2009年房地產估價師考試真題及答案詳解（全4科）

2009年房地產估價師考試真題及答案詳解（全4科）2009年房地產估價師考試基本制度與政策真題及答案一、單項選擇題共40題，每題05分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號第1題廉租住房租金由構成。A維修費和管理費B維修費和利潤C維修費、管理費和利潤D維修費、利潤和稅金【正確答案】A第2題房地產開發(fā)項目的動工日期，超過土地使用權出讓合同約定滿一年未動工開發(fā)的，可以不征收土地閑置費，其原因是。A發(fā)現(xiàn)地下文物B銀行貸款未按期到賬C相關建材供應缺貨D更改建筑設計【正確答案】A第3題甲房地產開發(fā)公司取得一居住用地使用權后2年未動工開發(fā)，國家依法將其收回，并改為業(yè)用地出讓給乙房地產開發(fā)公司。乙房地產開發(fā)公司取得該土地使用權的最高年限為年A38B40C68D70【正確答案】B第4題拆遷當事人雙方對被拆遷房屋的性質不能協(xié)商一致的，應當由確認。A房地產行政主管部門B房屋拆遷管理部門C城市規(guī)劃行政主管部門D房屋登記機構【正確答案】C第5題房地產開發(fā)公司應當在商品住宅交付時，向購買人提供住宅質量保證書和。A住宅使用說明書B住宅驗收說明書C住宅保修說明書D住宅保修保證書【正確答案】A第6題房地產開發(fā)公司對商品住宅的保修期從商品住宅之日起計算。A竣工B竣工驗收C入住D交付【正確答案】D第7題建設工程竣工驗收由單位組織實施。A施工B建設C監(jiān)理D工程質量監(jiān)督管理【正確答案】B第8題在城市規(guī)劃中，用來確定城市地表水體保護和控制地域界線的是。A城市藍線B城市綠線C城市紫線D城市黃線【正確答案】A第9題在房地產抵押估價中，應扣除的法定優(yōu)先受償款不包括。A拖欠的建筑工程材料費B拖欠的建筑工人工資C抵押擔保債權D出租房屋租金【正確答案】D第10題下列行為中，不屬于房地產有償轉讓的是。A房地產抵債B房地產作價入股C房地產買賣D房地產繼承【正確答案】D第11題房地產抵押估價報告應用有效期從起計，不得超過一年。A估價時點B估價委托日C估價報告出具日D估價開始作業(yè)日【正確答案】C第12題在共有建筑面積計算中，不應分攤的是。A用作公共休憩的架空層B本幢公共使用的電梯井C本幢的公共門廳D本幢的公共過道【正確答案】A第13題根據中華人民共和國物權法，不動產登記費按收取。A面積B套C成交價格D件【正確答案】D第14題房屋登記機構受理異議登記后，應于個工作日內完成登記。A1B10C15D30【正確答案】A第15題某非經濟特區(qū)的房地產估價機構評估一宗以房產為主的項目，評估的房地產總價為2400萬元，根據國家有關規(guī)定，估價收費最高為萬元。A192B360C457D600【正確答案】C第16題某住房置業(yè)擔保公司實有資本5億元，其擔保的貸款余額不得超過億元。A50B100C150D200【正確答案】C第17題對房地產估價機構擅自設立分支機構的，房地產行政主管部門可給予等處罰。A罰款B吊銷估價資質證書C吊銷營業(yè)執(zhí)照D沒收違法所得【正確答案】A第18題甲房地產估價機構與乙房地產估價機構合作完成估價業(yè)務，并以合作雙方的名義共同出具估價報告的前提是。A經市縣人民政府批準B經委托人書面同意C經房地產行政主管部門批準D經省自治區(qū)、直轄市人民政府批準【正確答案】B第19題實行包干制的物業(yè)服務費，其構成不包括。A物業(yè)服務成本B法定稅費C物業(yè)服務企業(yè)的酬金D物業(yè)服務企業(yè)的利潤【正確答案】C第20題2009年4月，王某將其住宅出租，月租金收入為2000元，其當月應繳納的房產稅為元。A80B160C200D240【正確答案】A第21題甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應繳納的城市維護建設稅為元。A1000B5000C7000D10000【正確答案】B第22題土地增值稅實行超額累進稅率，增值額超過扣除金額100、未超過200的部分，稅率為。A30B40C50D60【正確答案】C第23題耕地占用稅實行。A比例稅率B累進稅率C比例稅率和定額稅率D定額稅率【正確答案】D第24題我國住房公積金制度實行的利率政策是。A低存低貸B低存高貸C高存低貸D高存高貸【正確答案】A第25題在居住區(qū)控制性詳細規(guī)劃的控制體系指標中，建筑密度屬于。A用地控制指標B環(huán)境容量控制指標C建筑形態(tài)控制指標D城市設計引導及控制指標【正確答案】B第26題查看估價對象房屋室內環(huán)境污染狀況時，對室內來源的污染物，應重點查看。A墻體承重材料B竹質的家具C裝修裝飾材料D家用電器【正確答案】C第27題跨度36M以上的廠房，其建筑結構類型一般是。A磚混結構B鋼筋混凝土結構C砌體結構D鋼結構【正確答案】D第28題下列關于定額計價方式與工程量清單計價方式差別的表述中，正確的是。A定額計價方式采用綜合單價形式，工程量清單計價方式采用總價形式B定額計價方式投標一般采用合理低價中標法，工程量清單計價方式投標一般采用百分制評分法C定額計價方式是一種市場定價模式，工程量清單計價方式是一種政府定價模式D定額計價方式是在發(fā)出招標文件后編制工程量清單，工程量清單計價方式是在招標前由招標人編制工程量清單【正確答案】D第29題能夠全面反映房屋及其用地位置和權屬等狀況的房地產圖是。A地籍圖B房產分幅圖C房產分丘圖D房產分戶圖【正確答案】B第30題某類商品住宅價格變動的比率大于其需求量變動的比率，據此可以判斷為該類商品住宅的需求。A完全無彈性B為單一彈性C富有彈性D缺乏彈性【正確答案】D第31題下列宏觀經濟政策中，有利于擴大總需求、增加國民收入的財政政策是。A增加稅收B降低存款準備金率C增加政府支出D減少轉移支付【正確答案】C第32題由企業(yè)簽發(fā)，承諾在指定日期無條件支付確定的金額給收款人的票據是。A匯票B本票C支票D銀行券【正確答案】B第33題根據邊際成本理論，房地產開發(fā)的邊際成本隨容積率增加的變化趨勢是。A先上升后下降的拋物線B先下降后上升的“U”形曲線C一直上升的直線D不受容積率的影響【正確答案】B第34題若按等比例選擇投資品，則預期收益最大的投資組合應是。A股票債券B股票投資基金C債券投資基金D股票投資基金債券【正確答案】B第35題甲公司為規(guī)避風險，購買了企業(yè)財產保險，其可投保的標的是。A甲公司非法占用了財產B甲公司所有的危房C甲公司替乙公司保管的財產D甲公司未經規(guī)劃許可建造的房屋【正確答案】C第36題某城市2006年至2008年的平均房價分別是2700元/、3300元/、3500元/，則該城市2006年至2008年房價年平均增長。A904B1386C10904D11386【正確答案】B第37題在經濟壽命期限內，企業(yè)固定資產不間斷計提折舊所依據的會計假設是。A會計主體B持續(xù)經營C會計分期D貨幣計量【正確答案】B第38題下列屬于要約邀請行為的是。A競買人舉牌報價B投標人將標書寄給招標單位C采購單位向生產單位寄送采購合同D拍賣機構發(fā)出拍賣公告【正確答案】D第39題王某與甲房地產開發(fā)公司簽訂一購房合同，房屋總價款為300萬元，并交付定金75萬元。如甲房地產開發(fā)公司不能再履行合同，則應返還王某萬元。A75B120C135D150【正確答案】C第40題對查封扣押的財產實行強制拍賣的特點不包括。A標的非自有性B主體的特定性C目的的利他性D權利義務的對等性【正確答案】D二、多項選擇題共15題，每題2分。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分少選且選擇正確的，每個選項得05分第41題廉租住房保障資金的來源有等。A地方財政預算安排B中央財政專項補助C住房公積金增值收益D土地出讓凈收益E住宅專項維修資金【正確答案】A,B,C,D第42題對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取等方式予以處置。A國有土地出讓B國有土地轉讓C國有土地租賃D國有土地作價出資入股E保留劃撥土地使用權【正確答案】A,C,D,E第43題在城市房屋拆遷范圍內，不得進行房屋活動。A改建B買賣C贈與D租賃E擴建【正確答案】A,D,E第44題在房地產抵押估價中，注冊房地產估價師應盡的職責是。A對委托人提供的資料進行核查，確保資料的真實性B對估價對象進行實地查看C了解抵押房地產的法定優(yōu)先受償權利情況D將估價對象現(xiàn)狀與相關權屬證明材料進行對照E拍攝能夠反映估價對象外觀、內部狀況和周邊環(huán)境、景觀的照片【正確答案】B,C,D,E第45題最高額抵押權確定的情形有。A最高額抵押權已轉讓B新的債權不可能發(fā)生C抵押人破產D約定的債權確定期限屆滿E抵押財產被查封【正確答案】B,C,D,E第46題根據房屋權屬登記信息查詢暫行辦法規(guī)定，可以公開查詢的登記信息有。A房屋的自然狀況B房屋權利限制狀況C與訴訟案件直接相關的原始登記憑證D與產權登記相關的原始登記憑證E與公證事項直接相關的原始登記憑證、【正確答案】A,B第47題中華人民共和國物權法規(guī)定，不動產登記機構應當履行的職責有。A查驗申請人提供的權屬證明B審查申請人提供的評估報告C就登記有關事項詢問當事人D必要時對被登記房屋進行實地查看E及時登記有關事項【正確答案】A,C,D,E第48題下列關于房地產估價師執(zhí)業(yè)資格制度的表述中，正確的有。A國家實行房地產價格評估人員資格認證制度B房地產估價師注冊證書由住房和城鄉(xiāng)建設部或其授權的部門頒發(fā)C房地產估價師執(zhí)業(yè)資格注冊有效期為35年，具體由各省、市、自治區(qū)人民政府確定D取得房地產估價師資格超過3年申請初始注冊的，需達到繼續(xù)教育合格標準E房地產估價師受刑事處罰的，其注冊應被撤銷【正確答案】A,B,D第49題下列關于房產稅稅率的表述中，正確的有。A按房產余值計征的為12B按房產余值計征的為24C按房屋租金計征的為3D2008年3月1日起，個人出租房屋按4的稅率征收E按房屋租金計征的為12【正確答案】A,D,E第50題為了解城市未來發(fā)展，注冊房地產估價師在查閱城市總規(guī)劃時應研究的內容有。A城市的發(fā)展布局B功能分區(qū)C禁止、限止和適宜建設的地域范圍D建筑形態(tài)控制指標E城市性質【正確答案】A,B,C第51題下列工程建設定額中，不屬于施工企業(yè)定額的種類有。A施工定額B預算定額C概算定額D概算指標E投資估算指標【正確答案】A,B,C,D第52題在地籍圖中，屬于地籍要素的有。A土地的編號B土地的利用類別C地理名稱D房屋、道路、水系E土地的面積【正確答案】A,B,E第53題影響債券利率高低的因素主要有。A發(fā)行者的信用級別B資本市場資金供求關系C債券償還期限D利率計算方式E債券發(fā)行方式【正確答案】A,B,C,D第54題下列會計科目中，屬于資產類的有。A短期投資B累計折舊C實收資本D委托加工材料E壞賬準備【正確答案】A,B,D,E第55題下列屬于承擔民事責任的方式有。A罰款B吊銷證照C賠償損失D賠禮道歉E停止侵害【正確答案】C,D,E三、判斷題共40題，每題05分，請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號用“”表亍正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣05分，本題總分最多扣至零分。第56題國有土地依法屬于國家所有。因此，對國有土地不再頒發(fā)土地所有權證書。【正確答案】第57題經濟適用住房建設用地采取劃撥方式供應?！菊_答案】第58題依法轉讓以劃撥方式取得土地使用權的，應當由轉讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金?！菊_答案】第59題凡按規(guī)定繳納土地收益或補交土地出讓金的劃撥土地，其使用權轉讓后應按出讓土地管理。【正確答案】第60題自拆自建行為，不屬于城市房屋拆遷管理條例調整的行為?！菊_答案】第61題城市房屋拆遷管理條例規(guī)定的被拆遷人包括被拆遷房屋的所有人和使用人?！菊_答案】第62題無論質量問題是由勘察、設計、施工哪個單位造成的，房地產開發(fā)公司都應對其開發(fā)的房地產項目對購房者承擔責任?！菊_答案】第63題因房屋質量問題應給予購房者賠償?shù)?，房地產開發(fā)公司只賠償直接損失?！菊_答案】第64題以出讓方式取得國有土地使用權的，建設單位應當向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門申請核發(fā)選址意見書?！菊_答案】第65題經有關部門批準，建設藝術造型有特殊要求的，其設計可以直接發(fā)包?！菊_答案】第66題房地產中介機構受委托代理銷售商品房時，不得收取傭金以外的其他費用?！菊_答案】第67題房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點的市場價值，即假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值。【正確答案】第68題預告登記后，未經預告登記權利人同意處分該不動產的，不發(fā)生物權效力?！菊_答案】第69題申請房屋登記時，申請登記材料不能提供原件的，應當提交經有關機關確認與原件一致的復印件?！菊_答案】第70題異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向異議登記申請人請求損害賠償?！菊_答案】第71題房屋租賃代理收費，以半個月至一個月成交租金額為標準，由雙方協(xié)商一次性收取?！菊_答案】第72題三級資質房地產估價機構不得從事公司上市、企業(yè)清算和司法鑒定的房地產估價業(yè)務?！菊_答案】第73題房地產估價師注銷注冊可由當事人申請?！菊_答案】第74題業(yè)主交存的住宅專項維修資金屬于業(yè)主所有?！菊_答案】第75題偶然所得，因為不是固定收入，所以不屬于個人所得稅的征收范圍?！菊_答案】第76題以房地產作價入股作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，應按規(guī)定征收土地增值稅?！菊_答案】第77題稅收中的加成是對所有納稅人加征，附加則只對特定納稅人加征。【正確答案】第78題住房公積金的增值收益，可用于支付住房公積金管理中心的管理費用?！菊_答案】第79題個人實際繳存的住房公積金，都可以在個人所得稅應納稅所得額中扣除?！菊_答案】第80題根據城市用地分類，社會停車場庫用地屬于市政公用設施用地?！菊_答案】第81題居住區(qū)合理的規(guī)模應符合功能、工程技術經濟和管理等方面的要求，人口一般以115萬人為宜?！菊_答案】第82題為減少室內有害氣體的影響，室內的通風系統(tǒng)和空調系統(tǒng)宜采用半封閉形式而不采用全封閉形式?！菊_答案】第83題建筑施工圖是根據正投影原理繪制出來的，平面圖表示建筑物的位置，立面圖表示建筑物的絕對標高，剖面圖表示建筑物內部所有的細部構造做法?！菊_答案】第84題變形縫包括伸縮縫、沉降縫和防震縫，其中伸縮縫和沉降縫可以互相替代?！菊_答案】第85題在工程承包合同履行中，工程索賠的原因不包括合同變更?！菊_答案】第86題房地產開發(fā)項目的工程項目總平面圖一般按城市坐標系繪制。【正確答案】第87題任何商品的替代效應總為負值。【正確答案】第88題不論商業(yè)匯票還是銀行匯票都需要經過承兌后才能生效，商業(yè)承兌匯票屬于商業(yè)匯票，銀行承兌匯票屬于銀行匯票?！菊_答案】第89題持有優(yōu)先股的股東，在公司重大決策時享有表決權?！菊_答案】第90題債券的流動性越強，收益率越高。【正確答案】第91題在財產保險合同中，對于被保險人的損失，保險人承擔賠償?shù)淖罡呦揞~是保險標的價值?！菊_答案】第92題預計某城市2009年較2008年國民生產總值增長10，則該市2009年國民經濟預計環(huán)比發(fā)展速度為10?！菊_答案】第93題甲公司根據新產品生產的需要，對生產車間花費200萬元進行加固改造，則該支出為收益性支出?！菊_答案】第94題已抵押的房地產辦理抵押登記后，即可對抗第三人的一般債權?！菊_答案】第95題相對于買受人的瑕疵請求權，委托人和拍賣人均負有告知的義務?！菊_答案】四、綜合分析題共3大題，15小題，每小題2分。每小題的備選答案中有一個或一個以上符合題意請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分，錯選或多選的，不得分，少選且選擇正確的，每個選項得05分一甲房地產開發(fā)公司以下簡稱甲公司開發(fā)建設普通住宅小區(qū)，向社會公開預售。2008年12月1日，李某與甲公司簽訂了商品房預售合同李某為首次購房。房屋竣工后，經房地產測繪機構測算，該房屋套內建筑面積為70，陽臺面積為6，套內墻體建筑面積9，分攤共有建筑面積13。第96題下列關于李某簽訂商品房預售合同的表述中，正確的為。A商品房預售合同未經備案，合同無效B在商品房預售合同中，可以約定面積誤差處理方式C李某可以將預購的未竣工的商品房再轉讓D商品房預售后，甲公司應當在簽約之日起30日內辦理商品房預售合同登記備案?！菊_答案】B,D第97題李某所購房屋的建筑面積為。A70B76C83D92【正確答案】C【參考解析】成套房屋的建筑面積由套內建筑面積及共有建筑面積的分攤組成。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。李某所購房屋的建筑面積701383。第98題簽訂商品房預售合同至房屋竣工前，李某可以申請。A房屋預告登記B房屋所有權初始登記C房屋轉移登記D商品房預售合同登記備案【正確答案】A第99題按現(xiàn)行登記，下列關于李某購買的住房可享受的稅費優(yōu)惠政策的表述中，正確的為。A李某按成交價1繳納契稅B房屋交付后，李某轉讓該房，免征土地增值稅C李某抵押該房，減半征收印花稅D李某出租該房，免征個人所得稅【正確答案】A,B二2005年，甲房地產開發(fā)公司以下簡稱甲公司依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經評估，在建工程的市場價值為8000萬元，其中在建工程拖欠工程款2000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產估價機構評估其市場價值為6800萬元。第100題該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值為萬元。A0B6000C6475D8000【正確答案】B【參考解析】房地產抵押價值為抵押房地產在估價時點假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值減去房地產估價師知悉的法定優(yōu)先受償款?？鄢姆ǘ▋?yōu)先受償款一般是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。該項目2006年3月12日估價時點的房地產抵押價值8000萬元2000萬元6000萬元。第101題人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由參照評估確定。A人民法院B估價機構C拍賣師D開發(fā)商【正確答案】A第102題首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應當不低于萬元。A4352B4800C5120D5440【正確答案】C【參考解析】人民法院確定保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價格或者市價的80如果出現(xiàn)流拍，再行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的20。8000萬元801205120萬元。第103題如果拍賣最終應價為6500萬元，則該應價為。A無效應價B有效應價C可以成交的價格D不確定【正確答案】B,C【參考解析】最終應價為6500萬元，超過保留價5120萬元，屬于有效應價、可以成交的價格。第104題如果該項目拍賣成功，受讓人取得的該土地使用權年限為年。A355B455C500D655【正確答案】B【參考解析】綜合用地土地使用權法定最高出讓年限為50年。該綜合用地，出讓年限從2005年2月起計，至2009年8月，計45年。5045455年。三甲房地產開發(fā)公司以下簡稱甲公司以2500萬元依法取得了1H綜合用地的土地使用權。該地塊地上容積率為6，建筑密度為50，可建一幢16層的商住綜合樓和一幢5層辦公樓。商住綜合樓14層為建筑面積相同的商業(yè)用房，516層為建筑面積相同的住宅辦公樓總建筑面積5000，各層建筑面積相同。該地塊土質較差，地下水位較淺，需采取一定工程措施改善條件方適用于建造。假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000元/，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30，銷售稅費率為6。乙公司依法與甲公司簽訂土地使用權轉讓合同，購買辦公用地使用權進行自建，成交價格為500萬元。在建辦公樓時，乙公司以抵押方式向丙商業(yè)銀行貸款400萬元，另從私人手中借得部分資金，乙公司應要求對所抵押的在建工程辦理保險，并與丁財產保險公司簽訂了保險合同。第105題該地塊為滿足商住綜合樓和辦公樓建筑要求，在基礎工程施工中應。A采取人工加固措施B降低地下水位C用大型土石方修筑地基D按條形基礎砌筑【正確答案】A,B第106題該綜合樓住宅部分每層的建筑面積為。A291667B325000C343750D350000【正確答案】B【參考解析】1H15畝10000。該地塊總建筑面積10000660000。根據“建筑密度即規(guī)劃地塊內各類建筑基底占地面積與地塊面積之比”。該地塊建筑基底占地面積10000505000。該商住綜合樓基底占地面積5000500054000。該綜合樓住宅部分每層的建筑面積60000500040004123250M。第107題乙公司籌集建房資金利用的信用形式為。A銀行信用B商業(yè)信用C民間信用D國家信用【正確答案】A,C第108題甲公司與乙公司簽訂的辦公樓用地轉讓合同為。A典型合同B雙務合同C主合同D從合同【正確答案】A,B,C第109題甲公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)正常利潤時，該樓盤平均銷售價格應為元/。A322873B326886C334691D338226【正確答案】B【參考解析】根據正常利潤被作為成本項目計入產品的經濟成本之內，又被稱為“隱成本”。它是組織生產所必須付出的代價，也可理解為生產經營過程中使用自有生產要素的機會成本。當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。經濟成本會計成本顯成本隱成本本例中，某房地產開發(fā)公司以2500萬元取得了1H綜合用地50年的建設用地使用權。該地塊總建筑面積10000660000。商住綜合樓建筑面積60000500055000。商住綜合樓地價2500萬元500萬元2000萬元。商住綜合樓每平方米地價2000萬元5500036364元。而“假定該綜合樓單位建筑面積造價包括建安工程費、勘察設計與前期工程費、管理費用、銷售費用、投資利息等合計為2000元/，土地開發(fā)和房屋建設的正常成本利潤率為30，銷售稅費率為6”。該房地產開發(fā)公司實現(xiàn)綜合樓開發(fā)的正常利潤時，該樓盤平均銷售價格200036364元/。第110題乙公司簽訂保險合同的當事人為。A丙商業(yè)銀行B丁財產保險公司C甲公司D乙公司【正確答案】B,D2009年房地產估價師考試理論與實務真題及答案一、單項選擇題共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。第1題一個估價項目中的估價目的，本質上是由決定的。A估價機構B估價師C估價報告使用者D估價委托人的估價需要【正確答案】D第2題一個估價項目中的價值類型，本質上是由決定的。A估價委托人B估價師C估價目的D估價對象【正確答案】C第3題下列關于價值類型的表述中，錯誤的是。A在用價值為市場價值B投資價值屬于非市場價值C市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D同一估價對象可能有不同類型的價值【正確答案】A第4題李某購買的商品房交付后，經檢測室內空氣質量不符合國家標準。預計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠行饨馂?000元，運營費用占有效毛租金的15。若月報酬率為05，則室內空氣質量不符合國家標準給李某造成的損失為元。A5000B12574C12650D13911【正確答案】B第5題下列經濟活動中，不需要進行房地產估價的是。A了解某宗房地產的出租益價值B了解某企業(yè)包括房地產及特許經營權等在內的企業(yè)價值C了解某地區(qū)地震后房地產價值的變化D了解某宗房地產的應納城鎮(zhèn)土地使用稅額【正確答案】D第6題任何一宗房地產只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產開發(fā)利用的這一特點，本質上是由房地產的特性決定的。A易受限制B相互影響C獨一無二D不可移動【正確答案】D第7題下列房地產中，變現(xiàn)能力相對較強的是。A用途專業(yè)的房地產B價值較大的房地產C獨立使用的房地產D不可分割的房地產【正確答案】C第8題下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是。A戶型B樓層C層高D裝修【正確答案】B第9題對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是。A謹慎價值B市場價值C殘余價值D快速變現(xiàn)價值【正確答案】B第10題某套200、單價4000元/的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在3年內分3期支付，每期末支付20萬元。如果折現(xiàn)率為5，則該套住宅的實際價格為萬元。A7184B7447C7523D8000【正確答案】B第11題下列房地產價格中，相對能更好反映地價水平高低的是。A土地總價B土地單價C樓面地價D商品房價格【正確答案】C第12題設立地役權通常會使。A供役地的價值下降B需役地的價值下降C供役地與需役地的價值都下降D供役地與需役地的價值都上升【正確答案】A第13題下列關于房地產價格影響的表述中，正確的是。A在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導致房地產價格上漲B增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導致房地產價格上漲C在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產價格下降D嚴格控制房地產開發(fā)貸款，通常會使房地產價格下降【正確答案】A第14題在建工程抵押價值評估中扣除拖欠的建設工程款，符合房地產估價普適技術性原則中的。A謹慎原則B替代原則C合法原則D最高最佳利用原則【正確答案】A第15題近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產市場狀況所對應的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是。A在建工程抵押估價B房地產損害賠償估價C期房市場價值評估D房地產估價的復核估價【正確答案】D第16題在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應特別注意的環(huán)節(jié)是。A統(tǒng)一房地產范圍B統(tǒng)一付款方式C統(tǒng)一價格單位D統(tǒng)一市場狀況【正確答案】C第17題估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為萬元。A7500B7560C8360D8600【正確答案】B第18題某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費30萬元，每年增加電費等運營費用5萬元。該寫字樓的預期剩余經濟壽命為30年，報酬率為8，該寫字樓因采光受影響造成的損失為萬元。A3500B5629C8629D18000【正確答案】C第19題某房地產2009年4月的價格為6500元/，已知該類房地產2009年310月的價格指數(shù)分別為10553、10385、10004、9986、9828、9645、9217、9008均以上個月為基數(shù)100，該房地產2009年10月的價格為元/。A511051B530726C554995D563813【正確答案】A第20題報酬率是一種與利率，內部收益率同性質的比率，對其內涵的理解應是。A投資率是投資回收與投入資本的比率B風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應低。反之，報酬率應高C當投資于房地產能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬率【正確答案】D第21題對于收益性房地產來說，建筑物的經濟壽命是。A建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C由建筑結構、工程質量、用途與維護狀況等決定的時間D剩余經濟壽命與實際年齡之和的時間【正確答案】B第22題某宗已抵押的收益性房地產，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維修費、，保險費、管理費等50萬元，水電供暖費等40萬元，營業(yè)稅及房地產稅等65萬元，年抵押貸款還本付息額70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產的凈收益為萬元。A245B275C315D345【正確答案】D第23題某宗房地產年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12，土地使用期限為30年，土地報酬率為6，該房地產的價值為萬元。A48999B49553C69553D80000【正確答案】D第24題某房地產開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000元/，已知取得土地時樓面地價為1000元/，開發(fā)成本和管理費用為1200元/，開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2，銷售稅費為銷售價格的55，開發(fā)期為15年，年利率為10。該幢寫字樓的銷售利潤率為。A790B1108C1183D1373【正確答案】B第25題某成片荒地面積1K，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為72，開發(fā)經營期為1年。上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65，該地塊可轉讓土地的應計成本是元/A31061B32160C47787D49477【正確答案】C第26題某寫字樓的建筑面積為4000，剩余經濟壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80，月租金為30元/。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0，月租金為40元/，報酬率為6，如果修復沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為萬元。A6760B81124C162248D243372【正確答案】D第27題在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應的時間一般是。A取得待開發(fā)房地產的時間B開發(fā)期間的某個時間C開發(fā)完成后的時間D開發(fā)完成之后的某個時間【正確答案】B第28題現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經測算，完成全部工程的建造費用為1500元/，其中主體工程900元/，安裝及裝飾裝修工程費為600元/。該在建工程主體部分已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設計要求在1年內完成，未完成部分的費用均勻投入。若折現(xiàn)率為15，則在估價時點的續(xù)建費用為元/。A48652B52174C55950D139876【正確答案】B第29題直線趨勢法YABX中的常數(shù)A、B，是由決定的。A房地產的歷史價格資料B房地產的未來價格資料C房地產的現(xiàn)實價格資料D估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料【正確答案】A第30題某類商品房20042008年的售價分別為6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為元/。A797400B802300C805625D807800【正確答案】C第31題威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式PCTNPCCKCT中，表示。A單位面積土地上農產品的產量B市場上每單位農產品的價格C生產每單位農產品的成本D向市場運輸每單位農產品的成本【正確答案】A第32題某工業(yè)用地總面積為3000，容積率為05，樓面地價為1000元/?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為40，相應的樓面地價為1500元/。該改變用途理論上應補地價為萬元。A500B525C600D1650【正確答案】D第33題某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結果偏高，其原因可能是。A空置率偏小B運營費用偏大C收益期限偏短D報酬率偏高【正確答案】D第34題某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求取采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質上采用了。A假設開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B假設開發(fā)法和成本法兩種方法C假設開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D假設開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法【正確答案】D第35題在估價假設和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結構存在安全隱患時，應。A假定建筑結構是安全的B肯定建筑物是安全的C強調建筑結構安全須進行相關專業(yè)鑒定D說明建筑結構安全難以確定【正確答案】A二、多項選擇題共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應得編號。全部選對的，得2分錯選或多選的。不得分，少選且選擇正確的，每個選項得05分。第36題下列經濟活動中，需要評估房地產抵押價值的是。A增加抵押貸款B抵押期間對抵押房地產進行動態(tài)監(jiān)測C抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產抵押貸款D處置抵押房地產E租賃抵押房地產【正確答案】A,B,C,D第37題下列法律法規(guī)和標準中，應作為城市房屋拆遷估價依據的有。A中華人民共和國物權法B中華人民共和國城市房地產管理法C城市房地產開發(fā)經營管理條例D房地產估價規(guī)范E城市房屋拆遷估價指導意見【正確答案】A,B,D,E第38題下列引起房地產價格上漲的因素中，屬于房地產自然增值的因素有。A對房地產本身進行投資改良B需求增加導致稀缺性增加C通貨膨脹D外部經濟E提高建造成本【正確答案】B,D第39題在實際的房地產估價中，房地產抵押價值通常是抵押房地產未設立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括。A拖欠建設工程價款B已抵押擔保的債券數(shù)額C房地產變賣處置費用D訴訟費用E其他法定優(yōu)先受償款【正確答案】A,B,E第40題下列房地產價值類型中，屬于非市場價值的有。A完全產權價值B出租益價值C快速變現(xiàn)值D承租益價值E殘余價值【正確答案】C,E第41題下列房地產價格影響因素中，不屬于房地產區(qū)位因素的有。A建筑平面布置B朝向、樓層C環(huán)境景觀D土地開發(fā)程度E房屋完損等級【正確答案】A,D,E第42題下列關于居民收入水平對房地產價格影響的表述中，正確的有。A居民收入的真正增加，通常會導致房地產價格上升B如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產價格影響不大C如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產上升D如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產投資或投機行為，則對房地產價格影響不大E居民收入水平的變化對房地產價格影響不大【正確答案】A,B,C,D第43題根據現(xiàn)行法律，下列房地產中不應作為以抵押為目的的估價對象的有。A土地所有權B依法承包的荒山的土地使用權C宅基地使用權D固有汽車加油站E鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房【正確答案】A,C第44題下列房地產中，一般情況下適用市場法估價的有。A標準廠房B房地產開發(fā)用地C行政辦公樓D寫字樓E在建工程【正確答案】A,B,D第45題就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出。A較樂觀的估計值B較保守的估計值C過高的估計值D過低的估計值E可能的估計值【正確答案】A,B,E第46題成本法中，在計算投資利息時，應計息項目包括。A土地取得成本B開發(fā)成本C管理費用D銷售費用E銷售稅費【正確答案】A,B,C,D第47題某房地產開發(fā)企業(yè)擬在2009年10月18日取得一宗房地產開發(fā)用地，預計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設計約需6個月建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有。A利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B利用假設開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C開發(fā)經營期為2009年10月18日至2011年10月18日D建設期為2009年10月18日至2011年10月18日E銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日【正確答案】A,D,E第48題針對某個估價對象，下列關于估價方法選用的說法中，正確的有。A理論上適用的估價方法，都必須選用B在適用的估價方法中，選用兩種即可C理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用D必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法E僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法【正確答案】A,C,E第49題甲地塊臨街深度為100FT，臨街寬度為15FT，形狀為矩形，總價為100萬元，相鄰的乙地塊也為臨街寬度15FT的矩形地塊。根據“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關于乙地塊價格的表述中，正確的有。A若乙地塊臨街深度為25FT，則其總價為25萬元B若乙地塊臨街深度為50FT，則其總價為50萬元C若乙地塊臨街深度為75FT，則其總價為90萬元D若乙地塊臨街深度為100FT，則其總價為110萬元E若乙地塊臨街深度為150FT，則其總價為117萬元【正確答案】C,E第50題在房地產買賣中對估價有多種需要，包括評估。A擬買賣的房地產市場價值B買方愿意支付的最低價C買方可承受的最高價D賣方可接受的最低價E賣方愿意接受的最高價【正確答案】A,C,D三、判斷題共15題，每題1分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“”表示正確，用“”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分第51題在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應考慮此因素?！菊_答案】第52題在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房的，因所調換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應為未來?！菊_答案】第53題對于房地產開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的投資價值，一般大于市場價值?！菊_答案】第54題在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產市場不景氣?！菊_答案】第55題周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素?！菊_答案】第56題不論是何種估價目的，估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據的市場狀況?！菊_答案】第57題當估價對象為“干凈”的房地產、可比實例是帶有債權債務的房地產時，其統(tǒng)一房地產范圍的價格換算公式是房地產價格帶債權債務的房地產價格債務一債權。【正確答案】第58題房地產收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮?！菊_答案】第59題某房地產開發(fā)項目的利潤為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用合計為2000萬元，投資利息為200萬元，企業(yè)應繳納土地增值稅200萬元，該房地產開發(fā)項目的投資利潤率為18?！菊_答案】第60題成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法?！菊_答案】第61題在假設開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據估價對象的相應生產水平估計出的?！菊_答案】第62題一般來說，運用假設開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大于在自愿轉讓前提下評估出的價值，在被迫轉讓前提下評估出的價值小于在自愿轉讓前提下評估出的價值。【正確答案】第63題運用平均增減量法進行預測的條件是，房地產價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的，并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法?！菊_答案】第64題某城市路線標準深度為24M，劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為50、30、20，則臨街16M的矩形土地的平均深度價格修正率為120?！菊_答案】第65題一份完整的估價報告通常由封面、目錄、估價師聲明、估價結果報告、估價技術報告和附件六部分組成?！菊_答案】四、計算題共2題，20分。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數(shù)點后兩位。請在答題紙上作答。第66題王某于2006年6月18日將其擁有的某個商鋪抵押貸款，貸款成數(shù)為6成，貸款金額為200萬元，貸款年利率為8，貸款期限為5年，按月等額還。2009年10月1813，王某欲將該商鋪再次抵押貸款。預測該商鋪未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為26萬元，此后每年的有效毛收入和運營費用分別在上一年的基礎上增長5和3，未來收益期限為36年。當?shù)卦擃惙康禺a的報酬率為7，抵押貸款成數(shù)一般為6成。請計算該商鋪2009年10月18日的再次抵押價值。第二年運營費用63490萬元210181814萬元2570685萬元第三年運營費用63490萬元23908521018萬元2570716萬元第四年運營費用63490萬元268121239085萬元2570749萬元第一年凈收益117910萬元第二年凈收益139495萬元第三年凈收益168369萬元第四年凈收益197372萬元收益期限為40年2年38年2009年房地產估價師考試經營與管理真題及答案一、單項選擇題共35小題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意。第1題對于收益性房地產來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為。A設計壽命B經濟壽命C法定壽命D自然壽命【正確答案】B第2題地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產投資具有的特性。A變現(xiàn)性差B易受政策影響C依賴專業(yè)管理D效益外溢和轉移【正確答案】D第3題甲乙物業(yè)2008年10月的價值均為1100萬元。預計2009年10月甲物業(yè)的價值為1200萬元和1000萬元的可能性均為50，乙物業(yè)的價值為1300萬元和900萬元的可能性也均為50。甲、乙物業(yè)投資風險比較的結果是。A甲物業(yè)投資風險大B乙物業(yè)投資風險大C甲、乙物業(yè)的投資風險相同D難以判斷甲、乙物業(yè)的投資風險大小【正確答案】B第4題如果整個投資市場的平均收益率為15，國債收益率為9，房地產投資市場相對于整個投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為023，則按資本資產定價模型計算出的房地產投資折現(xiàn)率是。A1038B1107C1245D1362【正確答案】A【參考解析】90231591038第5題2008年，某市可供租售的房屋面積為3000萬IN2，其中可供銷售的住宅面積為1800萬，可供出租的住宅面積為450萬當年銷售和出租的房屋總面積為2750萬I112，其中銷售的住宅面積為1680萬，出租的住宅面積為320萬。該市2008年住宅市場吸納率為。A7111B8889C9167D9333【正確答案】C第6題某市2008年存量商品住宅的吸納率為50，該市同期存量商品住宅的吸納周期是。A半個月B2個月C半年D2年【正確答案】D第7題房地產市場供給壟斷性的原因不包括。A房地產市場需求的廣泛性B房地產市場供給的異質性C土地所有權的排他性D土地的有限性【正確答案】A第8題房地產市場自然周期中，在需求增長率由大于變?yōu)樾∮诠┙o增長率的轉折點上，空置率由。A上升到下降B下降到上升C高于合理空置率到低于合理空置率D低于合理空置率到高于合理空置率【正確答案】C第9題橫道圖法用于項目建設階段的。A質量控制B進度控制C成本控制D合同管理【正確答案】B第10題在正式申請竣工驗收之前，開發(fā)商要對項目進項初步檢查。檢查后由列出質量缺陷清單。A開發(fā)商B承包商C監(jiān)理工程師D使用單位【正確答案】C第11題需要使用損益平衡圖來制定房地產銷售價格的定價方法是。A目標定價法B價值定價法C挑戰(zhàn)定價法D成本加成定價法【正確答案】A第12題在一定時期內，某類商品房的市場潛量是指這類商品房的。A市場需求上限B市場有效需求C市場現(xiàn)實需求D市場最低需求【正確答案】A第13題某市2008年住宅的預測銷售量為500萬，實際銷售量為650萬，平滑指數(shù)為075，利用指數(shù)平滑法預測的該市2009年住宅銷售量為萬。A5000B5375C6125D6500【正確答案】C第14題某開發(fā)商率先向市場推出