中原_2012年武漢南國悅公館商務辦公中心項目市場定位報告_67p_前期策劃

南國.悅公館市場定位報告,武漢中邦地產顧問wuhan.2012.07,報告說明近年來，隨著武漢保利文化廣場以及武昌中央文化區(qū)兩大項目相繼落戶中南、中北路，武昌最高檔的傳統(tǒng)商圈中南商圈地位進一步得到提升。片區(qū)品牌高端項目云集，豪華寫字樓成為中南中北一條街最集中的地方。,報告內容,頁碼,片區(qū)市場分析,PartA,片區(qū)概況商業(yè)及項目分布片區(qū)項目介紹片區(qū)小結,區(qū)域概述,范圍界定,商業(yè)形態(tài)構成,中南商圈位于武昌洪山區(qū)，為武昌規(guī)模最大、最集中、最密集的商業(yè)街區(qū)。其核心區(qū)域為中南路，延及武珞路路段與中北路。連接徐東商圈與街道口商圈，與水果湖商業(yè)步行街相望,中南商圈主要由百貨、大型超市和專業(yè)賣場構成。商圈商業(yè)氣氛濃厚，集中了中南商業(yè)大樓、中商百貨、中商廣場、銀泰百貨等百貨，家樂福、中商平價、易初蓮花等超市，工貿家電、蘇寧電器、國美電器等專業(yè)賣場，以及必勝客、永和、麥當勞、肯德基等餐飲配套。,商業(yè)及項目分布,中南國際城,中建三局,民主路,洪山路,中南路,中南二路,中南一路,南國悅公館,海山金谷,保利文化廣場,中南大樓,中商廣場,中商百貨,中建廣場,銀泰百貨（世紀店）,建設大廈,武珞路,家樂福,1818中心,武昌中央文化區(qū),中北路,華潤置地公館,洪山廣場,區(qū)域項目介紹,說明：武漢保利文化廣場建筑高度180米，1-8層定位為高檔商業(yè)、餐飲、影院等，9層以上為甲級寫字樓。另與19層配樓形成空中連體，構成正對洪山廣場的“巨型門”。項目總投資逾11億，開發(fā)周期3年。武漢保利文化廣場定位為5A高智能化商務平臺，項目由美國SOM國際設計公司進行概念設計、中南建筑設計院進行深化設計。,區(qū)域項目介紹,說明：中南路88號地處中南二路，CBD核心區(qū)，精致生活樣本，集商務、居住休閑、文化科教中心于一體。醇熟的生活配套，洪山廣場、家樂福、中商廣場、世紀中商近在咫尺，絕版價值典范。都市坐標，小高層、南北向、純板式結構，絕佳都市核心居住區(qū)，多種戶型面積選擇，45165，將多彩生活與空間享受發(fā)揮到極至。,區(qū)域項目介紹,說明：海山金谷項目定位“洪山廣場國際資源集成體”，涵蓋國際級5A寫字樓、CEO行政官邸、高端商業(yè)、精品私人會所多元業(yè)態(tài)，以可再生能源為基礎，廣泛采用地源熱泵、末端凈水系統(tǒng)、24小時置換新風、石材外維護保溫、中央生活熱水等建筑科技，實現健康、舒適、節(jié)能、環(huán)保的低碳綠色物業(yè)。,區(qū)域項目介紹,說明：武漢1818中心項目是正在建設的34萬平米的集高端百貨、超五星寫字樓、公寓、酒店、時尚商業(yè)街區(qū)、住宅為一體的城市綜合體項目。其標志建筑物高度達181.8米，為武昌區(qū)地標性建筑，建筑面積約6萬平米，共41層，建筑風格為新典雅式雙塔結構，建筑外立面采用石材與玻璃幕墻。地下負一層與武漢地鐵四號線連通，形成地鐵商業(yè)。超五星寫字樓部分位于雙塔塔樓的8-26層，單層建筑面積約2000平米，建筑面積約3萬平米，層高達到4.2米。私人酒店公寓位于2839層，建筑面積約為2.2萬平米。40、41層為天幕會所。辦公樓及住宅全部采用瑞士恒溫、恒濕、恒氧技術。,區(qū)域項目介紹,說明：萬達時代中心，是萬達集團完全按照低碳、智能的標準設計的8棟世界級的5A級寫字樓，地上建筑面積約50萬平方米，首創(chuàng)集群式辦公，聚合產業(yè)力量，成為世界級企業(yè)總部中部戰(zhàn)略布局的新焦點。項目建筑設計由加拿大BH公司亞洲區(qū)總裁DavidStavros施岱珞主筆完成，建筑外形取自中國燈籠，結合LOWE玻璃幕墻，彰顯挺拔大氣。擁有武漢唯一的千平水景星級大堂，10米挑空氣度非凡，獨具奢華氣派。10部三菱高速電梯，創(chuàng)造快捷交通。公共空間奢華裝修。,區(qū)域項目介紹,說明：廣澤中心雄踞武昌公司總部區(qū)，包含2棟寫字樓及5層裙樓商業(yè)，興業(yè)銀行已選擇廣澤中心雙塔樓其中一棟，用于興業(yè)銀行湖北省分行總部。廣澤中心以5A標準打造，近攬“楚河漢街”獨特景觀，營造舒適的生態(tài)商務、花園辦公環(huán)境模式。,區(qū)域項目介紹,說明：項目總建筑面積約6.2萬多平方米，由A、B兩棟組成。其中，A座25層，B座23層，地下2層均為停車場，總車位數達400余個，車位比高達100：1，遠超國際標準。A、B兩座13層裙樓為高端商業(yè)配套，塔樓按照5A甲級寫字樓標準建造。,該區(qū)域是武昌傳統(tǒng)成熟商圈，百貨扎堆，業(yè)態(tài)也比較豐富，其輻射區(qū)域遍布整個武昌，而且周邊區(qū)域政府機構居多，消費潛力無限。,1,該區(qū)域有洪山廣場、洪山體育館等公共休閑運動設施留住消費人群，商圈餐飲娛樂配套都比較完善。東沙連通工程和中北路延長線的竣工，地鐵2、4號線在中南路交匯（分設洪山廣場和中南路站），使得區(qū)域交通得到顯著改善。,2,該區(qū)域高端項目云集，是武昌地區(qū)的豪宅集中營。各大商業(yè)銀行總部、高端寫字樓在中南中北沿線聳立，未來該區(qū)域極有可能成為武昌金融一條街。,3,區(qū)域小結,項目概況,PartB,項目概況,南國悅公館,洪山體育館,保利文化廣場,洪山廣場,說明：南國悅公館建筑總面積約3.46萬方。其中地上30層，約2.13萬方；地下3層，約1.33萬方。建筑總高度約94.8米。432套2783高品質精裝小戶型，建筑1層為酒店大堂，結合架空層營造良好的建筑空間景觀，2層以上為精致一房和二房的鉑金公寓和大開間景觀套間。,項目SWOT分析,PartC,項目SWOT分析,項目優(yōu)勢,1,項目劣勢,2,項目機會,3,項目威脅,4,優(yōu)勢彌補劣勢，機會解決威脅,進出不便：項目入口道路坡度高。建筑設計形象差。不臨街：巷子里面。地塊面積小。,交通優(yōu)良：十字路口旁，地鐵、公交直達。豐富景觀資源：洪山廣場、東湖風景。配套齊全：商業(yè)百貨、銀行、餐飲酒店。開發(fā)商實力品牌：上市公司、品牌實力強。,區(qū)域高端項目眾多、供應量大、競爭激烈。片區(qū)發(fā)展向北傾斜，總部經濟區(qū)崛起。,住宅限購，商業(yè)地產迎來黃金發(fā)展期。地處繁華商圈、片區(qū)商業(yè)氣氛濃厚，易形成規(guī)模效應。高端寫字樓成群，中低端寫字樓是市場空白點。,項目SWOT分析總結,項目最大優(yōu)勢：地段一流、周邊配套成熟。,典型的商業(yè)項目,1.小戶型公寓式酒店,2.商務辦公樓,項目定位,PartD,市場定位客群定位產品定位價格定位形象定位,市場定位,市場最終定位,市場定位支撐點,1.周邊高端寫字樓成群，競爭激烈，中低端寫字樓有市場空間。2.創(chuàng)展型商務辦公中心：針對中小企業(yè)設立的商務辦公樓，地段好，辦公配套相對5A級商務中心稍差。,中南路首席創(chuàng)展型商務辦公中心,市場背景：對那些員工較少、實力較弱，以為大公司提供配套技術和服務，賺取附加值利潤為主的小型企業(yè)來講，大型寫字樓昂貴的租金和各種開支是他們所難以承擔的。同時受“住宅禁商”政策的影響，住宅辦公的“孵化器”功能也大受影響，因此這些小公司紛紛把落腳的目光投向靈活度更高、成本更低又不受注冊限制的辦公場所，創(chuàng)展型寫字樓應運而生。,客群定位,客戶需求特征,客戶不認購原因,客戶對物業(yè)的需求是什么？1.中小企業(yè)：高端商務區(qū)位置、使用成本低、面積適中、總價低、百變互享辦公空間。2.投資客：總價低、出租率高、租金回報高、風險小、升值潛力。,辦公配套不全、價格不合理、物業(yè)費高。,項目需求客戶中小企業(yè)：投資客=6：4,產品定位,甲級寫字樓,案名：洪廣國際中心（I樓）保利文化廣場（h樓）,形象定位,形象包裝定位享受國際性總部商務空間，,價格定位,Thanksforyourattention,Wishyouagoodday!,R-24G-130B-135,R-192G-0B-0,R-114G-191B-197,R-127G-127B-127,報告中使用的基準色,報告中使用的補充色,R-16G-136B-218,R-253G-138B-59,R-191G-191B-191,?,R-?G-?B-?,我們嚴格限定報告所采用的基準色，可以通過設定色塊的RGB值來實現,本項目,本項目,同樣是一個典型的左右分欄描述說明頁面，有色塊的標題下面一般用來進行文字說明,11,11,11,這是一個典型的三分欄描述說明頁面，是我們報告的重要補充模塊，有色塊的標題下面一般用來進行文字說明,11,11,11,說明,說明,說明,這是一個典型的三分欄描述說明頁面，是我們報告的重要補充模塊，橫線的標題下面一般用來進行數據的羅列和演繹,第一點結論,1,第二點結論,2,第三點結論,3,第四點結論,4,單擊輸入主標題,Part1,單擊輸入副標題,PartC.1,TwoFactors(1),22,因素2,因素1,.,.,TwoFactors(2),ThreeFactors(1),因素2,.,因素1,.,因素3,.,.,ThreeFactors(2),因素2,因素1,因素3,.,.,.,ThreeFactors(3),因素1,因素3,因素2,.,.,.,ThreeFactors(4),.,因素1,因素2,.,.,因素3,.,ThreeFactors(5),ThreeFactors(6),ThreeFactors(7),.,.,.,1,.,2,.,3,.,.,.,ThreeFactors(8),.,1,.,2,.,3,.,.,.,.,ThreeFactors(9),FourFactors(1),因素1,因素2,因素3,因素4,.,.,.,.,.,FourFactors(3),FourFactors(4),FourFactors(5),FiveFactors,Stepbystep(1),第一步,第二步,第三步,1,2,3,.,.,.,Stepbystep(2),Stepbystep(3),Stepbystep(4),1,2,3,4,.,.,.,.,Stepbystep(5),Consequences(1),.,.,.,.,.,1,2,.,1,.,3,.,2,.,Consequences(2),1,3,2,.,text,.,.,.,.,text,.,.,.,.,text,.,.,.,.,Standardform,這里是對表格數據的進一步說明或補充,Timeschedule(1),Timeschedule(2),.,Timesch