近五年中國房地產(chǎn)發(fā)展變化

近五年中國房地產(chǎn)發(fā)展變化2016年巴曙松：中國房地產(chǎn)行業(yè)還在收縮的大趨勢目前一線城市的房地產(chǎn)價格上漲和絕大部分三、四線城市的高庫存是并存的，所以沒有改變中國的房地產(chǎn)市場目前庫存量過大，以消化庫存為主，整個行業(yè)還在收縮的大趨勢。觀點地產(chǎn)網(wǎng)訊：4月12日消息， 著名經(jīng)濟學(xué)家巴曙松在深圳出席活動時表示，目前一線城市的房地產(chǎn)價格上漲和絕大部分三、四線城市的高庫存是并存的，所以沒有改變中國的房地產(chǎn)市場目前庫存量過大，以消化庫存為主，整個行業(yè)還在收縮的大趨勢。巴曙松指出，即使是一線城市，房地產(chǎn)的新屋銷售和新開工面積之間的傳導(dǎo)周期越來越長，這是典型的行業(yè)在逐步收縮的趨勢。關(guān)于近期部分一線城市房價快速上漲，巴曙松認為，跟這些一線城市長期供應(yīng)不足有關(guān)，如，與一線城市長期土地供應(yīng)不足，容積率定得偏低，對于人員流動趨勢判斷沒有充足的預(yù)見性等，都有直接的關(guān)系，但這個改變不了整個房地產(chǎn)行業(yè)逐步在往下回落的趨勢。對此，他提出建議要化弊為利，2013年國家發(fā)改委發(fā)布的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃，沒有引起足夠的關(guān)注，但這是一個非常重要的規(guī)劃，其中強調(diào)城市土地建設(shè)。他表示，房價上漲的城市基本上是老百姓用自己的貨幣選票選出的中心城市。下一步配套的改革要變成城市群發(fā)展的動力，比如深圳，如果地價上漲讓很多制造環(huán)節(jié)在深圳有壓力，就應(yīng)該主動遷到東莞、惠州。相應(yīng)的，深圳和東莞、惠州的地鐵、城際的交通、生活的便利就要打破原來的土地制度、公共交通、基礎(chǔ)設(shè)施制度，要有城市群的布局規(guī)劃大格局。巴曙松總結(jié)稱，要把一線城市房價上漲的壓力順勢引導(dǎo)成建設(shè)未來城市群的正面發(fā)展動力。2015年2015年中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析：走上轉(zhuǎn)型之路目前，房地產(chǎn)依然是中國經(jīng)濟的核心問題。從2015年中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析情況來看，不少學(xué)者市場人士基本都認同房地產(chǎn)市場的拐點已到，未來中國樓市將步入調(diào)整期。所有的房地產(chǎn)繁榮期終將結(jié)束，隨后經(jīng)歷一個修正期。中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀也不例外，從2015年中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析來看，房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代或許告一段落，但中國房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)緣的時代才剛剛開始，中國房地產(chǎn)從單一開發(fā)銷售向不動產(chǎn)多元化經(jīng)營管理以及和資本市場真實對接的時代剛剛開始。9月29日，人民日報發(fā)表時評房地產(chǎn)市場是穩(wěn)住宏觀經(jīng)濟環(huán)境重要之錨。文中指出，對于房地產(chǎn)業(yè)在中國經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展中的作用應(yīng)有個正確的認識，只有這樣，才能在既不過度依賴，又不情緒化排斥的理性基礎(chǔ)上，“有保有壓”地塑造出一個既非沸反盈天，又非死氣沉沉的供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，與經(jīng)濟社會發(fā)展相協(xié)調(diào)、與國民福利增進相配套的健康房地產(chǎn)市場。首先，整個中國經(jīng)濟處于轉(zhuǎn)型過程中，中國房地產(chǎn)行業(yè)更是在主被動皆有的情況下，走上了轉(zhuǎn)型之路，作為連接消費與投資的重要行業(yè)，其轉(zhuǎn)型和發(fā)展的態(tài)勢好壞，對國民經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展影響巨大。更多最新2015年中國房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析詳情可查閱中國報告大廳網(wǎng)站撰寫的中國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與十三五規(guī)劃研究報告。去年5月的一次內(nèi)部講話上，我曾提到過中國房地產(chǎn)的天花板會在2018年年前到達，不要幻想房價可以永遠上漲。對于有些城市來說，這一輪房地產(chǎn)非政策性調(diào)控的蕭條，有可能會使這些城市的房地產(chǎn)長時間處在難以反彈的局面，有可能長時間就會這樣一直下去，如果這些城市長時間沒有人口的導(dǎo)入，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)沒有明顯的變化，幾乎看不見這個城市依托房地產(chǎn)市場實現(xiàn)持續(xù)發(fā)展的可能。中國房地產(chǎn)行業(yè)需要的是供需基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，走向穩(wěn)健，而不是大起大落。其次，房地產(chǎn)行業(yè)在整個轉(zhuǎn)型過程中，必須堅守其基本的商業(yè)邏輯，而非病急亂投醫(yī)，甚至在一知半解的情況下，為追求所謂的“互聯(lián)網(wǎng)思維”而瞎甩概念。當(dāng)互聯(lián)網(wǎng)人和互聯(lián)網(wǎng)思維在傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)面前忽然昂首挺胸，“羊狗豬”理論把開發(fā)商弄得暈頭轉(zhuǎn)向、直致拜倒時，我不禁心生悲涼。曾經(jīng)風(fēng)光無限的一個行業(yè)，一夜間似乎被描述成了“落后產(chǎn)能、淘汰產(chǎn)能”，平臺思維、互聯(lián)網(wǎng)成了救世神器，嗚呼！任何事物過度迷信，就必然會蒙蔽人們智慧的雙眼。其實羊毛出在豬身上狗來買單是每個時代創(chuàng)新都會出現(xiàn)的現(xiàn)象，豈是互聯(lián)網(wǎng)時代的專利？就拿中國的房地產(chǎn)來說，1998年崛起于中國經(jīng)濟舞臺時，就是因為結(jié)束福利分房后，開發(fā)企業(yè)成為協(xié)調(diào)政府、各部門和合作方、社區(qū)大資源的平臺，讓大家都能買到房、買得起房而登上歷史舞臺的，顯然，這是早就出現(xiàn)的最大平臺化做法。時至今日，當(dāng)年的創(chuàng)新平臺面臨可能被整合的地位而憂心忡忡，焦急地尋找出路。此事若以麥克盧漢理論來看的話再清晰不過，互聯(lián)網(wǎng)不是去中介而是換中介，新中介比老中介產(chǎn)品新、價格低、服務(wù)優(yōu)、反應(yīng)快、使用便利，于是大家就換用新中介了。中介永遠不會被消滅，中介組成了外部世界。歷史潮流滾滾向前，規(guī)律難以抗拒，主動適應(yīng)變革進化是永恒的生存法則。但如果總結(jié)些時髦概念后到處亂套，以否定歷史為快，這樣恐怕更是貽笑大方的。最后，就房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型而言，需要回歸價值創(chuàng)造的原點?；ヂ?lián)網(wǎng)是重要手段，必須借助，但“互聯(lián)網(wǎng)+”難以出現(xiàn)贏家通吃的局面，核心還是提升行業(yè)的運營管理水平、品質(zhì)與服務(wù)，因此“+互聯(lián)網(wǎng)”是務(wù)實可行的方式。“+互聯(lián)網(wǎng)”在房地產(chǎn)行業(yè)可以推動住宅產(chǎn)業(yè)化、新興產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域發(fā)展，也為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供新的盈利空間。當(dāng)然，以互聯(lián)網(wǎng)的思維模式為基礎(chǔ)，不斷按照人的需求規(guī)律按圖索驥、發(fā)現(xiàn)和設(shè)計場景，特別是理解在“互聯(lián)網(wǎng)”環(huán)境下成長起來的新一代消費者的價值取向，一定會催生出五彩斑斕的新的不動產(chǎn)經(jīng)營模式。這也將是中國資產(chǎn)附加價值提升的重要抓手。房地產(chǎn)開發(fā)的黃金時代或許告一段落，但是以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的資產(chǎn)運營、增值服務(wù)、資產(chǎn)證券化、共享經(jīng)濟等新興領(lǐng)域正在迎來最黃金的發(fā)展時期，同時有創(chuàng)新能力與核心優(yōu)勢的房地產(chǎn)企業(yè)也正在迎來大浪淘沙的發(fā)展時機，實現(xiàn)逆勢崛起。從這個意義上說，中國房地產(chǎn)行業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)緣的時代才剛剛開始，中國房地產(chǎn)從單一開發(fā)銷售向不動產(chǎn)多元化經(jīng)營管理以及和資本市場真實對接的時代剛剛開始。2014年 房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析香港萬得通訊社報道，今年上半年中國房地產(chǎn)市場可謂愁云慘淡，而很多開發(fā)商也風(fēng)光不再。最近幾周，各大上市房企相繼公布上半年業(yè)績報告，可以從中一窺中國房地產(chǎn)市場的真實現(xiàn)狀。1. 房地產(chǎn)下滑對開發(fā)商影響不一，兩極分化嚴重雖然中國樓市整體下滑，但對開發(fā)商影響不一，兩極分化較為嚴重。那些一線城市或大型二線城市房地產(chǎn)項目占比較高的大開發(fā)商，受到的沖擊相對較小，資產(chǎn)負債表仍相當(dāng)穩(wěn)健，因這些地區(qū)樓市需求相對仍較為強勁，其中領(lǐng)頭羊萬科表現(xiàn)最為強勁，銷售金額首次半年突破千億；而那些布局一般二、三線或更小城市的中小開發(fā)商則面臨嚴重的供應(yīng)過剩，如中國海外宏洋集團(0081.HK)上半年銷售大幅下滑。2. 開發(fā)商利潤率大幅下降在需求端低迷以及去庫存壓力下，開發(fā)商紛紛采取以價換量策略，折扣幅度越來越大，這大幅削弱了開發(fā)商的利潤空間。在土地成本仍然高企的情況下，分析師預(yù)計，下半年開發(fā)商的利潤率仍將延續(xù)下滑趨勢。3. 樓市庫存仍處于高位由于中國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了此前數(shù)年的高速膨脹，許多開發(fā)商包括全球最大的住宅開發(fā)商萬科都宣稱將繼續(xù)推進去庫存化，這意味著未來一段時間各種降價策略仍將成為房地產(chǎn)市場的主旋律。萬科日前宣布與淘寶網(wǎng)合作，凡淘寶用戶在最近一年內(nèi)的消費額，均可在萬科全國12個城市的23個樓盤直接沖抵購房款，最高可抵扣200萬元。4. 開發(fā)商杠桿仍在持續(xù)上升由于現(xiàn)金流收緊且銀行對房地產(chǎn)貸款趨于謹慎，開發(fā)商的杠桿水平進一步上升：龍湖地產(chǎn)(0960.HK)6月負債股權(quán)比率（debt-to-equity ratio）已自去年12月的58%升至66%；合生創(chuàng)展集團有限公司自去年12月的59%升至69%。部分開發(fā)商為了增加現(xiàn)金流，開始發(fā)行永久債券，由于這部分不被計入債務(wù)，因此開發(fā)商杠桿率或比目前數(shù)字更高。此外，由于銀行收緊房地產(chǎn)信貸，一些開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向利率更高的信托機構(gòu)，大幅增加了融資成本。5. 土地銷售同比大幅下滑44%中國指數(shù)研究院房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（China Real Estate Index System）數(shù)據(jù)顯示，中國300個城市7月土地銷售同比大幅下跌44%，因樓市低迷開發(fā)商囤地速度放緩。野村分析師稱，預(yù)計未來中國將有更多土地流拍，土地銷售將在未來幾個月繼續(xù)大幅下滑。 2013年2013年一季度房地產(chǎn)投資情況對市場發(fā)展的影響分析 2013年1-2月份，房地產(chǎn)投資增速大幅反彈至20%以上，結(jié)束了2012年4月以來投資增速持續(xù)在15%-16%低位徘徊的狀態(tài)。1-2月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額6670億元，累計同比增長22.8%，增速比2012年提高6.6個百分點；其中住宅投資4583億元，增長23.4%，增速提高12個百分點。樓市投資反彈可能是對2012年年中以來部分城市樓市量價齊升，樓市持續(xù)升溫的持續(xù)正反饋。全國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額、累計同比增速 雖然住宅方面的推盤節(jié)奏可能會因政策有所影響，但這無礙于房產(chǎn)商加速商業(yè)地產(chǎn)的計劃。2013年前兩月，房屋新開工面積23001萬平方米，累計同比增長14.7%，2012年4月以來首次恢復(fù)正增長；房屋竣工面積13524萬平方米，累計同比增長34%，增速比2012年1-12月提高26.7個百分點。較高的增速可能源于去年同期較低的基數(shù)，但也表示未來將會有較充足的市場潛在供應(yīng)。 與此同時，房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況有所好轉(zhuǎn)。2013年1-2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年到位資金18926億元，同比增長33.7%，增速比2012年全年提高21個百分點；其中自籌資金占比39%2012年2012年房地產(chǎn)行業(yè)主要財務(wù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計及2013年展望分析行業(yè)毛利率穩(wěn)定維持在37%的歷史高位。房地產(chǎn)行業(yè)2012 年毛利率依舊維持在歷史高位，達到37.26%，比2011 年略低1.92 個百分點。行業(yè)毛利維持高位源于房價的上漲和成本的降低。由于2012 年樓市的全面回暖，房價繼續(xù)上漲。而成本構(gòu)成中，由于土地大多于低價較低的一兩年前購置，土地成本較低，盡管建安成本中的人力成本有一定程度的上漲，但是鋼材、水泥及玻璃等主要原材料成本大多保持平穩(wěn)，部分原材料甚至下跌。 行業(yè)凈利率略有降低，但依舊在歷史高位。房地產(chǎn)行業(yè)2012 年凈利率為14.33%，比2011 年降低了1.16 個百分點，凈利潤降幅與行業(yè)毛利率水平降幅基本相當(dāng)。 行業(yè)ROE 水平創(chuàng)歷史新高。2012 年，房地產(chǎn)行業(yè)ROE 水平達到13.29%，創(chuàng)行業(yè)歷史新高。根據(jù)杜邦財務(wù)分析，ROE=銷售利潤率X 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率X 權(quán)益乘數(shù)， 行業(yè)銷售利潤率較上年略有降低，ROE 水平的提升主要得益于資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的提高和權(quán)益乘數(shù)的提升，其中權(quán)益乘數(shù)是關(guān)鍵因素（權(quán)益乘數(shù)由2011 年的3.57 提升至2013 年的3.79）。 行業(yè)盈利能力總結(jié)及展望。2012 年房地產(chǎn)行業(yè)年度會計報表中的營業(yè)收入資源部分來源于2012 年之前的已售未結(jié)資源，部分來源于2012 年當(dāng)年銷售資源。由于2011 年之前房地產(chǎn)市場低迷，房價走低，2012 年營業(yè)收入結(jié)算資源并未完全反映行業(yè)2012 年全面復(fù)蘇的特點，行業(yè)盈利水平較2011 年略有降低，但都基本穩(wěn)定在歷史高位。由于2012 年樓市行情高漲時期銷售的已售未結(jié)資源將會全部在2013 年結(jié)算，在不考慮2013 年樓市情況下，預(yù)計2013年行業(yè)的毛利率將會繼續(xù)有所提升。 營業(yè)收入增長率恢復(fù)到26%的高增長水平。由于經(jīng)歷了一個完整的房地產(chǎn)調(diào)控周期，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司近五年營業(yè)收入的增長率波動很大，2012 年，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司營業(yè)收入增長率恢復(fù)到26.35%，增長率比2011 年增加了6.53 個百分點，體現(xiàn)了行業(yè)2012 年復(fù)蘇的周期特點。 凈利潤增長依舊繼續(xù)減慢。2012 年，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司凈利潤增長率為16.89%，增長率比2011 年低了近3 個百分點，與營業(yè)收入的增速走勢有所背離。主要因為行業(yè)毛利率2012 年降低了近2 個百分點，期間三費率基本維持穩(wěn)定，而同期稅收增長率超過凈利潤增長率近1.5 個百分點，實際所得稅率較去年有所提升。 行業(yè)成長性總結(jié)與展望。房地產(chǎn)行業(yè)成長周期具有典型的政策周期特性，熬過了三年地產(chǎn)調(diào)控之后，2012 年房地產(chǎn)開啟了新一輪的成長周期，營業(yè)收入重新開始26%的高增長，而通過營業(yè)收入和預(yù)收賬款兩者的增長率分析推導(dǎo)，房地產(chǎn)行業(yè)銷售收入增長更高。而通過行業(yè)預(yù)收賬款分析，房地產(chǎn)行業(yè)2013年業(yè)績增長有望達到甚至超過2012 年的水平。 行業(yè)資產(chǎn)負債率穩(wěn)步上升到歷史新高。2012 年，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資產(chǎn)負債率達到73.64%的歷史新高。由于2012 年無需還本付息的預(yù)收賬款大量增長率，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司除掉非還本付息預(yù)收賬款之后的資產(chǎn)負債率為50.17%，較上年略增0.51 個百分點，真實資產(chǎn)負債率仍處于上升通道，行業(yè)負債率依舊高企。 短期償債