè)理念與宗旨4企業(yè)文化員工手冊(cè)與公司的各項(xiàng)規(guī)章制度1課時(shí)物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)1課時(shí)物業(yè)管理的行業(yè)法律、法規(guī)1課時(shí)入伙與二次裝修管理服務(wù)要求與技巧1課時(shí)5物業(yè)管理知識(shí)典型物業(yè)管理案例1課時(shí)6質(zhì)量管理ISO90012000質(zhì)量管理體系1課時(shí)消防知識(shí)7安全管理知識(shí)治安防范知識(shí)與技巧2課時(shí)8項(xiàng)目部情況項(xiàng)目部基本情況介紹1課時(shí)9員工的職業(yè)道德教育1天安保人員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1工作例會(huì)每周一次上周工作總結(jié)及本周工作安排2內(nèi)務(wù)管理與考核檢查每周一次保持宿舍干凈整潔31、單兵隊(duì)列動(dòng)作；2、三大步法；3、體能訓(xùn)練；逢周一至周五，每天訓(xùn)練1小時(shí)培養(yǎng)組織紀(jì)律性，訓(xùn)練扎實(shí)基本功41、擒拿格斗基本功；2、捕俘拳；3、防衛(wèi)術(shù)；每月訓(xùn)練3小時(shí)熟悉掌握擒敵及防衛(wèi)技能5安保服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)6法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉并掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7消防知識(shí)每月一次熟悉消防救火職責(zé)8消防訓(xùn)練每周一次掌握基本消防操作技能9突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力，掌握處理技巧保潔員培訓(xùn)科目序號(hào)培訓(xùn)內(nèi)容培訓(xùn)頻率培訓(xùn)目標(biāo)1工作例會(huì)每周一次上周工作總結(jié)及本周工作安排2保潔方法與清潔劑使用每月一次熟悉掌握基本方法及技巧3保潔設(shè)備操作保養(yǎng)知識(shí)每月一次熟悉掌握基本方法及技巧4保潔服務(wù)工作手冊(cè)每月一次熟悉崗位職責(zé)、操作規(guī)程、工作標(biāo)準(zhǔn)5病蟲(chóng)害消殺與防治每月一次熟悉掌握基本方法及技巧6環(huán)境保潔法規(guī)與規(guī)章制度每月一次熟悉掌握相關(guān)法律、法規(guī)以及規(guī)章制度7消防知識(shí)及訓(xùn)練每季度一次熟悉消防救火職責(zé)及掌握基本操作技能8突發(fā)應(yīng)急事件處理每季度一次提高突發(fā)事件處理能力四、員工培訓(xùn)考核制度培訓(xùn)考核績(jī)效化。我們將把管理處每次培訓(xùn)考核的結(jié)果與個(gè)入的績(jī)效考核掛鉤，目的就是落實(shí)培訓(xùn)，量化培訓(xùn)，避免管理處培訓(xùn)流于形式。在日常的管理服務(wù)過(guò)程中，物業(yè)公司將推行樓監(jiān)表制度，通過(guò)對(duì)各項(xiàng)工作嚴(yán)格細(xì)致的檢查，來(lái)確定考核的結(jié)果，并貫徹相應(yīng)的獎(jiǎng)懲制度。第六部分安全保衛(wèi)管理一、安全保衛(wèi)管理概述安全管理是物業(yè)管理的重要組成部分，在安全管理方面，我們將利用現(xiàn)代化的管理手段，依靠各種先進(jìn)技術(shù)設(shè)備與工具，科學(xué)組織，精心安排，提供高水平、高水準(zhǔn)、全方位的安全管理，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的安全。二、安全管理工作特點(diǎn)本項(xiàng)目購(gòu)物、消費(fèi)、休閑及住宅為一體的綜合性裙樓。安全管理工作特點(diǎn)如下1、人員流動(dòng)量大，且構(gòu)成復(fù)雜，須注重公共衛(wèi)生安全大樓是一個(gè)廣泛對(duì)外開(kāi)放的場(chǎng)所，開(kāi)放式工作，接待人員廣泛。而且又有大量的房屋對(duì)外出租，人員結(jié)構(gòu)相對(duì)十分復(fù)雜。2、消防等級(jí)要求高大樓對(duì)消防等級(jí)要求高，同時(shí)，又由于其是一個(gè)高層建筑，一旦發(fā)生火災(zāi)，高層人員疏散十分困難。3、安全管理時(shí)間長(zhǎng)本物業(yè)項(xiàng)目的安全管理，不但是對(duì)物業(yè)使用人的管理，同時(shí)還有外來(lái)顧客和消費(fèi)者的安全管理，是一個(gè)綜合型的商住大樓，安全管理時(shí)間長(zhǎng)。4、車(chē)輛管理復(fù)雜本物業(yè)項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)，車(chē)輛停放既有業(yè)戶(hù)辦公人員車(chē)輛，又有外來(lái)辦事人員的車(chē)輛，并且外來(lái)辦事人員車(chē)輛進(jìn)出頻繁。做好車(chē)輛的管理工作也是安全管理中的重點(diǎn)。三、安全管理目標(biāo)1、人員進(jìn)出井然有序2、日常經(jīng)營(yíng)環(huán)境安全、舒適3、重大會(huì)議及活動(dòng)順利進(jìn)行4、應(yīng)急突發(fā)事件迅速有效處理5、交通事故處理率98，無(wú)車(chē)輛失竊事件6、治安案件發(fā)生率為0四、安全管理原則堅(jiān)持外馳內(nèi)張，“人防和技防相結(jié)合”的原則。五、安全管理方式1、安全管理系統(tǒng)安全管理的方式以閉路電視監(jiān)控、消防監(jiān)控系統(tǒng)等綜合安保系統(tǒng)為主；輔之以固定保安門(mén)崗、機(jī)動(dòng)巡邏崗哨，建立一個(gè)嚴(yán)密、可靠的安全網(wǎng)絡(luò)。一般情況下的安全管理，按規(guī)定班次、時(shí)間、人員、崗位、工作性質(zhì)來(lái)執(zhí)行日常管理任務(wù)，特殊情況下的安全管理，則按事件的性質(zhì)采取相應(yīng)的應(yīng)急措施，如重大活動(dòng)、突發(fā)性事件和緊急事件的臨時(shí)性處置、管制，并在大樓的安全管理工作中，設(shè)定緊急事件和突發(fā)性事件處理預(yù)案。2、組織建設(shè)（1）保安隊(duì)伍的管理保安隊(duì)伍實(shí)行半軍事化管理，組織軍事體能、消防專(zhuān)業(yè)技能、車(chē)輛疏導(dǎo)指揮訓(xùn)練，部門(mén)、公司定期組織安保隊(duì)伍考核保安員訓(xùn)練安排見(jiàn)下頁(yè)。嚴(yán)格執(zhí)行請(qǐng)銷(xiāo)假制度和交接班制度。實(shí)行監(jiān)管機(jī)制。物業(yè)管理處經(jīng)理對(duì)保安值班人員的工作進(jìn)行督查、指導(dǎo)。注重形象。統(tǒng)一著裝的保安員是外來(lái)客戶(hù)進(jìn)入局機(jī)關(guān)看到的第一印象點(diǎn)，作為保安人員，我公司要求其不但要負(fù)責(zé)日常安全防范事務(wù)，更要擔(dān)負(fù)起傳遞物業(yè)形象和維護(hù)、提升局機(jī)關(guān)的形象的責(zé)任。3、保安員訓(xùn)練安排時(shí)間訓(xùn)練、學(xué)習(xí)項(xiàng)目?jī)?nèi)容地點(diǎn)參加人員前二十分鐘班前安全會(huì)各種規(guī)章制度、安全條例及注意事項(xiàng)。樓內(nèi)接班前半小時(shí)后十分鐘整裝，準(zhǔn)備接班接班保安每天早班0000800中班8001600晚班16000000換崗儀式各崗位交接班保安周一班務(wù)會(huì)一周保安工作總結(jié)；傳達(dá)公司、管理處精神；本周工作安排。管理處值班室非值班保安每周周三業(yè)務(wù)知識(shí)學(xué)習(xí)法律常識(shí)與案例分析、安全保衛(wèi)知識(shí)、保密制度等。管理處值班室非值班保安月底星期天技能訓(xùn)練會(huì)操適時(shí)決定非值班保安每月月底部門(mén)考核專(zhuān)業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)適時(shí)決定全體保安每半年第6個(gè)月公司考核綜合知識(shí)（專(zhuān)業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定全體保安每年12月公司考核綜合知識(shí)（專(zhuān)業(yè)技能、業(yè)務(wù)知識(shí)、相關(guān)法規(guī)等）適時(shí)決定全體保安六、安全管理工作要點(diǎn)日常安全管理工作的內(nèi)容包括安全監(jiān)控、樓內(nèi)巡視檢查、餐廳等重點(diǎn)區(qū)域檢查、地下室巡視檢查、外圍、廣場(chǎng)巡視檢查、車(chē)輛疏導(dǎo)等的安全管理，以及會(huì)議室的清場(chǎng)問(wèn)題等。1、崗位要求崗前自我檢查，按規(guī)定著裝，儀容、儀表端莊整潔，做好上崗簽名。嚴(yán)格按崗位職責(zé)要求履行任務(wù)。保持充沛精力，具有高度責(zé)任感、使命感及奉獻(xiàn)精神。建立崗位記事本，對(duì)異常情況，及時(shí)記錄備案，并做好換崗和交接班的口頭和書(shū)面匯報(bào)。禮貌待人，熱情服務(wù)。2、門(mén)崗控制工作要點(diǎn)發(fā)現(xiàn)形跡可疑、鬧事和其他衣著不整的人員阻止其入內(nèi)。維持門(mén)口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。遇有運(yùn)輸車(chē)輛出入，詳細(xì)記錄車(chē)輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需由需方部門(mén)簽證的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。引導(dǎo)前來(lái)學(xué)習(xí)、參觀(guān)的物業(yè)使用人，為不太熟悉本物業(yè)的市民提供指引。3、車(chē)輛疏導(dǎo)工作要點(diǎn)按大樓車(chē)輛有關(guān)管理規(guī)定放行或禁行。維持門(mén)口交通秩序，指揮和疏導(dǎo)進(jìn)出車(chē)輛，引導(dǎo)要及時(shí)，手勢(shì)要規(guī)范，態(tài)度要熱情。遇有運(yùn)輸車(chē)輛出入，詳細(xì)記錄車(chē)輛來(lái)源與事由。放行時(shí)須手續(xù)完備（需有甲方有關(guān)部門(mén)簽證的放行條），同時(shí)無(wú)其它違規(guī)行為。進(jìn)行車(chē)庫(kù)安全服務(wù)，停車(chē)就位，指揮規(guī)范，車(chē)輛停放整齊。定時(shí)巡視車(chē)庫(kù)，防止用戶(hù)粗心而造成損失，發(fā)現(xiàn)車(chē)輛報(bào)警立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)。有重大活動(dòng)安排，事先預(yù)留車(chē)位，擺放醒目標(biāo)志。4、巡視檢查工作要點(diǎn)勤巡邏，細(xì)觀(guān)察，不放過(guò)任何一處非正常點(diǎn)。巡視范圍包括本物業(yè)的辦公區(qū)、各機(jī)房、各處通道等。按巡邏路線(xiàn)巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，遇重大問(wèn)題告知主管及項(xiàng)目部，巡視中嚴(yán)格杜絕盲點(diǎn)。巡視中思想集中，做到“看、聽(tīng)、聞、問(wèn)”，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)向主管匯報(bào)。并注意消防設(shè)施、閉路監(jiān)控等器材和設(shè)備的完好性。巡視時(shí)有禮有節(jié)，認(rèn)真回答樓內(nèi)工作人員和其他物業(yè)使用人的詢(xún)問(wèn)，熱情禮貌服務(wù)。接到治安、火警報(bào)警信息，及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)了解情況，做出正確處理。為了營(yíng)造大樓環(huán)境安靜、祥和，采取正裝巡邏方式，樓內(nèi)巡邏人員身著保安制服佩帶對(duì)講機(jī)進(jìn)行巡視檢查。5、消防管理工作要點(diǎn)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的工作方針，實(shí)行人防、技防的有效結(jié)合。以消防監(jiān)控室為指揮中心，借助先進(jìn)的消防監(jiān)控系統(tǒng)和消防設(shè)備設(shè)施，做好日常消防防范工作。消防管理工作必須常抓不懈，通過(guò)各種形式，加強(qiáng)物業(yè)使用人和員工的消防意識(shí)，提高員工消防技能，保證優(yōu)良素質(zhì)。組建一支反應(yīng)迅速、技術(shù)過(guò)硬的義務(wù)消防隊(duì)，按時(shí)對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行聯(lián)動(dòng)測(cè)試和消防設(shè)施、器材檢查，定期進(jìn)行消防演習(xí)，提高物業(yè)使用人和員工的防火、滅火技能。定期對(duì)消防系統(tǒng)進(jìn)行巡視檢查、檢測(cè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)排除，保證系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。（1）消防巡視檢查至少要包括以下內(nèi)容消防通道是否暢通無(wú)阻。消防器材是否已按要求配備。消防栓內(nèi)水槍、水帶及報(bào)警設(shè)施是否完好。消防水源是否滿(mǎn)足要求。煙感、溫感、噴淋頭是否完好。自動(dòng)消防設(shè)備是否在聯(lián)動(dòng)位置。做好相關(guān)記錄。在下列場(chǎng)所，應(yīng)增加巡視頻率撲滅火災(zāi)后的現(xiàn)場(chǎng)。在動(dòng)火作業(yè)的前后。重點(diǎn)防火的部位。裝修施工現(xiàn)場(chǎng)。嚴(yán)格執(zhí)行交接班制度，加強(qiáng)消防監(jiān)控室管理，杜絕閑雜人員隨意出入。消防日常管理項(xiàng)目經(jīng)理為本物業(yè)防火負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)組建義務(wù)消防隊(duì)，不定期檢查、指導(dǎo)大樓消防管理工作及處理消防管理中的問(wèn)題。項(xiàng)目部及兼職安全員定期對(duì)本物業(yè)消防管理工作進(jìn)行檢查和指導(dǎo)。堅(jiān)持“預(yù)防為主、防消結(jié)合”，做好大樓的消防工作。做好消防培訓(xùn)工作，使所有員工都具備相應(yīng)的消防知識(shí)，能夠熟練使用各種消防器材、設(shè)施。做好消防宣傳工作，利用網(wǎng)絡(luò)、宣傳欄等媒體宣傳有關(guān)消防及逃生知識(shí)，組織消防知識(shí)競(jìng)賽，使所有工作人員都能了解、掌握一定的消防常識(shí)。加強(qiáng)對(duì)義務(wù)消防員的消防知識(shí)和業(yè)務(wù)技能的培訓(xùn)，定期進(jìn)行消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)，內(nèi)容包括人員逃生、救生、常用消防工具的使用、火災(zāi)時(shí)人員緊急疏散、各消防系統(tǒng)的功能檢測(cè)等。七、突發(fā)事件處理1、目的迅速、果斷進(jìn)行處理，保護(hù)人身財(cái)產(chǎn)安全。2、適用范圍車(chē)禍、盜竊、匪警、斗毆、設(shè)備設(shè)施故障、水電系統(tǒng)發(fā)生故障、水浸、火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)誤報(bào)、自然災(zāi)害等異常情況。3、職責(zé)管理處經(jīng)理負(fù)責(zé)組織員工進(jìn)行突發(fā)事件及異常情況處理能力的培訓(xùn)。值班人員嚴(yán)守崗位。消防安保中心負(fù)責(zé)安全防范，水電維修人員負(fù)責(zé)水、電供應(yīng)及搶修；義務(wù)消防隊(duì)負(fù)責(zé)初期火災(zāi)的撲救；消防安保中心負(fù)責(zé)治安、交通事件的處理。其他員工聽(tīng)從管理處領(lǐng)導(dǎo)的調(diào)遣，積極參與救護(hù)或搶修。4、突發(fā)事件的處理暴力事件在執(zhí)勤過(guò)程中，如遇見(jiàn)一些暴力事件，保安人員應(yīng)立即制止犯罪行為，并報(bào)告經(jīng)理，同時(shí)向有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。巡邏保安應(yīng)立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)院進(jìn)行緊急疏散，必要時(shí)報(bào)警110，并協(xié)助警察將犯罪分子制服。監(jiān)控中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。聚眾鬧事事件處理原則平息沖突，驅(qū)散聚眾鬧事者，保證膠南衛(wèi)生大廈辦公大樓正常工作秩序。對(duì)聚眾鬧事者，保安人員要通過(guò)疏導(dǎo)、勸說(shuō)或與事件代表交涉，協(xié)商解決問(wèn)題的方法，調(diào)解沖突，控制事件擴(kuò)大，以保證大樓的正常工作，并將現(xiàn)場(chǎng)情況及時(shí)報(bào)告。必要情況下，根據(jù)事件嚴(yán)重程度向公安機(jī)關(guān)報(bào)警，請(qǐng)求援助，嚴(yán)防局面失控，造成混亂。同時(shí)，監(jiān)控中心對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行全方位監(jiān)控、錄像，以備查驗(yàn)。執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)可疑分子、可疑物品的處理線(xiàn)索來(lái)源固定崗執(zhí)勤、巡邏執(zhí)勤、監(jiān)控中心報(bào)警及群眾舉報(bào)。處理方式查驗(yàn)證件，開(kāi)箱檢查物品。對(duì)檢查出的可疑物品交管理處處理，必要時(shí)移交公安機(jī)關(guān)進(jìn)一步審查。對(duì)有作案嫌疑人員，送交派出所審查。嚴(yán)格按有關(guān)條例執(zhí)行，嚴(yán)禁超越權(quán)限違規(guī)行為。增強(qiáng)自律意識(shí)，杜絕敲詐、勒索現(xiàn)象存在。暴風(fēng)驟雨等自然災(zāi)害的預(yù)防和補(bǔ)救預(yù)防措施應(yīng)急工具齊備（排水設(shè)備，水帶等）性能良好，防災(zāi)設(shè)施落實(shí)到位，備用沙袋存放在指定地點(diǎn)。急救基本藥物齊備。保持天臺(tái)、溝渠、管道、地漏的暢通無(wú)阻。緊閉所有門(mén)窗，同時(shí)做好防火措施。加固所有樹(shù)木，搬離空中懸掛物及高處放置的物品。密切關(guān)注受災(zāi)情況，及時(shí)將最新信息通報(bào)給工作人員。值班員工必須與監(jiān)控中心或管理處聯(lián)絡(luò)，聽(tīng)候指示。災(zāi)害來(lái)臨期間，員工輪流值班，隨時(shí)做好搶險(xiǎn)準(zhǔn)備。采取安全措施，注意自身安全。災(zāi)害過(guò)后的補(bǔ)救措施加大巡查力度，及時(shí)做好現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)工作，真正做到“三個(gè)關(guān)鍵”，即在關(guān)鍵的時(shí)候，出現(xiàn)在關(guān)鍵的地方，解決關(guān)鍵的問(wèn)題。加強(qiáng)與各部門(mén)、班組的聯(lián)系和溝通，做好協(xié)調(diào)配合工作及災(zāi)后的補(bǔ)救工作。及時(shí)進(jìn)行檢查及填報(bào)暴風(fēng)驟雨損毀報(bào)告；以最快速度保證災(zāi)后系統(tǒng)恢復(fù)穩(wěn)定工作。車(chē)輛事故處理疏通車(chē)輛，防止事態(tài)擴(kuò)大影響到其它車(chē)輛的正常運(yùn)作。拔打122報(bào)警，移交交警處理。全力搶救受傷人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)。記錄肇事車(chē)輛車(chē)牌號(hào)碼、車(chē)型和顏色，通知前方攔截，并及時(shí)報(bào)警處理。監(jiān)控室調(diào)整監(jiān)控設(shè)備實(shí)時(shí)錄像。火災(zāi)事件應(yīng)急處理措施監(jiān)控中心在系統(tǒng)報(bào)警時(shí)應(yīng)立即指揮保安人員到現(xiàn)場(chǎng)查看，如屬誤報(bào)則查明原因，排除故障恢復(fù)正常監(jiān)控狀態(tài)。如發(fā)生火災(zāi)，立即利用現(xiàn)場(chǎng)滅火器材、設(shè)備設(shè)施進(jìn)行撲救，并通知消防安保中心主管及有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。在不能自救的情況下拔打119報(bào)警，并疏散相關(guān)區(qū)域的人員。消防中心切斷大樓相關(guān)部位的電源、煤氣源，疏散著火區(qū)域人員。消防監(jiān)控中心開(kāi)放相關(guān)的出入口以利于人員疏散，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控錄像，以備事后調(diào)查火災(zāi)原因。第七部分衛(wèi)生保潔服務(wù)管理一、管理目標(biāo)1、清潔管理無(wú)盲點(diǎn)和死角；2、管理服務(wù)范圍保持環(huán)境整潔，生活垃圾日產(chǎn)日清；3、合理調(diào)整果殼箱或者垃圾桶，每日清運(yùn)2次；4、保潔人員應(yīng)統(tǒng)一著裝，佩帶胸牌、儀容儀表整潔端莊；5、為業(yè)戶(hù)、訪(fǎng)客提供一個(gè)清潔、舒適的工作和生活環(huán)境；6、操作規(guī)范化、程序化；7、適時(shí)、及時(shí)、準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行保潔服務(wù)，包括蟲(chóng)害滅殺；8、愛(ài)護(hù)物業(yè)各項(xiàng)設(shè)施及財(cái)物；9、及時(shí)處理垃圾、廢棄物分類(lèi)按指定地點(diǎn)安放；10、節(jié)約用電、用水；二、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、清潔操作方法及器物分析種類(lèi)工作內(nèi)容及方法工具、器物使用門(mén)窗、玻璃噴上玻璃清潔劑，用清潔絨刷洗用玻璃刷刮拭除水。用中性清潔劑擦拭窗框、窗臺(tái)日常維護(hù)隨時(shí)清洗刮拭。使用清潔工具玻璃刮水器、玻璃抹水器、玻璃刮刀、一節(jié)桿、二節(jié)桿、三節(jié)桿、抹布使用清潔劑玻璃清潔劑、多用途清潔劑。樓梯（電梯）、地面將地面清掃干凈并吸取污水，拖拭干凈日常維護(hù)清掃拖拭使用清潔工具復(fù)式拖把、海綿推擠水車(chē)使用清潔劑地板清潔劑指示牌、消火栓箱面、樓梯口燈箱撣灰使用清潔工具抹布、伸縮桿使用清潔劑多用途清潔劑、不銹鋼清潔劑衛(wèi)生間大小便池清洗消毒墻壁隔間擦拭照明設(shè)備擦拭盥洗盆擦拭玻璃、鏡面擦拭使用清潔工具手握鉤盤(pán)、復(fù)式拖把、海綿水推、玻璃刮水器、玻璃抹水器、玻璃刮刀、恭池刷、浴缸刷使用清潔劑高效潔廁劑、除臭消毒劑、空氣芳香劑、玻璃清潔劑、多用途清潔劑。電梯、梯手撣灰用中性清潔劑擦拭不銹鋼處用光亮劑上光工具抹布、伸縮桿使用清潔劑多用途清潔劑、不銹鋼清潔劑門(mén)牌、標(biāo)牌、裝飾柱子撣灰用中性清潔劑濕擦洗工具抹布使用清潔劑多用途清潔劑各種燈具定期擦拭干凈使用清潔機(jī)械工具抹布使用清潔劑多用途清潔劑外圍、廣場(chǎng)巡視清掃、拖拭使用清潔工具地刷、笤帚、畚箕、抹布垃圾箱、垃圾桶巡視清掃沖洗擦拭工具地刷、笤帚、畚箕、抹布使用清潔劑除臭消毒劑、多用途清潔劑垃圾室內(nèi)垃圾清除送到指定點(diǎn)使用清潔工具帶輪垃圾桶、垃圾袋2、清潔場(chǎng)所及清潔標(biāo)準(zhǔn)清潔場(chǎng)所清潔內(nèi)容清潔頻次清潔標(biāo)準(zhǔn)地面公共區(qū)域、道路次/日地面無(wú)灰塵、光潔明亮、無(wú)紙屑、污跡等大門(mén)出入口大門(mén)入口處地墊每天吸塵、清掃衛(wèi)生間地墊每日吸塵、清掃大門(mén)玻璃每天早上班前用玻璃刷、玻璃清潔劑擦拭干凈，上班后日常維護(hù)。大門(mén)門(mén)框用濕布擦試干凈。大門(mén)把手用不銹鋼劑擦拭、金屬部分要用金屬上光劑上光。次/日次/日次/日次/日次/日無(wú)塵、無(wú)垃圾垃圾箱垃圾箱回收處理不銹鋼垃圾桶一周擦不銹鋼劑，一周將垃圾桶沖洗一遍，并噴上殺蟲(chóng)劑及消毒劑次/日無(wú)垃圾存留、無(wú)異味、干凈、無(wú)塵、無(wú)蚊蟲(chóng)玻璃、窗戶(hù)所有玻璃每日擦拭大門(mén)玻璃、窗戶(hù)、大門(mén)框擦拭干凈一人循環(huán)擦拭窗框、門(mén)框每日擦拭次/日玻璃無(wú)手印、無(wú)污跡各類(lèi)標(biāo)牌用抹布擦拭干凈次/日無(wú)塵、無(wú)污滅火器、消防箱用濕布擦拭干凈次/日無(wú)塵、無(wú)污洗手間地面（瓷磚）掃凈，用水擦拭洗手液等補(bǔ)充清掃洗手臺(tái)面、鏡子、水龍頭、燈具、給皂液盒、烘手機(jī)等。將洗手間的門(mén)用水擦拭，擦掉洗手間內(nèi)亂寫(xiě)亂畫(huà)的東西。處理紙簍、垃圾箱內(nèi)臟物，將容器洗凈，更換垃圾袋。不定時(shí)用消毒劑洗地面及衛(wèi)生潔具擦拭墻壁瓷用清潔劑擦拭各種燈飾。每日不限次數(shù)，隨時(shí)作業(yè)洗手間地面無(wú)水跡、頭發(fā)，鏡面無(wú)水跡、光亮、空氣清新、無(wú)異味、無(wú)蚊蟲(chóng)。樓梯樓道及梯面無(wú)雜物，無(wú)灰塵、干凈整潔，無(wú)蛛網(wǎng)。墻上設(shè)施干凈無(wú)灰塵。樓梯扶手干凈無(wú)灰塵。垃圾存放處干凈整潔，無(wú)污跡、垃圾及時(shí)清理。干凈無(wú)污外圍部分（含衛(wèi)生責(zé)任區(qū)）巡視清掃外圍廣場(chǎng)地面、臺(tái)階。用高壓水槍沖洗隨時(shí)作業(yè)無(wú)次數(shù)1次/周無(wú)紙花、無(wú)污跡活動(dòng)室、會(huì)議室地面干凈無(wú)雜物、無(wú)污跡、無(wú)灰塵。墻壁無(wú)灰塵、無(wú)蜘蛛網(wǎng)，無(wú)墻皮脫落，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，干凈整潔。地毯干凈無(wú)污跡、無(wú)灰活動(dòng)器械無(wú)污跡、無(wú)灰塵每日不限次數(shù)隨時(shí)作業(yè)。干凈無(wú)污開(kāi)水間消毒除垢1次/月干凈無(wú)污、衛(wèi)生達(dá)標(biāo)走廊、過(guò)道地面、梯級(jí)無(wú)垃圾雜物、污跡、泥土墻面干凈無(wú)臟污，天頂無(wú)積灰、蜘蛛網(wǎng)扶手、欄桿干凈目視燈具、燈管無(wú)灰塵，燈具內(nèi)無(wú)蚊蟲(chóng)，燈罩、燈蓋無(wú)積灰門(mén)、窗干凈無(wú)污漬、浮塵次/日次/日次/日次/月次/周干凈無(wú)污會(huì)議室設(shè)施表面干凈、光亮無(wú)污跡玻璃、鏡面光亮無(wú)水跡、手印跡墻面、天頂干凈無(wú)浮塵金屬件光亮、無(wú)臟污次/日次/周次/月次/日干凈無(wú)污，衛(wèi)生達(dá)標(biāo)道路目視地面無(wú)垃圾雜物、污漬、積水、泥沙人行路面無(wú)雜物、煙蒂、垃圾和痰跡每天巡回保潔干凈無(wú)污，衛(wèi)生達(dá)標(biāo)綠化帶花園內(nèi)無(wú)瓜果皮殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物每天巡回保潔植物長(zhǎng)勢(shì)良好，無(wú)雜物天臺(tái)、平臺(tái)無(wú)垃圾雜物，排水口暢通次/周干凈無(wú)污保安崗?fù)な覂?nèi)地面干凈無(wú)雜物墻面四周無(wú)污跡，頂部無(wú)蜘蛛網(wǎng)崗?fù)ね饬⒚娓蓛魺o(wú)積灰次/日次/月次/周干凈無(wú)污，衛(wèi)生達(dá)標(biāo)宣傳告示欄玻璃干凈無(wú)灰塵，框架干凈無(wú)污跡次/日無(wú)蛛網(wǎng)，無(wú)污跡三、保潔質(zhì)量控制“三查制度”1、員工自查每個(gè)員工根據(jù)有關(guān)作業(yè)規(guī)程，對(duì)自己負(fù)責(zé)分管區(qū)域的保潔項(xiàng)目進(jìn)行自查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，并做好記錄。2、經(jīng)理抽查每日抽查不得少于一次；3、檢查公司將定期組織管理人員按照樓檢表制度對(duì)保潔工作的要求，對(duì)項(xiàng)目處進(jìn)行檢查。根據(jù)檢查結(jié)果對(duì)保潔工作工作進(jìn)行考核。第八部分綠化管理一、管理目標(biāo)1、綠地更新及時(shí)率98；2、綠化存活率達(dá)到98以上；3、殘枝斷葉控制率98；4、及時(shí)修剪和補(bǔ)栽補(bǔ)種，無(wú)雜草、雜物；5、花卉、綠籬、樹(shù)木根據(jù)品種和生長(zhǎng)情況，及時(shí)修剪整形，保持觀(guān)賞效果；6、定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作二、管理標(biāo)準(zhǔn)綠化管理內(nèi)容綠化管理標(biāo)準(zhǔn)綠化面貌綠地內(nèi)清潔、整齊無(wú)明顯病蟲(chóng)危害，無(wú)藥害根據(jù)實(shí)際情況制定養(yǎng)護(hù)、補(bǔ)種計(jì)劃，并按期實(shí)施土壤綠化性狀要求保持綠地土壤疏松、無(wú)積水，合理、有效施肥，增強(qiáng)土壤肥力，改善土壤理化性狀景觀(guān)要求根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長(zhǎng)的各個(gè)階段，對(duì)植物群落合理養(yǎng)護(hù)，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當(dāng)、生長(zhǎng)茂盛，營(yíng)造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀(guān)效果群落結(jié)構(gòu)群落合理完整，層次豐富黃土不裸露，樹(shù)木種間、株間生長(zhǎng)空間與層次處理得當(dāng)，整體觀(guān)賞效果好樹(shù)木生長(zhǎng)喬灌木主干挺立，樹(shù)形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯，針葉樹(shù)應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢(shì)，整形樹(shù)木應(yīng)按觀(guān)賞要求養(yǎng)護(hù)成一定形態(tài)，花灌木按時(shí)開(kāi)花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無(wú)空檔、無(wú)死樹(shù)枯枝，地被植物應(yīng)為四季常綠的觀(guān)花或觀(guān)葉品種花卉布置花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀(guān)，按時(shí)開(kāi)花草坪鋪植草種純，生長(zhǎng)茂盛，無(wú)空禿雜草控制無(wú)大型野草、無(wú)纏繞性、攀援性雜草，基本無(wú)雜草環(huán)境衛(wèi)生綠地整潔，無(wú)垃圾設(shè)備設(shè)施建筑小品、輔助設(shè)施完好無(wú)損病蟲(chóng)害防治控制應(yīng)采取病蟲(chóng)害綜合防治措施，病蟲(chóng)害對(duì)植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀(guān)賞效果的指標(biāo)之內(nèi)綠地等級(jí)病蟲(chóng)害控制指標(biāo)病害危害程度基本無(wú)危害跡象食葉性害蟲(chóng)為害率5刺吸性害蟲(chóng)為害率10蛀干性害蟲(chóng)為害率3。第九部分物業(yè)設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)、使用和管理1、根據(jù)物業(yè)管理的需要，定期檢查房屋共用部位的使用狀況；2、需要維修，屬于小修范圍的，及時(shí)組織修復(fù)；3、屬于本物業(yè)保修范圍的，按保修工作流程及時(shí)向辦公室提出報(bào)告與建議，并協(xié)助維修；4、編織合理的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全；5、合理使用，不任意拆動(dòng)原房屋結(jié)構(gòu)，不任意改變建筑的用途；6、各類(lèi)設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰明確,臺(tái)帳清楚；7、及時(shí)保養(yǎng)維修，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的完好；8、因房制宜，有計(jì)劃地安排保養(yǎng)維修任務(wù)；完善的建筑管理、房屋維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度；9、完善的管理、檢查、考核制度；10、各類(lèi)房屋、共用設(shè)備設(shè)施部位基本保持完好狀態(tài)；11、建立和貫徹各項(xiàng)規(guī)章制度及各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)；搞好維修保養(yǎng)計(jì)劃管理,科學(xué)安排施工進(jìn)度；第十部分會(huì)務(wù)管理一、會(huì)務(wù)管理的目標(biāo)通過(guò)向廣大業(yè)主提供卓有成效的商務(wù)策劃和專(zhuān)業(yè)的會(huì)務(wù)運(yùn)作，完善的客戶(hù)服務(wù)機(jī)制，敬業(yè)的服務(wù)態(tài)度，成為客戶(hù)深可信賴(lài)的合作伙伴。二、會(huì)務(wù)服務(wù)人員行為規(guī)范1、服務(wù)人員須在會(huì)議前15分鐘到達(dá)會(huì)場(chǎng)（如有需要，提前半個(gè)小時(shí)打開(kāi)空調(diào)）。2、服務(wù)人員在工作中，統(tǒng)一工裝，佩帶工牌，保持服裝整潔。3、服務(wù)人員在工作中不準(zhǔn)濃妝艷抹，染頭發(fā)，帶發(fā)卡，染指甲及留長(zhǎng)指甲。會(huì)前，服務(wù)人員應(yīng)分東西兩側(cè)站立，引導(dǎo)入會(huì)人員進(jìn)入會(huì)場(chǎng)。4、服務(wù)人員在工作中一律穿黑皮鞋或黑布鞋。5、會(huì)議期間主席臺(tái)續(xù)水時(shí)，蓋杯把影響左側(cè)擺放，每隔15分鐘續(xù)一次水，續(xù)水時(shí)面帶微笑，精神飽滿(mǎn)，續(xù)水時(shí)要關(guān)閉手機(jī)。6、開(kāi)會(huì)期間，會(huì)議服務(wù)人員要保證會(huì)議室內(nèi)外環(huán)境安靜，制止影響會(huì)議的事件發(fā)生。三、會(huì)議室管理細(xì)則1、接會(huì)議通知后，根據(jù)會(huì)議要求做好會(huì)前準(zhǔn)備工作。2、會(huì)前服務(wù)人員要把桌椅擺整齊，縱橫成行成線(xiàn)，桌面鋪放整齊。消毒干凈的蓋杯、接碟擺放在規(guī)定的位置上。蓋杯放于右側(cè)平行，接碟放于桌邊3厘米處為準(zhǔn)。3、會(huì)議期間每隔15分鐘續(xù)水一次。續(xù)水時(shí)，服務(wù)人員應(yīng)面帶微笑，精神飽滿(mǎn)。4、會(huì)后撤臺(tái)，及時(shí)清理會(huì)議室衛(wèi)生，清擦桌椅、地板，保持會(huì)議室清潔，同時(shí)檢查各部位是否有可燃物，防止火災(zāi)。5、會(huì)議撤下的蓋杯、接碟清洗消毒后，放置消毒柜內(nèi)。6、會(huì)議室多余的椅子，每5把整齊擺放在一起。7、窗簾掛放整齊，保持整潔。8、地板每季度打蠟一次，保持地板光亮。9、橫幅懸掛整齊，字跡端正。第十一部分入伙管理一、入伙流程整個(gè)交房由接待組、簽約組、收費(fèi)組、驗(yàn)房組、綜合組五個(gè)組組成（一）業(yè)主須帶齊以下證件接待組35人A業(yè)主入伙資格證明B購(gòu)房合同原件和復(fù)印件各一份C業(yè)主家庭成員的身份證原件及復(fù)印件各一份，一寸彩照每人各兩張D委托他人辦理的，許帶業(yè)主委托書(shū)（二）交納入住費(fèi)用（收費(fèi)組2人）物業(yè)客服人員應(yīng)指引業(yè)主到物業(yè)財(cái)務(wù)部交納物業(yè)管理費(fèi)A收費(fèi)人員憑業(yè)主出示的業(yè)主入伙資格證明辦理收費(fèi)手續(xù)。B管理費(fèi)預(yù)收半年物業(yè)費(fèi)，財(cái)務(wù)部根據(jù)收款項(xiàng)目開(kāi)具收費(fèi)發(fā)票。（三）入住手續(xù)的辦理（簽約組24人）驗(yàn)證物業(yè)管理員在業(yè)主之前未辦理入住手續(xù)時(shí)，應(yīng)首先對(duì)以下證件進(jìn)行檢查A購(gòu)房合同原件B業(yè)主的身份證原件C委托他人辦理的，還須檢查業(yè)主的委托書(shū)檢查無(wú)誤后，物業(yè)管理員將業(yè)主及家庭成員的身份證復(fù)印件及業(yè)主委托書(shū)存入擋案，并把業(yè)主及家庭成員提供的照片中的一張貼在業(yè)主情況登記表內(nèi)，然后填寫(xiě)業(yè)主情況登記表。（四）簽約（簽約組24人）物業(yè)客服人員應(yīng)指引業(yè)主到物業(yè)簽約處簽約A請(qǐng)業(yè)主簽署前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議（一式兩份），業(yè)主臨時(shí)公約，區(qū)域防火責(zé)任書(shū)，精神文明公約（一式兩份）。B客服人員將簽署后的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議其中一份存入業(yè)主檔案，另一份隨其它資料交業(yè)主保存。（五）資料發(fā)放（簽約組24人）客服人員將以下資料發(fā)給業(yè)主保存A房屋質(zhì)量保證書(shū)B(niǎo)房屋使用說(shuō)明書(shū)C業(yè)主手冊(cè)D簽署后的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議一份E簽署后的業(yè)主臨時(shí)公約，區(qū)域防火責(zé)任書(shū)，精神文明公約。（六）發(fā)放交房驗(yàn)收表，并叫業(yè)主填寫(xiě)入伙聲明，匯總資料整理入檔（簽約組24人）（七）驗(yàn)收房屋，移交鑰匙（驗(yàn)房組510人）A業(yè)主憑財(cái)務(wù)開(kāi)具的物業(yè)管理費(fèi)發(fā)票到驗(yàn)房處，客服人員會(huì)指派一名工程人員同業(yè)主去進(jìn)行房屋驗(yàn)收，并請(qǐng)業(yè)主將房屋存在的問(wèn)題填入交房驗(yàn)收表，然后填交房驗(yàn)收表抄讀水，電表底數(shù)，并收回交房驗(yàn)收表。B房屋經(jīng)驗(yàn)收合格的，工程人員應(yīng)請(qǐng)業(yè)主在交房驗(yàn)收表中簽字確認(rèn)。C驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題的，應(yīng)把資料整理，統(tǒng)一向開(kāi)發(fā)商移交驗(yàn)房單進(jìn)行后續(xù)整改D整改完畢，在通知業(yè)主二次驗(yàn)收，二次驗(yàn)收不合格的，由客服中心跟蹤開(kāi)發(fā)商改進(jìn)，至合格為止。（八）發(fā)放鑰匙及相應(yīng)資料綜合組25人A業(yè)主收樓無(wú)問(wèn)題，根據(jù)業(yè)主要求，由物業(yè)將鑰匙全部交給業(yè)主及相應(yīng)資料B業(yè)主收樓有問(wèn)題，物業(yè)將鑰匙交給業(yè)主的同時(shí)，應(yīng)征得業(yè)主同意后留一把進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙，以供整改時(shí)是使用C業(yè)主領(lǐng)取鑰匙時(shí)，應(yīng)在鑰匙領(lǐng)用表中簽字二、裝修流程一、業(yè)主或住戶(hù)與裝修單位負(fù)責(zé)人帶齊相關(guān)資料到物業(yè)公司辦理申報(bào)手續(xù)。二、物業(yè)公司審核、驗(yàn)證，合格后辦理手續(xù)。三、裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人到物業(yè)公司交納裝修管理費(fèi)及施工押金等相關(guān)費(fèi)用。四、裝修隊(duì)?wèi)?yīng)文明施工，業(yè)主或住戶(hù)應(yīng)監(jiān)督施工質(zhì)量，監(jiān)管施工隊(duì)遵守物業(yè)的相關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理人員巡查裝修情況。五、裝修完工后，住戶(hù)向物業(yè)公司申請(qǐng)初驗(yàn)，裝修隊(duì)經(jīng)住戶(hù)簽字同意后到物業(yè)公司辦理退場(chǎng)手續(xù)。六、初檢三個(gè)月后物業(yè)公司復(fù)驗(yàn)。附裝修流程說(shuō)明一、裝修資料準(zhǔn)備1、住戶(hù)領(lǐng)取并填寫(xiě)裝修申請(qǐng)表，并詳細(xì)列明裝修范圍、項(xiàng)目及范圍。2、提供下列資料（1）裝修設(shè)計(jì)圖紙（包括建筑、水電）（2）施工單位營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件（加蓋公章），資質(zhì)證書(shū)復(fù)印件（加蓋公章）。（3）裝修人員身份證復(fù)印件及照片兩張（辦理出入證及存檔）。（4）裝修隊(duì)電工、焊工等特種工種的上崗證及復(fù)印件。二、裝修審批（1）房屋進(jìn)行裝修須到物業(yè)公司辦理審批手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后方可進(jìn)行裝修。（2）裝修施工前，住戶(hù)及裝修隊(duì)對(duì)房屋土建結(jié)構(gòu)及配套管網(wǎng)等設(shè)施進(jìn)行檢查，并對(duì)廚房衛(wèi)生間進(jìn)行蔽水試驗(yàn)，將問(wèn)題反映給物業(yè)公司。否則，裝修隊(duì)可能承擔(dān)應(yīng)由建設(shè)單位承擔(dān)的責(zé)任。三、裝修進(jìn)場(chǎng)（1）裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人帶齊施工人員身份證復(fù)印件、一寸照片兩張到物業(yè)公司辦理裝修出入證和裝修許證，時(shí)間為周一至周五，上午8301130，下午13301700。其它時(shí)間不予辦理。（2）裝修過(guò)程中增加施工人員，必須由裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人或住戶(hù)到物業(yè)公司補(bǔ)辦入場(chǎng)手續(xù)。（3）在小區(qū)內(nèi)過(guò)夜留宿的施工人員，須經(jīng)業(yè)主書(shū)面同意并擔(dān)保，由裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人持該工人裝修出入證到物業(yè)公司辦理留宿手續(xù)。私自留宿者，一經(jīng)查出，將從裝修押金中扣除100元/人/次，并清退出小區(qū)。（4）業(yè)主及施工人員應(yīng)對(duì)物業(yè)管理人員的的裝修檢查工作積極配合，服從監(jiān)督管理。四、裝修退場(chǎng)（1）裝修隊(duì)?wèi)?yīng)征得業(yè)主（住戶(hù)）同意并辦妥相關(guān)手續(xù)后方能退場(chǎng)（由業(yè)主在裝修初檢表上簽字）。（2）因裝修造成房屋設(shè)備、設(shè)施損壞，管道堵塞、破裂、滲漏，防水層破裂，或給相鄰戶(hù)造成損失的均由裝修戶(hù)負(fù)責(zé)修復(fù)與賠償。（3）裝修隊(duì)負(fù)責(zé)人持裝修許可證、全部施工人員裝修出入證及施工押金收據(jù)到物業(yè)公司退領(lǐng)施工押金。五、裝修驗(yàn)收（1）裝修完畢，業(yè)主提前13天到物業(yè)公司申請(qǐng)預(yù)約初次驗(yàn)收，對(duì)初驗(yàn)不合格者，責(zé)令改正后再予驗(yàn)收。（2）初驗(yàn)合格之日起滿(mǎn)三個(gè)月后，業(yè)主提前三天預(yù)約到物業(yè)公司申請(qǐng)復(fù)驗(yàn)。（3）復(fù)驗(yàn)合格后，經(jīng)業(yè)主書(shū)面同意，裝修隊(duì)?wèi){押金收據(jù)到物業(yè)公司退領(lǐng)裝修押金。裝修規(guī)定一、室內(nèi)裝修（1）請(qǐng)勿改動(dòng)或損壞房屋的梁、柱、板、承重墻、剪力墻、屋面的防水層、隔熱層、上下水管道、煙氣道、供電電