物業(yè)管理師考試大綱(物業(yè)經(jīng)營管理).doc

物業(yè)經(jīng)營管理考試大綱第一章 物業(yè)經(jīng)營管理概述（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理及其管理對象和工作內(nèi)容等知識的熟悉程度。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容，收益性物業(yè)的類型及特點，物業(yè)經(jīng)營管理的層次及各層次之間的相互關(guān)系。 熟悉：物業(yè)經(jīng)營管理的戰(zhàn)略性工作內(nèi)容和常規(guī)工作內(nèi)容。 了解：物業(yè)經(jīng)營管理和傳統(tǒng)物業(yè)管理的異同和相互關(guān)系。（三）要點說明 1物業(yè)經(jīng)營管理的性質(zhì)和管理對象 2物業(yè)經(jīng)營管理的目標 3管理型物業(yè)管理企業(yè)、專業(yè)型物業(yè)管理企業(yè)、綜合型物業(yè)管理企業(yè)的區(qū)別 4物業(yè)經(jīng)營管理的類別 5物業(yè)經(jīng)營管理的工作內(nèi)容第二章房地產(chǎn)投資及其區(qū)位選擇（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資風險等內(nèi)容的熟悉程度。（二）考試基本要求 掌握：房地產(chǎn)投資及其特性，房地產(chǎn)直接投資和間接投資的區(qū)別與聯(lián)系。 孰悉：房地產(chǎn)投資的形式及利弊，房地產(chǎn)投資風險的種類，房地產(chǎn)區(qū)位的內(nèi)容。 了解：不同類型房地產(chǎn)投資項目對區(qū)位的特殊要求。（三）要點說明 1房地產(chǎn)投資的目的與內(nèi)容 2房地產(chǎn)直接投資的內(nèi)容 3房地產(chǎn)開發(fā)投資的內(nèi)容 4房地產(chǎn)投資信托基金運作方式 5房地產(chǎn)投資的主要特征及利弊 6房地產(chǎn)投資市場風險和非市場風險的區(qū)別 7狹義的區(qū)位與廣義的區(qū)位的區(qū)別第二章 房地產(chǎn)投資分析技術(shù)（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對資金時間價值、復(fù)利計算公式、設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資財務(wù)評價指標的熟悉程度，以及運用復(fù)利系數(shù)、設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法和房地產(chǎn)投資財務(wù)評價方法，解決房地產(chǎn)經(jīng)營管理實際問題的能力和知識水平（二）考試基本要求 掌握：現(xiàn)金流量、資金時間價值、單利計息與復(fù)利計息的計算方法；設(shè)備更新經(jīng)濟分析方法。 熟悉：現(xiàn)金流量圖的繪制方法，資金等效值的計算公式及其應(yīng)用；投資回收與投資回報的區(qū)別與聯(lián)系，房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式及凈態(tài)盈利指標的計算方法。 了解：名義利率與實際利率的區(qū)別，房地產(chǎn)投資動態(tài)盈利指標和清償能力指標的計算方法。（三）要點說明 1現(xiàn)金流量與現(xiàn)金流量圖 2資金時間價值與資金等值的判定 3設(shè)備更新的內(nèi)容與特點 4投資回收與投資回報的區(qū)別 5盈利能力指標的分類第四章收益性物業(yè)價值評估（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對收益性物業(yè)價格及其特征、價格和價值的種類、影響價格的因素、價值評估的基本方法等內(nèi)容的熟悉程度，以及運用基本的估價技術(shù)，在物業(yè)資產(chǎn)的購置、經(jīng)營管理和處置過程中進行價值分析與價格決策的能力和知識水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)價格的構(gòu)成，投資價值、市場價值、成交價格、市場價格的聯(lián)系與區(qū)別，市場法、成本法和收益法的用途、適用對象和操作步驟。 熟悉：收益性物業(yè)價格及其特征，收益性物業(yè)價格和價值的種類，收益法估價的基本公式及其應(yīng)用。 了解：影響收益性物業(yè)價格的因素，市場法和成本法的應(yīng)用。（三）要點說明 1物業(yè)價格的特征 2收益性物業(yè)價格和價值的種類 3影響收益性物業(yè)價格的因素 4收益性物業(yè)價值評估的基本方法、內(nèi)容及步驟第五章房地產(chǎn)市場與市場分析（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對房地產(chǎn)市場及其特性、房地產(chǎn)市場供求關(guān)系、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與描述指標、房地產(chǎn)市場分析內(nèi)容與方法和物業(yè)經(jīng)營管理計劃等內(nèi)容的熟悉程度，分析房地產(chǎn)市場并據(jù)此制定物業(yè)經(jīng)營管理計劃的能力和知識水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)經(jīng)營管理計劃及其編制，計劃的主要內(nèi)容和表現(xiàn)方式。 熟悉：房地產(chǎn)市場的特性與功能，房地產(chǎn)市場的供求規(guī)律，房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)、細分方式。了解：反映和描述房地產(chǎn)市場狀況的指標，房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境和影響因素，政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的原則、手段和措施。（三）要點說明 1房地產(chǎn)市場的構(gòu)成及影響其轉(zhuǎn)變的因素 2房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)的構(gòu)成 3房地產(chǎn)供給的主要指標 4房地產(chǎn)市場的特性與功能 5房地產(chǎn)市場分析的內(nèi)容 6物業(yè)管理規(guī)劃及制定的基本原則 7物業(yè)管理計劃的分 8編制物業(yè)經(jīng)營管理計劃的基礎(chǔ)工作內(nèi)容 9物業(yè)管理計劃的主要內(nèi)容第六章租賃管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)租賃的形式、租賃管理與租賃方案、租賃合同的構(gòu)成要素和物業(yè)租賃管理中的客戶關(guān)系管理等的知識水平和實際應(yīng)用能力。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)租賃的特點，租金確定與調(diào)整的方法。 熟悉：物業(yè)租賃的分類方法，租賃管理的工作內(nèi)容，租賃方案與租賃策略，租賃合同的基本條款。 了解：物業(yè)租賃管理的模式和房屋租賃行政管理的內(nèi)容，租賃管理中的市場營銷工作，客戶關(guān)系管理及其在租賃管理中的應(yīng)用。（三）要點說明 1房屋租賃的特征 2物業(yè)租賃的分類方式 3物業(yè)租賃管理模式的類型 4租賃管理的工作內(nèi)容 5租賃方案與策略主要涉及的工作內(nèi)容 6經(jīng)營性物業(yè)的租金水平的確定 7房屋租賃合同的基本條款 8實施客戶關(guān)系管理的目的與內(nèi)容第七章成本管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理成本及其分類，成本估算方法，成本預(yù)算與編制方法，成本控制等知識的熟悉程度，以及從事物業(yè)管理企業(yè)成本管理工作的能力和知識水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)管理成本及其分類和估算方法。 熟悉：成本預(yù)算編制工作的基本要求、成本預(yù)算的類型，成本運算編制程序，成本日常管理工作的內(nèi)容。 了解：成本控制原則、程序與組織體系。（三）要點說明 1物業(yè)管理企業(yè)的成本的構(gòu)成 2物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理服務(wù)費的方式 3物業(yè)管理服務(wù)成本估算的主要內(nèi)容 4成本預(yù)算、固定預(yù)算、彈性預(yù)算的區(qū)別 5零基預(yù)算的基本要求 6滾動預(yù)算與概率預(yù)算的計算方法 7物業(yè)管理成本控制的內(nèi)容、分類與原則 8成本日常管理的工作內(nèi)容第八章合同與風險管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)管理中主要合同類型及其構(gòu)成要素、物業(yè)服務(wù)合同、招標與投標階段的合同管理、風險管理與物業(yè)保險等知識的熟悉程度，以及合同與風險管理的能力和知識水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)服務(wù)合同的類型、特征、主要內(nèi)容和合同要點。熟悉：物業(yè)管理活動中涉及的合同類型，物業(yè)管理所涉及的保險種類與投保方法。 了解：物業(yè)管理招標與投標階段的工作內(nèi)容與合同管理，風險及風險管理。（三）要點說明 1物業(yè)管理活動中涉及的合同的主要類型 2前期物業(yè)服務(wù)合同和物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容與區(qū)別 3物業(yè)管理工作中經(jīng)常涉及的商業(yè)保險險種第九章財務(wù)管理與績效評價（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對財務(wù)管理、財務(wù)報告分析、物業(yè)管理績效評價、物業(yè)管理報告等內(nèi)容、方法的熟悉程度，以及物業(yè)經(jīng)營管理中財務(wù)與績效管理的能力和知識水平。（二）考試基本要求 掌握：物業(yè)管理績效及績效評價，物業(yè)管理績效評價的主要類型，物業(yè)管理績效評價的指標體系，物業(yè)管理報告的類型及內(nèi)容構(gòu)成，編寫物業(yè)管理報告。 熟悉：財務(wù)管理的對象、目標、內(nèi)容和手段，物業(yè)管理績效評價的標準及評價結(jié)果的表達方法，物業(yè)管理報告編寫中的注意事項。 了解：財務(wù)報告的構(gòu)成與內(nèi)容，財務(wù)報告分析的主要形式，財務(wù)報告分析的主要方法與一般過程，績效評價的主要方法。（三）要點說明 1企業(yè)財務(wù)管理的對象、目標及其基本內(nèi)容 2企業(yè)財務(wù)報告的編制與分析 3物業(yè)管理績效考核的內(nèi)容 4物業(yè)管理績效評價方法與類型 5物業(yè)管理績效評價指標體系的構(gòu)成 6物業(yè)管理報告的類型及其內(nèi)容第十章寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對寫字樓及寫字樓物業(yè)管理、寫字樓租賃管理、寫字樓安全與風險管理，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)選擇與評價方法的熟悉程度，以及對寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理的能力和知識水平。（二）考試基本要求 掌握：寫字樓租金確定與調(diào)整的方法和特點，寫字樓經(jīng)營管理績效評價的指標與方法。 熟悉：寫字樓的特點，寫字樓物業(yè)管理的工作模式和管理內(nèi)容，寫字樓租戶選擇的方法，寫字樓的租約制定，寫字樓物業(yè)管理企業(yè)的選擇標準。 了解：影響寫字樓分類的因素，寫字樓管理的策略，寫字樓安全與風險管理。（三）要點說明 1寫字樓分類及其類型等級劃分的因素 2寫字樓物業(yè)管理的常規(guī)目標 3寫字樓物業(yè)管理的工作內(nèi)容 4寫字樓租戶選擇過程中考慮的主要因素 5影響寫字樓的租金水平的因素 6寫字樓物業(yè)管理工作評價的內(nèi)容 7寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理績效評價指標體系的構(gòu)成第十一章零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對零售商業(yè)物業(yè)及其分類、零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理、零售商業(yè)物業(yè)租賃管理、現(xiàn)場管理、風險與安全管理和零售商業(yè)物業(yè)管理實踐的熟悉程度，以及對零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營管理能力和知識水平。（二）考試基本要求 掌握：零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理中的經(jīng)濟學(xué)原理，零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇、租金確定與調(diào)整的特點。熟悉：零售商業(yè)物業(yè)及其分類，零售商業(yè)物業(yè)管理的內(nèi)容和類型，零售商業(yè)物業(yè)管理中租賃管理和現(xiàn)場管理的工作內(nèi)容。 了解：零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險與安全管理。（三）要點說明 1零售商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作內(nèi)容 2策略與運行管理與現(xiàn)場管理的工作內(nèi)容 3零售商業(yè)物業(yè)運作相關(guān)理論的具體應(yīng)用 4租賃方案和租賃策略制定 5零售商業(yè)物業(yè)租戶選擇時應(yīng)考慮的因素 6基礎(chǔ)租金的確定 7百分比租金的測算方法 8凈租形式出租的三種類別 9零售商業(yè)物業(yè)租約內(nèi)容 10零售商業(yè)物業(yè)現(xiàn)場管理的目標 11零售商業(yè)物業(yè)管理中的風險類型第十二章物業(yè)經(jīng)營管理的未來發(fā)展（一）考試目的 本部分的考試目的是測試應(yīng)考人員對物業(yè)經(jīng)營管理行業(yè)未來主要發(fā)展方向的熟悉程度，以及經(jīng)營管理服務(wù)工作創(chuàng)新的能力。（二）考試基本要求 熟悉：房地產(chǎn)組合投資管理工作內(nèi)容，企業(yè)物業(yè)資產(chǎn)管理的作用，設(shè)施管理的主要工作內(nèi)容，可持續(xù)發(fā)展與物業(yè)管理的關(guān)系。 了解：組合投資理論在房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用進展