萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告

萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略1萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告200536萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略2目錄篇章宏觀經(jīng)濟(jì)篇一、2004年?yáng)|莞宏觀經(jīng)濟(jì)解讀1、GDP首次突破千億大關(guān)2、工業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率近703、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)超千億4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額38904億元5、城市居民人均可支配收入超2萬(wàn)二、莞城經(jīng)濟(jì)發(fā)展解讀1、東莞市的經(jīng)濟(jì)文化中心2、定位“商貿(mào)旅游文化中心”3、莞城打造商貿(mào)旅游文化中心新舉措4、莞城公開20年“控制性詳細(xì)規(guī)劃”三、2004年?yáng)|莞房地產(chǎn)解讀1、國(guó)家宏觀調(diào)控頻繁2、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)3、2004年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況4、2005年?yáng)|莞住宅樓市預(yù)測(cè)篇章項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況小結(jié)1、項(xiàng)目總規(guī)指標(biāo)2、交通行車路線分析3、運(yùn)河一線串南北二、項(xiàng)目地塊SWOT總結(jié)1、優(yōu)勢(shì)（S）2、劣勢(shì)（W）3、機(jī)遇（O）萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略34、威脅（T）篇章總體營(yíng)銷策略篇一、建筑規(guī)劃解讀1、對(duì)城市建筑肌理的保留2、原汁原味的改造3、讓歷史告訴未來二、形象定位1、具有獨(dú)特人文內(nèi)涵的社區(qū)2、有回憶的建筑，有思想的街區(qū)三、主題概念1、什么是基因（GENE）2、傳承釋義3、人文基因佐證東莞城市變遷四、廣告?zhèn)鞑?、廣告風(fēng)格2、需特別提及的兩個(gè)傳播方式五、總體營(yíng)銷節(jié)奏1、開發(fā)節(jié)奏三部曲2、營(yíng)銷入市初步推進(jìn)計(jì)劃六、總體營(yíng)銷的“點(diǎn)線面”概括1、一面旗幟人文基因地產(chǎn)2、兩點(diǎn)信心對(duì)運(yùn)河治理的信心、對(duì)運(yùn)河區(qū)域的信心3、三條主線歷史旅游線、商業(yè)餐飲線、人文情感線篇章商鋪營(yíng)銷策略篇一、商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境1、2003年，東莞商業(yè)地產(chǎn)“輝煌年”2、2004年，東莞商業(yè)地產(chǎn)“降溫年”萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略43、2005年，東莞商業(yè)地產(chǎn)“理性年”二、類比競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析三、業(yè)態(tài)業(yè)種建議1、常規(guī)業(yè)態(tài)梳理2、篩選具有獨(dú)特、差異化競(jìng)爭(zhēng)力的業(yè)態(tài)四、商鋪主題定位1、案名提議2、SLOGAN中心廣告語(yǔ)3、特色定位4、商業(yè)概念深化五、商鋪性質(zhì)界定1、商業(yè)街商鋪2、社區(qū)商鋪3、專業(yè)市場(chǎng)商鋪4、百貨商場(chǎng)、購(gòu)物中心商鋪六、目標(biāo)投資客戶分析1、目標(biāo)投資者區(qū)域界定2、投資心理分析3、目標(biāo)投資者特征描述七、目標(biāo)消費(fèi)客戶分析1、目標(biāo)消費(fèi)者區(qū)域界定2、消費(fèi)心理分析3、目標(biāo)消費(fèi)者特征描述八、銷售模式分析1、招商先行2、商業(yè)氛圍成型尚待培育3、適度的投資回報(bào)承諾4、適度的降低投資門檻萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略5九、招商建議1、商家資源選擇2、四大主題分區(qū)包裝十、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式1、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的必要性和重要性2、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理原則建議3、商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理具體實(shí)施十一、銷售分析1、商鋪基礎(chǔ)資料2、可售數(shù)據(jù)3、定價(jià)系統(tǒng)4、銷售瓶頸分析十二、廣告表現(xiàn)1、軟文引導(dǎo)2、硬廣攻略構(gòu)想十三、事件營(yíng)銷十四、媒體策略及評(píng)估1、電視2、戶外3、報(bào)紙4、雜志5、網(wǎng)絡(luò)十五、商鋪推廣費(fèi)用預(yù)算1、商鋪推廣費(fèi)用2、費(fèi)用分配走向附錄類似業(yè)態(tài)國(guó)內(nèi)借鑒案例1、摘錄上海新天地（曾經(jīng)只是一個(gè)香港人的個(gè)人理想）2、798，與理想無關(guān)（798，典型的“無心插柳”）萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略63、摘錄杭州西湖天地（在這里，向上海說“不”）4、摘錄上海蘇州河藝術(shù)家倉(cāng)庫(kù)蘇河藝術(shù)館是幸運(yùn)的，并非因?yàn)榧~約的遠(yuǎn)房親戚叫SOHO5、文化建筑的價(jià)值回歸篇章住宅營(yíng)銷策略篇一、04年?yáng)|莞住宅銷售數(shù)據(jù)與市調(diào)結(jié)果對(duì)照二、目標(biāo)購(gòu)房群分析篇章銷售管理篇一、銷售組織1、銷售人員和團(tuán)隊(duì)的特征2、銷售隊(duì)伍的組建二、銷售培訓(xùn)1、培訓(xùn)目的2、培訓(xùn)步驟三、銷售管理1、管理工作規(guī)范化2、日常銷售管理工作篇章資源團(tuán)隊(duì)篇一、優(yōu)勢(shì)資源1、滲透型本土思維2、外界資源優(yōu)勢(shì)3、客戶資源優(yōu)勢(shì)4、商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作優(yōu)勢(shì)5、成本控制優(yōu)勢(shì)6、創(chuàng)新優(yōu)勢(shì)二、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)簡(jiǎn)介萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略7篇章宏觀經(jīng)濟(jì)篇一、2004年?yáng)|莞宏觀經(jīng)濟(jì)解讀1、GDP首次突破千億大關(guān)2004年，東莞市生產(chǎn)總值（GDP）達(dá)11553億元，增長(zhǎng)率196，第三產(chǎn)業(yè)增加值487億元，同比增長(zhǎng)148，綜合實(shí)力躍居全國(guó)地級(jí)市第一位。對(duì)比解讀“最佳中國(guó)魅力城市”、“中國(guó)十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”的榮耀名副其實(shí)。2004年中國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值136515億元，比上年增長(zhǎng)95；身邊的兩位大哥廣州2004年GDP突破4000億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng)15，第三產(chǎn)業(yè)增加值2183億元，增長(zhǎng)138；深圳2004年GDP突破3000億元大關(guān)，比上年增長(zhǎng)173，第三產(chǎn)業(yè)增加值1300億元，增長(zhǎng)113。對(duì)比內(nèi)容生產(chǎn)總值（GDP）GDP增長(zhǎng)率第三產(chǎn)業(yè)增加值東莞11553億元196487億元，增長(zhǎng)148深圳34228億元1731300億元，增長(zhǎng)113廣州411581億元152183億元，增長(zhǎng)138中國(guó)136515萬(wàn)億元95/表12004年珠三角左翼經(jīng)濟(jì)“三劍客”經(jīng)濟(jì)發(fā)展指標(biāo)對(duì)照2、工業(yè)對(duì)GDP增長(zhǎng)貢獻(xiàn)率近70工業(yè)一直是東莞的“經(jīng)濟(jì)命脈”，2004年全市完成工業(yè)總產(chǎn)值突破3000億元大關(guān)，尤其是電子信息產(chǎn)業(yè)的龍頭作用突出。策略解讀以資源嚴(yán)重消耗為代價(jià)的粗放型增長(zhǎng)已無法適應(yīng)新的發(fā)展，珠三角長(zhǎng)期依賴外源型經(jīng)濟(jì)的隱患在2003年進(jìn)一步顯露端倪。在此形勢(shì)下，東莞萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略8早就于2001年提出了“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”的工作思路，2004年提出了“一城三創(chuàng)五爭(zhēng)先”的發(fā)展戰(zhàn)略，全面提高綜合競(jìng)爭(zhēng)力，力避“外源型經(jīng)濟(jì)依賴”，其中承載東莞科技經(jīng)濟(jì)再次騰飛夢(mèng)想的松山湖科技產(chǎn)業(yè)園成為產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)的龍頭，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變。在由外源型經(jīng)濟(jì)向內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變的過程中，新的產(chǎn)業(yè)升級(jí)必然要吸引更多的人才落戶東莞，引發(fā)東莞城市升級(jí)，從而帶來東莞的房?jī)r(jià)上漲。2001年，一網(wǎng)兩區(qū)三張牌2004年，一城三創(chuàng)五爭(zhēng)先一網(wǎng)東莞2465平方公里的環(huán)市基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)（水、氣、路、電、信息網(wǎng)）一城現(xiàn)代制造業(yè)名城兩區(qū)城市新區(qū)和松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)三創(chuàng)創(chuàng)新發(fā)展模式、創(chuàng)新發(fā)展環(huán)境、創(chuàng)新發(fā)展能力三張牌城市牌、外資牌和民營(yíng)牌五爭(zhēng)先外源型經(jīng)濟(jì)、內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)、城市建設(shè)、文化建設(shè)、黨的建設(shè)五個(gè)方面爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)表22001年2004年，東莞市委市政府施政綱領(lǐng)3、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)超千億2004年全市民營(yíng)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)快速發(fā)展，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)總資產(chǎn)達(dá)1600多億元，實(shí)現(xiàn)三年翻一番。發(fā)展解讀20多年來，東莞共引進(jìn)15萬(wàn)多家外資企業(yè)，隨著“一網(wǎng)兩區(qū)三張牌”戰(zhàn)略的成功實(shí)施，東莞的內(nèi)源型經(jīng)濟(jì)與外源型經(jīng)濟(jì)占據(jù)了同等重要的地位，外資經(jīng)濟(jì)多年來一枝獨(dú)秀的局面被徹底打破，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)“奇跡”般地崛起，創(chuàng)造了“三年時(shí)間資產(chǎn)總額翻三番”的神話，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、外資經(jīng)濟(jì)和集體經(jīng)濟(jì)成為拉動(dòng)?xùn)|莞經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展的三套馬車，不再靠一條腿走路，“臺(tái)資北移”、“產(chǎn)業(yè)空心化”所帶來的不利影響日趨式微，防范了“把雞蛋放在一個(gè)籃子里”的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略92004年年底，“首批東莞市50強(qiáng)民營(yíng)企業(yè)”評(píng)選出爐，為市委市政府實(shí)施“民營(yíng)牌”戰(zhàn)略三周年作了一個(gè)較好的總結(jié)。4、社會(huì)消費(fèi)品零售總額38904億元2004年，東莞市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)38904億元，同比增長(zhǎng)151；餐飲業(yè)零售為5422億元，同比增長(zhǎng)203。對(duì)比解讀2004年，深圳市社會(huì)消費(fèi)品零售總額91545億元，比上年增長(zhǎng)142。餐飲業(yè)全年完成15658億元，增長(zhǎng)169，高出社會(huì)消費(fèi)品零售總額平均增速27個(gè)百分點(diǎn)。由此數(shù)據(jù)對(duì)比顯示，東莞餐飲零售保持了較高的增速。對(duì)比內(nèi)容社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長(zhǎng)率餐飲業(yè)零售總額增長(zhǎng)率東莞38904億元1515422億元203深圳91545億元14215658億元169表32004年莞深社會(huì)消費(fèi)品零售總額“雙城記”5、城市居民人均可支配收入超2萬(wàn)2004年城市居民人均可支配收入首次超過2萬(wàn)元，達(dá)到20526元，同比增長(zhǎng)111；城市居民人均消費(fèi)性支出為18428元，同比增長(zhǎng)193；年末城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)143168億元，比年初增長(zhǎng)163。對(duì)比解讀2004年廣東城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13628元，比上年增長(zhǎng)101；深圳城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為27596元，比上年同期增長(zhǎng)64，東莞的增長(zhǎng)率高于深圳。幸福的東莞人對(duì)比平均房?jī)r(jià)和人均可支配收入兩個(gè)指標(biāo)，東莞屬于較高的人均可支配收入與相對(duì)較低房?jī)r(jià)的完美結(jié)合。按照2004年的數(shù)據(jù)，一個(gè)東莞普通的三口之家，利用正常的節(jié)余購(gòu)買一套70的商品房（年節(jié)余按其年收入的57計(jì)算），需要53年的時(shí)間，深圳需要881年，而上海則需要1593年。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略10對(duì)比內(nèi)容城市居民人均可支配收入增長(zhǎng)率平均房?jī)r(jià)收入節(jié)余購(gòu)房所需年限東莞20526元1112660元/平方米53年深圳27596元645851元/平方米881年上海16683元1226627元/平方米1593年表42004年珠三角長(zhǎng)三角部分城市居民收入與購(gòu)房對(duì)照二、莞城經(jīng)濟(jì)發(fā)展解讀1、東莞市的經(jīng)濟(jì)文化中心關(guān)鍵詞可園、優(yōu)質(zhì)教育、商業(yè)中心、醫(yī)療中心莞城區(qū)總面積15平方公里，人口30多萬(wàn)，有著一千多年的悠久歷史文化，其中廣東四大名園之一的可園、西城樓和代表東莞人開放、務(wù)實(shí)精神的卻金亭碑等文物久負(fù)盛名。莞城是全市人才交流中心，人力資源豐富，與廣東著名人才市場(chǎng)智通等建立了伙伴合作關(guān)系。高水平和優(yōu)秀的教育質(zhì)量是莞城的無形資產(chǎn)，是全市名校云集的教育中心。莞城有沃爾瑪、百佳、天和、經(jīng)貿(mào)中心、盈豐廣場(chǎng)、地王廣場(chǎng)等大型商業(yè)消費(fèi)場(chǎng)所；莞城是全市的醫(yī)療中心，區(qū)內(nèi)有市人民醫(yī)院、中醫(yī)院、東華醫(yī)院、東南亞最大泌尿醫(yī)院、健力口腔醫(yī)院及區(qū)屬莞城醫(yī)院等一批大型綜合性的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，代表著全市最先進(jìn)技術(shù)和優(yōu)秀的醫(yī)療服務(wù)。2、定位“商貿(mào)旅游文化中心”關(guān)鍵詞退二進(jìn)三、商貿(mào)旅游文化中心莞城區(qū)地處核心市區(qū)，商業(yè)基礎(chǔ)雄厚，人才資金集中，第三產(chǎn)業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。隨著東莞城市結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，依據(jù)東莞市中心城區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2001年2020年），中心城區(qū)將在短期內(nèi)把莞城區(qū)內(nèi)的工業(yè)全部外遷。因此，莞城制定了“退二進(jìn)三”，打造“商貿(mào)旅游文化中心”這一新的發(fā)展思路。經(jīng)過政府不斷引導(dǎo)和扶持，集團(tuán)公司、有限責(zé)任公司、廣告公司、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、文化傳播公司、旅行社、裝飾公司的數(shù)量均居全市首位，形成了文化產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)、萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略11商貿(mào)實(shí)力雄厚的良好局面，商貿(mào)旅游文化中心已名副其實(shí)。3、莞城打造商貿(mào)旅游文化中心新舉措關(guān)鍵詞消費(fèi)文化節(jié)、莞邑特色2004年5月1日，由莞城區(qū)舉辦的首屆東莞消費(fèi)文化節(jié)正式開幕。莞城區(qū)在資源和土地制約比較突出的情況下，對(duì)莞城區(qū)獨(dú)特的文化底蘊(yùn)和深厚的商業(yè)文化內(nèi)涵進(jìn)行深度挖掘與提煉，實(shí)現(xiàn)文化與經(jīng)濟(jì)、文化與城市、文化與社會(huì)相融合，全面提升莞邑特色的城市文化、消費(fèi)文化，努力打造一個(gè)重量級(jí)的商貿(mào)文化活動(dòng)品牌。4、莞城公開20年“控制性詳細(xì)規(guī)劃”關(guān)鍵詞控規(guī)、兩軸兩帶莞城區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃劃分出3大片區(qū)12功能組團(tuán)，展示了未來20年莞城整個(gè)轄區(qū)的編制性詳細(xì)規(guī)劃。控規(guī)把莞城按照社區(qū)邊界和主干道，劃分為A（城外區(qū)）、B（城內(nèi)區(qū)）、C（新區(qū)）3個(gè)片區(qū)以及25個(gè)街坊，并將形成中心放射狀結(jié)構(gòu)。A片區(qū)的劃分主要以歷史風(fēng)貌的保護(hù)和協(xié)調(diào)為標(biāo)準(zhǔn)；B片區(qū)的劃分主要以完善公共設(shè)施的配套為標(biāo)準(zhǔn)；C片區(qū)被分為兩部分，以東縱大道為分界線，大道北面規(guī)劃為發(fā)展商業(yè)為主，南面則以居住、辦公的建設(shè)為主。按照控規(guī)，莞城將形成“兩軸兩帶”的發(fā)展構(gòu)架“兩軸”是沿東城中路所形成的公建發(fā)展軸，以及從東縱大道向西透過人民公園、文化廣場(chǎng)延伸至可園及周邊地區(qū)的商業(yè)文化發(fā)展軸；“兩帶”是指東江南支流沿江公建帶和東莞運(yùn)河發(fā)展帶。控規(guī)針對(duì)莞城區(qū)內(nèi)舊村居住用地較多的現(xiàn)實(shí)情況，對(duì)改造提供了兩個(gè)思路一是對(duì)位于市橋傳統(tǒng)商業(yè)組團(tuán)和東正現(xiàn)代商業(yè)組團(tuán)、沿主要干道兩側(cè)，以及重要景觀區(qū)域內(nèi)的舊村居住用地，采取全部融入城市統(tǒng)一改造的模式，建設(shè)商業(yè)設(shè)施和其他公共設(shè)施；二是對(duì)偏離城市核心和沿次要道路的舊村居住用萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略12地，采取內(nèi)部整理、有序發(fā)展的改造模式，逐步整合形成4個(gè)大的居住組團(tuán)。按照控規(guī)方案，莞城將形成以可園為核心的觀光區(qū)域，以及以東縱大道為核心的東縱商區(qū)，近期內(nèi)將開通可園北路以及運(yùn)河路至東江大道。從可園北路到高架橋的范圍內(nèi)，將建三大文化設(shè)施可園博物館、嶺南畫院、文學(xué)院。三大文化設(shè)施建成后，可園區(qū)域內(nèi)將形成集旅游和文化活動(dòng)為一體的觀光區(qū)。為了保證莞城區(qū)的城市功能升級(jí)以及城市歷史文化遺產(chǎn)，控規(guī)將對(duì)莞城區(qū)內(nèi)的現(xiàn)有建筑形態(tài)采取有保留性的拆除。比如西城樓、位于大西路的騎樓街區(qū)及西正路、市橋路、邁豪街等屬于保護(hù)建筑物、建筑區(qū)，其他的區(qū)域均在此次控規(guī)計(jì)劃中。其中，博廈等區(qū)域拆遷的建筑將比較多。三、2004年?yáng)|莞房地產(chǎn)解讀1、國(guó)家宏觀調(diào)控頻繁四大行業(yè)投資門檻大幅提高2004年4月底，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵由25及以上提高到40及以上，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）均由20及以上提高到35及以上。提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目（不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目）的資本金比例，是加強(qiáng)固定資產(chǎn)投資宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)手段，是針對(duì)當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)采取的有效措施，有利于引導(dǎo)社會(huì)投資方向，有利于抑制固定資產(chǎn)投資膨脹和信貸規(guī)模過度擴(kuò)張，也有利于鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)行業(yè)自身的健康發(fā)展。831大限出臺(tái)2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知（國(guó)土資發(fā)200471萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略13號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“71號(hào)令”），要求各省市在2004年8月31日之前將歷史遺留問題加以界定并處理完畢，8月31日之后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)。8月31日，即是協(xié)議出讓經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)的最后期限。這意味著僅憑政府一紙批文就協(xié)議取得土地使用權(quán)的日子將成為過去，取而代之的是以招投標(biāo)方式為主的“陽(yáng)光地”。此次土地整治工作，是近年來政府采取的最強(qiáng)硬的一次土地整治工作。831土地大限，對(duì)于土地的一些清理整頓舉措，讓原本比較混亂的土地市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)態(tài)勢(shì)趨于有序，是土地市場(chǎng)走向規(guī)范的重要標(biāo)志，同時(shí)也是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)走向成熟的重要標(biāo)志。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，這是政府建立土地市場(chǎng)化交易機(jī)制的必由之路，也是未來土地市場(chǎng)公開和公正的基礎(chǔ)。央行九年來首次加息，金融又添“緊箍咒”中國(guó)人民銀行決定，從2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率，放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間，允許人民幣存款利率下浮。此次央行的加息主要調(diào)整了個(gè)人住房公積金貸款利率和個(gè)人住房商貸利率。其中，個(gè)人住房公積金貸款上調(diào)018；而5年含以下個(gè)人住房商業(yè)貸款利率上調(diào)018，5年以上商貸利率上調(diào)027。本次加息幅度溫和，對(duì)購(gòu)房者而言，實(shí)際影響并未大于心理影響。對(duì)比某些房地產(chǎn)過熱地區(qū)，對(duì)東莞房地產(chǎn)的影響可謂是“任憑風(fēng)吹浪打，勝似閑庭信步”。從短期看，加息幅度溫和，實(shí)際影響較??；而從長(zhǎng)期來看，資金壓力加大，行業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰。對(duì)于大型的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存；對(duì)于中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商來說，則生存壓力緊迫。2004年的地產(chǎn)變數(shù)猶如印度洋海嘯，措手不及、一發(fā)不可收拾。2、2005年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)重拳抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略14關(guān)鍵詞兩會(huì)、房?jī)r(jià)、溫家寶、房地產(chǎn)市場(chǎng)整頓2005年3月“兩會(huì)”期間，全國(guó)范圍內(nèi)持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)成為最熱門的話題之一。全國(guó)人大代表、上海市發(fā)改委副主任俞國(guó)生說的“不要談房?jī)r(jià)，一談房?jī)r(jià)我就暈”成為經(jīng)典話語(yǔ)。溫家寶總理在政府工作報(bào)告中兩次明確提到了房地產(chǎn)，一是在2005年中重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過快上漲，二是在整頓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序中，將房地產(chǎn)市場(chǎng)列為整頓和規(guī)范的對(duì)象，繼續(xù)把好土地審批和信貸投放兩個(gè)閘門。宏觀調(diào)控舉措迅雷不及掩耳關(guān)鍵詞3月17日、個(gè)人房貸年利率、房貸最低首期在2005“兩會(huì)”閉幕后的第三天，央行宣布從2005年3月17日起，取消商業(yè)銀行對(duì)于個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠，根據(jù)最新的房貸利率，個(gè)人房貸年利率最低將提高02個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首期，由目前的兩成提高到三成，具體調(diào)整方式由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切?！皟蓵?huì)”上政府所提出的對(duì)房地產(chǎn)更大力度的宏觀調(diào)控舉措正式出臺(tái)，速度之快大大超出人們的預(yù)期?！百Y本合縱連橫”時(shí)代，行業(yè)洗牌風(fēng)起云涌關(guān)鍵詞資本競(jìng)爭(zhēng)、萬(wàn)科、18億土地政策與金融政策的調(diào)整，使過去最不透明的土地成本陽(yáng)光化了。資本競(jìng)爭(zhēng)將成為2005年的主流，通過合作方式獲取資源，尤其是盤活存量土地，成為必然出路之一。大量中小地產(chǎn)公司、高土地儲(chǔ)備的公司、高負(fù)債公司都有可能在這一輪競(jìng)爭(zhēng)中出局。如新近的萬(wàn)科斥資18億元受讓南都集團(tuán)子公司資產(chǎn)震動(dòng)業(yè)界，一舉創(chuàng)下了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)最大宗企業(yè)購(gòu)并案例紀(jì)錄。融資多元化關(guān)鍵詞上市融資、房地產(chǎn)信托、準(zhǔn)地產(chǎn)基金萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略15央行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知最直接的影響就是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的沖擊和成本的增加，導(dǎo)致資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)被迫尋求新的融資方式與渠道，這意味著房地產(chǎn)融資將趨向多元化。在新的融資渠道中，上市融資首先成為最好的選擇，會(huì)有越來越多的大型房地產(chǎn)企業(yè)加入到“買殼“上市的行列中；其次，房地產(chǎn)信托將脫穎而出。資料顯示，2003年以來信托公司已為房地產(chǎn)企業(yè)成功募資100多億元；其三，房地產(chǎn)基金呼之欲出，對(duì)于投資者來說，不僅可以從該基金獲得較高的投資收益率，還能有效地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。3月11日，聯(lián)華信托在與建設(shè)銀行福建省分行達(dá)成最終監(jiān)管協(xié)議后，內(nèi)地首只“準(zhǔn)房地產(chǎn)信托基金”開始公開發(fā)售，被稱為向國(guó)際地產(chǎn)基金模式靠攏的“準(zhǔn)地產(chǎn)基金”。中國(guó)地產(chǎn)終結(jié)大盤時(shí)代關(guān)鍵詞資金導(dǎo)向、中小項(xiàng)目土地政策的變革，首先受到?jīng)_擊的是中小開發(fā)商和民營(yíng)的土地一級(jí)開發(fā)商。土地儲(chǔ)備量這一重要指標(biāo)成為歷史。中國(guó)房地產(chǎn)將從項(xiàng)目導(dǎo)向，向資金導(dǎo)向轉(zhuǎn)變。大量圈地分期開發(fā)的方式不再行得通，中小項(xiàng)目將成為市場(chǎng)主體。3、2004年?yáng)|莞房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況房產(chǎn)銷售面積同比增長(zhǎng)332004年?yáng)|莞全年商品房銷售面積含預(yù)售28473萬(wàn)，比上年21459萬(wàn)增長(zhǎng)了近33，這一增長(zhǎng)率與2003年的同類增長(zhǎng)率32相持平，比2002年的77下降約一倍。其中住宅銷售面積2115萬(wàn)，均價(jià)2660元，達(dá)到歷史最高點(diǎn)。由于東莞在2002年城市化進(jìn)程的正式啟動(dòng)，導(dǎo)致當(dāng)年樓市急速擴(kuò)容，而近兩年房地產(chǎn)銷售面積在經(jīng)歷了2002年市場(chǎng)激增之后，開始出現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略16房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)特征2004年商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模有所放緩，全年基本上沒有新的大型商業(yè)地產(chǎn)上馬，目前市場(chǎng)上活躍的仍然是前兩年開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目。前兩年?yáng)|莞商業(yè)地產(chǎn)的火爆及集中上市，引起政府的極大關(guān)注，不僅在審批新的項(xiàng)目時(shí)有所控制，同時(shí)也與部分發(fā)展商相應(yīng)地調(diào)整了投資方向有關(guān)。在32個(gè)鎮(zhèn)區(qū)中，南城和東城的上市量以92萬(wàn)和80萬(wàn)穩(wěn)居前兩名，第二梯隊(duì)的是常平和長(zhǎng)安，約在4045萬(wàn)之間，第三梯隊(duì)是虎門和厚街，在33萬(wàn)左右，第四梯隊(duì)是塘廈、鳳崗、萬(wàn)江、城區(qū)和沙田，均在20多萬(wàn)以上。其中商鋪的上市量以東城區(qū)最為集中，達(dá)20萬(wàn)，而市內(nèi)其它三區(qū)均不足10萬(wàn)；寫字樓以南城最為集中，高達(dá)23萬(wàn)，而城區(qū)、東城8萬(wàn)都不到，2004的別墅上市量則被萬(wàn)江獨(dú)占鰲頭，達(dá)8萬(wàn)。市區(qū)多極發(fā)展格局形成A東縱大道沿線原傳統(tǒng)商業(yè)旺地，大批商業(yè)項(xiàng)目把這一板塊炒得炙手可熱；B四環(huán)路沿線，中信、光大、宏遠(yuǎn)、金地已打造了一個(gè)成熟的住宅區(qū)；C萬(wàn)江板塊理想0769、華南MALL將萬(wàn)江打造為另一城市地產(chǎn)中心，加上各級(jí)路網(wǎng)的改造使得萬(wàn)江成為東莞地產(chǎn)邊緣擴(kuò)張的第一站；D中心區(qū)隨著行政中心的遷入，府前經(jīng)濟(jì)已具雛形；E寮步板塊松山湖大道的通車和萬(wàn)科城市高爾夫的成功開發(fā)，加快融入大市區(qū)；4、2005年?yáng)|莞住宅樓市預(yù)測(cè)供應(yīng)量顯著增加A從房地產(chǎn)開發(fā)情況來看2004年竣工面積僅為所有施工面積的16，表明余下的6979萬(wàn)將會(huì)在萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略17未來幾年中推出，未來幾年供應(yīng)量大增，樓市消化承受壓力；B從土地審批總面積來看2004年上半年?yáng)|莞土地審批總面積達(dá)210萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)超以往同期數(shù)量。這些土地儲(chǔ)備也會(huì)在未來幾年中得到開發(fā)上市，按12的容積率保守計(jì)算，建筑面積為252萬(wàn)。住宅房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升A相對(duì)鄰近的廣州深圳來說，東莞的房?jī)r(jià)太低東莞住宅市場(chǎng)的高端產(chǎn)品每平方米才6000多元，整體房?jī)r(jià)水平在每平方米3000元左右，甚至虎門和常平的房?jī)r(jià)也比城區(qū)貴。參照深圳的人均收入和房?jī)r(jià)比，東莞的人均收入和房?jī)r(jià)比與城市發(fā)展很不相稱。從東莞目前的地緣優(yōu)勢(shì)以及城市發(fā)展的速度來看，房?jī)r(jià)上漲是遲早的事情。外地購(gòu)房人群逐漸增加，房?jī)r(jià)提升不會(huì)太快，應(yīng)該是穩(wěn)步上升；B土地出讓價(jià)格上漲政府加大市政建設(shè)的投入，改善城市環(huán)境，逐漸增加了區(qū)域投資價(jià)值，從而也提高了土地本身的價(jià)值，土地交易價(jià)節(jié)節(jié)攀升。2005年1月19日，深圳國(guó)投攜沃爾瑪拿下了市政府旁邊的黃金地塊兩塊地塊共36萬(wàn)多平方米，L1億元，地價(jià)平均3000元平方米左右，比一兩年前有了明顯提升；C鋼筋、水泥等原材料的價(jià)格上漲萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略18篇章項(xiàng)目分析篇一、項(xiàng)目概況小結(jié)1、項(xiàng)目總規(guī)指標(biāo)占地面積83156建筑面積241152容積率29開發(fā)周期34年2、交通行車路線分析3、運(yùn)河一線串南北通過我們對(duì)地塊周邊歷史人文景點(diǎn)的初步探源，可園、西城樓、金鰲洲塔、蠔崗蘇氏宗祠、蠔崗貝丘遺址公園、卻金亭碑等歷史文脈資源，通過運(yùn)河這樣一條主軸成為一個(gè)有機(jī)的文化生命鏈。（附運(yùn)河文化生命鏈）可園萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略19可園建于清咸豐年間，是廣東四大名園之一，前人贊為“可羨人間福地，園夸天上仙宮”。占地面積2200，外緣呈三角形，園內(nèi)有一樓、六閣、五亭、六臺(tái)、五池、三橋、十九廳、十五間房，其名多以“可”字命名，如可樓、可軒、可堂、可洲其建筑是清一色的水磨青磚結(jié)構(gòu)。可園為莞城人張敬修所建，解放前，該園破敗不堪，解放后經(jīng)多次重修，現(xiàn)對(duì)外開放。造園時(shí)，運(yùn)用了“咫尺山林”的手法，故能在有限的空間里再現(xiàn)大自然的景色。可園的第一大特點(diǎn)是四通八達(dá)。把孫子兵法融匯在可園建筑之中，成為整座園林的一大特色?？蓤@的第二大特點(diǎn)是雅意文風(fēng)。張敬修雖然身任武職，但對(duì)琴棋書畫造詣?lì)H深。西城樓莞城迎恩門樓，俗稱西城樓，位于莞城西正路口。建于明洪武十七年（1384年），是莞城標(biāo)志性古建筑，距今已有600多年歷史，與東門和陽(yáng)、南門崇德、北門鎮(zhèn)海三城樓同時(shí)建于明洪武年間，是東莞重點(diǎn)文物保護(hù)單位。六十年代重修時(shí)，將原來一條通道兩重城門改為三條通道。經(jīng)過幾百年的風(fēng)雨洗禮,迎恩城樓依然屹立不倒，在西城樓文化廣場(chǎng)以及附近現(xiàn)代化高層建筑的襯托下,散發(fā)出其歷史久遠(yuǎn)、文化內(nèi)涵深厚的獨(dú)特魅力。金鰲洲塔金鰲洲塔位于莞城西南1公里處，即萬(wàn)江橋畔。因其座落于萬(wàn)江金鰲洲，萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略20故名。古塔始建于明朝1597年，合尖于天啟四年（1624年），歷時(shí)27年。據(jù)悉，建塔之目的為“以培風(fēng)氣，亦堪興家所宜也”。原為抗御水害的鎮(zhèn)水寶塔，8角10層，塔高50米，后于清乾隆二年（1737年）重建，塔基距水邊僅三、五米之遙，此塔處于江心陸洲，三面環(huán)水，經(jīng)二百五十多年，保存完整，基礎(chǔ)穩(wěn)固，巍然聳立于東江之濱。1989年6月，金鰲洲塔被列為首批省級(jí)文物保護(hù)單位，這座已有400多年歷史的金鰲洲塔，至今吸引著許多中外游人前去觀賞，具有極高的歷史價(jià)值和藝術(shù)價(jià)值。運(yùn)河的前世今生東莞運(yùn)河，1958年5月1日通水的重點(diǎn)水利工程。曾經(jīng)的運(yùn)河兩岸綠樹成蔭，是東莞人引以為豪的一道亮麗風(fēng)景線。90年代以來，由于東莞二、三產(chǎn)業(yè)的連年迅猛發(fā)展，沿岸工廠和人口急劇增加，排入東莞運(yùn)河的污水也日趨增多。運(yùn)河的作用隨之發(fā)生變化，變成了一條專門排污的河道，河水逐漸變黑發(fā)臭，水面上飄滿垃圾，成為市區(qū)中心的重要污染源。為了增加農(nóng)民收入，東莞市曾經(jīng)鼓勵(lì)當(dāng)?shù)剞r(nóng)民養(yǎng)豬。之前東莞運(yùn)河沿岸的養(yǎng)豬廠每年的存欄量為28萬(wàn)多頭，僅每年500頭以上存欄量的養(yǎng)豬廠就有400多家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1頭豬的污染相當(dāng)于6個(gè)人的污染。2002年5月29日，在整治運(yùn)河水質(zhì)的同時(shí)，東莞市運(yùn)河路城市景觀改造工程正式開工，投資達(dá)21億元，于2002年11月完成。景觀工程的范圍北至大王洲橋，南至宏遠(yuǎn)大橋，全長(zhǎng)約78公里，設(shè)計(jì)為城市景觀通道。其中文化廣場(chǎng)段是運(yùn)河景觀的核心區(qū)，構(gòu)成運(yùn)河沿線的景觀高潮。通過拓寬人行步道、增設(shè)濱水平臺(tái)、搭配動(dòng)物雕塑、橋梁全部改造、綠地現(xiàn)代造園等手法，采用花崗巖鋪設(shè)人行道路面，配古典的燈飾等等，形成了城市空間的人文景觀通道。蠔崗蘇氏宗祠萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略21坐落在東莞市南城蠔崗，宗祠坐西向東，整座宗祠占地面積164577，建筑面積85105，是南城區(qū)現(xiàn)存最大的一座宗祠。該宗祠始建于明朝嘉靖二十年（1541）。從宗祠第二進(jìn)明間所掛的匾額“德本堂”落款的年代看，該宗祠又于光緒丙子年重修。近兩年，蠔崗的蘇氏村民啟動(dòng)了蘇氏宗祠的修繕工程。2004年9月15日,在蠔崗蘇氏宗祠重修啟用之際,東莞市的第一家村級(jí)博物館一一蠔崗民俗文物館也同時(shí)應(yīng)運(yùn)而生。蠔崗民俗文物館乃通過陳列清至民國(guó)時(shí)期的家具和陶瓷器等民間生活用具、用品,向人們展示當(dāng)時(shí)的社會(huì)生活場(chǎng)景和習(xí)俗，使得這座古老的祠堂再次煥發(fā)出生機(jī),成為記載歷史、傳承文化的文物載體。蠔崗貝丘遺址公園位于南城勝和蠔崗村，所在地是5000年前新石器時(shí)代古人活動(dòng)的重要遺址之一蠔崗貝丘遺址。原規(guī)劃廣州南越王墓的專家已進(jìn)行了規(guī)劃建設(shè)，將建成一個(gè)展現(xiàn)東莞悠久歷史的文化公園。蠔崗遺址是東莞目前發(fā)現(xiàn)的年代最早的史前文化遺址之一，作為在市區(qū)中心發(fā)現(xiàn)完整的新石器時(shí)代遺址，全國(guó)也較為罕見，更顯其價(jià)值的可貴。墓葬中出土了兩具珠江三角洲迄今保存最為完整的古人類遺骸，蠔崗貝丘遺址因此被專家譽(yù)為“珠江三角洲第一村”。卻金亭碑立于明嘉靖二十一年（公元1542年），現(xiàn)座落于莞城光明路與教場(chǎng)街交叉的街角處，碑高184厘米，寬102厘米，青石碑身和紅砂巖的底座顯得非常厚重。根據(jù)碑文的記載，演武場(chǎng)筑亭、建坊、立碑、掛匾，名卻金亭，碑即名“卻金亭碑”，此碑以表彰李愷的廉政。這座460多年前由外國(guó)商人豎立的石碑，不僅記載了明朝時(shí)期東莞給外商創(chuàng)造良好投資、貿(mào)易環(huán)境的史實(shí)，也反映了當(dāng)時(shí)東莞市民風(fēng)淳樸，文明廉政的形象，是東莞市一處獨(dú)具特色的人文景觀?！皡s金亭碑”已被列入廣東省省級(jí)文物保護(hù)單位。二、項(xiàng)目地塊SWOT總結(jié)萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略221、優(yōu)勢(shì)（S）A周邊教育、醫(yī)療配套齊全，生活便利；B周邊歷史文化資源豐富，城市文脈底蘊(yùn)深厚；C整體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念令項(xiàng)目脫穎而出；DCBD中心區(qū)后院，莞太路銀行扎堆；E萬(wàn)科品牌優(yōu)勢(shì)；（以上圖表來自慧谷城市研究中心2005年3月數(shù)據(jù)庫(kù)，后文資料來源同）圖表數(shù)據(jù)庫(kù)說明研究方法本次調(diào)研采用街頭攔訪的定量研究方式。調(diào)查區(qū)域選取了文化廣場(chǎng)、東城步行街、沃爾瑪三處作為攔截訪問地點(diǎn)。執(zhí)行時(shí)間2005年2月26日28日訪問對(duì)象要求1未來一年內(nèi)有可能在東莞市區(qū)內(nèi)購(gòu)買高品房；2年齡在20歲到60歲之間（包括20與60歲）；3本人及親密接觸的朋友不在相關(guān)行業(yè)工作；4是商品房購(gòu)買的主要決策人或者是參與決策人。抽樣方法系統(tǒng)抽隨機(jī)樣方法。樣本量計(jì)劃完成樣本量為220份，實(shí)際完成有效樣本209份。圖購(gòu)房者對(duì)萬(wàn)科地產(chǎn)的認(rèn)知度知道136651不知道73349萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略232、劣勢(shì)（W）A運(yùn)河?xùn)|三路為單邊交通單行線，出行不便利；B以運(yùn)河為代表的自然環(huán)境污染嚴(yán)重；C周邊人群素質(zhì)不高，社會(huì)環(huán)境較差；D周界村屋令視線受阻；E緊鄰地塊旁的加油站造成心理障礙；3、機(jī)遇（O）A城市價(jià)值提升，土地出讓金上調(diào)；B莞城20年控規(guī)中“兩軸兩帶”的規(guī)劃令區(qū)域向好；C市屬重點(diǎn)工程壩頭路改造，現(xiàn)有壩頭橋拆除重建；D莞城三中新校區(qū)動(dòng)工建設(shè)；E大可園文化休閑區(qū)、商貿(mào)區(qū)規(guī)劃出臺(tái)，區(qū)域環(huán)境向好；F可園北路的規(guī)劃，加建跨越運(yùn)河的橋梁；G地塊北部化肥廠拆遷及附近舊城改造同步展開；H銀豐路美食街成熟，商業(yè)部分處理得當(dāng)可借勢(shì)發(fā)展；I樟村水質(zhì)凈化廠啟用，運(yùn)河流域水污染逐步得到控制。圖準(zhǔn)備購(gòu)買商品房樓盤汽車加油站的存在對(duì)于購(gòu)房決策的影響度58278582786732126124影響很大，完全不會(huì)考慮購(gòu)買該樓盤的商品房影響較大，但會(huì)購(gòu)買該樓盤離加油站較近位置的商品房影響較小，如果商品房合適，即使離加油站位置很近也會(huì)購(gòu)買完全沒有影響，我會(huì)無視它的存在萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略244、威脅（T）A05年房地產(chǎn)竣工面積驟增，市場(chǎng)供應(yīng)壓力加大；B商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)飽和，項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)加大。圖對(duì)目標(biāo)樓盤購(gòu)買的興趣度1153864113215372344838非常有興趣比較有興趣一般不太有興趣很沒有興趣圖目標(biāo)樓盤購(gòu)買者年齡特征62481584507542162029歲3039歲4049歲5059歲圖目標(biāo)樓盤購(gòu)買者戶口特征17132131015038849380市區(qū)（萬(wàn)江/南城/東城/莞城）東莞其它鎮(zhèn)區(qū)廣東其它地區(qū)其它省份圖目標(biāo)樓盤購(gòu)買者職業(yè)特征5171017489181133913278132372706210108080102030405060機(jī)關(guān)/事業(yè)單位干部專業(yè)技術(shù)人員/教師/醫(yī)生/律師企業(yè)管理人員/廠長(zhǎng)經(jīng)理私營(yíng)業(yè)主/合伙人/私營(yíng)老板白領(lǐng)/職員/辦事員工人/服務(wù)員/一般職工離退休人員待業(yè)人員/沒有工作農(nóng)民其它萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略25圖目標(biāo)樓盤購(gòu)買者對(duì)商品房結(jié)構(gòu)與總價(jià)需求特征08310109341147230816310816342627162391608080800100200300400500一房一廳一衛(wèi)二房一廳一衛(wèi)二房二廳一衛(wèi)三房二廳一衛(wèi)三房二廳二衛(wèi)四房二廳二衛(wèi)四房二廳三衛(wèi)四房一廳一衛(wèi)三房一廳一衛(wèi)三房一廳兩衛(wèi)20萬(wàn)元以下21萬(wàn)30萬(wàn)元31萬(wàn)40萬(wàn)元41萬(wàn)50萬(wàn)元51萬(wàn)60萬(wàn)元61萬(wàn)80萬(wàn)元81萬(wàn)100萬(wàn)元100萬(wàn)120萬(wàn)元150萬(wàn)元以上萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略26篇章總體營(yíng)銷策略篇一、建筑規(guī)劃解讀1、對(duì)城市建筑肌理的保留一個(gè)時(shí)代的建筑打上了一個(gè)時(shí)代經(jīng)濟(jì)、文化的烙印。近代工業(yè)文明的痕跡令城市思索更多，雖然我們已經(jīng)進(jìn)入信息化時(shí)代，我們的空間形態(tài)也產(chǎn)生了相應(yīng)的變化，但城市的更新不需要擯棄歷史。建筑評(píng)論家王明賢在其重新解讀中國(guó)空間一書中說這么快地摧毀歷史，卻又創(chuàng)造不出新的歷史，只是制造了一個(gè)個(gè)毫無個(gè)性的建筑，一個(gè)個(gè)毫無個(gè)性的城市。新的城市，新的建筑，不能缺少文化的靈魂。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)對(duì)城市建筑肌理、文脈的保留，使廠房與現(xiàn)代感極強(qiáng)的樓體“和諧無間”地相融共生，在對(duì)如何處理城市歷史與未來發(fā)展的問題上，達(dá)到了理解、思考和解讀，整個(gè)社區(qū)成為新舊建筑肌理的和諧交融體。2、原汁原味的改造全國(guó)大大小小的城鎮(zhèn)都在實(shí)施拆遷和重建，問題在于，舊的拆掉了，新的在哪里新的是什么如果在巨大的物質(zhì)廢墟上，我們重建的是一座物質(zhì)雖然華美，但卻是一座無言的精神廢墟。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)深深領(lǐng)悟文化遺存的意義所在，為了一份新的城市遺產(chǎn)，項(xiàng)目整舊如故，以存其真，讓人們觸摸嶺南工業(yè)文明的同時(shí)，體味辯證的破舊立新。3、讓歷史告訴未來從地塊的現(xiàn)狀，看到它的過去和未來；從它的自身，看到它的周邊和環(huán)境；從它的經(jīng)濟(jì)效益，看到它的政治因素和文化價(jià)值；從它的有形物態(tài)，看到它的無形神韻；從它的本土特色，看到它的世界感受。對(duì)傳統(tǒng)與時(shí)尚的重新捏合，使歷史與未來在一個(gè)現(xiàn)實(shí)載體上相融共生，這種建筑形式成了會(huì)說話的歷史。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略27北京798（左）與上海新天地（右）的成功改造二、形象定位1、具有獨(dú)特人文內(nèi)涵的社區(qū)具有新人文主義氣質(zhì)的景觀，將東莞城市的性格濃縮于老三廠的煙囪與包豪斯風(fēng)格的廠房，通過對(duì)歷史淵源的轉(zhuǎn)化，使獨(dú)特的文化特質(zhì)成為營(yíng)銷的動(dòng)力源泉。2、有回憶的建筑，有思想的街區(qū)項(xiàng)目與特殊年代的特殊記憶有關(guān)，那是一個(gè)理想主義盛行的年代，是“激圖購(gòu)房者對(duì)老三廠的認(rèn)知度聽說過67321沒有聽說過142679圖認(rèn)知老三廠購(gòu)房者認(rèn)為最合適的舊廠房處理方式5176111514209115完全拆除完全保留部分保留說不清萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略28情燃燒的歲月”，中國(guó)的工業(yè)化進(jìn)程和狂熱的理想主義同步發(fā)生。運(yùn)河兩岸的改造將成為新的城市節(jié)點(diǎn)，既有地理的概念，又有歷史和文化的內(nèi)涵，有希望成為城市生命和城市活力復(fù)蘇的溫床。三、主題概念傳承東莞人文基因1、什么是基因（GENE）遺傳學(xué)術(shù)語(yǔ)。基因是DNA脫氧核糖核酸分子上具有遺傳效應(yīng)的特定序列總稱，是具有遺傳效應(yīng)的DNA分子片段。基因不僅可以通過復(fù)制把遺傳信息傳遞給下一代，還可以使遺傳信息得到表達(dá)。利用基因，人們可以改良果蔬品種，更多的轉(zhuǎn)基因植物、動(dòng)物、食品將問世。通過控制人體的生化特性，人類將能夠恢復(fù)或修復(fù)人體細(xì)胞和器官的功能，甚至改變?nèi)祟惖倪M(jìn)化過程。2、傳承釋義傳承就是傳授和繼承。傳授知識(shí)，有選擇地繼承，并將其發(fā)揚(yáng)光大；創(chuàng)新，從本質(zhì)上說，就是拋開舊的，創(chuàng)造新的，是開拓與突破，是在吸收借鑒的基礎(chǔ)上創(chuàng)造出新的形式。繼承傳統(tǒng),在于推陳出新，創(chuàng)新更是漸進(jìn)中繼承，繼承中的變革。項(xiàng)目“萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)”傳承了充滿記憶的建筑肌理，同時(shí)創(chuàng)新出符合時(shí)代潮流的建筑實(shí)體，融合亙久不變的工業(yè)文明傳承，激蕩出傳承與創(chuàng)新的和諧美感。3、人文基因佐證東莞城市變遷項(xiàng)目“萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)”具有物理和精神層面的雙重高度，在老三廠工作或生活過的人都帶上了那里的人文基因，當(dāng)他們?cè)俅位氐嚼先龔S時(shí)，社區(qū)保留的城市人文基因，將能激發(fā)記憶或文明的碎片，由此見證出東莞城市的變遷。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略29四、廣告?zhèn)鞑?、廣告風(fēng)格追求原創(chuàng)思考通過對(duì)具有人文關(guān)懷、人文底蘊(yùn)的城市形態(tài)，進(jìn)行富于魅力的原創(chuàng)梳理，創(chuàng)作蘊(yùn)涵項(xiàng)目原創(chuàng)精神和城市包容精神的作品。原創(chuàng)不僅是努力的方向，資本和實(shí)效也是。感動(dòng)，溝通力，震撼力以簡(jiǎn)約清新的廣告創(chuàng)意，出奇制勝的廣告形式，讓人在“心理不設(shè)防”之時(shí)主動(dòng)接受廣告訴求，達(dá)到既叫好又叫座的效果。2、需特別提及的兩個(gè)傳播方式樓書“人文基因地產(chǎn)”藍(lán)皮書將樓書打造為熱銷書籍，業(yè)界有不少先例。最近的一例是在去年年底，SOHO中國(guó)為了其項(xiàng)目SOHO尚都的熱身開賣，出版了概念樓書雜碎，在上海住交會(huì)兩天銷售7萬(wàn)多元。雜碎這本書有內(nèi)容、有價(jià)值，跳出了地產(chǎn)商只關(guān)心建筑的狹隘視野，把這個(gè)時(shí)代變化最明顯的特征羅列了出來。一個(gè)好的建筑，應(yīng)該是這個(gè)時(shí)代的反映和記錄，而不是單純的像小孩搭積木一樣，搭建建筑本身。影像DV原生態(tài)紀(jì)錄片DV原生態(tài)紀(jì)錄片在支離破碎的記憶中流露出一種真切的歷史和現(xiàn)實(shí)感念，截取東莞本土化題材，關(guān)注東莞歷史變遷中的人文關(guān)懷。附錄記錄城市化的另類檔案萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略30三元里2003年，創(chuàng)作總監(jiān)歐寧和曹斐集體制作了黑白紀(jì)錄片三元里。該片是應(yīng)威尼斯雙年展邀請(qǐng)制作的“三元里計(jì)劃”的影像部分，記錄了三元里這一典型廣州城中村里的奇異建筑、街區(qū)生態(tài)、嶺南古老村落的宗法色彩及政府的施政痕跡，考察政府的規(guī)劃政策和處理城中村問題上的責(zé)任和力度。厚街2001年到2003年，廣州攝影記者周浩與妻子吉江紅共同拍攝制作紀(jì)錄片厚街。厚街以一個(gè)派出所編號(hào)為4432的出租屋為地理線索，記錄東莞市厚街鎮(zhèn)三屯村一群民工的艱辛生活。作品從“911”事件后當(dāng)?shù)刂圃鞓I(yè)受創(chuàng)大量倒閉或裁員開始，一直記錄到“911”事件影響漸小，該出租屋民工消散為止。該片參加“云之南人類學(xué)影像展”獲“最佳新人獎(jiǎng)”?？痛褰?002年和2003年，廣州某廣告公司職員符號(hào)分別自籌資金拍攝劇情片客村街?？痛褰质欠?hào)的第一部長(zhǎng)片，講述從外地到廣州打工的業(yè)務(wù)員阿偉和發(fā)廊妹阿秀在異鄉(xiāng)生存的故事，探討年輕異鄉(xiāng)人的精神狀態(tài)。把客村街翻譯成英文是STRANGERSSTREET，就是“陌生人的街道”大家都生活在路上，遷移人群遠(yuǎn)離家鄉(xiāng)，這是一個(gè)異鄉(xiāng)人時(shí)代。五、總體營(yíng)銷節(jié)奏1、開發(fā)節(jié)奏三部曲特色商業(yè)沖鋒在前，商住公寓尾隨其后，住宅公寓全力推進(jìn)。此策略的制定，體現(xiàn)開發(fā)利潤(rùn)的同時(shí)，為后續(xù)住宅開發(fā)提供了商業(yè)配套，商鋪的成功將加速撬動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目，同時(shí)也賦予了首期商業(yè)“只許成功不許失敗”的重要使命，商業(yè)贏則項(xiàng)目贏。2、營(yíng)銷入市初步推進(jìn)計(jì)劃4月底萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略31項(xiàng)目對(duì)外告知類形象廣告出街，同時(shí)調(diào)用客戶網(wǎng)絡(luò)資源，戶外、會(huì)刊、報(bào)廣第一擊，未見項(xiàng)目先聞其聲，攔截黃金周意向客戶；5月不一樣的項(xiàng)目，不一樣的開工儀式。以行為藝術(shù)類的形式，展開別開生面的開工儀式；6月東莞萬(wàn)客會(huì)會(huì)員活動(dòng)營(yíng)銷展開攻勢(shì)，如天津水晶城考察、上海蘇州河考察等等，加快客戶積累；7月9月各類重頭新聞事件營(yíng)銷，環(huán)環(huán)相扣，層層推進(jìn)，形成市場(chǎng)焦點(diǎn)所在，快速蓄積客戶；9月下旬項(xiàng)目國(guó)慶全面開放的廣告推進(jìn)；10月廣告、事件齊頭并進(jìn)，密集攻勢(shì)乘勝追擊，為11月正式開盤做好全面沖刺準(zhǔn)備；六、總體營(yíng)銷的“點(diǎn)線面”概括1、一面旗幟人文基因地產(chǎn)飽含人文精神的文化地產(chǎn)猶如印記了DNA基因的高科技芯片，“昨天的人買房子，今天的人買綠化，明天的人買文化?！睙o論是住宅還是商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，越來越多的地產(chǎn)項(xiàng)目依次亮出時(shí)尚人文態(tài)度，扛起人文地產(chǎn)大旗，演繹文化與地產(chǎn)的水乳交融，一切與人文有關(guān)的人、事、房子，都是人文地產(chǎn)的基因所在。在概念扎堆的樓市中，文化的魅力正在被放大鋼筋水泥被賦予了文化，商鋪銷售掛上了文化。未來房地產(chǎn)行業(yè)的影響力不一定是房地產(chǎn)最后的價(jià)值，而能夠征服消費(fèi)者的是文化取向而不是價(jià)值取向。目前，住宅已較成功地將文化與地產(chǎn)融入一體，從建筑到營(yíng)銷到社區(qū)文化，文化在地產(chǎn)發(fā)展中已經(jīng)根深蒂萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略32固，也印證了地產(chǎn)與文化結(jié)合的巨大影響力。地產(chǎn)是硬件、文化是軟件；地產(chǎn)是軀殼，文化是靈魂；地產(chǎn)是物質(zhì)舞臺(tái)，文化是精神表演；地產(chǎn)是價(jià)值形態(tài)，文化是價(jià)值源泉。文化與地產(chǎn)的結(jié)盟正是房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸走向成熟的標(biāo)志，在各種文化地產(chǎn)項(xiàng)目的帶動(dòng)下，文化形態(tài)從傳統(tǒng)向新型變更，但文化還將有更大的發(fā)展空間未釋放。2、兩點(diǎn)信心對(duì)運(yùn)河治理的信心、對(duì)運(yùn)河區(qū)域的信心人們對(duì)運(yùn)河治理的信心為整治東莞運(yùn)河，東莞運(yùn)河流域水污染控制工程規(guī)劃通過了由省環(huán)保局、中山大學(xué)地理環(huán)境學(xué)院、華南理工大學(xué)、暨南大學(xué)的教授及高級(jí)工程師們的評(píng)審。針對(duì)東莞運(yùn)河目前的形勢(shì)，東莞運(yùn)河流域水污染控制工程規(guī)劃詳細(xì)制訂了總體思路、總體目標(biāo)及主要任務(wù)、行動(dòng)計(jì)劃等。規(guī)劃的總體思路是，根據(jù)東莞運(yùn)河流域水環(huán)境污染“高強(qiáng)度，收集難，面源廣，負(fù)荷重”的特點(diǎn)，按照“統(tǒng)一規(guī)劃、突出重點(diǎn)、政府主導(dǎo)、市場(chǎng)推進(jìn)”的原則，狠抓“一項(xiàng)龍頭工程、兩項(xiàng)清理工作、三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”，以達(dá)到“苦戰(zhàn)三五年，實(shí)現(xiàn)河水清，持續(xù)抓整治，十年換新顏”的目標(biāo)。據(jù)了解，一項(xiàng)龍頭工程即東莞運(yùn)河樟村水質(zhì)凈化廠建設(shè)工程，首期計(jì)劃于2003年8月投入使用，建成后是世界第一大的水質(zhì)凈化廠；兩項(xiàng)清理工作即運(yùn)河沿岸畜禽養(yǎng)殖業(yè)清理工作、運(yùn)河清淤泥和沿岸垃圾清理工作；三項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)即城鎮(zhèn)污水處理廠及其配套截污管網(wǎng)工程建設(shè)、生活污水治理設(shè)施建設(shè)。事實(shí)上，不是運(yùn)河治理沒變化，現(xiàn)在運(yùn)河的污染與90年代中期運(yùn)河的污染已經(jīng)不可同日而語(yǔ)了。運(yùn)河治理需要時(shí)間來?yè)?dān)當(dāng)證言人，只不過沒有人們預(yù)期想象的那樣見效迅速。人們對(duì)運(yùn)河區(qū)域美好愿景的信心萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略33莞城區(qū)地塊列表（來源東莞市土地儲(chǔ)備中心）圖認(rèn)知東莞運(yùn)河的購(gòu)房對(duì)運(yùn)河治污的信心3416811858443213735政府會(huì)短期進(jìn)行整治，效果會(huì)很快顯示這是一個(gè)長(zhǎng)期過程，將需要一個(gè)比較長(zhǎng)的時(shí)間，但還是很有信心沒有信心，根本不可能治理說不清萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略343、三條主線歷史旅游線、商業(yè)餐飲線、人文情感線歷史旅游線“可園蘊(yùn)秀”（東莞可園）、“城樓集瑞”（迎恩門城樓）、“蠔崗探古”（蠔崗貝丘遺址）、“金鰲塔影”（金鰲洲塔）等四大景觀占據(jù)了“東莞文物八景”的半壁江山，足以說明運(yùn)河沿線占據(jù)莞邑歷史的份量所在。因此，項(xiàng)目營(yíng)銷可借助歷史旅游資源的整合之機(jī)，借勢(shì)可園擴(kuò)建、迎恩門城樓、蠔崗貝丘遺址和金鰲洲塔等資源，通過運(yùn)河這樣一條主軸將所有的“珍珠”串接為一條有機(jī)的文化生命鏈，從而快速啟動(dòng)運(yùn)河板塊。附錄A大可園商貿(mào)區(qū)可園文化休閑區(qū)包括東江大道、廣深公路、運(yùn)河西路、政協(xié)路向北延伸段圍成的地塊以及廣深公路以西博廈沿江的部分工業(yè)區(qū)、三類居住用地，總面積27公頃405畝。計(jì)劃建設(shè)的可園北路分為規(guī)劃一路和規(guī)劃二路以及跨越運(yùn)河的橋梁，將向陽(yáng)路和東江大道聯(lián)接起來。2004年年底可園北路進(jìn)入拆遷實(shí)施階段，可園博物館、嶺南畫院、文學(xué)院、可園文化商業(yè)街等項(xiàng)目進(jìn)入方案階段，估計(jì)2005年即可組織實(shí)施，是東莞將可園申報(bào)世界文化遺產(chǎn)的第一步工作。可園休閑文化區(qū)除了將可園進(jìn)行擴(kuò)建外，還將在其周邊建設(shè)可園文化商貿(mào)區(qū)，發(fā)展步行旅游觀光、古玩字畫等高雅文化產(chǎn)業(yè)?？蓤@北路以南，規(guī)劃有嶺圖認(rèn)知東莞運(yùn)河的購(gòu)房得獲取運(yùn)河信息的途徑1265132181714662425215889846930020406080100120140經(jīng)常路過運(yùn)河偶爾經(jīng)過運(yùn)河自己居住在運(yùn)河附近住在運(yùn)河附近的親戚朋友告之媒體報(bào)道自己在運(yùn)河附近工作其它應(yīng)答數(shù)百分比萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略35南畫院、可園博物館，以北及以南地區(qū)則規(guī)劃有可園商業(yè)文化街，文學(xué)院規(guī)劃在可園北路的南端。附錄B南城打造沿河商業(yè)旅游帶東莞運(yùn)河兩岸一直是商業(yè)貿(mào)易發(fā)達(dá)、具有文化氣息的地方，但需要把商業(yè)和旅游進(jìn)一步重新整合。如貝丘遺址公園、蘇氏宗祠、建設(shè)路機(jī)械游樂場(chǎng)、度香亭公園、南城文化廣場(chǎng)、富民步行街等，規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目涉及到商業(yè)、旅游、飲食、文娛等多方面；同時(shí)在沿河商業(yè)旅游帶的基礎(chǔ)上打造東莞一日游線路，為可園沿河商業(yè)旅游帶綠色世界水濂山郊野公園。幾大項(xiàng)目將和萬(wàn)江的可園一起，沿運(yùn)河兩岸形成一條集商貿(mào)、購(gòu)物、旅游、飲食于一體的沿河景觀帶。根據(jù)南城區(qū)的整體規(guī)劃，舊區(qū)是南城人口聚集區(qū)，通過連通沿河大道與莞太大道之間的十條橫路，建設(shè)成南城的商貿(mào)、服務(wù)、購(gòu)物、娛樂、休閑中心。商業(yè)餐飲線在運(yùn)河南北縱向的發(fā)展軸上，可以劃分出5個(gè)餐飲商業(yè)的軸點(diǎn)，從北到南依次為A花園新村花園新村在東莞是各路餐飲商家的旺地，沿街兩邊開滿了各種各樣的靚湯食肆，從粵菜海鮮到地方小吃，應(yīng)有盡有，一些生意好的店有時(shí)要營(yíng)業(yè)到半夜三、四點(diǎn)。B經(jīng)貿(mào)中心周邊隨著其它區(qū)域餐飲板塊的興起，經(jīng)貿(mào)中心周邊的餐飲生意大不如前，經(jīng)營(yíng)狀況日益衰落，加上運(yùn)河沿線改為單行道之后，周邊餐飲食肆的生意更是雪上加霜。C項(xiàng)目新興餐飲區(qū)本地塊商業(yè)側(cè)重于東莞最具生命力業(yè)態(tài)的餐飲業(yè)定位，是最有希望快速旺場(chǎng)的業(yè)態(tài)選擇，但在商家風(fēng)味的經(jīng)營(yíng)選擇上需考慮錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)。萬(wàn)科運(yùn)河?xùn)|1號(hào)總體營(yíng)銷策略報(bào)告廣東慧谷城市策略36D銀豐路美食街近兩年自發(fā)新興崛起的美食街，菜系豐富，口味選擇面廣，吸引了各大區(qū)域的食客前往光顧，隨著城市中心區(qū)的成型，彌補(bǔ)了中心區(qū)生活配套不足的缺陷，該美食街有進(jìn)一步興旺的趨勢(shì)。E南城富民步行街美食街美食街的經(jīng)營(yíng)是南城富民步行街最興旺的部分，主要消費(fèi)群分布于南城、萬(wàn)江及周邊工業(yè)區(qū)的中等收入者，主要口味鎖定川湘粵，大排檔經(jīng)營(yíng)形式較多，相對(duì)檔次較低。人文情感線A精神運(yùn)河，情感運(yùn)河項(xiàng)目緊鄰運(yùn)河，運(yùn)河雖然因?yàn)槲廴締栴}一直為市民所詬病，但其跌宕變化的歷程在東莞人心目中有不可磨滅的記憶和不可替代的位置。運(yùn)河本身