房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營

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第一章1.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的含義是什么？房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。（百度）房地產(chǎn)開發(fā)：廣義：國土開發(fā)、區(qū)域開發(fā)、城市開發(fā)等都與房地產(chǎn)開發(fā)活動有著密切的關(guān)系的開發(fā)活動均可以視為整體上和宏觀意義上的房地產(chǎn)開發(fā)；狹義：主要是指在依據(jù)國家的法律取得了國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為，是在特定地段上所進(jìn)行的具體的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃、設(shè)計和建設(shè)、施工等開發(fā)活動。房地產(chǎn)經(jīng)營：是企業(yè)經(jīng)營活動的重要組成部分，是指房地產(chǎn)企業(yè)為實現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)，確定實現(xiàn)目標(biāo)的戰(zhàn)略和策略，并有意識、有計劃加以實現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)活動過程。2.理解房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)系。將開發(fā)與經(jīng)營視為一個概念的問題；討論開發(fā)與經(jīng)營的相互包含問題；與其他概念如與管理概念相混等3.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的特點是什么？房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營難度較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營風(fēng)險較大；房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營政策性強(qiáng)4.簡要敘述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的程序和內(nèi)容。投資機(jī)會選擇；項目定位；前期工作；建設(shè)階段；租賃階段；物業(yè)管理5.房地產(chǎn)開發(fā)前期工作的主要內(nèi)容。完成各種報批手續(xù)，獲取有關(guān)證書，基礎(chǔ)設(shè)施和市政設(shè)施的談判與協(xié)調(diào)，安排信貸，確定市場售價和租金，確定施工進(jìn)度，以及工程項目的招投標(biāo)等。第二章1.宏觀市場環(huán)境分析與微觀市場環(huán)境分析的主要內(nèi)容有哪些？宏觀環(huán)境：經(jīng)濟(jì)因素；政治因素；人口因素；政策法規(guī)因素微觀環(huán)境：供應(yīng)者；生產(chǎn)者；顧客；競爭者；社會公眾2.市場需求預(yù)測的影響因素。競爭狀況 人口統(tǒng)計分析 趨勢分析3.簡述收益最大原理及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。經(jīng)濟(jì)學(xué)的一個最核心的命題就是“經(jīng)濟(jì)人假設(shè)”，即認(rèn)為任何經(jīng)濟(jì)行為主體都是在既定的約束條件下，追求自身目標(biāo)收益的最大化，這就是所謂的“收益最大化原理”（百度）：獲取項目的最大收益（凈收益）是進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的主要目的，即房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營者總是以其能得到的總收益等于或超過其預(yù)期的成本作為決策依據(jù)，因此準(zhǔn)確評價與預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益對于項目決策具有重要意義。收益、成本指標(biāo)分析、項目最佳規(guī)模確定、經(jīng)濟(jì)收益分析方法4.簡述價格確定理論及其在房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營中的應(yīng)用。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，價格是影響時常需求和購買行為的主要因素，企業(yè)如能制定適當(dāng)?shù)膬r格，就能擴(kuò)大企業(yè)銷售，提高市場占有率，增加盈利。應(yīng)用：1.完全競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價2. 壟斷競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價3.寡頭競爭型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價 4純粹壟斷型市場結(jié)構(gòu)企業(yè)定價5.簡述房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營決策的內(nèi)容。財務(wù)策略 生產(chǎn)策略 市場開發(fā)策略 價格策略： 高價策略 低價策略 均衡價格策略6.房地產(chǎn)經(jīng)營決策原則則是什么？遵守政策法規(guī)的原則- 取得最佳效益的原則- 風(fēng)險意識的原則- 定性分析與定量分析相結(jié)合的原則7.房地產(chǎn)經(jīng)營決策程序是什么？1.發(fā)現(xiàn)問題2.確定目標(biāo) 針對性 明確性 層次性 可行性3.擬制方案 整體詳盡性 相互排斥性4.分析評價 限制因素分析 潛在問題分析 綜合評價5.選擇方案6.實施追蹤 反饋控制 追蹤決策 第三章1.房地產(chǎn)企業(yè)的概念及特征有哪些？房地產(chǎn)企業(yè)：房地產(chǎn)企業(yè)是從事土地和房屋開發(fā)建設(shè)，以及以房地產(chǎn)產(chǎn)品為核心從事房地產(chǎn)中介、咨詢、物業(yè)服務(wù)，實現(xiàn)自身價值的經(jīng)濟(jì)組織。特征：房地產(chǎn)企業(yè)的地域?qū)傩?；房地產(chǎn)企業(yè)的不完全競爭性；房地產(chǎn)企業(yè)存在專業(yè)化和綜合化發(fā)展趨勢2對比分析房地產(chǎn)企業(yè)五種一般組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的優(yōu)缺點。直線制組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點：命令統(tǒng)一、責(zé)權(quán)分明，維持成本低，快速靈活； 缺點：不利于企業(yè)成長，過分依賴領(lǐng)導(dǎo)者的才能和技能。職能制組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點：利用專門化、規(guī)模化帶來了成本節(jié)約，減少了資源浪費。缺點：由于部門分割，部門不了解其他部門的工作，只追求各自的只能利益；由于負(fù)責(zé)管理部門內(nèi)多個項目，管理者不能了解組織整體的最佳利益。直線職能制結(jié)構(gòu)優(yōu)點：統(tǒng)一指揮與專業(yè)分工相結(jié)合缺點：橫向協(xié)調(diào)難度大，人員多，效率低，管理成本高事業(yè)部制組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點：強(qiáng)化了決策機(jī)制，總公司層領(lǐng)導(dǎo)著重研究政策和戰(zhàn)略發(fā)展，提供各種服務(wù)，調(diào)動事業(yè)部的積極性，強(qiáng)調(diào)了事業(yè)部經(jīng)理對本部門產(chǎn)品和服務(wù)經(jīng)營責(zé)任，有利于培養(yǎng)人才，增加內(nèi)部競爭缺點：活動和資源的重復(fù)配置導(dǎo)致成本上升，效率降低。矩陣型組織結(jié)構(gòu)優(yōu)點：公司可以很好的協(xié)調(diào)復(fù)雜又相互依存的組織活動，不同的專業(yè)人員可以很好的溝通和交流，并借助矩陣結(jié)構(gòu)組織平臺很好地發(fā)揮資源作用缺點：消除了統(tǒng)一指揮后，可能造成一些混亂，員工缺乏安全感，產(chǎn)品線經(jīng)理為了得到優(yōu)秀的專業(yè)人員展開爭斗，容易引起租住的矛盾。3分析房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的發(fā)展趨勢。4團(tuán)隊結(jié)構(gòu)、虛擬結(jié)構(gòu)、無邊界組織。團(tuán)隊結(jié)構(gòu)：以團(tuán)隊為基礎(chǔ)設(shè)計的現(xiàn)代組織結(jié)構(gòu)，好處在于整個組織是由執(zhí)行組織的各項任務(wù)的工作小組或團(tuán)隊組成。虛擬結(jié)構(gòu)：虛擬結(jié)構(gòu)的主要職能，如生產(chǎn)、銷售、設(shè)計，是通過外包、租用完成的。虛擬結(jié)構(gòu)是高度集權(quán)化的，部門化程度很低，甚至沒有。虛擬結(jié)構(gòu)建立在企業(yè)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的基礎(chǔ)上，追求最大程度的靈活性。高級管理層通過合同契約關(guān)系來維持與其他職能組織之間的關(guān)系。無邊界組織：這種組織結(jié)構(gòu)模式取消了橫向、縱向的與外界的邊界，取消了命令鏈和職能部門，取消了組織的垂直跨度，取而代之的是跨層級的工作團(tuán)隊，工作團(tuán)隊由高層管理者至普通員工組成，企業(yè)結(jié)構(gòu)更加扁平化。另一方面，由于電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的發(fā)展，一些專業(yè)技術(shù)人員可以在家辦公，可以為多個企業(yè)老板服務(wù)，而他們卻在公司管轄地域之外。5房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略管理過程。1. 確定企業(yè)當(dāng)前的使命、目標(biāo)和戰(zhàn)略2. 分析外部環(huán)境3. 識別機(jī)會和威脅4. 分析企業(yè)的資源和能力5. 識別優(yōu)勢和劣勢（25SWOT戰(zhàn)略分析）6.構(gòu)造戰(zhàn)略7.實施戰(zhàn)略8.評估戰(zhàn)略6簡述房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理。1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)等級2. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)實行年檢制度（p44，45）7簡述房地產(chǎn)企業(yè)行業(yè)管理的主要內(nèi)容。行業(yè)管理是指政府行政部門與行業(yè)組織對房地產(chǎn)企業(yè)的主體、運行方式、運行環(huán)境、運營規(guī)則、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等方面進(jìn)行的管理和服務(wù)活動。P48第四章1.什么是土地儲備和一級開發(fā)？土地儲備和一級開發(fā)，是指政府依法通過收購、收回、征收等方式儲備國有建設(shè)用地，并組織實施拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，達(dá)到土地供應(yīng)條件的行為。在實施土地儲備和一級開發(fā)過程中產(chǎn)生的房地產(chǎn)項目即為土地儲備和一級開發(fā)項目2房地產(chǎn)開發(fā)成本由哪些費用構(gòu)成。征地、拆遷補(bǔ)償費及有關(guān)稅費，收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)補(bǔ)償費用，市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用，招標(biāo)、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；貸款利息；其他費用3房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的類型有哪些？房地產(chǎn)綜合開發(fā)項目的類別：按照開發(fā)物業(yè)類型的不同可以分為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目、住宅地產(chǎn)開發(fā)項目、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目等等。按照房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所承擔(dān)的責(zé)任不同，可以分為自主開發(fā)和房地產(chǎn)合作開發(fā)。4土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合哪些條件？首先，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)必須是出讓土地使用權(quán)。行政劃撥土地使用權(quán)可以進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場，但在進(jìn)入前，必須辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，將劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為出讓土地使用權(quán)后方可進(jìn)入轉(zhuǎn)讓市場。其次，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必須符合出讓合同或法律規(guī)定的轉(zhuǎn)讓條件。城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例第19條規(guī)定，未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地的土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓最后，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后也有限定條件。一是新的受讓人不得改變出讓合同所載明的權(quán)利和義務(wù)。二是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時地上建筑物，其他附著物所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。三是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限的剩余年限。5.我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定哪些房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（百度百科）：a.以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合本規(guī)定第十條規(guī)定的條件的；b.司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；c.依法收回土地使用權(quán)的； d.共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的； e.權(quán)屬有爭議的；f.未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；g.法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。6.房地產(chǎn)項目定位的含義、原則、內(nèi)容、方法？A.含義：房地產(chǎn)項目定位，是指在房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)和城市規(guī)劃的指導(dǎo)下，根據(jù)宏觀發(fā)展背景、項目地段價值以及市場空間判斷，結(jié)合項目自身特有的其他制約因素，找到適合于項目的客戶群體，并在客戶群體消費特征的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步進(jìn)行產(chǎn)品市場定位的過程。B.原則：符合城市規(guī)劃、協(xié)調(diào)發(fā)展、效益最大化、符合市場需求、與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略相一致C.內(nèi)容：確立開發(fā)理念、明確用途功能、篩選目標(biāo)客戶、測算租售價格、確定方案D.方法：市場調(diào)研法、頭腦風(fēng)暴法、經(jīng)驗分析法、其他方法第五章1. 簡述出讓土地使用權(quán)的類型、含義：A.類型：協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣B.含義:簡稱土地出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。2.簡述招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地的基本特征:A.招標(biāo)出讓土地使用權(quán)的基本特征:程序規(guī)范；全方位開放，透明度高；公平、客觀；交易雙方一次成交B.拍賣出讓土地使用權(quán)的基本特征:必須有兩個以上的買主;必須有不斷變動的價格;必須有公開競爭的行為C.掛牌出讓土地使用權(quán)的基本特征:時間長，且允許多次報價，有利于投資者理性決策和競爭;操作簡便，便于開展;有利于土地有形市場的形成和運作3.土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別區(qū)別出讓轉(zhuǎn)讓行為主體政府及土地管理部門境內(nèi)外任何經(jīng)濟(jì)實體及個人法律關(guān)系法律關(guān)系不平等法律關(guān)系平等在市場所處層次一級市場二級市場年限按合同規(guī)定，不得超過國家規(guī)定合同年限已使用年限剩余使用年限土地轉(zhuǎn)移方式協(xié)議、招標(biāo)、掛牌、拍賣出售、交換、贈與第六章1.房地產(chǎn)市場調(diào)研的含義是什么：就是以房地產(chǎn)為特定的商品對象，對相關(guān)的市場信息進(jìn)行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進(jìn)而對房地產(chǎn)市場進(jìn)行研究和預(yù)測，并最終為營銷決策服務(wù)的專業(yè)方法。2.房地產(chǎn)市場調(diào)研的內(nèi)容包括哪些：a.市場宏觀環(huán)境狀況b.城市房地產(chǎn)市場狀況 c.消費者行為調(diào)研與市場需求容量調(diào)研 d.項目所在區(qū)域環(huán)境狀況調(diào)研e.項目基本情況調(diào)查調(diào)研3.房地產(chǎn)市場調(diào)研的方法包括哪些：a.全面調(diào)查法b.重點調(diào)查法c.抽樣調(diào)查法:隨機(jī)和非隨機(jī)4.如何撰寫房地產(chǎn)市場調(diào)研報告p126：a.報告主要內(nèi)容:導(dǎo)言、正文、結(jié)尾、附件b.正文主要內(nèi)容：基本情況概述、房地產(chǎn)市場環(huán)境狀況、房地產(chǎn)市場供給特征、房地產(chǎn)市場需求特征、房地產(chǎn)市場形勢及發(fā)展趨勢、結(jié)論和建議c.撰寫原則：以調(diào)研目的為核心原則、前后邏輯合理原則、層次鮮明性原則、圖文并茂原則第七章1. 什么是可行性研究：即在投資決策前，對與項目有關(guān)的市場、資源、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、社會等方面問題進(jìn)行全面的分析、論證和評價，從而判斷項目技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理，并對多個方案進(jìn)行優(yōu)選的科學(xué)方法。2. 房地產(chǎn)投資項目可行性研究包括哪些步驟：第一步，組織準(zhǔn)備；第二步，資料收集及市場調(diào)查；第三步，開發(fā)方案的設(shè)計和評價、選擇；第四步，詳細(xì)研究；第五步，編寫研究報告書3.可行性研究的種類有哪些？A.按研究階段分：a. 投資機(jī)會研究b.初步可行性研究c.詳細(xì)可行性研究B.按對象現(xiàn)狀分:a.土地以及開發(fā)項目的可行性研究b.房地產(chǎn)綜合開發(fā)的可行性研究c.續(xù)建房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究d.房地產(chǎn)可行性研究4.可行性研究包括哪些內(nèi)容:項目概況、市場分析和需求預(yù)測、規(guī)劃方案的優(yōu)選、開發(fā)進(jìn)度安排、項目投資估算、資金的籌集方案和籌資成本估算、財務(wù)評價、風(fēng)險分析、國民經(jīng)濟(jì)評價、結(jié)論5.反映投資項目財務(wù)狀況的指標(biāo)包括哪些：指標(biāo)體系：A.價值型指標(biāo)：a.財務(wù)凈現(xiàn)值b.財務(wù)凈年值c.費用現(xiàn)值d.費用年值B.效率型指標(biāo):a.財務(wù)凈現(xiàn)值率b.投資報酬率c.財務(wù)內(nèi)部收益率C.期限型指標(biāo):a.投資回收期6.什么是風(fēng)險、什么是房地產(chǎn)項目風(fēng)險: a.風(fēng)險:從房地產(chǎn)投資的角度來說，風(fēng)險是未來實際收益與預(yù)期收益的偏差和可能性大小b.房地產(chǎn)項目風(fēng)險:房地產(chǎn)項目風(fēng)險主要體現(xiàn)在投入資金的安全性、期望收益的可靠性、投資項目的變現(xiàn)性和資產(chǎn)管理的復(fù)雜性四個方面。7.房地產(chǎn)項目系統(tǒng)風(fēng)險與個別風(fēng)險有哪些:a.房地產(chǎn)投資的系統(tǒng)風(fēng)險：如通貨膨脹風(fēng)險、市場供求風(fēng)險、周期風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、利率風(fēng)險、政策風(fēng)險和或然損失風(fēng)險等；b.房地產(chǎn)投資的個別風(fēng)險:包括收益現(xiàn)金流風(fēng)險、未來經(jīng)營費用風(fēng)險、資本價值風(fēng)險、時間風(fēng)險、持有期風(fēng)險。8.風(fēng)險分析方法有哪些？如何進(jìn)行風(fēng)險分析？方法：盈虧平衡分析、項目安全率、敏感性分析、概率分析；如何進(jìn)行分析（百度）：a.建立風(fēng)險調(diào)查表b.判斷風(fēng)險權(quán)重c.確定每個風(fēng)險發(fā)生概率d.計算每個風(fēng)險因素的等級e.最后將風(fēng)險調(diào)查表中全部風(fēng)險因素的等級相加，得出整個項目的綜合風(fēng)險等級。第八章1.房地產(chǎn)融資的概念及分類：a.從廣義上講，是指在房地產(chǎn)開發(fā)、流通及消費過程中，通過貨幣流通和信用渠道所進(jìn)行的籌資、融資及相關(guān)金融服務(wù)的一系列金融活動的總稱，包括資金的籌集、運用和清算。b.從狹義上講，是指房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項目的直接和間接融資的總和，包括房地產(chǎn)信貸及資本市場融資等。分類：a.從融資主體看:房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)項目融資 b.從融資渠道看: 直接融資、間接融資 c.其他分類方式:借貸性融資和投資性融資、貨幣性融資和實物性融資2.房地產(chǎn)融資的特點:a.融資規(guī)模大b.償還期較長c.資金缺乏流動性d.高風(fēng)險高收益3.房地產(chǎn)融資的資金來源：a.房地產(chǎn)企業(yè)的一般性資金來源:企業(yè)自有資金；政府財政資金；銀行貸款；股票、債券、集資、租賃、商業(yè)信用等多種籌資方式；其他資金來源b.房地產(chǎn)企業(yè)區(qū)別一般企業(yè)的資金來源:房地產(chǎn)抵押貸款;售后回租;預(yù)售資金;其他籌資方式4.房地產(chǎn)融資的主要方式:銀行貸款融資、信托融資、股票融資、房地產(chǎn)債券融資5.房地產(chǎn)融資的主要風(fēng)險：政治風(fēng)險、市場和經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、道德和信用風(fēng)險第九章1. 結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)特點闡述房地產(chǎn)三大核心管理之間的關(guān)系：特點為投資額巨大，建設(shè)周期長；整體性強(qiáng)； 系統(tǒng)性； 知識的密集性；組織的層次性關(guān)系：成本管理、質(zhì)量管理、進(jìn)度管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的三大核心，它們是既對立又統(tǒng)一的整體。2.房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的層次體系：業(yè)主方的項目管理 、工程總承包方的項目管理 、監(jiān)理方的項目管理、設(shè)計方的項目管理、施工方的項目管理、供貨方的項目管理、社會環(huán)境方的項目管理3.簡述房地產(chǎn)開發(fā)項目成本構(gòu)成及有效控制其成本的方法。第十章1.房地產(chǎn)市場營銷中的4P、4C、4R、4V、5S原理是什么？4p：產(chǎn)品、價格 、銷售渠道、促銷4c：愿望與需求、購買的便利性、可接受的價格、有效溝通4R：市場反應(yīng)、顧客關(guān)聯(lián)、關(guān)系營銷、利益回報4V：差異化、功能化、附加價值、共鳴5s：速度、微笑、真誠、機(jī)敏、研學(xué)2.簡述房地產(chǎn)品牌營銷策略及其意義:一種賦予公司或產(chǎn)品的獨有的、可視的、情感的、理智的和文化的形象。意義：要建立良好的品牌，必須要以優(yōu)良的品質(zhì)， 適合的價格提高品牌美譽(yù)度； 同時， 兼以完善的售后服務(wù)提高品牌忠誠度以及適當(dāng)?shù)臉淞⑵放菩蜗蟮氖侄翁岣咂放朴绊懥Γㄈ鐝V告），以及參加各類大型的房地產(chǎn)展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。 3.如何實施品牌戰(zhàn)略：a.精準(zhǔn)的市場定位是房地產(chǎn)品牌營銷的基礎(chǔ) b.卓越的質(zhì)量體系是創(chuàng)建知名品牌的保證 c.以良好的社會形象樹品牌 d.以優(yōu)良的品質(zhì)樹品牌 e.以創(chuàng)新精神樹品牌 f.以優(yōu)秀的企業(yè)文化樹品牌 4.房地產(chǎn)市場營銷理念創(chuàng)新有哪些:a.文化營銷,在對房地產(chǎn)進(jìn)行營銷時，為營銷活動注入文化的精髓 b.關(guān)系營銷 ,通過企業(yè)與消費者的雙向溝通，建立長久的穩(wěn)定的對應(yīng)關(guān)系 c.全程營銷 ，將營銷貫穿于項目的設(shè)計、建造、銷售以及物業(yè)管理整個開發(fā)過程 d.綠色營銷 ,體現(xiàn)環(huán)保意識和社會意識，向消費者提供科學(xué)的、無污染的生產(chǎn)和銷售方式 5.簡述房地產(chǎn)市場細(xì)分及其作用:房地產(chǎn)市場細(xì)分是指人們在目標(biāo)市場營銷觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)消費者的需要、欲望、購買行為和購買習(xí)慣，將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費者群的市場分類過程。其中每個消費者群即為一細(xì)分市場。作用：a.有利于房地產(chǎn)企業(yè)分析、發(fā)現(xiàn)新的市場機(jī)會 b.有利于選擇目標(biāo)市場和制定市場營銷策略c.有利于中小房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)市場d.有利于集中資源，提高房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力 6.房地產(chǎn)營銷策劃的“六個注意”:a.注意各種資源的整合利用 b.注意做到實事求是 c.注意營銷策劃方案的切實可行 d.注意把握好營銷策劃的整體效果 e.注意在營銷策劃中體現(xiàn)人文精神 f.注意在營銷策劃中的靈活應(yīng)變7.簡述房地產(chǎn)廣告的類型，策劃的原則：類型：a.軟廣告,包括企業(yè)形象廣告、樓盤情況介紹、各期活動傳真、市場信息發(fā)布b.硬廣告,包括告知型 、說服型 、提示型 、形象型 、促銷型策劃原則：時代性、創(chuàng)新性 、實用性 、階段性 、全局性第十一章1. 房地產(chǎn)交易的概念：房地產(chǎn)交易是指以房地產(chǎn)為商品而進(jìn)行的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等各種經(jīng)營活動的總稱，其實質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)利的交易。2. 房地產(chǎn)交易的特性： a.標(biāo)的物位置的固定性 b.房地合一的特性 c.