房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程技術(shù)管理的重要性

最新【精品】范文 參考文獻 專業(yè)論文房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程技術(shù)管理的重要性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程技術(shù)管理的重要性 摘要：房地產(chǎn)施工階段的質(zhì)量控制是房地產(chǎn)項目全過程質(zhì)量控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)項目的質(zhì)量很大程度上決定于施工階段的質(zhì)量控制。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；技術(shù)管理；施工 中圖分類號：F235文獻標識碼： A 文章編號： 0 引言 近年來, 隨著市場經(jīng)濟在我國的逐步建立和完善, 房地產(chǎn)業(yè)也得到了空前的發(fā)展并且已經(jīng)成為經(jīng)濟增長的主要支柱。在快速發(fā)展的同時房地產(chǎn)工程的質(zhì)量也越來越受世人關(guān)注。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題牽涉到許多單位，有設計的、施工的、監(jiān)理、分包的，但也有投資主體的房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理有關(guān)，作為建設主體，作為投資單位，需要面對千家萬戶，房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量要求是高的，同時房地產(chǎn)公司工程質(zhì)量管理上也處于主導地位，所以房地產(chǎn)公司對工程質(zhì)量管理就顯得優(yōu)為重要。 1 技術(shù)管理的概念 工程項目管理是指管理者為了使項目取得成功，對工程項目用系統(tǒng)的觀念、理論和方法，有序、全面、科學、目標明確地進行管理。房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)管理，是指企業(yè)運用科學管理方法，在工程項目實施過程中對各項技術(shù)活動和施工技術(shù)的各項要素進行計劃與決策、組織與指揮、控制與協(xié)調(diào)的一系列管理活動的總稱。這里所指的“技術(shù)活動”包括了從前期策劃與規(guī)劃、熟悉與會審圖紙、編審施工組織設計開始，到施工過程中的洽商管理、質(zhì)量檢驗，直至工程竣工驗收全過程中的各項技術(shù)工作而“施工技術(shù)的各項要素”，則是指運用于技術(shù)管理活動賴以進行的企業(yè)技術(shù)人才、技術(shù)裝備、技術(shù)情報、技術(shù)標準與規(guī)程及技術(shù)責任制等一系列實施技術(shù)管理的基本技術(shù)因素。項目工程建設是一個復雜的綜合過程，需要諸多專業(yè)的合作和多項工程技術(shù)的綜合應用，而企業(yè)的技術(shù)活動也是多種多樣的。技術(shù)管理所強調(diào)的是對整個技術(shù)工作的管理，而并非“技術(shù)”本身，它來源于技術(shù)而又高于純技術(shù)對項目的管理能力，對房地產(chǎn)企業(yè)起著指導工程建設的意義，貫穿于項目的全過程。 2 房地產(chǎn)工程質(zhì)量管理的重要性及其影響因素 1)質(zhì)量管理及其重要性 質(zhì)量管理是在質(zhì)量方面指揮和控制組織的協(xié)調(diào)活動。提高質(zhì)量是企業(yè)在競爭中取勝的保證，是企業(yè)經(jīng)濟效益不斷增長的基礎; 提高質(zhì)量水平，能從根本上改善企業(yè)管理。以質(zhì)量為核心的管理方式也是現(xiàn)代企業(yè)管理的要求，更好、更快的滿足客戶的要求是企業(yè)生存和發(fā)展的目標，也是質(zhì)量管理的目標。 2)影響質(zhì)量管理的主要因素 影響施工項目質(zhì)量的主要有以下幾方面因素：人員素質(zhì)、材料、工藝方法、機械設備、環(huán)境等對這幾個方面的因素嚴格加以控制，是確保工程目標實現(xiàn)的關(guān)鍵。 3 房地產(chǎn)工程質(zhì)量問題產(chǎn)生的原因 1)施工方面的原因 1.1工程施工隊伍素質(zhì)過低 各施工企業(yè)內(nèi)部新工人比較多，技術(shù)培訓跟不上，工人技術(shù)素質(zhì)較低，甚至個別工人對本身所施工部位在整體建筑物中所起的作用不了解，操作時不按規(guī)程順序進行，這就很難達到質(zhì)量標準。 1.2質(zhì)量控制體系不健全 在施工過程中，沒有建立健全的質(zhì)量控制體系，工序與工序，工種與工種之間沒有嚴格的交接措施，前道工序留下的隱患，后道工序施工者不但不及時處理，甚至蓄意隱蔽。 1.3施工管理混亂 在施工過程中，施工單位對工程的監(jiān)管不到位。例如線管敷設過程中沒有按規(guī)范施工，造成墻面線管處產(chǎn)生裂縫等。施工現(xiàn)場成品和半成品亂堆亂放，隨意損壞，嚴重地影響整體工程質(zhì)量。 2)材料選用方面的原因 由于材料選用方面原因造成的質(zhì)量問題也比較常見。例如抹灰用砂含泥量的控制，木門窗木材品種的選擇等，都對工程質(zhì)量有舉足輕重的影響。 3)設計方面的原因 現(xiàn)在許多設計研究院，他們大多考慮的是建筑外觀造型、結(jié)構(gòu)形式新穎等因素，而考慮地區(qū)環(huán)境差異、抗震構(gòu)造、施工條件限制和整改難度等因素卻比較很少，在施工過程中設計變更聯(lián)系單出具比較頻繁。 4)工程成本過低 房屋工程的質(zhì)量問題和工程的成本有直接的關(guān)系，造價過低，會增加施工企業(yè)經(jīng)營壓力而疏于管理，材料質(zhì)量無保證。房屋工程的投資價格應嚴格控制，應當符合使用要求，適當?shù)墓?jié)約而不是盲目的壓低造價，由于部分工程受到盲目壓低造價的影響，造成“低價低質(zhì)”的局面，這也是產(chǎn)生質(zhì)量問題的重要原因之一。 5)現(xiàn)場監(jiān)理不到位 施工現(xiàn)場監(jiān)理行為不到位是造成質(zhì)量問題的一個重要原因。監(jiān)理機構(gòu)的人員資格、配備要求不符合，現(xiàn)場監(jiān)理質(zhì)量控制體系不健全，監(jiān)理人員對材料、構(gòu)配件、設備投入使用或安裝前未進行嚴格審查，沒有嚴格執(zhí)行見證取樣制度，有些項目監(jiān)理機構(gòu)甚至未按規(guī)定程序組織檢驗批、分項、分部工程的質(zhì)量驗收，就進入下道工序施工，許多質(zhì)量隱患得不到及時解決。 3 項目實施前的技術(shù)管理 項目實施前的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和起點，主要包括： 1） 策劃與規(guī)劃質(zhì)量管理。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營涉及面廣，協(xié)作單位多，建筑、供水、供電、供氣、市政園林、消防、郵電通訊等都要涉及到，在總體規(guī)劃實施前協(xié)調(diào)好各自關(guān)系，并在實施中適當調(diào)整，保證規(guī)劃質(zhì)量。保證規(guī)劃與策劃的統(tǒng)一性，考慮好項目的市場定位，明確發(fā)展目標，在總體上指引項目的順利開展。 2） 圖紙設計質(zhì)量管理。房地產(chǎn)的質(zhì)量起源于設計構(gòu)思，設計先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設計方案，對房屋的造型、結(jié)構(gòu)體系、平面布局功能、空間利用、節(jié)能省地等要在設計前充分考慮。要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達到兩個要求：一要合理開間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生、交通等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風格有藝術(shù)感，對墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當，能給人的視覺以美的享受，使開發(fā)的房地產(chǎn)具有較高的使用價值和觀賞價值。 3） 統(tǒng)籌審查質(zhì)量管理。對各專業(yè)圖紙進行深入的審查，尤其是建筑與結(jié)構(gòu)、市政園林與綜合管線的相互關(guān)系，在圖紙上解決好大的方向性問題，盡可能減少交叉，并且要符合國家的有關(guān)規(guī)范、法規(guī)要求。 4 工程實施過程中的監(jiān)控管理 工程實施過程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點，包括輔助施工和現(xiàn)場施工兩個方面。輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊伍的選擇，施工材料、構(gòu)配件和設備的采辦，動力供應和后勤保障等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房地產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房地產(chǎn)質(zhì)量，在同等或者相近造價的基礎上要擇優(yōu)選用現(xiàn)場管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級高的建筑企業(yè)開發(fā)施工。對建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設計要求，完全達到有關(guān)規(guī)范、標準的要求，并必須有出廠合格證，在進入工地前進行嚴格檢驗?，F(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是保證和提高房地產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中應把握好3 點：1） 要強化施工隊伍的質(zhì)量意識。勞動力作為生產(chǎn)力最積極、最活躍的因素，既是質(zhì)量管理的主體，又是質(zhì)量管理的客體。勞動力的這種雙重性，決定其在質(zhì)量中的中心地位。 因此，加強對施工隊伍的“質(zhì)量第一”、“質(zhì)量是企業(yè)的生命”的思想教育，就顯得越發(fā)重要。通過思想教育，達到從企業(yè)領(lǐng)導到全體職工，都樹立起“百年大計、質(zhì)量第一”的觀念，并把企業(yè)上質(zhì)量、求生存與自己的實際工作緊密地聯(lián)系起來，與房地產(chǎn)市場要求緊密地聯(lián)系起來，形成“人人講質(zhì)量，個個為質(zhì)量”的良好風氣。2） 要強化施工隊伍的技術(shù)培訓。知識就是資源，人才就是“資本”?？茖W技術(shù)是第一生產(chǎn)力，而人才是科學技術(shù)的主宰者。在強化施工隊伍的技術(shù)培訓中，方法是多種多樣的，既可以采取“請進來，送出去”的形式學習先進技術(shù)和先進經(jīng)驗，也可以在施工現(xiàn)場實打?qū)嵉仄占盎局R，強化技能提高。 5工程竣工后的技術(shù)管理 項目施工完成后的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房地產(chǎn)質(zhì)量的歸宿和落腳點。工程結(jié)束并不意味著房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)質(zhì)量管理已經(jīng)結(jié)束，即使所開發(fā)的房屋已經(jīng)銷售出去，其質(zhì)量管理也并沒有劃上句號，還有3 方面的管理工作要做。首先是要組織好竣工驗收。要組織專家及相關(guān)單位主要負責人，按照國家有關(guān)驗收規(guī)范和標準進行嚴格的驗收工作，對不合格的工程，決不允許使用。二是要做好售后服務。按照建設和管理并舉的方針，對開發(fā)出售后的房地產(chǎn)，要建立專門的機構(gòu)，配備專人管理，并采取切實可行的管理方法。對房屋使用中存在的質(zhì)量問題及時安排人員跟進處理，使工程項目質(zhì)量達到業(yè)主客戶的要求。 6 結(jié)語 質(zhì)量預控是為了達到質(zhì)量要求而事先可能地找出質(zhì)量形成過程中所有階段導致質(zhì)量問題的主要、次要因素所采取的技術(shù)和管理措施。事前控制做的好壞與否, 對整個施工質(zhì)量起著至關(guān)重要的作用, 通過對施工風險的預判、預警和預控, 可以使風