浐河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃策劃方案概要

浐河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)規(guī)劃策劃方案鑒于雙方未簽訂正式合作協(xié)議，對(duì)于該項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研只是在宏觀上和較小范圍內(nèi)進(jìn)行。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)成熟經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目前期定位對(duì)項(xiàng)目的整體成功運(yùn)作影響可達(dá)到40，鑒于此我方建議能在正式簽訂合同之后展開(kāi)深入調(diào)研，以利于項(xiàng)目的準(zhǔn)確定位，同時(shí)為將項(xiàng)目推向市場(chǎng)積累足量的目標(biāo)購(gòu)房人群，實(shí)現(xiàn)勝兵先勝而后求戰(zhàn)的策劃理念。該調(diào)查報(bào)告通過(guò)對(duì)項(xiàng)目周邊情況的調(diào)查，希望能為藍(lán)色家園項(xiàng)目的產(chǎn)品定位，提供市場(chǎng)參考。一，區(qū)域概況人文環(huán)境項(xiàng)目周邊有西京大學(xué)，交大思源學(xué)院，凱聯(lián)學(xué)院等大中專(zhuān)院校，有聞名中外的半坡文化遺址半坡歷史博物館等文化名勝。交通本項(xiàng)目據(jù)西安市東大門(mén)交通要道咸寧路僅200米，有8路等公交車(chē)途經(jīng)此地。區(qū)域項(xiàng)目浐河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一期規(guī)劃面積3。86平方公里，由北部工業(yè)區(qū)，南部旅游度假區(qū)，中部商業(yè)街三部分組成。工業(yè)區(qū)規(guī)劃有功能齊全的公共建筑，如管理，金融，商貿(mào)，科研，人才培訓(xùn)，學(xué)校，醫(yī)院，飯店等，旅游度假區(qū)規(guī)劃建設(shè)為娛樂(lè)區(qū)，風(fēng)景瀏覽區(qū)，別墅居住度假區(qū)和管理服務(wù)區(qū)等四大功能區(qū)。灞橋科技產(chǎn)業(yè)園位于灞橋區(qū)，即將開(kāi)工建設(shè)，以信息，高科技材料，加工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。前景和灞橋科技產(chǎn)業(yè)園將在滻河，灞河流域形成以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，休閑娛樂(lè)，餐飲，以及以高科技為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)模式，形成新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，從而從根本上改變城東區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)單調(diào)(主要是紡織業(yè)和軍工)，無(wú)支柱產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速，健康發(fā)展打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。二，周邊在建項(xiàng)目半坡湖渡假村會(huì)議中心位于浐和開(kāi)發(fā)區(qū)南部商務(wù)服務(wù)區(qū)內(nèi)，與本項(xiàng)目近鄰。占地35畝，總建筑面積7800平方米。達(dá)到三星級(jí)客房標(biāo)準(zhǔn)，200個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間及豪華高級(jí)套房和多功能會(huì)議廳，配備有大型宴會(huì)廳，舞廳及健身房，康復(fù)理療中心。都市花園都市花園位于浐河開(kāi)發(fā)區(qū)旅游度假區(qū)內(nèi)，與本項(xiàng)目近鄰，由中銀萬(wàn)泰(西安)置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目總投資4。5億元，占地341畝，綠地面積136畝，建筑容積率0。88。其特點(diǎn)是公共設(shè)施建設(shè)比重較大，如文體，娛樂(lè)，圖書(shū)館等，建設(shè)工期兩年。長(zhǎng)力大廈位于浐河開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)，總面積為15000m2，地下及地上共計(jì)十六層(下建地下停車(chē)場(chǎng))。其中裙房為三層，主要功能有：一層超市，二層餐廳，三層娛樂(lè)，四到五層為賓館，六層以上為寫(xiě)字樓。華田大酒店位于浐河開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)區(qū)，項(xiàng)目主體為7層框架結(jié)構(gòu)，土地使用面積為3947平方米(5。9畝)，建筑用地面積1767平方米，總建筑面積10193平方米，1-2層(商場(chǎng)，接待廳)3331平方米，3-6層(客房及寫(xiě)字間)6662平方米，7層為設(shè)備層200平方米。該項(xiàng)目總投資3300萬(wàn)元。將建有國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的娛樂(lè)中心(餐飲，娛樂(lè)，健身，美容，桑拿，洗浴，休閑)和室內(nèi)溫泉游泳館。華清園小區(qū)位于開(kāi)發(fā)區(qū)北部工業(yè)區(qū)，占地202畝，建筑面積16萬(wàn)平方米，交通便利，環(huán)境優(yōu)雅，小區(qū)綠化面積達(dá)50，空氣質(zhì)量?jī)?yōu)量，富含礦物質(zhì)的地?zé)釡厝峁?4小時(shí)的沐浴及生活用熱水。小區(qū)實(shí)行全封閉的社區(qū)管理模式，配套設(shè)施齊全。三，地域發(fā)展前景優(yōu)勢(shì)浐河是西安市距離城市中心最近，綜合條件最好的水系。浐河地區(qū)是市政府即將啟動(dòng)的西安東大門(mén)新建規(guī)劃的重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。河地區(qū)豐富的水資源，河灘地，坡塬地為實(shí)踐西安市政府經(jīng)營(yíng)城市，創(chuàng)建西部最佳理念提供了科學(xué)合理的發(fā)展空間。浐河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)是托起城東經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的基石。政府即將進(jìn)行咸寧東路，長(zhǎng)樂(lè)東路，韓森路等聯(lián)系主城區(qū)和城東地區(qū)城市道路的改，擴(kuò)建工程，屆時(shí)連接主城區(qū)和城東的交通將更加方便，通暢。灞橋科技產(chǎn)業(yè)園加速灞橋區(qū)產(chǎn)業(yè)改造，提升城區(qū)綜合素質(zhì)，將成為灞橋區(qū)城市發(fā)展的希望所在。未來(lái)35年內(nèi)，浐河開(kāi)發(fā)區(qū)，灞橋科技產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展將使灞橋區(qū)同西安城東完全連接起來(lái)，形成一個(gè)發(fā)展均衡，風(fēng)景秀美的大城東，而浐河則是連接二者的天然綠色環(huán)境紐帶和經(jīng)濟(jì)紐帶，將成為城東人休閑，娛樂(lè)，度假的好去處，更是居家置業(yè)的首選之地，發(fā)展前景廣闊。據(jù)此項(xiàng)目不遠(yuǎn)的白鹿原將建成西安市的城市森林，形成城市綠肺和城東地區(qū)綠色屏障。不足城東地區(qū)和市區(qū)其它區(qū)域之間的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平存在著明顯差距。目前僅有長(zhǎng)樂(lè)路和咸寧路聯(lián)系主城區(qū)，交通狀況不能滿足城東地區(qū)城市發(fā)展需要。區(qū)域發(fā)展前景尚未完全體現(xiàn)，社會(huì)影響力不足，市民關(guān)注度較差。周邊配套設(shè)施不足四，目標(biāo)客戶東郊?xì)v史居民。目前在東郊及灞橋工作的中青年白領(lǐng)階層。在高新開(kāi)發(fā)區(qū)東區(qū)工作的白領(lǐng)階層。東郊及灞橋的小型私營(yíng)業(yè)主。項(xiàng)目周邊的十幾家大型軍工，紡織企業(yè)職工家庭。由于住宅老化，企業(yè)改制，住房改革以及下海經(jīng)商等原因，有相當(dāng)一部分的家庭需要新置家產(chǎn)，本項(xiàng)目具有地域，環(huán)境，發(fā)展?jié)摿Φ葍?yōu)勢(shì)，對(duì)他(她)來(lái)說(shuō)具有相當(dāng)?shù)奈Α５诙糠郑阂?guī)劃建議一，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目230畝81。631畝總用地面積。18m254420。612m2容積率1。81。8建筑密度3535綠化率6060道路用地55平均層數(shù)5。59層5。25層總建筑面積30萬(wàn)m210萬(wàn)m2二，規(guī)劃要求項(xiàng)目地?cái)M建成具有獨(dú)特概念和較高文化品位的高尚住宅區(qū)，具有鮮明的代表性，成為西安乃至西北的建筑典范。作為高尚住宅區(qū)，要體現(xiàn)以人為本，回歸社會(huì)的理念。堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展的原則，堅(jiān)持生態(tài)環(huán)境的建設(shè)，要求環(huán)境幽雅，居住舒適方便，配套服務(wù)設(shè)施完善。平面布局功能完善合理，經(jīng)濟(jì)實(shí)用，立面造型典雅，大方。為住戶提供一個(gè)真正舒適，休閑的經(jīng)典生活空間。我們立足項(xiàng)目本身優(yōu)，劣勢(shì)分析，依據(jù)市場(chǎng)供應(yīng)及需求特征提出的項(xiàng)目理念設(shè)計(jì)及規(guī)劃建議，希望能給海洋地產(chǎn)的藍(lán)色家園項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)一些啟示。#返樸歸真簡(jiǎn)約又持久理念描述今天的城市快捷的節(jié)奏淹沒(méi)了我們閑散的心境，愈來(lái)愈模式化的居住方式以驚人的速度吞沒(méi)了整個(gè)城市。城市的淡漠，城市的冷硬，城市在給了你我無(wú)數(shù)便利的同時(shí)，也悄然抹掉了你我心靈中那些柔軟而親切的東西。蠶只有撐破自己的繭才能飛行和繁衍。我們的理念中社區(qū)沒(méi)有奇異的外表，沒(méi)有昂貴的穿著，也無(wú)需巨額的成本。簡(jiǎn)約，自然，如同一塊塊天然的美玉，時(shí)間上的推移絲毫無(wú)損他們純樸而美麗的光澤。于是，返樸歸真就是營(yíng)造這樣一種居住環(huán)境和生活方式，沒(méi)有成片讓人望而生畏的高層，沒(méi)有冷冰冰的玻璃幕墻折射出的蒼白。社區(qū)里建筑的高度和層次都生動(dòng)而富于變化，建筑以不同的高度和不同的排列方式形成富有鄉(xiāng)村特色的格局。更注重給客戶生活即在風(fēng)景中的感覺(jué)。環(huán)境和景觀都滲透到日常生活中，景觀不再孤芳自賞，而能為人所用。幽香的自然景觀延伸了人們的生活空間，豐富的人文景觀使人們?cè)谟H近自然的同時(shí)也拉進(jìn)了彼此之間的距離，居民在這里可以找回都市生活中失落的自然和關(guān)愛(ài)。項(xiàng)目主要針對(duì)城東及西安其它區(qū)域的人群，他們作為返樸歸真的重要的居住群，將引領(lǐng)一種高品質(zhì)的生活方式。使浐河兩岸不僅成為一個(gè)適合居住的社區(qū)，而且在經(jīng)濟(jì)上得以騰飛。清新的空氣，健康地呼吸，樸素生活同時(shí)滿足了你的城市理想和居住追求，并將你帶入全新的生活體驗(yàn)之中，一種閑散輕松的簡(jiǎn)約自然生活中去?？尚行苑治鰵v史機(jī)遇：西部大開(kāi)發(fā)以及入世成功，西安房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展，西安其它適合住宅開(kāi)發(fā)的區(qū)域可開(kāi)發(fā)潛量已經(jīng)很小本地區(qū)優(yōu)惠政策，該區(qū)域用地規(guī)模大，有足夠的空間進(jìn)行開(kāi)發(fā)，能營(yíng)造高品質(zhì)的環(huán)境。區(qū)域優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目地處西安城東浐河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，東臨西安罕見(jiàn)水系浐河，自然生態(tài)環(huán)境俱佳特別適合人居住，更有大主題環(huán)境做依托。交通優(yōu)勢(shì)：城東是西安乃至西北的交通要道，發(fā)展?jié)摿薮螅豁?xiàng)目?jī)蛇叺拈L(zhǎng)樂(lè)東路和咸寧東路給附近居民的出行帶來(lái)更多方便。經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)：浐河開(kāi)發(fā)區(qū)有政府的強(qiáng)勢(shì)引導(dǎo)，在未來(lái)發(fā)展中獨(dú)具天時(shí)，地利，人和的優(yōu)勢(shì)；市場(chǎng)保障：紡織城富裕人群西安城區(qū)西移和西安城東居民向東移居必將會(huì)聚居于生態(tài)環(huán)境好，適合人居住的浐河兩岸。必要性分析目前房地產(chǎn)環(huán)境處營(yíng)造階段，缺乏新生活方式的倡導(dǎo)。城東房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)號(hào)召力普遍不強(qiáng)，必須引進(jìn)全新居住理念，先進(jìn)設(shè)計(jì)，引導(dǎo)市場(chǎng)旺銷(xiāo)時(shí)機(jī)的提前到來(lái)。切實(shí)以人為本，回歸自然，以消費(fèi)者心理，生理需求和自然環(huán)境的結(jié)合為出發(fā)點(diǎn)。消費(fèi)者分析主要目標(biāo)消費(fèi)群在城東工作和生活的歷史居民。紡織城歷史居民中的可望改善居住條件的富裕階層。在浐河經(jīng)濟(jì)帶工作的白領(lǐng)階層及中高級(jí)管理者。長(zhǎng)樂(lè)商貿(mào)圈中追求生活品位的業(yè)主。目標(biāo)消費(fèi)者的特征描述年齡：2550歲之間婚姻狀況：已婚人士居多。教育程度：受過(guò)中，高等教育。家庭月收入：20003000元居住習(xí)慣：現(xiàn)工作地基本在城東，或從前就在這里居住。目標(biāo)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)特征結(jié)構(gòu)：多層為主要需求，小高層次之。戶型：三室二廳二衛(wèi)，二室二廳一衛(wèi)，三室一廳一衛(wèi)。面積：100120平米，80100平米，5180平米。環(huán)境：園林式項(xiàng)目特征分析優(yōu)勢(shì)市場(chǎng)調(diào)查顯示，中等社區(qū)最受市場(chǎng)青睞。項(xiàng)目規(guī)模較大，則人氣旺，居家氛圍濃厚。項(xiàng)目規(guī)模較大，則配套全，生活舒適，方便。項(xiàng)目規(guī)模較大，規(guī)劃好安排。項(xiàng)目規(guī)模較大，容易創(chuàng)出品牌。項(xiàng)目規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)成本低。項(xiàng)目地處西安罕見(jiàn)水系浐河邊，區(qū)位整體優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目具備塑造西安市場(chǎng)少有的親水概念社區(qū)的自然環(huán)境。劣勢(shì)城東住宅市場(chǎng)供需量小，樓盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)激烈。規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，規(guī)劃超前難度大。西安其它區(qū)域的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)大量分解目標(biāo)消費(fèi)群。品牌影響力較小。規(guī)劃理念建議注重環(huán)境營(yíng)造因地制宜，營(yíng)造時(shí)尚，休閑，便利，舒適的環(huán)境。將線性景觀帶，各組團(tuán)綠地，社區(qū)的中心綠化有機(jī)結(jié)合，喬，灌，花，草相結(jié)合，充分進(jìn)行點(diǎn)，線，面，多層次景觀環(huán)境，水榭亭臺(tái)優(yōu)雅裝點(diǎn)，社區(qū)綠意風(fēng)華。營(yíng)造水景在小區(qū)中央景區(qū)引入起伏的坡地和悠悠碧水，日式旱噴泉，是您擁有真正返樸歸真的田園生活，使人居與自然和諧共生。讓所居之人清晨，沐浴林間清風(fēng)雨露；黃昏，傾聽(tīng)溪水瀑布流淌。營(yíng)造的人工水景可考慮用污水循環(huán)系統(tǒng)進(jìn)行再利用，體現(xiàn)可持續(xù)的生態(tài)原則，并降低日后的管理運(yùn)營(yíng)成本。陽(yáng)臺(tái)花園陽(yáng)臺(tái)外側(cè)裝一小鐵架，可以錯(cuò)落有致的紡織各種各樣的盆栽和鮮花，陽(yáng)臺(tái)內(nèi)側(cè)和護(hù)欄上可以種植牽?；?，長(zhǎng)春藤，葡萄等攀藤植物，整個(gè)陽(yáng)臺(tái)有綠葉相掩，花香怡人，使人足不出戶，也能享受大自然的樂(lè)趣。注重健康的生活響應(yīng)人際交往的渴望，對(duì)忙碌生活節(jié)奏的緩解。應(yīng)用科技手法使人在健身大道步行保健，優(yōu)美環(huán)境，將大眾生活引向室外活動(dòng)，提倡新的生活方式，促進(jìn)居者的身心健康，增強(qiáng)小區(qū)活力。注重生態(tài)平衡建立具有自我循環(huán)能力的社區(qū)體系，設(shè)置的循環(huán)利用系統(tǒng)，生活垃圾循環(huán)再生和再利用系統(tǒng)，加強(qiáng)小區(qū)的新陳代謝能力。降低住宅的能源消耗，降低常規(guī)能源消耗，注重再生能源的利用。#內(nèi)涵生活理想又現(xiàn)實(shí)理念描述當(dāng)人們明白了知識(shí)可以改變生活，教育變成了生活中的一個(gè)中心點(diǎn)，成了每一個(gè)家庭選擇家庭生活方式的要素之一，人們對(duì)精神生活就有了更高的要求，便可望藝術(shù)成為生活的一部分。我們將教育作為構(gòu)成社區(qū)生活的重要組成部分，作為家庭生活的重心，這必然匯兌有教育以實(shí)際責(zé)任感的家庭，社會(huì)乃至政府產(chǎn)生大的震動(dòng)和推進(jìn)?？尚行苑治鑫幕瘍?yōu)勢(shì)：有歷史文化淵源，強(qiáng)化與歷史文化環(huán)境的有機(jī)結(jié)合。設(shè)施優(yōu)勢(shì)：西安有可開(kāi)發(fā)社區(qū)教育的資源優(yōu)勢(shì)。人文優(yōu)勢(shì)：開(kāi)發(fā)區(qū)有大量的小資人群，目標(biāo)客源文化層次較高，4，時(shí)機(jī)優(yōu)勢(shì)：西安房地產(chǎn)未來(lái)開(kāi)發(fā)中心勢(shì)必東移，藍(lán)色家園必將先入為主，成為掘得區(qū)域市場(chǎng)第一桶金者。必要性分析項(xiàng)目地規(guī)模較大，可以有效支援社區(qū)教育配套設(shè)施。目標(biāo)客戶屬于強(qiáng)烈渴求不斷提高的年齡階段。目標(biāo)客戶的子女多處于幼兒園，初中階段。規(guī)劃理念建議文化會(huì)所以健康，運(yùn)動(dòng)為主題簡(jiǎn)易會(huì)所，提供一個(gè)休閑，娛樂(lè)的理想場(chǎng)所，通過(guò)文娛體育活動(dòng)，增強(qiáng)體質(zhì)，休閑放松，相互溝通，交流情感，創(chuàng)造良好的社區(qū)文化。培訓(xùn)中心青少年文化內(nèi)涵培訓(xùn)，全國(guó)各類(lèi)教育培訓(xùn)，才藝培訓(xùn)，國(guó)內(nèi)外先進(jìn)教育體系建立，增強(qiáng)小區(qū)教育質(zhì)量的社會(huì)影響力，渲染社區(qū)的文化氛圍。民俗飲食商業(yè)步行街內(nèi)設(shè)茶藝，地方風(fēng)味食街，咖啡酒吧等場(chǎng)所，適合不同階層的不同需要。智能網(wǎng)絡(luò)設(shè)置安全防范系統(tǒng)，集中管理與監(jiān)控系統(tǒng)，智能化計(jì)量收費(fèi)系統(tǒng)，家庭現(xiàn)代化通信系統(tǒng)。通過(guò)主動(dòng)式防范及被動(dòng)式防范，創(chuàng)小區(qū)安全環(huán)境。開(kāi)放交通設(shè)置方便