2015年上半年北京房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：房地產(chǎn)估價報告目錄的寫作考試試卷.docx

精品文檔2015年上半年北京房地產(chǎn)估價師案例與分析：房地產(chǎn)估價報告目錄的寫作考試試卷本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意） 1、估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為86萬元，含有一個現(xiàn)價為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍后的價格為萬元。A：75.00B：75.60C：83.60D：86.00 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 2、證券可分為_。A商品證券、貨幣證券、投資證券B商品證券、貨幣證券、資本證券C政府證券、金融證券、公司證券D商品證券、政府證券、金融證券3、關(guān)于債務(wù)融資，下列說法不正確的是（）。A信貸融資和債券融資是債務(wù)資金籌措的主要渠道B債券償付方式有三種：第一種是償還，第二種是轉(zhuǎn)期，第三種是轉(zhuǎn)貸C企業(yè)債券作為一種有價證券，其還本付息的期限通常為35年 D利用信貸資金經(jīng)營，實際上就是“借錢賺錢”或“借雞生蛋” 4、一套建筑面積為100、單價為2000元的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為531，則該套住宅的【2004年考題】A：實際單價為2000元，實際總價為3016萬元B：實際單價為工950元，實際總價為20萬元C：實際單價為2000元，實際總價為20萬元D：實際單價為2000元，實際總價為3016萬元E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格5、按照原國家計委、原建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知，以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)估價收費標準中，房地產(chǎn)估價總額在100萬元以下的累進計費率為。A：5B：25C：15D：08 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 6、臨街同一道路的其他土地的價格，是以路線價為基礎(chǔ)，考慮其臨街深度、土地形狀、臨街狀況、臨街寬度等，進行適當(dāng)?shù)男拚蟮?，這些修正實際上為（）。A交易情況修正B交易日期調(diào)整C房地產(chǎn)狀況調(diào)整 D區(qū)域因素調(diào)整 7、某城市某類房地產(chǎn)的當(dāng)期實際價格水平為3600元/m2，預(yù)測值為3630元/m2，修勻常數(shù)為0.65，則下一期房地產(chǎn)的預(yù)測值為_元/m2。A3610.5B3619.5C3711.5 D3719.5 8、現(xiàn)行國家規(guī)定的以房產(chǎn)為主的房地產(chǎn)價格評估費，按照房地產(chǎn)的價格總額采取差額定率分檔累進計收，費率最低為A：0.05 B：0.1C：0.3D：0.5 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的說法，錯誤的是。A：運用假設(shè)開發(fā)法估價，開發(fā)完成后的價值可以采取收益法求取B：投資利息和開發(fā)利潤只有在傳統(tǒng)方法中才需要測算C：假設(shè)開發(fā)中測算的“扣除項目”金額本質(zhì)上應(yīng)是預(yù)測的扣除項目在未來發(fā)生時的值D：在預(yù)測開發(fā)法完成后的價值時，應(yīng)將估價作業(yè)時的類似房地產(chǎn)市場價格作為開發(fā)完成后的價值 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 10、某宗房地產(chǎn)年收益為60萬元，建筑物價值為200萬元，建筑物資本化率為12%，土地使用期限為30年，土地報酬率為6%，該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A489.99B495.53C695.53D800.0011、拆遷當(dāng)事人雙方對被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)由確認。A：房地產(chǎn)行政主管部門B：房屋拆遷管理部門C：城市規(guī)劃行政主管部門D：房屋登記機構(gòu) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 12、對于閑置土地的處置方式中，延長開發(fā)建設(shè)期限，最長不得超過_。A五年B三年C兩年 D一年 13、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)繳納的稅費分別為7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方297萬元，應(yīng)繳稅費均由賣方承擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為_萬元。A323B275C273D25814、一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，在房地產(chǎn)估價方面不需具有。A：扎實的理論知識B：廣泛的人際關(guān)系C：豐富的實踐經(jīng)驗D：良好的職業(yè)道德 E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 15、運用收益法評估房地產(chǎn)價值時，要求利用與估價對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價中的_。A合法原則B最高最佳使用原則C替代原則 D公平原則 16、增加了國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓的掛牌出讓方式。A：中華人民共和國土地管理法B：中華人民共和國土地管理法實施條例C：城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例D：招標拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定 E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 17、某縣是國家級歷史文化名城，該縣單獨編制的歷史文化名城保護規(guī)劃，應(yīng)報_審批。A上一級城市人民政府B省人民政府C國務(wù)院 D建設(shè)部、國家文物局 18、某游樂場按土地法定最高出讓年限取得土地使用權(quán)，經(jīng)營15年后轉(zhuǎn)讓，則取得該土地使用權(quán)的剩余使用年限是年。A：15B：25C：35D：55 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、空置率是準備出租，但還沒有出租出去的_占全部可出租建筑面積的比例。A使用面積B建筑面積C公攤面積 D規(guī)劃設(shè)計面積 20、如果石油價格的持續(xù)攀升導(dǎo)致了一個國家的通貨膨脹，此類通貨膨脹屬于。A：需求拉動型通貨膨脹B：成本推動型通貨膨脹C：結(jié)構(gòu)失調(diào)型通貨膨脹D：預(yù)期型通貨膨脹 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、按照規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項書面通知買受人后，買受人有權(quán)在通知到達之日起日內(nèi)作出是否退房的書面答復(fù)。A：15B：30C：45D：60 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、建設(shè)用地使用權(quán)出讓，是土地_級市場。A一B二C三D四23、住房公積金屬于所有。A：繳存住房公積金的單位及個人B：繳存住房公積金的單位C：繳存住房公積金的職工D：住房公積金管理機構(gòu) E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 24、自治區(qū)的自治條例和單行條例，報批準后生效。A：全國人民代表大會及其常務(wù)委員會B：國務(wù)院C：自治區(qū)人民代表大會D：自治區(qū)人民代表大會及其常務(wù)委員會E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為5000元的個人住房抵押貸款，該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月500元從當(dāng)前我國商業(yè)銀行風(fēng)險管理的角度來看，該家庭的月均收入應(yīng)不低于 元。A：10000B：11000C：7800D：9200E：借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得 0.5 分） 1、強制拍賣的基本原則指。A：法院處置權(quán)限定原則B：法院任意處置原則C：法院主導(dǎo)拍賣程序原則D：公開性原則 E：法院指定處置原則 2、甲公司在某建制鎮(zhèn)的營業(yè)用房以200萬元的價格出售，其應(yīng)繳納的城市維護建設(shè)稅為_元。A1000B5000C7000D100003、一業(yè)主打算將自家閑置的一處房屋出租給另一人經(jīng)商，所以現(xiàn)在翻建房屋使其面積擴大，那么他應(yīng)當(dāng)進行登記。A：轉(zhuǎn)移登記B：變更登記C：先進行變更登記再進行轉(zhuǎn)移登記D：先進行轉(zhuǎn)移登記再進行變更登記 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 4、民法中的財產(chǎn)關(guān)系是指在生產(chǎn)、分配、交換、消費過程中形成的。A：財產(chǎn)所有權(quán)關(guān)系B：財產(chǎn)流轉(zhuǎn)關(guān)系C：財產(chǎn)形成權(quán)關(guān)系D：人格權(quán)關(guān)系E：身份權(quán)關(guān)系5、設(shè)計方案評價原則主要有。A：經(jīng)濟合理性與技術(shù)先進性相結(jié)合的原則B：充分考慮近期效益的原則C：充分考慮遠期效益的原則D：近期與遠期效益相結(jié)合的原則 E：考慮項目全壽命費用的原則 6、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，現(xiàn)需房地產(chǎn)估價，_。A私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的B辦理了出讓手續(xù)，變劃撥土地為出讓土地，由受讓方繳納出讓金C按照國務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的D是不改變土地劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 E轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的 7、明確估價對象的內(nèi)容，包括明確。A：實物狀況B：權(quán)益狀況C：區(qū)位狀況D：經(jīng)濟狀況 E：環(huán)境狀況 8、工程造價的特點包括等。A：大額性B：差異性C：個別性D：靜態(tài)性 E：非層次性 9、估價對象為一宗熟地，對可比實例的成交價格進行權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)包括的內(nèi)容有。A：地役權(quán)設(shè)立的情況B：土地使用期限C：基礎(chǔ)設(shè)施完備程度D：容積率 E：臨街狀況 10、假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的負債合計為3000萬元，資產(chǎn)合計為5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和1250萬元，存貨為1500萬元。則該房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債率為_。A167%B80%C200%D60%11、下列保險中，屬商業(yè)保險的有。A：無擔(dān)保保險B：保證保險C：信用保險D：健康保險 E：失業(yè)保險 12、房地產(chǎn)估價師注冊證書失效的情形有_。A注冊期滿3年而未延續(xù)注冊的B持續(xù)離開估價崗位超過1年的C年齡超過60周歲的D聘用單位被撤回房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)證書的 E不具有完全民事行為能力的 13、_是把金融機構(gòu)所持有的個人住房抵押貸款債權(quán)轉(zhuǎn)化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產(chǎn)金融風(fēng)險等目的。A間接投資于房地產(chǎn)企業(yè)債券B房地產(chǎn)抵押擔(dān)保C住房抵押貸款證券化D投資于金融證券14、下列屬于間接金融工具的包括。A：國庫券B：保險單C：銀行券D：存款單 E：銀行票據(jù) 15、下列有關(guān)商品房買賣合同的內(nèi)容，表述正確的是。A：2000年原建設(shè)部、國家工商行政管理局對商品房購銷合同示范文本進行了修訂，并更名為商品房買賣合同示范文本B：根據(jù)商品房買賣合同，凡是面積誤差比絕對值在3以內(nèi)(含3)的，據(jù)實結(jié)算房價款C：根據(jù)商品房買賣合同，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過3時，買受人有權(quán)退房D：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在合同中就保修范圍、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定 E：商品房銷售后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計 16、城市房屋拆遷管理條例規(guī)定，拆遷的實施方式主要包括。A：自行拆遷B：委托拆遷C：政府拆遷D：單位拆遷 E：社會拆遷 17、自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設(shè)，套型建筑面積90m2以下住房(含經(jīng)濟適用房)面積比重，必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的_。A70%B60%C50% D40% 18、價高者得規(guī)則是為買方的競爭而設(shè)定，需在拍賣現(xiàn)場通過比較得出，比較的基礎(chǔ)是。A：拍賣人宣布的起拍價B：買方的報價C：拍賣的保留價D：競買人的報價 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、對于同一房地產(chǎn)，關(guān)于開發(fā)利潤率大小的說法，錯誤的有。A：銷售利潤率小于投資利潤率B：投資利潤率小于成本利潤率C：成本利潤率小于直接成本利潤率D：直接成本利潤率小于銷售利潤率 E：年利潤率小于總利潤率 20、用以簡要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系的建筑設(shè)計圖是。A：建筑剖面圖B：建筑構(gòu)造詳圖C：建筑平面圖D：總平面圖 E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 21、下列風(fēng)險中，屬于房地產(chǎn)投資系統(tǒng)風(fēng)險的有。A：市場供求風(fēng)險B：變現(xiàn)風(fēng)險C：利率風(fēng)險D：時間風(fēng)險 E：資本價值風(fēng)險 22、現(xiàn)實中，房地產(chǎn)市場上某種房地產(chǎn)在某一時間的供給量為_。A存量+新開發(fā)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量一該種房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量一拆毀量B存量+新開發(fā)量+該類房地產(chǎn)與其他種類房地產(chǎn)之間轉(zhuǎn)換總量+拆毀量C存量+新開發(fā)量+空置房量