房地產(chǎn)當(dāng)前土地政策培訓(xùn)義PPT課件

.,1,房地產(chǎn)當(dāng)前土地政策培訓(xùn),集團風(fēng)險管理部2009年09月15日,.,2,目錄,一、回顧2004年至2008年土地政策變化,二、建設(shè)用地使用權(quán)的法律問,（一）資質(zhì)：市場準(zhǔn)入機制,（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得1、土地征收與批準(zhǔn)手續(xù)問題2、土地使用權(quán)出讓3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓4、合作開發(fā)5、房地產(chǎn)企業(yè)間接取得土地的方式及應(yīng)注意的問題；,三、土地閑置的法律問題,.,3,一、回顧2004年至2008年土地政策變化1、2004年10月21日，國務(wù)院下發(fā)關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定，中央聲稱:加強宏觀調(diào)控政策的落實，實行最嚴(yán)格的土地管理制度，嚴(yán)格控制建設(shè)用地增量，強化節(jié)約利用土地。,2、2006年9月5日，國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知發(fā)布。通知指出，為進一步貫徹科學(xué)發(fā)展觀，保證經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，必須采取更嚴(yán)格的管理措施。對各地和各部委提出了八大方面的要求，嚴(yán)把土地“閘門”。我國政府在土地管理和調(diào)控政策上再度進行重大調(diào)整.。,3、2008年1月3日國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知正式出臺，規(guī)定按照節(jié)約集約用地原則，審查調(diào)整各類相關(guān)規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)；充分利用現(xiàn)有建設(shè)用地，大力提高建設(shè)用地利用效率；充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用，健全節(jié)約集約用地長效機制；強化農(nóng)村土地管理，穩(wěn)步推進農(nóng)村集體建設(shè)用地節(jié),.,4,約集約利用；加強監(jiān)督檢查，全面落實節(jié)約集約用地責(zé)任。對地產(chǎn)的影響：土地出讓前要制定控制性詳規(guī)和土地供應(yīng)方案，明確容積率、綠地率、建筑規(guī)劃等條件；土地出讓合同和劃撥決定書要嚴(yán)格約定建設(shè)項目開竣工時間、價格、違約責(zé)任等。文件還對囤積、閑置的房地產(chǎn)用地出臺嚴(yán)格的調(diào)控措施。,總結(jié)：我國近幾年的土地政策變化：1、集中供地2、集約用地詳見附件1：20042008年土地政策,.,5,二、建設(shè)用地使用權(quán)的法律問題,（一）資質(zhì)：市場準(zhǔn)入機制,1、程序：先到工商部門領(lǐng)取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照后到建設(shè)（房管）部門備案領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級證書。,2、效力認(rèn)定的變化：以“一方出地、一方出資”的方式開發(fā)房地產(chǎn)項目的合作合同，一方具備開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)，或起訴前一方取得或合作成立具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，認(rèn)定有效。,3、暫定資質(zhì)證書有效期為一年，延長期限不超過2年。,.,6,3、各資質(zhì)等級開發(fā)房地產(chǎn)項目面積的規(guī)定，關(guān)注各地方的特殊要求，一般在實踐中無意義。,4、外資限制房地產(chǎn)問題。,.,7,（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之一：土地征收與批準(zhǔn)手續(xù)問題,1、最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第四條：土地使用權(quán)出讓合同的出讓方因未辦理土地使用權(quán)出讓批準(zhǔn)手續(xù)而不能交付土地，受讓方請求解除合同的，應(yīng)予支持。2、注意核實是否符合規(guī)劃（重點是控制性詳細規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃;3、是否被列入限制供地項目目錄或禁止供地項目目錄;4、涉及農(nóng)用地的,是否符合農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地審批規(guī)定(核實“一書”“四方案”);5、現(xiàn)狀交付還是凈地出讓(完成征地、拆遷安置、三通一平)。,.,8,（二）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之二：土地使用權(quán)出讓,1、出讓主體：市、縣人民政府，具體為市、縣人民政府土地管理部門；開發(fā)區(qū)管委會簽訂的無效。（詳見解釋第一條、第二條）,2、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)范圍（1）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂、工業(yè)用地和商品住宅等各類經(jīng)營性用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權(quán)改變用途，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，國有土地劃撥決定書或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權(quán)改變用途，國有土地使用權(quán)出讓合同約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。,.,9,3、招標(biāo)拍賣掛牌出讓程序（1）公布出讓計劃，確定供地方式；該階段注意查詢土地出讓規(guī)劃和計劃，查詢控制性詳細規(guī)劃、近期建設(shè)規(guī)劃。（無控制性規(guī)劃不得出讓土地，開發(fā)商期望的規(guī)劃設(shè)計條件是否與政府版的規(guī)劃吻合？能否修編或調(diào)整？）（2）編制、確定出讓方案；注意綜合條件最佳者得的例外招標(biāo)原則；特殊項目可邀請招標(biāo)（例外）。國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓方案應(yīng)按規(guī)定報市、縣人民政府批準(zhǔn)。（3）地價評估，確定出讓底價；確定出讓底價一般實行集體決策。招標(biāo)出讓的，應(yīng)當(dāng)同時確定標(biāo)底；拍賣和掛牌出讓的，應(yīng)當(dāng)同時確定起叫價、起始價等。（4）編制出讓文件；該階段應(yīng)關(guān)注宗地界址圖、宗地規(guī)劃指標(biāo)要求以及投標(biāo)、競買保證金數(shù)額。,.,10,（5）發(fā)布出讓公告；該階段注意土地用途、土地使用條件、供地時間、供地方式、建設(shè)時間（新土地出讓合同界定開發(fā)期限一般為3年內(nèi)）。（6）申請和資格審查；該階段注意按規(guī)定交納保證金。采用招標(biāo)或拍賣方式的，取得投標(biāo)或競買資格者不得少于3個。（7）招標(biāo)拍賣掛牌活動實施；簽訂成交確認(rèn)書，合同即告成立。（8）簽訂出讓合同，公布出讓結(jié)果；新版出讓合同的規(guī)定(詳見下文)（9）核發(fā)建設(shè)用地批準(zhǔn)書，交付土地；國土部新規(guī)：凈地出讓（10）辦理土地登記；付清全部國有土地使用權(quán)出讓金，依法申請辦理土地登記，領(lǐng)取國有土地使用證。,.,11,4、關(guān)于規(guī)劃設(shè)計條件在簽訂土地使用權(quán)出讓合同時，必須將規(guī)劃設(shè)計條件與附圖作為出讓合同的重要內(nèi)容和組成部分。沒有規(guī)劃部門出具的規(guī)劃設(shè)計條件，國有土地使用權(quán)不得出讓。如因特殊原因，確需改變規(guī)劃設(shè)計條件的，應(yīng)當(dāng)向規(guī)劃部門提出改變規(guī)劃設(shè)計條件的申請，經(jīng)批準(zhǔn)后方可實施，涉及容積率變動須補繳地價的，補繳地價。簽訂土地出讓合同后，持合同原件向市、縣規(guī)劃部門申請項目選址意見書（或規(guī)劃意見書）和建設(shè)用地規(guī)劃許可證，注意要與土地出讓合同中的規(guī)劃設(shè)計條件一致。注意正文與附圖是否一致，特別是范圍的界定。（案例，影響驗收及向小業(yè)主交房和辦證）。,.,12,5、土地出讓金：一次交清；也不得按土地價款繳納比例分割發(fā)放土地證書。不得融資借款用于交納地價款；改變土地用途、容積率等，補交土地差價。,.,13,6、關(guān)于新版出讓合同。變化一：明確開發(fā)、竣工時間，原則上開發(fā)時間不超過3年。新示范文本除寫明開工日期外，還需寫明地塊的竣工日期；在示范文本的使用說明一欄中還寫明，地塊原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。變化二：規(guī)定開發(fā)總套數(shù)，在90/70政策出臺后，土地出讓合同中新增加了套型建筑面積90平方米以下住房面積占宗地開發(fā)建設(shè)總面積的比例要求，但現(xiàn)在，新的示范文本還要求增加套數(shù)的規(guī)定：每宗地的開發(fā)建設(shè)總套數(shù)，以及90平方米以下的套數(shù)。建筑套數(shù)的規(guī)定，針對的是很多90/70樓盤做足90平方米以下中小戶型外另做大戶型的現(xiàn)象。按照原土地出讓合同，一般會要求90平方米戶型占總開發(fā)量的70%，其余30%做什么并沒有規(guī)定。但現(xiàn)在，總套數(shù)限定后，等于另外30%的面積也被管起來，90平方米以上套型面積的戶型設(shè)計自由度自然受限。如果約定套數(shù)多的話，戶型只能往小面積做。,.,14,變化三：規(guī)定建設(shè)指標(biāo)的下限，一宗土地出讓后，各項規(guī)劃指標(biāo)如建筑容積率、建筑密度等按老合同規(guī)定要標(biāo)明上限，而新的示范文本，除標(biāo)明上限外，還需標(biāo)明下限。建設(shè)指標(biāo)下限的規(guī)定，杜絕了一些郊區(qū)公寓項目寧愿犧牲容積率，把公寓改做別墅排屋的現(xiàn)象。,.,15,（三）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之三：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓1、建設(shè)用地使用權(quán)的雙重轉(zhuǎn)讓解釋第10條：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方就同一出讓土地使用權(quán)訂立數(shù)個轉(zhuǎn)讓合同，在轉(zhuǎn)讓合同有效的情況下，受讓方均要求履行合同的，按照以下情形分別處理：（1）已經(jīng)辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方，請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（2）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，已先行合法占有投資開發(fā)土地的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（3）均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，又未合法占有投資開發(fā)土地，先行支付土地轉(zhuǎn)讓款的受讓方請求轉(zhuǎn)讓方履行交付土地和辦理土地使用權(quán)變更登記等合同義務(wù)的，應(yīng)予支持；（4）合同均未履行，依法成立在先的合同受讓方請求履行合同的，應(yīng)予支持。未能取得土地使用權(quán)的受讓方請求解除合同、賠償損失的，按照中華人民共和國合同法的有關(guān)規(guī)定處理。,.,16,2、轉(zhuǎn)讓合同的效力(1)沒有依法辦理集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國有土地使用權(quán)審批解釋第9條：轉(zhuǎn)讓方未取得出讓土地使用權(quán)證書與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得出讓土地使用權(quán)證書或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。（2）沒有辦理變更登記手續(xù)解釋第8條：土地使用權(quán)人作為轉(zhuǎn)讓方與受讓方訂立土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，當(dāng)事人一方以雙方之間未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，不予支持。（3）違反房地產(chǎn)管理法第38條，未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對土地進行投資開發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的最高人民法院關(guān)于土地轉(zhuǎn)讓方未按規(guī)定完成土地的開發(fā)投資即簽定土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的效力問題的答復(fù)（法函200434）：合同有效，人民法院可以建議政府有關(guān)部門依法給予處罰。,.,17,（4）、合同改變土地用途土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無效，但在一審訴訟期間已補辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。,.,18,（四）建設(shè)用地使用權(quán)的取得之四：合作開發(fā)問題1法律依據(jù)最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋第14、24、25、26和27條2認(rèn)定合作開發(fā)房地產(chǎn)合同，是指當(dāng)事人訂立的以提供土地使用權(quán)、資金等作為共同出資，共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險合作開發(fā)房地產(chǎn)為基本內(nèi)容的協(xié)議。a、合同形式，即“一方出地、一方出資”以合同形式進行合作開發(fā)的模式；b、參股形式，即出資方通過受讓房地產(chǎn)項目公司部分股權(quán)的形式進行開發(fā)的模式；c、共同報建形式，即出資方與其他公司共同向立項審批單位報建的合作模式。,.,19,出資方采取參股形式的，由于在項目公司中持有股權(quán)，基于股東身份獲取項目利潤的法律保障較為充分。采取共同報建形式的，出資方作為建設(shè)主體一方，對房地產(chǎn)項目本身具有建設(shè)權(quán)。項目建成后，根據(jù)立項批復(fù)，可將相應(yīng)面積的房屋登記在出資方名下。上述二種合作形式，參股形式通過持有項目公司股權(quán)控制投資風(fēng)險，共同報建形式出資方本身可成為項目的建設(shè)主體之一，投資風(fēng)險相對容易控制。而采取合同形式進行合作開發(fā)的，開發(fā)項目的土地使用權(quán)登記在出地一方名下，開發(fā)項目的立項等一系列報批手續(xù)也均以出地方的名義申報，在項目開發(fā)完成后，房地產(chǎn)往往初始登記在出地方名下，而出資一方根據(jù)合作合同享有的只是合同權(quán)利。因此，如何保障出資方按約取得房地產(chǎn)，避免出地一方在合作過程中出現(xiàn)擅自處分房地產(chǎn)等損害出資方權(quán)益的情形，是順利完成合作開發(fā)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。避免采用隱名合作的方式。如東莞清理掛靠鎮(zhèn)區(qū)國營房產(chǎn)公司。,.,20,3四種變形合同（1）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供土地使用權(quán)的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定利益的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。（2）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只分配固定數(shù)量房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買賣合同。（3）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只收取固定數(shù)額貨幣的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為借款合同。（4）合作開發(fā)房地產(chǎn)合同約定提供資金的當(dāng)事人不承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險，只以租賃或者其他形式使用房屋的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋租賃合同。,.,21,（五）、房地產(chǎn)企業(yè)間接取得土地的方式及應(yīng)注意的問題；如土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、聯(lián)合開發(fā)、參建聯(lián)建、參與土地儲備與土地前期開發(fā)（部分地方政府已引入市場機制）、旅游景區(qū)、參與拆遷舊改等。,項目法律性質(zhì)限制問題關(guān)注項目法律性質(zhì)對項目開發(fā)的影響，如風(fēng)景名勝區(qū)、森林公園、水源保護地、自然保護區(qū)、文物保護單位以及城市“四線”等的區(qū)域限制。,.,22,三、土地閑置問題1、認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)：A、一般：（1）時間因素：出讓合同確定的動工開發(fā)日滿1年未動工；或在出讓合同中未確定動工建設(shè)日期，而在出讓合同生效之日起滿1年未動工的，視為閑置土地；（2）開發(fā)進度：已動工開發(fā)建設(shè)但開發(fā)建設(shè)的面積占應(yīng)動工開發(fā)建設(shè)總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿1年的；（對分期開發(fā)的影響）B、廣東省界定閑置土地的范圍：（1）取得土地使用權(quán)后，超過出讓合同或劃撥用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)日期滿年，未動工建設(shè)的；（2）土地平整或“三通一平”（通水、通電、通道路和地面平整）工程完成后，中止建設(shè)滿年的；,.,23,（3）城區(qū)范圍內(nèi)，房屋拆遷公告公布之后，其土地使用者未按公告規(guī)定時間實施拆遷工作滿年；或地上建筑物已拆平（含部分拆平），具備項目開工條件后滿年未動工開發(fā)的；（4）已動工開發(fā)的面積占該宗地應(yīng)動工開發(fā)總面積不足的，尚未動工開發(fā)的部分視為閑置土地。對出讓合同或批準(zhǔn)用地文件未規(guī)定動工建設(shè)日期的，以出讓合同生效之日或批準(zhǔn)用地文件發(fā)出之日起滿年為動工建設(shè)日期。閑置土地認(rèn)定書,.,24,2、不屬于閑置土地的范圍A、一般規(guī)定：未動工是由于不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必須的前期工作造成一定遲延的。B、地方規(guī)定（以東莞規(guī)定為例）：因城建規(guī)劃問題導(dǎo)致土地閑置；宗地經(jīng)批準(zhǔn)建有臨時建筑、得到開發(fā)利用的部分；納入政府儲備的；文件規(guī)定的歷史遺留問題（略）不納入征收閑置費范圍的手續(xù)辦理程序：土地權(quán)利人申請，并提供確鑿證明材料（原件）；市政府委托市國土資源局與市財政局會審。,.,25,3、閑置土地處置方案，方式：（1）延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過1年；（2）改變土地用途，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)；（3）安排臨時使用，待原項目