凌峻-山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告

山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告凌峻地產(chǎn)（中國(guó)）有限公司2006年6月28日山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)2前言首先，感謝國(guó)大房地產(chǎn)公司委托，由我司負(fù)責(zé)濰坊市東方天韻項(xiàng)目的策劃及銷售等工作。為了對(duì)項(xiàng)目開發(fā)戰(zhàn)略發(fā)展方向、項(xiàng)目的產(chǎn)品走向等做出準(zhǔn)確的判斷，首先必須對(duì)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研，了解和把握濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展情況。市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作為項(xiàng)目開發(fā)的有效依據(jù)，能夠客觀反映目前濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目成功運(yùn)作具有戰(zhàn)略性指導(dǎo)意義。為此，我司組成了專業(yè)的調(diào)研小組對(duì)濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了細(xì)致、深入的專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)研工作，并通過對(duì)相關(guān)調(diào)查數(shù)據(jù)和資料的收集整理，多次的深度討論與專業(yè)數(shù)據(jù)分析，最終形成本報(bào)告，力求對(duì)濰坊的房地產(chǎn)市場(chǎng)做到深刻，精確的認(rèn)識(shí)，為貴司項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作提供有效的指導(dǎo)建議。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)3目錄第一章市場(chǎng)調(diào)查組織實(shí)施和可信度分析6第一節(jié)調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過程7一、調(diào)查前期準(zhǔn)備7二、調(diào)查實(shí)施8第二節(jié)調(diào)查結(jié)果的可信度分析9第二章濰坊市宏觀環(huán)境分析10第一節(jié)城市概況11一、地理位置11二、行政區(qū)劃及面積12三、城市人口12四、文化環(huán)境與歷史資源13第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)13一、國(guó)民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長(zhǎng)14二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛16三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理17第三節(jié)居民生活18一、居民收入情況19二、居民消費(fèi)情況20三、人均居住面積20第四節(jié)城市規(guī)劃20一、城市性質(zhì)20二、城市布局及區(qū)域職能20三、各區(qū)域規(guī)劃概況20第五節(jié)本章總結(jié)20第三章濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析20第一節(jié)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況20山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)4一、2001以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售20二、19982005年商品房?jī)r(jià)格情況20第二節(jié)各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括20一、濰城區(qū)區(qū)域20二、奎文區(qū)區(qū)域20三、高新區(qū)區(qū)域20四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對(duì)本項(xiàng)目的影響20第三節(jié)典型項(xiàng)目分析20一、典型項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治?0二、典型個(gè)案縱向分析20第四節(jié)濰坊市未來幾年內(nèi)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)20一、新政對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響20二、土地供給量預(yù)測(cè)20三、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與未來市場(chǎng)供應(yīng)預(yù)測(cè)20四、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)20第四章濰城、奎文、高新三區(qū)在售項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析20第一節(jié)各區(qū)域戶型面積及配比分析20第二節(jié)濰坊市暢銷項(xiàng)目戶型專項(xiàng)分析20一、嘉日花園20二、怡和星國(guó)際20三、領(lǐng)秀華城20第三節(jié)本章總結(jié)及啟示20一、高新區(qū)域理想戶型規(guī)劃數(shù)據(jù)匯總20二、啟示20第五章項(xiàng)目區(qū)域、開發(fā)條件分析20第一節(jié)區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展20一、區(qū)域定位20山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)5二、特征描述20第二節(jié)項(xiàng)目概況及開發(fā)條件分析20一、項(xiàng)目地塊概況20二、項(xiàng)目SWOT分析20第三節(jié)本章總結(jié)20第六章消費(fèi)者調(diào)研分析20第一節(jié)、消費(fèi)者調(diào)研總體情況20第二節(jié)、調(diào)研情況分析20一、主消費(fèi)群定位20二、消費(fèi)群細(xì)化分析20第七章媒體調(diào)查與分析20一、戶外廣告20二、報(bào)紙20三、電視媒體20四、手機(jī)短信廣告20五、網(wǎng)絡(luò)廣告20六、自辦發(fā)行（包括購(gòu)買點(diǎn)廣告）20七、電臺(tái)廣告20八、車身媒體20第八章市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)20結(jié)束語20附件濰坊市樓盤資料20山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)6第一章市場(chǎng)調(diào)查組織實(shí)施和可信度分析山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)7第一節(jié)調(diào)查的準(zhǔn)備及實(shí)施過程為保證調(diào)查過程的順利和調(diào)查結(jié)果的準(zhǔn)確有效，正式調(diào)查前我司與國(guó)大公司進(jìn)行了多次溝通，框定了調(diào)查范圍和調(diào)查對(duì)象，擬定了調(diào)查工作實(shí)施計(jì)劃，并精心組織了調(diào)查實(shí)施工作。主要工作包括市場(chǎng)預(yù)調(diào)調(diào)查隊(duì)伍組建調(diào)查的程序設(shè)計(jì)調(diào)查問卷及提綱設(shè)計(jì)實(shí)地調(diào)查及信息采集信息分析及報(bào)告撰寫一、調(diào)查前期準(zhǔn)備1、市場(chǎng)預(yù)調(diào)月上旬已專人到濰坊對(duì)城市、項(xiàng)目地塊及市場(chǎng)基本情況做簡(jiǎn)單摸底調(diào)查和熟悉，并與開發(fā)商進(jìn)行了深度溝通。2、調(diào)查隊(duì)伍組建公司總部策劃中心組建了由1名主要負(fù)責(zé)人，1名執(zhí)行負(fù)責(zé)人，4名調(diào)查人員組成的6人調(diào)查小組。3、調(diào)查的程序設(shè)計(jì)正式調(diào)查前，擬訂了調(diào)查的區(qū)域、內(nèi)容、日程安排等詳盡的計(jì)劃，并就計(jì)劃與開發(fā)商進(jìn)行了交流，雙方良好的溝通保證了后期調(diào)查實(shí)施中各項(xiàng)工作的順利展開。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)84、調(diào)查問卷及提綱設(shè)計(jì)A、二手資料收集提綱B、政府部門、廣告公司及媒體深度訪談提綱C、消費(fèi)者訪談問卷二、調(diào)查實(shí)施1、二手?jǐn)?shù)據(jù)收集濰坊市概況濰坊市歷史文化、發(fā)展現(xiàn)狀及城市規(guī)劃等宏觀經(jīng)濟(jì)情況包括濰坊市地區(qū)生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入、居民消費(fèi)水平等濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況房地產(chǎn)投資、開工、竣工、銷售等資料其它相關(guān)資料2、房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)地調(diào)查濰城區(qū)巴黎假日、碧水豪庭、金都家園、名都百盛園、西城名都奎文區(qū)東方御景、風(fēng)尚100、嘉日花園、康橋水岸、領(lǐng)秀華城、名門現(xiàn)代城、三友文錦苑、圣榮都市廣場(chǎng)、盛世豪庭、泰華城、陽(yáng)光外灘、怡和星國(guó)際、中央麗景、左岸華庭、東方威尼斯高新區(qū)SOHU新E城、東城新海楓景、海信順峰蘭郡、翰林新城、清荷園小區(qū)、富華公寓、隆基花園、金馬小區(qū)、福?；▓@3、深度訪談山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)9調(diào)查小組先后去發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)、主管及工程部相關(guān)人員、業(yè)內(nèi)同行、銷售人員進(jìn)行了深度訪談。并針對(duì)項(xiàng)目及所在區(qū)域進(jìn)行了消費(fèi)者隨機(jī)訪談。4、調(diào)查數(shù)據(jù)分析及報(bào)告撰寫調(diào)查小組成員對(duì)所收集數(shù)據(jù)進(jìn)行整理、核對(duì)以及補(bǔ)充電話訪問，作出統(tǒng)計(jì)分析，并經(jīng)過與公司領(lǐng)導(dǎo)的多次會(huì)議討論，最終形成項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。第二節(jié)調(diào)查結(jié)果的可信度分析1、二手資料由濰坊市國(guó)土局、開發(fā)辦和房管局等相關(guān)職能部門提供，準(zhǔn)確率80（由于濰坊政府在信息統(tǒng)計(jì)方面尚有欠缺，難以達(dá)到100的準(zhǔn)確率）；如從網(wǎng)絡(luò)查找的，經(jīng)再三核證，準(zhǔn)確率90以上；2、樓盤基礎(chǔ)數(shù)據(jù)深訪，是由公司專人對(duì)相關(guān)樓盤的銷售部或物業(yè)部進(jìn)行了實(shí)地訪問，準(zhǔn)確率90以上；3、以上調(diào)查數(shù)據(jù)在調(diào)研小組回歸總部后通過對(duì)比分析以及適當(dāng)?shù)碾娫捇卦L等方式，對(duì)所得數(shù)據(jù)進(jìn)行了再次驗(yàn)證、調(diào)整，本報(bào)告所使用數(shù)據(jù)準(zhǔn)確率應(yīng)可達(dá)95以上。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)10第二章濰坊市宏觀環(huán)境分析山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)11本章通過對(duì)濰坊的城市概況、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民生活及城市規(guī)劃等宏觀層面的闡述、分析、預(yù)測(cè)，準(zhǔn)確的把握濰坊房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的宏觀環(huán)境及未來發(fā)展趨勢(shì)。第一節(jié)城市概況【要點(diǎn)】從城區(qū)面積和人口數(shù)量來看，濰坊在山東屬于中型城市。市內(nèi)交通便利，行政區(qū)劃明晰，歷史文化悠久，房地產(chǎn)發(fā)展具備社會(huì)優(yōu)勢(shì)。一、地理位置濰坊市位于山東半島中部，西至省會(huì)濟(jì)南183公里，西北至首都北京410公里。南依沂山，北瀕渤海,扼山東內(nèi)陸腹地通往半島地區(qū)的咽喉，膠濟(jì)鐵路橫貫市境東西。東連海港名城青島、煙臺(tái)，西接工礦重鎮(zhèn)淄博、東營(yíng)，南連臨沂、日照。濰坊市位于山東交通核心地帶，三面臨陸，北面靠海，終年四季分明，屬于中國(guó)比較適宜人類居住的城市之一。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)12二、行政區(qū)劃及面積濰坊現(xiàn)轄奎文、濰城、坊子、寒亭4區(qū)，青州、諸城、安丘、昌邑、壽光、高密6市（縣級(jí)），臨朐、昌樂2縣，共有152個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。總面積15859平方公里，其中市區(qū)面積1472平方公里。南北長(zhǎng)188公里，東西寬164公里，市域地勢(shì)南高北低，南部是山區(qū)丘陵，中部為平原，市域共有大小河流112條，其中流域面積在100平方公里以上的有55條，主要水系有濰河、彌河、白浪河、膠萊河、小清河5條。海岸線為東南西北走向，呈曲線狀，西起淄脈河口，東到膠萊河口，全長(zhǎng)143公里。濰坊市區(qū)域規(guī)劃明晰，市區(qū)地勢(shì)平坦，水景豐富，市內(nèi)具備較好的房地產(chǎn)開發(fā)條件。三、城市人口濰坊為地級(jí)市，轄4區(qū)2縣代管6市。市區(qū)人口68萬。單位萬人2207,222627,263857,391308,1318歲以下1835歲3560歲60歲以上圖示濰坊市2005年各年齡人群分布圖“十一五”時(shí)期是濰坊城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)入加快發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期。到2010年，全市城市化水平將達(dá)到50，中心市區(qū)人口規(guī)模達(dá)到130萬人，屆時(shí)，住宅剛性需求將是現(xiàn)在的一倍，市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的消化能力進(jìn)一步加強(qiáng)。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)13四、文化環(huán)境與歷史資源“三皇五帝”中的舜、齊國(guó)政治家晏嬰、東漢經(jīng)學(xué)大師鄭玄、北魏農(nóng)學(xué)家賈思勰等都出自濰坊孔融、范仲淹、歐陽(yáng)修、蘇東坡、鄭板橋等曾在濰坊執(zhí)政理事。近代涌現(xiàn)出了王盡美、陳少敏、王愿堅(jiān)、王統(tǒng)照、臧克家等一批革命家、文學(xué)家、藝術(shù)家。濰坊名勝古跡、人文景觀眾多,濰坊風(fēng)箏、楊家埠木版年畫等中外馳名,擁有十笏園、范公亭、山旺化石、恐龍化石、沂山國(guó)家森林公園、青云山、青云湖等旅游景點(diǎn)。濰坊是歷史文化古城，具有深厚的東方文化背景，為房地產(chǎn)項(xiàng)目推廣宣傳的提供了炒作話題。第二節(jié)城市經(jīng)濟(jì)【要點(diǎn)】從GDP總量還是財(cái)政收入等方面看，濰坊的經(jīng)濟(jì)水平目前在山東處于中上游位置；三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化、固定投資和房地產(chǎn)投資的大幅度增長(zhǎng)以及區(qū)內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的強(qiáng)勁發(fā)展，為濰坊房地產(chǎn)發(fā)展提供了健康的外部條件和購(gòu)買能力較強(qiáng)的人群。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)14一、國(guó)民生產(chǎn)總值和財(cái)政收入保持持續(xù)增長(zhǎng)1、地區(qū)生產(chǎn)總值2004年濰坊市GDP124641億，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)169，增幅同比提高19個(gè)百分點(diǎn)。人均GDP達(dá)到14678元，比上年增長(zhǎng)167，同比提高17個(gè)百分點(diǎn)。2005年濰坊市生產(chǎn)總值（GDP）完成14712億元，按可比價(jià)格比上年增長(zhǎng)171；人均GDP達(dá)到17279元7628701030124641147120200400600800100012001400160020012002200320042005年份GDP（億元）圖1濰坊20012005國(guó)民生產(chǎn)總值4119370837114075822148852284638460549415458353710960102030405060708090濰城區(qū)奎文區(qū)坊子區(qū)寒亭區(qū)高新開發(fā)區(qū)濱海開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)GDP（億元）2004年各區(qū)生產(chǎn)總值2005年各區(qū)生產(chǎn)總值圖2濰坊市各縣區(qū)20042005生產(chǎn)總值對(duì)比山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)15從以上兩表可以看出，2001年以來，濰坊經(jīng)濟(jì)保持較快的發(fā)展速度。特別是近兩年來，高新區(qū)的區(qū)生產(chǎn)總值位于全市各縣區(qū)之首，高新技術(shù)已經(jīng)成為濰坊的產(chǎn)業(yè)龍頭，區(qū)域內(nèi)孕育了一批對(duì)居住條件較高，對(duì)房?jī)r(jià)承受能力較強(qiáng)的社會(huì)精英，該部分人群主要以工程師、高科技研發(fā)者為主，學(xué)歷在本科以上，年收入在68萬左右。2、財(cái)政收入2004年，全市完成財(cái)政總收入1078億元，增長(zhǎng)267，2005年，全市完成財(cái)政總收入1416億元，增長(zhǎng)314。1078141602040608010012014016020042005年份財(cái)政收入（億元）圖1濰坊市2004、2005年財(cái)政收入圖示濰坊市連續(xù)19年實(shí)現(xiàn)財(cái)政收支平衡，財(cái)政收入也在逐年以25左右的速度提升，為市政的房地產(chǎn)規(guī)劃和相應(yīng)區(qū)域配套設(shè)施的建設(shè)提供了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)16二、固定資產(chǎn)及房地產(chǎn)投資發(fā)展迅猛1、固定資產(chǎn)投資2004年全市全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成8261億元，2005上升到11004億元，比上年增長(zhǎng)334。82611100402004006008001000120020042005年份固定資產(chǎn)投資（億元）圖示濰坊2004、2005年固定資產(chǎn)投資2、房地產(chǎn)投資2004年全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元大關(guān)，其中住宅開發(fā)完成投資335億元；2005年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資79億元，比上年增長(zhǎng)837，其中住宅建設(shè)投資50億元，同比增長(zhǎng)492。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)17圖示濰坊2004、2005年房地產(chǎn)及住宅建設(shè)投資近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3，其中房地產(chǎn)建設(shè)投資特別是住宅建設(shè)投資都在以50以上的速率增長(zhǎng)，充分說明濰坊房地產(chǎn)建設(shè)投資市場(chǎng)發(fā)展健康，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。三、產(chǎn)業(yè)分布更趨合理1各產(chǎn)業(yè)所占比重一、二、三產(chǎn)業(yè)的比例關(guān)系由04年的145548307調(diào)整為05年的135730，其中第一產(chǎn)業(yè)所占比重比04年下降15個(gè)百分點(diǎn)，第二產(chǎn)業(yè)比重上升22個(gè)百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)比重下降07個(gè)百分點(diǎn)。135730第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)圖示濰坊市2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)所占百分比2各產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)比率437933550010203040506070809020042005年份投資額（億元）房地產(chǎn)建設(shè)投資額住宅建設(shè)投資額山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)18第一產(chǎn)業(yè)增加86；第二產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)257，其中工業(yè)增加值61849億元，增長(zhǎng)271；一、二、三產(chǎn)業(yè)分別拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)16、128和25個(gè)百分點(diǎn)。18041968683498365382524379010020030040050060070080090020042005年份增加值（億元）第一產(chǎn)業(yè)增加值第二產(chǎn)業(yè)增加值第三產(chǎn)業(yè)增加值圖示濰坊市2004、2005年一、二、三產(chǎn)業(yè)增加值如上兩表分析可得，濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展將直接帶動(dòng)市政稅收的增加，稅收增加是城市化進(jìn)程快速發(fā)展的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。第三節(jié)居民生活【要點(diǎn)】濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)迅速，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，并逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。一、居民收入情況山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)191、濰坊市人均GDP及增長(zhǎng)情況2004年人均GDP達(dá)到14678元（按現(xiàn)行匯率折算為1775美元），比上年增長(zhǎng)167；2005年人均GDP達(dá)到17279元（按現(xiàn)行匯率折算為2141美元），比上年增長(zhǎng)168。2濰坊市人均可支配收入情況2005年濰坊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10318元，比“九五”末（即2000年底）增加了636，年均增長(zhǎng)104。6306730775388500934610318020004000600080001000012000200020012002200320042005單位元圖1濰坊市20002005年城鎮(zhèn)居民可支配收入15211775214110901490170305001000150020002500200320042005單位元濰坊全國(guó)圖220032005年濰坊市與全國(guó)人均GDP比較從以上兩表可以看出，濰坊市人均GDP總量及增長(zhǎng)幅度遠(yuǎn)高于山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)20全國(guó)水平，人均可支配收入以年均104的速度快速增長(zhǎng)，可見濰坊市居民消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁，可承受相對(duì)較高的房?jī)r(jià)。二、居民消費(fèi)情況1濰坊20032005城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出情況2003年濰坊市鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出達(dá)到6123元，2004年均增長(zhǎng)113，2005年均增長(zhǎng)123。6123682176630100020003000400050006000700080009000200320042005單位元圖示20032005濰坊城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出2濰坊、山東、全國(guó)恩格爾系數(shù)2005年濰坊城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)比“九五”末下降18個(gè)百分點(diǎn)。32233736729303132333435363738濰坊山東全國(guó)單位圖示2005年濰坊、山東、全國(guó)城鎮(zhèn)居民恩格爾系數(shù)從以上分析可以看出，近年來濰坊市城鎮(zhèn)人均消費(fèi)性支出保持山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)2110的增長(zhǎng)速率，恩格爾系數(shù)要分別低于山東省及全國(guó)15和45個(gè)百分點(diǎn)，反映出濰坊市城鎮(zhèn)居民相對(duì)比較富裕，有比較高的消費(fèi)實(shí)力和消費(fèi)水平，有承受較高房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。三、人均居住面積2314220510152025濰坊山東全國(guó)單位圖示2005年濰坊、山東、全國(guó)城鎮(zhèn)居民人均居住面積濰坊市城鎮(zhèn)居民人均居住面積要分別高出山東省和全國(guó)9和1，這一方面表明濰坊房地產(chǎn)發(fā)展速度要高于全省和全國(guó)水平，另一方面表明濰坊住宅市場(chǎng)供給量大，逐漸由賣房市場(chǎng)進(jìn)入買方市場(chǎng)。第四節(jié)城市規(guī)劃【要點(diǎn)】濰坊市城市格局合理，職能各異，其中高新區(qū)規(guī)劃發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)，未來25年內(nèi)將有大批量的樓盤在此地涌現(xiàn)。高新區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，區(qū)域內(nèi)配套正在逐漸完善，生活起居的方便將吸引消費(fèi)者前來入住或投資。一、城市性質(zhì)山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)22濰坊的城市性質(zhì)定位為“以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，工業(yè)，商貿(mào)，旅游全面發(fā)展的現(xiàn)代化國(guó)際風(fēng)箏城”。具體分為“兩中心、兩基地、一樞紐”三個(gè)部分，“兩中心”即世界風(fēng)箏文化傳播交流中心，半島地區(qū)重要商貿(mào)物流中心；“兩基地”即以海洋化工、動(dòng)力機(jī)械、紡織和高新技術(shù)為基礎(chǔ)的現(xiàn)代制造業(yè)基地，高級(jí)職業(yè)技術(shù)教育為特色的文化教育產(chǎn)業(yè)基地；“一樞紐”即聯(lián)系山東半島城市群的重要交通樞紐。二、城市布局及區(qū)域職能1濰坊市整體布局濰坊中心城總體布局“一心、一環(huán)、一軸、一廊”?！耙恍摹?，即四月河路、北宮街、北海路健康街所圍合的城市核心區(qū)，；“一環(huán)”，即長(zhǎng)松路、玄武街、濰縣路、寶通街組成的城市快速交通環(huán)；“一軸”，即由北海路為主的交通、發(fā)展軸?！耙焕取?，即由白浪河、虞河兩側(cè)綠化帶及兩河之間休閑綠地構(gòu)成的生態(tài)綠化廊道。2濰坊市中心城區(qū)職能各異中心城區(qū)包括長(zhǎng)松組團(tuán)、中心組團(tuán)、東南組團(tuán)和出口加工組團(tuán)共四個(gè)組團(tuán)?！伴L(zhǎng)松組團(tuán)”在發(fā)展無污染環(huán)境都市型工業(yè)基礎(chǔ)的同時(shí)，將積極參山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)23與推動(dòng)物流業(yè)成長(zhǎng)，提高現(xiàn)有商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目業(yè)設(shè)施水平面?！爸行慕M團(tuán)”將形成高級(jí)工程師商業(yè)區(qū)、金融中心，行政、商務(wù)中心，以及高級(jí)工程師文化娛樂場(chǎng)所、商務(wù)會(huì)展中心。“東南組團(tuán)（高新區(qū)）”位于新華路以東，東外環(huán)以西，北外環(huán)以南，該項(xiàng)組團(tuán)應(yīng)積極參與接納市級(jí)公共建設(shè)項(xiàng)目，加快生活服務(wù)設(shè)施建設(shè)水平面，發(fā)展成現(xiàn)代化園林式住區(qū)?！俺隹诩庸そM團(tuán)”將圍繞出口加工區(qū)建設(shè)產(chǎn)業(yè)集群。三、各區(qū)域規(guī)劃概況1區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r41237182234255350102030405060708090濰城奎文高新單位（億元）0510152025303540單位（）區(qū)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率表12004年三區(qū)區(qū)生產(chǎn)總值及增長(zhǎng)率385388543125613711060102030405060濰城奎文高新單位（億元）020406080100120140160單位（）區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率表22004年三區(qū)區(qū)社會(huì)固定資產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率從表1可以看出，高新區(qū)的區(qū)域經(jīng)濟(jì)實(shí)力要遠(yuǎn)高于其它兩區(qū)，較山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)24之其它兩區(qū)存在更大的消費(fèi)空間和消費(fèi)能力；表2則反映了高新區(qū)內(nèi)投資能力及區(qū)外資金投資吸引力也都遠(yuǎn)高與其他兩區(qū)，說明高新區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，本區(qū)域日后的房地產(chǎn)建設(shè)將會(huì)有大幅度的增加，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)日趨激烈。2區(qū)域內(nèi)城市配套完善程度濰城及奎文區(qū)為濰坊市老城區(qū)，區(qū)內(nèi)城市生活配套完善，能夠滿足生活及工作需要，其中濰城區(qū)為老商業(yè)中心，批發(fā)物流配套發(fā)達(dá)；奎文為新商業(yè)中心，寫字樓、酒店、大型購(gòu)物廣場(chǎng)主要集中在此。以下，重點(diǎn)對(duì)高新區(qū)配套設(shè)施進(jìn)行介紹。高新區(qū)海運(yùn)開發(fā)區(qū)周圍200公里范圍內(nèi)有青島、煙臺(tái)、日照等國(guó)際客貨港口，可直達(dá)世界各地；濰坊市的萬噸級(jí)泊位港口即將投入運(yùn)營(yíng)。公路濰坊公路以通車?yán)锍潭唷⒙访娴燃?jí)高聞名全國(guó)。濟(jì)南至青島、濰坊至萊陽(yáng)高速公路橫貫開發(fā)區(qū)，并在開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)有互通立交式出入口；東到青島、煙臺(tái)，西至濟(jì)南分別只需90分鐘、150分鐘和120分鐘。鐵路東西橫貫山東半島的膠濟(jì)鐵路復(fù)線距開發(fā)區(qū)五公里，并連通全國(guó)各大主要鐵路干線，客貨運(yùn)輸便捷。空運(yùn)開發(fā)區(qū)距濟(jì)南、青島兩個(gè)國(guó)際機(jī)場(chǎng)和濰坊機(jī)場(chǎng)分別為180公里、120公里、10公里。濰坊機(jī)場(chǎng)可通達(dá)北京、廣州、深圳、廈門、大連、南京等眾多城市。供水濰坊境內(nèi)水源充足，山東省最大的峽山水庫(kù)常年儲(chǔ)水6山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)2510億立方米；開發(fā)區(qū)配水廠曰供水20萬立方米，入戶水壓035045MPA。供電開發(fā)區(qū)電力來自居全國(guó)第二位的山東電網(wǎng)。裝機(jī)總?cè)萘?450萬千瓦，年發(fā)電量800億千瓦時(shí)。區(qū)內(nèi)有兩座110千伏、126萬千伏的變電站，電力供應(yīng)充足。供熱開發(fā)區(qū)熱力公司實(shí)行集中供熱，可滿足用戶生產(chǎn)、生活需求。通訊濰坊已形成有線、無線現(xiàn)代化立體電信網(wǎng)絡(luò)；電話交換機(jī)總?cè)萘?5萬門；開發(fā)區(qū)裝機(jī)容量4萬門，信息聯(lián)絡(luò)暢通。廠房開發(fā)區(qū)內(nèi)建有通用廠房，客商可根據(jù)生產(chǎn)需要租用、購(gòu)置或自行建造。商住開發(fā)區(qū)已建成各種檔次的住宅、別墅、寫字樓50多萬平方米，可供投資者購(gòu)置或租用。支撐服務(wù)情況體系高新區(qū)建立健全了會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所以及信息咨詢、人才交流、合同仲裁、社會(huì)保險(xiǎn)、金融服務(wù)等投資保障體系；幼兒園、中小學(xué)、大學(xué)、醫(yī)院等社會(huì)服務(wù)體系日趨完善；國(guó)際五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的富華大酒店和多處國(guó)際四星級(jí)、三星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的酒店、游樂園、夜總會(huì)等旅游娛樂設(shè)施齊全完備。區(qū)內(nèi)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、生活方便，社會(huì)秩序良好。高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，目前的配套情況暫時(shí)只能滿足區(qū)內(nèi)居民的基本生活需求，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)26第五節(jié)本章總結(jié)通過本章對(duì)濰坊市及各區(qū)的經(jīng)濟(jì)、居民收入、格局等方面的介紹，我們可以得出以下幾點(diǎn)結(jié)論濰坊市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，居民消費(fèi)收入增長(zhǎng)較快，消費(fèi)能力進(jìn)一步提高，對(duì)房地產(chǎn)有著較高的價(jià)格承受能力。近兩年來濰坊市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)近1/3，其中房地產(chǎn)投資特別是住宅投資都在以50以上的速率增長(zhǎng)，充分說明濰坊房地產(chǎn)投資市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大，市民對(duì)住宅需求旺盛，現(xiàn)階段正是住宅項(xiàng)目推出的較好時(shí)機(jī)。濰坊市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以工業(yè)為主，且工業(yè)仍然以迅猛的速度上升，工業(yè)的快速發(fā)展是城市化進(jìn)程的重要條件之一，而城市化進(jìn)程所帶來的新城建設(shè)和舊城改造必將推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。濰坊市人均居住面積較高，房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)已經(jīng)逐漸進(jìn)入買方市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。高新區(qū)作為1992年4月建立的開發(fā)區(qū)，大多數(shù)配套設(shè)施尚屬于規(guī)劃建設(shè)中，而配套設(shè)施的不齊全是現(xiàn)階段高新區(qū)房地產(chǎn)特別是住宅存在的主要銷售抗性問題。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)27第三章濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)28本章通過對(duì)濰坊近年房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況、各區(qū)域房地產(chǎn)具體特征、典型項(xiàng)目分析等，了解濰坊房地產(chǎn)的現(xiàn)狀并預(yù)測(cè)未來。第一節(jié)濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況【要點(diǎn)】近幾年來，濰坊市房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)、需求兩旺盛，價(jià)格平穩(wěn)上漲。2005年后，市場(chǎng)供略過于求，買方市場(chǎng)逐漸形成，房?jī)r(jià)上漲速率逐漸減慢，競(jìng)爭(zhēng)更趨向激烈。一、2001以來濰坊房地產(chǎn)開發(fā)投資及銷售1截止2005年統(tǒng)計(jì)情況截止2005年，全市累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資41959億元，同比下降337；商品房竣工面積為65623萬平方米，同比下降了3518；商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積累計(jì)為89435萬平方米，同比下降645，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積71158萬平方米，同比下降了1096。04年全市共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資43億元，比上年增長(zhǎng)159，其中住宅投資335億元，增長(zhǎng)291。全年商品房銷售額135億元。2歷年情況2005年濰坊市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資50億元，竣工面積500萬平方米，其中住宅390萬平方米；市區(qū)完成投資27億元，竣工面積275山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)29萬平方米，其中住宅214萬平方米，各項(xiàng)指標(biāo)均增長(zhǎng)20以上。2004年全市完成房地產(chǎn)投資41億元，施工面積520平方米，竣工面積390平方米，其中住宅開發(fā)完成投資31億元，施工面積416萬平方米，竣工面積240平方米。濰坊市房地產(chǎn)竣工面積、銷售面積統(tǒng)計(jì)表如下年份200120022003商品房竣工面積萬M297161283115298全市商品房銷售面積萬M282781142713465二、19982005年商品房?jī)r(jià)格情況從1998年實(shí)施住房貨幣化分配以來，濰坊市的商品住宅平均價(jià)格總體上是平穩(wěn)上升的。以市中心為例，據(jù)統(tǒng)計(jì)，20022005年上半年的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況如下圖1600180021002500671251671920500100015002000250030002002200320042005單位年單位元/0510152025單位價(jià)格增長(zhǎng)率圖示20022005年濰坊市中心商品房均價(jià)及走勢(shì)山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)30第二節(jié)各區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展概括【要點(diǎn)】舊城板塊具有成熟的生活環(huán)境，能有效吸引消費(fèi)者投資及入住，但舊城改造進(jìn)度在未來幾年內(nèi)力度都不會(huì)太大，市場(chǎng)供應(yīng)有限，這將為高新區(qū)的房地產(chǎn)銷售出讓大量客源。隨著市政的遷入和高新區(qū)內(nèi)大規(guī)模土地的出讓，25年高新區(qū)內(nèi)將涌現(xiàn)出大量樓盤，促進(jìn)區(qū)域“新城市居住中心”板塊最終形成，區(qū)域板快的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售吸引更多客源。一、濰城區(qū)區(qū)域1區(qū)域位置以白浪河為界，處于濰坊市西邊，北至濟(jì)青高速公路，東靠白浪河，西、南至濰坊市城市邊緣。2區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況區(qū)內(nèi)樓盤較多，但規(guī)模不大，1030畝居多，尤其是以商業(yè)項(xiàng)目居多，住宅以中檔住宅小區(qū)及集資房為主。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品以多棟多層及數(shù)量較少的小高層為主。多層占85以上。戶型設(shè)計(jì)以80100的二房，110148的三房為主打。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)313、區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況區(qū)域內(nèi)商品房?jī)r(jià)格在19002400元/之間，均價(jià)約2200/元，多層小高層價(jià)格相差不大。消費(fèi)者主要以居住在濰城區(qū)的居民或在此區(qū)域經(jīng)商的人士為主，周邊環(huán)境配套較成熟。4區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè)該區(qū)域?qū)儆诶铣菂^(qū)，不屬于市政向東發(fā)展的范圍之內(nèi)，根據(jù)市政規(guī)劃，該區(qū)域?qū)⒔杵淅仙虡I(yè)經(jīng)濟(jì)中心優(yōu)勢(shì)、發(fā)展成為濰坊市批發(fā)物流集散之地，房地產(chǎn)業(yè)將不會(huì)有太大動(dòng)作。二、奎文區(qū)區(qū)域1區(qū)域位置該區(qū)域西靠白浪河，東依新華路，北至濟(jì)青高速公路，南達(dá)濰坊市城市邊緣，處于濰坊市城市中心。2區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況該區(qū)域內(nèi)樓盤建筑形態(tài)豐富，高層、小高層、多層均有分布，其中高層及多層的比例要明顯高過濰城及高新兩區(qū)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)項(xiàng)目林立，產(chǎn)品形態(tài)多樣，其中不乏酒店、大型商場(chǎng)、寫字樓和產(chǎn)權(quán)式酒店，商業(yè)氛圍也要明顯好過其他兩區(qū)。區(qū)域內(nèi)戶型設(shè)計(jì)以面積集中在90116左右的二房，及面積在118160的三房為主，其中還有不少單間設(shè)計(jì)的4050純商務(wù)山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)32公寓，如泰華城。3、區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況1）根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪了解，來此購(gòu)房的消費(fèi)者分布較廣，除濰坊本地以外還有不少外地投資者，甚至有部分外國(guó)客戶，投資成分比較大。2）該區(qū)域均價(jià)在26002800元/，是濰坊各區(qū)中最高的。4、區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè)該區(qū)域景觀較好，濰坊市主要河流白浪河、虞河、張湎河均穿本區(qū)，加上區(qū)域內(nèi)配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍濃厚，將發(fā)展成濰坊商業(yè)貿(mào)易金融行政中心。而區(qū)域今后房地產(chǎn)開發(fā)動(dòng)作也不會(huì)太大，從土地局得到的土地發(fā)放資料來看，該區(qū)域開發(fā)今后集中在舊城改造上，宗數(shù)較多，但規(guī)模均在幾十畝范圍內(nèi)，主要為舊廠房的遷移。三、高新區(qū)區(qū)域1區(qū)域位置高新區(qū)西靠新華路，北至濟(jì)青高速公路，東、南至濰坊市城市邊緣，處于濰坊市東部。2區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)概況樓盤較多，在建或已建項(xiàng)目約20個(gè)，以高檔住宅小區(qū)及集資房為主。產(chǎn)品以多層及小高層為主，其中多層占85以上。戶型設(shè)計(jì)相對(duì)其他兩區(qū)要大，二房一廳、三房?jī)蓮d兩衛(wèi)為主力戶型。二房90110，三房120148，其中三房預(yù)計(jì)占總量的51。大部分行政小區(qū)無土地證，房子無法上市交易，業(yè)主只有使用權(quán)。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)333、區(qū)域內(nèi)樓盤均價(jià)及銷售狀況該區(qū)域內(nèi)商品房均價(jià)2500元/左右，價(jià)格比濰城稍高，比奎文稍低。高新區(qū)購(gòu)房者主要為企事業(yè)單位職員、政府公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主，其中有部分看中高新區(qū)升值潛力的投資者，所占比例在購(gòu)房者中占到20以下。4、區(qū)域未來發(fā)展預(yù)測(cè)隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購(gòu)買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動(dòng)地段價(jià)值提升。區(qū)域均價(jià)相對(duì)奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價(jià)比要比兩個(gè)區(qū)高，對(duì)投資者具有一定吸引力。區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成。2006年出讓土地在5000畝左右，25年內(nèi)將形成濰坊市“新城市居住中心”，區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。四、區(qū)域房地產(chǎn)情況對(duì)本項(xiàng)目的影響項(xiàng)目地處高新區(qū)，具備以下幾點(diǎn)區(qū)域優(yōu)勢(shì)區(qū)域均價(jià)相對(duì)奎文區(qū)便宜，產(chǎn)品又比濰城要好，整體性價(jià)比要比兩個(gè)區(qū)高，對(duì)投資者具有一定吸引力。區(qū)域內(nèi)大規(guī)模土地開發(fā)，居住氛圍將逐漸形成，區(qū)域板塊的形成將帶動(dòng)地段價(jià)值的提升，區(qū)域升值潛力將為目前的房地產(chǎn)銷售帶來更多客源。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)34由于該區(qū)域部分樓盤采用福利分房，有部分房產(chǎn)未取得土地證，造成房產(chǎn)無法上市交易，而本項(xiàng)目在這點(diǎn)上具備絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)。隨著市政府的東遷，區(qū)域內(nèi)人群購(gòu)買能力上升，配套設(shè)施隨之完善，將帶動(dòng)地段價(jià)值提升，提高項(xiàng)目美譽(yù)度。第三節(jié)典型項(xiàng)目分析【要點(diǎn)】以下列舉海信順峰蘭郡、翰林新城、領(lǐng)秀華城三個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行橫向和縱向?qū)Ρ取Ｔ撊齻€(gè)項(xiàng)目與本項(xiàng)目有一定類似性，且規(guī)劃和營(yíng)銷等方面都比較出色，通過分析可對(duì)本項(xiàng)目的規(guī)劃等提供參考。一、典型項(xiàng)目橫向?qū)Ρ确治?、開發(fā)團(tuán)隊(duì)及規(guī)模對(duì)比分析開發(fā)規(guī)模（）項(xiàng)目名稱開發(fā)公司占地面積總建面積海信順峰蘭郡海信順峰置業(yè)約8000095990翰林新城濰坊佳鑫房地產(chǎn)開發(fā)公司68000170000領(lǐng)秀華城濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司178000260000分析山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)351就開發(fā)規(guī)模來看，以上三個(gè)個(gè)案除領(lǐng)秀華城外，項(xiàng)目占地均在100畝左右，開發(fā)規(guī)模在1020萬平方米左右，與本項(xiàng)目有一定差距。2就開發(fā)公司情況來看，海信順峰置業(yè)是青島海信房地產(chǎn)股份有限公司全面實(shí)施省域化戰(zhàn)略后在濰坊設(shè)立的子公司，其他兩家都是濰坊本土開發(fā)企業(yè)，與本項(xiàng)目開發(fā)商在開發(fā)口碑有一定差距。2、整體規(guī)劃對(duì)比分析項(xiàng)目名稱整體規(guī)劃評(píng)述海信順峰蘭郡18棟多層，3棟高層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、酒店、休閑中心；園林設(shè)計(jì)有中心廣場(chǎng)、噴泉；項(xiàng)目開發(fā)周期短，產(chǎn)品類型較豐富，區(qū)內(nèi)園林設(shè)計(jì)尚可，加強(qiáng)了區(qū)內(nèi)配套建設(shè)，彌補(bǔ)周邊生活配套缺乏的劣勢(shì)。翰林新城分三期開發(fā)，一期5棟小高層，二期高層，三期待定；項(xiàng)目配套只有底商；基本沒有園林設(shè)計(jì)，只在樓距間做有簡(jiǎn)單綠化；項(xiàng)目開發(fā)周期較長(zhǎng)，產(chǎn)品類型較單一，區(qū)內(nèi)園林綠化和配套少，主要依靠濰坊學(xué)院配套彌補(bǔ)。領(lǐng)秀華城分三期開發(fā)，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園；園林設(shè)計(jì)有大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)）、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局；項(xiàng)目開發(fā)周期長(zhǎng)，各期開發(fā)規(guī)模大，產(chǎn)品類型非常豐富，社區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配套齊全。分析山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)36濰坊市內(nèi)開發(fā)規(guī)模上百畝以上的大型樓盤，都比較注重區(qū)內(nèi)配套特別是生活配套的建設(shè)，園林景觀設(shè)計(jì)也盡量做到出粹，可見濰坊消費(fèi)者的購(gòu)房需求已經(jīng)從單純的看地段可價(jià)格上升到了對(duì)居住環(huán)境的要求上來。3、營(yíng)銷對(duì)比分析營(yíng)銷賣點(diǎn)項(xiàng)目名稱推廣主題核心廣告詞評(píng)述海信順峰蘭郡韶光易逝經(jīng)典流傳只有戶型圖，基本沒有核心廣告詞基本沒有廣告宣傳翰林新城上層建筑人文社區(qū)“學(xué)府生活哲學(xué)，濰坊首席人文社區(qū)”“圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)，就在家門口”“校園商業(yè)時(shí)代，成就財(cái)富夢(mèng)想”因項(xiàng)目靠近濰坊學(xué)院，大打人文牌，并把學(xué)院的配套作為項(xiàng)目的生活配套來宣傳。由于項(xiàng)目有底商，對(duì)校園經(jīng)濟(jì)也有一定表述。領(lǐng)秀華城孕育一種生活“掌控城市干線黃金動(dòng)脈未來文脈延伸”“四大園林分區(qū)秀美出姿流露百魅榮耀”“鐘鼎廣場(chǎng)中軸景觀帶講究風(fēng)水之學(xué)”項(xiàng)目處在較靠近城市中心的地帶，對(duì)地段和升值潛力進(jìn)行了大段描述；另外園林景觀是本項(xiàng)目的重要賣點(diǎn)，宣傳上也比較注重。但整個(gè)項(xiàng)目宣傳比較雜亂，并沒有完全圍繞主題“孕育一種生活”來進(jìn)行。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)37分析根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，以上三個(gè)項(xiàng)目中，只有翰林新城項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣和現(xiàn)場(chǎng)包裝是做得比較到位的，其他不是沒有賣點(diǎn)提煉就是宣傳理念不明晰，可見濰坊市缺乏營(yíng)銷推廣新穎和現(xiàn)場(chǎng)包裝優(yōu)秀的住宅項(xiàng)目。4、主打戶型及價(jià)格對(duì)比分析主打戶型項(xiàng)目名稱面積（）格局均價(jià)（元/）評(píng)述海信順峰蘭郡119136三房二廳二衛(wèi)未開盤預(yù)計(jì)2500面積適中，格局合理，性價(jià)比比較高。翰林新城127三房二廳一衛(wèi)2670面積適中，格局一般，只有一個(gè)衛(wèi)生間，價(jià)格在區(qū)域內(nèi)相對(duì)高。領(lǐng)秀華城129153三房二廳二衛(wèi)2700面積適中，格局良好，價(jià)格區(qū)域內(nèi)相對(duì)比較低。分析主打戶型均為三房，面積在130135左右，反映了濰坊市消費(fèi)人群的總體需求傾向。以上幾個(gè)樓盤的開發(fā)素質(zhì)與本項(xiàng)目比較相近，為本樓盤均價(jià)的制定提供一定參考性。二、典型個(gè)案縱向分析山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)381海信順峰蘭郡（1）項(xiàng)目基本情況一覽項(xiàng)目名稱海信順峰蘭郡開發(fā)商海信順峰置業(yè)地理位置濰坊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)新華路1777號(hào)物業(yè)管理待定銷售熱線053686637778651777占地面積120畝綠化率36總建筑面積95990容積率12車位數(shù)量近500個(gè)租售價(jià)格待定組團(tuán)開發(fā)順序18棟多層，3棟高層園林綠化中心廣場(chǎng)、噴泉項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目配套會(huì)所、酒店、休閑中心周邊配套周邊基本無配套現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員熱情、專業(yè)、有人情味現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)代氣息濃厚廣告媒體策略戶外、圍墻、單張尚未開盤目前工程進(jìn)度做外立面預(yù)計(jì)開盤時(shí)間待定開售情況預(yù)計(jì)開盤價(jià)格2500元/方米戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二房92104、105110200套39三房119136250套48四房164167、17117550套10戶型其他戶型復(fù)式18535018套3商鋪只租不售19號(hào)樓下共有商鋪100多，可分割出租，租價(jià)待定。裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修刮膩?zhàn)?、配門窗其它促銷措施蓄客期（2）項(xiàng)目概況玄武東街北海路玉清東街順峰蘭峻新華路山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)39A項(xiàng)目概況項(xiàng)目共有18棟多層，3棟高層，其中最南端的3棟為酒店和休閑中心，由順峰公司自主經(jīng)營(yíng)，不對(duì)外出售，其余為住宅。項(xiàng)目地處濰坊市南端，周邊幾乎沒有配套設(shè)施，也沒有直達(dá)公交車，生活起居不是特別方便。B建筑特色項(xiàng)目為美式風(fēng)格建筑，屋頂為天藍(lán)色，外立面為白色和淺褐色。整體規(guī)劃為以不規(guī)則板式布局，加上區(qū)內(nèi)簡(jiǎn)單水景和植被，很有美國(guó)鄉(xiāng)村味道。C區(qū)園林景觀區(qū)內(nèi)園林景觀主要為中央廣場(chǎng)加簡(jiǎn)單水景。整體分布為，自主入口進(jìn)入小區(qū)即為一條大道直接通到小區(qū)中心廣場(chǎng)，中心廣場(chǎng)中部為噴泉設(shè)計(jì)，并輔有少許水景。綠化主要以小區(qū)主干道兩旁和樓距間的植被為主。D配套設(shè)施項(xiàng)目由于地處濰坊市邊緣，周邊幾乎沒有城市配套。小區(qū)內(nèi)有3棟多層由順峰公司自主經(jīng)營(yíng)，為酒店和休閑中心；另有一棟多層做會(huì)所用。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)40優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目為現(xiàn)房整體出售。項(xiàng)目為現(xiàn)房出售，售后可直接入住，不存在爛尾和實(shí)際建設(shè)與規(guī)劃圖不一致等不確定因素，增強(qiáng)了消費(fèi)者的投資信心，降低了銷售壓力。建筑風(fēng)格新穎，外立面顏色獨(dú)特。美式建筑風(fēng)格在濰坊市為第一家，墻體外立面顏色為藍(lán)白相配，簡(jiǎn)單大方，在濰坊有較強(qiáng)的眼球吸引能力。主打戶型為濰坊市大眾接受戶型。該項(xiàng)目主力戶型為面積在90100的二房和120135的三房，戶型面積和規(guī)劃都符合濰坊市絕大多數(shù)人群的需要，對(duì)銷售有促進(jìn)作用。劣勢(shì)地段偏遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施不齊全。項(xiàng)目地處濰坊市偏南方，公共交通設(shè)施和城市配套都非常不齊全，入住后生活起居及不方便。雖然小區(qū)內(nèi)以酒店、會(huì)所和娛樂休閑中心予以彌補(bǔ)配套不足，但又存在消費(fèi)門檻過高的可能，仍不能滿足大眾人群需求，會(huì)在一定程度上造成客戶分流。南北部分樓宇樓間距過于緊湊。小區(qū)中部部分樓宇存在樓間距過小的劣勢(shì)，這不但會(huì)影響到入住人群的私密性，更為在一定程度上降低戶型的均好性，造成部分戶型相對(duì)出售難。2翰林新城山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)41（1）項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱翰林新城開發(fā)商濰坊佳鑫房地產(chǎn)開公司地理位置濰坊學(xué)院正門對(duì)面物業(yè)管理待定銷售熱線053685388118538855占地面積68000車位數(shù)量未建總建筑面積17萬（住宅11萬，沿街商業(yè)3萬，酒店式公寓3萬）容積率25組團(tuán)開發(fā)順序一期5棟小高二期高層三期待定園林綠化簡(jiǎn)單綠化項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目配套底商周邊配套濰坊學(xué)院的圖書館、體育館等現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員不太熱情、戒備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)代、大氣、精致且符合教育地產(chǎn)風(fēng)格廣告媒體策略單張、折頁(yè)、戶外大牌、墻體開盤時(shí)間06年4月18日目前工程進(jìn)度都已封頂銷售進(jìn)度已經(jīng)銷售兩棟開售情況樓盤交樓時(shí)間06年12月開盤價(jià)格2600元/管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)06元/整體均價(jià)2670元/樓層差價(jià)60元/層價(jià)格水平最低價(jià)格2490元/最高價(jià)格2850元/戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二房91105套44100三房127105套44100戶型其他戶型復(fù)式16022030套12商鋪沿街13層為商鋪統(tǒng)一出售售價(jià)格水平5000元/67米進(jìn)深1012米層高35米主力商鋪面積200400裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修價(jià)格水平80元/平方米其它現(xiàn)場(chǎng)促銷開一棟賣一棟,交5萬誠(chéng)意金進(jìn)行排號(hào),確定價(jià)格后排隊(duì)選房山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)42（2）項(xiàng)目概況A、總體規(guī)劃項(xiàng)目位于濰坊學(xué)院對(duì)面，分三期開發(fā)，其中一期為5棟小高層，二期為高層，三期為單身公寓，多層臨街13層規(guī)劃為商鋪。B、建筑特色項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格為現(xiàn)代簡(jiǎn)約式建筑風(fēng)格，一期5棟小高層為并列式板式布局，外立面為淺灰色，輔以明艷的天藍(lán)色和鵝黃色，看起來清新大方。C、園林景觀區(qū)內(nèi)沒有特別設(shè)立景觀造型，綠化也只有樓距間的少數(shù)植被。D、配套設(shè)施區(qū)內(nèi)沒有生活配套設(shè)施，居住人群的生活配套主要以對(duì)面的濰坊學(xué)院配套為主。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目靠近濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府。項(xiàng)目正北方即為濰坊市頂級(jí)高等學(xué)府濰坊學(xué)院，二者只有一街之隔。濰坊學(xué)院內(nèi)的配套設(shè)施豐富，如圖書館、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等，為項(xiàng)目很大程度上彌補(bǔ)了生活配套不足的缺陷。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)43另外，由于靠近濰坊學(xué)院，整個(gè)區(qū)域內(nèi)人文氣息相對(duì)濃厚，為項(xiàng)目的炒作提供了話題。再者，濰坊學(xué)院的老師和教授購(gòu)買能力相對(duì)強(qiáng)勁，為項(xiàng)目的銷售提供了消費(fèi)中堅(jiān)。主力戶型面積及配比比較符合濰坊學(xué)院年輕消費(fèi)者的需要。項(xiàng)目一期只規(guī)劃了三種戶型，分別為91的二房二廳一衛(wèi)生和127的三房二廳一衛(wèi)，還有少許的復(fù)式。其中二房和三房為主力戶型，兩主力戶型配比平均，各為總套數(shù)的44。雖然該戶型設(shè)計(jì)不是濰坊大眾消費(fèi)者最愛，二房所占據(jù)的比例也比區(qū)域內(nèi)其它樓盤要高得多，但卻符合濰坊學(xué)院的年輕人群對(duì)面積相對(duì)較小，總價(jià)位相對(duì)較低的需要，其中包括學(xué)生、適婚老師等。項(xiàng)目處于高新區(qū)樓盤聚集中心，區(qū)域板塊形成后升值潛力巨大。高新區(qū)在25年后將發(fā)展成為濰坊市“新城市居住中心”，而該項(xiàng)目正處于高新區(qū)樓盤聚集中心，屆時(shí)區(qū)域板快形成后升值潛力巨大。劣勢(shì)區(qū)域樓盤眾多，銷售競(jìng)爭(zhēng)激烈。該樓盤周邊住宅項(xiàng)目星羅棋布，如清荷園、金馬小區(qū)、隆基花園等，這些項(xiàng)目將對(duì)其客戶造成一定分流。該項(xiàng)目使用土地為學(xué)校規(guī)劃用地，沒有土地產(chǎn)權(quán)，很難進(jìn)行二手交易。該項(xiàng)目建筑用地為濰坊學(xué)院劃撥用地，消費(fèi)者購(gòu)買房產(chǎn)后無法辦理產(chǎn)權(quán)證，也無法進(jìn)行二手交易，這將對(duì)消費(fèi)者購(gòu)買信心產(chǎn)生嚴(yán)重影響。3領(lǐng)秀華城山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)44（1）項(xiàng)目基本情況一覽表項(xiàng)目名稱領(lǐng)秀華城開發(fā)商濰坊永成房地產(chǎn)開發(fā)公司地理位置健康東街442號(hào)投資商浙江中成控股銷售熱線053688000008810000占地面積178萬綠化率41總建筑面積26萬（一期約75萬）容積率15車位數(shù)量共935個(gè)（一期130個(gè)）租售價(jià)格租120元/月售8萬元/個(gè)組團(tuán)開發(fā)順序分三期，共70棟；一期22棟，二期6棟小高層，13棟多層；三期3棟小高層，24棟多層；園林綠化大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)），中軸景觀帶；社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀布局項(xiàng)目規(guī)劃項(xiàng)目配套會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等周邊配套汽車總站、濰坊二中、濰坊十四中、實(shí)驗(yàn)中學(xué)等；現(xiàn)場(chǎng)及營(yíng)銷策略表現(xiàn)銷售人員防備心理強(qiáng)、專業(yè)素質(zhì)尚可現(xiàn)場(chǎng)包裝現(xiàn)代、簡(jiǎn)約、人員服裝統(tǒng)一廣告媒體策略樓書、單張、折頁(yè)、戶型圖、戶外大牌、道旗、圍墻開售情開盤時(shí)間2005年6月銷售進(jìn)多層銷售約85，5層單位保留較多；小高層銷售35左右；山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)45目前工程進(jìn)度部分已現(xiàn)房、其余已封頂度況樓盤交樓時(shí)間2006年7月底開盤價(jià)格20002200元/管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)08元/平方米整體均價(jià)2700元/平方米樓層差價(jià)小高層約80120元/層；多層層差約60元，3、4層之間差價(jià)20元左右方向差價(jià)樓號(hào)之間東西向差價(jià)約100元單元之間東西差價(jià)約30元價(jià)格水平最低價(jià)格小高層2300元/多層2550元/最高價(jià)格小高層3360元/多層2820元/戶型項(xiàng)目面積范圍數(shù)量比例銷售率二房99108971123705765三房1291351491531652570復(fù)式1943061151840戶型熱銷戶型三房12969裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯其它促銷措施無任何折扣（2）項(xiàng)目概況山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)46A、總體規(guī)劃項(xiàng)目分三期開發(fā)，共70棟；一期開發(fā)22棟，其中5棟小高層，17棟多層；二期預(yù)計(jì)開發(fā)6棟小高層，13棟多層；三期預(yù)計(jì)開發(fā)3棟小高層，24棟多層；B、建筑特色項(xiàng)目整體規(guī)劃為現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格，其中外立面為淺灰色，屋頂為淺藍(lán)色，樓宇為并列板式布局，觀看效果現(xiàn)代氣息感強(qiáng)烈。C、園林景觀該項(xiàng)目園林景觀設(shè)計(jì)分為一個(gè)大型景觀廣場(chǎng)（鐘鼎廣場(chǎng)）、社區(qū)綠化帶、住宅組團(tuán)綠化帶、樓體間綠化帶三種景觀中軸景觀帶布局。D、配套設(shè)施項(xiàng)目配套有會(huì)所、公共綠地健身配套、幼兒園等眾多配套設(shè)施。由于項(xiàng)目靠近市區(qū)，周邊城市配套發(fā)達(dá)，生活起居都很方便。（3）項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目靠近市中心，交通便利，周邊配套發(fā)達(dá)。項(xiàng)目緊臨健康街與濰州路，市中心離項(xiàng)目大門只有1公里的距離，區(qū)域內(nèi)生活方便，交通便利，并具有相當(dāng)升值潛力。園林景觀設(shè)施豐富。山東濰坊東方天韻項(xiàng)目專項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查研究報(bào)告國(guó)大集團(tuán)凌峻中國(guó)47項(xiàng)目景觀配套由一個(gè)中心廣場(chǎng)、三條景觀綠化帶、四大園林組成，在濰坊市內(nèi)屬于景觀比較豐富的住宅樓盤之一，對(duì)銷售會(huì)有一定促進(jìn)作用。項(xiàng)目戶型比較符合濰坊居民的普遍需求。項(xiàng)目主力戶型以99112的二房和129153的三房為主，基本符合濰坊居民對(duì)住宅的普遍需求。劣勢(shì)項(xiàng)目處于奎文區(qū)南端，較之區(qū)域內(nèi)其它樓盤通勤性較差。項(xiàng)目地處健康街，處于奎文區(qū)最南端，就區(qū)域而言，相對(duì)區(qū)域其它樓盤離市中心較遠(yuǎn)，對(duì)項(xiàng)目消費(fèi)者有比較大的分流。項(xiàng)目在前