上海靜安國際廣場寫字樓策劃方案-129PPT.ppt

靜安國際廣場策劃案STARMARKETING,空間的聚集，必然導(dǎo)致時(shí)間效率的提高史蒂芬霍金,市場研判,一、租賃市場,自1999年后上海甲級(jí)辦公樓的需求量始終高于供應(yīng)量，呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面?？罩寐食掷m(xù)下降，2006年上半年的市場平均空置率僅為5.1%。,甲級(jí)寫字樓基本面,甲級(jí)寫字樓租金變化,2001年至2003年之間上海甲級(jí)辦公樓的租金增長平穩(wěn)。2003年起,租金增長速度每年15%-21%，顯示出市場的強(qiáng)烈需求。2005年甲級(jí)辦公樓的租金穩(wěn)步上漲，平均議價(jià)空間為9.15。,甲級(jí)寫字樓前景分析,上海擁有世界級(jí)城市的人口規(guī)模和經(jīng)濟(jì)增長潛力，但目前的CBD寫字樓總面積不如香港和新家坡，有較大的增長空間。,CBD甲級(jí)寫字樓分析,虹橋,徐家匯,淮海路,南京西路,人民廣場,陸家嘴,靜安中高檔寫字樓分析,1,2,3,6,5,4,1,2,3,4,3,2,4,1,3,2,1,5,5,北京西路沿線,南京西路沿線,威海路沿線,華山路沿線,靜安中高檔寫字樓分析,1,2,3,6,5,4,1,2,3,4,3,2,4,1,3,2,1,5,5,北京西路沿線,南京西路沿線,威海路沿線,華山路沿線,二、銷售市場,供需基本面,上海銷售型寫字樓總體仍然供不應(yīng)求，成交穩(wěn)定增長，特別是今年供不應(yīng)求明顯。價(jià)格下調(diào)是由于上市樓盤向外擴(kuò)散，整體成交均價(jià)下滑。,回報(bào)率分析,上海銷售型寫字樓回報(bào)率整體穩(wěn)定7%左右。,CBD高檔寫字樓銷售分析,3,4,11,8,9,1,2,6,5,7,10,靜安寫字樓銷售分析,8,5,4,1,2,3,7,6,9,10,11,靜安寫字樓客源分析,8,5,4,1,2,3,7,6,9,10,11,典型個(gè)案補(bǔ)充,寫字樓最終用戶,主力客戶：中型智力服務(wù)企業(yè)如：廣告設(shè)計(jì)、商務(wù)咨詢、法律金融、服務(wù)貿(mào)易等,輔助客戶：其它中型企業(yè),租賃研判,面積段：200-400平方米,租金：4元/平方米,客戶類別：自用型客源60,投資型客源40%,寫字樓購買客戶,銷售研判,客戶地域：江浙外地客戶45%，上海本地35%，境外20%,面積段:100-200平方米,海外基金收購一覽,海外基金在上海和中國的收購雖然在加快。,海外基金收購一覽,1,2,3,4,5,6,7,8,10,9,12,11,1、錦麟天地2、復(fù)地雅園3、世貿(mào)大廈4、上海廣場5、華山夏都6、東海廣場7、新茂大廈8、城市酒店9、盛捷酒店10、百騰廣場11、翠湖天地12、永新廣場,非常謹(jǐn)慎，所選商辦類物業(yè)基本為CBD核心區(qū),且優(yōu)中選優(yōu),項(xiàng)目研判,一、SWOT分析,寫字樓共性分析,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念?yuàn)蕵泛蛿?shù)學(xué)魔比斯環(huán)和商業(yè)條形碼,建筑條件外墻：新加坡彩色鋁合金復(fù)板和美國頂級(jí)鍍膜玻璃幕墻大堂：7米，高級(jí)花崗石，裝飾主題時(shí)空運(yùn)轉(zhuǎn)走道：高級(jí)磨光花崗石,設(shè)施條件美國HONEYWELL樓宇自動(dòng)美國約克熱泵中央空調(diào)日本JVC背景音響英國精靈8000自動(dòng)報(bào)警日本進(jìn)口三菱客梯衛(wèi)星電視系統(tǒng),靜安中華大廈,商務(wù)氛圍南京西路CBD,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念減壓空間，花園里的生態(tài)OFFICE，城市花園、地面花園、空中花園、疊水落瀑,建筑條件外墻：古銅裝面的干掛石材大堂：13.6米，ARTDECO圖騰和裝飾藝術(shù)走道：高級(jí)磨光花崗石,設(shè)施條件5A均國外進(jìn)口,晶采世紀(jì)大廈,商務(wù)氛圍四季酒店/南京西路CBD,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念純板式寫字樓，國際商務(wù)品質(zhì),建筑條件外墻：鋁板,玻璃幕墻大堂：挑高9.8米,500平方米平層：板式，方正無柱,設(shè)施條件國際5A智能化商務(wù)配套日立四管制中央空調(diào)OTIS無齒永磁電梯,商務(wù)氛圍長壽路成長商圈,普陀寶華大廈,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念弧形外觀海螺殼螺旋上升,建筑條件外墻：法國圣迭哥三層LOW-E中空玻璃大堂：28米陽光中庭走道：高級(jí)石材層高：2.7米,設(shè)施條件美國HONEYWELL樓宇自動(dòng)美國約克熱泵中央空調(diào)日本JVC背景音響美國盛塞爾自動(dòng)報(bào)警日本進(jìn)口三菱客梯日本松下監(jiān)控系統(tǒng),商務(wù)氛圍人民廣場，南京西路CBD，但高架和中凱高層有影響,海銀國際廣場,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念有氧商務(wù),超大空中花園,挑空中庭,建筑條件外墻：高墻聚胺保溫系統(tǒng),中空LOW-E玻璃,高級(jí)石材大堂：15米挑高,高級(jí)大理石走道：?；u,設(shè)施條件5A智能化,一般品牌,商務(wù)氛圍北靜安,別緊貼居民區(qū),靜安陽光企業(yè)中心,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念KIBSLOFT復(fù)合空間生態(tài)化庭院辦公,建筑條件外墻：鋁塑板,玻璃幕墻,高級(jí)石材大堂：挑高9米,兩個(gè),250平米走道：地毯層高：4-5.5,設(shè)施條件5A智能化三菱電梯空調(diào)品牌未定,商務(wù)氛圍周邊緊貼居民區(qū),靜安創(chuàng)展中心,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,營銷理念6E:區(qū)位/純商務(wù)/品位建筑/一流配套出眾商戶/實(shí)用科學(xué),建筑條件外墻：中空玻璃幕墻大堂：進(jìn)口大理石走道：高級(jí)?；u層高：2.8米,設(shè)施條件大金中央空調(diào)三星閉路電視監(jiān)控OTIS電梯,商務(wù)氛圍離長壽路一站,普陀元茂金豪大廈,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)特點(diǎn)酒店公寓和寫字樓聯(lián)體,寫字樓圓弧切面,建筑條件外墻：皮爾金頓雙層中空玻璃幕墻天花:礦棉隔音板,設(shè)施條件松下VRV空調(diào)6臺(tái)三菱電梯,商務(wù)氛圍延安西路商圈,成熟地段,長寧首信銀都,周邊在售寫字樓個(gè)性分析,設(shè)計(jì)理念A(yù)RTDEC風(fēng)格,建筑條件外墻：LOW-E玻璃幕墻大堂：挑高8.1米,700平方米,設(shè)施條件TOSHIBAA電梯一般中央空調(diào),商務(wù)氛圍長壽路成長商圈,亞新生活廣場,長寧華聞國際,靜安國際廣場,設(shè)計(jì)理念產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺乏核心理念，缺乏主題或靈魂,建筑條件外觀：玻璃幕墻大堂：挑高5米,面積小走道：一般地磚平層：布局不合理,設(shè)施條件分層中央空調(diào),商務(wù)氛圍南京西路CBD有一段距離，周邊居民區(qū),二、產(chǎn)品重塑,建筑品質(zhì)提升步驟一：大堂,建筑品質(zhì)提升步驟二：平層布局,景觀重塑,產(chǎn)品主題導(dǎo)入,當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐,石庫門藝術(shù)展示中庭,中式樓閣電梯廳,產(chǎn)品主題展開一,ARTDECO大堂,產(chǎn)品主題展開二,藝術(shù)家工作室、作品展示和建筑博物館,黑皮書,-獻(xiàn)給復(fù)雜人群的復(fù)雜產(chǎn)品,大音希聲,最差的演講者讓人們聽過之后稱贊其發(fā)音，次之則是讓聽眾對(duì)演講本身給予贊許，而最高明的演講者令聽眾忘記演講，被其倡導(dǎo)之事潛移默化，有所為。三流的廣告讓人們對(duì)其美術(shù)或語言表示欣賞，稍好的廣告令受眾對(duì)其創(chuàng)意和策略印象深刻，最成功的則讓受眾行動(dòng)起來，而忽略廣告和策略本身。,城市的再解構(gòu),CBD的崛起是當(dāng)代中國城市秩序重建進(jìn)程中的重要事件。與世界潮流同步的國際頂級(jí)CBD的誕生，則是上海國際都市發(fā)展過程中的必然結(jié)果。南京西路CBD的一騎絕塵，國際購物天堂的不斷提升，則標(biāo)志著中國和世界之巔的距離不斷縮小。,CBD的再擴(kuò)張,從南京西路、陸家嘴、人民廣場、淮海路、虹橋、徐家匯到竹園、長壽路、中山公園，體現(xiàn)的是城市經(jīng)濟(jì)版圖的再擴(kuò)張和新城市價(jià)值的再擴(kuò)張。從純粹商務(wù)商業(yè)中心，到城市人文時(shí)尚精神的原創(chuàng)動(dòng)力街區(qū)，體現(xiàn)CBD價(jià)值多元提升的同時(shí)，更體現(xiàn)了城市文明發(fā)展的多元組成和不斷升華。,新城市價(jià)值的誕生,靜安常德路，一條曾不知名，將來一段時(shí)間內(nèi)也不知名的路，卻已成為靜安規(guī)劃中最重要的一條南北向道路。從南京西路靜安寺、靜安人民政府、上海警備區(qū)，到未來的北靜安商業(yè)商務(wù)中心區(qū)，都已經(jīng)或即將沿靜安常德路展開。靜安常德路將成為連通南京西路頂級(jí)CBD和長壽路新興CBD的最重要的道路。,空間的語言,國際CBD對(duì)國際住區(qū)的入侵，使我們對(duì)城市建筑空間組合的選擇多了一種普遍未來的愿景。辦公物業(yè)和酒店公寓開啟了第一重建筑拼貼；不同風(fēng)格的大堂、電梯廳和內(nèi)中庭裝飾構(gòu)成了第二重建筑拼貼；藝術(shù)家工作室和建筑博物館的導(dǎo)入則完成了永遠(yuǎn)的價(jià)值拼貼,解密COLLAGE上層建筑,COLLAGE，當(dāng)代西方最著名的藝術(shù)思潮之一，意指不同文化藝術(shù)流派元素的多元拼貼。1984年美國哈佛大學(xué)的教授ColinRowe和FredKoetter在其史詩般的著作中，第一次將拼貼藝術(shù)擴(kuò)展至城市規(guī)劃、建筑構(gòu)成領(lǐng)域。拼貼建筑已經(jīng)成為當(dāng)代西方藝術(shù)在建筑領(lǐng)域最著名的實(shí)踐流派之一。,COLLAGE：新資本階層的選擇,這是一個(gè)與時(shí)俱進(jìn)的社會(huì)，自由、開放、娛樂、快樂是其主題，新的消費(fèi)需求是不斷產(chǎn)生的，基礎(chǔ)決定意識(shí)，意識(shí)決定了形態(tài)。藝術(shù)和商務(wù)的拼貼構(gòu)成了全新的商務(wù)模式，商務(wù)成為藝術(shù)的載體，藝術(shù)亦可成為商務(wù)的途徑。藝術(shù)和建筑的拼貼構(gòu)成了物業(yè)的永恒的價(jià)值，一個(gè)高尚的物業(yè)讓人有尊嚴(yán)感，甚至?xí)?duì)生命做出重新的審視。,推廣案名：COLLAGE-當(dāng)代拼貼藝術(shù)的建筑實(shí)踐城市建筑和城市藝術(shù)的再拼貼，由此而來城市階層的再拼貼，最終是城市文明和發(fā)展的再拼貼。,拼貼城市和時(shí)間的再征服,紅皮書,一、營銷思考,一項(xiàng)共識(shí),上海正在成為國際大都市；南京西路頂級(jí)CBD的作用也已舉世認(rèn)同；靜安已經(jīng)成為中國最時(shí)尚的國際城區(qū)；靜安國際廣場與南京西路CBD相鄰，與北靜安國際住區(qū)相接不凡之地，非凡之選,四個(gè)問題,離南京西路CBD核心區(qū)尚有一定距離；緊挨住宅，辦公檔次受一定影響；只有分層中央空調(diào)系統(tǒng)，走道大堂面積小，裝修普通；寫字樓入口在北面，不夠大氣；,核心聚焦,面對(duì)恒隆廣場、梅隴鎮(zhèn)廣場、中信泰富等頂級(jí)寫字樓的強(qiáng)勢吸引我們?nèi)绾巫龅疆愜娡黄?？面?duì)南京西路極有可能后發(fā)制人的潛在競爭者我們?nèi)绾谓⒆约悍€(wěn)固的競爭堡壘阻斷他人的攻擊，占領(lǐng)自己的市場空間？,目標(biāo)鎖定,他們可能是江浙富賈，也可能是海上豪門；可能是產(chǎn)業(yè)巨子，也可能是金融行家。但他們具有相同的屬性：完成原始的資本積累，渴望跨入最高競技舞臺(tái)；尚不具備跨入CBD核心區(qū)的實(shí)力，但有強(qiáng)烈的CBD情節(jié)，自我實(shí)現(xiàn)的強(qiáng)烈愿望；國際化的視野，看好靜安的未來發(fā)展和投資回報(bào)；,戰(zhàn)略實(shí)施,差異化戰(zhàn)略,品牌戰(zhàn)略,分銷戰(zhàn)略,非常規(guī)營銷,整合營銷,核心關(guān)鍵詞,靜安國際城區(qū)頂級(jí)CBD高檔寫字樓國際廣場,二、,二、營銷推廣,形象定位,新起點(diǎn)國際化正中心,主題形象展開一,雖然我們不是南京西路CBD的中心雖然我們不是國際頂級(jí)品質(zhì)寫字樓雖然我們的客戶只是在做階段性選擇但我們是南京西路CBD的核心延伸方向我們是CBD的新起點(diǎn)是CBD發(fā)展的未來價(jià)值增長的中心,南接國際頂級(jí)CBD北鄰北靜安國際住區(qū)我們是靜安國際城區(qū)的正中心國際化不是圖騰客戶選擇了我們就是選擇了世界級(jí)的競技舞臺(tái)就是選擇了世界級(jí)的價(jià)值增長點(diǎn)就是選擇了世界級(jí)的發(fā)展目標(biāo)這里是國際企業(yè)公園是INTERNATIONALCOMPARK,主題形象展開二,主題形象展示三,放心入儲(chǔ)國際房屋銀行最具國際氣息的頂級(jí)CBD是國際國內(nèi)投資基金關(guān)注的焦點(diǎn)龐大的資金流在此匯集良好的投資回報(bào)和巨大的地產(chǎn)升值空間使您放心投資國際房屋銀行,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)三繡稿,視覺表現(xiàn)三繡稿,視覺表現(xiàn)三繡稿,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)一LOGO,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,LOGO、視覺表現(xiàn)三,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,LOGO、視覺表現(xiàn)三,視覺表現(xiàn)二-運(yùn)用,視覺表現(xiàn)三繡稿,視覺表現(xiàn)三繡稿,視覺表現(xiàn)三繡稿,視覺表現(xiàn)三繡稿,LOGO一前臺(tái)表現(xiàn),LOGO二前臺(tái),LOGO二禮品盒,LOGO二衣服,LOGO、視覺表現(xiàn)二,LOGO二名片、信封,LOGO三前臺(tái)表現(xiàn),LOGO三展板表現(xiàn),LOGO三展板表現(xiàn),LOGO、視覺表現(xiàn)三,LOGO三掛旗表現(xiàn),LOGO三名片,LOGO三名片,LOGO三名片,LOGO三手提袋,LOGO、視覺表現(xiàn)三,銷售執(zhí)行,銷售分期,12.1,12.20,3.1,6.1,導(dǎo)入期,開盤期,強(qiáng)銷期,持銷期,清盤期,代理期限為八個(gè)月，完成銷售總額的95%,銷售速度、資金回款,12.1,12.20,3.1,6.1,導(dǎo)入期,開盤期,強(qiáng)銷期,持銷期,清盤期,準(zhǔn)備,10%,15%,45%,20%,準(zhǔn)備,3300萬,6600萬,14850萬,6600萬,35萬,35萬,50萬,87.5萬,35萬,廣告投入總額：3.3億*0.75%=250萬(前期150萬左右須投入，強(qiáng)銷中期后酌情投入）,12.1,12.20,3.1,6.1,導(dǎo)入期,開盤期,持銷期,強(qiáng)銷期,清盤期,10%,10%,15%,45%,20%,推廣投入和分期預(yù)算,推廣階段及主題,推廣分為四個(gè)階段第一階段：品牌概念導(dǎo)入期推廣目的：靜安國際廣場整體形象與概念導(dǎo)入推廣時(shí)間：2006年12月推廣主題：COLLAGE，藝術(shù)化辦公空間在靜安區(qū)誕生品牌力量的準(zhǔn)備第二階段：品牌形象清晰期推廣目的：靜安國際廣場藝術(shù)概念滲透和逐漸強(qiáng)化推廣時(shí)間：2007年1月2007年2月推廣主題：COLLAGE改變CBD程序化商務(wù)模式將您的辦公空間變?yōu)閴艄銎放屏α康某尚?推廣階段及主題,第三階段：品牌概念強(qiáng)化期推廣目的：COLLAGE-靜安國際廣場藝術(shù)概念廣泛傳播推廣時(shí)間：2007年3月2007年6月推廣主題：重點(diǎn)詮釋商務(wù)樓與眾不同的人文藝術(shù)氛圍，在“COLLAGE”真正實(shí)現(xiàn)商務(wù)理想的切身感受。攻擊力量的形成第四階段：品牌概念延伸期推廣目的：COLLAGE-靜安國際廣場藝術(shù)概念運(yùn)用推廣時(shí)間：2007年7月推廣主題：不僅有穩(wěn)定的投資回報(bào)，更有愜意的辦公空間！市場力量的延伸,售樓處裝修及銷售道具制作,大廳售樓中心布展約：30000元背景墻制作以實(shí)際情況計(jì)算標(biāo)志板形象制作約6000元銷控臺(tái)制作約100000萬以下其它項(xiàng)目費(fèi)用參考以實(shí)際印刷制作量計(jì)算銷控臺(tái)椅子定做約：3200元洽談區(qū)桌子定做約：12000元洽談區(qū)椅子約：6400元洽談區(qū)沙發(fā)定做約：40000元大門正上方墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外導(dǎo)視系統(tǒng)制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外左邊兩張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算大門外右邊三張墻體廣告制作以實(shí)際情況計(jì)算,大廳內(nèi)掛畫制作制作以實(shí)際情況計(jì)算大廳內(nèi)