上海某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告

上海某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告項(xiàng)目名稱“”項(xiàng)目企業(yè)名稱上海房地產(chǎn)有限公司評(píng)估單位二三年十一月二十九日目錄第一章概要一、借款人評(píng)價(jià)二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)四、投資籌資評(píng)價(jià)五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)七、評(píng)估結(jié)論第二章借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評(píng)價(jià)四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評(píng)價(jià)八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)的必要性二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)第四章市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析三、市場(chǎng)定位分析四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析五、項(xiàng)目分析第五章投資估算和籌資評(píng)價(jià)一、投資估算二、投資來源及籌資評(píng)價(jià)三、項(xiàng)目投資計(jì)劃評(píng)價(jià)四、有關(guān)說明第六章償債能力評(píng)估一、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益預(yù)測(cè)二、項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運(yùn)用分析四、項(xiàng)目?jī)攤芰υu(píng)估五、項(xiàng)目敏感性分析第七章貸款風(fēng)險(xiǎn)與效應(yīng)評(píng)價(jià)一、定量分析二、定性分析三、貸款擔(dān)保評(píng)價(jià)第一章概要根據(jù)上海房地產(chǎn)有限公司開發(fā)“”工程申請(qǐng)貸款的需要，經(jīng)工行支行初審，并報(bào)工行分行營(yíng)業(yè)部住房信貸處研究決定，組成評(píng)估小組，于2002年11月24日對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行全面評(píng)估（評(píng)估基準(zhǔn)日確定為2002年9月30日）。根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)有資料、開發(fā)現(xiàn)狀、項(xiàng)目實(shí)施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評(píng)估辦法”的要求，評(píng)估組采用必要的評(píng)估程序，通過對(duì)借款人綜合情況及開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件、市場(chǎng)及預(yù)測(cè)、效益、風(fēng)險(xiǎn)等多方面分析得出評(píng)估結(jié)論，并于2002年11月29日完成評(píng)估工作。現(xiàn)將評(píng)估報(bào)告簡(jiǎn)要概述如下一、借款人評(píng)價(jià)上海房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊(cè)資本2000萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)。在近1年的銷售時(shí)間里，在上海市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”業(yè)已取得近25億元的銷售佳績(jī)，實(shí)際到帳銷售收入為1584889元。截止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者權(quán)益為7852萬元。上海在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工行分行審核評(píng)定信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。通過資產(chǎn)負(fù)債率、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率、現(xiàn)金流量的分析，得出以下結(jié)論企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小，有較強(qiáng)的付息能力、融資能力和償債能力。二、項(xiàng)目評(píng)價(jià)“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于上海市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)米，地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套、復(fù)式別墅84套。項(xiàng)目容積率095，綠化率53。項(xiàng)目各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計(jì)、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。三、市場(chǎng)評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的資料，“”項(xiàng)目定位為大規(guī)模高檔聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，該項(xiàng)目具有地理位置優(yōu)越，小區(qū)環(huán)境別具一格等優(yōu)越性，同時(shí)存在小區(qū)內(nèi)車位比不足，定位較高，銷售不容樂觀等劣勢(shì)。通過選取交易實(shí)例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平均售價(jià)5391元/M2，復(fù)式別墅平均售價(jià)4183元/M2。本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)銷售收入聯(lián)排別墅4346661萬元，復(fù)式別墅606117萬元,預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)銷售收入4952778萬元。四、投資籌資評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總平方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項(xiàng)目上的開發(fā)成本以及上海市同類建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項(xiàng)目自身情況，經(jīng)測(cè)算該項(xiàng)目總投資4057309萬元，其中項(xiàng)目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費(fèi)及其他）3567920萬元，開發(fā)費(fèi)用（財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用）489389萬元。經(jīng)評(píng)定單方成本為349491元/平方米；其中土地148904元/平方米、前期工程費(fèi)6830元/平方米，房屋開發(fā)費(fèi)為132716元/平方米、費(fèi)稅主要為綜合報(bào)建費(fèi)、集資費(fèi)14085元/平方米、期間費(fèi)用42155元/平方米，其他費(fèi)用819元/平方米，不可預(yù)見費(fèi)3982元/平方米。企業(yè)自籌資金1247855萬元，工行土地儲(chǔ)備貸款7000萬元（到期集團(tuán)代還，詳見附件集團(tuán)承諾函，截止2002年11月末，已歸還1100萬元），中行流動(dòng)資金貸款2000萬元（2003年到期），向工行新增房地產(chǎn)開發(fā)貸款538308萬元，銷售滾動(dòng)投入1371146萬元。企業(yè)自籌資金占總投資的3076，符合規(guī)定的貸款要求，截止評(píng)估基準(zhǔn)日，該項(xiàng)目已投入資金為2922993萬元。五、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)經(jīng)過評(píng)估測(cè)算，該項(xiàng)目的各項(xiàng)盈利能力指標(biāo)測(cè)算結(jié)果如下（詳見評(píng)估主表4項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表）1、項(xiàng)目建成后將實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)410817萬元；2、內(nèi)部投資收益率按全部投資計(jì)為2677；3、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10）按全部投資計(jì)為334104萬元；4、動(dòng)態(tài)投資回收期還原利率10按全部投資計(jì)為203年；由以上可以看出，該項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率均大于設(shè)定的基準(zhǔn)收益率（設(shè)定的基準(zhǔn)收益率為10），財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明該項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)按行財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可行。六、貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)通過定性及定量分析，項(xiàng)目財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。通過定量計(jì)算，本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為AA級(jí)，貸款項(xiàng)目綜合風(fēng)險(xiǎn)度為025，低于風(fēng)險(xiǎn)度06的界限值。該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為168億元，其中未分配利潤(rùn)為287億元，對(duì)外擔(dān)保為19億元，且全部為集團(tuán)內(nèi)部擔(dān)保。財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。七、評(píng)估結(jié)論評(píng)估小組經(jīng)過對(duì)企業(yè)綜合情況、項(xiàng)目建設(shè)條件、投資估算，籌資、銷售及償債能力、貸款風(fēng)險(xiǎn)及效應(yīng)等多方面進(jìn)行分析測(cè)算，認(rèn)為“”項(xiàng)目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90，景觀已完成40，投資計(jì)劃可行，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)符合貸款要求，項(xiàng)目被評(píng)為AA級(jí)，具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該公司向行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對(duì)擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計(jì)的財(cái)務(wù)報(bào)表分析，擔(dān)保方集團(tuán)股份有限公司2001年所有者權(quán)益為168億元，其中未分配利潤(rùn)為287億元，財(cái)務(wù)狀況良好，擔(dān)保方式可行。由于項(xiàng)目在建設(shè)條件和市場(chǎng)銷售等方面存在一定程度風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目資金專款專用，對(duì)房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理工作。第二章借款人評(píng)價(jià)一、借款人概況并通過了“上海房地產(chǎn)有限公司（以下簡(jiǎn)稱上海）成立于1999年7月22日，是集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表，注冊(cè)資本2000萬元，分別由集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三級(jí)開發(fā)資質(zhì)。上海房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為集團(tuán)有限公司開拓中國(guó)西部市場(chǎng)的橋頭堡，上海在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場(chǎng)考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實(shí)際操作項(xiàng)目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項(xiàng)目開發(fā)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在上海市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”業(yè)已取得近25億元的銷售佳績(jī)。售房率已接近50。開盤以來，“”已獲得2001年度“上海市10大金獎(jiǎng)樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽(yù)亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評(píng)審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國(guó)住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評(píng)選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎(jiǎng)。二、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平上海房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對(duì)內(nèi)對(duì)外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對(duì)外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、銷售部、策劃部、行政部和財(cái)務(wù)部7個(gè)部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士1人，碩士5人，本科24人，大專4人；具有高級(jí)職稱4人，中初級(jí)職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢(shì)明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。上海房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下法人代表，男，39歲，碩士?？偨?jīng)理，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理，男，47歲，博士。財(cái)務(wù)部經(jīng)理，男，28歲。三、信用狀況評(píng)價(jià)該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時(shí)付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評(píng)定其2002年度信用等級(jí)為未評(píng)級(jí)。四、資產(chǎn)負(fù)債分析企業(yè)財(cái)務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡(jiǎn)表單位萬元項(xiàng)目2000年2001年2002年9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482流動(dòng)資產(chǎn)170142667821172流動(dòng)負(fù)債01044213482所有者權(quán)益200013567852資產(chǎn)負(fù)債率（）889463流動(dòng)比率（）255157速動(dòng)比率（）11277（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢(shì)分析下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢(shì)與上一年比較資產(chǎn)負(fù)債橫向變動(dòng)趨勢(shì)表單位萬元項(xiàng)目2000年2001年2002年9月資產(chǎn)增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)1639097985463增長(zhǎng)百分比26865720負(fù)債增長(zhǎng)絕對(duì)數(shù)149901044211960增長(zhǎng)百分比1499006947權(quán)益增長(zhǎng)絕對(duì)長(zhǎng)百分比23332479從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長(zhǎng)很快,2000年末比1999年末增長(zhǎng)了2868,2001年較2000年末增長(zhǎng)了57，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20，負(fù)債較同期下降47，主要是該公司2000年4月代集團(tuán)在上海建行貸款15000萬元，投入“花園”開發(fā)項(xiàng)目，2002年3月集團(tuán)將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了上海建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47，相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20。由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有者權(quán)益呈現(xiàn)增長(zhǎng)趨勢(shì),企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對(duì)負(fù)債的依賴程度減小。（二）、資產(chǎn)負(fù)債比例分析項(xiàng)目2000年2001年2002年9月資產(chǎn)負(fù)債率（）889463利息保障倍數(shù)0122137流動(dòng)比率（）255157速動(dòng)比率（）11277資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88，2001年是94，2002年9月是63，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評(píng)估日已經(jīng)處于一個(gè)良好的水平，低于平均值797。企業(yè)的流動(dòng)比率2001年是255，2002年9月是157，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的1659。企業(yè)的速動(dòng)比率2001年是112，2002年9月是77，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值872。因此企業(yè)的長(zhǎng)期和短期償債能力較強(qiáng)，有較強(qiáng)的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)2002年9月是137，較平均值16高出121倍，說明企業(yè)有較強(qiáng)的付息能力。（三）、資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析通過對(duì)企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動(dòng)的分析，對(duì)其變動(dòng)較大的科目列舉如下近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡(jiǎn)表單位萬元項(xiàng)目2000年2001年2002年9月項(xiàng)目2000年2001年2002年9月總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150002544213482一、流動(dòng)資產(chǎn)170142667821172一、流動(dòng)負(fù)債01044213482其中貨幣資金4214972241其中短期借款085009000應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款002短期投資000其他應(yīng)付013434728其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870預(yù)付帳款0337存貨01492710711其他000二、長(zhǎng)期負(fù)、長(zhǎng)期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益200013567852其中固定資產(chǎn)清理77其中股本200020002000固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產(chǎn)1454未分配利潤(rùn)06445852變動(dòng)說明1、應(yīng)收帳款2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購(gòu)房款。2、其他應(yīng)收款2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“花園”的15000萬元收回。3、存貨與在建工程部分2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營(yíng)成本部分。4、其它應(yīng)付款2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國(guó)際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。5、預(yù)收帳款2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。6、長(zhǎng)期負(fù)債2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在上海建行貸款的15000萬元，提前歸還。五、盈利能力及資產(chǎn)運(yùn)用效率該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入23650萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)5852萬元，銷售利潤(rùn)率為2782。下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。單位萬元項(xiàng)目2000年2001年2002年9月銷售收入06123650利潤(rùn)總額06445852銷售利潤(rùn)率0806562782總資產(chǎn)利潤(rùn)率0242743凈資產(chǎn)利潤(rùn)率047427453存貨周轉(zhuǎn)率0014832成本費(fèi)用利潤(rùn)率003493利息保障倍數(shù)0122137從上表可以看出企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤(rùn)總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強(qiáng)。但2001年企業(yè)的利潤(rùn)總額虧644萬元，銷售利潤(rùn)率是80656，總資產(chǎn)利潤(rùn)率是24，凈資產(chǎn)利潤(rùn)率是4742，資金運(yùn)用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長(zhǎng)。該公司的“”項(xiàng)目2001年3月才開始進(jìn)入實(shí)際運(yùn)作，因此前期資金投入大，資金運(yùn)用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤(rùn)總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“”項(xiàng)目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對(duì)公司2002年9月末利潤(rùn)表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析企業(yè)2002年9月的期間費(fèi)用為862萬元，占整個(gè)銷售收入的364。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于“”項(xiàng)目為聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長(zhǎng)，而截止9月公司已銷售房屋接近50，以較小的費(fèi)用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營(yíng)銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，公司的銷售利潤(rùn)率為2782（介于良好值和平均值之間）、成本費(fèi)用利潤(rùn)率為3439（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為137（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤(rùn)率可以看出，企業(yè)具有較強(qiáng)的盈利能力；成本費(fèi)用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時(shí)也說明企業(yè)具有較強(qiáng)的營(yíng)銷能力和償還債務(wù)的能力。六、現(xiàn)金流量分析下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位萬元）項(xiàng)目行次金額2000年2001年2002年9月一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1現(xiàn)金流入20644235762現(xiàn)金流出3160021438219610經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~416002794016152二、投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5現(xiàn)金流入610013現(xiàn)金流出7013724投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~81013711三、籌資活動(dòng)有關(guān)的現(xiàn)金流量9現(xiàn)金流入1016400100002000現(xiàn)金流出110184816398籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~1216400815214398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況良好，實(shí)力雄厚，有較強(qiáng)的融資能力。七、信用狀況評(píng)價(jià)該公司至評(píng)估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表項(xiàng)目存款貸款備注工行支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息行支行1420行支行3182000無拖欠本息營(yíng)業(yè)部920銀行10010納稅專戶1300合計(jì)22409000經(jīng)我們?cè)谌诵胁樵兿到y(tǒng)查詢，上海房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽(yù)良好，2002年貸款卡年審時(shí)，被中國(guó)人民銀行分行營(yíng)業(yè)管理部指定的資信評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)為AA資信等級(jí)企業(yè)（詳見附件）。八、企業(yè)前景評(píng)價(jià)上海房地產(chǎn)有限公司作為集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實(shí)力。該公司開發(fā)的第一個(gè)項(xiàng)目為“”高檔住宅小區(qū)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時(shí)間里，在上海市激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，“”業(yè)已取得近158億元（按實(shí)際到帳計(jì)算）的銷售佳績(jī)。因此上海根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實(shí)力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)一、項(xiàng)目建設(shè)必要性“”居住小區(qū)項(xiàng)目，位于上海市東南部區(qū)鄉(xiāng)村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達(dá)一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項(xiàng)目待建工地，北臨望江公園，與上海大學(xué)隔河相望，該項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項(xiàng)目容積率095，綠化率53。上海房地產(chǎn)有限公司依托這個(gè)強(qiáng)大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗(yàn)，此次推出的“”是上海市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是集團(tuán)決心在上海樹立的樣板工程。上海市政府通過對(duì)舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項(xiàng)目定位符合上海市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項(xiàng)目能夠滿足中高收入家庭和購(gòu)房投資客戶對(duì)高檔住宅的需求。同時(shí)為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。二、項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案根據(jù)上海市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項(xiàng)目設(shè)計(jì)開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項(xiàng)目容積率095，綠化率53，戶型和面積為建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例聯(lián)排別墅A22510248聯(lián)排別墅C2391373400聯(lián)排別墅E2641644069聯(lián)排別墅L2988199雙復(fù)式別墅N1160421042雙復(fù)式別墅N2185421042合計(jì)403100該項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案由新加坡建筑城市設(shè)計(jì)公司和上海華宇建筑設(shè)計(jì)有限公司設(shè)計(jì)，并經(jīng)上海市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)介如下1、“”項(xiàng)目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會(huì)所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53。2、小區(qū)在東西南北四面各有一個(gè)入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時(shí)不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個(gè)公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對(duì)小區(qū)環(huán)境的影響。3、“”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯(cuò)落框架和更換局部土層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計(jì)動(dòng)靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。4、整個(gè)小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機(jī)箱位置，并配備周界防越報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級(jí)防盜門，車庫為自動(dòng)感應(yīng)門，露臺(tái)鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩?zhàn)?，地面為混合砂漿找平。三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)程評(píng)價(jià)該項(xiàng)目經(jīng)上海市計(jì)委同意立項(xiàng)，并已取得了所有報(bào)批資料，該項(xiàng)目目前已取得的所需文件有上海市計(jì)委成計(jì)投資2000449號(hào)“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項(xiàng)目建議書的批復(fù)”；上海市規(guī)劃局成規(guī)管2002第1845號(hào)定點(diǎn)通知書；上海市計(jì)委成計(jì)投資2001272號(hào)“關(guān)于上海房地產(chǎn)有限公司、國(guó)際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告暨調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)”；上海市國(guó)土局成國(guó)土錦2000出讓合同第號(hào)國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同；上海市規(guī)劃局成規(guī)管2000第號(hào)建設(shè)用地規(guī)劃許可證；上海市國(guó)土局成國(guó)用2001字第號(hào)國(guó)有土地使用證；上海市規(guī)劃局成規(guī)建管2001號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；上海市規(guī)劃局成規(guī)建管2001號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；上海市規(guī)劃局成規(guī)建筑2002號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；上海市規(guī)劃局成規(guī)建筑2002號(hào)建設(shè)工程規(guī)劃許可證；上海市建委，,號(hào)施工許可證。上海市房地產(chǎn)管理局成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)、號(hào)、號(hào)、成房（2001）預(yù)售證第號(hào)、號(hào)商品房預(yù)售許可證。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項(xiàng)目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計(jì)在2002年12月完工交房。四、項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià)“”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由上海道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報(bào)經(jīng)上海市國(guó)土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給上海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國(guó)際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個(gè)施工場(chǎng)地平整開闊，施工場(chǎng)地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計(jì)電容量為3000KVA，并實(shí)施一戶一表工程；天燃?xì)馊康綉?；為完成以上各?xiàng)配套設(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實(shí)施有關(guān)工程設(shè)施的建設(shè)。五、設(shè)計(jì)單位資質(zhì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案由新加坡設(shè)計(jì)公司和上海建筑設(shè)計(jì)有限公司完成。新加坡設(shè)計(jì)公司匯集了多名美國(guó)、英國(guó)、香港和中國(guó)教育背景和工作經(jīng)驗(yàn)的建筑師，其設(shè)計(jì)較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的總體設(shè)計(jì)。上海建筑設(shè)計(jì)有限公司是國(guó)家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國(guó)十六家民營(yíng)甲級(jí)設(shè)計(jì)單位之一，公司目前擁有7名一級(jí)注冊(cè)建筑師、7名一級(jí)注冊(cè)結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級(jí)工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司多項(xiàng)設(shè)計(jì)獲省市級(jí)優(yōu)秀設(shè)計(jì)獎(jiǎng)和優(yōu)秀方案獎(jiǎng)，承擔(dān)的工程設(shè)計(jì)有青城白鷺洲100,000平方米，清華坊住宅區(qū)50,000平方米等項(xiàng)目。六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評(píng)價(jià)工程施工由上海市區(qū)建筑工程總公司、上海第建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級(jí)及所承擔(dān)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模見下表承建單位名稱公司資質(zhì)等級(jí)承建規(guī)模（平方米）上海市區(qū)建筑工程總公司壹級(jí)31,777上海市建筑工程公司16,840上海省建筑工程公司壹級(jí)12,690上海市建筑工程公司15,435上海市區(qū)建筑安裝工程公司貳級(jí)22,336上海市第、第建筑工程公司屬于上海市建總集團(tuán)，該集團(tuán)資質(zhì)等級(jí)為壹級(jí)項(xiàng)目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級(jí)為丙級(jí)的上海建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級(jí)為乙級(jí)的上海工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。七、環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)“”項(xiàng)目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的公園，附近也沒有產(chǎn)生對(duì)空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點(diǎn)、集中處理，不會(huì)對(duì)周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項(xiàng)目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水經(jīng)凈化分解達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計(jì)符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時(shí)以天然氣為燃料，加上較完善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計(jì)施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個(gè)項(xiàng)目區(qū)域?yàn)橐粋€(gè)環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為，上海房地產(chǎn)有限公司的“”項(xiàng)目建設(shè)符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和上海市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越，交通方便，規(guī)劃設(shè)計(jì)合理，各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)齊備，項(xiàng)目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90，景觀已完成40，評(píng)價(jià)可行。第四章市場(chǎng)評(píng)估一、市場(chǎng)供求狀況及其發(fā)展趨勢(shì)分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)以高于7的增長(zhǎng)速度受到世界各國(guó)普遍關(guān)注。在北京申奧成功和中國(guó)成功加入WTO，國(guó)際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國(guó)政府依靠積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下，通過實(shí)施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速增長(zhǎng)。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，中央提出要把住宅建設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，同時(shí)出臺(tái)了停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國(guó)人民銀行多次降低存貸款利率，商業(yè)銀行為購(gòu)房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住房市場(chǎng)的啟動(dòng)。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，2001年從中央到地方各級(jí)房地產(chǎn)主管部門都按照市場(chǎng)實(shí)際要求，對(duì)涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費(fèi)者的合法權(quán)益，有效刺激了房地產(chǎn)消費(fèi)需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰機(jī)制的形成，為房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動(dòng)作用。2002年1、2月，中國(guó)人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費(fèi)用，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。（二）上海市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國(guó)內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，上海市人民政府從兩方面入手加速上海經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)。對(duì)外，上海市人民政府積極改善上海的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對(duì)內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。2001年全年完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)31百分點(diǎn)，增幅達(dá)131；實(shí)現(xiàn)全年財(cái)政收入1454億元，比上年增長(zhǎng)225，其中地方財(cái)政收入776億元，比上年增長(zhǎng)了321。為“十五”期間上海經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001年上海房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢(shì)，全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資17076億元，同期增長(zhǎng)322；人均購(gòu)房和建房支出達(dá)到34553元，較上年同期增長(zhǎng)591，其中住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長(zhǎng)了263倍和14倍。2000年上海市區(qū)人均居住面積116平方米，據(jù)預(yù)測(cè)到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到205平方米。目前上海市567的家庭已經(jīng)購(gòu)房，居民購(gòu)房呈上升趨勢(shì)。從房屋產(chǎn)權(quán)看，674的城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個(gè)人，其中491是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，76是原有私房，107是商品房。因此，上海市居民購(gòu)房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場(chǎng)潛力。2001年上海市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在上海市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了26條市容形象示范街和6條出入城道路等42條街道和重點(diǎn)路段。9月28日上海市規(guī)劃局公布了東郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實(shí)施，2002年將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷工程正式啟動(dòng)，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計(jì)用35年的時(shí)間對(duì)沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近35年的時(shí)間內(nèi)還將進(jìn)一步完成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001年12月底共累計(jì)完成基本建設(shè)投資28155億元、更新改造投資6491億元，分別比去年同期增長(zhǎng)233、326,使城市的居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費(fèi)者對(duì)住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡(jiǎn)單居住需求向?qū)幼∥幕⒕幼…h(huán)境、居住品位、投資回報(bào)等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場(chǎng)調(diào)研，更加注重研究購(gòu)房者的消費(fèi)心理和行為習(xí)慣，以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況。在產(chǎn)品營(yíng)銷上開始由粗放經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營(yíng)的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識(shí)的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上，開發(fā)商的創(chuàng)新意識(shí)增強(qiáng)，開發(fā)商逐漸意識(shí)到差異化發(fā)展才能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。由此，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品逐步向個(gè)性化、多元化發(fā)展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計(jì)更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)上海市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃，市房管部門預(yù)測(cè)20002010年我市住宅需求量約需46004800萬平方米，特別是進(jìn)入新世紀(jì)以來，國(guó)家將按照市場(chǎng)化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個(gè)新的快速發(fā)展期，因此上海市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，上海房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前所未有的機(jī)會(huì)。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，上海市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表41上海市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表表41單位萬平方米名稱1996年1997年1998年1999年2000年住宅施工面積630207301372653100357124438住宅竣工面積2354031445359903751846477住宅銷售面積2084326262310923369140012住宅銷售額（億元）27263530431454436432住宅空置面積8242122376199859010075據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，上海市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)如下表42上海市1996年至2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計(jì)表表42單位萬平米名稱1996年1997年1998年1999年2000年商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積1340816494197161721918389商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積30992504532449784832商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積16261712119722282209商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額（億元）301544399867957商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積871781183025502278從上表可看出從1998年國(guó)家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)開始，上海市住宅施工面積以30的平均增長(zhǎng)率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)425、2339，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)836、1876，住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長(zhǎng)2617、1817。在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資17076億元，銷售70121萬平方米，分別比去年同比增長(zhǎng)322、617，其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長(zhǎng)5945。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長(zhǎng)7535，房屋空置面積18824萬平方米，比上年增加236。由以上數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長(zhǎng)速度大大高于上海市居民收入增長(zhǎng)水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，競(jìng)爭(zhēng)激烈。上海市近幾年住宅房地產(chǎn)價(jià)格水平見表43。表43上海市房地產(chǎn)價(jià)格水平表1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000年12月2001年12月住宅指數(shù)966970994993983996辦公指數(shù)10071006984964946947商用指數(shù)965948925911910909城市綜合指數(shù)965956973980972982從成房?jī)r(jià)格指數(shù)近年變化可看出上海市商品住宅價(jià)格從1996年至2001年12月價(jià)格比較平穩(wěn)，略有上升，在966點(diǎn)至996點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖（略）上海市商業(yè)用房?jī)r(jià)格從1996年至2001年12月前期價(jià)格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點(diǎn)至909點(diǎn)之間變動(dòng)，具體走向如下圖（略）（三）上海市2002年110月房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況2002年上半年，上海市宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，上海市房地產(chǎn)完成投資7145億元，比去年同期增長(zhǎng)427；住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資5408億元，增長(zhǎng)496，占房地產(chǎn)投資額的755。橫向比較，上海市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個(gè)副省級(jí)城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年上海市商品房銷售22331萬平方米，比去年同期增長(zhǎng)141。其中住宅銷售2118萬平方米，增長(zhǎng)153，商業(yè)用房銷售884萬平方米，下降92。由于銷售降溫，上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長(zhǎng)一倍，達(dá)11274萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降趨勢(shì)。與此同時(shí)，房產(chǎn)商土地購(gòu)置大幅增長(zhǎng)，上半年購(gòu)置土地達(dá)4011萬平方米，增長(zhǎng)18倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中上?；▓@、置信實(shí)業(yè)、華盛實(shí)業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1至10月份成房綜合指數(shù)出現(xiàn)輕微波動(dòng)，但波動(dòng)幅度不大，總體走勢(shì)平穩(wěn)。上海市商品房銷售經(jīng)過去年下半年的持續(xù)火爆和強(qiáng)力擴(kuò)張后，今年明顯降溫，前幾個(gè)月銷售增速一直在低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房住宅指數(shù)走勢(shì)相對(duì)平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動(dòng)。受銷售下降的影響，前幾個(gè)月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢(shì)，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示2002年上半年成房商指數(shù)呈現(xiàn)下跌趨勢(shì)，在6月份有所回升，但仍比去年同期價(jià)格指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)了新的特點(diǎn)，以營(yíng)業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐上海，設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)，將給上海寫字樓帶來利好。二、城東房地產(chǎn)市場(chǎng)分析城東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā)展，城東在走向市場(chǎng)的同時(shí)，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場(chǎng)，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺(tái)，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機(jī)遇，城市花園、花園、珠花園、花園、嘉苑、名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對(duì)城東的看法和認(rèn)識(shí)，使城東房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新階段，出現(xiàn)了以下的趨勢(shì)1、樓盤品質(zhì)高檔化。城東前期的樓盤多以多層磚混結(jié)構(gòu)為主，而且少有車庫，小區(qū)環(huán)境一般，根據(jù)市場(chǎng)的需要，多層和中高層住宅小區(qū)及帶有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。2、開發(fā)規(guī)?；?。早期項(xiàng)目因?yàn)榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如城市花園、花園等，占地面積較大，有一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)反應(yīng)良好。3、土地增值潛力大。隨著城東控制性規(guī)劃的出臺(tái)，城東房地產(chǎn)開發(fā)逐漸升溫，土地也隨之增值，特別是沙河一帶，整治后的沙河，將形成良好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間。總而言之，政府政策上的大力支持、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊(yùn)及潛在的購(gòu)買力，使得城東將成為近年來最有開發(fā)潛力的區(qū)域。三、市場(chǎng)定位分析地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠堰河，南鄰南側(cè)其他項(xiàng)目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治的實(shí)施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟路的整治完成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如名宅、嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費(fèi)者的需要，而高收入消費(fèi)者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，的修建正好彌補(bǔ)了這一市場(chǎng)盲點(diǎn)。隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成功人士的需求熱點(diǎn)。近年來新起的花園別墅、花園、城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費(fèi)群體的部分需要，市場(chǎng)反應(yīng)較好，同時(shí)隨著國(guó)家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施，上海作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇上海作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費(fèi)群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。聯(lián)排別墅在上海興起時(shí)間不長(zhǎng)。目前，上海市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有花園、園、花園、新城、花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點(diǎn)，且一般都帶有私家車庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對(duì)居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此選擇聯(lián)排別墅有一定的市場(chǎng)需求，對(duì)高收入消費(fèi)群具有較大的吸引力。根據(jù)估價(jià)人員的市場(chǎng)調(diào)查，目前市場(chǎng)上類似高檔別墅單價(jià)多在40007000元/平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強(qiáng)于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時(shí)有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計(jì)、專業(yè)的物管及集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價(jià)格定位居中，戶型主要選擇為225298平方米的聯(lián)排別墅及160、185平方米復(fù)式別墅，總價(jià)相對(duì)來說合理，有一定的市場(chǎng)需求和競(jìng)爭(zhēng)力。由于能購(gòu)買該類物業(yè)的消費(fèi)者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場(chǎng)定位于高收入有車家庭、公司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在上海經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。四、市場(chǎng)預(yù)測(cè)分析1、項(xiàng)目基本情況位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項(xiàng)目，北近公園。周邊有大學(xué)、上海中、上海七中、朝陽名宅、嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯(cuò)落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計(jì)小區(qū)設(shè)有會(huì)所、幼兒園、網(wǎng)球場(chǎng)等，除北、南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實(shí)現(xiàn)人車分流。根據(jù)上海市計(jì)劃委員會(huì)對(duì)“”項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模申請(qǐng)的批復(fù)，該項(xiàng)目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈(zèng)送面積16,044平方米），會(huì)所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米，項(xiàng)目容積率095，綠化率53。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)共52幢住宅樓，戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319套，復(fù)式別墅84套。2、售價(jià)的確定本次項(xiàng)目評(píng)估預(yù)期售價(jià)的確定，采用房地產(chǎn)估價(jià)的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合企業(yè)實(shí)際營(yíng)銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測(cè)算價(jià)格。通過對(duì)比較案例的分析，得出評(píng)估對(duì)象各平均銷售單價(jià)如下（具體過程如下詳見附表）（1）、聯(lián)排別墅根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取A城市花園、B花園、C園、D花園四個(gè)銷售案例與項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)詳見輔表。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為5391元/平方米（2）復(fù)式別墅根據(jù)“”項(xiàng)目特點(diǎn)，從市場(chǎng)資料中選取花園、雅園、花園三個(gè)銷售案例與該項(xiàng)目均價(jià)比較，并通過對(duì)其交易情況、交易時(shí)間、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正得出比準(zhǔn)價(jià)詳見輔表。采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法，得評(píng)估單價(jià)為4183元/平方米、預(yù)期售價(jià)測(cè)算結(jié)果根據(jù)企業(yè)提供的有關(guān)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)為測(cè)算依據(jù)及實(shí)際擬建技術(shù)指標(biāo)預(yù)測(cè)全部銷售收入為4952778萬元，具體銷售情況明細(xì)如下表銷售預(yù)測(cè)表序號(hào)項(xiàng)目或費(fèi)用名稱建筑面積M2單位售價(jià)元/M2銷售金額萬元備注1聯(lián)排別墅銷售收入80628115391004346661319戶2復(fù)式別墅銷售收入1449041830060611784戶合計(jì)4952778403戶4、銷售期的選定根據(jù)企業(yè)營(yíng)銷策略、區(qū)域樓盤銷售情況，考慮按揭跟進(jìn)時(shí)間因素，本次按季度測(cè)算銷售期，確定各期銷售比例（按實(shí)際到帳比例結(jié)合項(xiàng)目具體情況測(cè)算）見下表銷售比例表2002年9月2002年12月2003年3月2003年6月2003年9月2003年12月2004年3月2004年6月2004年9月百分比32681010681010銷售收入15848892971673962224952784952782971673962224952784952785、實(shí)現(xiàn)銷售計(jì)劃風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)要實(shí)現(xiàn)如上計(jì)劃，首先整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情應(yīng)沒有大的變化，其次工程進(jìn)度應(yīng)能按計(jì)劃進(jìn)行，再次按揭應(yīng)如期跟進(jìn)，同時(shí)要求企業(yè)作好營(yíng)銷工作，加大促銷力度，實(shí)現(xiàn)銷售進(jìn)度。任何一環(huán)發(fā)生變化均將影響銷售計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。五、項(xiàng)目分析1“”項(xiàng)目有如下優(yōu)勢(shì)A“”三面環(huán)水，緊鄰公園，大學(xué)，文化底蘊(yùn)濃厚，地理位置優(yōu)越，且位于二環(huán)路以內(nèi)，就目前房地產(chǎn)分布來說，類似高檔別墅區(qū)有如此優(yōu)越地理位置的較少。同時(shí)順江路、龍舟路的整治完成，沿河人文環(huán)境自然環(huán)境都得到了很大的改善，交通更加便利，整個(gè)區(qū)域的居住條件得到了很大的提高。B“”居住小區(qū)總平面布局采用行列式和組團(tuán)式布置相結(jié)合，大部分住宅樓為南北朝向、采光好。住宅采用錯(cuò)排，較好的克服了行列式空間布局單調(diào)的不足，建筑風(fēng)格具有地方特色，小區(qū)景觀通透，這些都構(gòu)成了獨(dú)特的賣點(diǎn)。C“”居住小區(qū)為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅居住小區(qū)，這在目前上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)上比較少見，相對(duì)與其他小區(qū)內(nèi)聯(lián)排別墅來說，在通風(fēng)、采光、隱蔽性方面都略勝一籌，同時(shí)較