阜陽多層報告

多層項目市場調(diào)研報告2007年一、在售樓盤分析1、價格分析阜陽多層均價示意圖通過對阜陽市周邊多層樓盤及開發(fā)區(qū)樓盤的調(diào)研可以看出，市區(qū)的樓盤均價一般都在2000元以上，部分樓盤達到了2500元以上；開發(fā)區(qū)的樓盤均價：1500-1700元左右。2、戶型面積配比分析 項目名稱主力面積主力戶型建筑設(shè)計陽光綠苑90兩室兩廳上海同濟大學(xué)如意豪庭90-115兩室兩廳三室兩廳浙大建筑系麗晶佳苑90-112兩室兩廳三室兩廳浙江大學(xué)天瑞山莊110三室兩廳浙江華匯工程設(shè)計天筑逸景116-126三室兩廳深圳合大建筑設(shè)計怡和莊園101-118三室兩廳美國RHM國際設(shè)計集團電力明苑110-140三室兩廳美國DF國際（深圳）建筑設(shè)計廣城四季花都80-90兩室兩廳三室兩廳杭州建筑學(xué)院依泉雅苑110三室兩廳阜陽建筑設(shè)計上海大花園85-100二室二廳三室一廳上海同濟大學(xué)環(huán)球黃金水岸100兩室兩廳三室兩廳阜陽市建筑設(shè)計研究院從上表中可以看出，在阜陽市銷售的多層樓盤中，主力面積在90-110左右，戶型主要集中在兩室兩廳和三室兩廳,經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的主力面積主要集中在90-100左右，戶型也主要集中在兩室兩廳。3、銷售率分析阜陽市部分樓盤多層銷售率從上圖可以看出，現(xiàn)在阜陽市的多層銷售都非常的好，大部分樓盤都已經(jīng)銷售完畢；從而說明了，阜陽房地產(chǎn)市場對多層的消化還是比較快的，“環(huán)球黃金水岸”的均價雖然已經(jīng)達到了2600元，但是也已經(jīng)基本上銷售完畢了；開發(fā)區(qū)內(nèi)的多層，如廣城四季花都（預(yù)售）、麗晶佳苑、如意豪庭在售房屋也已經(jīng)基本銷售完畢。主要竟爭樓盤分析如意豪庭項目概況：占地面積320畝，物業(yè)類型：獨棟別墅，聯(lián)排別墅，復(fù)式住宅，多層住宅 項目描述：該項目一期獨棟別墅已全部銷售完畢，一期多層住宅近300套，還剩10套，二期的地基已經(jīng)開始施工，預(yù)計在8.9月份就可以銷售 銷售價格：均價1700元/平米，最低單價：1250元/平米，最高單價：2300元/平米 交通：14路公交車。 景觀：社區(qū)的景觀已呈現(xiàn)，雖然不是很細致但是綠化與水景面積很大，整體感觀很強。 產(chǎn)品質(zhì)量：建筑出身的開發(fā)商，很重視產(chǎn)品的質(zhì)量，良好的產(chǎn)品質(zhì)量營造了良好的口碑 多層戶型：主要集中為90-120平米左右，二期產(chǎn)品將延續(xù)一期的戶型，從戶型設(shè)計來 看很一般，并沒有什么出彩之處。 產(chǎn)品用材：彩鋁，外墻保溫等，別墅院落柵欄均是實木。 外立面：小區(qū)整體外立面采用面磚 + 彈性乳膠漆。 建筑設(shè)計：浙大建筑系 景觀設(shè)計：中國美術(shù)學(xué)院 客戶分析：目標客戶主要集中在阜陽市，周邊縣城為輔，看重學(xué)區(qū)、價格和產(chǎn)品質(zhì)量。廣城四季花都 項目概況：約130畝 物業(yè)類型：純多層住宅 項目描述：一期多層住宅8幢274套，2007年4月份認籌，預(yù)定一空，部分封頂，二 期預(yù)計89月上市。 銷售價格：均價1650元/，最低單價：1300元/平米，最高單價：2300元/平米 交通：29路，16路公交車均從此路過。 景觀上：景觀配套單一，社區(qū)密度大。 戶型：主要集中為80-90平米左右，基本是單陽臺。 外立面：小區(qū)整體外立面采用面磚色彩深沉，厚重。 建筑設(shè)計：浙江大學(xué) 客戶分析：阜陽市，周邊縣城客戶比重大致相等。陽光綠苑 項目概況：約129畝 物業(yè)類型：純多層住宅。 建筑設(shè)計： 項目描述：一期多層住宅3.7萬平方390套，開盤銷售一空。 銷售價格：均價1550元/平米，最低單價：998元/平米，最高單價：1900元/平米 交通： 16路公交車均從此路過。 景觀上：除在價格上具有明顯的優(yōu)勢以外，立面，綠化，以及景觀配套均沒有競爭優(yōu)勢。 戶型：主要集中為90平米左右。兩房為主 外立面：乳膠漆為 + 面磚 客戶分析：阜陽市，周邊縣城客戶主要面對工薪階層。麗晶佳苑 項目概況：約280畝 物業(yè)類型：多層住宅、復(fù)式 建筑設(shè)計：浙江大學(xué) 項目描述：一期多層住宅3.7萬平方390套，開盤預(yù)定一空。 銷售價格：均價1650元/平米，最低單價：1250元/平米，最高單價：2300元/平米 景觀上：最大的優(yōu)勢是現(xiàn)房，景觀效果做的很到位。 戶型：90-112平米，兩房，三房為主 交通：14路，16路公交車均從此路過。 外立面：立面灰色，整體效果較差。 客戶分析：以阜陽本地客戶為主，來自穎上，臨泉等周邊縣城的客戶也較多，大多為自住。備注：該案自2004年銷售至今，已現(xiàn)房面世，尚未銷售完畢，從目前的銷售來看，600套多層銷售已基本結(jié)束，難點集中在面積過大的復(fù)式住宅上，主要原因歸結(jié)為戶型面積過大，銷售單價過高，社區(qū)景觀規(guī)劃，以及立面效果均明顯高于周邊樓盤。多層主力戶型為：，兩房，三房為主。區(qū)域產(chǎn)品分析：暢銷的主力面積主要集中在80110平米之間，主力戶型為兩房兩廳和三房兩廳，值得注意的是因為學(xué)區(qū)的原因，5060平米的公寓在目前經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)也受到青睞。從另外一個方面也不難看出，開發(fā)區(qū)內(nèi)的多層產(chǎn)品的戶型設(shè)計不是很好，8090基本是兩房，無論是外立面、空間分割還是功能概念多缺乏突破。區(qū)域價格分析：目前開發(fā)區(qū)多層住宅的均價約在15001600元/平米之間，總價基本沒有超過20萬，相信隨著周邊項目后期的上市，價格將會上揚，但總的來說開發(fā)區(qū)多層項目仍然是以價格為其競爭優(yōu)勢。區(qū)域景觀分析：應(yīng)該說開發(fā)區(qū)樓盤的景觀做的并不是很精致，但“如意豪庭”，“麗晶佳苑”的景觀都擁有很大的水域，而且綠化也是非常的好，大門也很氣派。從目前來看這兩個項目的景觀比我們要好，其他項目的景觀也有可取之處，但總的來說多缺乏競爭力。配套上：開發(fā)區(qū)整體的生活配套尚未形成，隨著區(qū)域住戶的不斷入駐，相信配