阜陽(yáng)多層報(bào)告

多層項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告2007年一、在售樓盤(pán)分析1、價(jià)格分析阜陽(yáng)多層均價(jià)示意圖通過(guò)對(duì)阜陽(yáng)市周邊多層樓盤(pán)及開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)的調(diào)研可以看出，市區(qū)的樓盤(pán)均價(jià)一般都在2000元以上，部分樓盤(pán)達(dá)到了2500元以上；開(kāi)發(fā)區(qū)的樓盤(pán)均價(jià)：1500-1700元左右。2、戶型面積配比分析 項(xiàng)目名稱主力面積主力戶型建筑設(shè)計(jì)陽(yáng)光綠苑90兩室兩廳上海同濟(jì)大學(xué)如意豪庭90-115兩室兩廳三室兩廳浙大建筑系麗晶佳苑90-112兩室兩廳三室兩廳浙江大學(xué)天瑞山莊110三室兩廳浙江華匯工程設(shè)計(jì)天筑逸景116-126三室兩廳深圳合大建筑設(shè)計(jì)怡和莊園101-118三室兩廳美國(guó)RHM國(guó)際設(shè)計(jì)集團(tuán)電力明苑110-140三室兩廳美國(guó)DF國(guó)際（深圳）建筑設(shè)計(jì)廣城四季花都80-90兩室兩廳三室兩廳杭州建筑學(xué)院依泉雅苑110三室兩廳阜陽(yáng)建筑設(shè)計(jì)上海大花園85-100二室二廳三室一廳上海同濟(jì)大學(xué)環(huán)球黃金水岸100兩室兩廳三室兩廳阜陽(yáng)市建筑設(shè)計(jì)研究院從上表中可以看出，在阜陽(yáng)市銷(xiāo)售的多層樓盤(pán)中，主力面積在90-110左右，戶型主要集中在兩室兩廳和三室兩廳,經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的主力面積主要集中在90-100左右，戶型也主要集中在兩室兩廳。3、銷(xiāo)售率分析阜陽(yáng)市部分樓盤(pán)多層銷(xiāo)售率從上圖可以看出，現(xiàn)在阜陽(yáng)市的多層銷(xiāo)售都非常的好，大部分樓盤(pán)都已經(jīng)銷(xiāo)售完畢；從而說(shuō)明了，阜陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)多層的消化還是比較快的，“環(huán)球黃金水岸”的均價(jià)雖然已經(jīng)達(dá)到了2600元，但是也已經(jīng)基本上銷(xiāo)售完畢了；開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的多層，如廣城四季花都（預(yù)售）、麗晶佳苑、如意豪庭在售房屋也已經(jīng)基本銷(xiāo)售完畢。主要竟?fàn)帢潜P(pán)分析如意豪庭項(xiàng)目概況：占地面積320畝，物業(yè)類(lèi)型：獨(dú)棟別墅，聯(lián)排別墅，復(fù)式住宅，多層住宅 項(xiàng)目描述：該項(xiàng)目一期獨(dú)棟別墅已全部銷(xiāo)售完畢，一期多層住宅近300套，還剩10套，二期的地基已經(jīng)開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)在8.9月份就可以銷(xiāo)售 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)1700元/平米，最低單價(jià)：1250元/平米，最高單價(jià)：2300元/平米 交通：14路公交車(chē)。 景觀：社區(qū)的景觀已呈現(xiàn)，雖然不是很細(xì)致但是綠化與水景面積很大，整體感觀很強(qiáng)。 產(chǎn)品質(zhì)量：建筑出身的開(kāi)發(fā)商，很重視產(chǎn)品的質(zhì)量，良好的產(chǎn)品質(zhì)量營(yíng)造了良好的口碑 多層戶型：主要集中為90-120平米左右，二期產(chǎn)品將延續(xù)一期的戶型，從戶型設(shè)計(jì)來(lái) 看很一般，并沒(méi)有什么出彩之處。 產(chǎn)品用材：彩鋁，外墻保溫等，別墅院落柵欄均是實(shí)木。 外立面：小區(qū)整體外立面采用面磚 + 彈性乳膠漆。 建筑設(shè)計(jì)：浙大建筑系 景觀設(shè)計(jì)：中國(guó)美術(shù)學(xué)院 客戶分析：目標(biāo)客戶主要集中在阜陽(yáng)市，周邊縣城為輔，看重學(xué)區(qū)、價(jià)格和產(chǎn)品質(zhì)量。廣城四季花都 項(xiàng)目概況：約130畝 物業(yè)類(lèi)型：純多層住宅 項(xiàng)目描述：一期多層住宅8幢274套，2007年4月份認(rèn)籌，預(yù)定一空，部分封頂，二 期預(yù)計(jì)89月上市。 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)1650元/，最低單價(jià)：1300元/平米，最高單價(jià)：2300元/平米 交通：29路，16路公交車(chē)均從此路過(guò)。 景觀上：景觀配套單一，社區(qū)密度大。 戶型：主要集中為80-90平米左右，基本是單陽(yáng)臺(tái)。 外立面：小區(qū)整體外立面采用面磚色彩深沉，厚重。 建筑設(shè)計(jì)：浙江大學(xué) 客戶分析：阜陽(yáng)市，周邊縣城客戶比重大致相等。陽(yáng)光綠苑 項(xiàng)目概況：約129畝 物業(yè)類(lèi)型：純多層住宅。 建筑設(shè)計(jì)： 項(xiàng)目描述：一期多層住宅3.7萬(wàn)平方390套，開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售一空。 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)1550元/平米，最低單價(jià)：998元/平米，最高單價(jià)：1900元/平米 交通： 16路公交車(chē)均從此路過(guò)。 景觀上：除在價(jià)格上具有明顯的優(yōu)勢(shì)以外，立面，綠化，以及景觀配套均沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。 戶型：主要集中為90平米左右。兩房為主 外立面：乳膠漆為 + 面磚 客戶分析：阜陽(yáng)市，周邊縣城客戶主要面對(duì)工薪階層。麗晶佳苑 項(xiàng)目概況：約280畝 物業(yè)類(lèi)型：多層住宅、復(fù)式 建筑設(shè)計(jì)：浙江大學(xué) 項(xiàng)目描述：一期多層住宅3.7萬(wàn)平方390套，開(kāi)盤(pán)預(yù)定一空。 銷(xiāo)售價(jià)格：均價(jià)1650元/平米，最低單價(jià)：1250元/平米，最高單價(jià)：2300元/平米 景觀上：最大的優(yōu)勢(shì)是現(xiàn)房，景觀效果做的很到位。 戶型：90-112平米，兩房，三房為主 交通：14路，16路公交車(chē)均從此路過(guò)。 外立面：立面灰色，整體效果較差。 客戶分析：以阜陽(yáng)本地客戶為主，來(lái)自穎上，臨泉等周邊縣城的客戶也較多，大多為自住。備注：該案自2004年銷(xiāo)售至今，已現(xiàn)房面世，尚未銷(xiāo)售完畢，從目前的銷(xiāo)售來(lái)看，600套多層銷(xiāo)售已基本結(jié)束，難點(diǎn)集中在面積過(guò)大的復(fù)式住宅上，主要原因歸結(jié)為戶型面積過(guò)大，銷(xiāo)售單價(jià)過(guò)高，社區(qū)景觀規(guī)劃，以及立面效果均明顯高于周邊樓盤(pán)。多層主力戶型為：，兩房，三房為主。區(qū)域產(chǎn)品分析：暢銷(xiāo)的主力面積主要集中在80110平米之間，主力戶型為兩房?jī)蓮d和三房?jī)蓮d，值得注意的是因?yàn)閷W(xué)區(qū)的原因，5060平米的公寓在目前經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)也受到青睞。從另外一個(gè)方面也不難看出，開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的多層產(chǎn)品的戶型設(shè)計(jì)不是很好，8090基本是兩房，無(wú)論是外立面、空間分割還是功能概念多缺乏突破。區(qū)域價(jià)格分析：目前開(kāi)發(fā)區(qū)多層住宅的均價(jià)約在15001600元/平米之間，總價(jià)基本沒(méi)有超過(guò)20萬(wàn)，相信隨著周邊項(xiàng)目后期的上市，價(jià)格將會(huì)上揚(yáng)，但總的來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)區(qū)多層項(xiàng)目仍然是以價(jià)格為其競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。區(qū)域景觀分析：應(yīng)該說(shuō)開(kāi)發(fā)區(qū)樓盤(pán)的景觀做的并不是很精致，但“如意豪庭”，“麗晶佳苑”的景觀都擁有很大的水域，而且綠化也是非常的好，大門(mén)也很氣派。從目前來(lái)看這兩個(gè)項(xiàng)目的景觀比我們要好，其他項(xiàng)目的景觀也有可取之處，但總的來(lái)說(shuō)多缺乏競(jìng)爭(zhēng)力。配套上：開(kāi)發(fā)區(qū)整體的生活配套尚未形成，隨著區(qū)域住戶的不斷入駐，相信配