土地管理基本知識

土地管理基本知識課前準備：一主要思考：1土地管理的概念；土地管理的概念可以這樣描述，國家綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等手段，為維護土地所有制，調(diào)整土地關(guān)系，合理組織土地利用，而進行的計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等綜合性活動。其本質(zhì)是對土地的行政管理。這一概念包括6個方面的含義：土地管理的主體是國家。土地管理的客體是土地，以及土地利用中產(chǎn)生的人與人、人與地、地與地之間的關(guān)系。土地管理的目的是維護土地所有制、調(diào)整土地關(guān)系和合理組織土地利用。目標是不斷提高土地利用的生態(tài)效益、經(jīng)濟效益和社會效益，以滿足社會日益增長的需求。綜合運用行政、經(jīng)濟、法律、技術(shù)等手段管理土地。管理的職能是計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)與控制。土地管理具有鮮明的階級性，其目的和特點受社會環(huán)境的制約，特別受社會制度、土地制度的制約。2征地和轉(zhuǎn)地含義，土地征用費的構(gòu)成；土地征用，是指國家為了社會公共利益的需要，依據(jù)法律規(guī)定的程序和批準權(quán)限批準，并依法給予農(nóng)村集體經(jīng)濟組織及農(nóng)民補償后，將農(nóng)民集體所有土地使用權(quán)收歸國有的行政行為。國家行政機關(guān)有權(quán)依法征用公民、法人或者其他組織的財物、土地等。土地轉(zhuǎn)讓有兩種情況： 1、土地所有人將土地所有權(quán)有償或無償?shù)剞D(zhuǎn)移給他人。有償?shù)氖琴I賣，無償?shù)氖琴浥c或遺贈。土地轉(zhuǎn)讓行為只能發(fā)生在土地私有制的社會里，我國在農(nóng)業(yè)、手工業(yè)和資本主義工商業(yè)社會主義改造基本完成之后，土地變私有制為公有制，因而不允許土地轉(zhuǎn)讓。但是土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓，受讓人僅對土地享有使用權(quán)，而所有權(quán)仍屬于國家或集體。2、在土地家庭承包經(jīng)營的情況下，土地轉(zhuǎn)讓指承包人自找對象，由第三者代替自己向發(fā)包人履行承包合同的行為。轉(zhuǎn)讓的合同內(nèi)容雖無改變，但是變更了承包人，終結(jié)了原承包人與發(fā)包人的權(quán)利義務關(guān)系，確立了受讓人與發(fā)包人的權(quán)利義務關(guān)系。土地承包經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓時，承包方與第三者應訂立書面協(xié)議。3批地的含義和供地的方式；土地供應的含義及土地供應的三種基本方式土地供應關(guān)系到政府的房地產(chǎn)調(diào)控、關(guān)系到國有土地的有效利用，對國計民生至關(guān)重要。那么，土地供應究竟指的是什么呢？供應方式又有哪些？土地供應土地供應指地方政府第二年準備投放到土地市場上以及用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的土地數(shù)量，以及土地的位置、用途、土地規(guī)劃利用條件等內(nèi)容的總稱。供地方式：一、協(xié)議出讓方式（特殊）：就是政府與土地使用者以協(xié)議方式簽定土地使用權(quán)出讓合同，土地使用者支付相應的出讓金，國家把一定期限的國有土地使用權(quán)讓渡給土地使用者。1、范圍：21號令第3條采取排除法確定了協(xié)議出讓的適用范圍，即：只適用于除法律、行政法規(guī)、部門規(guī)章規(guī)定必須招標拍賣掛牌的情況，實踐中主要是工業(yè)用地、倉儲用地及政府為調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、實施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予優(yōu)惠、扶持的項目等。但同一地塊有兩個或者兩個以上意向用地者的，協(xié)議出讓隨時可以向招標拍賣掛牌出讓“轉(zhuǎn)換”。（出讓范圍小）2、出讓金：協(xié)商形成并編制并公布出讓計劃。3、 價：21號令第5條規(guī)定：協(xié)議出讓的 價不得低于新增建設(shè)用地的土地有償使用費、征地（拆遷）補償費用以及按照國家規(guī)定應當繳納的有關(guān)費用之和，有基準地價的，不得低于基準地價的70%。4、程序：主要包括7個環(huán)節(jié)：編制并公布出讓計劃、接受意向用地者申請、確定出讓方式、編制出讓方案、確定出讓底價、協(xié)議出讓價格并簽定出讓合同、公布出讓結(jié)果。二、招標、拍賣、掛牌方式（一般）1、范圍：招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定（國土資源部令第11號）第4條明確了招標拍賣掛牌的范圍，規(guī)定：商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。前款規(guī)定以外用途的土地的供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式出讓。（出讓范圍大）2、出讓金：競價方式形成并編制并公布出讓計劃。3、 價：根據(jù)土地估價結(jié)果和政府產(chǎn)業(yè)政策綜合確定。三、國有土地租賃方式：從理論上講同樣適用協(xié)議方式和招標拍賣掛牌方式。1、拆遷、2、報批、3、征收、4、出讓（）、5、租賃、6、流轉(zhuǎn)流轉(zhuǎn)：指土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的含義，是指擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營權(quán)（使用權(quán)）轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟組織，即保留承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)。土地流轉(zhuǎn)具有以下五大模式：土地互換、土地出租、土地入股、宅基住房、股份合作。一、國有建設(shè)用地一級流轉(zhuǎn)：出讓（招標、拍賣、掛牌）、使用權(quán)租賃、使用權(quán)作價出資（入股）二級流轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)讓（出租、交換、贈與、繼承）、出租、抵押等二、國有農(nóng)用地一級流轉(zhuǎn)：主要是發(fā)包方式讓渡二級流轉(zhuǎn)：轉(zhuǎn)讓、出租和抵押農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的方式主要有：轉(zhuǎn)包、出租、借用、互換、轉(zhuǎn)讓、入股等。轉(zhuǎn)包是農(nóng)民集體經(jīng)濟組織內(nèi)部農(nóng)戶之間的土地承包經(jīng)營權(quán)的租賃。轉(zhuǎn)包人對土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)不變。受轉(zhuǎn)包人享有土地承包經(jīng)營權(quán)的使用權(quán)，獲取承包土地的 ，并向轉(zhuǎn)包人支付轉(zhuǎn)包費，轉(zhuǎn)包無需發(fā)包方許可，但轉(zhuǎn)包合同需向發(fā)包方備案。出租是農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)租賃給本集體經(jīng)濟組織以外的人。出租是一種外部的民事合同，出租人對土地經(jīng)營權(quán)的產(chǎn)權(quán)不變。承租人通過租賃合同取得土地承包經(jīng)營權(quán)的承租權(quán)，并向出租的農(nóng)戶支付租金。農(nóng)民出租土地承包經(jīng)營權(quán)無需發(fā)包方許可，但出租合同需向發(fā)包方備案。借用是出借人將土地承包經(jīng)營權(quán)借給他人使用。借用是一種無償合同，借用人無需向出借人支付土地承包經(jīng)營權(quán)的使用費。農(nóng)戶將土地承包經(jīng)營權(quán)借給本村人或借給外村人均無需發(fā)包方許可，但出借合同需向發(fā)包方備案?；Q是農(nóng)民為了耕作方便或出于其它考慮，將自己的土地承包經(jīng)營權(quán)交換給本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的其他人行使，自己行使從本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部的其他人處換來的土地承包經(jīng)營權(quán)，承包方不能與其他集體經(jīng)濟組織的農(nóng)戶互換土地承包經(jīng)營權(quán)。雙方農(nóng)戶達成互換合同后，須報發(fā)包方備案，且應與發(fā)包方變更原土地承包合同。同時，互換后的土地承包經(jīng)營權(quán)人仍要按發(fā)包時確定的該土地的用途使用土地，履行該地塊原來負擔的義務。轉(zhuǎn)讓是指土地承包經(jīng)營權(quán)人將其擁有的未到期的土地經(jīng)營權(quán)，經(jīng)發(fā)包方許可后，以一定的方式和條件轉(zhuǎn)移給他人的一種行為，并與發(fā)包方變更原土地承包合同。土地承包經(jīng)營權(quán)的受讓對象可以是本集體經(jīng)濟組織的成員，也可以是本集體經(jīng)濟組織以外的單位和個人。 4用地與城市規(guī)劃的關(guān)系；5土地轉(zhuǎn)讓問題；6什么是地租，什么是地稅；7地價和地租的關(guān)系；地租是土地者憑借土地權(quán)而獲得的一種。由于土地空間位置的固定性、數(shù)量的有限性、土地利用的持久性等特點,地租是一種恒久的流。隨著土地權(quán)屬的轉(zhuǎn)移,這種流也將會發(fā)生轉(zhuǎn)移。因而,土地本身就是價格的一種表現(xiàn)。地租的存在決定了土地價格存在的客觀性。然而,地價不是對土地實體的購買價格,而是對土地預期的購買價格,其實質(zhì)是土地未來地租的資本化,即:土地價格:地租/利率。 由此可見,地租與地價是密不可分的,是一個事物的兩個方面。地租是地價的基礎(chǔ)和出發(fā)點;地價是地租的貨幣表現(xiàn)和結(jié)果,是地租的資本化,即地產(chǎn)有租賃市場存在。土地價格與租金的關(guān)系,猶如資本與利息的關(guān)系,只要確定了還原利率,兩者就能相互推出。 8房地產(chǎn)登記有何作用；由于房屋權(quán)屬證書是經(jīng)過政府房地產(chǎn)行政機關(guān)審查確認后發(fā)給權(quán)利人的法律性憑證，政府用其聲譽和行政行為來為其證明和保證它的真實性和合法性，其他任何材料和證明都不具有這樣的權(quán)威性，所以說它是“合法憑證”。9二次開發(fā)是什么意思，土地整備和城市更新的含義；土地由生地變成熟地 也就是說包括從政府進行到“三通一平”或“七通一平”之后，進入土地一級市場，進行土地出讓的過程叫一次開發(fā)出讓之后，由開發(fā)商進行土地開發(fā)，包括建設(shè)廠房、住宅、商業(yè)樓、寫字樓等等叫二次開發(fā)三通一平：指通水、通電、通路、平整土地五通一平：指通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平：指通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃氣或煤氣、平整土地10土地監(jiān)察的對象內(nèi)容：、國土資源執(zhí)法監(jiān)察機構(gòu)的職權(quán)是指國土資源行政主管部門依法具有的執(zhí)法監(jiān)察職責和權(quán)力。各級國土資源行政主管部門下設(shè)的執(zhí)法監(jiān)察職能機構(gòu)，在依法行使國土資源執(zhí)法監(jiān)察行政職權(quán)時，特別是實施行政處罰時，是以相應的國土資源行政主管部門的名義進行的，本身并不具有獨立的執(zhí)法主體資格。、執(zhí)法監(jiān)察職責：監(jiān)督檢查國土資源法律、法規(guī)的執(zhí)行和遵守情況；受理對國土資源違法行為的檢舉、控告；監(jiān)督檢查下級人民政府違反國土資源法律、法規(guī)的行為；調(diào)查處理國土資源違法案件；其他依法應當履行的職責。、執(zhí)法監(jiān)察職權(quán)：檢查權(quán)，即依法對本行政區(qū)域內(nèi)的單位、組織和個人執(zhí)行和遵守國土資源法律、法規(guī)的情況行使檢查的權(quán)力；調(diào)查權(quán)，即依法對監(jiān)察對象就特定的事項所具有的開展調(diào)查活動的權(quán)力；制止權(quán)，即依法對正在實施中的違反國土資源法律、法規(guī)的行為進行制止的權(quán)力。