物業(yè)管理前期介入與承接查驗(yàn)方案

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蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿裊羅芅莁蚈袁芄蒃襖螇芄薆蚇膅芃蒞葿肁節(jié)蒈螅羇芁薀薈袃芀芀螃蝿艿莂薆肈莈蒄螁羄莈薆薄袀莇芆螀螆莆蒈薂膄蒞薁袈肀莄蚃蟻羆莃莃袆袂羀蒅蠆螈聿薇裊肇肈芇蚇羃肇荿袃罿肆薂蚆裊肅蚄薈膃肅莄螄聿肄蒆薇羅肅薈螂袁膂羋薅螇膁莀螁肆膀蒂薃肂腿蚅蝿羈腿莄螞襖膈蕆袇螀膇蕿蝕聿膆艿物業(yè)管理前期介入與承接查驗(yàn)方案物業(yè)管理前期介入與承接查驗(yàn)方案物業(yè)管理有限公司二一三年一月1/20目錄第一節(jié)管理人員的招聘3第二節(jié)前期介入的主要內(nèi)容6第三節(jié)項(xiàng)目的籌備14第四節(jié)承接查驗(yàn)152/20第一節(jié)管理人員的招聘物業(yè)服務(wù)前期介入需要的主要人員是工程技術(shù)人員和項(xiàng)目經(jīng)理。以上人員的入職日期應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂后盡快入職，其中項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在項(xiàng)目交付前半年入職，工程主管最好在項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段入職，最遲不應(yīng)超過交房前半年。項(xiàng)目經(jīng)理的崗位職責(zé)1、制訂年度經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)計(jì)劃、編制年度費(fèi)用預(yù)算，并帶領(lǐng)下屬開展各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)工作，完成年度經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；2、負(fù)責(zé)前期介入階段的人員招聘、項(xiàng)目籌備、配合銷售等工作；3、負(fù)責(zé)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的組織工作；4、負(fù)責(zé)交房的組織工作；5、制訂符合項(xiàng)目情況的物業(yè)服務(wù)方案，并控制其有效實(shí)施，保證滿足顧客需求；6、嚴(yán)格執(zhí)行公司質(zhì)量體系文件，做好項(xiàng)目質(zhì)量管理、監(jiān)督、提高工作；7、制訂樓宇、綠化、工程驗(yàn)收接管方案、開荒清潔方案，報(bào)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批后，帶領(lǐng)相關(guān)部門做好驗(yàn)收接管工作，并建立檔案；8、組織并監(jiān)督管理處顧客服務(wù)、工程服務(wù)、秩序服務(wù)、保潔服務(wù)、園藝服務(wù)等日常服務(wù)工作，確保服務(wù)品質(zhì)；9、組織開展項(xiàng)目行政、人事、公共關(guān)系等綜合事務(wù)的管理工作，滿足服務(wù)提供的需要；10、組織開展項(xiàng)目日常培訓(xùn)工作，提升員工服務(wù)水平；3/2011、物業(yè)項(xiàng)目公共能耗統(tǒng)計(jì)和分析，組織開展節(jié)能降耗工作；12、做好轄區(qū)內(nèi)政府部門以及物業(yè)管理各主管部門等相關(guān)單位的聯(lián)系溝通工作；13、制定社區(qū)文化建設(shè)工作標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度，協(xié)調(diào)社區(qū)服務(wù)和社區(qū)活動(dòng)的場(chǎng)地及設(shè)施，制定活動(dòng)方案并組織實(shí)施；14、組織開展項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)危險(xiǎn)源識(shí)別、評(píng)估、預(yù)防及改進(jìn)工作；15、編制物業(yè)管理報(bào)告，并向公司領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)主委員會(huì)或建設(shè)單位匯報(bào)；16、接受政府相關(guān)部門、公司職能部門的監(jiān)督、檢查與指導(dǎo)；17、組織開展創(chuàng)新服務(wù)活動(dòng)，不斷提升服務(wù)品質(zhì)項(xiàng)目經(jīng)理入職要求。項(xiàng)目經(jīng)理任職要求1、3045歲，性別不限，大學(xué)專科以上文化程度；2、物業(yè)管理及相關(guān)專業(yè)；五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，其中擔(dān)任項(xiàng)目經(jīng)理3年以上；3、協(xié)作性、積極性、行動(dòng)力、責(zé)任感、自我管理、成本意識(shí)。4、熟悉物業(yè)公司的運(yùn)作方式及管理服務(wù)的各項(xiàng)工作及操作規(guī)范，掌握客戶服務(wù)技巧；5、熟悉物業(yè)相關(guān)政策法規(guī)并具有作業(yè)任務(wù)和經(jīng)營(yíng)管理知識(shí)；6、了解掌握ISO90012000和ISO140012004體系；7、具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力；8、良好的人力資源管理能力。工程主管的崗位職責(zé)4/201、在項(xiàng)目部副經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)及品質(zhì)部的監(jiān)督指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程管理部的日常管理事務(wù)工作。2、在前期介入階段，負(fù)責(zé)圖紙審核、施工質(zhì)量控制、與開發(fā)商、施工單位的溝通協(xié)調(diào)等工作；3、擔(dān)任承接查驗(yàn)小組負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)分戶驗(yàn)收、圖紙資料交接、承接查驗(yàn)工作；4、負(fù)責(zé)小區(qū)工程部的日常管理，擬定工程設(shè)施、設(shè)備的管理規(guī)章，檢查每日設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄，了解設(shè)施、設(shè)備工作狀況，合理安排各項(xiàng)工作；5、全面負(fù)責(zé)房屋及設(shè)施、設(shè)備的正常運(yùn)行與維保服務(wù)，包括房屋設(shè)施、設(shè)備運(yùn)行的應(yīng)急處理；6、制訂系統(tǒng)設(shè)備、設(shè)施的保養(yǎng)、維修計(jì)劃，審核統(tǒng)計(jì)月度能耗及材料消耗，報(bào)請(qǐng)上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審批，按計(jì)劃組織員工具體落實(shí)，并指導(dǎo)監(jiān)督計(jì)劃的完成情況；7、熟練掌握各項(xiàng)設(shè)備的操作技能和維修技術(shù)，制定員工技術(shù)培訓(xùn)計(jì)劃，定期組織員工進(jìn)行技術(shù)練兵，并經(jīng)常檢查員工的技能狀況；8、組織員工進(jìn)行突發(fā)事件預(yù)演，制定斷電、斷水、突發(fā)性設(shè)備故障應(yīng)急措施，并落實(shí)到崗；9、編制設(shè)備技術(shù)檔案卡，督促員工學(xué)習(xí)圖紙與掌握設(shè)備功能、特性；10、負(fù)責(zé)編制設(shè)備檢查巡視表，并監(jiān)督設(shè)備巡視工作；11、經(jīng)常檢查交接班日記、巡視記錄，并定期實(shí)地抽樣檢查；12、定期抽樣檢查報(bào)修單完成情況，經(jīng)常與客戶溝通聽取反饋意見；5/2013、完成項(xiàng)目經(jīng)理布置的其他任務(wù)。工程主管的任職要求1、2845歲，性別男，中專以上學(xué)歷；2、工程建筑、電氣、強(qiáng)弱電、暖通空調(diào)等工程類專業(yè)，五年以上相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)，其中擔(dān)任主管3年以上；3、品行端正，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具備良好的服務(wù)意識(shí)與強(qiáng)烈的責(zé)任心；4、精通電工技術(shù)和電氣操作規(guī)程以及電氣工藝技術(shù)規(guī)程。第二節(jié)前期介入的主要內(nèi)容一、工程技術(shù)方面1、設(shè)計(jì)優(yōu)化根據(jù)目前建筑設(shè)計(jì)市場(chǎng)的狀況，特別是針對(duì)大型、專業(yè)性強(qiáng)的項(xiàng)目，開發(fā)商設(shè)計(jì)單位需要由更加專業(yè)的顧問參與到設(shè)計(jì)過程中，協(xié)助開發(fā)商和設(shè)計(jì)單位提出問題及解決問題，使資源的利用達(dá)到最大化。目前設(shè)計(jì)部門在設(shè)計(jì)建筑物時(shí)均是按照相應(yīng)的國(guó)家規(guī)范與開發(fā)商提出的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。但是往往與使用方的使用方式存在較大的差距。我司提供的服務(wù)不僅僅是限于純建筑技術(shù)及相關(guān)規(guī)范方面，更加重要的是站在開發(fā)商的立場(chǎng)，從市場(chǎng)、營(yíng)銷以及項(xiàng)目最終使用者（國(guó)際用戶及本地用戶）等角度分析設(shè)計(jì)中可能存在的問題，通過和設(shè)計(jì)單位的配合使設(shè)計(jì)達(dá)到最優(yōu)化，使開發(fā)商的回報(bào)實(shí)現(xiàn)最大化。根據(jù)開發(fā)商對(duì)建筑物設(shè)計(jì)使用的理念，協(xié)助開發(fā)商對(duì)整體建筑進(jìn)行設(shè)6/20計(jì)優(yōu)化，確保建筑的落成后的實(shí)際情況符合開發(fā)商理念,優(yōu)化建議包括設(shè)備設(shè)施安裝選型、空間使用規(guī)劃計(jì)劃等，還包括強(qiáng)弱電連接、道管設(shè)計(jì)、垃圾處理空間和建議方式等?？臻g上包括公共區(qū)域，如走廊，衛(wèi)生間，殘疾人設(shè)施，坡道等的設(shè)計(jì)優(yōu)化，另外，物業(yè)公司還將在配套商業(yè)上做出預(yù)留設(shè)計(jì)。在使用者的角度上，將根據(jù)以上理念以及對(duì)建筑項(xiàng)目的充分了解，提交專業(yè)分項(xiàng)建議，使建筑物在使用和管理方面得到充分優(yōu)化，同時(shí)也將盡可能的發(fā)揮出開發(fā)商理念。在管理者的角度上，物業(yè)公司將提交必要的設(shè)計(jì)優(yōu)化或補(bǔ)充建議，以確保建筑物落成后的管理和使用效果。其中包括物料的選擇、物業(yè)規(guī)劃、各系統(tǒng)設(shè)備安裝選型、隱蔽工程施工封閉等工作建議。2、隱蔽工程的記錄和施工工藝的建議在項(xiàng)目的施工階段，物業(yè)公司主要對(duì)施工工藝和隱蔽工程進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注。隱蔽工程對(duì)日后的物業(yè)管理維修和維護(hù)有重大的影響，物業(yè)工程主管應(yīng)對(duì)隱蔽工程進(jìn)行驗(yàn)收、記錄，了解隱蔽的管線位置、敷設(shè)方向，為日后的維修養(yǎng)護(hù)提供準(zhǔn)確像是的信息支持。施工工藝是房屋建設(shè)過程中的細(xì)節(jié)之一，但是小小的問題多次重復(fù)出現(xiàn)，必定會(huì)帶來不可估計(jì)的損失。例如，衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)地面坡度的控制，水泥混凝土標(biāo)號(hào)的控制，抹灰的平整度等待。這些細(xì)小的問題可能會(huì)給日后業(yè)主的使用帶來極大的不便，甚至造成無法修復(fù)。物業(yè)公司在前期介入階段應(yīng)密切關(guān)注施工工藝，做好細(xì)節(jié)關(guān)注。3、設(shè)備選型建議7/20設(shè)備選型主要包括電梯、扶梯，空調(diào)的選擇，選擇的依據(jù)主要是節(jié)約投資，方便日后的使用、管理，節(jié)能降耗，提高建筑無的品質(zhì)、檔次。4、參與設(shè)備安裝調(diào)試設(shè)備安裝方面主要是電梯、鍋爐、變配電設(shè)備、換熱設(shè)備、道閘系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、消防系統(tǒng)等等。設(shè)備安裝調(diào)試階段對(duì)日后的使用和管理有著重要的影響，在此期間物業(yè)工程主管應(yīng)積極參與設(shè)備的安裝調(diào)試，記錄設(shè)備安裝調(diào)試過程，收集相關(guān)的設(shè)備出廠文件、安裝說明書、使用說明書、隨機(jī)附件等。二、前期介入的工作重點(diǎn)物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議；依據(jù)對(duì)樓宇機(jī)電設(shè)備等的了解，結(jié)合項(xiàng)目本身的市場(chǎng)定位，為發(fā)展商提供質(zhì)量?jī)r(jià)格比最優(yōu)的品牌與型號(hào)建議；從業(yè)主實(shí)用的角度提供戶型設(shè)計(jì)、各種管道設(shè)計(jì)等方面的建議；建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議；具體研究項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，提供秩序維護(hù)崗與安保系統(tǒng)監(jiān)控布點(diǎn)的設(shè)計(jì)方案，兼顧充分監(jiān)控與節(jié)約成本；提供環(huán)保設(shè)施建議，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等。對(duì)管理用房的大小、分配、位置等提出建議，如物管人員宿舍出入口應(yīng)盡量避免與物業(yè)出入口交叉等。8/20就發(fā)展商制定物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、入住收費(fèi)明細(xì)及裝修期間的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等方面提供建議。配合發(fā)展商樓宇銷售。根據(jù)物業(yè)所在地物價(jià)部門的有關(guān)規(guī)定，并結(jié)合市場(chǎng)的實(shí)際情況。三、前期介入的工作內(nèi)容1）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的建筑提出意見和建議建筑結(jié)構(gòu)及功能設(shè)計(jì)（包括但不限于）物業(yè)內(nèi)功能整體布局；交通道路分布；綠化景觀等。停車系統(tǒng)及交通路線規(guī)劃（包括但不限于）人流和車流導(dǎo)向；停車場(chǎng)出入與計(jì)費(fèi)管理系統(tǒng)；行車路線；停車標(biāo)識(shí)；停車場(chǎng)的分配與規(guī)劃等。消防系統(tǒng)監(jiān)控和消防中心消防中心位置；消防水池、水箱位置；消防通道設(shè)計(jì)；消防栓接合器位置；9/20消防中心設(shè)備布置；消防監(jiān)控點(diǎn)位調(diào)整與補(bǔ)充。公共區(qū)域裝飾裝修土建裝飾裝修審圖；土建裝飾裝修符合項(xiàng)目建設(shè)特點(diǎn)與檔次；土建裝飾裝修便于運(yùn)營(yíng)后的檢修保養(yǎng)；土建裝飾裝修便于運(yùn)行后的清潔工作；土建裝飾裝修與其它專業(yè)的施工配合。管理用房管理用房的數(shù)量、位置、面積；管理用房的功能、平面布置；管理用房的裝飾標(biāo)準(zhǔn)和裝飾風(fēng)格建議；管理用房的附屬設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)。會(huì)所會(huì)所面積、位置建議；會(huì)所裝修檔次、風(fēng)格建議；會(huì)所水、電、氣供應(yīng)建議；會(huì)所功能分區(qū)建議；會(huì)所停車區(qū)域；垃圾處理垃圾房位置、面積、垃圾場(chǎng)高度標(biāo)準(zhǔn)。垃圾桶位置預(yù)留建議；10/20垃圾房設(shè)備配備標(biāo)準(zhǔn)；垃圾分類。電梯系統(tǒng)電梯配備數(shù)量；電梯檔次、品牌的選擇建議；電梯裝飾建議；電梯梯速的選擇。2）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的機(jī)電設(shè)施提出意見和建議各系統(tǒng)設(shè)計(jì)參數(shù)及配制建議在符合設(shè)計(jì)規(guī)范的情況下，提出市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)調(diào)整參數(shù)?？照{(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；空調(diào)設(shè)備的區(qū)域控制；空調(diào)設(shè)備選型的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)；空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)便于物業(yè)運(yùn)行管理；空調(diào)閥門的安裝位置；空調(diào)能源費(fèi)用的分?jǐn)偡椒?。配電系統(tǒng)配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；住宅電力負(fù)荷參數(shù)；住宅區(qū)域末端點(diǎn)位配備建議標(biāo)準(zhǔn)；配電系統(tǒng)的分界；11/20配電設(shè)備選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。給排水系統(tǒng)給排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；給排水閥門位置補(bǔ)充建議；雨水篦子、雨水、污水檢查井的分布建議；雨水管的流向組織建議；給排水系統(tǒng)計(jì)量；中水系統(tǒng)的建議；給排水系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；消防電、水系統(tǒng)物業(yè)補(bǔ)充建議；消防末端閥門位置；消防中控室的位置、面積、裝修建議；消防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。安防系統(tǒng)安防系統(tǒng)設(shè)計(jì)審圖建議；安防系統(tǒng)末端點(diǎn)位的物業(yè)建議；安防系統(tǒng)分區(qū)和門禁控制；安防系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。公共照明系統(tǒng)公共照明系統(tǒng)審圖建議；12/20照明運(yùn)行分區(qū)節(jié)能控制；公共照明能耗計(jì)量；公共照明運(yùn)行模式；公共照明系統(tǒng)設(shè)備的選型和經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。3）對(duì)物業(yè)各業(yè)態(tài)的智能系統(tǒng)提出意見和建議智能化建筑的概念和標(biāo)準(zhǔn)；智能化的硬件配備和擴(kuò)展要求；智能化設(shè)備的軟件功能；智能化操作的分級(jí)職能；智能化運(yùn)行的經(jīng)濟(jì)性分析；智能化運(yùn)行的可靠性能分析；智能化控制末端點(diǎn)位的補(bǔ)充；智能化控制系統(tǒng)的完善；智能化系統(tǒng)在各專業(yè)系統(tǒng)工程中的體現(xiàn)；4）跟進(jìn)物業(yè)建筑施工和設(shè)備安裝過程了解施工進(jìn)度了解隱蔽工程公共區(qū)域合理尺寸及使用材料建議車場(chǎng)合理建議5）能源收繳與計(jì)量控制建議物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能部分之供電、水、燃?xì)庀到y(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。13/20物業(yè)主體部分及相關(guān)配套設(shè)施各功能組合部分內(nèi)公共區(qū)域各地段、照明用電、動(dòng)力用電系統(tǒng)、清潔、綠化用水之系統(tǒng)與業(yè)戶單元內(nèi)之供電、水系統(tǒng)合理分割與獨(dú)立計(jì)量要求。計(jì)量表的位置與抄表方式符合物業(yè)運(yùn)行管理要求；通過計(jì)量，達(dá)到能源系統(tǒng)平衡控制。6）裝修管理建議物業(yè)公司將向書面提供安排裝修工程、物料運(yùn)送控制及相關(guān)之裝修管理程序建議。向開發(fā)商提供成品保護(hù)方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)消防安全管理方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)施工安全管理方案；裝修現(xiàn)場(chǎng)臨時(shí)用電管理方案第三節(jié)項(xiàng)目的籌備籌備的內(nèi)容1、人員招聘，包含但不限于組織架構(gòu)的確定、工資福利標(biāo)準(zhǔn)的確定、14/20招聘途徑的選擇、認(rèn)識(shí)制度的編寫；2、辦公室的選址、裝修，主要內(nèi)容有裝修公司的選擇、圖紙的審查、裝修風(fēng)格的確定、裝修預(yù)算的申請(qǐng)、裝修過程的控制；3、行政性事務(wù)，包含但不限于工服廠家的選擇、辦公家具的采購(gòu)、工程設(shè)備、工具的采購(gòu)，保潔機(jī)器、用品的采購(gòu)；4、物業(yè)管理方案的編制；5、項(xiàng)目服務(wù)預(yù)算及開辦費(fèi)的編制；6、協(xié)助開發(fā)商編制臨時(shí)管理公約、房屋質(zhì)量保證書和房屋使用說明書；7、交房資料的準(zhǔn)備及印刷工作；包含單不限于業(yè)主手冊(cè)、裝修手冊(cè)、交房通知書等；8、評(píng)估影響物業(yè)管理運(yùn)作收費(fèi)的因素，并就物業(yè)管理服務(wù)之各項(xiàng)無償及有償收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與操作程序提出建議。第四節(jié)承接查驗(yàn)一、分戶驗(yàn)收住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程各檢驗(yàn)批、分項(xiàng)、分部工程驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，在住宅工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位的觀感質(zhì)量和使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。15/20分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要包括1）地面、墻面和頂棚質(zhì)量；2）門窗質(zhì)量；3）欄桿、護(hù)欄質(zhì)量；4）防水工程質(zhì)量；5）室內(nèi)主要空間尺寸；6）給水排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量；7）室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；8）采暖工程安裝質(zhì)量；9）建筑節(jié)能工程質(zhì)量；10）有關(guān)合同中約定的其他內(nèi)容。住宅工程分戶驗(yàn)收的程序（一）分戶驗(yàn)收內(nèi)容完成后，施工單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評(píng)定，自檢合格后向建設(shè)單位提出住宅工程分戶質(zhì)量驗(yàn)收書面申請(qǐng)。（二）建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工、物業(yè)管理等單位的有關(guān)人員按照國(guó)家工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的要求，逐戶按照本辦法要求的分戶驗(yàn)收內(nèi)容確定檢查部位、數(shù)量并適時(shí)進(jìn)行檢查驗(yàn)收；分包單位項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項(xiàng)目的分戶驗(yàn)收；已選定物業(yè)公司的，物業(yè)公司應(yīng)當(dāng)參加分戶驗(yàn)收工作。（三）參加分戶驗(yàn)收的人員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，并經(jīng)當(dāng)?shù)乇O(jiān)督機(jī)構(gòu)認(rèn)可與備案。（四）分戶質(zhì)量驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)在建筑物相應(yīng)部位標(biāo)識(shí)好暗16/20埋水、電管線的走向，分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器；建設(shè)單位應(yīng)提前5個(gè)工作日向當(dāng)?shù)毓こ藤|(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知。（五）分戶驗(yàn)收應(yīng)逐戶、逐間檢查，并做好記錄。分戶質(zhì)量驗(yàn)收不合格的，須經(jīng)整改符合要求后重新組織驗(yàn)收。（六）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表（見附表一），由建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，不得簡(jiǎn)化分戶驗(yàn)收程序。對(duì)于經(jīng)檢查不符合要求的，施工單位應(yīng)及時(shí)進(jìn)行返修，監(jiān)理單位負(fù)責(zé)復(fù)查。返修完成后由建設(shè)單位重新組織分戶驗(yàn)收。二、資料檔案交接在物業(yè)交付前，物業(yè)公司應(yīng)與開發(fā)商進(jìn)行資料檔案的交接，資料檔案的交接應(yīng)該在綜合驗(yàn)收合格后，房屋交付前進(jìn)行。最遲不得超過房屋交付前5日，以便給承接驗(yàn)收留出充足的時(shí)間。資料檔案的內(nèi)容第一類、基礎(chǔ)資料1竣工圖原件一套包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)?、通訊?7/20消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖2工程及隱蔽管線的全套圖紙?jiān)惶?工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）復(fù)印件一套4生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告復(fù)印件一套5設(shè)備出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書復(fù)印件一套，6各類能源供應(yīng)合同（電、水、熱力、天然氣）復(fù)印件一套7排污協(xié)議（污水排放、垃圾排放）復(fù)印件一套第二類、工程技術(shù)資料1竣工圖包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、空調(diào)、電、燃?xì)狻⑼ㄓ?、消防、監(jiān)控、門禁、對(duì)講、停車場(chǎng)、廣播、智能系統(tǒng)等各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖；2工程及隱蔽管線的全套圖紙；3地質(zhì)勘察報(bào)告；4工程合同及開、竣工報(bào)告；5圖紙會(huì)審記錄；6工程設(shè)計(jì)變更通知（包括質(zhì)量事故處理記錄）；7隱蔽工程驗(yàn)收簽證；8沉降觀察記錄；9竣工驗(yàn)收證明書；18/2010水、電、衛(wèi)生器具等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；11砂漿、混凝土塊試壓報(bào)告及其它材料測(cè)試、檢測(cè)記錄；12管道系統(tǒng)試壓、沖洗試驗(yàn)報(bào)告；13生活供水設(shè)施清洗消毒合格報(bào)告。第三類、設(shè)備設(shè)施資料1設(shè)備開箱記錄，包括裝箱單、出廠合格證、技術(shù)資料、使用說明書、隨機(jī)備件、附件等；2發(fā)電機(jī)安裝、調(diào)試記錄；3消防系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；4監(jiān)控、門禁、對(duì)講系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；5中央空調(diào)系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；6廣播、智能系統(tǒng)安裝、調(diào)試記錄；7電梯安裝、調(diào)試記錄；8變壓器的安裝調(diào)試紀(jì)錄第四類、施工、供貨合同、協(xié)議1）施工總承包合同；2）分包合同；3）建筑材料供貨合同、協(xié)議；4）產(chǎn)品檢驗(yàn)報(bào)告、合格證；19/205）混凝土試壓報(bào)告、鋼筋檢測(cè)報(bào)告等；6）施工總承包單位、分包單位、供貨商資料；物業(yè)公司接收以上檔案資料時(shí)，應(yīng)仔細(xì)清點(diǎn)、查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)有缺失、損壞，應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商補(bǔ)充，圖紙、資料應(yīng)妥善保存，建立檔案室，鑰匙由專人保管。以上資料保存年限為永久保存。三、物業(yè)交接物業(yè)資料檔案交接完畢后，房屋交付前，開發(fā)商應(yīng)與物業(yè)公司進(jìn)行物業(yè)交接，并簽訂交接協(xié)議。交接的主要內(nèi)容包括共用部位和共用設(shè)備設(shè)施的交接；園區(qū)綠化交接；業(yè)主資料交接。交接時(shí)應(yīng)對(duì)以上內(nèi)容進(jìn)行及認(rèn)真查驗(yàn)，發(fā)現(xiàn)問題應(yīng)請(qǐng)開發(fā)商進(jìn)行整改。整改完畢再簽訂交接協(xié)議。具體交接程序見園區(qū)綠化交接方案、保潔交接方案。20/20肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆膈薂螁蝿肄薁蒁羄羀薁薃螇荿薀螅羃芅蕿袈裊膁薈薇肁肇膄蝕襖羃膄螂聿節(jié)芃蒂袂膈節(jié)薄肈肄芁蚆袀羀芀衿蚃莈艿薈罿芄羋蟻螁膀羋螃羇肆芇蒃螀羂莆薅羅芁蒞蚇螈膇莄蝿羄膃莃蕿螆聿莂蟻肂羅莂螄裊芃莁蒃肀腿莀薆袃肅葿蚈肈羈蒈螀袁芀蕆蒀蚄芆蒆螞衿膂蒆螅螂肈蒅蒄羈羄蒄薇螁節(jié)蒃蠆羆