解析住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)

解析住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi) 隨著國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于放開(kāi)部分服務(wù)價(jià)格意見(jiàn)的通知發(fā)布，引發(fā)了社會(huì)熱議。其中，最受關(guān)注的莫過(guò)于住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)價(jià)格的放開(kāi)。近日，網(wǎng)絡(luò)及微信中就物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)收取住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)展開(kāi)了激辯。綜合各種言論，其中不乏一些所謂權(quán)威人士對(duì)物權(quán)法斷章取義、混淆視聽(tīng)之言論。為了澄清片面觀點(diǎn)對(duì)廣大民眾產(chǎn)生的誤導(dǎo)，使其對(duì)社會(huì)秩序造成的負(fù)面影響回歸理性，作為業(yè)內(nèi)人士，有必要撰文從法理角度對(duì)相關(guān)爭(zhēng)議作出正確解讀。 一、收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)的基本原則 物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)，本身就是一個(gè)偽命題。拋開(kāi)事務(wù)本質(zhì)來(lái)判定行為對(duì)錯(cuò)猶如盲人摸象。住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)收費(fèi)是否合法合理，取決于該小區(qū)停車(chē)場(chǎng)地的權(quán)益歸屬以及管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)過(guò)程是否合乎法規(guī)程序。違背客觀事實(shí)而妄加主觀評(píng)判，有悖于法理的邏輯性。 國(guó)家發(fā)改委對(duì)于住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)價(jià)格的定義是：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或停車(chē)服務(wù)企業(yè)接受業(yè)主的委托，按照停車(chē)服務(wù)合同的約定，向住宅小區(qū)業(yè)主或者使用人提供停車(chē)場(chǎng)地、設(shè)施及管理服務(wù)所收取的費(fèi)用”。這里，體現(xiàn)了三項(xiàng)基本原則：接受委托原則、合同約定原則、管理服務(wù)原則。 基于上述基本原則，結(jié)合相關(guān)法律法規(guī)，正確的論斷應(yīng)當(dāng)是：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未經(jīng)當(dāng)事人委托或者未經(jīng)業(yè)主共同決定，不得擅自收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)。換言之，經(jīng)當(dāng)事人委托或者經(jīng)業(yè)主同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)。 二、收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)的法理依據(jù) 業(yè)主在所居住的住宅小區(qū)內(nèi)停放車(chē)輛，需要按照相關(guān)約定繳納停車(chē)服務(wù)費(fèi)，不但具有合法性，更兼具合理性。 （一）合法性 住宅小區(qū)停車(chē)場(chǎng)地權(quán)益歸屬源自物權(quán)法相關(guān)法律條文。其中第六章“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”針對(duì)住宅小區(qū)內(nèi)用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)權(quán)屬作出了明確界定。核心條文如下： “第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。 占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。 上述法條所列三項(xiàng)條款，首先規(guī)定業(yè)主優(yōu)先原則，其次界定不同性質(zhì)的車(chē)位歸屬。由此可以看出，住宅小區(qū)用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)分為兩大類(lèi)：一是規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)；二是占用業(yè)主共有道路的車(chē)位。法規(guī)分類(lèi)表明： 1、規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)的權(quán)益歸屬于當(dāng)事人（建設(shè)單位或買(mǎi)受人、獲贈(zèng)人或租賃人），不屬于全體業(yè)主共有。所涉及的停車(chē)服務(wù)費(fèi)如何收取、所得收益如何分配使用，是由當(dāng)事人之間進(jìn)行約定，并非業(yè)主、業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決定范疇。 2、占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。所涉及的停車(chē)服務(wù)費(fèi)如何收取、所得收益如何分配使用，是由業(yè)主或業(yè)主大會(huì)共同決定的。 實(shí)踐中，許多業(yè)主甚至包括個(gè)別建設(shè)單位、物業(yè)公司對(duì)于何謂規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)概念不清。因而，為了進(jìn)一步明確相關(guān)法律規(guī)定，最高人民法院結(jié)合民事審判實(shí)踐，發(fā)布了關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ǚㄡ尅?009】7號(hào)），就相關(guān)問(wèn)題作出了進(jìn)一步闡釋?zhuān)?1、“第二條 建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車(chē)位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專(zhuān)有部分：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體”。 該項(xiàng)條款，說(shuō)明了包括規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)如同住宅用房，屬于相關(guān)權(quán)益人的專(zhuān)有部位。既為專(zhuān)有何來(lái)共有之說(shuō)？ 2、“第五條 建設(shè)單位按照配置比例將車(chē)位、車(chē)庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要的規(guī)定。前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)與房屋套數(shù)的比例”。 該項(xiàng)條款，進(jìn)一步說(shuō)明只要是規(guī)劃確定的車(chē)位、車(chē)庫(kù)（包括地上和地下），其權(quán)屬首先是建設(shè)單位，其次是建設(shè)單位出售、附贈(zèng)或出租的當(dāng)事人，并非業(yè)主共有權(quán)益。 3、“第六條 建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車(chē)位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車(chē)位”。 該項(xiàng)條款，充分說(shuō)明了規(guī)劃之外的車(chē)位才屬于業(yè)主共有，規(guī)劃之內(nèi)的車(chē)位并非屬于業(yè)主共有。何謂規(guī)劃之內(nèi)？簡(jiǎn)而言之，建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)圖呈現(xiàn)的或者規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明中體現(xiàn)的即為規(guī)劃車(chē)位。一般而言，小區(qū)臨時(shí)占用道路停車(chē)或后期增設(shè)的車(chē)位，才屬于業(yè)主共有。 實(shí)踐中，地下車(chē)庫(kù)及地上車(chē)庫(kù)顯而易見(jiàn)，業(yè)主一般并無(wú)異議。但是，對(duì)于地面規(guī)劃車(chē)位，業(yè)主往往認(rèn)為屬于占用業(yè)主共有道路性質(zhì)，并因此糾紛不斷。厘清上述法規(guī)，則矛盾糾紛自然得以化解。 物業(yè)管理活動(dòng)中，許多業(yè)主，包括前述發(fā)表物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)權(quán)收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)的觀點(diǎn)中，引用最多的是第七十三條，而有意無(wú)意地忽略了第七十四條以及相關(guān)配套司法解釋的存在，錯(cuò)誤地將“道路”與“車(chē)位”劃等號(hào)。透過(guò)上述法規(guī)解讀，警示所謂“權(quán)威人士”、“維權(quán)人士”應(yīng)當(dāng)知法懂法、謹(jǐn)言慎行；同時(shí)提示“以訛傳訛”、“偏聽(tīng)偏信”的善良民眾勿被錯(cuò)誤言論所誤導(dǎo)。 （二）合理性 通過(guò)上述解讀，社會(huì)大眾應(yīng)當(dāng)對(duì)住宅小區(qū)用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的不同權(quán)益歸屬有了明確的法律認(rèn)識(shí)。因此，對(duì)于規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)的問(wèn)題不再贅述。下面，著重針對(duì)“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位（包括增設(shè)的車(chē)位）”收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)的合理性作出闡釋。 1、物權(quán)法第七十四條第三款規(guī)定“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有”。既為共有，則全體業(yè)主享有共有和共同管理的權(quán)利和義務(wù)。 現(xiàn)實(shí)情況是，由于規(guī)劃車(chē)位、車(chē)庫(kù)與住宅的配置比例失衡，難以滿足全部業(yè)主的停車(chē)需求。因此，許多住宅小區(qū)只能在規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)車(chē)位。盡管如此，仍然難以滿足業(yè)主日益增長(zhǎng)的停車(chē)服務(wù)需求。與此同時(shí)，停車(chē)占道與業(yè)主出行的矛盾日益激增，有車(chē)族與無(wú)車(chē)族的糾紛更是不斷上演。不難想象，假設(shè)一個(gè)住宅小區(qū)有車(chē)族無(wú)償占道停車(chē)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)放任車(chē)輛隨意出入小區(qū)，擁堵不堪導(dǎo)致的秩序混亂必將對(duì)廣大業(yè)主的正常生活構(gòu)成影響，甚至對(duì)業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)構(gòu)成威脅。 因此，占道停車(chē)當(dāng)事人在享有車(chē)輛停放便利的同時(shí)，支付一定對(duì)價(jià)的停車(chē)服務(wù)費(fèi)，既是有效調(diào)控車(chē)輛進(jìn)入小區(qū)的管理舉措，也是對(duì)其他無(wú)車(chē)族業(yè)主共有權(quán)益的一種補(bǔ)償手段。 2、物權(quán)法第八十一條規(guī)定，業(yè)主可以選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施進(jìn)行管理。具體到停車(chē)管理服務(wù)，享有停車(chē)便利的并非全部業(yè)主，物業(yè)服務(wù)企業(yè)針對(duì)部分特定業(yè)主提供專(zhuān)項(xiàng)停車(chē)管理服務(wù)必然要發(fā)生常規(guī)服務(wù)之外的成本，由享有服務(wù)的當(dāng)事人承擔(dān)一定的對(duì)價(jià)成本，而不是由全體業(yè)主共同分?jǐn)?，既是享有者的義務(wù)體現(xiàn)，也是對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)及其他業(yè)主權(quán)益的維護(hù)。 因此，無(wú)論從停車(chē)管理服務(wù)的享有者，還是從停車(chē)管理服務(wù)的提供者，包括維護(hù)其他業(yè)主權(quán)益的角度，物業(yè)服務(wù)企業(yè)向有關(guān)當(dāng)事人收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)合情合理。 三、收取停車(chē)服務(wù)費(fèi)的必要程序 物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)費(fèi)，除了要把握前述基本原則并熟知法理依據(jù)外，必須依法依規(guī)把控相關(guān)程序。 1、建立委托關(guān)系。規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，權(quán)益人首先是建設(shè)單位，其次是建設(shè)單位出售、附贈(zèng)或出租的當(dāng)事人。通常情況下，建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)時(shí)，雙方會(huì)通過(guò)前期物業(yè)服務(wù)合同約定相關(guān)車(chē)位、車(chē)庫(kù)的管理模式及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。此種方式，可以認(rèn)定為委托關(guān)系的建立。但是，由于前期物業(yè)服務(wù)合同期限的不確定性，應(yīng)當(dāng)在此基礎(chǔ)上另行簽訂書(shū)面停車(chē)服務(wù)合同，進(jìn)一步明確不同性質(zhì)的車(chē)位歸屬以及雙方的權(quán)利義務(wù)。 2、征得業(yè)主同意。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車(chē)的車(chē)位（含增設(shè)車(chē)位），屬于業(yè)主共有。根據(jù)物權(quán)法及物業(yè)管理?xiàng)l例“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)”由業(yè)主共同決定，同時(shí)“應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)后的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意”。據(jù)此，占用業(yè)主共有道路的車(chē)位如何收取停車(chē)費(fèi)以及收益分配必須經(jīng)業(yè)主雙過(guò)半同意方可實(shí)施。 實(shí)踐中，一般會(huì)出現(xiàn)三種情況：其一，前期物業(yè)服務(wù)中，由建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定；其二，業(yè)主大會(huì)成立的，經(jīng)業(yè)主共同決定并由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定；其三，業(yè)主大會(huì)未成立，通過(guò)征詢業(yè)主意見(jiàn)的方式確定并公示。雖然目前價(jià)格已經(jīng)放開(kāi)，但物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須依據(jù)項(xiàng)目的不同服務(wù)階段以及不同的市場(chǎng)主體，通過(guò)簽訂停車(chē)服務(wù)合同的方式進(jìn)行約定。 3、樹(shù)立合同意識(shí)。隨著住宅小區(qū)停車(chē)服務(wù)價(jià)格的放開(kāi)，各有關(guān)行業(yè)主管部門(mén)及各級(jí)價(jià)格主管部門(mén)必然加大對(duì)相關(guān)經(jīng)營(yíng)主體服務(wù)行為和有關(guān)服務(wù)市場(chǎng)價(jià)格行為的監(jiān)管。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在規(guī)范議價(jià)程序的同時(shí)，要高度樹(shù)立合同意識(shí)，要確保停車(chē)服務(wù)合同有效簽訂，并依照合同約定提供相關(guān)管理服務(wù)。 4、做好宣傳引導(dǎo)。程序規(guī)范是前提，合同約定是基礎(chǔ)，但宣傳引導(dǎo)是確保停車(chē)管理服務(wù)落到實(shí)處的必要舉措。與建設(shè)單位的約定也好，業(yè)主雙過(guò)半同意也罷，最終實(shí)現(xiàn)的是業(yè)主及當(dāng)事人的認(rèn)可與配合。因此，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要嚴(yán)格落實(shí)明碼標(biāo)價(jià)制度，在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所醒目位置公示收費(fèi)價(jià)格和投訴舉報(bào)電話等信息，做好相關(guān)宣傳引導(dǎo)工作。 5、嚴(yán)格履職盡責(zé)。管理要盡責(zé)，服務(wù)要到位，物業(yè)