xx超市有限公司超市項目可行性評估報告

第一章總論第一節(jié)項目基本情況一、投資各方基本情況1、甲方企業(yè)名稱法國XX集團公司法定住所XX集團公司成立于1961年，是以經營大型超級市場為主的國際商業(yè)集團，是目前法國第二、歐洲第六的大型跨國商業(yè)集團，在1999年度財富雜志排名世界500強中列第147位。該集團為家族控股公司，法國米里曳家族控股87，雇員持有13的股份。1998年的營業(yè)總額高達231億歐元（235億美元），注冊資金為12億美元。XX集團銀行資信證明、登記注冊證明、法定代表人證明以及資產負債與損益情況詳見附件14。XX集團公司把自選、廉價和所有服務聚集在同一建筑物內作為其經營特色，實現最高營業(yè)率與最低價銷售的有機統(tǒng)一，經銷商品多達數萬種，具有廣泛的國際營銷網絡、一流的管理水平和科學的經營機制，在世界商貿零售業(yè)享有較高的聲譽。XX集團公司以經營大型超市為主，首先在法國國內發(fā)展壯大，并于1981年以西班牙、意大利為起點開始進行國際化發(fā)展。1996年，XX集團公司合并了法國的DOCKS公司和葡萄牙的PAODEACUCAR公司，1997年與IFIL合作，成為歐洲重要的大型商業(yè)零售企業(yè)之一。XX在亞洲的發(fā)展始于九十年代中期，經過一系列的籌劃和詳細的市場調研，XX將亞洲發(fā)展的重點放在中國。1997年4月上海XX超市有限公司正式成立，這是一家由法國XX公司與中方合作伙伴上海市食品集團公司、上海楊浦區(qū)五角場工業(yè)總公司共同組建的以經營大型超市為主的中外合作企業(yè)。1998年，XX將其亞洲總部遷至上海。1999年7月18日，在上海開設了其在中國第一家、世界上第209家特大型超市，從而揭開了XX集團公司在中國發(fā)展的序幕。上海楊浦店的建筑面積為15000平方米，營業(yè)面積8000多平方米，經營商品品種達2萬多種，銷售的商品60為食品。該店現有員工人數為500多名。經過39年的開拓發(fā)展，XX在世界各地的12個國家，擁有特大型超市211個，超市300多家，以及600多家便民店。XX集團現有分支結構詳見圖11，分支地區(qū)分布詳見附圖3。雇員股東協會米里曳家族股東委員會歐尚集團超市分支超市控股公司法國ATAC超市法國便民店西班牙SABEO超市波蘭ROBERT超市其它經營項目歐尚房地產公司銀行信息技術公司品牌產品中心國際采購中心ALINEA家居超市大型超市分支法國歐尚盧森堡歐尚西班牙歐尚意大利歐尚阿根廷歐尚波蘭歐尚匈牙利歐尚泰國歐尚墨西哥歐尚美國歐尚中國歐尚（上海）圖11XX集團現有分支結構圖外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求合作商業(yè)企業(yè)中的外方合作者應為具有較強的經濟實力、先進的商業(yè)經營管理經驗和營銷技術、廣泛的國際銷售網絡、良好的信譽和經營業(yè)績的企業(yè)，且申請前三年年均商品銷售額應在20億美元以上，申請前一年資產額應在2億美元以上。本項目外方合作者XX集團1997年銷售額為233億美元，1998年銷售額為235億美元，1999銷售額255億美元，1999年資產額約為130多億美元，符合外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法中的有關要求。2、乙方企業(yè)名稱蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司法定住所蘇州市東環(huán)路128號中新城法定代表人肖宜美職務董事長注冊地中國蘇州中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司，是由國家對外貿易經濟合作部中國南光進出口總公司和蘇州工業(yè)園區(qū)經濟發(fā)展有限公司（蘇州財團）合資成立，具有獨立的法人地位。多年來南光集團，按照貿工、貿銀、貿農、貿技、貿商結合以及進出口結合的原則，以進出口貿易為主同時積極開展多種經營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團公司。目前集團有直屬企業(yè)五十余個，員工逾千人。已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿易關系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設施和物業(yè)。集團的營業(yè)額達20億美元。并在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設有獨資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設有20多家有進出口權的子公司。蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司是南光集團在蘇州地區(qū)唯一的公司。在蘇州工業(yè)園區(qū)注冊，享受園區(qū)的優(yōu)惠政策。公司主要從事絲綢、服裝、紡織品、化工、機械電子、工藝、禮品和鋼材的進出口業(yè)務，與國內外有廣泛的商務聯系，并在蘇州辦有家具廠、住宅材料公司和房地產置業(yè)公司等經濟實體。近三年公司的自營進出口總額均在5000萬美元以上，1999年的自營進出口總額為5450萬美元，其中自營出口3325萬美元。公司現有員工270余人，平均年齡357歲，大多數為專業(yè)和技術人員，68的員工有大專以上學歷，有中、高級技術職稱的員工占職工總人數的37。公司下屬企業(yè)和與他方合作項目情況公司有下屬企業(yè)“中新城置業(yè)有限公司”，主要從事房地產開發(fā)經營、公司大樓的物業(yè)管理和中新城家具市場的日常管理；公司和澳大利亞廠商合資注冊了蘇州工業(yè)園區(qū)南澳住宅材料有限公司，主要生產制造澳大利亞木質組裝式別墅和從事有關的建材經營、批發(fā)等。南光進出口有限公司銀行資信證明、法定代表人證明以及資產負債與損益情況詳見附件57。外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求合作商業(yè)企業(yè)中的中方合作者應為具有較強經濟實力和經營能力的流通企業(yè)，申請前一年的資產額應在5000萬元人民幣以上。其中，中國合作者為外貿企業(yè)的，申請前三年年均自營進出口額應在5000萬美元以上（其中出口額不低于3000萬美元）。本項目中方合作者南光進出口有限公司1997年自營進出口額6140萬美元（出口額為3200萬美元），1998年自營進出口額5250萬美元（出口額為3120萬美元），1999年自營進出口額5450萬美元（出口額為3325萬美元），1999年資產額為10060萬元人民幣（其中凈資產5606萬元），符合外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法中的有關要求。二、合作企業(yè)基本情況1、合作公司名稱蘇州XX超市有限公司英文名稱SUZHOUAUCHANHYPERMARKETSCO，LTD2、合作公司地址蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路3、企業(yè)性質中外合作商業(yè)企業(yè)4、經營范圍百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷（包括餐飲）。5、商業(yè)類型倉儲式零售6、經營規(guī)?？傉嫉孛娣e45800平方米，總建設面積33710平方米，其中超市營業(yè)用房面積為8750平方米，正常年零售營業(yè)額為40248萬元，出口額為1000萬美元。7、總投資額和注冊資本總投資項目投資總額為19500萬元人民幣，折合2358萬美元（本研究報告按1美元827元人民幣計算）注冊資本注冊資本為8000萬元人民幣，折合967萬美元。其中甲方投入相當于5200萬元人民幣的歐元，占注冊資本的65，以現匯投入；乙方投入2800萬元人民幣，占注冊資本的35，用人民幣現金出資。外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求從事零售業(yè)務的合作商業(yè)企業(yè)的注冊資本不低于5000萬元人民幣。本項目注冊資本為8000萬元人民幣，符合外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法的要求。外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法要求開設3家以下分店（包括3家）的合作商業(yè)企業(yè)和連鎖方式經營的便民店、專業(yè)店、專賣店，中國合作者出資比例應不低于35。本項目中方合作者南光進出口有限公司出資比例為35，符合外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法中的有關要求。8、經營組織方式零售9、合作宗旨引進法國XX集團公司先進的營銷技術和管理經驗，利用蘇州工業(yè)園區(qū)良好的投資環(huán)境和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司在貿易、供貨渠道、人力資源等方面的有利條件，優(yōu)勢互補，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經濟效益。同時通過本項目的實施，推動蘇州商業(yè)同國際市場接軌，促進蘇州商業(yè)向現代化水準發(fā)展，擴大蘇州產品出口，以適應蘇州這個歷史文化名城、國家級旅游城市的發(fā)展需要。10、合作期限30年，合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。11、出資期限甲乙雙方在合作公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起90天內各提交其出資總額的15，計1200萬元人民幣；其余在取得土地使用權證和建筑許可證后90天內提交完畢，計6800萬元人民幣。12、利潤分配按合作公司的合同進行分利。13、財產處理合作期滿，合作公司應依照中華人民共和國的有關法律和法規(guī)進行清算。清算后的財產，按合作公司的合同規(guī)定進行分配。三、可行性研究報告編制依據1、項目單位委托江蘇省工程咨詢中心編制蘇州XX超市有限公司可行性研究報告的委托合同；2、國家經貿委、外經貿部關于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法；3、國家經貿委關于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關問題的通知；4、國家、省、市有關統(tǒng)計調查資料；5、項目單位提供的有關資料；6、國家有關設計規(guī)范、標準；四、可行性報告主要研究內容根據國家關于外商投資商業(yè)企業(yè)試點辦法及關于編制外商投資商業(yè)項目可行性研究報告（代項目建議書）有關問題的通知要求，項目可行性研究的主要內容包括1、項目建設的必要性；2、項目的市場分析；3、項目經營主要內容；4、建設選址及建設條件分析；5、總投資估算及經濟效益分析評價等；表11第二節(jié)合作項目主要技術經濟指標該項目主要技術經濟指標見表11。項目主要技術經濟指標表序號指標名稱單位數量備注一經營場所規(guī)模1總占地面積M2458002總建筑面積M233710其中超市賣場M28750二經營規(guī)模1零售萬元40248正常經營年2出口萬美元1000正常經營年三勞動定員人585四項目總投資萬元19500合2358萬美元1固定資產投資總額萬元16209合1960萬美元其中建設投資萬元15963合1930萬美元建設期利息萬元246合30萬美元2流動資金萬元3291合398萬美元續(xù)上表序號指標名稱單位數量備注五年總成本費用萬元44032計算期年平均六年銷售稅金及附加萬元1006計算期年平均七年利潤總額萬元877計算期年平均八主要財務評價指標1全部投資財務內部收益率評價基準6所得稅前753所得稅后6902全部投資回收期所得稅前年1077含建設期所得稅后年1109含建設期3長期借款償還期年796含建設期第二章項目背景及必要性第一節(jié)項目背景隨著我國改革開放進程的不斷深入，國內商業(yè)流通領域吸引外資進入了一個新階段。1992年7月，我國政府出臺了關于商業(yè)零售領域利用外資問題的批復的文件，批準在北京、上海、天津、廣州、大連、青島等6個城市和5個經濟特區(qū)進行中外合資合作零售企業(yè)試點。在此之后，國家又采取了一系列新的改革方案1993年3月，國務院在有關文件中第一次同意將物資供銷，即生產資料批發(fā)領域列入對外開放的范圍；1995年，國家對外開放連鎖經營形式，批準荷蘭、日本兩家外商在北京進行連鎖商業(yè)試點；1995年6月，外商投資產業(yè)指導目錄中，又將商業(yè)零售、批發(fā)和物資供銷從以前的禁止類列入現在的限制類，允許有限度地利用外資。因此，越來越多的外國零售企業(yè)進入中國零售市場。在進入的外商零售企業(yè)中，有大型綜合超市（如法國家樂福、美國沃爾瑪）；倉儲式會員店（如德國的麥德龍、荷蘭的萬客?。?；便利店（如日本的羅森）；超大型購物中心（如香港特區(qū)的新東安百貨）；商品批發(fā)集散中心（如香港特區(qū)的利聯倉行）；標準化食品超市（如日本的友誼西友超市）等。超市在世界發(fā)達國家問世至今已有幾十年的歷史。它是一種現代化大型商業(yè)形態(tài)，具有自選購物、流通成本低、節(jié)約購買時間等優(yōu)點，因而即使在新商業(yè)經營形態(tài)層出不窮的發(fā)達國家，它仍占據著不可替代的地位，成為現代大型零售業(yè)的主要形式。據統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以291的比例而高居榜首（百貨僅占725），同年日本各種超市銷售額也占185（便利店占5，百貨店占81）。因此，超市在發(fā)達國家的商業(yè)發(fā)展中占有重要地位。當前，許多著名超市公司（如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等）紛紛向國外拓展市場，進行跨國聯營，以尋求更大的發(fā)展空間。中國由于消費市場潛力較大，投資環(huán)境較好，國外大型超市集團紛紛把中國作為拓寬發(fā)展領域的投資熱點。我國超市始初于八十年代初，當時只是一些營業(yè)面積較小，經營品種較少的商店，雖曾產生過一定的轟動效應，但終因市場問題而導致一度萎縮。九十年代初，隨著改革開放的深入、經濟發(fā)展的加快、居民收入的增加以及先進技術、管理方法的應用，超市這種現代化商業(yè)零售形態(tài)再度在中國大地興起，并得到迅猛發(fā)展。隨著改革開放的不斷深入，蘇州商業(yè)同其他各行各業(yè)一樣得到迅速發(fā)展，并逐步成為蘇州經濟發(fā)展的主要驅動力之一。超市作為商業(yè)領域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司。雖然經過近年來的迅速發(fā)展，蘇州超市業(yè)取得了一定的成績，但這些超市在經營理念、管理模式等方面還遠不能同國際接軌，同時蘇州超市業(yè)的發(fā)展在自身資金的籌措方面遇到很大的障礙，合理利用外資，加速自身發(fā)展已成為蘇州超市業(yè)未來發(fā)展的現實選擇。伴隨我國加入WTO腳步的加快，我國超市業(yè)參加世界范圍的競爭已是大勢所趨。眾所周知，現代商業(yè)的競爭已經不單純是商品本身的競爭，經營方式、服務理念、管理模式等競爭的延伸已成為在商業(yè)競爭取勝的關鍵。為了引進國外流通領域先進的管理技術、經驗和經營模式，促進地區(qū)商業(yè)的大開放、大流通、大發(fā)展，蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司與法國XX集團公司本著平等互利的原則，經多次協商，決定共同創(chuàng)辦“蘇州XX超市有限公司”（已于2000年2月1日簽定了合作意向書），以加速蘇州超市業(yè)的進一步發(fā)展，同時帶動江蘇特別是蘇州地區(qū)的名優(yōu)產品出口，以進一步提高江蘇省和蘇州市的對外開放水平。第二節(jié)項目必要性一、有利于提高中方商業(yè)經營管理水平XX集團以它超前的經營理念和先進的管理模式一直著稱于世界著名超市業(yè)中。XX大型超市的組成同時包含了多樣商品的提供、優(yōu)質服務的提供、管理模式的運用等，XX集團不僅把自選、廉價和服務放在同一建筑物中，同時把服務與管理融為一體（XX超市的組成詳見圖21）。蘇州XX超市有限公司的建立，將有助于把XX優(yōu)質的服務理念和先進的管理模式帶到中國，從而有利于提高中方的經營管理水平和服務觀念。XX認為，顧客（消費者和供應商）是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，企業(yè)的前途取決于顧客的滿意程度。因此，XX在經營發(fā)展中，一直把向顧客提供最佳服務作為最重要的工作。為了實現這一目標，他們以提供廉價商品和服務，改進消費者的購物能力和生活水平。根據消費者的期望，以競爭性的價格，把高質量的產品賣給消費者，而且在最短的時間里將市場上的新產品提供給消費者。在商場布置方面，XX努力尋求節(jié)省消費者時間的方法，方便消費者購物，使消費者在實用、整潔、舒適的環(huán)境下購物（XX商場格局圖詳見圖22）。XX嚴格遵守對消費者的承諾，如有價格、交貨期限、補貨的承諾，XX都竭力兌現。尊重消費者是XX一貫的經營作風，每一個消費者在XX都會受到禮貌的接待。XX集團對其銷售人員，都要求其做到耐心傾聽消費者的各種抱怨，并給消費者作必要的解釋，可能的話直接幫助消費者處理問題，尋求解決方法，需要的話則帶他去找能答復他的負責人。在與供應商的關系中，XX堅持的道德準則是同供應商建立一種互利坦誠的關系，要求其雇員正直無私，杜絕接受供應商贈送的禮物和好處，對供應商，XX一直把他們視為企業(yè)的合作者，教育員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽。XX集團具有以下三大特點低價。XX的第一個使命是使顧客滿意，為此，公司要做到大量銷售工業(yè)化產品，以最低價銷售商品并達到經營面積的最高營業(yè)額，每一家XX商場的設計保證能使大量商品快速流通運轉；實行嚴格的管理制度，要依據營業(yè)額，費用庫存及運轉情況而進行管理。選擇。不僅在價格上，而且要在滿足顧客需要的商品多樣化產品中，提供最好的選擇。在國有品牌，地區(qū)品牌以及XX品牌的商品中，挑選并開發(fā)新的商品。服務。顧客來XX購物不僅能享有合理的價格和多樣化的選擇，而且還有許多方便之處。在同一商場可購買所有物品（食品和非食品）；自由選擇和流通方便；對技術性商品給予購物指導和幫助；一次付款；輔助性服務（信用貸款，送貨上門和售后服務等）；在商業(yè)中心還設有商業(yè)長廊和其它服務項目。XX的管理模式較為先進，XX集團特別注重經營中的每一個環(huán)節(jié)的協調與有序的連接，對于經營中的每一個環(huán)節(jié)都采用人工及計算機智能管理相接合的方式進行科學管理。XX集團還特別注重人力資源管理，定期對員工進行各種培訓，不斷更新他們的經營理念和服務水平。此外，為增強集團市場競爭優(yōu)勢、商品采購優(yōu)勢及降低采購成本，XX集團在中國專門設立了采購中心負責為商店組織貨源。隨著合作公司的發(fā)展，該中心將負責XX在整個上海地區(qū)、整個江蘇地區(qū)及中國其它地區(qū)的商品采購。XX集團中國采購中心的主要任務是分析消費者的需求；完成超市品種系列的構成；與供應商協商并簽署協議；監(jiān)督商業(yè)合同的實施；超市內的促銷活動。從XX集團中國采購中心的任務來看，該中心已不僅僅是負責商品的采購，同時更重要的根據市場變化進行消費者需求分析及商品供給分析，并在此基礎上確定其合理的商品品種構成及規(guī)模，從而有效地提高其市場競爭能力。目前，我國已有部分國內超市開始設立類似的機構，本項目的實施與經營，將產生有效的示范效應促使我國國內超市進行改革，并不斷提高我國國內超市的市場適應能力與競爭力。食品加工處食品部付款臺倉庫非食品部倉庫服務部商業(yè)長廊加油站停車場修車處餐廳圖22歐尚超市商場格局圖顧客商品自選部門員工收銀部門員工其它服務部門員工奶制品面包糕點自助熟食肉類魚類冷凍食品蔬果干果南北貨成品洗滌菜美容美發(fā)清潔護理小吃早餐餅干飲料煙酒團購家用五金工具像制品游戲及玩具體育用品廚房與餐桌用品學習辦公用品清潔整理用品箱包珠寶照相音像家具大家電小家電通訊男裝兒童用品內衣裝女裝鞋類家用紡織品服務臺收款臺文秘裝飾維修清潔經營帳目供應商付款其它人事培訓生鮮商品大眾消費品非食品非技術非食品非技術紡織品收銀部綜合部財務部人力資源銷售部門服務部門采購中心商場管理數據安裝圖21歐尚大型超市組成圖表21表22二、有利于促進蘇州現代化商業(yè)的發(fā)展1、蘇州商業(yè)發(fā)展現狀近年來，蘇州經濟高速發(fā)展，為商業(yè)的發(fā)展提供了機遇，全市涌現出了一批大型批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴大。1996、1997、1998年蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網點數量、從業(yè)人員、銷售額情況見下表21。限額以上批發(fā)和零售企業(yè)（1996、1997年指大中型批零售貿易企業(yè)，1998年指年銷售在2000萬元以上，年末從業(yè)人員在20人及以上的批發(fā)企業(yè)，年銷售在500萬元，年末從業(yè)人員在60人及以上的零售企業(yè)）情況，詳見表22。蘇州商業(yè)發(fā)展已具有一定的規(guī)模。近年來蘇州社會消費品零售總額、批發(fā)和零售商業(yè)網點等情況一覽表年份項目單位1996年1997年1998年社會消費品零售總額億元266028662979網點數個9006896407100986從業(yè)人員人287419295890318230批發(fā)零售商業(yè)銷售額億元920193608754資料來源蘇州統(tǒng)計年鑒19971999年限額以上批發(fā)和零售企業(yè)有關情況一覽表名稱單位199619971998數量個408資產額億元247823121904銷售額億元501252923751資料來源蘇州統(tǒng)計年鑒19971999年2、社會經濟的發(fā)展對蘇州商業(yè)發(fā)展的要求從以上資料中可以看出，蘇州商業(yè)的發(fā)展已取得了一定的成績，但遠不能適應商業(yè)現代化發(fā)展的需要，伴隨著蘇州今后社會經濟的快速發(fā)展，蘇州商業(yè)必然要向現代化方向發(fā)展。（1）工農業(yè)生產和社會發(fā)展對商業(yè)的要求商品生產的發(fā)展決定商業(yè)流通的發(fā)展，這是客觀規(guī)律。蘇州目前處于工業(yè)化中期，蘇州市第八次人民代表大會提出本世紀末國民生產總值達到1500億元以上，人均25萬元左右，比1994年的720億元增長一倍多。市區(qū)2020年規(guī)劃用地、規(guī)劃人口將比1994年有較大幅度的增長。屆時蘇州的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進一步發(fā)展，特別是蘇州新區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市區(qū)與周邊小城鎮(zhèn)地區(qū)緊密結合，構成現代化城市群。這一切都將為蘇州商業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時也相應要求蘇州商業(yè)向現代化方向發(fā)展。（2）外向型經濟及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響隨著經濟國際化趨勢，至2020年，蘇州市將逐步形成包括內貿易企業(yè)在內的國際化大貿易、大市場、大循環(huán)的新格局。憑借處于長江經濟開發(fā)帶龍頸的得天獨厚地理位置，以及上海浦東新區(qū)的開發(fā)，蘇北、蘇中經濟開發(fā)帶的崛起，將推動蘇州市經濟形成三個中心機械制造中心、集散中心、休閑度假中心。為此，相應要求繁榮的現代化蘇州商業(yè)與之相配套。表23（3）加入WTO對蘇州商業(yè)的影響伴隨著我國加入WTO目標的實現，蘇州作為江蘇省重要的對外開放城市，蘇州商業(yè)必然要加快同國際商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對蘇州市商業(yè)的經營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的影響。新的國際、國內環(huán)境的變化將促進蘇州商業(yè)向現代化發(fā)展方向。（4）旅游業(yè)的發(fā)展對蘇州商業(yè)的影響蘇州素以“人間天堂”著稱，旅游業(yè)起步和發(fā)展較早。全市國際旅游的接待能力增強，服務質量和創(chuàng)匯水平進一步提高。1998年全市接待境外旅游者4402萬人，其中在蘇過夜的292萬人，分別比上年增長59和60，來蘇旅游者平均逗留天數216天。全年旅游外匯收入達到129億美元，比上年增長229；接待國內旅游者1142萬人次，比上年增長71；全市旅游總收入91億元人民幣。目前全市旅游經營單位150多家，擁有接待外賓的定點飯店賓館89家，其中星級飯店賓館34家，游覽觀光的名園、景點區(qū)共60多個。蘇州太湖國家旅游度假區(qū)、陽澄湖度假區(qū)、蘇州樂園、蘇州三小俱樂部等相繼建設并開放。蘇州旅游業(yè)及基礎設施的快速發(fā)展，將要求現代化的蘇州商業(yè)與之相配套。（5）市區(qū)居民的收入增長對商業(yè)的影響伴隨著生產的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，對商業(yè)的發(fā)展將產生很大的影響。3、蘇州市現代化商業(yè)發(fā)展的目標為適應今后社會經濟快速發(fā)展的需要，蘇州市1995年制訂了現代化商業(yè)的發(fā)展目標。設想到2010年，市區(qū)第三產業(yè)比重提高到50，商業(yè)占第三產業(yè)比重達42。市場經濟流通體系趨于完善，網點建設加快，并向周邊地區(qū)延伸，連接成片，發(fā)展多種新的經營方式，經濟效益穩(wěn)步增長。到2020年蘇州商業(yè)達到世界當時中等發(fā)達國家水平，第三產業(yè)比重和商業(yè)占第三產業(yè)比重分別達55和45。市場經濟流通體制更加完善，逐步形成一批綜合商社或以商貿為龍頭的企業(yè)集團，實現蘇州商業(yè)的現代化經營與管理。具體社會消費零售額、網點總數、營業(yè)面積、從業(yè)人員等階段目標，詳見表23。蘇州現代化商業(yè)發(fā)展目標有關情況一覽表序號項目單位201020201社會消費品零售額億元4851258年增長率1311批發(fā)、零售貿易業(yè)、餐飲業(yè)網點數個33200540002年增長率553千人擁有網點數184225商業(yè)（零售、飲服業(yè)）營業(yè)面積個千人2806004年增長率108批發(fā)、零售貿易從業(yè)人數人2076003380005年增長率556千人擁有商業(yè)從業(yè)人員數人千人11531408資料來源蘇州市商業(yè)“九五”計劃和2020年長期發(fā)展規(guī)劃4、利用外資促進蘇州商業(yè)現代化發(fā)展目前蘇州外向型經濟發(fā)展十分迅速，全市一半以上的固定資產投資、接近三分之一的財政收入來自于外商投資企業(yè)。6000多家外資企業(yè)落戶蘇州，眾多的外商長期居住蘇州，對舉辦外資商業(yè)提出了非常迫切的需求，但蘇州商業(yè)利用外資無論在數量上，還是在質量上都明顯落后于其它行業(yè)。統(tǒng)計數字表明，以各種形式投入蘇州商業(yè)的外資累計不足2500萬美元。與此同時，蘇州絕大多數的商業(yè)企業(yè)的發(fā)展資金短缺，自身發(fā)展資金的不足已嚴重影響了蘇州現代化商業(yè)的進一步發(fā)展。蘇州現代化商業(yè)目標的實現迫切需要利用外資來彌補資金供需的不足。本項目利用XX集團的大量外資，將創(chuàng)建內資、外資合作商業(yè)的成功典范，為蘇州商業(yè)利用外資提供有效的示范效應，對加速蘇州商業(yè)利用外資，從而促進蘇州商業(yè)的現代化發(fā)展具有較為明顯的意義。三、有利于擴大商品出口1、XX集團的出口優(yōu)勢為促進產品出口，XX集團專門設立了出口代表處。出口代表處的主要職責是接受法國XX國際采購中心的尋貨，從中國直接采購產品并銷售到11個國家的XX商場。出口代表處的任務是尋找生產優(yōu)質商品的廠家，要求廠家生產產品；協商出口產品的條件；給供應商下定單；產品生產質量監(jiān)控；向供應商解釋XX的規(guī)范和質量要求。1995年XX集團在上海設立了第一個出口代表處，這個決定符合XX集團的發(fā)展策略，目的是為了在世界各地的各大產區(qū)設立采購點，并將產品直接從產地出口到世界各地的XX大型超市中心銷售。1999年，出口代表處采購的商品的出口達5500萬美元（FOB），是1998年的2倍，隨著XX集團在中國的發(fā)展，該集團表示，對我國商品的出口額將持續(xù)增長，并且隨著出口業(yè)務的發(fā)展將在中國設立更多的出口代表處。XX集團駐中國出口代表處的長期目標是在5年內達到3億至5億美元的出口額。近年來XX集團采購中國產品的出口額及主要出口商品品種詳見表24、25、26。XX集團采購中國產品出口情況表表24單位萬美元序號年份出口口岸1997199819992000（預計）1從上海海關出口產品3806139220203270011產地上海的產品375573244722579012其它地區(qū)的產品5406815480519102從其它口岸出口的產品16291958835321668803從中國出口總額5429257275734199580資料來源XX集團提供資料注按FOB價計XX集團采購中國產品的主要品種上海產品表25單位萬美元序號年份產品1997199819992000預計1電動工具200085010002行李包501802452503五金工具1502203004汽車配件1003304505女士服裝62526男士皮夾克137真空吸塵器608背包135159拖鞋850310雨傘235011照明用具57012長毛絨玩具186資料來源XX集團提供資料XX集團采購中國產品的主要品種上海以外地區(qū)產品1999年表26單位萬美元序號年份產品19991園藝產品1107052箱包334343家庭用品225304玩具162405燈具5716家具85217嬰兒用品444898嬰兒紡織品350019兒童紡織品1897010五金、汽車配件18000011男紡織品1768212女紡織品1818913鞋類53321總計559653資料來源XX集團提供資料2、南光進出口有限公司的出口優(yōu)勢本項目合作企業(yè)的乙方為南光進出口有限公司。多年來南光集團，按照貿工、貿銀、貿農、貿技、貿商結合以及進出口結合的原則，以進出口貿易為主同時積極開展多種經營，已逐步發(fā)展成為國際化、多元化、實業(yè)化的綜合性集團公司。目前公司已與世界上七十多個國家和地區(qū)的上千家客戶建立了直接或間接的貿易關系，公司擁有自置的辦公大樓、倉庫、冷庫、碼頭、油庫、加油站、工廠、酒店、百貨大樓等眾多設施和物業(yè)。集團的營業(yè)額達20億美元。并在在澳大利亞、新西蘭、葡萄牙、美國、新加坡、俄羅斯、捷克、越南、巴拿馬、香港、塞班島等地設有獨資企業(yè)或合資企業(yè)。在北京、上海、山東、江蘇、深圳、珠海、海南、哈爾濱、大連等地設有20多家有進出口權的子公司。南光進出口公司近年來出口商品目錄及出口商品的主要生產地區(qū)詳見表27、28。南光進出口有限公司出口商品一覽表表27單位萬美元序號年份商品目錄1997199819991紡織品4532985842服裝1564143217613輕工產品2321872074工藝品3343652795機電產品134981516禮品64152817日用雜品1522491768文體用品781491149工程機械4810塑料6511箱包及鞋帽92547712其他1087681合計321131253478資料來源南光進出口有限公司提供資料表28南光進出口有限公司近年來出口商品的主要生產地區(qū)序號商品目錄商品主要產地備注1紡織品江蘇（蘇州、江陰）、浙江潮州本省占702服裝蘇州、常熟、吳江、浙江溫州本省占703輕工產品蘇州、無錫、常州、浙江溫州本省占604工藝品江蘇（蘇州、揚州）、浙江溫州本省占405機電產品蘇州、上海本省占506禮品蘇州、浙江杭州、溫州、寧波本省占407日用雜品蘇州、上海本省占608文體用品蘇州（蘇州、昆山）、浙江溫州本省占709工程機械江蘇（蘇州、吳江）本省占10010塑料蘇州、吳縣本省占10011箱包及鞋帽江蘇張家港、浙江溫州本省占6012其他江蘇（蘇州）、浙江、上海本省占40資料來源南光進出口有限公司提供資料3、合作商業(yè)企業(yè)的出口計劃本項目合作商業(yè)企業(yè)的甲方為XX集團公司，乙方為南光進出口有限公司。XX集團公司具有世界一流的營銷技術和十分廣泛的國際銷售網絡。南光進出口有限公司則在江蘇省、蘇州本地及鄰近地區(qū)有著廣泛的供貨渠道。本項目實施后，合作公司將充分利用XX集團公司在營銷技術、經營管理、銷售網絡及在世界11個國家中的210個大賣場等方面的優(yōu)勢和蘇州工業(yè)園區(qū)南光進出口有限公司在進出口貿易貨源、人才、經驗等方面的優(yōu)勢，在做好超市國內外商品經銷的同時，將組織蘇州產品外銷。將蘇州及江蘇省的產品通過XX集團在國外的配銷網絡銷往國外，用好兩個市場，用足兩種資源，以增強合作企業(yè)發(fā)展后勁。本項目成立后，將逐步組織當地的紡織品、服裝、輕工產品、小五金、農產品、食品、副食品、家用電器、日用雜品等出口到世界各地的XX大賣場銷售，起步階段擬定為每年出口500萬美元，第二年年出口750萬美元，第三年起每年出口1000萬美元以上。具體出口計劃詳見表29。合作商業(yè)企業(yè)計劃采購出口產品的主要品種表29單位萬美元序號年份產品目錄200120022003年起1紡織品、各類布、服裝面料601001502各類服裝（含絲、棉、化纖）1001401703食品50801004禮品2540505小五金4050556家用電器50751007輕工產品50751258日用雜品50751009農產品25405010工藝品5075100合計5007501000資料來源合作雙方提供資料第三章市場分析第一節(jié)投資市場分析一、蘇州整體投資環(huán)境蘇州，我國著名的歷史文化名城，風景旅游城市，歷史上就是著名的商阜。自改革開放以來，蘇州成為沿海經濟開放地區(qū)。蘇州位于江蘇省的東南部，東鄰上海，南接浙江，下轄常熟、張家港、太倉、昆山、吳江、吳縣6個市和滄浪、平江、金閶、郊區(qū)、蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)6個區(qū)。全市人口5754萬。近年來，蘇州利用外資突飛猛進。1992年以來，先后有以中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)為代表的5個國家級開發(fā)區(qū)經國家批準設立。1998年，全年新批三資企業(yè)518家，新增合同外資4087億美元，實際利用外資284億美元，比上年增長161。到1999年底，全市合同利用外資累計達3116億美元，實際到帳外資累計1744億美元，在全國大、中城市中名列前茅。世界前500強的跨國大公司已有64家在蘇州投資，一大批外商投資企業(yè)進入產出獲利期，生產經營狀況良好。蘇州擁有良好的外商投資環(huán)境。到蘇州地區(qū)投資商業(yè)企業(yè)符合該市城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃。根據國務院對蘇州城市總體規(guī)劃的批復，城市的發(fā)展和建設要圍繞“保護古城風貌、開發(fā)建設新區(qū)”。蘇州市商業(yè)“九五”計劃和二000年長期發(fā)展規(guī)劃把全市劃分為三類商業(yè)區(qū)一類為城市商業(yè)中心；二類為城市商業(yè)骨干；三類為城市商業(yè)補充。一類區(qū)作為城市商業(yè)中心，是城市的象征，對外的窗口和最繁華地段，該區(qū)域內商業(yè)網點集中，商店門類齊全，以大型、專業(yè)、名店傳統(tǒng)“老字號”店以及設立國際名牌跨國商業(yè)企業(yè)為主，是中外顧客主要購物消費的商業(yè)區(qū)。二類區(qū)主要為城市商業(yè)鬧市地段，商業(yè)網點相對集中以中、小型商店和綜合商店為主。三類區(qū)是城市居民住宅區(qū)的消費點，以小型商店，便民點為主。根據蘇州商業(yè)網點布局規(guī)劃要求，在市內建立6個一類商業(yè)區(qū)即觀前、石路、工業(yè)園區(qū)、蘇州新區(qū)、城南區(qū)、城北區(qū)。到目前為止，全市共有年銷售額超億元的較大型商場13個，批發(fā)零售貿易、飲食網點108萬家，從業(yè)人員321萬人。該規(guī)劃明確提出要在工業(yè)園區(qū)建立一類城市商業(yè)中心，到蘇州工業(yè)園區(qū)去投資商業(yè)企業(yè)符合蘇州城市和商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的要求。二、工業(yè)園區(qū)投資環(huán)境蘇州工業(yè)園區(qū)是由中國和新加坡兩國政府間最大的合作項目。按照園區(qū)總體規(guī)劃，70平方公里的中新合作開發(fā)區(qū)域要分三期用1520年左右的時間吸引外資200億美元，項目建成后，蘇州工業(yè)園區(qū)將成為一個有60萬居住人口，集工業(yè)、居住、商業(yè)、以及各種文化、康樂設施為一體的，經濟興旺、人民安居樂業(yè)、管理井然有序、環(huán)境優(yōu)美清新、兩個文明高度發(fā)展的新園區(qū)。自94年開發(fā)建設以來，在國家、省各級領導和各有關部門的關心、幫助下，經過中新雙方的共同努力，園區(qū)的開發(fā)和建設取得了令人矚目的成就。到1999年底，全園區(qū)累計實現合同外資6683億美元，實際利用外資3357億美元，批準外商投資企業(yè)超過400家，名列世界500強的著名跨國公司已有35家在園區(qū)投資，單項平均投資超過3000萬美元，其中超1億美元的項目有8個。國務院關于開發(fā)建設蘇州工業(yè)園區(qū)有關問題的批復中明確指出“原則同意今后逐步在蘇州工業(yè)園區(qū)內設立外資、中外合資的金融機構和中外合資、合作商業(yè)零售企業(yè)”，目前園區(qū)規(guī)劃部門已經在商業(yè)規(guī)劃區(qū)內劃出最好的地塊供外商投資商業(yè)零售企業(yè)。目前蘇州工業(yè)園區(qū)已全面完成了中新兩國政府聯合協調理事會確定的首期發(fā)展目標，初步形成了與國際經濟發(fā)展相適應的一流投資環(huán)境。為適應蘇州商業(yè)發(fā)展的總體目標，蘇州工業(yè)園區(qū)制訂了當前的商業(yè)發(fā)展重點。決定重點發(fā)展連鎖經營、倉儲式商場、專業(yè)店等。使蘇州工業(yè)園區(qū)的商業(yè)銷售額在全市消費品零售總額中有較大幅度的上升。同時，積極引進外資，投資舉辦商業(yè)企業(yè)或嫁接現有內資商業(yè)企業(yè)合資、合作，進一步促進全市商業(yè)的對外開放和提高現代化經營、管理水平。從遠期發(fā)展和當前狀況來看，蘇州工業(yè)園區(qū)都具有較好的商業(yè)投資環(huán)境。表31第二節(jié)消費市場分析一、蘇州整體消費環(huán)境1、蘇州目前超市業(yè)的發(fā)展規(guī)模存在較大的市場容量超市作為商業(yè)領域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在蘇州市尚未能得到充分發(fā)展，蘇州市超市存在較大的市場容量。目前在蘇州的連鎖業(yè)中，形成規(guī)模，具有一定實力的超市主要有美佳、百匯和華潤三家連鎖超市公司（主要經濟數據表詳見表31）。蘇州超市業(yè)目前的規(guī)模尚不能滿足蘇州市社會經濟日益增長的需要。蘇州主要超市經濟數據一覽表項目名稱單位美佳百匯華潤分店數量個323551資產額萬元1250016000營業(yè)面積M240761505215500配送中心面積M2250015000110001997年萬元35001348014500銷售額1998年萬元602513127158001998年利潤萬元147300資料來源蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃2、蘇州居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間蘇州市統(tǒng)計局的資料顯示，1998年蘇州市人均可以支配收入為7812元，全市城鄉(xiāng)居民儲蓄余額64904億元，人均儲蓄額11284元。由此可見，隨著經濟的發(fā)展蘇州市的人均購買力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于蘇州下轄的六個市均為全國經濟綜合實力百強縣，其人均收入和蘇州市區(qū)不相上下，且有雙休日進城購物的習慣，再加上外地流動人口和集團購買力等，蘇州市的現實社會購買力及購買力潛力較大。1996、1997、1998年蘇州人口、人均收入和人均消費支出及今后5年的預測。詳見表32表32表33蘇州人口、人均收入和人均消費支出現狀及2004年預測表年份項目單位1996199719982004全市人口萬人574125749957535市區(qū)居民人均可支配收入元61657479781210454農民人均收入元4574492450896810市區(qū)居民人均收入元5264595562898027資料來源蘇州利用外商投資發(fā)展商業(yè)總體規(guī)劃從發(fā)展的觀點看，伴隨著蘇州經濟的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于超市業(yè)的發(fā)展與繁榮。預計2010年、2020年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況詳見表33。2010年、2020年市區(qū)居民生活費收入及總收入等情況表市區(qū)居民人人均生活費年收入市區(qū)期末人口數年份項目金額（元）年增長率（）萬人年增長率（）市區(qū)居民生活費年總收入（億元）200010700151404914982010332001212025597920207860092402918864資料來源蘇州市商業(yè)“九五”計劃和2020年長期發(fā)展規(guī)劃二、蘇州工業(yè)園區(qū)消費環(huán)境1、蘇州工業(yè)園區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網點蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設5年來，在首期開發(fā)區(qū)內相繼建成了各類住宅、商貿和公益設施建筑458萬平方米，以及一批商店、賓館、學校、銀行、醫(yī)療診所和具有綜合服務功能的鄰里中心。目前園區(qū)常住人口已超過18萬，再加上附近的里河、東環(huán)、東港、宏葑、徐家浜、楊枝塘等新村小區(qū)人口將更多。隨著園區(qū)的建設和發(fā)展原有的商業(yè)網點已經明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個大型超市不僅可以彌補這一區(qū)域商業(yè)網點的不足，方便附近居民的購買，也符合園區(qū)發(fā)展的需要和國務院對蘇州工業(yè)園區(qū)建設有關批復的精神。2、蘇州工業(yè)園區(qū)市場消費潛力較大根據園區(qū)發(fā)展規(guī)劃要求，到2010年，將形成規(guī)模用地39平方公里，人口規(guī)模30萬，環(huán)境優(yōu)美的高新技術開發(fā)區(qū)。根據中國新加坡蘇州工業(yè)園二期建設指導詳細規(guī)劃，中新合作園區(qū)最終用地為68565公頃，人口達60萬人。近幾年內將有大批大型工業(yè)企業(yè)和大量人口進入蘇州工業(yè)園區(qū)；同時94年5月后，婁葑、跨塘、斜塘、唯亭、勝浦五個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分別從郊區(qū)和吳縣劃歸蘇州工業(yè)園區(qū)管理，其在開發(fā)區(qū)以外的用地作為園區(qū)周邊地區(qū)的性質存在，范圍約200平方公里，根據其后制定的蘇州工業(yè)園區(qū)周邊地區(qū)五鄉(xiāng)鎮(zhèn)（鄉(xiāng)）鎮(zhèn)域規(guī)劃，遠期發(fā)展規(guī)劃2010年其鎮(zhèn)域人口從96年的1647萬人增加到2247萬人，其中鎮(zhèn)區(qū)人口為1610萬人。本超市擬建在蘇州工業(yè)園區(qū)與蘇州古城區(qū)的結合部，周圍三公里范圍內即有常住人口近20萬。隨著園區(qū)的開發(fā)建設，古城區(qū)人口向園區(qū)的遷移，該地區(qū)的人氣將越來越旺。按1998年蘇州市人均生活消費品支出5177元計算，加上流動人口，本區(qū)域的年消費品銷售總額至少在15億，具有相當可觀的潛在的市場購買力，是開辦大型超市的有利市場因素。三、XX超市的市場競爭優(yōu)勢1、XX超市商品供應優(yōu)勢隨著商品經濟的發(fā)展，國內市場商品繁多，供應充足。國內名優(yōu)新特產品和“三資企業(yè)”產品在市場競爭中顯山露水，紛紛進入消費品市場，極大豐富了市場供應。為確保名優(yōu)產品的供應，XX集團在上海專門設立了采購中心，負責XX集團在中國超市商品的統(tǒng)一采購，由于XX集團市場采購力較強，進行商品統(tǒng)一采購可使商品的采購成本大大降低。同時采購中心負有對消費者需求商品進行市場分析的職責，因此XX超市的商品品種構成符合消費者的消費與購物傾向。此外，由于XX集團公司是一家跨國商業(yè)集團，在美國、墨西哥、阿根廷、葡萄牙、波蘭、意大利、西班牙、匈牙利、泰國等國均有自己的分店和采購中心，形成全球性超市連鎖經銷網。本項目所需國外商品將通過XX集團公司國外配銷網絡進行采購。本項目具有較強的商品供應優(yōu)勢。2、XX超市商品銷售優(yōu)勢XX超市在經營上具有大批量銷售和小批量銷售兼顧的特點，無論是零售商還是個體消費者，均能在XX超市購得其所需的各種商品（包括食品、非食品等）。商品價格低廉、品質優(yōu)良、商品繁多，成為XX超市在全球廣受歡迎的關鍵因素。同時本項目引進XX集團超前的服務理念和先進的管理模式，本項目具有較強的商品銷售優(yōu)勢。從以上分析中可以看出，蘇州地區(qū)投資環(huán)境和消費環(huán)境較好，再加上XX超市優(yōu)質的服務和先進的管理模式，XX超市具有較強的市場競爭優(yōu)勢，市場發(fā)展?jié)摿^大。第四章項目選址與建設條件第一節(jié)項目選址蘇州市位于長江三角洲中部、江蘇省南部，東經120037，北緯31039。東臨上海，南接浙江，西傍無錫，北依長江。全市總面積8488平方公里，其中平原占55，水面占42，丘陵占3。境內河流縱橫，湖泊眾多，京杭運河貫通南北，望虞河、婁江、太浦河等連接東西，太湖、陽澄湖、昆承湖、淀山湖鑲嵌其間。蘇州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，交通十分便捷，京滬鐵路、滬寧高速公路橫穿東西，312、204、318國道在這里交匯，蘇州至上海虹橋機場還有快速干道（蘇滬機場路）。地處長江下游的張家港、太倉港、常熟港3個國家一類口岸已初具規(guī)模。客流量的大小直接影響商業(yè)項目的成敗，而地理位置、居住人口、交通狀況等則是決定客流量大小的關鍵因素。本項目經反復論證，決定定址于蘇州工業(yè)園區(qū)金雞湖路口。該地為中新合作蘇州工業(yè)園區(qū)啟動區(qū)和蘇州古城區(qū)的交界處，蘇州城東交通主干道東環(huán)路邊，距蘇州上海虹橋機場快速道路只有200米，連接江、浙兩省的蘇、嘉、杭高速公路以高架形式從地塊東側通過，且在一公里外有互通出口。周圍有東環(huán)、東港、宏葑、楊枝塘、里河、夏園等新村，另有園區(qū)內新建的新城花園、新加花園、都市花園等住宅小區(qū)，常住人口近20萬。該地區(qū)自來水、污水處理、供氣、供熱、供電等基礎設施良好，交通運輸方便，流動人口眾多，加上蘇州工業(yè)園區(qū)的消費群體無論是在經濟收入和消費水平上在蘇州都是首屈一指，因此，在此地開辦大型綜合超市具有得天獨厚的地理、交通、人氣等優(yōu)勢，有著良好的發(fā)展前途。本項目區(qū)位圖詳見附圖1。表41第二節(jié)項目建設條件一、當地社會經濟條件1、蘇州地區(qū)社會經濟條件改革開放以來，蘇州的經濟和社會發(fā)生了巨大的變化，人民的生活水平不斷提高。蘇州市國民經濟得以快速穩(wěn)定健康的發(fā)展。1999年，蘇州的國內生產總值達1358億元，在全國地級市中名列第一。財政收入為109億元；外貿進出口總額1256億元，其中出口693億元。年接待境外旅游者44萬人次，旅游外匯收入13億美元；接待國內旅游者1142萬人次，旅游收入91億元。全市職工人均工資9401元，農民人均收入5089元，城市居民可支配收入為7812元。所轄六個縣級市全部進入全國經濟實力百強縣（市）。蘇州在全省、全國的地位及蘇州國內生產總值的增長情況詳見表41、42。蘇州在全省及全國的地位蘇州在全省的地位國內生產總值居全省第一位進出口總額居全省第一位財政收入居全省第二位蘇州在全國的地位國內生產總值居全國第七位財政收入居全國第十位資料來源蘇州統(tǒng)計年鑒1999年蘇州市19941998年國內生產總值情況表表42單位億元年份名稱19941995199619971998五年平均增長速度國內生產總值（當年價）72090903111002141132591250011934第一產業(yè)684680388818881688011268第二產業(yè)44289543415679663642701951627第三產業(yè)20955279333460040801460052756資料來源蘇州統(tǒng)計年鑒1999年近年來，蘇州市的對外貿易發(fā)展十分迅速。1998年，全市對外貿易繼續(xù)保持較快增長，出口商品結構優(yōu)化，出口創(chuàng)匯能力增強的勢頭。全年實現自營進出口總額9649億美元，其中出口創(chuàng)匯5207億美元，分別比上年增長117和121。三資企業(yè)出口4071億美元，占全市出口總額的71。加工貿易出口、代理進出口業(yè)務發(fā)展較快，貿易方式趨向多元化。據海關統(tǒng)計，全年加工貿易進出口總值比上年增長77，占全市對外貿易