《建筑面積與容積率計算規(guī)定》

建筑面積與容積率計算暫行規(guī)定第一條 為進一步明確建設項目審批階段有關(guān)建筑面積與容積率計算的規(guī)則，根據(jù)建設工程建筑面積計算規(guī)范、梧州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和有關(guān)技術(shù)標準，結(jié)合本市實際，制定本規(guī)定。 第二條 在梧州市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，審批建設項目，應當執(zhí)行建設工程建筑面積計算規(guī)范、梧州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和本規(guī)定。 第三條 建設項目的建筑面積計算分為計容建筑面積計算及可建建筑面積計算。 計容建筑面積是指建設項目中，根據(jù)容積率計算出的建筑面積?？山ńㄖ娣e是指按相關(guān)規(guī)范計算建設項目的實際建筑面積。 計容建筑面積可建設用地面積容積率。可建建筑面積計容建筑面積（扣除按高度折算部分）+獎勵建筑面積不計入容積率計算的其它建筑面積。獎勵建筑面積范圍詳梧州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定相關(guān)規(guī)定。第四條 建筑基地內(nèi)的以下建筑面積，不計入可建建筑面積：（一）建筑底層設架空層用作通道、綠化等公共活動部分（架空層應以柱、剪力墻落地，不設圍護結(jié)構(gòu)，視線通透、空間開敞）。 （二）建筑飄窗挑出外墻寬度一般不得大于0.6米，飄窗高度一般不得超過2.2米，符合上述要求的飄窗不計算建筑面積。（三）沿街建筑沿公共空間部分設置的騎樓或過街樓底層。（四）設備管道夾層（專用于設備及管道布設的空間，一般除檢修口外不得設置其他出入口）高度不超過2.2米時。第五條 建筑基地內(nèi)的以下建筑面積，不計入該項目的計容建筑面積，但須計入可建建筑面積：（一）避難層中的避難空間。（二）建筑底層設架空層用作停車、居民設施等用途部分按1/2計算建筑面積。（三）地下層或半地下層，如僅用作公共停車、公共設備用房、人防用途時。 （四）在建筑內(nèi)部（包括首層、其他樓層及地下層）或外部提供全天候?qū)ν忾_放的步行空間或通道，將周邊建筑物與城市街道、廣場、游園、購物中心等公共空間體系聯(lián)系在一起且其有效寬度不小于4米的空間。 第六條 建設項目的計容建筑面積按以下規(guī)定計算： （一）屋頂層設備用房（含公共樓梯間、電梯機房等）面積計入計容建筑面積。 （二）地下層如僅用作停車時，不計入計容建筑面積；如作為辦公、商場或其他營業(yè)性公共場所等用途時，全部計入計容建筑面積。 地下層定義計算細則滿足條件功能剖面圖平面圖層數(shù)建筑面積容積率h11/2H且h21.0米停車、不計入單列計算不計h11/2H且h21.0米辦公、商場、其他營業(yè)性公共場所等功能不計入單列計算計容注釋：地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，且室內(nèi)地面至室外地面的高度大于房間凈高的1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1米。H 建筑室內(nèi)凈高，即室內(nèi)地面至該層樓板底面高度（H=h1+h2）h1建筑室內(nèi)地面至室外地面的高度h2建筑室外地面至該層樓板底面高度（三）半地下層如僅用作停車時，則不計入計容建筑面積；如作為辦公、商場或其他營業(yè)性公共場所等用途時，全部計入計容建筑面積。 平地建筑半地下層定義計算細則滿足條件功能剖面圖平面圖層數(shù)建筑面積容積率1/3 Hh11/2H且h21.5米停車計入單列計算不計1/3 Hh11/2H且h21.5米辦公、商場、其他營業(yè)性公共場所等功能計入單列計算計容注釋：平地建筑半地下層房間室內(nèi)地面低于室外地面，室內(nèi)地面至室外地面的高度大于等于該房間凈高的1/3但小于1/2者，且在室外地面以上部分高度不大于1.5米。H 建筑室內(nèi)凈高，即室內(nèi)地面至該層樓板底面高度（H=h1+h2）h1建筑室內(nèi)地面至室外地面的高度h2建筑室外地面至該層樓板底面高度坡地建筑半地下層定義計算細則滿足條件功能剖面圖平面圖層數(shù)建筑面積容積率l11/2L公共停車、公共設備用房、人防用途計入單列計算不計l11/2L商業(yè)、辦公等功能，且出入口、外墻位于地面以上計入單列計算計容l11/2L停車及設備用房與半地下商業(yè)、辦公等區(qū)域有明確分隔計入Sa單列計算Sb單列計算Sa不計Sb計容一幢建筑物（結(jié)構(gòu)相連）只能選取室內(nèi)地坪標高最低且與地面覆土交界的樓層計半地下層，其余作為地上層。計入SA單列計算SB單列計算SA按半地下層執(zhí)行SB計容注釋：坡地建筑半地下層坡地建筑樓層有12面位于地面以上（指建筑具有覆土深度小于建筑凈高的1/3的外墻，且其長度之和小于周長一半，其余外墻覆土深度大于等于1/2建筑凈高），其余面墻的室內(nèi)地面至該墻連接室外地面的高度大于房間凈高的1/2。H 建筑室內(nèi)凈高，即室內(nèi)地面至該層樓板底面高度（H=h1+h2）h1建筑室內(nèi)地面至室外地面的高度h2建筑室外地面至該層樓板底面高度L 外墻周長，即建筑該層各邊外墻之和l1該層建筑覆土深度超過建筑凈高一半（即h11/2H）的外墻墻面長度之和（四）建筑底層如為架空層，其電梯井、樓梯、門廳等使用空間須按實際面積計入計容建筑面積。（五）住宅建筑的陽臺（含入戶有頂花園、空中花園）沿外墻進深小于等于2.4米的部分計算1/2面積；大于2.4米的部分，其沿外墻進深大于2.4米部分的面積應計算全面積,且計半部分面積不得超出套內(nèi)建筑面積的15%。 陽臺面積計入計容建筑面積。（六）住宅建筑層高一般不得大于3.3米，當其建筑標準層層高大于3.3米小于等于5米時，不論層內(nèi)是否設有夾層，其建筑面積計算值按該層水平投影面積（不含陽臺部分）的1.5倍計算；當其建筑標準層層高大于5.0米時，其建筑面積計算值在1.5倍的基礎上每增加2.2米即增加1層計算，若層高增加不足2.2米時，按增加0.5層計算，依此類推。當戶型設計（如躍層式住宅）有特殊需要時,住宅中的公共部位如起居室、餐廳可適當調(diào)整層高，形成戶內(nèi)挑高空間，按一層計算建筑面積，但該部分面積不得超過該戶型建筑面積的20%。（七）小型辦公建筑層高一般不得大于4.5米，當其層高大于4.5米小于等于6.0米時，其建筑面積計算值按該層水平投影面積的1.5倍計算；當其層高大于6.0米時，其建筑面積計算值在1.5倍的基礎上每增加2.2米即增加1層計算，若層高增加不足2.2米時，按增加0.5層計算，依此類推。當局部設置（開洞率小于樓層建筑面積的50%）的門廳、中庭等共享空間，按一層計算建筑面積。 （八）小型商業(yè)用房層高一般不得大于5.0米，當其層高大于5.0米小于等于6.0米時，不論層內(nèi)是否設有夾層，其建筑面積計算值按該層水平投影面積的1.5倍計算；當其建筑標準層層高大于6.0米時，其建筑面積計算值在1.5倍的基礎上每增加2.2米即增加1層計算，若層高增加不足2.2米時，按增加0.5層計算，依此類推。當單層面積達到5000平方米以上的大型商業(yè)用房，建筑層高可根據(jù)功能要求適當提高，其建筑面積按國家面積計算規(guī)范計算后，計入計容建筑面積。 第七條 其他說明（一） 設計單位在進行設計時應按本規(guī)定及相關(guān)規(guī)范計算建筑面積，并分別注明可建建筑面積（各部分不同功能分別計算）和計容建筑面積。（二） 建設單位、設計單位不按照本規(guī)定及相關(guān)規(guī)范進行設計，弄虛作假的，由市建設行政主管部門和房地產(chǎn)行政主管部門按規(guī)定嚴肅處理