佛山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法

佛山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法（佛價(jià)2006110號(hào)）各區(qū)物價(jià)局、建設(shè)局，各有關(guān)單位： 我市關(guān)于公布佛山市物業(yè)服務(wù)政府指導(dǎo)價(jià)及管理辦法的通知（佛價(jià)2004171號(hào)）已試行期滿。我們對(duì)試行期間出現(xiàn)的問題進(jìn)行了認(rèn)真的研究，并廣泛聽取各方意見后重新制定了佛山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法，現(xiàn)發(fā)給你們，請(qǐng)結(jié)合本區(qū)實(shí)際情況制定具體管理實(shí)施細(xì)則。 以上通知請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。二六年六月二十六日佛山市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例、國家發(fā)展改革委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和廣東省物價(jià)局、建設(shè)廳關(guān)于貫徹實(shí)施國家發(fā)展改革委、建設(shè)部物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法的通知（粵價(jià)200422號(hào)）的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際制定本管理辦法。一、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主所收的費(fèi)用。二、政府提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制選擇物業(yè)管理企業(yè)，鼓勵(lì)物業(yè)管理企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止價(jià)格欺詐，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)形成。三、根據(jù)國家和省的政策規(guī)定，住宅（不含別墅，下同）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)列入政府指導(dǎo)價(jià)管理范疇。其他類別的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。四、住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)由基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度組成。市價(jià)格主管部門會(huì)同市房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)制定全市各類、各等級(jí)物業(yè)管理服務(wù)的基準(zhǔn)價(jià)。各區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)佛山市公布的基準(zhǔn)價(jià)，結(jié)合本地實(shí)際，在上下不超過30%的幅度內(nèi)制定本區(qū)具體浮動(dòng)幅度后向社會(huì)公布，并抄送市價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。五、物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)認(rèn)真執(zhí)行全市統(tǒng)一規(guī)定的基準(zhǔn)價(jià)，在本區(qū)價(jià)格主管部門公布的上下浮動(dòng)幅度內(nèi)，根據(jù)所提供的服務(wù)內(nèi)容、設(shè)施配置、成本支出及合理利潤等情況，采取包干制或酬金制等形式與業(yè)主在物業(yè)服務(wù)合同中約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式；實(shí)行包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)；經(jīng)雙方約定后的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)抄送本區(qū)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案。六、實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成包括物業(yè)服務(wù)成本、法定稅費(fèi)和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實(shí)行物業(yè)服務(wù)費(fèi)用酬金制的,預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金包括物業(yè)服務(wù)支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。實(shí)行酬金制的可按合同約定，每年聘請(qǐng)專業(yè)機(jī)構(gòu)對(duì)物業(yè)服務(wù)資金年度預(yù)決算和物業(yè)服務(wù)資金的收支情況進(jìn)行審核。七、部分較為特殊的小區(qū)可參照以下方式約定服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：小區(qū)已實(shí)行全封閉智能化管理，設(shè)施配置先進(jìn)，檔次較高的，若該小區(qū)業(yè)主要求提供更高服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)按一級(jí)基準(zhǔn)價(jià)上浮后仍未能補(bǔ)償管理成本支出和取得合理報(bào)酬的，可按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，經(jīng)該小區(qū)業(yè)主同意后與物業(yè)管理企業(yè)商定服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。八、物業(yè)管理服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出構(gòu)成一般包括以下部分：1、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和規(guī)定提取的福利費(fèi)等；2、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用；3、物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用；4、物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；5、物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用；6、辦公費(fèi)用；7、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；8、物業(yè)共用部位、共用設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用；9、經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主協(xié)商同意后的其它費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，必須按佛山市物業(yè)管理維修基金收集使用操作程序的規(guī)定，通過專項(xiàng)維修資金予以列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)成本。九、物業(yè)管理企業(yè)必須嚴(yán)格自律。與業(yè)主約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要體現(xiàn)“按質(zhì)論價(jià)、優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、質(zhì)價(jià)相符”的原則，并切實(shí)執(zhí)行國家和省的有關(guān)政策，嚴(yán)格履行物業(yè)服務(wù)合同，量化服務(wù)項(xiàng)目，并每半年向業(yè)主公布上列1-9項(xiàng)的成本支出和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)、車輛保管、康樂設(shè)施出租等收入及水、電公攤費(fèi)用情況。不得以虛高成本、降低服務(wù)質(zhì)量等形式損害業(yè)主合法權(quán)益。嚴(yán)格按照政府價(jià)格主管部門的規(guī)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況進(jìn)行公示，自覺接受業(yè)主和物價(jià)、物業(yè)管理主管部門的監(jiān)督檢查。對(duì)違反規(guī)定、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不合理等行為，物價(jià)部門應(yīng)及時(shí)糾正，情節(jié)嚴(yán)重的按照有關(guān)法規(guī)予以查處。十、此前經(jīng)各級(jí)政府價(jià)格主管部門審批的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，沒有簽訂服務(wù)合同期限的可參照新的政策由雙方協(xié)定；已簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同期限的，在執(zhí)行期內(nèi)原則上應(yīng)相對(duì)穩(wěn)定，如雙方認(rèn)為確有必要調(diào)整的，可參照本辦法雙方協(xié)定。十一、已售車位的管理費(fèi)按基準(zhǔn)價(jià)加浮動(dòng)幅度計(jì)收。具體為：每月每平方米建筑面積的基準(zhǔn)價(jià)為1元。首層架空的不高于基準(zhǔn)價(jià)；半沉、地下式的（按基準(zhǔn)價(jià)，下同）上浮60%；二樓及以上封閉式的上浮40%；上蓋為非永久性棚架式的下浮20%；露天停放的下浮40%；已售獨(dú)立車房（有墻分隔），按車房所在樓宇住宅物業(yè)管理費(fèi)的50%內(nèi)計(jì)收；各區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)房地產(chǎn)行政主管部門可在此基準(zhǔn)價(jià)和上浮幅度內(nèi)（下浮不限）及有關(guān)規(guī)定作出具體規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本小區(qū)停車設(shè)施條件、管理成本等與業(yè)主約定具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并抄送本區(qū)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案；若購房合同中的建筑面積已含車房（車位），并約定按購房總面積計(jì)收物業(yè)管理費(fèi)的不得另收車房（車位）管理費(fèi)。十二、房地產(chǎn)企業(yè)在銷售物業(yè)之前制定的前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得高于當(dāng)?shù)卣嫉闹笇?dǎo)價(jià)，并按照事前告知的原則，向物業(yè)買受人明示。個(gè)別管理成本較高的優(yōu)質(zhì)樓盤需按優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則制定前期協(xié)議收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，亦應(yīng)在售房前將相關(guān)服務(wù)內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)予以公示，并在購房合同中列明；前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議必須送所在區(qū)價(jià)格主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門備案后方可公示；納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因房地產(chǎn)企業(yè)原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用或者物業(yè)服務(wù)資金由房地產(chǎn)企業(yè)全額交納。十三、房屋交付使用并經(jīng)業(yè)主辦理裝修申報(bào)手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)可分別向裝修企業(yè)收取2000元，業(yè)主1000元的裝修按金。若業(yè)主不聘請(qǐng)裝修企業(yè)自行施工的按每戶收取裝修按金2000元；物業(yè)管理企業(yè)在收取裝修按金前應(yīng)與裝修企業(yè)及業(yè)主用文本形式約定雙方的權(quán)利、義務(wù)、違規(guī)處理、按金退還等內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)收取的按金待裝修完工后，如未造成樓宇和公共設(shè)施損壞的，應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)如數(shù)退回按金；業(yè)主在裝修期內(nèi)如需拆改墻體和隱蔽工程（水、電、氣）施工的，在辦理相關(guān)報(bào)批裝修手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)在約定的施工期限內(nèi)，按依法維護(hù)業(yè)主合法權(quán)益的原則，確保每天兩次派出熟悉裝修業(yè)務(wù)人員到現(xiàn)場(chǎng)做好巡查記錄，并為業(yè)主提供裝修方面的咨詢服務(wù)，在協(xié)助業(yè)主做好裝修工程驗(yàn)收的前提下，由物業(yè)管理企業(yè)向裝修企業(yè)或業(yè)主（具體由業(yè)主與裝修企業(yè)商定），每天收取不超過5元的裝修管理費(fèi)。拆改墻體和隱蔽工程施工完畢后不得再收取裝修管理費(fèi)。其余裝修期的巡查按普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)參考標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；裝修期內(nèi)產(chǎn)生的垃圾由業(yè)主自行清運(yùn)，物業(yè)管理企業(yè)不得收取清運(yùn)費(fèi)。若業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)代為清運(yùn)，有關(guān)費(fèi)用由雙方協(xié)定。十四、物業(yè)管理收費(fèi)按法定產(chǎn)權(quán)面積計(jì)收。房管部門已出具產(chǎn)權(quán)證的以產(chǎn)權(quán)證標(biāo)示的總建筑面積為準(zhǔn)，未出具產(chǎn)權(quán)證的以物業(yè)買賣合同中的總建筑面積為準(zhǔn)；物業(yè)管理費(fèi)計(jì)價(jià)單位為元/每月每平方米建筑面積，以套內(nèi)面積計(jì)收的由區(qū)價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門折算后公布；物業(yè)管理收費(fèi)按商品房銷售合同規(guī)定從辦妥交付使用之日起開始計(jì)收，另有約定除外。十五、物業(yè)管理費(fèi)和公共水電費(fèi)原則上按月收取，經(jīng)雙方約定可以預(yù)收。物業(yè)管理費(fèi)預(yù)收期不得超過3個(gè)月，境外業(yè)主可根據(jù)實(shí)際情況酌情延長至一年；公共水電費(fèi)每戶預(yù)收不得超過200元。兩項(xiàng)預(yù)收款應(yīng)按月扣減，直到預(yù)收款扣減完畢后方可作下期預(yù)收；物業(yè)管理收費(fèi)實(shí)行包干制的不包括公共水電費(fèi)，另有約定除外。公共水電費(fèi)分?jǐn)偘凑帐∥飪r(jià)局關(guān)于規(guī)范全省城鎮(zhèn)住宅的業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中公共水電費(fèi)分?jǐn)倖栴}的通知（粵價(jià)1997173號(hào)）執(zhí)行；公共水電費(fèi)不分入住與否按所在樓宇戶數(shù)共同合理分?jǐn)?，另有約定除外；電梯電費(fèi)按本梯總戶數(shù)共同分?jǐn)偅òㄎ词鄢霾糠郑?，具體分?jǐn)偡绞接蓸I(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)共同商定。十六、為加強(qiáng)小區(qū)安全管理，維護(hù)小區(qū)公共設(shè)施，有關(guān)業(yè)主裝修期間搬運(yùn)物料的管理作如下規(guī)定：1、物業(yè)管理企業(yè)可設(shè)立或推薦專業(yè)隊(duì)伍為業(yè)主提供搬運(yùn)裝修物料服務(wù)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由雙方協(xié)定，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)。2、業(yè)主在承諾不損壞公共設(shè)施和接受物業(yè)管理企業(yè)管理的情況下，可另行聘請(qǐng)其他專業(yè)隊(duì)伍搬運(yùn)裝修物料。業(yè)主辦理聘請(qǐng)其他專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍的手續(xù)后，物業(yè)管理企業(yè)可向業(yè)主或其聘請(qǐng)的專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍收取1000元的搬運(yùn)按金。搬運(yùn)完成后，沒有損壞公共設(shè)施的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)如數(shù)退回按金。3、裝修期間可使用電梯搬運(yùn)物料。沙石、水泥等必須做好包裝，并嚴(yán)格遵守電梯限重、限高等有關(guān)規(guī)定。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對(duì)搬運(yùn)隊(duì)伍加強(qiáng)監(jiān)督和管理。專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)伍進(jìn)行作業(yè)過程中，必須遵守物業(yè)管理的有關(guān)規(guī)定，做好保潔工作，禁止野蠻搬運(yùn)。4、在搬運(yùn)作業(yè)期間造成公共設(shè)施損壞的，由行為相對(duì)人承擔(dān)賠償責(zé)任；屬物業(yè)管理企業(yè)設(shè)立或其推薦的專業(yè)搬運(yùn)隊(duì)造成公共設(shè)施損壞發(fā)生的修理費(fèi)，不得計(jì)入物業(yè)管理成本或在物業(yè)維修基金中列支。十七、為確保小區(qū)安全，物業(yè)管理企業(yè)在裝修人員初始進(jìn)場(chǎng)辦理小區(qū)出入證時(shí)，收取工本費(fèi)不得高于5元/證。證件有效期應(yīng)和裝修企業(yè)與業(yè)主簽訂的工程期限一致，期間若遺失或調(diào)換施工人員時(shí)應(yīng)重新辦理，物業(yè)管理企業(yè)收回工本費(fèi)后予以補(bǔ)發(fā)；實(shí)行智能化管理的小區(qū)在房屋交付使用時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)為每戶免費(fèi)配置3張小區(qū)出入證（IC卡下同），機(jī)動(dòng)車按一車一證的方式免費(fèi)配置車輛出入證。非本小區(qū)住戶租賃車位的應(yīng)自費(fèi)購買IC卡。若使用人遺失證件，物業(yè)管理企業(yè)可按每證不高于50元的標(biāo)準(zhǔn)收回工本費(fèi)后予以補(bǔ)發(fā)。十八、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在前期物業(yè)管理協(xié)議期內(nèi)應(yīng)按協(xié)議約定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；如協(xié)議期滿或有20%以上業(yè)主或物業(yè)管理企業(yè)提議調(diào)整收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的可召開全體業(yè)主大會(huì)，在按全市統(tǒng)一基準(zhǔn)價(jià)和本區(qū)公布的浮動(dòng)幅度內(nèi)，經(jīng)2/3以上業(yè)主同意并確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)向價(jià)格主管部門備案新的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。如業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)多次協(xié)商收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)到共識(shí)時(shí)，經(jīng)雙方出具委托書后，可委托有價(jià)格成本審理資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)或價(jià)格主管部門核定臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的具體期限由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)商定。委托核定臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后若雙方再協(xié)商達(dá)成一致時(shí)，原核定的臨時(shí)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)即時(shí)終止。物業(yè)