珠江恒昌-佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃-169.ppt

佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃第一階段成果匯報(bào),200508,本次策劃服務(wù)工作階段的劃分及說明,研究思路,規(guī)劃定位,城市空間結(jié)構(gòu),城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展,功能定位評(píng)述,開發(fā)策略,開發(fā)時(shí)序,用地出讓方案,開發(fā)實(shí)施計(jì)劃安排,投資收益分析,指導(dǎo),指導(dǎo),前提,前提,前提,匯報(bào)內(nèi)容,功能評(píng)述篇開發(fā)經(jīng)營(yíng)篇投資收益篇,第一篇：功能評(píng)述篇,1、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體功能定位評(píng)述,現(xiàn)狀佛山城市空間結(jié)構(gòu)特征,南海順德強(qiáng)勢(shì)發(fā)展，市區(qū)中心地位日益邊緣化與廣州的對(duì)比，顯示佛山城市空間結(jié)構(gòu)的不合理,大分散、小聚集各區(qū)內(nèi)中心城區(qū)集中式空間發(fā)展，市內(nèi)城鎮(zhèn)空間分散拓展在地域面積、人口總量、經(jīng)濟(jì)實(shí)力方面，南海順德遠(yuǎn)超過市區(qū)發(fā)展，三水高明與市區(qū)差距微弱城市空間格局表現(xiàn)為重心分散，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)能力不強(qiáng),問題佛山城市空間結(jié)構(gòu),缺乏核心區(qū)，中心市區(qū)輻射帶動(dòng)力弱，導(dǎo)致整體競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)重復(fù)建設(shè)較多，空間集中度不高，不利于土地集約利用各區(qū)產(chǎn)業(yè)孤立發(fā)展，缺乏有機(jī)聯(lián)合和功能銜接，影響產(chǎn)業(yè)升級(jí)和擴(kuò)散，資源利用率下降，拉大區(qū)間經(jīng)濟(jì)差距“行政區(qū)經(jīng)濟(jì)”特征明顯，行政壁壘嚴(yán)重束縛城市發(fā)展，市區(qū)發(fā)展空間受阻,優(yōu)勢(shì)佛山城市發(fā)展條件分析,區(qū)位條件緊鄰廣州，位于珠三角中心區(qū)域水路交通便利，基礎(chǔ)設(shè)施完善經(jīng)濟(jì)實(shí)力整體經(jīng)濟(jì)水平高經(jīng)濟(jì)增速加快產(chǎn)業(yè)集群我國(guó)產(chǎn)業(yè)集中度最高、最有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)集群基地之一各類工業(yè)園遍布、專業(yè)鎮(zhèn)特色鮮明城市競(jìng)爭(zhēng)力綜合競(jìng)爭(zhēng)力全國(guó)第11位，廣東省第3位單項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力居全國(guó)前列,等級(jí)規(guī)模：珠三角西翼中心城市“大佛山”地域空間重新整合“一環(huán)”穿越佛山各產(chǎn)業(yè)節(jié)點(diǎn)，有效整合產(chǎn)業(yè)資源，佛山發(fā)展后勁更足功能承載：承東啟西、中間站珠三角西岸中心珠三角東西岸合作交流的中間站珠江三角洲向粵西和西江流域輻射和拓展的重要樞紐,目標(biāo)佛山城市發(fā)展區(qū)域定位,廣佛都市圈將發(fā)展成為珠江三角洲的中心，實(shí)現(xiàn)地域、規(guī)劃、資源、交通、市場(chǎng)的一體化佛山是廣佛都市圈的副核心，與主核心廣州實(shí)行整體協(xié)調(diào)錯(cuò)位發(fā)展原則：接受輻射，整體協(xié)調(diào)，產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)，錯(cuò)位發(fā)展產(chǎn)業(yè)分工：產(chǎn)業(yè)鏈上下游分工，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)細(xì)分資源利用：依托廣州集散能力地域聯(lián)合：廣佛都市圈一體化佛山亟待在城市發(fā)展上進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，以適合廣佛都市圈的要求,目標(biāo)佛山城市發(fā)展區(qū)域定位,趨勢(shì)佛山城市空間結(jié)構(gòu)演變,大集中、小分散，“組團(tuán)式”空間結(jié)構(gòu)組合城市組團(tuán)城市改變過去分散蔓延、各自為政的發(fā)展模式，經(jīng)濟(jì)能量重新匯聚，簇群效應(yīng)顯著，城市空間網(wǎng)絡(luò)化中心模糊中心突顯佛山城區(qū)重新煥發(fā)活力，掌握絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，打破原南海、順德喧賓奪主的現(xiàn)狀，重組成為人口最多、實(shí)力最強(qiáng)的中心組團(tuán)結(jié)構(gòu)紊亂多級(jí)格局確立“2+5”城市空間發(fā)展格局，形成四級(jí)城鎮(zhèn)等級(jí)體系，層次清晰，職能明確，結(jié)構(gòu)合理。,中心組團(tuán)“大佛山”的城市內(nèi)核,中心組團(tuán)是佛山未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心中心組團(tuán)放射八向發(fā)展軸線構(gòu)成井型框架，輻射周邊，聯(lián)系鄰市,中心組團(tuán)與順德組團(tuán)的關(guān)系,中心組團(tuán)作為佛山市未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化和服務(wù)中心，核心地位日益凸現(xiàn)，城市功能愈加強(qiáng)大，區(qū)域價(jià)值不斷提升，應(yīng)獲得最大的投資關(guān)注和建設(shè)力度,廣州中心城區(qū),廣州番禺區(qū)、南沙區(qū),中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域、新功能、新形象,中心組團(tuán)新城區(qū)是佛山城區(qū)新中心和新城市功能載體，與舊城區(qū)相比，新城區(qū)將開創(chuàng)更新空間、承擔(dān)更新功能、展現(xiàn)更新形象,中心組團(tuán)新城區(qū)新區(qū)域,城區(qū)南拓多個(gè)重點(diǎn)工程雄踞東平河兩側(cè)，拉開中心城區(qū)由東平河北岸向南發(fā)展的格局城市重心南移，建設(shè)成為佛山市商貿(mào)金融、文化教育、休閑娛樂和信息服務(wù)中心打造未來中心商務(wù)區(qū),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)特征傳統(tǒng)制造業(yè)占主導(dǎo)，偏重于產(chǎn)業(yè)鏈的下游加工業(yè)四大支柱產(chǎn)業(yè)：家用電器、紡織服裝、陶瓷及其它建材、金屬材料加工及制品產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟需升級(jí)佛山高新技術(shù)產(chǎn)值占工業(yè)總產(chǎn)值的比重目前逐年提升，但發(fā)展較快的仍是家電、陶瓷、服裝紡織等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品附加值低技術(shù)創(chuàng)新能力弱，缺乏競(jìng)爭(zhēng)力民營(yíng)企業(yè)管理粗放佛山產(chǎn)業(yè)配套現(xiàn)狀圍繞佛山自身優(yōu)勢(shì)制造業(yè)發(fā)展起來的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展落后與貿(mào)易相關(guān)的服務(wù)業(yè)，尤其是會(huì)展和物流等現(xiàn)代生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)目前發(fā)展較快佛山陶瓷博覽會(huì)、順德家具博覽會(huì)、花卉博覽會(huì)、家電博覽會(huì)等專業(yè)博覽會(huì)已代表國(guó)內(nèi)同行業(yè)展會(huì)的最高水準(zhǔn)。,中心組團(tuán)新城區(qū)新功能,佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀,佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向：在發(fā)展現(xiàn)有支柱行業(yè)的基礎(chǔ)上，開拓發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)、物流、信息服務(wù)等產(chǎn)業(yè)，在廣佛經(jīng)濟(jì)圈整合中發(fā)展為一個(gè)“制造業(yè)基地”。佛山與廣州的產(chǎn)業(yè)發(fā)展關(guān)系：1+12錯(cuò)位互補(bǔ)廣州：第三產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，汽車、石化、鋼鐵、造船等重工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯佛山：制造業(yè)特別是家電、建材、服裝等輕工業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯銜接整合廣州商貿(mào)物流佛山產(chǎn)品集散廣州制造業(yè)重工業(yè)化佛山材料采購(gòu)廣州產(chǎn)業(yè)拓展佛山現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新廣州中介服務(wù)轉(zhuǎn)移佛山服務(wù)支撐,中心組團(tuán)新城區(qū)新功能,佛山產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì),中心組團(tuán)新城區(qū)新形象,生態(tài)景觀一河兩岸營(yíng)造嶺南水鄉(xiāng)特色的“濱水園林”生態(tài)城市豐富東平河兩岸的綠化景觀城市意象節(jié)點(diǎn)、軸線、空間節(jié)點(diǎn)：標(biāo)志性建筑物，如東平橋、體育公園、新聞中心、商務(wù)大廈軸線：生態(tài)自然帶（東平河）、通道干線空間：中央公園、濱河公園、商務(wù)中心區(qū)魅力多元功能、文化、制度、開放功能復(fù)合，文化彰顯制度創(chuàng)新，科學(xué)管理兼收并蓄，開放包容,中心組團(tuán)新城區(qū)整體形象定位,城市魅力新都心產(chǎn)業(yè)引擎城市標(biāo)桿,2、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系評(píng)述,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類型總結(jié),國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)表明，任何新區(qū)的開發(fā)建設(shè)都必須具備強(qiáng)大的動(dòng)力源。我們將驅(qū)動(dòng)新區(qū)發(fā)展的動(dòng)力源總結(jié)為以下幾種類型：主題功能引擎型會(huì)展主題：廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)教育培訓(xùn)主題：廣州大學(xué)城物流主題：北京物流港創(chuàng)意知本助推型生產(chǎn)創(chuàng)意助推：北京中關(guān)村文化創(chuàng)意助推：北京“798”藝術(shù)區(qū)規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型核心商務(wù)：上海浦東新區(qū)商務(wù)花園：北京豐臺(tái)總部基地行政頭雁牽引型青島東部新區(qū)沈陽(yáng)渾南新區(qū),國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)動(dòng)力源類型總結(jié),魅力事件營(yíng)銷型昆明園博會(huì)博鰲亞洲論壇時(shí)尚生活標(biāo)桿型餐飲休閑文化：上海新天地標(biāo)志性建筑：巴黎德方斯“新凱旋門”時(shí)尚核心：長(zhǎng)沙世界之窗影視基地主題娛樂增值型主題公園度假勝地集群產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)型西安高新區(qū)蘇州工業(yè)園,新城區(qū)核心動(dòng)力源適宜性分析,新城區(qū)核心動(dòng)力源的選擇,基于佛山新城區(qū)的規(guī)劃定位及國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)建設(shè)的實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，我們認(rèn)為商務(wù)辦公和行政辦公功能將是佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)具有“造血”機(jī)能的核心功能，圍繞著該核心功能將聚集居住、商業(yè)、休閑娛樂、文化教育等配套和衍生功能，從而保持新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的持續(xù)動(dòng)力。,核心動(dòng)力源,行政頭雁牽引型,規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型,行政辦公,商務(wù)辦公,核心功能,配套,聚集,行政頭雁牽引型青島東部新區(qū)開發(fā),為了開發(fā)建設(shè)東部新區(qū)，并擺脫舊城區(qū)辦公空間過于狹窄的桎梏，1992年青島市政府大膽提出了政治中心向東部遷移的設(shè)想。1994年，市政府東遷宣告完畢，以此為分水嶺，浩浩蕩蕩的東部開發(fā)拉開了徐徐戰(zhàn)幕自1992年起，東部新城的地價(jià)從每畝4萬元飚升到260萬元，政府因此獲得20多億元的土地出讓金，并引來100多億元的外來投資，順利完成了青島政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心的東移,規(guī)模商務(wù)主導(dǎo)型上海浦東新區(qū),金融商務(wù)是浦東發(fā)展重要的啟動(dòng)引擎之一。1995年6月28日中國(guó)人民銀行上海分行帶頭從浦西遷入浦東陸家嘴的銀都大廈，標(biāo)志著浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的正式啟動(dòng)。在它帶動(dòng)下，中外商業(yè)銀行以及保險(xiǎn)公司紛至沓來，奏響了上海浦東的“開發(fā)序曲”。上海浦東陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)規(guī)劃面積僅2.8平方公里，現(xiàn)有高樓近200幢，云集著78家中外金融機(jī)構(gòu)，重點(diǎn)發(fā)展金融、證券、保險(xiǎn)、信托投資、貿(mào)易、商業(yè)和信息咨詢等行業(yè)，是中國(guó)現(xiàn)最繁華的中央商務(wù)區(qū)。,新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能體系構(gòu)成,第二篇：開發(fā)經(jīng)營(yíng)篇,1、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度合理性論證,中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度,佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一覽,新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對(duì)比市場(chǎng)吸納量新城區(qū)自身發(fā)展定位,區(qū)域案例對(duì)比,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度對(duì)比,以新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約500萬的開發(fā)量計(jì)算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，則新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量控制在100萬平方米左右較為合適,新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對(duì)比市場(chǎng)吸納量新城區(qū)自身發(fā)展定位,世界部分城市商務(wù)辦公面積規(guī)模比較（含已有存量和明確規(guī)劃面積）,世界級(jí)經(jīng)濟(jì)中心城市全市的商務(wù)辦公建筑面積一般在2000萬平方米以上，而跨區(qū)域級(jí)國(guó)際性城市如北京、上海、廣州等則多在10001500萬平方米左右,商務(wù)辦公吸納量佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè),2003年佛山與國(guó)內(nèi)主要城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比,商務(wù)辦公吸納量佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè),商務(wù)辦公吸納量佛山市商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè),從影響商務(wù)辦公需求的各主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對(duì)比來看，佛山與北京、上海、廣州等中心城市有較大差距，根據(jù)綜合加權(quán)指數(shù)差值換算且考慮城市區(qū)域首位度對(duì)商務(wù)辦公設(shè)施聚集產(chǎn)生的“磁石效應(yīng)”，可推算佛山全市商務(wù)辦公規(guī)模應(yīng)在250萬平方米左右,2003年佛山與國(guó)內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)權(quán)重,2003年佛山與國(guó)內(nèi)主要中心城市商務(wù)辦公相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)加權(quán)指數(shù),商務(wù)辦公吸納量新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè),北京商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析,廣州商務(wù)辦公聚集區(qū)聚集程度分析,一般城市商務(wù)辦公設(shè)施聚集規(guī)律表明，城市商務(wù)辦公聚集區(qū)規(guī)模應(yīng)占全市總規(guī)模的60%以上。以此為標(biāo)準(zhǔn)，推算佛山中心組團(tuán)及順德組團(tuán)商務(wù)辦公總規(guī)模約為150萬平方米,佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約100萬的商務(wù)辦公開發(fā)量基本處在合理范圍內(nèi)佛山專業(yè)寫字樓市場(chǎng)主要集中在禪城區(qū)，主要寫字樓包括百花廣場(chǎng)、東建大廈、發(fā)展大廈、永豐大廈、經(jīng)華大廈、廣發(fā)大廈、金融廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)大廈隨著中心組團(tuán)服務(wù)中心地位的日漸突出，并考慮中心組團(tuán)新城區(qū)自身建設(shè)的特點(diǎn)，預(yù)計(jì)中心組團(tuán)新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)量將占大佛山商務(wù)辦公聚集區(qū)全部開發(fā)量的60%以上，總計(jì)約100萬平方米,商務(wù)辦公吸納量新城區(qū)商務(wù)辦公規(guī)模預(yù)測(cè),新城區(qū)商務(wù)辦公開發(fā)強(qiáng)度合理性論證思路,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度案例對(duì)比市場(chǎng)吸納量新城區(qū)自身發(fā)展定位,區(qū)域自身發(fā)展定位的要求,新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，將承載城市發(fā)展的新功能。因此，在市場(chǎng)接受的范圍內(nèi)，保持一定的商務(wù)辦公開發(fā)量，一方面能成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力源，另一方面能引導(dǎo)城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)，滿足城市功能的提升要求；新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)作為佛山城市拓展的新區(qū)域，還需展示佛山城市發(fā)展建設(shè)的新形象，需要較高的基礎(chǔ)設(shè)施配套水平和優(yōu)質(zhì)的空間景觀效果。因此，除局部區(qū)域外，整體過高的開發(fā)強(qiáng)度將不利于智慧城的形象展示。,新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài),區(qū)域案例對(duì)比,以新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約500萬的開發(fā)量計(jì)算，按一般城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)量比例范圍判斷，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)約100萬平方米的開發(fā)量稍顯過大,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)各功能開發(fā)強(qiáng)度對(duì)比,新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài),佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局的演變,佛山商業(yè)設(shè)施主要集中在禪城區(qū)，祖廟商圈是佛山傳統(tǒng)的商業(yè)中心，但近年來隨著城區(qū)南拓，城南商圈逐漸顯現(xiàn)隨著城市重心的進(jìn)一步南移以及新城區(qū)開發(fā)建設(shè)的不斷推進(jìn)，并且考慮對(duì)南部區(qū)域的輻射，新城區(qū)有可能形成佛山未來新的商業(yè)中心,新城區(qū)商業(yè)開發(fā)合理性論證思路,國(guó)內(nèi)外城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)商業(yè)開發(fā)量案例對(duì)比佛山市區(qū)商業(yè)聚集格局演變新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài),新城區(qū)商業(yè)開發(fā)形態(tài),新城區(qū)商業(yè)開發(fā)基本上以裙樓商業(yè)形式出現(xiàn)，平均層高六層，從開發(fā)形態(tài)上來看，商業(yè)裙樓的開發(fā)體量過大，不適宜人的感官尺度，建議可適當(dāng)減少裙樓商業(yè)的開發(fā)體量,2、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)周期研判,城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)開發(fā)周期案例參考,縱觀各城市主導(dǎo)功能綜合區(qū)的開發(fā)建設(shè)周期，開發(fā)量1000萬平方米以下的區(qū)域其開發(fā)建設(shè)周期大多介于1015年，佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)總開發(fā)量約500萬平方米，預(yù)計(jì)其開發(fā)建設(shè)周期約需10年,注：開發(fā)建設(shè)周期指的是由土地整理開始到核心功能進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā),資料來源：珠江恒昌策劃部,3、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)策略,策略一：引入SOD模式，提升區(qū)域價(jià)值,SOD（Service-Oriented-Development）模式政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu)勢(shì)，通過引入政府性或社會(huì)性要素來引導(dǎo)新區(qū)開發(fā)建設(shè)的模式政府性要素：政府行政辦公設(shè)施、相關(guān)事業(yè)單位辦公設(shè)施、國(guó)有大型企業(yè)的自用辦公大樓以及政府性職能活動(dòng)等社會(huì)性要素：大型公共服務(wù)設(shè)施（如文化宮、歌劇院、體育館、博物館等）、交通樞紐站場(chǎng)、大型公共活動(dòng)開敞空間以及部分社會(huì)性活動(dòng)等SOD模式對(duì)新區(qū)開發(fā)的重要性在區(qū)域開發(fā)初期有效聚集人氣，具備一定的“造血”功能政府性資源的少量投入能吸納大量社會(huì)資源在新區(qū)的聚集有利于提升新區(qū)形象和認(rèn)知度，進(jìn)而提升區(qū)域價(jià)值新舊城區(qū)利用級(jí)差地租的用地置換為新區(qū)開發(fā)提供資金保障,案例廣州珠江新城引入政府性或社會(huì)性因素帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展,早在大規(guī)模商務(wù)辦公設(shè)施開發(fā)之前，珠江新城便率先導(dǎo)入行政辦公職能，目前廣東檢驗(yàn)檢疫大樓、省檢察院大樓、市檢察院大樓、廣州海關(guān)大樓、市財(cái)政局大樓等行政辦公樓已建成或在建，有效的帶動(dòng)了珠江新城商務(wù)辦公氣氛的形成2002年珠江新城規(guī)劃?rùn)z討中明確建議引入廣州歌劇院、廣州博物館、市圖書館和市少年宮等大型公共服務(wù)設(shè)施,以此提升珠江新城的形象和區(qū)域認(rèn)知度,對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒,新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)政府性或社會(huì)性要素引入現(xiàn)狀在建項(xiàng)目：“世紀(jì)蓮”體育中心、游泳館、市新聞中心明確建設(shè)項(xiàng)目：聯(lián)通大廈、市公安局辦公樓、市檢察院辦公樓、市疾病預(yù)防控制中心意向建設(shè)項(xiàng)目：圖書中心、郵電大廈、科技館等建議盡快引入上述項(xiàng)目，并在區(qū)域開發(fā)初期迅速開發(fā)建設(shè)，以帶動(dòng)區(qū)域價(jià)值的提升更多引入國(guó)有企業(yè)自用型辦公大樓，以帶動(dòng)商務(wù)辦公設(shè)施的開發(fā)更多引入行政辦公職能，尤其是與公眾社會(huì)生活關(guān)系密切的職能部門，以形成強(qiáng)大的吸引點(diǎn)除硬件設(shè)施之外，可將更多的政府性或社會(huì)性活動(dòng)引入新城區(qū),策略二：引入IOD模式，實(shí)現(xiàn)“頭雁”效應(yīng),IOD（Industry-Oriented-Development）模式通過相關(guān)優(yōu)勢(shì)行業(yè)資源的聚集和整合實(shí)現(xiàn)區(qū)域功能的提升和突破在產(chǎn)業(yè)發(fā)展尚未到達(dá)足夠高度引發(fā)商務(wù)辦公需求有明顯增長(zhǎng)之前，IOD模式能有效啟動(dòng)部分商務(wù)辦公功能，并形成輻射源，拉動(dòng)整體商務(wù)辦公需求的抬升“頭雁”效應(yīng)通過引入行業(yè)代表性或引領(lǐng)性企業(yè)，吸引其它相關(guān)中小企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)區(qū)域的功能開發(fā),案例中山寫字樓個(gè)案分析,中山中銀大廈部分客戶名錄,中銀大廈由于東方海外公司的進(jìn)入，形成“頭雁”效應(yīng)，迅速聚集了大批物流公司，在中銀大廈客戶構(gòu)成中，船務(wù)公司約占80%,資料來源：中銀大廈水牌；調(diào)查時(shí)間：2005.2.,對(duì)佛山新城區(qū)的借鑒,在佛山商務(wù)辦公需求尚未大規(guī)模啟動(dòng)之前，佛山新城區(qū)可充分利用佛山現(xiàn)有的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，如陶瓷、家具、鋼材、塑料、小家電等，形成行業(yè)辦公聚集效應(yīng)或發(fā)揮相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)的帶動(dòng)作用，在新城區(qū)開發(fā)初期迅速形成有效的商務(wù)辦公需求,策略三：分區(qū)開發(fā)，自我平衡,分區(qū)開發(fā)在不同階段集中開發(fā)各個(gè)不同片區(qū)，有利于在同一時(shí)間段內(nèi)形成集約開發(fā)的效果，保證開發(fā)一片，成熟一片有利于保持不同開發(fā)階段空間景觀的完整性和連續(xù)性自我平衡保證各開發(fā)階段和開發(fā)分區(qū)功能設(shè)置能自我配套、自我完善，保證各開發(fā)功能的有效實(shí)現(xiàn),案例廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)的開發(fā)教訓(xùn),2002年底琶洲會(huì)展中心一期投入使用后，相應(yīng)的辦公和酒店配套設(shè)施卻未同步建成，致使參加展會(huì)的客商還需依賴中心區(qū)原有商務(wù)配套，一方面對(duì)城市交通造成巨大壓力，另一方面不利于琶洲人氣的集聚和認(rèn)知度的提高,對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒,中央公園一定程度上將啟動(dòng)區(qū)劃分成東西兩大片區(qū)，為了保證集約開發(fā)的效果，建議兩大片區(qū)可先后分開集中開發(fā),策略四：規(guī)避“后奧運(yùn)現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力,“后奧運(yùn)現(xiàn)象”大型城市活動(dòng)（如奧運(yùn)會(huì)等）舉辦后，投資銳減，大量體育場(chǎng)館和設(shè)施閑置，一些相關(guān)行業(yè)出現(xiàn)衰退，城市活動(dòng)舉辦區(qū)域喪失發(fā)展動(dòng)力1964年?yáng)|京奧運(yùn)會(huì)，日本經(jīng)濟(jì)在至年平均增長(zhǎng)率高達(dá)。但之后日本投資大滑坡，進(jìn)入了經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期蕭條時(shí)期1996年巴塞羅那奧運(yùn)會(huì)之前，房地產(chǎn)過度發(fā)展(19861993年,巴塞羅那住宅價(jià)值增長(zhǎng)250%300%)，致使奧運(yùn)會(huì)之后房地產(chǎn)市場(chǎng)急速下跌，用了6年才扭轉(zhuǎn)跌勢(shì)2000年悉尼奧運(yùn)會(huì)結(jié)束后，大量場(chǎng)館閑置甚至廢棄，甚至部分場(chǎng)館開始進(jìn)行拆除2004年雅典奧運(yùn)會(huì)政府專門建設(shè)或改建了36座場(chǎng)館，但現(xiàn)在許多場(chǎng)館因缺乏維護(hù)破敗不堪，希臘政府并因此背上了沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān),案例北京亞運(yùn)村板塊,500年來，北京舊城8公里長(zhǎng)的中軸線北端一直是鐘樓。1990年亞運(yùn)會(huì)的舉辦將這一格局打破，城市中軸線從鐘樓向北延伸到三環(huán)路的安華立交，以此為中心展開了亞運(yùn)場(chǎng)館和亞運(yùn)村等設(shè)施的建設(shè)，隨后在亞運(yùn)村周圍建設(shè)了國(guó)際會(huì)議中心、五洲大酒店、匯賓大廈、匯園公寓、購(gòu)物中心、康樂中心和國(guó)際小學(xué)等。目前該地區(qū)已經(jīng)成為集會(huì)議、展覽、辦公、居住、美食、游樂和購(gòu)物一體化的現(xiàn)代化城區(qū)。,長(zhǎng)安街,亞運(yùn)村板塊,案例“六運(yùn)會(huì)”對(duì)廣州天河區(qū)的帶動(dòng),1987年，全國(guó)第六屆運(yùn)動(dòng)會(huì)在廣州天河體育中心成功舉行，剛剛建區(qū)的天河開始成為世人關(guān)注的熱土。在“六運(yùn)會(huì)”的帶動(dòng)下，圍繞天河體育中心，廣州火車站東站、天河購(gòu)書中心、天河城廣場(chǎng)等一大批新的標(biāo)志性城市設(shè)施相繼落成，繼而商務(wù)寫字樓逐漸興起，使天河區(qū)在短短的十幾年間就成為廣州新的標(biāo)志性中心區(qū)。,規(guī)避“后奧運(yùn)現(xiàn)象”，維持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的基本條件,區(qū)域靠近成熟市區(qū)，符合“貼城發(fā)展”模式靠近成熟市區(qū)，使新區(qū)易于承接市區(qū)輻射，利于區(qū)域盡快成熟場(chǎng)館的后續(xù)有效利用滿足場(chǎng)館自身經(jīng)營(yíng)的要求，并維持對(duì)區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用其它功能的有效配合，避免區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的單一化北京2008奧運(yùn)場(chǎng)館建設(shè)均預(yù)留其它功能用地可通過商務(wù)辦公、商業(yè)娛樂、居住、會(huì)展、教育培訓(xùn)等功能豐富區(qū)域功能設(shè)施，保證區(qū)域發(fā)展動(dòng)力的多元化其它功能的有效銜接，避免出現(xiàn)開發(fā)時(shí)序上的“青黃不接”在大型城市活動(dòng)結(jié)束后，應(yīng)延續(xù)區(qū)域發(fā)展熱度，迅速啟動(dòng)其它功能，維持區(qū)域發(fā)展的動(dòng)力高起點(diǎn)建設(shè)，有效聚集關(guān)注度,對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)開發(fā)的借鑒,強(qiáng)化新城區(qū)與周邊成熟區(qū)域尤其是核心功能區(qū)之間的聯(lián)系，有效承接周邊區(qū)域的輻射和帶動(dòng)省運(yùn)會(huì)結(jié)束后，部分核心功能必須進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)以實(shí)現(xiàn)功能上的有效銜接省運(yùn)會(huì)結(jié)束后，“世紀(jì)蓮”體育場(chǎng)及游泳館等比賽場(chǎng)館必須考慮后續(xù)利用問題，繼續(xù)保持強(qiáng)大的吸引點(diǎn)新城區(qū)建設(shè)必須高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)，聚集有效的社會(huì)關(guān)注，迅速啟動(dòng)區(qū)域開發(fā),策略五：顯化無形資產(chǎn)價(jià)值，經(jīng)營(yíng)注意力資源,區(qū)域無形資產(chǎn)指依附于有形資產(chǎn)之上的無實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn)，如開發(fā)權(quán)、使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)、冠名權(quán)、廣告權(quán)、品牌、特色文化等湖南益陽(yáng)市出讓市區(qū)路燈、電線桿上的廣告使用權(quán)，每年收入近1000萬元長(zhǎng)沙市拍賣一座立交橋上下的廣告權(quán)、冠名權(quán)，被長(zhǎng)沙卷煙廠一次性買斷，市政府和企業(yè)都獲得豐厚的回報(bào)青島市將部分公共設(shè)施，如道路、公廁、候車亭、供水廠、公交車等得使用權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)或冠名權(quán)推向市場(chǎng)，或賣、或租、或抵押，不僅提高了城市公用設(shè)施的經(jīng)營(yíng)效率，而且有效地盤活了城市資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)注意力資源將更多的名牌節(jié)慶活動(dòng)和綜合性經(jīng)濟(jì)文化活動(dòng)引入新區(qū)，提高新區(qū)的受關(guān)注程度，最終提升區(qū)域價(jià)值和認(rèn)知度,策略六：彈性規(guī)劃、動(dòng)態(tài)調(diào)整,彈性規(guī)劃在保證大的原則和方向的前提下，區(qū)域規(guī)劃應(yīng)根據(jù)區(qū)域開發(fā)建設(shè)的實(shí)際情況在用地功能、強(qiáng)度等方面允許一定范圍內(nèi)的彈性變化動(dòng)態(tài)調(diào)整根據(jù)新區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的市場(chǎng)反應(yīng)，可對(duì)原出讓計(jì)劃進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整，以保證新區(qū)開發(fā)建設(shè)的順利推進(jìn),案例廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)用地出讓,廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)土地開發(fā)過程中，發(fā)現(xiàn)了土地利用效率較低，可出讓建筑面積較少，土地開發(fā)資金收支平衡壓力等問題，政府針對(duì)這些問題對(duì)規(guī)劃方案作出了部分調(diào)整將某5個(gè)分地塊整合，把綜合醫(yī)院、行政辦公、圖書展覽等諸多功能調(diào)整合并為國(guó)際學(xué)校，提高了地塊的使用效率某原定為旅館業(yè)和商務(wù)辦公功能的地塊因容積率和建筑限高無法滿足五星級(jí)酒店的基本建設(shè)要求，就將地塊劃分為2塊，并調(diào)整了開發(fā)容積率,策略七：用地預(yù)留、價(jià)值儲(chǔ)備,在新區(qū)開發(fā)的初期，對(duì)地塊開發(fā)條件較成熟或潛在價(jià)值較高的區(qū)域進(jìn)行適當(dāng)預(yù)留，以待新區(qū)開發(fā)成熟之后再行出讓，從而實(shí)現(xiàn)地塊價(jià)值利用的最大化案例上海浦東新區(qū)金茂大廈相鄰、面積相近的環(huán)球金融中心所在地塊，因土地熟化和配套大環(huán)境的改觀，在幾年之后的出讓價(jià)格是當(dāng)時(shí)金茂大廈的十幾倍,對(duì)佛山中心組團(tuán)新城區(qū)的借鑒,儲(chǔ)備預(yù)留,在新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)建設(shè)初期，隨著主干道骨架、體育中心、中央公園一期和新聞中心的陸續(xù)使用，大福路和新城一路沿線及濱河沿線地塊開發(fā)條件較好或潛在價(jià)值較高，建議對(duì)以上區(qū)域進(jìn)行預(yù)留，以實(shí)現(xiàn)價(jià)值的最大化,儲(chǔ)備預(yù)留,儲(chǔ)備預(yù)留,4、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)階段的劃分及開發(fā)時(shí)序的設(shè)定,啟動(dòng)區(qū)開發(fā)“三步走”,劃分依據(jù)佛山新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)周期約10年2006年第十二屆省運(yùn)會(huì)的召開新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)進(jìn)度國(guó)內(nèi)其它新區(qū)開發(fā)階段劃分參考,啟動(dòng)區(qū)開發(fā)“三步走”,啟動(dòng)期依靠政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投入為該地區(qū)的開發(fā)建設(shè)提供基本條件，并在此基礎(chǔ)上重點(diǎn)通過啟動(dòng)點(diǎn)的營(yíng)造啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，初步樹立區(qū)域形象，培育區(qū)域土地價(jià)值成熟期在啟動(dòng)期開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)上，通過政府的政策性傾斜和引導(dǎo)市場(chǎng)資金進(jìn)入，在較易成熟的區(qū)域形成大規(guī)模開發(fā)的局面，使區(qū)域朝著規(guī)劃的目標(biāo)協(xié)調(diào)發(fā)展完成期經(jīng)過前七年的開發(fā)建設(shè)，區(qū)域認(rèn)知度和成熟度已有極大提高，這一時(shí)期除了完成區(qū)域剩余的開發(fā)建設(shè)之外，還要完善前兩階段開發(fā)建設(shè)過程中的遺留問題,啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),基本完成啟動(dòng)區(qū)管線和主次干道工程配合省運(yùn)會(huì)的召開，完成道路的基本骨架完成東平橋建設(shè)與舊城區(qū)聯(lián)系的重要通道打通啟動(dòng)區(qū)西部交通出口緩解交通壓力，強(qiáng)化與啟動(dòng)區(qū)南部區(qū)域的聯(lián)系濱江綠化帶提升區(qū)域形象,啟動(dòng)期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)圖示,啟動(dòng)期配套設(shè)施建設(shè),完成體育中心建設(shè)配合省運(yùn)會(huì)的召開有效啟動(dòng)區(qū)域開發(fā)，樹立區(qū)域形象，提升區(qū)域價(jià)值完成中央公園一期建設(shè)與體育中心配合，豐富區(qū)域功能，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度,啟動(dòng)期功能開發(fā),體育中心,中央公園,新聞中心,行政辦公,高尚住宅,D,A,B,C,A：五星級(jí)酒店B：自用型辦公樓C：商務(wù)寫字樓D：臨時(shí)商業(yè)配套,啟動(dòng)期功能開發(fā),功能開發(fā)說明為了規(guī)避“后奧運(yùn)現(xiàn)象”，保持區(qū)域發(fā)展動(dòng)力，啟動(dòng)期必須進(jìn)行適量的功能開發(fā)，且功能開發(fā)復(fù)合，保證啟動(dòng)期功能開發(fā)的自我平衡由于區(qū)域開發(fā)尚處在起步階段，且佛山純商務(wù)辦公市場(chǎng)需求有限，因此啟動(dòng)期純商務(wù)辦公用地出讓不宜過大啟動(dòng)期應(yīng)通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢(shì)適度引入“住宅先導(dǎo)”策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅（約200300畝），一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為完善新區(qū)配套，且降低區(qū)域交通壓力五星級(jí)酒店能自行配套，對(duì)其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此選址商務(wù)核心區(qū)，形成動(dòng)力源，以期帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展商業(yè)配套設(shè)施位于酒店、辦公、居住等功能之間，能有效完善區(qū)域功能配套,成熟期基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè),基礎(chǔ)設(shè)施完成啟動(dòng)區(qū)所有主次干道建設(shè)，為區(qū)域的全面開發(fā)建設(shè)提供保障打通啟動(dòng)區(qū)東部和南部出口，強(qiáng)化與周邊區(qū)域聯(lián)系，并為區(qū)域功能的集中開發(fā)創(chuàng)造條件配套設(shè)施引入圖書中心、科技館等大型公共服務(wù)設(shè)施，提升區(qū)域形象和認(rèn)知度完善居住區(qū)教育、醫(yī)療等配套服務(wù)功能,成熟期功能開發(fā),行政辦公,A,B,C,高尚住宅,高尚住宅,D,A：標(biāo)志性商務(wù)辦公B、C：商務(wù)辦公（含自用型辦公）D：綜合商業(yè),成熟期功能開發(fā),說明：成熟期區(qū)域已經(jīng)具備了大規(guī)模開發(fā)的條件，按照集約開發(fā)的原則，建議成熟期集中開發(fā)東區(qū)，逐步啟動(dòng)西區(qū)，為下一階段集中開發(fā)西區(qū)奠定基礎(chǔ)完成東區(qū)的商務(wù)辦公、行政辦公和居住功能開發(fā)，使新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)功能建設(shè)全面進(jìn)入高潮西區(qū)可采用適度的“住宅先導(dǎo)”策略，啟動(dòng)部分居住功能，聚集人氣，同時(shí)開發(fā)部分綜合商業(yè)功能以作配套,完成期基礎(chǔ)設(shè)施及配套設(shè)施建設(shè),基礎(chǔ)設(shè)施完成區(qū)內(nèi)所有市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)配套設(shè)施完成區(qū)內(nèi)所有大型公建配套設(shè)施的引入和生活配套設(shè)施的建設(shè),完成期功能開發(fā),完成期將完成西區(qū)商務(wù)辦公、綜合商業(yè)及高尚住宅等剩余功能開發(fā)，并完善前兩階段遺留問題，使區(qū)域逐步由“形態(tài)開發(fā)”過渡到“功能開發(fā)”,商務(wù)辦公,高尚住宅,綜合商業(yè),新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)時(shí)序動(dòng)態(tài)示意,開發(fā)實(shí)施進(jìn)度安排,5、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓方案,經(jīng)營(yíng)性用地出讓計(jì)劃安排建議,商務(wù)辦公用地近期出讓分析出讓量,啟動(dòng)期商務(wù)辦公用地出讓量不宜過大開發(fā)進(jìn)度的要求啟動(dòng)期主要通過引入一定量的行政辦公和企業(yè)自用型辦公設(shè)施帶動(dòng)區(qū)域的辦公氛圍，為商務(wù)中心區(qū)的大規(guī)模開發(fā)建設(shè)蓄勢(shì)市場(chǎng)吸納量佛山市禪城區(qū)1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個(gè)競(jìng)投者參與競(jìng)投，以底價(jià)成交，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡佛山寫字樓市場(chǎng)自98、99年爆發(fā)以來隨后進(jìn)入低位徘徊期，且租金低一直是佛山寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的軟肋。佛山寫字樓平均租金水平僅25元/平方米/月，與廣州、深圳等城市有相當(dāng)距離，投資回報(bào)率低，一定程度上限制了寫字樓市場(chǎng)的投資需求,商務(wù)辦公用地近期出讓分析需求特征,佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)整體供應(yīng)特征：佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)份額小，商務(wù)辦公市場(chǎng)供應(yīng)主要集中在中心城區(qū)?，F(xiàn)有商務(wù)辦公設(shè)施主要為百花廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)大廈、發(fā)展大廈、東建大廈和永豐大廈等寫字樓，存量約20萬平方米佛山市禪城區(qū)1999年至今僅有一宗商務(wù)辦公用地交易成功，面積約為7,000平方米，且只有一個(gè)競(jìng)投者參與競(jìng)投，以底價(jià)成交，市場(chǎng)反應(yīng)冷淡佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)主要需求特征：按公司地域分外地企業(yè)駐佛山分公司或辦事處本地服務(wù)型企業(yè)按行業(yè)類別分中介咨詢類，如房地產(chǎn)代理、設(shè)計(jì)、律師顧問等房地產(chǎn)類：裝修裝飾公司等貿(mào)易類：企業(yè)采購(gòu)中心金融類：保險(xiǎn)、銀行等,百花廣場(chǎng)部分代表性客戶名錄,經(jīng)華大廈部分代表性客戶名錄,商務(wù)辦公用地近期出讓分析需求特征,初級(jí)加工,原材料,深加工,中介咨詢,房地產(chǎn)開發(fā)及配套,金融服務(wù),中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品,高附加值最終產(chǎn)品,行業(yè)會(huì)展,貿(mào)易采購(gòu),物流配送,佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié),銷售,最終用戶,商務(wù)辦公用地近期出讓分析需求特征,樂從、陳村、北滘等鎮(zhèn)在空間上更接近新城區(qū)，與新城區(qū)關(guān)系更為密切新城區(qū)南部各鎮(zhèn)鋼材、家具、塑料、家電等行業(yè)較發(fā)達(dá)；新城區(qū)可充分引導(dǎo)利用南部各鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，刺激商務(wù)辦公需求,商務(wù)辦公用地近期出讓分析需求特征,商務(wù)辦公,分部型辦公,專業(yè)性辦公,貿(mào)易類物流類會(huì)展類中介咨詢類金融服務(wù)類房地產(chǎn)工程類,外地公司駐佛山分公司、辦事處本地服務(wù)配套型企業(yè)和機(jī)構(gòu),目標(biāo)行業(yè),目標(biāo)客戶,商務(wù)辦公用地近期出讓分析需求特征,居住用地近期出讓分析出讓量,啟動(dòng)期可開發(fā)適量住宅開發(fā)進(jìn)度的要求適度引入“住宅先導(dǎo)”策略，在啟動(dòng)期開發(fā)一定面積住宅，一方面能聚集區(qū)域人氣，提升區(qū)域成熟度，另一方面為辦公功能發(fā)展提供配套，且降低區(qū)域交通壓力自我配套的要求建議出讓毛用地面積介于200300畝之間，以便能在啟動(dòng)期區(qū)域配套尚不完善的條件下實(shí)現(xiàn)自我配套,啟動(dòng)期可開發(fā)適量住宅市場(chǎng)吸納量2003年上半年禪城區(qū)住宅市場(chǎng)無論從成交量還是成交價(jià)格來看均達(dá)到了峰值；隨著禪城區(qū)土地供應(yīng)的逐漸減少，2004年成交量有所減少，但成交價(jià)格保持平穩(wěn)發(fā)展勢(shì)頭，住宅市場(chǎng)進(jìn)入穩(wěn)步發(fā)展階段,居住用地近期出讓分析出讓量,酒店用地近期出讓分析,啟動(dòng)期應(yīng)開發(fā)建設(shè)一座五星級(jí)酒店開發(fā)進(jìn)度的要求五星級(jí)酒店能自行配套，對(duì)其它功能依賴性不大，且能有效提升區(qū)域價(jià)值，因此啟動(dòng)期開發(fā)五星級(jí)酒店能以期帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的后續(xù)發(fā)展市場(chǎng)需求佛山作為廣東省第三大城市，目前僅有一家五星級(jí)酒店佛山賓館，客房數(shù)僅400多套，且停車場(chǎng)等配套設(shè)施不足，與佛山的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和實(shí)際需求極不相稱佛山星級(jí)酒店的全年客房利用率在70%以上，且星級(jí)越高，市場(chǎng)反映越好。如佛山賓館在2004年春交會(huì)期間平均房?jī)r(jià)接近900元，客房出租收入達(dá)460多萬元與規(guī)劃中的其它五星級(jí)酒店相比，新城區(qū)五星級(jí)酒店無疑更具標(biāo)志性和市場(chǎng)號(hào)召力,經(jīng)營(yíng)性用地近期（啟動(dòng)期）出讓安排,商務(wù)辦公：約3.5萬平方米；酒店：約1.7萬平方米；臨時(shí)商業(yè)：約3萬平方米住宅：約20萬平方米,體育中心,中央公園,新聞中心,行政辦公,高尚住宅,D,A,B,C,經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),佛山寫字樓市場(chǎng)98、99年達(dá)到爆發(fā)期后，進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展期，預(yù)計(jì)35年后佛山寫字樓市場(chǎng)發(fā)展將進(jìn)入新的高潮階段近年佛山主要寫字樓的出租率普遍在80%以上，與過往寫字樓長(zhǎng)期平均出租率不足6成相比有明顯改觀，反映市場(chǎng)需求正逐步放大百花廣場(chǎng)：接近100%發(fā)展大廈：90%以上永豐大廈：90%以上東建大廈：85%以上,佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)分析,技術(shù)研發(fā),初級(jí)加工,原材料,深加工,中介咨詢,房地產(chǎn)開發(fā)及配套,金融服務(wù),中間產(chǎn)品或低附加值最終產(chǎn)品,高附加值最終產(chǎn)品,行業(yè)會(huì)展,貿(mào)易采購(gòu),物流配送,佛山加工制造業(yè)所處環(huán)節(jié),銷售,最終用戶,經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排商務(wù)辦公需求特征變化,營(yíng)銷管理,新城區(qū)近期商務(wù)辦公需求構(gòu)成佛山現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的延續(xù)佛山尚未滿足的現(xiàn)有商務(wù)辦公需求仍將在新城區(qū)得以實(shí)現(xiàn)舊城區(qū)現(xiàn)有商務(wù)辦公需求的置換由于新城區(qū)的標(biāo)桿性和引領(lǐng)性以及商務(wù)辦公設(shè)施的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)將一定程度上置換舊城區(qū)已有部分商務(wù)辦公需求城市資源整合及產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的需求增量大佛山資源整合和佛山區(qū)域中心地位的確立將進(jìn)一步刺激佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)需求佛山產(chǎn)業(yè)升級(jí)將帶來更高級(jí)別的需求增量,經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排商務(wù)辦公需求特征變化,商務(wù)辦公,總部型辦公,分部型辦公,專業(yè)性辦公,營(yíng)銷管理類貿(mào)易類物流類中介咨詢類金融服務(wù)類產(chǎn)業(yè)研發(fā)類房地產(chǎn)工程類,外地公司駐佛山分公司、辦事處外地公司區(qū)域性總部佛山本地企業(yè)設(shè)立的綜合性總部或研發(fā)、管理、銷售等專業(yè)性總部本地服務(wù)配套型企業(yè)和機(jī)構(gòu),目標(biāo)行業(yè),目標(biāo)客戶,綜合性辦公,經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排商務(wù)辦公需求特征變化,佛山中心城區(qū)中高檔住宅成交均價(jià)近幾年持續(xù)上升，均價(jià)由1998年的約3000元/平方米上升到今年上半年的約4500元/平方米，且自2003年開始成交量出現(xiàn)了爆發(fā)性增長(zhǎng)隨著中心城區(qū)舊城區(qū)土地供應(yīng)的日益緊張，新城區(qū)未來居住用地供應(yīng)將更多的集中在新城區(qū)，且新城區(qū)良好的規(guī)劃定位將能更有效的刺激市場(chǎng)需求，預(yù)計(jì)未來較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)住宅市場(chǎng)將穩(wěn)步上揚(yáng),經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排住宅市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì),經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排區(qū)域價(jià)值提升的要求,隨著區(qū)域價(jià)值的不斷提升，原則上新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地出讓量應(yīng)逐年遞增預(yù)計(jì)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地在成熟期的中后期將達(dá)到出讓高峰市政基礎(chǔ)設(shè)施及大型公建的后續(xù)輻射帶動(dòng)作用日益顯現(xiàn)佛山行政區(qū)劃調(diào)整的后續(xù)效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，帶動(dòng)佛山宏觀經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展隨著新城區(qū)區(qū)域地位的不斷提高，新城區(qū)在佛山城市發(fā)展中的重要性日益顯現(xiàn)，聚集效應(yīng)日漸突出,經(jīng)營(yíng)性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排,1234,5678,910,48萬m2,70萬m2,36萬m2,啟動(dòng)期,成熟期,完成期,出讓量,年份,商務(wù)辦公：5萬住宅：20萬,經(jīng)營(yíng)性用地年度出讓計(jì)劃,經(jīng)營(yíng)性用地出讓價(jià)格建議,出讓價(jià)格設(shè)定的思路,現(xiàn)狀地價(jià)評(píng)估（市場(chǎng)比較法）,區(qū)域價(jià)值提升對(duì)新城區(qū)地價(jià)的影響,禪城整體地價(jià)變化對(duì)新城區(qū)地價(jià)的影響,動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測(cè),假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證,現(xiàn)狀地價(jià)評(píng)估市場(chǎng)比較法,動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測(cè)近年全國(guó)各大城市土地交易價(jià)格指數(shù)變化對(duì)地價(jià)的影響,近年全國(guó)各大城市地價(jià)平均年增幅主要集中在26%之間，由于此類大城市已經(jīng)歷過多年發(fā)展，地價(jià)增幅日趨平穩(wěn)。,全國(guó)各大城市綜合土地交易價(jià)格指數(shù)(上年度為100.0),動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測(cè)佛山市禪城區(qū)居住用地交易價(jià)格變化對(duì)地價(jià)的影響,19992004年佛山市禪城區(qū)居住用地成交價(jià)格年均增幅約為16%，但跳躍性較大。隨著國(guó)家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，城市地價(jià)的變化將日趨平穩(wěn)。參考全國(guó)各大城市的地價(jià)的變化情況，結(jié)合禪城區(qū)的實(shí)際情況，保守預(yù)測(cè)未來一段時(shí)期居住用地交易價(jià)格年均增幅約在58%之間。,佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價(jià)格變化情況,佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價(jià)格變化趨勢(shì),動(dòng)態(tài)地價(jià)預(yù)測(cè)區(qū)域價(jià)值提升對(duì)地價(jià)的影響,中心組團(tuán)新城區(qū)是目前佛山市土地開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施水平的不斷改善，區(qū)域認(rèn)知度和價(jià)值的不斷提升，區(qū)域地價(jià)應(yīng)會(huì)有明顯的提高。參考廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)在區(qū)域開發(fā)前后地價(jià)的變化情況（詳見下表），同時(shí)也考慮到現(xiàn)狀地價(jià)評(píng)估中已透支部分地價(jià)上漲因素，保守估計(jì)新城區(qū)價(jià)值提升對(duì)自身地價(jià)的帶動(dòng)約為年均增幅68%之間。,廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)開發(fā)期間地價(jià)變化情況,新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)地價(jià)動(dòng)態(tài)預(yù)測(cè),綜合城市總體地價(jià)提升和新城區(qū)自身價(jià)值增長(zhǎng)對(duì)地價(jià)的影響，保守預(yù)計(jì)在未來較長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)住宅地價(jià)年均增幅約為1116%，取保守值10%相對(duì)于住宅而言，佛山商務(wù)辦公市場(chǎng)的現(xiàn)狀供應(yīng)及需求均相對(duì)較弱，價(jià)格水平起點(diǎn)較低。但隨著區(qū)域不斷完善，聚集度不斷提高，其地價(jià)增幅應(yīng)略高于住宅，在此按年均增幅約為11%,新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)地價(jià)的區(qū)位分級(jí),商務(wù)一級(jí),商務(wù)二級(jí),商務(wù)三級(jí),住宅一級(jí),住宅二級(jí),住宅一級(jí),住宅二級(jí),商務(wù)二級(jí),商務(wù)三級(jí),新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)年度土地出讓價(jià)格,單位：元/平方米,新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)各年度土地出讓情況一覽,單位：面積(平方米)；地價(jià)(元/平方米)；收入(萬元),假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證住宅,假設(shè)在開發(fā)期內(nèi)某年度(取2008年)某發(fā)展商以上述價(jià)格取得相應(yīng)土地的使用權(quán)，從發(fā)展商角度衡量上述出讓價(jià)格制定是否合理住宅該年度住宅的出讓地塊編號(hào)為：E-01、E-04，用地面積約為217,759平方米，容積率2.0，總建筑面積約為435,518平方米。該項(xiàng)目總投資約211,885萬元。若住宅按5,500元/平方米均價(jià)銷售，銷售收入約為239,535萬元。按此計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約為32,217萬元，稅前利潤(rùn)率為16.8%。佛山市中心組團(tuán)住宅成交均價(jià)目前約為3,500元/平方米，較好樓盤的銷售價(jià)格超過了5,500元/平方米。本項(xiàng)目的銷售時(shí)間在2010年左右，且本項(xiàng)目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時(shí)候達(dá)到或超過現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。,假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證商務(wù)辦公,商務(wù)辦公該年度商務(wù)辦公的出讓地塊編號(hào)為：A-12、A-13、A-14，用地面積約為62,579平方米，整體容積率3.5，總建筑面積約為220,484平方米。該項(xiàng)目總投資約163,192萬元。項(xiàng)目稅前利潤(rùn)約為27,385萬元，稅前利潤(rùn)率為17.6%。項(xiàng)目的銷售時(shí)間在2012年左右。中心組團(tuán)現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質(zhì)、售價(jià)及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項(xiàng)目為一線臨江，緊靠核心商務(wù)區(qū)景觀資源豐富，在六年時(shí)候達(dá)到或超過現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。,經(jīng)營(yíng)性用地出讓規(guī)模,出讓地塊規(guī)模大小利弊分析,出讓地塊規(guī)模較大利：1、保持區(qū)域的整體空間形態(tài)2、利于地塊規(guī)劃并營(yíng)造良好環(huán)境3、招入有實(shí)力的發(fā)展商，保證開發(fā)實(shí)施效果弊：1、出讓門檻較高出讓地塊規(guī)模較小利：1、出讓門檻較低，利于迅速出讓弊：1、不利于控制整體空間形態(tài)2、不利于地塊規(guī)劃并營(yíng)造良好環(huán)境3、管理難度較大4、發(fā)展商開發(fā)成本高,案例廣州珠江新城和琶洲經(jīng)驗(yàn),廣州珠江新城開發(fā)失誤的重要原因之一是出讓地塊面積劃分過小（50006000平方米塊），不利于項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃。因此在新的規(guī)劃方案中，原有的440多個(gè)小地塊被歸整為約270個(gè)完整的地塊開發(fā)單元，以滿足項(xiàng)目開發(fā)的用地需求。廣州琶洲會(huì)展中心區(qū)域的出讓地塊劃分則充分吸取了珠江新城的教訓(xùn)，地塊規(guī)模大多介于50,000150,000平方米之間，市場(chǎng)反應(yīng)較好。,新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)出讓地塊規(guī)模建議,策略重要地塊可適當(dāng)提高出讓門檻，以便招入有實(shí)力的發(fā)展商，保證區(qū)域開發(fā)效果；非重要地塊可適當(dāng)降低出讓門檻，實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)區(qū)位價(jià)值較高地段，建議適當(dāng)減少出讓地塊面積,以獲取更高的地塊收益；區(qū)位價(jià)值較低地段，建議適當(dāng)增加出讓地塊面積，以形成較好的開發(fā)效果建議規(guī)模范圍住宅用地：5萬15萬平方米為主，其中公寓用地規(guī)?？蛇m當(dāng)減少辦公用地：25萬平方米為主,經(jīng)營(yíng)性用地出讓方式,招標(biāo)與拍賣互動(dòng)，以競(jìng)拍拉動(dòng)招標(biāo),關(guān)鍵地塊以招標(biāo)為主關(guān)鍵地塊：價(jià)值高、影響大、設(shè)計(jì)內(nèi)容復(fù)雜利：有利于招入綜合素質(zhì)高的發(fā)展商，帶動(dòng)區(qū)域開發(fā)，控制地塊的開發(fā)效果，保證區(qū)域開發(fā)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)弊：存在暗箱操作的風(fēng)險(xiǎn)一般地塊以拍賣為主利：1、按市場(chǎng)規(guī)律實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值的最大化，操作簡(jiǎn)便2、避免“暗箱”操作的可能3、競(jìng)拍產(chǎn)生效應(yīng)能有效拉動(dòng)招標(biāo)弊：價(jià)格是唯一考慮因素，不利于控制地塊開發(fā)效果,書面精細(xì)招標(biāo),全面衡量競(jìng)投者的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力，避免招投雙方的盲目性，競(jìng)投者除提供企業(yè)開發(fā)業(yè)績(jī)、價(jià)格等基本資料外，還需提供項(xiàng)目可行性分析、規(guī)劃方案、動(dòng)工日期、投入使用日期等資料，以便招標(biāo)者更全面、綜合地考察投標(biāo)者的水平和對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)識(shí)。對(duì)競(jìng)投捆綁出讓的地塊，還需要考察其各種物業(yè)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。招標(biāo)者評(píng)標(biāo)時(shí)，價(jià)格不再是唯一因素(必要時(shí)可設(shè)定價(jià)格上下限)，企業(yè)開發(fā)業(yè)績(jī)、規(guī)劃方案、工期等都是重要的考慮因素。建議公開每一地塊評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，讓競(jìng)投者心中有數(shù)，避免盲目性。建議進(jìn)行公開招標(biāo)，以擴(kuò)大區(qū)域的影響力和認(rèn)知度。評(píng)標(biāo)時(shí)可邀請(qǐng)規(guī)劃、國(guó)土、環(huán)保等部門參與。,聯(lián)合競(jìng)投,聯(lián)合競(jìng)投一方面可使兩個(gè)或兩個(gè)以上資金實(shí)力較弱的發(fā)展商有機(jī)會(huì)參與房地產(chǎn)開發(fā)；另一方面可以實(shí)現(xiàn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，競(jìng)投各種功能捆綁出讓的地塊對(duì)于酒店、商務(wù)辦公、商業(yè)等專業(yè)要求較高的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)物業(yè)捆綁出讓時(shí)，應(yīng)要求聯(lián)合競(jìng)投對(duì)競(jìng)投者進(jìn)行評(píng)分時(shí)，除考察主力競(jìng)投者的各項(xiàng)實(shí)力外，對(duì)其余參與聯(lián)合競(jìng)投的競(jìng)投者也要進(jìn)行單項(xiàng)考察,捆綁出讓將不同功能性質(zhì)的用地捆綁出讓，有助于實(shí)現(xiàn)獲利前景不被廣泛認(rèn)同或盈利周期較長(zhǎng)的的功能地塊的順利出讓，如酒店等經(jīng)營(yíng)性用地可與商務(wù)辦公或居住用地捆綁出讓捆綁出讓的注意事項(xiàng)：捆綁出讓會(huì)造成新的圈地較難控制捆綁功能與被捆綁功能的同時(shí)開工和建設(shè)若發(fā)展商實(shí)力不強(qiáng)，極有可能進(jìn)入土地二級(jí)市場(chǎng)尋求出路,捆綁出讓,土地出租,區(qū)域開發(fā)初期，可考慮以少量土地出租方式，聚集人氣，提高區(qū)域認(rèn)知度，期滿后再公開出讓。也可以作為捆綁出讓的附加條件，以彌補(bǔ)前期經(jīng)營(yíng)的虧損。出租功能：建議為餐飲、休閑娛樂或主題商業(yè)，一方面此類功能可以吸引較多人氣，另一方面獲利前景較為樂觀出租期限：建議以十年左右為宜案例廣州珠江新城、順德新城區(qū)在區(qū)域開發(fā)初期，為了聚集人氣，將部分土地出租經(jīng)營(yíng)(主要經(jīng)營(yíng)內(nèi)容為主題商業(yè)和餐飲娛樂)，取得了較好的效果,發(fā)展商獲得出讓的土地即為可開發(fā)土地，不需自建配套設(shè)施，配套設(shè)施由政府統(tǒng)一建設(shè)利：1、減輕發(fā)展商建設(shè)和經(jīng)營(yíng)負(fù)擔(dān)，符合發(fā)展商的需求2、保證配套設(shè)施按時(shí)投入使用3、保證新區(qū)開發(fā)功能的順利實(shí)現(xiàn)弊：1、土地一級(jí)開發(fā)商的的資金壓力有所增加,凈用地出讓,6、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)其它相關(guān)建議,小區(qū)級(jí)/街坊級(jí)地塊出讓,在條件允許的情況下，小區(qū)級(jí)或街坊級(jí)地塊出讓將比大宗土地出讓獲得更大的收益小區(qū)級(jí)或街坊級(jí)地塊出讓前可以更明確地塊的用地性質(zhì)、建筑面積和容積率，各項(xiàng)配套設(shè)施完善到位，項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)前景可以較為準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，在降低開發(fā)商開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)也提升了地塊的價(jià)值對(duì)小幅地塊的公開招標(biāo)或拍賣，可以促使數(shù)量較多的開發(fā)商參與競(jìng)爭(zhēng)，促使地塊產(chǎn)生最大的收益,引入項(xiàng)目管理模式,在重要地塊出讓前，讓土地一級(jí)開發(fā)商或獨(dú)立市場(chǎng)機(jī)構(gòu)參與地塊的評(píng)估、策劃工作，再組織專家評(píng)審、優(yōu)化，然后向社會(huì)公示，結(jié)合社會(huì)各界意見，最終訂出地塊的開發(fā)建設(shè)方案，避免投資風(fēng)險(xiǎn)大，市場(chǎng)前景不好的項(xiàng)目推出后造成的一系列負(fù)面影響，使一級(jí)市場(chǎng)推出的地塊更加符合市場(chǎng)和城市建設(shè)發(fā)展的需求案例廣州土地開發(fā)中心最新規(guī)定任何儲(chǔ)備用地推出前都必須進(jìn)行策劃和評(píng)估，并組建了前期研究部，目前已經(jīng)對(duì)琶洲、金沙洲、廣州氮肥廠等地塊開展了可行性研究和經(jīng)營(yíng)策劃工作,調(diào)控全市土地供應(yīng)，新城區(qū)集中放量,中心組團(tuán)新城區(qū)是佛山市開發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，應(yīng)該努力形成集約開發(fā)的效應(yīng)。在市場(chǎng)需求有限的情況下，政府應(yīng)集中資源重點(diǎn)開發(fā)，避免多點(diǎn)開花，引導(dǎo)人力、物力、財(cái)力特別是社會(huì)投資移向新城區(qū)，防止投資分散，保證新城區(qū)開發(fā)迅速取得成效案例2002年廣州珠江新城規(guī)劃?rùn)z討中指出，在珠江新城的早期開發(fā)中，由于政府沒能有效控制全市的土地供應(yīng)，在開發(fā)珠江新城的同時(shí)全市土地供應(yīng)多點(diǎn)開發(fā)，沒有在珠江新城形成集約開發(fā)的效果，致使珠江新城的開發(fā)建設(shè)一度停滯不前,7、佛山中心組團(tuán)新城區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)經(jīng)營(yíng)相關(guān)專項(xiàng)研究,專項(xiàng)研究一：?jiǎn)?dòng)期五星級(jí)酒店用地開發(fā),五星級(jí)酒店用地開發(fā)的基本要求,新城區(qū)五星級(jí)酒店必須在2006年省運(yùn)會(huì)開幕前動(dòng)工建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)引入國(guó)際性知名酒店管理集團(tuán)，打造新城區(qū)標(biāo)志性項(xiàng)目盡量爭(zhēng)取不與其它用地捆綁出讓盡量爭(zhēng)取以平均綜合地價(jià)水平（7080萬/畝）以上價(jià)格出讓,五星級(jí)酒店用地開發(fā)功能定位,酒店功能定位分類,新城區(qū)五星級(jí)酒店功能定位：以商務(wù)、政務(wù)功能為主，兼顧康樂休閑功能。結(jié)合新城區(qū)的功能定位及規(guī)劃布局特點(diǎn)，建議新城區(qū)五星級(jí)酒店主要針對(duì)中高級(jí)行政人員、中高端商務(wù)客、新聞媒體從業(yè)人員、城市中高端消費(fèi)人群等,五星級(jí)酒店用地開發(fā)選址,從項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)來看，五星級(jí)酒店應(yīng)選擇相對(duì)成熟的中央公園東側(cè)，一方面有利于其開發(fā)啟動(dòng)，另一方面能有效完善東側(cè)區(qū)域的配套要求五星級(jí)酒店自我配套完善，對(duì)其它功能依賴度小，且能有效帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展。因此，建議五星級(jí)酒店選址商務(wù)核心區(qū)內(nèi)，既有良好的自然景觀條件，又能有效帶動(dòng)商務(wù)核心區(qū)的發(fā)展商務(wù)核心區(qū)內(nèi)各出讓地塊之間并無明顯差別，可根據(jù)客戶的具體要求靈活選擇，建議選擇右圖所示位置,五星級(jí)酒店用地開發(fā)開發(fā)指標(biāo),用地規(guī)模：建議范圍13萬平方米一般五星級(jí)酒店占地面積介于6,00060,000平方米之間，其中商務(wù)中心區(qū)五星級(jí)酒店占地面積一般不超過3萬平方米。新城區(qū)五星級(jí)酒店位于商務(wù)中心區(qū)，從其所處的區(qū)域特征、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求及功能定位角度出發(fā)，建議新城區(qū)五星級(jí)酒店用地規(guī)模為13萬平方米之間容積率：建議范圍4.05.0之間一般五星級(jí)酒店的建筑面積介于610萬平方米。新城區(qū)酒店占地面積為13萬平方米，因此建議容積率選擇在4.05.0之間,部分區(qū)域近期酒店用地出讓情況一覽,五星級(jí)酒店用地開發(fā)配套要求,對(duì)客服務(wù)功能：客房、餐飲、娛樂、會(huì)議等非對(duì)客服務(wù)部門辦公：人力資源部、采購(gòu)部員工后勤服務(wù)：?jiǎn)T工宿舍、員工食堂、制服房、員工活動(dòng)中心、培訓(xùn)教室地下空間：停車庫(kù)、車務(wù)部、工程部、洗衣房、房務(wù)部、倉(cāng)庫(kù)、保安部,注：所有功能可布置在同一建筑體內(nèi)（主樓和輔樓），也可將部分配套功能另辟地塊開發(fā),五星級(jí)酒店用地開發(fā)盈