房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅情況審計（調(diào)查）方法作者：綜合科 文章來源：綜合科 點擊數(shù)： 更新時間：2006-9-19 根據(jù)中華人民共和國審計法、安徽省財政預(yù)算執(zhí)行審計暫行辦法、全省地稅系統(tǒng)稅收征管情況審計工作方案等有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，為加強(qiáng)稅收征管，強(qiáng)化納稅人依法納稅意識，保障財政收入，在2005年財政預(yù)算執(zhí)行審計中，結(jié)合我市實際情況，我們有代表性選擇了幾家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對其納稅情況進(jìn)行了審計（調(diào)查），通過審計（調(diào)查）發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取不同的方式、方法偷逃稅款,造成國家稅收流失,此次審計(調(diào)查)實踐中主要采取以下幾種方法。（一）核實企業(yè)開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積通過對企業(yè)的財務(wù)管理、會計核算、內(nèi)部監(jiān)督、管理制度、銷售合同、房產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和房地產(chǎn)交易部門等方面的調(diào)查了解，核實企業(yè)開發(fā)土地總面積、開發(fā)建筑總面積，轉(zhuǎn)讓土地面積、轉(zhuǎn)讓建筑面積。重點審查企業(yè)會計核算的真實性、銷售收入的完整性、納稅申報的準(zhǔn)確性，核實企業(yè)是否按照中華人民共和國稅收征管法和有關(guān)法律法規(guī)的要求，進(jìn)行納稅申報，將應(yīng)納的各種稅費及時足額繳交入庫。（二）掌握被審計（調(diào)查）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)稅的稅種和稅率。目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般應(yīng)納的稅費主要有銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅；企業(yè)房屋租賃收入應(yīng)繳納的營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅；城建及教育費附加、水利基金等，審查企業(yè)有無利用違法或不正當(dāng)?shù)厥侄?，進(jìn)行偷稅。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要應(yīng)稅稅種的審計方法一、營業(yè)稅審查應(yīng)稅收入的完整性。1、根據(jù)企業(yè)收入的來源和銷售方式，審查企業(yè)應(yīng)稅收入的的完整性。企業(yè)采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照實際收訖價款或取得了索取價款的憑證（權(quán)力）時全額計入應(yīng)稅收入；采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否按照銷售合同或協(xié)議計入應(yīng)稅收入；采取銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，審查企業(yè)是否將其首付款計入應(yīng)稅收入，余款是否在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬時全額計入應(yīng)稅收入；采取委托方式，審查企業(yè)是否按照委托銷售協(xié)議計入應(yīng)稅收入；2、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將預(yù)收房款（含定金）全額計入應(yīng)稅額；3、審查企業(yè)是否按照稅法規(guī)定將視同銷售行為的計入應(yīng)稅總額。如，將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、獎勵、職工福利等；將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；將開發(fā)產(chǎn)品用于對外投資及分配給股東或投資者；將開發(fā)產(chǎn)品用于抵償債務(wù)；以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)等；4、審查企業(yè)是否將開發(fā)的產(chǎn)品先出租再出售所取得的租賃收入記入應(yīng)稅收入；5、審查企業(yè)是否將出讓土地使用權(quán)的收入入賬，有無不入賬或轉(zhuǎn)移收入的問題。審查應(yīng)稅收入的真實性。1、審查企業(yè)銷售合同、收據(jù)存根、銷售臺賬及預(yù)收房款戶數(shù)、金額等有關(guān)資料，有無故意設(shè)置兩套賬和“小金庫”隱瞞銷售不動產(chǎn)收入、租賃收入；2、審查有無利用“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”等往來科目，將銷售不動產(chǎn)收入長期掛在往來賬上，不結(jié)轉(zhuǎn)收入或不計入應(yīng)稅收入。審查“開發(fā)成本”科目和“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”等往來科目，企業(yè)有無直接從“開發(fā)成本”將開發(fā)產(chǎn)品，劃轉(zhuǎn)給關(guān)聯(lián)性企業(yè)，長期掛在往來賬上，不計入應(yīng)稅收入；3、審查還原房協(xié)議、銷售發(fā)票，企業(yè)有無只記超面積銷售收入，未按照規(guī)定將還原部分按照成本價計入應(yīng)稅收入；4、審查審查采用委托銷售方式銷售房地產(chǎn)的，有無將代銷手續(xù)費支出直接從售房收入中抵扣、有無將預(yù)收房款或銷售款長期存放在受托方轉(zhuǎn)移等行為；審查以銀行按揭貸款銷售開發(fā)產(chǎn)品，有無將取得的銀行按揭購房款不作收入，轉(zhuǎn)入“短期借款”等負(fù)債科目掛賬等不計入應(yīng)稅收入等行為；采取價外收費方式銷售房產(chǎn)的，有無將不需要辦理房產(chǎn)證的地下室、停車位、閣樓、公共設(shè)施等對外出售不計收入的問題；5、審查轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)價格是否合理，有無人為隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格。審查企業(yè)有無利用稅收優(yōu)惠政策偷稅問題。重點審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有無采取虛假立項手段，編造合同文件，職工集資建房、以委托建房、舊房改造等名義，利用國家對這些修改建項目的優(yōu)惠政策，變相銷售房產(chǎn)，偷逃稅款；有無利用國家給外資企業(yè)的各項優(yōu)惠政策，假外資或出資不到位等，偷逃稅款。二、土地增值稅按照安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法皖地稅政三字1997288號、土地增值稅暫行條例規(guī)定，按收入的1%5%預(yù)征土地增值稅，一個開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅。在核實企業(yè)應(yīng)稅收入的基礎(chǔ)上，重點審查：重點審查企業(yè)是否按照安徽省土地增值稅預(yù)征暫行辦法規(guī)定，在項目全部竣工前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得收入（含預(yù)收房款、定金），向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行申報納稅。審查企業(yè)是否按照轉(zhuǎn)讓項目的類型，分別采用相應(yīng)的預(yù)征稅率進(jìn)行申報納稅，有無不按規(guī)定，使用低稅率申報納稅的問題。重點審查開發(fā)項目應(yīng)在全部竣工決算銷售后清算土地增值稅時企業(yè)扣除項目的真實性、合法性。1、審查企業(yè)取得土地土地使用權(quán)所支付的地價款是否真實，竣工清算項目的地價分?jǐn)偸欠窈侠恚哉畡潛芊绞饺〉猛恋厥褂脵?quán)是否按照國家規(guī)定補(bǔ)交了土地出讓金；2、審查企業(yè)竣工清算項目開發(fā)成本是否真實。有無將其他項目拆遷費用等開發(fā)成本計入竣工清算項目；審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大竣工清算項目的建筑安裝成本；審查竣工清算項目和項目變更部分是否經(jīng)過審計決算，有無人為增加項目成本；審查企業(yè)有無將其他項目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施費不相關(guān)的費用支出計入竣工清算項目；3、審查企業(yè)竣工清算項目銷售費用、財務(wù)費用和管理費用的真實性。審查竣工清算項目財務(wù)費用是否按照土地增值稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定進(jìn)行計算扣除；銷售費用、管理費用是否符合會計法和相關(guān)的企業(yè)會計制度規(guī)定，有無虛列銷售和管理費用支出，增加開發(fā)費用；4、審查與竣工清算項目有關(guān)的稅金扣除是否真實、合理，有無將其他項目繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目、有無將出售前租賃收入繳納的稅金作為竣工清算項目扣除項目，故意減少增值額。審查增值額計算是否真實，使用的土地增值稅率是否正確。審查企業(yè)是否利用種種手段鉆政策的“空子”，遲遲不進(jìn)行決算，或留下一兩套“尾房”，致使整個項目不能決算，逃避土地增值稅的清算的問題。三、企業(yè)所得稅在核實企業(yè)經(jīng)營收入的基礎(chǔ)上，重點審查成本和費用扣除的真實性。審查成本費用構(gòu)成的的真實性。1、審查企業(yè)有無利用關(guān)聯(lián)企業(yè)或承包工程單位，虛開發(fā)票、白條、虛加工作量加大項目的建筑安裝成本；2、審查企業(yè)外購材料是否真實，是否真正用于房地產(chǎn)開發(fā)項目，有無套取資財挪作他用的問題；3、審查企業(yè)有無通過資產(chǎn)評估虛增產(chǎn)品開發(fā)成本的行為；4、審查企業(yè)有無將不相關(guān)的費用支出計入開發(fā)成本的問題；5、審查企業(yè)有無利用非法取得的發(fā)票或其他憑證虛列成本費用的問題；6、審查企業(yè)有無利用“預(yù)提費用”、“待攤費用”等科目人為調(diào)節(jié)當(dāng)期損益的行為。審查成本費用的分?jǐn)偸欠穹弦?guī)定的配比原則1、審查當(dāng)期準(zhǔn)予扣除的開發(fā)產(chǎn)品銷售成本是否按照規(guī)定的配比原則進(jìn)行分配；2、審查企業(yè)是否將屬于未完工開發(fā)項目分?jǐn)偟耐恋卣饔觅M、拆遷費、公共設(shè)施配套費等計入當(dāng)期完工的開發(fā)產(chǎn)品成本的問題；3、審查企業(yè)有無將