保定淶源房地產(chǎn)項目營銷推廣方案(簡述).ppt

保定淶源房地產(chǎn)項目營銷推廣方案（簡述）,超越項目本身從一種更高的資源視角下尋求一種更大的價值販賣,前言-策劃本項目的目的,第一部分項目市場分析第二部分項目本體分析第三部分項目客群分析第四部分項目定位分析第五部分項目廣告表現(xiàn)第六部分項目規(guī)劃研究第七部分項目策略推廣第八部分媒體整合推廣,目錄,備注根據(jù)和貴司的初步溝通及貴司的要求，本案僅從目錄中以下幾個藍(lán)色方面進(jìn)行項目的簡述。,市場研究,項目分析及營銷策略,競爭市場分析,客戶群認(rèn)知,項目分析,消費(fèi)者分析,客戶定位,產(chǎn)品定位,營銷方案,宏觀經(jīng)濟(jì),市場研究-客戶群體認(rèn)知,主力客戶群以公務(wù)員及企事業(yè)和教師為主的公職人員各鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭外出務(wù)工一族縣城經(jīng)商成功人士次客戶群待改善生活及居住環(huán)境的人群部分投資置業(yè)、二次置業(yè)者,主力客戶群描述縣城內(nèi)先富裕一族，他們有豐富的社會和生活閱歷，甚至經(jīng)常穿梭、游歷于各大中城市之間，一方面向往大城市生活居住條件，然而又不甘于、不敢于沖破思維慣性的局限，能夠接受先進(jìn)的投資、生活理念。另有部分主力客戶群，他們有著較高的受教育程度，文化層次較高，思維活躍，敢于嘗試，思想前衛(wèi)，收入穩(wěn)定，敢于跳出傳統(tǒng)思想的包裹，勇于創(chuàng)新，生活和娛樂水平較高，樂于接受社會新鮮事物。一部分客戶群被壓力包圍，社會的、家庭的、事業(yè)的、自身的、外界的，造成了更明顯的雙重性格。他們一方面希望能夠?qū)崿F(xiàn)自身的價值，得到社會的認(rèn)同，另一方面又希望能讓自己安靜、沒有壓力、沒有禁錮地釋放和享受生活。他們大多已經(jīng)告別衣、食等低級追求時期，對健康、對生活品位的要求較高，注重自由、健康、穩(wěn)定，且特別注重子女的教育水平及受教育程度。在縣城的小區(qū)域范圍內(nèi)，他們大都處于事業(yè)的打拼期或者事業(yè)的成熟期，與縣城內(nèi)行政機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)有著千絲萬縷聯(lián)系；與農(nóng)村人相比，習(xí)慣于高人一等的生活體驗。,市場研究-消費(fèi)者分析,消費(fèi)者分析根據(jù)初步了解淶源市場的結(jié)論，我們得出消費(fèi)者購房心理和對住宅要求如下：1、環(huán)境規(guī)劃一定要好，各種生活配套要齊全，各種活動場地、場所要足夠；在規(guī)劃時，一定要有超前的思想，使小區(qū)更具現(xiàn)代化氣息，特別要注意智能化；在樓盤外立面的設(shè)計上要新穎，色調(diào)要協(xié)調(diào)，風(fēng)格要跟上潮流；92%的消費(fèi)者傾向于入住全封閉式的小區(qū)；2、高綠化率。幾乎所有的消費(fèi)者認(rèn)為高綠化率是十分必要的，由此看來，現(xiàn)在消費(fèi)者對住宅環(huán)境的要求已經(jīng)越來越高；3、小區(qū)及其周圍的配套設(shè)施的基本要求為學(xué)校、幼兒園、菜市場、超市、醫(yī)院、籃球場、網(wǎng)球場、圖書館、棋牌室等；4、消費(fèi)者對物業(yè)管理的要求a、提供保安、清潔衛(wèi)生、房屋維修、園林綠化和一些特色服務(wù)（如家政、訂購車票、托兒、養(yǎng)老院服務(wù)等）；b、物業(yè)公司應(yīng)與小區(qū)內(nèi)住戶增加聯(lián)系，加強(qiáng)溝通。,項目分析及營銷策略-本案項目分析,項目基本要素數(shù)據(jù)：,項目產(chǎn)品類型：11層小高層住宅,面積區(qū)間：84平米125平米,戶型類型：三室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳兩衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳一衛(wèi),SWOT分析,環(huán)境：東擴(kuò)市場發(fā)展前景巨大地段：5分鐘可達(dá)及縣區(qū)規(guī)劃：小高層多樣選擇交通：緊鄰新汽車站和火車站及高速引線裸地：隨時可開工，體量適中，易塑造品牌形象,Strength優(yōu)勢,處于縣城邊緣，公共服務(wù)設(shè)施尚未形成，生活不便地塊比較偏僻周邊現(xiàn)狀環(huán)境比較雜亂緊挨火車道，噪音嘈雜,Opportunity機(jī)會,可以借助提升樓盤品質(zhì)，從小區(qū)景觀、配套、居住品質(zhì)上提升樓盤形象，造勢使力政府東擴(kuò)城市發(fā)展政策的傾斜的支持周邊項目多，便于形成規(guī)模低價入市，性價比占領(lǐng)市場先機(jī),戶型產(chǎn)品同質(zhì)化雷同，沒有差異化市場正在售的樓盤消化客戶資源鐵道內(nèi)外區(qū)域差異影響客戶置業(yè)選擇政府新的調(diào)控政策，將影響銷售,Weakness劣勢,Threat威脅,低價入市，逐漸爬坡的價格策略，快速銷售加強(qiáng)市場推廣、強(qiáng)化置業(yè)顧問的專業(yè)性，弱化消費(fèi)者對于高層的市場抗性。在市場競爭中，出奇制勝，突出重圍,充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，把握入市時機(jī)，搶占營銷制高點(diǎn)以新穎產(chǎn)品點(diǎn)為突破點(diǎn)使用整合營銷傳播，迅速傳播項目,精確定位客戶，并對癥下藥借力營銷，把握市場節(jié)奏加大廣告支持，樹立品牌形象,借助縣城規(guī)劃東擴(kuò)的契機(jī)發(fā)展的東風(fēng)，憑借優(yōu)越的規(guī)劃條件將成為淶源縣最重要最突出的住宅區(qū)加強(qiáng)對產(chǎn)品本身的包裝宣傳,S策略（發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機(jī)會）,W策略（利用機(jī)會，克服劣勢）,T策略（減少劣勢，避免威脅）,O策略（發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅）,SWOT分析,SWOT分析總結(jié),展示品質(zhì)建筑，形成差異吸引消費(fèi)眼球合理控制銷售節(jié)奏，降低購房者對項目所在區(qū)域的抗性選擇正確入市時機(jī)，快速將產(chǎn)品推向市場展現(xiàn)現(xiàn)代時尚項目功能元素，實現(xiàn)產(chǎn)品保值增值緊跟整體消費(fèi)的實際情況，控制總價，迎合市場,市場研究-客戶定位分析,目標(biāo)客戶定位,私營業(yè)主+鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭+外出務(wù)工人員+教師、醫(yī)生、政府人員,周邊私營業(yè)主:本案所在地向西1000米是商業(yè)聚集地，私營企業(yè)主及眾多個體經(jīng)營較多，有一定購買力，自住還是投資皆可。,外出務(wù)工人員：這群人員在外地打拼，為的就是能夠衣錦還鄉(xiāng)，能在家鄉(xiāng)購置一個居住場所，為自己安個家，這類人群也是尤為重要。,周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕家庭:淶源縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居多，很多還算富裕的家庭都會有一種向上走的心里，只要合適就會購買；農(nóng)村人群需要在城市購房的心里也頗為重要。一般情況下都是自住居多。,縣城機(jī)關(guān)干部、教師、醫(yī)生：淶源縣政府機(jī)關(guān)和學(xué)校較多，收入相對穩(wěn)定，對區(qū)域有一定的歸屬感。,客戶定位,客戶特征:有一定收入，但不是很高；主要集中在項目周邊，對區(qū)域有歸屬感；以大專及以下學(xué)歷為主，也有部分本科或研究生；年齡階段以70年代人居多，對產(chǎn)品總價控制有要求；以自住為目的,重在滿足生活需求和改善居住條件與生活品質(zhì)。,市場研究-產(chǎn)品定位分析,項目的市場定位,方案一：打造淶源第一品質(zhì)大盤,方案二：淶源NO.I宜居生態(tài)健康大盤,產(chǎn)品定位,市場競爭加劇市場小，供大于求，競爭激烈。區(qū)域認(rèn)知度不高地塊成熟度與認(rèn)知度不足。客戶對居住品質(zhì)的要求舒適、安全、環(huán)保。,差異化，高生活品質(zhì)，最高性價比,產(chǎn)品定位建議,高居住品質(zhì)：與客戶定位相匹對，打造適宜居住的家園差異化：提取市場空白，使目標(biāo)客戶對我們“一見鐘情”高性價比：新穎產(chǎn)品,中小面積使用功能強(qiáng)的戶型,總價合理在產(chǎn)品設(shè)計和產(chǎn)品包裝下功夫，最好找個外國風(fēng)情的主題，如：西班牙風(fēng)情建筑及法式建筑風(fēng)格。建筑做現(xiàn)代簡約主義，立面尋求變化，多用玻璃材質(zhì)。,產(chǎn)品定位建議,項目西班牙風(fēng)情建筑風(fēng)格,通常在空間分割中使用水系、綠化帶為分隔媒介，使社區(qū)與外部自然區(qū)分，由社區(qū)空間到生活空間，水岸氣息散落每個角落，體現(xiàn)了建筑與水與人的完美和諧，形式美觀極具宜居性。,項目分析-營銷策略,營銷方案,營銷方案,產(chǎn)品賣點(diǎn),廣告策略,媒體策略,SP活動,項目定位分析,項目營銷建議,項目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議-直飲能量活水系統(tǒng)或者直飲水系統(tǒng)(一),水乃生命之源，水的質(zhì)量決定生命的質(zhì)量。水是人體的主要組成部分，占身體70%左右，其重要性無與倫比。而合理飲用健康水，不僅可以強(qiáng)體、怡心、增智，還可以防衰、減少疾病的發(fā)生、延壽、美容、排毒本案應(yīng)從項目規(guī)劃之初，就本著綠色、健康的理念，在所有樓宇內(nèi)重金打造戶式直飲水系統(tǒng)，讓居住者盡嘗24小時的新鮮活水，提升人居環(huán)境舒適之感戶式直飲水系統(tǒng)，主要用以杜絕終端直飲水的陳腐水質(zhì)，24小時循環(huán)供應(yīng)新鮮優(yōu)質(zhì)水源，確保飲用水源的高潔凈度。同時，深度挖掘戶式直飲水系統(tǒng)的3大特質(zhì)，更以提升水源的安全性、健康性、持續(xù)性：獨(dú)立管道-戶式直飲水系統(tǒng)采用兩套管網(wǎng)，將家庭自來水管道與直飲水管道分開鋪設(shè)，確保水源不受污染，同時戶式直飲水系統(tǒng)由專人維護(hù)，確保用戶使用的方便性。安全健康-通過直飲水系統(tǒng)的相關(guān)凈水設(shè)備，凈化后的水安全、健康、可以直飲，提升家庭用水的質(zhì)量，給居住者送去方便、舒適、高品質(zhì)的生活享受。24小時循環(huán)供水-全天候循環(huán)供應(yīng)新鮮優(yōu)質(zhì)水源，從此告別終端直飲水由于水源靜固所帶來的水質(zhì)陳腐和水源污染等問題，24小時全面呵護(hù)健康。,目前我們的飲用水是自來水廠是抽取的河道水進(jìn)行處理輸送的。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計，全國約有三分之一的工業(yè)廢水和五分之四的生活廢水未經(jīng)處理就直接排入江河湖海，使水資源遭到嚴(yán)重的污染。經(jīng)過這樣的污染，即使經(jīng)過水廠處理后，也是不能直接飲用的。馬云曾在黑龍江亞布力中國企業(yè)家論壇年會上說：十年以后中國三大癌癥將會困擾著每一個家庭，肝癌、肺癌、胃癌。肝癌是因為水，肺癌是因為空氣質(zhì)量，胃癌是因為食物。30年前，癌癥是一個稀有的名詞，今天癌癥變成了一種常態(tài)。讓你睡不著覺的不再是工作，而是水不能喝了，食品不能吃了。其實我們很辛苦的在掙錢，但最擔(dān)心的就是最后我們掙的錢最后都是醫(yī)藥費(fèi)。,居民飲用水水污染的現(xiàn)狀分析,淶源縣居民飲用水水污染的現(xiàn)狀分析,淶源縣居民飲用水，分為地下水、自來水及桶裝水。目前隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展淶源縣各種企業(yè)及開礦業(yè)排污嚴(yán)重超標(biāo)，眾多污水被排入地下及江河湖泊，淶源縣內(nèi)的拒馬河及唐河都有一定程度的污染，地下水鈣鎂離子及礦物質(zhì)及微量元素嚴(yán)重超標(biāo)，而且水的硬度硬，雖然當(dāng)?shù)卣恢敝铝τ谒h(huán)境的治理，但工程浩大再加上治理經(jīng)費(fèi)的緊張一直處于無奈之舉，在加上人們對飲水與健康和疾病之間的觀念淡薄，處于閉塞之中。并長期飲用不健康的水源導(dǎo)致生理機(jī)能下降各類疾病頻發(fā)，嚴(yán)重危害人們的身心健康。,能量活水系統(tǒng)和直飲水系統(tǒng)的優(yōu)勢,技術(shù)核心是反滲透技術(shù)，通過對水施加一定的壓力，使水分子和離子態(tài)的礦物質(zhì)元素通過一層反滲透膜，而溶解在水中的絕大部分無機(jī)鹽(包括重金屬)有機(jī)物以及細(xì)菌、病毒等無法透過反滲透膜，從而把透過直飲水和無法透過的濃縮水嚴(yán)格的分開，反滲透膜上的孔徑只有0.0001-0.001微米，相當(dāng)于一根頭發(fā)絲的百萬分之一，而尺寸最小的病毒也要在0.2微米以上，所以它們是無法透過反滲透膜的。它不僅可以將雜質(zhì)、鐵銹、泥沙、膠體、細(xì)菌、病毒驅(qū)除掉，還可以將對人體有害的放射性粒子、有機(jī)物、熒光物、農(nóng)藥驅(qū)除，還可以將討厭的水堿和重金屬驅(qū)除，保證您在燒開水的時候沒有水堿，同時保證家人飲水健康。,直飲水系統(tǒng)的介紹（方案一）,社區(qū)內(nèi)直飲水水處理系統(tǒng)原理圖,項目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議-安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)+體制保障(二),住宅建立項目的高端物業(yè)服務(wù)模式：從保安到社區(qū)管家每一個細(xì)節(jié)均精雕細(xì)鑿，打造淶源高品質(zhì)服務(wù)社區(qū)。,項目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議-安防系統(tǒng)：智能系統(tǒng)+體制保障(二),項目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議-生態(tài)景觀園林：坡地景觀園林及下沉式水系(三),項目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議戶型面積建議(四),根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌隽私?，建議把產(chǎn)品戶型面積控制在，二室二廳75平米、三室二廳110平米、少量三室二廳125平米。,項目定位分析及建議,產(chǎn)品配套賣點(diǎn)建議臥室、客廳、書房等空間空氣循環(huán)系統(tǒng)(五),（1）、基本原理：通過家庭式空氣過濾器和無動力子母煙道等設(shè)備構(gòu)成室內(nèi)空氣循環(huán)系統(tǒng)，使室內(nèi)空氣有序進(jìn)入、排放，確保室內(nèi)空氣的質(zhì)量安全。（2）、具體運(yùn)轉(zhuǎn)模式：室外空氣通過家庭式空氣過濾器后進(jìn)入室內(nèi)，其中的灰塵、蚊蟲、被阻隔、吸附，細(xì)菌、病毒被消殺，異味被吸附，確保進(jìn)入室內(nèi)的空氣清新、良好。停留在室內(nèi)的空氣受到人體的呼吸作用、墻體家具的污染后，通過無動力子母煙道不耗能的持續(xù)排至室外，且保證上、下樓之間不串氣。整個系統(tǒng)電功率低于20W且還具有手動功能不耗能。（3）、基本配置：（1）雙層玻璃固定塑鋼窗；（2）家庭式空氣過濾器（3）無動力子母煙道,項目分析-營銷建議,營銷建議,項目定位產(chǎn)品定位,方案一,生態(tài)、健康、養(yǎng)生的景觀園林社區(qū),方案二,16萬平米尊崇生活領(lǐng)地(府邸),營銷建議,項目定位形象主題語定位,方案一,尚水、尚景、尚生活,方案二,城市向東生活向尚,方案三,名門、尚品、生活,營銷建議,案名建議,方案一,尚東國際,方案二,尚東藍(lán)庭,方案三,尚東首府,概念詮釋,城市上東發(fā)展機(jī)遇+高尚生活品質(zhì)+淶源品牌形象府邸，用健康、生態(tài)、養(yǎng)生來營造天人合一的生態(tài)園林社區(qū)。,方案四,州府印象,方案五,東城尚郡,營銷建議,營銷賣點(diǎn)營造建議（簡述）,建筑生活品質(zhì)文化通過與目標(biāo)客戶群體生活方式相匹配的清新、明快、富有時代感的居住建筑藝術(shù)，喚起人們內(nèi)心的自然歸屬感。,健康營銷策略,針對產(chǎn)品的定位及目標(biāo)客戶分析，抓住目標(biāo)客戶的共性：對身體健康極為關(guān)注，充分利用直飲水概念的導(dǎo)入，以此為契機(jī)推出關(guān)于健康飲水觀念，直飲水的好處和現(xiàn)今市面上各種的水的好壞對比，深入滲透。利用各種暖場活動，全面灌輸水的質(zhì)量決定的生命的質(zhì)量等理念，讓市場客戶認(rèn)可本項目，取得差異化的營銷目的。,營銷建議,營銷賣點(diǎn)營造建議（簡述）,品牌營銷策略在房地產(chǎn)市場日益成熟的今天，消費(fèi)者不但關(guān)注住宅本身的品質(zhì)，如樓層、朝向、景觀，建筑自身的質(zhì)量，以及建筑所蘊(yùn)涵的建筑文化更看重開發(fā)商的實力，即品牌。我們在完成項目順利銷售的同時應(yīng)加強(qiáng)開發(fā)商品牌的建立，并利用開發(fā)商的品牌形象促使后期物業(yè)的銷售。爭取通過本項目的操作在淶源的房地產(chǎn)界樹立起較高的知名度和美譽(yù)度，為下一期項目的開發(fā)奠定好的基礎(chǔ)。,營銷建議,推廣建議-一期推廣策略（簡述）,針對本案的工程進(jìn)度及市場因素等各方面的綜合因素考慮，本案一期的推廣在價格策略上適宜采用低價位的策略迅速積聚人氣，通過