物業(yè)工程交接管理方案

-房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移管理方案為了規(guī)范房地產(chǎn)管理，維護(hù)了業(yè)主、非所有者使用人的合法權(quán)益，根據(jù)相關(guān)法規(guī)要求，結(jié)合公司的實(shí)際情況，制定了本小區(qū)工程交接管理方案。接管所需的資料包括1.竣工項(xiàng)目目錄，包括竣工項(xiàng)目名稱、位置、結(jié)構(gòu)、層、面積、改建標(biāo)準(zhǔn)、竣工日期等；2.設(shè)備清單，包括設(shè)備名稱、規(guī)格、數(shù)量、原產(chǎn)地、主要性能、單價(jià)和隨機(jī)工具、備件等；項(xiàng)目完成圖；4.材料、建筑零部件、外協(xié)加工、各種設(shè)備、試驗(yàn)機(jī)的工廠驗(yàn)證證書、說明書和驗(yàn)收記錄、預(yù)制載荷試驗(yàn)記錄、自動(dòng)控制儀表的調(diào)試記錄；5.隱藏工作接受記錄。土木工程記錄，包括地基處理記錄、結(jié)構(gòu)安裝積極記錄、預(yù)應(yīng)力構(gòu)件施工記錄等；設(shè)備安裝和調(diào)試記錄，如管道系統(tǒng)壓力測(cè)試、泄漏檢查記錄、衛(wèi)生、電力、通風(fēng)、供水、滅火、暴動(dòng)警報(bào)、相機(jī)監(jiān)控和其他項(xiàng)目檢查和測(cè)試記錄；8.建筑物的沉降、變形、防震、防爆、絕緣、隔音、絕緣等指標(biāo)的測(cè)試記錄，重要鋼結(jié)構(gòu)焊接檢查記錄；9.工程質(zhì)量事故發(fā)生和處理記錄。10.圖紙審查記錄、設(shè)施變更通知和技術(shù)批準(zhǔn)單；11.說明建筑和結(jié)構(gòu)使用注意事項(xiàng)；12.有關(guān)項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件；13.所有項(xiàng)目水、電、電梯、高低壓配電室等國(guó)家部門的驗(yàn)收或技術(shù)驗(yàn)證證明或證明。上述資料應(yīng)由房地產(chǎn)公司接管，管理小區(qū)基本資料，永久保管，確保設(shè)施設(shè)備得到妥善維護(hù)和維護(hù)。財(cái)產(chǎn)接受轉(zhuǎn)移程序根據(jù)各目的工程進(jìn)展情況和業(yè)主入住情況，管理公司可以根據(jù)需要要求對(duì)本公司房地產(chǎn)的部分建筑翻新、設(shè)備及系統(tǒng)進(jìn)行接管，但項(xiàng)目的最終移交將由政府相關(guān)職能部門及房屋開館審查，并根據(jù)物業(yè)管理公司的接管情況進(jìn)行。一、財(cái)產(chǎn)接受條件房地產(chǎn)要驗(yàn)收轉(zhuǎn)讓，必須滿足以下首要條件：1.提供已接受財(cái)產(chǎn)的竣工圖(如果還沒有完成的計(jì)劃，則需要提供最終施工圖以及詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明)。2.提供接受的設(shè)備、系統(tǒng)操作說明、維護(hù)手冊(cè)等相關(guān)信息；3.與承包商(或供應(yīng)商)的合同(供應(yīng))合同中的相關(guān)技術(shù)條款。請(qǐng)出示政府相關(guān)職能部門接受證書。5.提供承包商、供應(yīng)商和供應(yīng)商的地址、聯(lián)系電話和聯(lián)系信息。提供必要的專業(yè)技能介紹和培訓(xùn)。提供所有測(cè)試、檢查和分析報(bào)告。8.清理被接受的場(chǎng)所、設(shè)備和機(jī)房。二、拒絕接受在以下情況下，房地產(chǎn)公司有權(quán)拒絕接受房地產(chǎn)：收購(gòu)1.嚴(yán)重違反相關(guān)國(guó)家法規(guī)；未能通過相關(guān)政府職能部門的接受。工地和交付財(cái)產(chǎn)不能被有效隔離。機(jī)房不能完全獨(dú)立關(guān)閉。5.可能危及設(shè)備正常運(yùn)行和個(gè)人安全的其他財(cái)產(chǎn)。三、缺陷整改收購(gòu)時(shí)發(fā)現(xiàn)的各種問題包括工程未完成、工程缺陷、未能有效保護(hù)成品而造成的損壞等，管理公司將制作詳細(xì)的缺陷記錄，以便房屋發(fā)起人敦促承包商(或供應(yīng)商)改正，并對(duì)無(wú)法糾正的缺陷進(jìn)行補(bǔ)償交涉。如果問題比較嚴(yán)重，建議房間開方停止驗(yàn)收，糾正完成后再驗(yàn)收。四、試運(yùn)行部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未經(jīng)過最終驗(yàn)收，但所有者必須啟動(dòng)特定設(shè)備或系統(tǒng)，因此通常只進(jìn)行物理驗(yàn)收，并在房屋發(fā)起人的書面指示下嚴(yán)格管理和運(yùn)營(yíng)的房地產(chǎn)公司，在此期間由承包商(供應(yīng)商)進(jìn)行技術(shù)管理，出現(xiàn)問題或事故時(shí)，除房地產(chǎn)公司以外的房屋所有者及其承包商負(fù)責(zé)并簽訂對(duì)重要設(shè)備或機(jī)房的臨時(shí)試點(diǎn)合同，明確表示有關(guān)各方的責(zé)任。五、驗(yàn)收合格接受的財(cái)產(chǎn)狀況良好，設(shè)備和系統(tǒng)正常運(yùn)行，所有指標(biāo)都符合合同約定的要求，場(chǎng)所、設(shè)備和機(jī)房干凈，有關(guān)當(dāng)事人書面確認(rèn)驗(yàn)收后，房屋發(fā)起人應(yīng)催促承包商(或供應(yīng)商)轉(zhuǎn)讓所有鑰匙、備件和特殊工具，正式交給房地產(chǎn)公司管理。六、保修期正常情況下，財(cái)產(chǎn)全部接受結(jié)束，正式進(jìn)入擔(dān)保期，但財(cái)產(chǎn)接受通常是一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的過程，在此期間，部分設(shè)備由于事前啟動(dòng)或其他原因已經(jīng)進(jìn)入了擔(dān)保期，因此，房屋發(fā)起人及其承包商可能需要同意整個(gè)項(xiàng)目的擔(dān)保開始日期，并書面通知房地產(chǎn)公司。完成驗(yàn)收必須提供技術(shù)信息。房地產(chǎn)收購(gòu)交接前，房屋開館/業(yè)主應(yīng)提供有關(guān)財(cái)產(chǎn)的各種技術(shù)資料及竣工圖，對(duì)入股進(jìn)行分類，并在收購(gòu)時(shí)提交房地產(chǎn)公司保管，如果收購(gòu)時(shí)竣工圖尚未完成，應(yīng)附加最終施工圖和詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工書最遲應(yīng)在無(wú)償保修開始后6周內(nèi)提交。物業(yè)管理公司參照這些技術(shù)資料進(jìn)行物業(yè)設(shè)施的驗(yàn)收管理、運(yùn)營(yíng)、維護(hù)和維護(hù)，一般需要提交以下技術(shù)信息，但不限于：一、土木工程、裝飾所需的信息1.建筑、裝飾等設(shè)計(jì)指南；2.一般規(guī)劃、建筑和結(jié)構(gòu)圖；3.裝飾圖(包括所有天花、樓板、墻、門窗和幕墻等BOM表)；4.質(zhì)量監(jiān)督局、計(jì)劃局、消防部門等政府職能部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；土木工程、裝飾、建筑材料和硬件供應(yīng)商和供應(yīng)商信息；住宅面積測(cè)量報(bào)告；房地產(chǎn)結(jié)算試驗(yàn)報(bào)告；8.防水工程的水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告；9.隱蔽工程驗(yàn)收認(rèn)證。二、弱系統(tǒng)所需的信息1.每個(gè)剩余電力系統(tǒng)操作和維護(hù)手冊(cè)(火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)、電話和寬帶綜合布線系統(tǒng)、車庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)等)；各弱系統(tǒng)圖、計(jì)劃；弱系統(tǒng)設(shè)備時(shí)間表、承包商信息和產(chǎn)品認(rèn)證；4.國(guó)家消防部門和相關(guān)職能部門的接受證書；5.設(shè)備結(jié)構(gòu)圖、使用說明等。三、電氣系統(tǒng)所需的信息1.高壓、低壓和配電設(shè)備運(yùn)行維護(hù)手冊(cè)；所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱藏的工程檢查數(shù)據(jù)和說明；電氣設(shè)備時(shí)間表、承包商信息和產(chǎn)品認(rèn)證；供電局接受報(bào)告；各種電氣設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告；6.防雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷檢查報(bào)告。四、供水和排水所需信息1.噴霧、消火栓系統(tǒng)操作和維護(hù)手冊(cè)；2.消防水、供水、排水系統(tǒng)圖、平面圖和電氣管理圖；3.消防噴霧、消防栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商信息和產(chǎn)品驗(yàn)證；4.消防部門接受批準(zhǔn)、衛(wèi)生防疫所、自來(lái)水公司等政府職能部門接受報(bào)告；5.消防系統(tǒng)壓力測(cè)試、調(diào)試和測(cè)試報(bào)告；污水處理系統(tǒng)竣工圖、衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批準(zhǔn)；水庫(kù)、油罐水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。七、電梯驗(yàn)收提交信息在電梯正式驗(yàn)收之前，建設(shè)公司應(yīng)提交以下資料，以便房地產(chǎn)管理公司技術(shù)人員盡快掌握電梯運(yùn)行及緊急事故處理，以下是移交電梯時(shí)必須提供的信息，但不限于此。1.特檢所的電梯驗(yàn)收檢查報(bào)告；電梯操作培訓(xùn)手冊(cè)；電梯技術(shù)規(guī)范規(guī)范；電梯工廠認(rèn)證和原產(chǎn)地證書；電梯包裝清單；電梯管理和使用指南；電梯一般安裝標(biāo)準(zhǔn)；電梯操作說明；9.電梯維護(hù)手冊(cè)；10.電梯安裝圖；電梯機(jī)電控制圖紙；12.電梯備件清單；電梯承包商完成調(diào)試和自檢記錄；14.電梯緊急維修電話；15.電梯供應(yīng)商和安裝單位聯(lián)系方式、電話、傳真等資料。八、其他必要信息住房，承包商認(rèn)為需要的其他信息?？⒐を?yàn)收應(yīng)提供操作和維護(hù)手冊(cè)。承包商應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)之前提交設(shè)備/系統(tǒng)操作和維護(hù)手冊(cè)(以下簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”)，以便物業(yè)管理公司運(yùn)營(yíng)人員盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理，一般要求為：1.承包商應(yīng)在接受設(shè)備/系統(tǒng)前一個(gè)月提交說明書，以便物業(yè)管理公司的操作員了解相應(yīng)收購(gòu)設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。2.說明書里的所有內(nèi)容都要用中文打印，文字、插圖、表格等效果要鮮明。3.每個(gè)系統(tǒng)必須獨(dú)立成冊(cè)，以減少每本書的厚度，其他內(nèi)容或章節(jié)必須用包含明確目錄說明的塑料標(biāo)簽隔開，以供工作人員參考。4.手冊(cè)還應(yīng)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”列表，并按所屬系統(tǒng)列在相關(guān)系統(tǒng)章節(jié)內(nèi)。提交手冊(cè)時(shí)，如果竣工圖未完成，必須提供最終施工圖，并附上詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工書最遲應(yīng)在無(wú)償保證期開始后6周內(nèi)提交。5.系統(tǒng)運(yùn)行所需的知識(shí)庫(kù)(至少包括):A.系統(tǒng)正常操作程序和異常情況下的緊急程序。B.詳細(xì)介紹了每個(gè)單獨(dú)系統(tǒng)的調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)控和調(diào)節(jié)方法。C.說明系統(tǒng)內(nèi)的所有管道和布線圖，并說明主要設(shè)備和零件的規(guī)格和功能。D.為每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)整部件和保護(hù)裝置建議初始調(diào)整參數(shù)，并保留一定的空間以添加最終調(diào)整的參數(shù)。E.系統(tǒng)電源、部署屏幕和控制屏幕的詳細(xì)說明6.設(shè)備操作所需的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):A.設(shè)備正常開閉程序及例外情況下的停機(jī)程序。B.詳細(xì)介紹了各種設(shè)備的調(diào)整、控制、監(jiān)控和調(diào)整方法。C.所有設(shè)備出廠時(shí)傳輸?shù)碾S機(jī)文檔，包括每個(gè)電路板的電路，所有電子部件的布局。如果需要，還必須提供顯示每個(gè)零件位置的部件分解圖。D.列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造商、型號(hào)、系列編號(hào)、測(cè)試運(yùn)行后設(shè)置的參數(shù)。E.所有設(shè)備的產(chǎn)品手冊(cè)、合格證書、生產(chǎn)工廠測(cè)試報(bào)告和性能指標(biāo)圖等資料。7.系統(tǒng)/設(shè)備維護(hù)所需的技術(shù)資料(至少包括以下內(nèi)容):A.所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查指南。B.設(shè)備更換部件的程序和要求。C.整個(gè)系統(tǒng)中設(shè)備的維護(hù)說明、操作程序調(diào)整和故障查找方法