商業(yè)地產(chǎn)運作模式課件(PPT 51頁).ppt

目錄,藍海商業(yè)運營特點商業(yè)運營基礎(chǔ)流程商業(yè)后期運營管理,商業(yè)運營特點,藍海商業(yè)地產(chǎn),打造中國本土化最具競爭力的商業(yè)地產(chǎn)咨詢管理機構(gòu),藍海是一家集數(shù)十位頂尖地產(chǎn)操盤高手的專業(yè)全程策劃、營銷、管理服務(wù)機構(gòu)。公司秉承“誠信、規(guī)范、合作、共贏”的合作理念，憑借自身積累的深厚地產(chǎn)營銷經(jīng)驗，準確把握市場脈搏，以房地產(chǎn)市場發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域性地產(chǎn)布局以及目標客戶的需求特征出發(fā)，針對項目為企業(yè)提供深層次的專業(yè)顧問、營銷服務(wù)以及后期項目運營保障體系，幫助企業(yè)量身定制樓盤正確的、科學(xué)的、實效的發(fā)展戰(zhàn)略和方向?！八{?！贝恚豪硇?、智慧、深遠、博大；寓意著充滿激情、不畏挑戰(zhàn)、勇于創(chuàng)新、追求卓越。我們將順應(yīng)中國房地產(chǎn)財富增長的趨勢，通過藍海人不懈的努力，為追求成長和有實力的客戶提供：更專業(yè)的更優(yōu)秀的房地產(chǎn)綜合服務(wù)!,藍海運營商業(yè)項目的特點,“藍?！睂⑨槍λ薪拥牟煌椖坑袡C進行專業(yè)團隊的籌建和組合，根據(jù)項目所在區(qū)域市場的特性進行職業(yè)化、專業(yè)化的項目實操，最大化降低開發(fā)商的開發(fā)、招商以及銷售風(fēng)險：,優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品建議,選擇藍海的理由1專業(yè)團隊組合進行鏈條性工作，最大化降低開發(fā)、招商、銷售風(fēng)險！,藍海運營商業(yè)項目的特點,“更準、更快、最大化的實現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟效益，保障合作方資金的快速回攏”是藍海地產(chǎn)一直所承諾的。我們將通過以下渠道實現(xiàn)：時時密切關(guān)注項目招商、銷售狀況。藍海將根據(jù)項目和市場的走向提前啟動“危機處理系統(tǒng)”，結(jié)合項目進行對應(yīng)的調(diào)整來進行防護。主要體現(xiàn)在：招商炒市策略、選商育商策略、項目入市策略、推出房源策略、價格把控策略、項目開盤策略、適時營銷策劃活動的跟進等。,選擇藍海的理由2把握市場，控制節(jié)奏，為合作方快速回攏資金提供強有力的保障。我們用十年的專業(yè)操盤經(jīng)驗與市場對話！,藍海運營商業(yè)項目的特點,適時營銷策劃活動的跟進。藍海將根據(jù)項目的不同階段及招商、銷售狀況，制定并啟動營銷策劃活動進行銷售的輔助。例如：項目奠基活動、產(chǎn)品推介會、VIP貴賓卡發(fā)行、戶型評比活動、開盤慶典、剪彩儀式、購房優(yōu)惠活動、抽獎活動、節(jié)日促銷優(yōu)惠活動、社會公益活動、客戶轉(zhuǎn)介紹活動、異地市場考察活動、重點商戶小規(guī)模座談會活動、工程慶典活動、樣板間公開拍賣活動、人際傳播活動、典藏戶型推薦、特惠房源推出、短期促銷活動、工程竣工慶典、交房慶典、業(yè)主（商戶）聯(lián)誼會活動等。,招商、銷售現(xiàn)場的職業(yè)化配合。藍海有一支經(jīng)過多年市場磨練的地產(chǎn)招商、銷售團隊。他們具有非常高的專業(yè)素養(yǎng)、招商、銷售執(zhí)行能力、默契的現(xiàn)場配合力以及客戶駕馭力。我們還會對其進行定期的考核、培訓(xùn)，不斷完善和提升一線隊伍的專業(yè)能力，為招商、銷售目標的最終實現(xiàn)提供強有力的保障。,藍海運營商業(yè)項目的特點,選商理念。藍海在專業(yè)市場招商組市過程中始終堅持以“選商”開展招商工作，通過大量的市場調(diào)查和商戶摸底，篩選出適合項目的經(jīng)營行市和優(yōu)質(zhì)的商戶，確保項目后期順利啟動，保障開發(fā)商利益，避免形成有市無場的局面。,先商業(yè)后地產(chǎn)?！吧虡I(yè)先行，再有地產(chǎn)發(fā)展；先有商業(yè)規(guī)劃，再有招商定位”是藍海操作商業(yè)地產(chǎn)的行為準則。藍海人將依據(jù)項目特性和市場的區(qū)域化進行專業(yè)化的控制！,藍海運營商業(yè)項目的特點,藍海商業(yè)地產(chǎn)憑借多年來在市場開發(fā)運營管理當(dāng)中的經(jīng)驗，集結(jié)業(yè)內(nèi)市場管理精英，首家創(chuàng)造性的提出了：全程運營一體化的服務(wù)模式。在項目開發(fā)伊始，我們將以先進的市場服務(wù)經(jīng)營理念，通過專業(yè)市場定位，專業(yè)建筑規(guī)劃，專業(yè)招商組市，專業(yè)劃行分區(qū)，專業(yè)形象設(shè)計，專業(yè)廣告推廣、專業(yè)的運營管理等七大舉措，建立符合當(dāng)前市場發(fā)展規(guī)律的現(xiàn)代經(jīng)營模式，為廣大入駐商家提供全程“無憂”的服務(wù)。全力保證和引導(dǎo)廣大商家做強做大長遠發(fā)展目標的實現(xiàn)。,藍海商業(yè)地產(chǎn)的服務(wù)模式Servicepattern,藍海運營商業(yè)項目的特點,藍海商業(yè)地產(chǎn)獨有的運營思路Operationmentality,只有高質(zhì)量的商家入駐，才有項目做旺的可能！只有做旺，項目才有提升投資價值的空間！只有投資價值充分彰顯，項目的銷售空間才能有保障！所以說：有的放矢的吸引高質(zhì)量的商家，才是商業(yè)項目的根本！,藍海運營商業(yè)項目的特點,藍海的招商、銷售工作是一個非?！凹氈隆倍胺爆崱钡墓ぷ麈湥喉椖克鶎賲^(qū)域內(nèi)的縝密調(diào)研（類同項目的綜合調(diào)研、業(yè)態(tài)行業(yè)分析、目標客商市場分析）；目標區(qū)域內(nèi)各目標商家逐一的調(diào)研整合（目標商家所經(jīng)營品牌的能力、商家未來經(jīng)營規(guī)劃的前景、所屬行業(yè)市場層面分析、經(jīng)營產(chǎn)品的實力、所經(jīng)營產(chǎn)品的未來發(fā)展趨勢等方面）；異地商家和產(chǎn)品的市場摸查和挑選（主要是該商家或品牌產(chǎn)品針對本地市場而言，借助行業(yè)協(xié)會和藍海自身資源著力進行異地推廣、招商、預(yù)熱）；通過行業(yè)協(xié)會進行商家和品牌的著力推薦（走訪、連接行會，借力進行權(quán)威影響）；本項目形象和主力業(yè)態(tài)定位、產(chǎn)品改良建議、相關(guān)招商材料的設(shè)計工作、樓層業(yè)態(tài)劃分工作、獨層以及整體客流走向劃分工作、商鋪位置和面積劃分工作等。,藍海運營商業(yè)項目的特點,在前期，藍海地產(chǎn)需要大量的時間來完成縝密的招商鋪墊工作，然而“招商簽約”、“租金繳納”、“商鋪銷售”我們將按照行市和樓層分階段完成，完成的周期一般在37天內(nèi)。也就是說，藍海的招商組市過程以及為開發(fā)商回攏資金是在大量鋪墊工作的基礎(chǔ)上瞬間完成的！在我們前期進行項目招商及鋪墊環(huán)節(jié)中，是通過藍海招商策略不斷給力進行客戶認租意識的擠壓，在確定招商定租時間以及銷售政策后進行全部釋放，從而達到項目空前熱租和熱銷的效果，進而將項目品牌和企業(yè)品牌樹立到極致，形成沸點！,藍海運營商業(yè)項目的特點,以外促內(nèi)，以內(nèi)帶外，內(nèi)外結(jié)合的原則。即通過本地以外的目標行業(yè)產(chǎn)地及商貿(mào)流通地的招商開始，擴大項目在目標地域的宣傳，全面樹立并提升項目知名度和影響力，形成全省及區(qū)域招商之勢，進而促進異地客戶的招商；同時利用本地現(xiàn)有客戶對項目的認同和入駐來吸引和擴大外地有入駐本項目意愿的客商。在首批有效客戶駐場經(jīng)營后密切關(guān)注其經(jīng)營能力、所代理品牌的競爭實力、商戶在區(qū)域行業(yè)內(nèi)的影響力，進行有效商戶備案，并依據(jù)項目的發(fā)展階段進行良性篩選，進一步保證本項目的綜合實力和競爭力。招商先行的原則。商業(yè)地產(chǎn)作為投資性地產(chǎn)，項目的成功招商組市以及整體啟動是增強投資信心的最有利的說明。項目運作出發(fā)點一定是堅持重視招商、招商先行的原則，招商成功是項目良性發(fā)展的基礎(chǔ)，也是良好市場運作最有說服力的話題，通過確保入駐商家利益的招商理念的闡述及一系列相關(guān)推廣主題的開展，形成客戶對項目的認同，增強商家入駐的信心。以此為基礎(chǔ)，在通過進一步的引導(dǎo)，形成投資的態(tài)勢。,藍海的5大招商原則Guidingprinciple,藍海運營商業(yè)項目的特點,快速回籠資金的原則。不論是在行市的選擇、項目內(nèi)部業(yè)態(tài)的劃分和安排上，還是在內(nèi)部結(jié)構(gòu)及商鋪的規(guī)劃中，應(yīng)當(dāng)確保吸引經(jīng)營商家對商鋪的購買為原則。確保開發(fā)商資金快速回攏，實現(xiàn)項目的滾動開發(fā)。行市分區(qū)專業(yè)性與整體性相結(jié)合的原則。專業(yè)化的劃行分市，可以確保鮮明的市場形象和特點，為商家創(chuàng)造相對公平的經(jīng)營環(huán)境，同時也可以更方便客戶的采購。在行市的分布過程中，我們將根據(jù)不同行市的規(guī)模、對經(jīng)營面積的不同需求、產(chǎn)品之間的關(guān)聯(lián)程度、商家之間的競爭狀況以及產(chǎn)品的檔次和種類等因素進行綜合考慮，從而形成布局合理，產(chǎn)品互補、主次分明的行市特點。,藍海運營商業(yè)項目的特點,招商組市專業(yè)化的原則藍海專業(yè)化的招商組市，與傳統(tǒng)招商最大的不同就是圍繞項目定位進行“選商”、“育商”，招商成功不是目的，而是要最終形成“旺市”！保證市場可以健康長遠發(fā)展才是市場開發(fā)成功的唯一標準。因此，在招商組市過程中，一定要考慮商家的長遠利益，認真了解商家經(jīng)營的需求特征，根據(jù)市場定位做好商家和商品的選擇工作，將與市場定位相符、經(jīng)營理念超前、誠信經(jīng)營的商家和名優(yōu)商品選擇到市場中來，確保項目招商組市的成功，避免不顧及商家利益，只注重入住率、或一賣了之的短期招商行為。以此為基礎(chǔ)，通過專業(yè)的市場推廣和宣傳，不斷提高商家的經(jīng)營能力和經(jīng)營業(yè)績，將市場做強做旺，最終形成“旺市”，從而最大限度的拉升項目的投資價值和升值潛力！,藍海運營商業(yè)項目的特點,運營常規(guī)流程,藍海商業(yè)地產(chǎn),針對藍海所承接的任何一個商業(yè)項目，無論其體量大小我們都把項目分為：前期籌備、項目招商、銷售、后期的運營管理4個階段。在這四個階段中，藍海都能提供哪些服務(wù)？具體是怎么樣實施的呢？,藍海商業(yè)地產(chǎn)針對任何一個商業(yè)項目，其運營的常規(guī)流程大體分為以下12個環(huán)節(jié)：綜合市場調(diào)研項目業(yè)態(tài)建議項目產(chǎn)品建議項目預(yù)熱招商預(yù)熱選商啟動銷售開盤售房內(nèi)控項目開業(yè)調(diào)整商家補充招商后期運營管理。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【01】綜合市場調(diào)研Aggregatemarketinvestigation,只有站在縝密的市場調(diào)研基礎(chǔ)上，才能有對市場需求、項目運營的話語權(quán)！,當(dāng)確定藍海實質(zhì)性進入項目后，藍海首先將籌劃市場調(diào)研團隊進入目標市場進行細致縝密的市場調(diào)研工作。我們主要調(diào)研分為三個板塊：目標區(qū)域市場：區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和走勢、區(qū)域未來城市規(guī)劃、主要競爭項目(較為系統(tǒng))、類似產(chǎn)品的市場需求、區(qū)域租金和售價、商業(yè)各行業(yè)現(xiàn)狀、適用性媒體等方面；項目現(xiàn)狀：本地塊SWOT分析、區(qū)域位置分析、現(xiàn)有產(chǎn)品規(guī)劃分析、業(yè)態(tài)組合分析、項目定位分析、項目投資賣點整合、項目承租賣點整合、項目施工進度分析等方面；目標行業(yè)及商家：現(xiàn)有行業(yè)本地及發(fā)展趨勢分析、目標行業(yè)本地銷售綜合實力分析、目標行業(yè)行會整合、目標行業(yè)異地資源整合、商家經(jīng)營品牌經(jīng)營實力分析、行業(yè)媒體整合等方面。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【02】項目業(yè)態(tài)建議Industryconditionsuggestion,“商”為經(jīng)營的場所，“業(yè)”為經(jīng)營的業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)決定著商業(yè)地產(chǎn)項目的成與??！,“業(yè)態(tài)分析、業(yè)態(tài)定位”是決定一個商業(yè)地產(chǎn)項目成與敗，能做多大能做多強的關(guān)鍵所在！,藍海商業(yè)地產(chǎn)將通過市場調(diào)研整合相關(guān)數(shù)據(jù)，結(jié)合本地區(qū)域商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和趨勢，依據(jù)“市場需求為基礎(chǔ)，外部統(tǒng)一競爭，內(nèi)部搭配聯(lián)動”的原則進行本項目業(yè)態(tài)的建議和劃分工作。我們主要著重進行以下三方面工作：本項目主力業(yè)態(tài)建議：針對本地市場需求、目標業(yè)態(tài)分析，將本項目所選各業(yè)態(tài)形成互補、聯(lián)動，最終通過業(yè)態(tài)組合形成項目的“一站式”特性；項目內(nèi)業(yè)態(tài)分布劃分建議：藍海將綜合依據(jù)業(yè)態(tài)的互補性、消費者購買產(chǎn)品的走向進行整體業(yè)態(tài)布置以及逐層業(yè)態(tài)細節(jié)分布進行規(guī)劃；各業(yè)態(tài)主力品牌鋪位的位置規(guī)劃：藍海將各行業(yè)店鋪進行目標性均好布置，體現(xiàn)出上線品牌的優(yōu)勢以及整體業(yè)態(tài)的綜合布局?！敬瞬讲僮魇怯伤{海在招商階段一對一實施】,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【03】項目產(chǎn)品建議Productsuggestion,要從功能上、配套上、人流走向上、整體形象上、產(chǎn)品細節(jié)上綜合體現(xiàn)項目的“地標、領(lǐng)引”的特性！,藍海地產(chǎn)將根據(jù)本項目商業(yè)規(guī)劃分層進行產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計、人流走向設(shè)計、商鋪位置調(diào)整、商鋪面積調(diào)整、相應(yīng)硬件配套設(shè)施調(diào)整以及外部整體項目形象的細節(jié)建議。外部：藍海通過整體外立面設(shè)計以及樓體造型規(guī)劃設(shè)計綜合體現(xiàn)項目的品質(zhì)，充分展示區(qū)域商業(yè)地標的特性；內(nèi)部：藍海將通過人流走向動線設(shè)計、店鋪使用功能設(shè)計、智能商務(wù)設(shè)計、內(nèi)部配套設(shè)計、店鋪面積規(guī)劃、公共空間設(shè)計等方面，通過細節(jié)的規(guī)劃設(shè)計從側(cè)面體現(xiàn)出本項目的品質(zhì)；分區(qū)專業(yè)性與整體性相結(jié)合的原則：藍海將關(guān)聯(lián)性較強的行市進行專業(yè)的分區(qū)，形成既分區(qū)明確又互相關(guān)聯(lián)、互相促進的行市布局。從而充分體現(xiàn)出專業(yè)基礎(chǔ)上的整體競爭優(yōu)勢和規(guī)模優(yōu)勢，也便于客戶營造良好的經(jīng)營環(huán)境和氛圍。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【04】項目預(yù)熱Projectpreheating,特定時間段將項目瞬間預(yù)熱到沸點！,藍海地產(chǎn)將結(jié)合項目自身展示方式（銷售中心、工地圍檔）、本地強勢媒體、行業(yè)平面媒體、行業(yè)網(wǎng)絡(luò)媒體，在統(tǒng)一時間段內(nèi)，瞬間綻放。通過媒體渠道的配合以及針對性較強的策劃活動，充分將項目形象、項目定位、項目賣點進行最大化的對外輸出，使本項目瞬間預(yù)熱到沸點！在本階段藍海商業(yè)地產(chǎn)主要從事以下工作：項目銷售中心的設(shè)計思路提交、中心內(nèi)所有宣傳品設(shè)計研發(fā)(展板/形象墻/吊旗/X展架)、招商銷售所需宣傳資料設(shè)計研發(fā)(樓書/折頁/單頁/海報/3D動畫腳本/其他VI展示)；項目對外形象輸出的畫面設(shè)計：工地圍檔設(shè)計研發(fā)、戶外設(shè)計、行業(yè)平面媒體設(shè)計；項目預(yù)熱方式策劃方案的提交；項目預(yù)熱具體的策劃活動的方案提交、前期籌備以及后期運營實施；有效客戶的廣泛積累，根據(jù)項目特性進行客戶篩選、跟進的工作。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【05】招商預(yù)熱Invitesbusinessmencompanypreheating,程序化、鏈條化、專業(yè)化！,招商準備階段制定項目招商策略和招商方案；制定項目招商推廣方案；制定商鋪內(nèi)部規(guī)劃分隔方案；招商物品、資料準備；招商中心內(nèi)部整改布置調(diào)整；項目招商統(tǒng)一說辭制定以及招商人員項目培訓(xùn)；項目周邊現(xiàn)有市場的再次考察、研究。,異地招商推廣及客戶積累、走訪階段接受客戶咨詢、報名登記，了解客戶信息；進行目標客戶篩選工作，明確各行市主力客戶范圍；制定明確專業(yè)行市分區(qū)布局圖；租金政策制定；招商政策制度；租賃合同文本起草；招商時機確定；具體招商實施方案制定；招商客戶、商鋪預(yù)分配；招商流程制定。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,此階段為招商正式開始的籌備階段，該階段重點工作是通過對目標客戶的了解，開始進行有針對性的引導(dǎo)，與客戶建立起良好關(guān)系的過程。工作中應(yīng)把握的以下5個工作重點及環(huán)節(jié)：,重點突出項目硬件對提升商家的經(jīng)營業(yè)績起到的重要作用，引起客戶的強烈關(guān)注；通過闡述項目的愿景及發(fā)展理念，樹立項目品牌形象和整體優(yōu)勢增強客戶對項目的信心；在同客戶溝通交流過程中，將根據(jù)定位進行“選商”的理念傳遞給目標受眾，同時外圍廠商對項目的認可進一步增強項目的關(guān)注度和影響力為吸引客戶入駐制造條件。通過對客戶的有效回訪建立詳盡的客戶信息檔案，充分了解客戶需求及各自的經(jīng)營實力，經(jīng)營行市，準確把握客戶的心態(tài)，針對客戶的不同需求進行有效的引導(dǎo)和溝通。根據(jù)招商不同階段及時向客戶進行項目的信息披露，來傳遞公司的企業(yè)文化和項目運作理念，同時通過不斷增強越來越多的客戶表達入駐意愿的信息發(fā)布，將形成強大的入市經(jīng)營的勢頭和局面，造成鋪位供求緊張的態(tài)勢，為客戶順利入駐營造良好的氛圍。堅持招商政策統(tǒng)一由一個部門對外發(fā)布，避免多頭信息、政出多門。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【06】選商啟動ChoosesMerchant,藍海不是守株待兔式的招商而是有的放矢的選商！,藍海地產(chǎn)的招商重點不是在“招”而是在“選”在“育”！我們將通過前期大量的目標行業(yè)調(diào)研、基礎(chǔ)客戶走訪，通過對各商家積累數(shù)據(jù)的整理、分析、篩選，最終確定適合本項目進場經(jīng)營的商家，然后進行一對一的需求跟進，從而最終達到選商的目的。這樣經(jīng)過嚴謹篩選而進駐的商家不僅僅是其自身經(jīng)營素質(zhì)和實力較強，并且他們所選的品牌以及經(jīng)營的產(chǎn)品的生命力和影響力都很好。他們是項目的中堅力量！【一線品牌和大的商家并不是一個商業(yè)地產(chǎn)的中堅力量】依據(jù)市場業(yè)態(tài)片區(qū)及單鋪位置進行初步A類商家位置內(nèi)定（我方聯(lián)同甲方一起內(nèi)定）；依據(jù)品牌和經(jīng)營規(guī)模進行商家的商鋪位置確定。并依據(jù)此位置進行引導(dǎo)性與該商家跟進。分片區(qū)、分階段，進行引導(dǎo)型與A類商家溝通、跟進：引導(dǎo)定鋪原則、定鋪方向、租時、租金、物業(yè)、付款方式和流程、后期運營管理、計劃開業(yè)時間、裝修方式調(diào)鋪、招商內(nèi)控。根據(jù)本市場業(yè)態(tài)特點、商家質(zhì)量進行細節(jié)調(diào)節(jié)，以及各區(qū)域鋪位的控制、擠壓。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,本階段的重點,只針對符合條件的入駐經(jīng)營戶推出政策，而對于純粹投資戶和炒鋪位的客戶一律不予考慮，以顯示項目以商家利益為根本出發(fā)點的運作理念和思想。此階段工作爭取分布推出的方法進行穩(wěn)扎穩(wěn)打，根據(jù)市場及客戶資料掌握進度及節(jié)奏。在招商的具體實施過程中，當(dāng)一個階段的工作完成到一定程度開始進入下一個階段招商組市時，要進行24天的修整：在此期間要集中力量整合本階段招商工作。避免進入下一階段出現(xiàn)顧此失彼、互相影響的局面。在做好招商工作的同時注重成交客戶的維護，及時同客戶交流，反饋市場施工進度及信息增加客戶對市場的了解，避免出現(xiàn)客戶對項目失去信心或?qū)\作前景產(chǎn)生懷疑的現(xiàn)象。針對經(jīng)營客戶推出招商連環(huán)政策。不要給客戶強迫租賃的感覺，而是通過合理的招商政策的制定讓其自主選擇認租，招商和租賃政策靈活掌握。因此制定合理可行的招商租賃政策是確保本項目招商最大化的前提和保證。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,項目招商對象：本次招商對象確定為以本地為主、以外地為輔的原則確定。堅持以本地帶動外地，以外地的宣傳推廣促進本地招商的推廣策略。同時，在招商過程中通過對本地部分理念到位的客戶加以適當(dāng)引導(dǎo)的方式培育新的產(chǎn)品行市的擴大，同時通過組織廠商見面會、以及信息發(fā)布及成立擔(dān)保機構(gòu)等形式，為本地客商引入品牌代理，促進招商任務(wù)的完成。,藍海招商的標準,本地客戶的標準：符合項目定位；有經(jīng)營實力；有品牌影響力；有誠信度和美譽度；有行業(yè)影響力和經(jīng)營理念。,異地客戶的標準：在本地目前經(jīng)營的行市或同類產(chǎn)品中沒有或稀缺的產(chǎn)品；在國內(nèi)有品牌影響力。以廠家辦事處或華北地區(qū)的總經(jīng)銷總代理類客戶為主。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【07】銷售開盤Salesstart,定鋪！交款！35天閃電回攏資金！,藍海地產(chǎn)的開盤回攏資金僅僅是一個“儀式”而已。但是前期確需要大量工作做為鋪墊以及藍海對市場和目標商家的“翻炒”作為基礎(chǔ)！藍海將結(jié)合客戶炒熟度、項目市場認知度，配合項目開盤銷售策劃活動，擇吉日進行本項目的正式開盤銷售工作。項目施工初具規(guī)模，具有一定的賣相；與甲方溝通確定項目開盤思路和開盤時間；提交項目開盤策劃方案、開盤流程、物料籌備方案；投資客戶資源充分預(yù)熱，等待開盤儀式達到沸點；聯(lián)動本地、行業(yè)、異地目標媒體，進行跟蹤式即使報道和信息發(fā)布；開盤道具、宣傳資料的研發(fā)、設(shè)計、印刷，于開盤前全部到位；開盤所需工作人員、配合人員、配合部門、所需所有物料全部到位；項目正式開盤定鋪交款，持續(xù)35天閃電回攏資金。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,本階段廣告宣傳重點主要是“投資商”將本項目即將開盤及內(nèi)部認購的消息發(fā)布市場；項目推售在即，故此時應(yīng)做適當(dāng)?shù)男麄?，尤以工程進度做有力支撐，爭取意向客戶盡早落定誠意金；繼續(xù)宣傳本項目，在投資者心目中樹立其權(quán)威的品牌形象；繼續(xù)確立項目在所在地區(qū)中商業(yè)的主導(dǎo)地位；繼續(xù)通過本項目自身賣點的宣傳。有效的區(qū)別傳統(tǒng)商場，在大眾心目中形成“升級”和區(qū)域最專業(yè)最具規(guī)模的“商貿(mào)航母”的思想意識。我們將通過對項目成交、招商的成功進行大力的宣傳和炒作，以及把已進駐和將進駐的國內(nèi)外知名品牌商戶的信息傳播出去。借助其影響力，對外表現(xiàn)出項目正處于一種熱售、熱租階段和帶出無限商機的聲勢，吸引更多商家和買家的關(guān)注并產(chǎn)生興趣！,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,項目開盤前銷售部署軟/硬件配合1）正式銷售中心內(nèi)外的包裝、布置完成；2）項目看房通道的裝飾、布置完成；3）圍墻的包裝、工地護欄、及工地包裝；4）條幅、空飄、彩旗的應(yīng)用；5）銷售手冊、投資須知、價目表、平面圖等所有資料到位；6）沙盤、透視圖、模型圖、樓書及附件、資料展板到位；7）對派駐在現(xiàn)場銷售和洽談工作的銷售人員、簽約人員培訓(xùn)完畢。銷售前期的準備1）對所有前來的客源作確認；2）做好現(xiàn)場銷售登記及調(diào)查工作；3）全面聯(lián)系A(chǔ)類和B類客戶，推出優(yōu)惠措施；4）制定公開發(fā)售當(dāng)天的銷售價格。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,項目銷售與招商互動項目在開售期前由于有大量的內(nèi)部認購作為鋪墊，相信一定吸引大量投資客和商家的深度關(guān)注。在項目正式開盤前后，凡是對項目產(chǎn)生興趣的客戶，都會前來作實地考察，以此增加對項目的認知和投資信心。在銷售中運用銷售與招商互動的策略，當(dāng)在銷售過程中遇到客戶對投資回報產(chǎn)生不信任時，用開盤部分良好的招租率和招商質(zhì)量對客戶進行有效引導(dǎo)，促使客戶成交。加推商鋪（針對開盤現(xiàn)場的銷控而言）當(dāng)本項目在開盤當(dāng)天所釋放的房源銷售進入高潮或推出的商鋪階段行將售罄時，現(xiàn)場加推比第一批價格高的商鋪（需提前與開發(fā)商溝通，制訂銷控），目的是借勢抬高項目的投資價值、擠壓銷售氛圍、將項目的利潤最大化、在較短的時間內(nèi)充分擠壓客戶，快速完成資金的回攏。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【08】售鋪內(nèi)控SaleInternalcontrol,平價入市【依據(jù)項目特性而定】鑒于本項目所處地理位置、項目規(guī)模、本區(qū)域房地產(chǎn)市場整體銷售及供需狀況，我們將在項目開盤當(dāng)天釋放價格，售價略高于市場平均價入市，實行平開迅速高走策略，隨著后續(xù)宣傳推廣的跟進和人們對項目升值空間的逐步認可、市場的逐步成熟，短期內(nèi)結(jié)合房源釋放將價格快速拉升。價格短時迅速拉升提價的最終目的是為了促進銷售。擠壓現(xiàn)場節(jié)奏營造熱銷現(xiàn)象,同時控制退房率，任何提價都不能阻礙銷售。提價的形式有兩種：一是通過折扣提價，二是直接提高報表價。本項目銷售過程中建議隨工程進度和銷售率對價格進行合理上調(diào)，多種調(diào)價方式相結(jié)合。價格促銷通過價格的漲幅和賣點訴求促進項目的銷售，刺激市場，加快成交的速度。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【09】項目開業(yè)Startingdoingbusiness,項目招商的持續(xù)進行，將剩余及銷控的商鋪進行集中出租，擴大招商的比例；商戶入駐裝修；提交項目開業(yè)策劃方案、開業(yè)活動慶典方案、開業(yè)流程等；籌備開業(yè)事項。,本階段的突出特點是涉及大量物業(yè)內(nèi)質(zhì)支撐細節(jié)，入圍目標客戶從感性判斷上升到理性需求，并著重宣傳投資本項目利益點的廣告訴求，要持續(xù)激發(fā)目標客戶“投資興奮”的感性賣點。將通過對項目招商的成功進行大力的宣傳和炒作，以及將進駐的國內(nèi)外知名品牌大商戶的信息傳播出去。借助其影響力，對外表現(xiàn)出項目正處于一種熱租階段和帶出無限商機的聲勢，吸引更多商家和買家的關(guān)注并產(chǎn)生興趣！制造品牌客戶定駐以及項目工程施工的效果引發(fā)連環(huán)效應(yīng)，要極大的增強本項目的知名度和投資活躍度。通過舉辦具有轟動效應(yīng)的招商組市以及項目開盤入市活動，最大化制造宣傳效應(yīng)和影響力，不斷吸引眾多的商家和投資人士選擇本項目，最終達到完成項目整體商鋪的全面招商和銷售。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,本環(huán)節(jié)重點工作將前期內(nèi)部認購所成功銷售的信息、項目的定位和規(guī)模、成功進駐知名品牌商戶的發(fā)展趨勢作為此階段宣傳的重點，對項目的升值空間加大力度彰顯；推出本期商鋪銷售的數(shù)量、各項優(yōu)惠的條件、優(yōu)惠措施和推廣策略；進行開業(yè)后剩余商鋪招商、調(diào)整；針對市場或商圈的銷售因素對最新價格進行必要性的價格調(diào)整，確保資金的盡快回籠；繼續(xù)跟進仍處于觀望中的目標客戶，對前期未成交的意向客戶、投資者進行引導(dǎo)型跟進，通過趨勢促其成交；配合開發(fā)商與目標客戶的合同洽談和簽署；策劃有影響力的簽約活動或系列性的戶外主題宣傳，提升本項目的美譽度和項目的銷售進度；策劃、安排國內(nèi)的買家和投資客戶到本項目參加系列的主題活動，從不同的層面對本項目銷售進行強勢的轟動炒作，加快資金回攏的速度；分析本階段的銷售情況，制定下一步的銷售策略和推廣措施；,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【10】調(diào)整商家Adjustmentmerchant,在本項目開業(yè)持續(xù)一階段后（6個月），藍海地產(chǎn)將針對項目內(nèi)所有入駐商家和品牌按行業(yè)逐個進行摸排考察：其運營公司思路、經(jīng)營輻射區(qū)域、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營品牌的種類和品質(zhì)、各品牌發(fā)展前景、商家實力、商家在行業(yè)內(nèi)的口碑和影響力等方面，全面權(quán)衡該商家或品牌在本項目內(nèi)的經(jīng)營價值和品牌價值來進行內(nèi)部調(diào)整和篩選。去除一些不符合本項目發(fā)展規(guī)劃的品牌和商家，擴大一些有發(fā)展?jié)摿Φ纳碳液推放频慕?jīng)營場所，以及針對性的出臺一些經(jīng)營支持政策。,去其糟粕留其精華！,藍海將根據(jù)客戶入駐情況。抓住開業(yè)的時機擴大招商入住率，進行補充招商，重點式對不符合行市和項目的商家客戶進行規(guī)范和調(diào)整。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【11】補充招商Supplementsthemerchant,藍海在這里的“補充招商”特指：異地招商，品牌引進！藍海將借助自身網(wǎng)絡(luò)資源和各目標行會資源進行商戶和品牌的推薦，從而進一步完善本項目內(nèi)各行業(yè)的品牌定位和組合。,一方面通過國內(nèi)專業(yè)媒體在與本項目定位相同的產(chǎn)業(yè)基地、準備招商引進和補充行市的國內(nèi)主產(chǎn)地及與區(qū)域市場密切的周邊專業(yè)市場進行宣傳、考察，針對目標商家和品牌進行招商吸引。針對行業(yè)逐個與目標行業(yè)協(xié)會聯(lián)系，委托其進行招商或采取聯(lián)合組織招商推廣活動的形式進行招商推廣、品牌推薦。整合各推薦品牌資源，在區(qū)域內(nèi)策劃舉辦品牌引進活動，從而擴大區(qū)域商家的經(jīng)營范圍和快速互補提升品牌價值。利用各行業(yè)協(xié)會舉辦各種行業(yè)年會、專業(yè)會議及品牌展會的機會進行宣傳推廣，開始針對性的目標品牌招商活動。,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,【12】后期運營管理Operationmanagement,我們與時俱進，憑借多年積累的商業(yè)運營管理經(jīng)驗，與市場對話！,專業(yè)運營強勢做旺藍海將項目與國內(nèi)各種主流專業(yè)媒體達成戰(zhàn)略合作，多渠道發(fā)布廣告信息、冠名或參加行業(yè)內(nèi)各種專業(yè)展會、鼎力建設(shè)項目專業(yè)網(wǎng)站、創(chuàng)建電子商務(wù)平臺、組建各類品牌優(yōu)化活動等，為廣大進駐商在較短時間內(nèi)強勢做旺提供強有力的保障體系。在后期運營管理過程中，藍海將通過對本地部分理念到位的商家加以強化引導(dǎo)，輔助其培育新的產(chǎn)品從而進行行市的擴大；并且將通過組織廠商見面會、以及信息發(fā)布及擔(dān)保等形式，為本地客商引入品牌代理，促進招商任務(wù)的完成。同時，我們將結(jié)合藍海自身商業(yè)運作經(jīng)驗和能力，針對不同時段進行整體商業(yè)的品牌策劃活動、產(chǎn)品發(fā)布活動、服裝節(jié)、美食節(jié)、動玩節(jié)等正規(guī)商場系統(tǒng)化運作模式的品牌活動，從而快速拉升本項目的商業(yè)價值以及品牌號召力！【這是藍海的主要優(yōu)勢】,藍海運營商業(yè)項目的常規(guī)流程,藍海商業(yè)地產(chǎn)招商基礎(chǔ)流程圖Businessmeninvitedcompaniesflowchart,招商階段運營思路綜述,招商階段運營思路綜述,后期運營管理,藍海商業(yè)地產(chǎn),藍海本著將所代理商業(yè)項目做旺的原則，針對本項目的定位、入駐商戶層面及甲方的要求進行后期運營和管理工作。,藍海后期運營的3個原則：,誠信原則。言出必行，藍海深知“后期運營管理”對一個商業(yè)的重要性，也是商業(yè)真正做旺的必要保障。項目開業(yè)后藍海將嚴格依據(jù)合作條款進行項目后期運營、管理工作，始終如一的落實雙方合同條款，堅持將所代理項目做旺做強，形成區(qū)域商業(yè)的地標。,關(guān)于項目后期運營管理,務(wù)實原則。藍海將自身招商團隊整體直接進入后期運營管理中，保持與商家的緊密銜接和聯(lián)合，務(wù)實的從項目經(jīng)營出發(fā)、商家的經(jīng)營出發(fā)進行綜合的管理工作。并且依據(jù)甲方要求直接對運營團隊從內(nèi)部人員培訓(xùn)上、運營工作上、專業(yè)技能等方面積極配合，嚴謹務(wù)實的履行藍海的責(zé)權(quán)。高效原則。藍海將嚴格把控項目后期推廣（重點）和商戶調(diào)整的建設(shè)工作。合理梳理商戶和我方、商戶和商戶、我方運營各部門之間的關(guān)系，設(shè)計研發(fā)適時的工作流程，使本項目在短時間內(nèi)高效的進入正常的運轉(zhuǎn)階段。,關(guān)于項目后期運營管理,項目正式進入后期運營管理階段后，在外部藍海首先要做的事情就是：整合項目內(nèi)各業(yè)態(tài)的資源充分擴大項目內(nèi)的品牌業(yè)態(tài)圍繞核心進行品牌的招商和引進工作。,資源整合擴大品項品牌引進后期運營管理第一部分,開展工作的方式：項目開業(yè)后，藍海將通過專業(yè)媒體、行業(yè)協(xié)會、自身品牌進行多方面宣傳，全面提升本項目的知名度和美譽度，從而最大限度的吸引區(qū)域市區(qū)和區(qū)域周邊消費人群的深度關(guān)注；引導(dǎo)本項目自身商家的品牌意識，使其從初級經(jīng)營狀態(tài)向高級經(jīng)營狀態(tài)改變；策劃并實施具有本項目特色的餐飲、娛樂、酒吧各種節(jié)假日活動，引進品牌關(guān)注，擴大品項；整合本地及石家莊吃、喝、玩、樂市場各業(yè)態(tài)品牌，開展品牌發(fā)展區(qū)域市場活動。,關(guān)于項目后期運營管理,藍海的目的：通過強勢資源的整合，全面擴大本項目的品牌經(jīng)營項目，通過引進知名品牌的影響力快速占領(lǐng)區(qū)域本行業(yè)的領(lǐng)航趨勢！著力使所代理商業(yè)項目在城市區(qū)域形成市場核心競爭力和凝聚力。,關(guān)于項目后期運營管理,藍海主要做是對入駐商家的穩(wěn)定和商戶的調(diào)整工作。穩(wěn)定有潛力的，淘汰經(jīng)營混亂的，保障本項目的發(fā)展的健康度。,商戶穩(wěn)定與調(diào)整商戶后期運營管理第二部分,開展工作的方式：項目正式開業(yè)后，藍海將定期組織營銷專家對項目重點商家進行專業(yè)培訓(xùn)，綜合提升其的經(jīng)營意識和經(jīng)營素質(zhì)。詳細了解商戶的經(jīng)營層面和經(jīng)營水準，從經(jīng)營方式和發(fā)展思路給予正確的科學(xué)的指導(dǎo)，促進商戶做大做強。對商戶的經(jīng)營品種和品牌大小、營業(yè)額度有針對性的調(diào)整，淘汰部分小品牌和經(jīng)營混亂的商戶。,藍海的目的：通過穩(wěn)定和調(diào)整，逐漸形成所代理項目專業(yè)化、規(guī)模化、品牌化的發(fā)展戰(zhàn)略思路。,關(guān)于項目后期運營管