產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)論文__房地產(chǎn)業(yè)[1].doc

產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)期末作業(yè)學(xué)號(hào)：0911022184姓名：王 琪 班級(jí)：09電子商務(wù)房地產(chǎn)業(yè)第一節(jié) 歷史一、房地產(chǎn)也的定義關(guān)于房地產(chǎn)的涵義，可以從狹義和廣義兩個(gè)方面來(lái)理解。狹義的房地產(chǎn)是指土地及地上、地下的各種建筑物；廣義的房地產(chǎn)是指作為財(cái)產(chǎn)的房地產(chǎn)和附著在其上面的各種權(quán)益以及其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的總稱。房地產(chǎn)可分為地產(chǎn)和房產(chǎn)兩大類，地產(chǎn)指的是土地，房產(chǎn)指的是房屋，按照用途來(lái)劃分，房產(chǎn)可分為住宅和非居住用房?jī)纱箢?，而非居住用房又可分為辦公樓、商業(yè)用房、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。 房地產(chǎn)業(yè)是指以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。主要包括；土地開發(fā)、房屋的建設(shè)、維修、管理，土地使用權(quán)的有償劃撥、轉(zhuǎn)讓、房屋所有權(quán)的買賣、租賃、房地產(chǎn)的抵押貸款，以及由此形成的房地產(chǎn)市場(chǎng)。在實(shí)際生活中，人們習(xí)慣于上將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)的行業(yè)稱為房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的基本職能是組織房地產(chǎn)開發(fā)，為房地產(chǎn)流通和消費(fèi)提供服務(wù)性勞動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)是不同于建筑業(yè)的一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局把房地產(chǎn)業(yè)列為第三產(chǎn)為第二層次的服務(wù)部門。表一 房地產(chǎn)業(yè)的分類分類標(biāo)準(zhǔn)類別名稱定義按用途分類商業(yè)房地產(chǎn)包括各種商用店鋪、商業(yè)樓宇、寫字樓、飯店、旅店、購(gòu)物中心、電影院、展覽中心、各種娛樂(lè)設(shè)施、健身中心等及其占用土地。這類房地產(chǎn)的服務(wù)范圍主要是第三產(chǎn)業(yè)，隨著我國(guó)的產(chǎn)業(yè)傾斜政策及第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，這類房地產(chǎn)的供給和需求都將比較活躍。住宅房地產(chǎn)即各種供人們生活居住使用的房地產(chǎn)。根據(jù)其建筑標(biāo)準(zhǔn)、功能等檔次不同可分為中低檔的普通商品住房和高檔的公寓、別墅等多種類型。隨著我國(guó)住房制度的改革，普通民居型的住宅房地產(chǎn)將獲得長(zhǎng)足的發(fā)展。工業(yè)房地產(chǎn)指各種服務(wù)于工業(yè)生產(chǎn)的房屋構(gòu)筑物及其占用土地。這包括各種廠房、倉(cāng)庫(kù)和生產(chǎn)用構(gòu)筑物，如水池、水塔、橋梁、煙囪、水井等。這種形式的房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)多伴隨著相應(yīng)的工業(yè)其他投資。另外，近年興起的開發(fā)區(qū)投資也基本屬于此類型，一般都是進(jìn)行滿足工業(yè)建廠生產(chǎn)需要的土地開發(fā)或直接修建標(biāo)準(zhǔn)廠房出售。按交易分類房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)（或稱土地一級(jí)市場(chǎng)）是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或農(nóng)村集體用地出讓給使用者的市場(chǎng)，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過(guò)開發(fā)達(dá)到“七通一平”的熟地，房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售和出租的市場(chǎng)，即商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用者將達(dá)到規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地，進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)、通俗的講，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)主要是房產(chǎn)開發(fā)商與消費(fèi)者之間的交易。商品房出售，安居房、平價(jià)房出售，以及外銷商品房的先租后售、預(yù)售等，均為二級(jí)市場(chǎng)。房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已購(gòu)買房地產(chǎn)的單位和個(gè)人，再次將房產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)通常是住房消費(fèi)者之間的交易，常見的有私人間的房屋買賣、租賃、交換，以及抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。注：現(xiàn)實(shí)生活中，二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)并不是截然分不開的，它們相互滲透，相互銜接。例如，目前的差價(jià)換房中，即有個(gè)人之間房屋的交換的三級(jí)市場(chǎng)，又有房產(chǎn)發(fā)展商新建商品房與私人舊房、公房等之間的差價(jià)換房的二級(jí)市場(chǎng)與三級(jí)市場(chǎng)的混合。二、歷史1、住房商品化試點(diǎn)與第一次房地產(chǎn)熱改革開放后，我國(guó)開始了住房制度改革，住宅商品化工作開始推進(jìn)。1979年，西安、南寧、柳州、梧州4個(gè)城市率先開始了全價(jià)向個(gè)人出售住宅的試點(diǎn)。1980年，鄧小平對(duì)城鎮(zhèn)住房制度改革提出出售公房，調(diào)整租金，提倡個(gè)人建房買房的設(shè)想。92年南巡講話后，房地產(chǎn)得到迅速發(fā)展。但過(guò)度膨脹的房地產(chǎn)熱導(dǎo)致投資規(guī)模和信貸規(guī)模膨脹，引發(fā)了新一輪通貨膨脹。隨后，從1993年7月開始，國(guó)家開始整頓金融秩序，控制金融資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的數(shù)量。由此，19921993年我國(guó)出現(xiàn)了第一次房地產(chǎn)熱。2、住房分配貨幣化與住房二級(jí)市場(chǎng)的形成1998年7月3日，國(guó)務(wù)院發(fā)布國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知，規(guī)定從1998年下半年停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化，同時(shí)實(shí)行積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)，尤其是銀行推出個(gè)人購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效激發(fā)了長(zhǎng)期被壓抑的購(gòu)房需求，住房消費(fèi)有效需求迅速釋放。這標(biāo)志著我國(guó)實(shí)行了40多年的福利房分配制度發(fā)生了根本性變革，住房供應(yīng)體系逐步走上了住宅建設(shè)市場(chǎng)化和住房消費(fèi)貨幣化的道路。從1999年下半年起，住房二級(jí)市場(chǎng)開始放開，允許房改房上市交易，增加了個(gè)人購(gòu)房的支付能力，使住房需求在短期內(nèi)急劇增加。另外，隨著工業(yè)化和城鎮(zhèn)化發(fā)展、城鎮(zhèn)人口增加，大規(guī)模城市改造和居民拆遷，使住房銷售市場(chǎng)的被動(dòng)需求也不斷增加。3、土地市場(chǎng)規(guī)范化與第二次房地產(chǎn)熱2002年，為了整頓土地市場(chǎng)秩序混亂及土地尋租等問(wèn)題，國(guó)土部發(fā)布了招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定，規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地必須實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓政策。從此，土地市場(chǎng)走上了規(guī)范化發(fā)展道路。2003年6月，鑒于新一輪房地產(chǎn)投資可能引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)，央行發(fā)布“121”號(hào)文，規(guī)定對(duì)手續(xù)不全、自有資金不全的房地產(chǎn)項(xiàng)目不得發(fā)放貸款，不得使用銀行貸款墊資，房地產(chǎn)項(xiàng)目必須主體封頂才能發(fā)放按揭貸款等。2004年4月，國(guó)務(wù)院將房地產(chǎn)開發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。同時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文要求半年內(nèi)停止審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地，全面清理整頓在建、擬建項(xiàng)目，暫停部分項(xiàng)目的開工建設(shè)。4、支柱地位的確定與第三次房地產(chǎn)熱2003年9月，為了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，國(guó)務(wù)院發(fā)布“18號(hào)文件”，首次公開肯定了房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的支柱性地位，并明確提出房地產(chǎn)業(yè)要持續(xù)健康發(fā)展。為了解決我國(guó)局部地區(qū)出現(xiàn)房地產(chǎn)熱，自2005年3月起，國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等政府部門連續(xù)頒布“雙八條”、穩(wěn)定房?jī)r(jià)時(shí)間表、關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知等政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，此次調(diào)控最大的不同是將調(diào)控重點(diǎn)指向需求，特別是抑制投資性和投機(jī)性房地產(chǎn)需求。2006年4月28日，為了抑制投資需求，央行全面上調(diào)各檔次貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，其中，5年期以上的銀行房貸基準(zhǔn)利率由6.12%上調(diào)至6.39%。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（通常稱之為“國(guó)六條”），包括住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面。隨后一系列細(xì)則陸續(xù)出爐，從九部委十五條調(diào)控細(xì)則，到住房結(jié)構(gòu)調(diào)控的165號(hào)文件說(shuō)明，到規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營(yíng)方式的166號(hào)文件，再到限制外資入市的171號(hào)文件，再到最新的強(qiáng)征個(gè)稅的108號(hào)文。新一輪宏觀調(diào)控的核心，是做好穩(wěn)定房?jī)r(jià)的工作，保障低收入家庭的住房需求，打擊房屋投機(jī)等非理性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)理性回歸。第二節(jié) 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一、市場(chǎng)集中度市場(chǎng)集中度是衡量產(chǎn)業(yè)組織市場(chǎng)結(jié)構(gòu)常用的指標(biāo)，反映市場(chǎng)壟斷程度的高低。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，市場(chǎng)集中度雖然每年都有一定程度的增長(zhǎng)，但整體仍然處于較低水平，這反映出我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)?；潭鹊偷葐?wèn)題。如圖一所示，2000年至2004年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量呈逐年上升趨勢(shì)，2004年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量達(dá)到59242家，2005年企業(yè)總數(shù)有所下降，但06年又繼續(xù)回升至58710家。圖一 20002006年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量變化情況數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒2007)表二 2001年至2004年房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)集中度的比較 單位：億元年份200l200220032004資產(chǎn)額產(chǎn)業(yè)前十位資產(chǎn)額489645435l6211975l，43總資產(chǎn)額29567.0333O430240486504653623資產(chǎn)額產(chǎn)業(yè)前十位銷售額15734192722361l26422總銷售額48627560323476709ll0375.71集中度( )24824223l207資料來(lái)源：由20022005年中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告整理所得。報(bào)告見2002至2007年中國(guó)房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)年鑒。我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)目眾多，排名前十的企業(yè)占市場(chǎng)份額很低，只有2 3左右。與發(fā)達(dá)國(guó)家及香港相比，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)商的集中度很低。2004 年美國(guó)前10家地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商占全美市場(chǎng)份額高達(dá)2725 ，是中國(guó)前10家地產(chǎn)業(yè)開發(fā)商集中度的105倍。從市場(chǎng)份額來(lái)看，市場(chǎng)化程度較高的上海、深圳排名前10位的開發(fā)商，區(qū)域范圍內(nèi)的市場(chǎng)占有率分別為23 、20 ，而香港前9位的房地產(chǎn)商的市場(chǎng)內(nèi)有率達(dá)80.7%。(數(shù)據(jù)來(lái)自房產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)策略分析報(bào)告)就全國(guó)的情況看，2002年在房地產(chǎn)開發(fā)百?gòu)?qiáng)企業(yè)排行榜中高居榜酋的萬(wàn)科，全國(guó)的市場(chǎng)占有率僅為094(其中深圳、上海、北京、天津、成都的市場(chǎng)份額分別為237 、097、089 、168 、196 。而美國(guó)前三名的房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率達(dá)45 ?？梢?，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還沒(méi)有形成規(guī)模效應(yīng)，更談不上壟斷了。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模較小，尚處于發(fā)展的初級(jí)階段。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度的比較，可看出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)每年都在較大幅度的增長(zhǎng)，盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度仍然很低，體現(xiàn)出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)小、散、差和住房建設(shè)的規(guī)?；潭鹊偷葐?wèn)題，這樣房地產(chǎn)商之間的競(jìng)爭(zhēng)容易形成一種自殺性、破壞性的競(jìng)爭(zhēng)格局，導(dǎo)致規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益的喪失，不利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。表三 2000年至2006年房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度的比較 單位：億元年份2000200120022003200420052O06產(chǎn)業(yè)前5位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和l1453l26681088812882l97652073430707產(chǎn)業(yè)前l(fā)0位主營(yíng)業(yè)務(wù)收入和l5410l8504190322l8182930930285421o6總營(yíng)業(yè)收入45l57l5471667077859l3727l3314461476935l804676CR5254235154141148140170CR1034l338269239220205數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站、中國(guó)房地產(chǎn)排行網(wǎng)提供的相關(guān)數(shù)據(jù)以及各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)年報(bào)整理而得。按營(yíng)業(yè)收入重新測(cè)算了2000年至2006年的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集中度，CR5和CR10具有相似走勢(shì)的變化趨勢(shì)，從2000年開始逐年下降，到2005年達(dá)到最低點(diǎn)，06年又有所回升。就全國(guó)而言，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)集中度極低，處于分散競(jìng)爭(zhēng)階段。二、產(chǎn)品差異化程度房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品差異性大，不同區(qū)域間產(chǎn)品替代性差，產(chǎn)品差異主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1、區(qū)域差異。房地產(chǎn)最重要的特性是其位置不可移動(dòng)性或固定性，它是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品最顯著的特點(diǎn)，特定的消費(fèi)者只會(huì)在特定的市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)選擇商品，不同市場(chǎng)供給的產(chǎn)品難以互相替代，因而難以形成統(tǒng)一的市場(chǎng)，也就不存在統(tǒng)一的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)價(jià)格。在特定的區(qū)域內(nèi)，區(qū)域外的房地產(chǎn)無(wú)法“流入”參與區(qū)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)也不能“流出”參與區(qū)外的競(jìng)爭(zhēng)。區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)盡管在市場(chǎng)重合的區(qū)域存在競(jìng)爭(zhēng)，但在更大程度上它們都有各自的壟斷區(qū)域。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，就決定著其市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)，每座城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)各自獨(dú)特的發(fā)展態(tài)勢(shì)。2、消費(fèi)需求差異。隨著居民收入和生活水平的提高，消費(fèi)者需求日趨多樣化，購(gòu)買房產(chǎn)時(shí)在房屋的區(qū)位、戶型、工程質(zhì)量、環(huán)境、物業(yè)管理、公共服務(wù)和社區(qū)文化理念選擇上，需求差異很大。3、價(jià)格差異。拿典型城市北京、上海、廣州的商品住宅均價(jià)來(lái)說(shuō)，2005年北京為6725 平米，上海為6698 平米，而廣州為5l14元平米，都大大高于全國(guó)商品住宅的平均價(jià)格3010元平方米。住房市場(chǎng)的價(jià)格差異進(jìn)一步導(dǎo)致了住房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和住房有效需求差異。三、規(guī)模經(jīng)濟(jì)規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益水平隨之提高的現(xiàn)象。規(guī)模經(jīng)濟(jì)有規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)和外部經(jīng)濟(jì)之分。規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)中的“規(guī)?！笔侵腹S和企業(yè)在一定條件下的生產(chǎn)能力和產(chǎn)量。規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)就是指隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大使單位產(chǎn)品成本下降，收益上升。規(guī)模外部經(jīng)濟(jì)是指實(shí)現(xiàn)規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)性所需的外部條件，如市場(chǎng)規(guī)模的擴(kuò)大，資源供給充足，運(yùn)輸和融資方便等。但通常意義上的規(guī)模經(jīng)濟(jì)是指規(guī)模內(nèi)部經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)的一個(gè)重要特性是它的單件性，這不同于工業(yè)部門的大規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，但并不意味著房地產(chǎn)業(yè)就不存在規(guī)模經(jīng)濟(jì)。就房地產(chǎn)品的規(guī)模經(jīng)濟(jì)而言，目前消費(fèi)者的需求水平有利于規(guī)?；a(chǎn)的擴(kuò)大。一般來(lái)說(shuō)住房消費(fèi)要經(jīng)過(guò)三個(gè)階段，一是住房供不應(yīng)求，單純追求住房面積階段；二是追求面積和房屋質(zhì)量并重階段；三是注重房屋的綜合品質(zhì)和環(huán)境。目前我國(guó)居民住房消費(fèi)正處在第一階段向第二階段過(guò)渡時(shí)期，從整體市場(chǎng)需求來(lái)看同質(zhì)化消費(fèi)還是市場(chǎng)的主流，這為房地產(chǎn)品的規(guī)?；a(chǎn)提供了現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)支撐。就房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)性言，企業(yè)層面的經(jīng)營(yíng)規(guī)模經(jīng)濟(jì)性明顯，如企業(yè)可以通過(guò)集團(tuán)采購(gòu)來(lái)降低成本，增強(qiáng)企業(yè)的綜合可持續(xù)性發(fā)展能力等。因而，充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，擴(kuò)大單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模和市場(chǎng)占有率將成為我國(guó)眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)集中度逐年上升恰恰體現(xiàn)了這一趨勢(shì)。四、并購(gòu)趨勢(shì)我國(guó)內(nèi)地現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)3萬(wàn)多家，僅上海就有4千多家，而在房地產(chǎn)業(yè)高度成熟的我國(guó)香港，僅有十來(lái)家房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。內(nèi)地房產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模偏小，產(chǎn)業(yè)集中度低，資金規(guī)模不足，這種行業(yè)現(xiàn)實(shí)阻礙了房地產(chǎn)業(yè)做大做強(qiáng)的步伐，客觀上要求進(jìn)行并購(gòu)重組，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰、產(chǎn)業(yè)整合和資源優(yōu)化配置。從2005年開始，房地產(chǎn)業(yè)的收購(gòu)行為就接二連三的發(fā)生了。萬(wàn)科以129億元收購(gòu)恒大集團(tuán)位于浦東三林地區(qū)的5個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。上海置業(yè)集團(tuán)又斥資3348萬(wàn)元人民幣收購(gòu)了市中心城區(qū)最大的舊城改造項(xiàng)目55權(quán)益等。這些收購(gòu)動(dòng)作表明房地產(chǎn)行業(yè)開始“洗牌”。一系列的調(diào)控政策也加快了行業(yè)整合的速度。對(duì)于手中擁有土地，但沒(méi)有資金開發(fā)，融資渠道缺乏、經(jīng)營(yíng)管理不善的中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，被大企業(yè)并購(gòu)已經(jīng)成為一種必然。他們要想保證土地不被收回只有盡快將手中的土地投入市場(chǎng)開發(fā)，而信貸政策的收緊使得一些中小企業(yè)因資金緊張而選擇退出或?qū)F(xiàn)有項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓套現(xiàn)；與此同時(shí)，一些資金實(shí)力雄厚的大開發(fā)商為支撐企業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展，必須提高土地儲(chǔ)備。他們股權(quán)資金雄厚，融資渠道廣泛，產(chǎn)品和服務(wù)質(zhì)量?jī)?yōu)良，經(jīng)營(yíng)管理成熟，已經(jīng)得到業(yè)界和購(gòu)房者的認(rèn)可。一方面，他們繼續(xù)在土地出讓一級(jí)市場(chǎng)上通過(guò)“招拍掛”方式不惜重金志在必得。另一方面，在土地二級(jí)市場(chǎng)上，采用直接購(gòu)買、參股等方式實(shí)現(xiàn)低成本擴(kuò)張。供求契合，順勢(shì)而為，大企業(yè)頻頻通過(guò)并購(gòu)和股權(quán)收購(gòu)獲得土地。因?yàn)檫@種獲地手段比起直接購(gòu)買項(xiàng)目投資開發(fā)，稅務(wù)成本更少，直接交易成本更低，所以性價(jià)比更高，更有效率。房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模意味著決定市場(chǎng)的能力，包括獲得土地的能力和融資及資本運(yùn)作的能力。隨著房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌、并購(gòu)重組的進(jìn)程，房地產(chǎn)行業(yè)將走向質(zhì)量、品牌、資本的競(jìng)爭(zhēng)。在競(jìng)爭(zhēng)中，土地和資源將更有效地配置到實(shí)力強(qiáng)大的企業(yè)，產(chǎn)業(yè)集中度將不斷提高。五、進(jìn)入壁壘根據(jù)貝恩的觀點(diǎn)，進(jìn)入壁壘是影響市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的重要變量。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)有著資本密集型強(qiáng)、關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)力大，同時(shí)又有高負(fù)債、高風(fēng)險(xiǎn)等特點(diǎn)，使其在必要資本量、土地資源、政策法律上的壁壘表現(xiàn)得尤為突出。1、必要資本壁壘房地產(chǎn)業(yè)屬于資本密集型，房地產(chǎn)投資所需資金巨大，且開發(fā)周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)大，理論上其具有一定的行業(yè)資本進(jìn)入壁壘。這種壁壘限制作用很明顯。2、行業(yè)技術(shù)壁壘從技術(shù)角度講，房地產(chǎn)企業(yè)偏重于一種資源整合的角色，房屋的建造有整體上處于過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)的建筑施工企業(yè)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目從開發(fā)設(shè)計(jì)到竣工都有專門的中介機(jī)構(gòu)來(lái)進(jìn)行所謂的“全程規(guī)劃”，開發(fā)商只要提供資金就可以了，進(jìn)入市場(chǎng)對(duì)技術(shù)要求不高。3、規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘我國(guó)現(xiàn)存開發(fā)商企業(yè)規(guī)模普遍偏小，而市場(chǎng)集中度的分析表明，我國(guó)大的開發(fā)企業(yè)市場(chǎng)占有率微不足道，這決定了從整個(gè)行業(yè)的角度看，新企業(yè)進(jìn)入并不占什么劣勢(shì)。這在相當(dāng)程度上削弱了房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模經(jīng)濟(jì)壁壘，同時(shí)市場(chǎng)規(guī)模的增長(zhǎng)為小企業(yè)的生存提供了廣闊的空間。4、政策法制壁壘目前的土地資源采用行政性分配政策，這就容易為某一個(gè)特定的房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域人為造成強(qiáng)的政策壁壘提供了先決條件，從而影響房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。在我國(guó)，城鎮(zhèn)土地屬國(guó)家所有，這為政府的調(diào)控行為提供了有力的手段。但我國(guó)土地供給嚴(yán)重失控，土地出讓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)性差，政府主管部門對(duì)行業(yè)準(zhǔn)人要求偏低，導(dǎo)致這一壁壘實(shí)際上在一定程度上也失去了市場(chǎng)進(jìn)入的限制性。5、產(chǎn)品差異化壁壘就某一地域而言，由于消費(fèi)者目前追求的主要還是居住面積，同時(shí)也開始對(duì)房屋質(zhì)量、戶型有了一定要求，但在區(qū)域內(nèi)，同質(zhì)化消費(fèi)依然是主流，產(chǎn)品差異性不大，因而進(jìn)入這種壁壘的限制作用不強(qiáng)。6、土地資源壁壘和一般商品市場(chǎng)相比, 資金和土地要素的獲得使得房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)入和退出門檻都比較高, 這造成房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入壁壘較高。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入在土地資源壁壘主要表現(xiàn)為：一方面, 房地產(chǎn)企業(yè)獲取某塊土地開發(fā)權(quán)的同時(shí), 意味著同時(shí)獲得土地開發(fā)的排他權(quán), 這為該企業(yè)行使壟斷力量索取超額利潤(rùn)提供了前提。另一方面, 在目前土地市場(chǎng)不甚完善的情況下, 土地使用權(quán)的獲取在很大程度上取決于房地產(chǎn)企業(yè)的尋租能力。第三節(jié) 市場(chǎng)行為一、價(jià)格行為近年來(lái), 我國(guó)房地產(chǎn)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下加速上漲。2007年全國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格單月漲幅比2006年最高達(dá)到10.5% 。雖然受國(guó)際經(jīng)濟(jì)環(huán)境和國(guó)內(nèi)宏觀調(diào)控的影響, 2008年初房地產(chǎn)價(jià)格上漲趨勢(shì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn), 但自2009年5月起, 全國(guó)各大城市房?jī)r(jià)又呈現(xiàn)出直線上漲的態(tài)勢(shì)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示, 2010年1月全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5% , 漲幅比2009年12月擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn), 并創(chuàng)21個(gè)月新高。面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度繁榮, 中央政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控集中了金融、土地和稅收等多方面政策, 步步深入、細(xì)化、具體, 但是平抑房地產(chǎn)價(jià)格上漲波動(dòng)的效果卻并不明顯。產(chǎn)業(yè)組織理論認(rèn)為, 市場(chǎng)結(jié)構(gòu)決定企業(yè)行為, 而企業(yè)行為決定市場(chǎng)績(jī)效。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)聯(lián)著購(gòu)房者、政府部門、銀行和設(shè)計(jì)施工單位, 大量的社會(huì)財(cái)富要通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)周轉(zhuǎn), 是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的主要微觀主體, 也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控績(jī)效的關(guān)鍵所在, 其市場(chǎng)行為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響尤為顯著。1、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)與伯川德悖論當(dāng)開發(fā)的商品房處于同一供需圈(可以視為同質(zhì)商品) 時(shí), 在區(qū)域性寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng)上, 開發(fā)商如果選擇價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略將會(huì)導(dǎo)致伯川德均衡的“囚徒困境”, 因而理性的開發(fā)商不會(huì)選擇價(jià)格戰(zhàn)。當(dāng)然放棄同質(zhì)性假定, 企業(yè)的產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略就成為打破伯川德悖論 的有力武器, 也意味著價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)就失去了作用, 企業(yè)會(huì)對(duì)差別產(chǎn)品進(jìn)行差別定價(jià)。這就是企業(yè)之間不愿意打價(jià)格戰(zhàn), 而愿意通過(guò)產(chǎn)品差異化實(shí)現(xiàn)壟斷定價(jià), 繼而獲取更多壟斷利潤(rùn)的主要原因。當(dāng)前, 隨著我國(guó)居民生活水平提高及購(gòu)房能力的加強(qiáng), 改善生活等自住類型的購(gòu)房需求量相當(dāng)巨大,開發(fā)商都可以采取不理睬市場(chǎng)觀望氣氛的策略, 維持其價(jià)格體系不變。由于大部分人都有著良好的經(jīng)濟(jì)預(yù)期, 總歸會(huì)有人逐漸入市消耗掉開發(fā)商手中的樓盤, 這樣高房?jī)r(jià)帶來(lái)的高利潤(rùn)能滿足各方的利益, 開發(fā)商最好的策略是選擇都不降價(jià), 大家一起維持現(xiàn)有的價(jià)格體系不變, 等待市場(chǎng)的再度好轉(zhuǎn)。因此, 在區(qū)域寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)條件下, 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主要形式是非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)策略 。為了最大限度地獲取壟斷利潤(rùn), 房地產(chǎn)寡頭企業(yè)需要借助各種競(jìng)爭(zhēng)策略和行為, 培育市場(chǎng)勢(shì)力, 獲取壟斷高價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)。2、房地產(chǎn)企業(yè)的壟斷定價(jià)在市場(chǎng)壟斷的情況下, 房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)可能性集合具有顯著的非凸集特征, 這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)不存在均衡價(jià)格。另外, 由于房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)函數(shù)是各自的利益最大化, 因此不存在任何的激勵(lì)機(jī)制能讓他們關(guān)注社會(huì)福利的最大化和資源的優(yōu)化配置, 即沒(méi)有任何激勵(lì)機(jī)制促使市場(chǎng)價(jià)格向均衡價(jià)格靠攏。在空間寡頭壟斷的格局下, 中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擁有相當(dāng)強(qiáng)的市場(chǎng)力量,其面對(duì)的是一條向下傾斜的需求曲線, 此時(shí), 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是價(jià)格制定者,而不是價(jià)格接受者 。中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際上正在運(yùn)用自己的市場(chǎng)力量, 通過(guò)壟斷定價(jià)行為獲取壟斷利潤(rùn), 使房地產(chǎn)價(jià)格嚴(yán)重偏離邊際成本, 從而扭曲了房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格機(jī)制, 造成了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格存在剛性。3、房地產(chǎn)企業(yè)的價(jià)格合謀房地產(chǎn)企業(yè)不僅不會(huì)打價(jià)格戰(zhàn), 相反, 還會(huì)存在價(jià)格合謀的可能?，F(xiàn)實(shí)中的房地產(chǎn)企業(yè)都是理性的,他們都能預(yù)測(cè)到削價(jià)競(jìng)爭(zhēng)的嚴(yán)重后果, 認(rèn)為最好的策略是維持現(xiàn)有價(jià)格體系。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為, 在生產(chǎn)同類產(chǎn)品的寡頭壟斷中, 企業(yè)會(huì)認(rèn)識(shí)到他們之間的相互依存性, 因而能夠不必實(shí)行明顯的勾結(jié)而維持其價(jià)格壟斷。殘酷價(jià)格戰(zhàn)的威脅足以阻擋削價(jià)的誘惑, 因此, 寡頭壟斷企業(yè)常常能夠以一種非合作的方式進(jìn)行默契合謀 。從定價(jià)的角度, 開發(fā)商合謀可以得到比競(jìng)爭(zhēng)時(shí)更多的利潤(rùn)。因此, 在空間寡頭壟斷的房地產(chǎn)市場(chǎng), 一定區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)之間有強(qiáng)烈的合謀動(dòng)機(jī), 以避免相互之間激烈競(jìng)爭(zhēng)而導(dǎo)致每個(gè)企業(yè)利潤(rùn)的損失。在需求旺盛的條件下(包括投機(jī)需求在內(nèi)) , 開發(fā)商之間更加缺乏價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的外部壓力?，F(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)往往不是靠公開協(xié)定 形成卡特爾, 而更多是用暗中互相配合等方式協(xié)調(diào)價(jià)格, 獲得寡占利潤(rùn)。其中, 價(jià)格領(lǐng)袖定價(jià)( price leadership) 就是房地產(chǎn)企業(yè)默契式價(jià)格合謀的一種形式。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的空間寡頭壟斷市場(chǎng)結(jié)構(gòu)特征, 以及法律環(huán)境和新聞?shì)浾摰谋O(jiān)督, 決定了在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上公開的價(jià)格合謀活動(dòng)是很少見的。相比之下, 房地產(chǎn)企業(yè)參照周圍樓盤的價(jià)格, 確定本企業(yè)價(jià)格的做法具有很大的隱蔽性, 可以避開公眾視線和政府規(guī)制, 又有利于房地產(chǎn)企業(yè)群體利潤(rùn)的最大化。根據(jù)況偉大的研究, 北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以價(jià)格領(lǐng)導(dǎo)形式進(jìn)行串謀的比例最高, 約為63%。這種價(jià)格合謀行為加劇了國(guó)內(nèi)住宅市場(chǎng)的壟斷, 妨礙了優(yōu)勝劣汰的市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用, 降低了市場(chǎng)資源的配置效率。二、廣告行為隨著房地產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，我 國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的廣告支出不斷增加。這在提供必要信息減少消費(fèi)者搜尋成本的同時(shí)，也進(jìn)一步強(qiáng)化了房地產(chǎn)產(chǎn)品的主觀差別化程度，有利于提升品牌的知名度和美譽(yù) 度，進(jìn)而又影響了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的績(jī)效。但同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)虛假?gòu)V告問(wèn)題也較為突出。2002年，我國(guó)關(guān)于房屋建材的投訴中，僅虛假?gòu)V告一項(xiàng)就達(dá)888 件。到2004年，仍然有377件?？梢?，為了追逐利潤(rùn)，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)一方面紛紛通過(guò)加強(qiáng)廣告的投放量來(lái)移動(dòng)消費(fèi)者的需求曲線；另一方面，也進(jìn)行著嚴(yán)重的刻意誤導(dǎo)或欺騙消費(fèi)者的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。表四 19992004年房地產(chǎn)廣告支出占商品房銷售額的比重 單位：億元年份投放額年增長(zhǎng)率占商品房銷售額比重199942.511.42200059.5940.181.51200169.4816.601.432002101.3845.911.682003159.1556.982.522004125.32-21.6數(shù)據(jù)來(lái)源：根據(jù)中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒2004、中國(guó)廣告年鑒2004整理第四節(jié) 市場(chǎng)績(jī)效從總體來(lái)看， 20世紀(jì)90年代初到1995年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)和行業(yè)平均利潤(rùn)不斷攀升，強(qiáng)大的利益驅(qū)動(dòng)使得各種資金紛紛涌入房地產(chǎn)，從而造成房地產(chǎn)持續(xù)過(guò) 熱。政府從1995年開始加大宏觀調(diào)控，從而 1997至1999年甚至出現(xiàn)了行業(yè)虧損。直至2001年，政府鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的政策開始出臺(tái)，房地產(chǎn)形勢(shì)才又好轉(zhuǎn)起來(lái)。到2003年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)已達(dá)430億元，為歷史最高水平，比1991年增長(zhǎng)了近15倍。 10多年來(lái)，不管房地產(chǎn)業(yè)形勢(shì)如何，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)稅金一直呈穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)。2003年達(dá)到494億元，比上年同期增長(zhǎng)了33，比1991年增長(zhǎng)了23倍。 從消費(fèi)者福利來(lái)看,近年來(lái)，很多地方出現(xiàn)商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡現(xiàn)象，普通商品房特別是經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，不能滿足中低層消費(fèi)者的住房需求。 表五 19982003年全國(guó)經(jīng)濟(jì)適用住房占商品住宅及商品住宅銷售的比例 單位：年份199819992000200120022003L116.723.026.023.614.613.4L22123201713數(shù)據(jù)來(lái)源：CEI中國(guó)行業(yè)發(fā)展報(bào)告.房地產(chǎn)業(yè) 注：L1表示經(jīng)濟(jì)適用房占商品住宅比例 L2表示經(jīng)濟(jì)適用房銷售占商品住宅銷售比例第五節(jié) 公共政策近年來(lái)，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)快，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例過(guò)大，房地產(chǎn)領(lǐng)域投機(jī)及炒樓嚴(yán)重。此外，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，造成住房總需求巨大但有效需求不足，房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩和結(jié)構(gòu)性供給不足的矛盾突出，房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)鋼鐵、水泥等行業(yè)過(guò)快增長(zhǎng)等問(wèn)題嚴(yán)重。這些問(wèn)題也引起了政府的高度關(guān)注，一系列宏觀調(diào)控的政策相繼出臺(tái)，但是收效甚微。一、我國(guó)房地產(chǎn)公共政策中存在的問(wèn)題1、對(duì)事前事中的預(yù)警調(diào)控力度不夠房地產(chǎn)公共政策的制定要經(jīng)歷公共政策問(wèn)題的確認(rèn)、公共政策規(guī)劃、公共政策采納與合法化等一些列復(fù)雜的過(guò)程。這是屬于事后的調(diào)控。由于從“發(fā)現(xiàn)問(wèn)題“到”解決問(wèn)題“要經(jīng)歷一段時(shí)間，而在這段時(shí)間內(nèi)我們?nèi)狈刂?，出現(xiàn)了”政策時(shí)滯效應(yīng)“。政府缺乏對(duì)事中的控制，同樣地，對(duì)于事前的預(yù)警控制仍然十分薄弱，政府總是在問(wèn)題發(fā)生得很嚴(yán)重的時(shí)候才開始采取措施。我們不能否認(rèn)這時(shí)候推行政策是可以起到一定的作用的。但是此時(shí)，房?jī)r(jià)已經(jīng)上漲得很快了。這十年來(lái)，一系列政策推出仍然無(wú)法抑制其上漲。這就是政府沒(méi)有做好事前控制的結(jié)果。如果我們可以對(duì)未來(lái)有所預(yù)期，在很早的時(shí)候就看出了房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)，及時(shí)地采取措施，或許如今的房?jī)r(jià)不會(huì)漲的如此迅速。因此，事前事中的預(yù)警調(diào)控是十分重要的。2、政策風(fēng)險(xiǎn)預(yù)見性不強(qiáng)在政策本身質(zhì)量和外界各種因素的影響下，任何一項(xiàng)政策制定都存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)這種風(fēng)險(xiǎn)我們不可預(yù)見，所以政策的推出并不一定能夠達(dá)到預(yù)期的效果。就今年的房地產(chǎn)新政來(lái)說(shuō)，我們可以看到在十一黃金周時(shí)期北京的樓市遇冷，表現(xiàn)與去年大相徑庭。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，今年9月最后五天（26日至30日），北京新建商品房期房網(wǎng)上簽約量為4013套，而國(guó)慶黃金周的前五天，這個(gè)數(shù)字跌至849套。9月最后五天，二手房網(wǎng)上簽約量為5088套，而長(zhǎng)假前五天僅有91套。從表面上看，這是新政推出來(lái)后的結(jié)果。居民因?yàn)槭赘度傻拇胧╅_始對(duì)買房感到猶豫，大家都抱著觀望的態(tài)度，希望等到年底房?jī)r(jià)下跌的時(shí)候再買。但是，“房?jī)r(jià)是否會(huì)下跌“這個(gè)問(wèn)題是不可預(yù)見的，我們并不能保證新政的推出能起到這樣的作用。在我看來(lái)，房?jī)r(jià)肯定還是會(huì)繼續(xù)上漲，但是幅度可能會(huì)縮小，畢竟國(guó)家是想保證房地產(chǎn)事業(yè)健康地成長(zhǎng)。3、政策制定未實(shí)現(xiàn)從經(jīng)驗(yàn)決策到科學(xué)決策的轉(zhuǎn)變決策者的觀念比較滯后，往往僅憑過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)作出決策，并未考慮實(shí)際情況；而且決策的程序往往并不規(guī)范，沒(méi)有經(jīng)過(guò)深入地調(diào)查研究，沒(méi)有經(jīng)過(guò)系統(tǒng)的咨詢論證，沒(méi)有充分征求各方面的意見，就斷然下決定；現(xiàn)代化的決策方法并沒(méi)有很好地落實(shí)，例如“定量決策”；政策研究人員的素質(zhì)不高。房地產(chǎn)調(diào)控政策正存在著這樣的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的目標(biāo)是總量基本平衡