xx年海南省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體.doc

xx年海南省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體 6xx年海南省房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策城鄉(xiāng)規(guī)劃的組織編制主體和審批主體考試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意） 1、運(yùn)用收益法評估房地產(chǎn)價(jià)值時(shí)，要求利用與估價(jià)對象所在區(qū)域相同或相似房地產(chǎn)的客觀收益來推算估價(jià)對象預(yù)期收益，這主要是依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)中的_。 A合法原則B最高最佳使用原則C替代原則D公平原則 2、國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地確屬必需的，可以由依法批準(zhǔn)劃撥。 A縣級以上土地管理部門B縣級以上人民政府C省級以上土地管理部門D省級以上人民政府E執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 3、根據(jù)中華人民共和國物權(quán)法，不動(dòng)產(chǎn)登記費(fèi)按_收取。 A面積B套C成交價(jià)格D件 4、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)的操作步驟不包括。 A調(diào)查分析待開發(fā)房地產(chǎn)狀況B預(yù)測待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值C預(yù)測后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期D進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值E工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 5、下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目靜態(tài)評價(jià)指標(biāo)的表述中，不正確的是_。 A成本利潤率是年成本利潤率B成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期的成本利潤率C投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)年平均利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率D投資利潤率是項(xiàng)目經(jīng)營期內(nèi)一個(gè)正常年份的年利潤總額與項(xiàng)目總投資的比率 6、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯(cuò)誤的是。 A搬遷期限不同于拆遷期限B拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限C拆遷期限從屬于搬遷期限D(zhuǎn)搬遷期限不能超出拆遷期限E房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 7、在邊際產(chǎn)量處于遞減階段時(shí)，設(shè)可變要素和產(chǎn)品的價(jià)格不變且產(chǎn)品可以銷售出去，若繼續(xù)增加該要素的投入至邊際產(chǎn)量為零之前，廠商的銷售總收入_。 A一定增加B一定減少C不受影響D可能增加、減少或不變 8、對房地產(chǎn)利用的限制不包括。 A房地產(chǎn)權(quán)利的設(shè)立和行使的限制B房地產(chǎn)使用管制C房地產(chǎn)空間范圍的限制D房地產(chǎn)相鄰關(guān)系的限制E工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 9、某承租人的基礎(chǔ)租金為15萬元/月，如果營業(yè)額的8%作為百分比租金，如果在一個(gè)月內(nèi)的營業(yè)額為150萬元，則其應(yīng)支付的租金為（）萬元。 A15B20C35D 5010、下列關(guān)于目前我國征收土地批準(zhǔn)權(quán)限規(guī)定，說法錯(cuò)誤的是。 A征收土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府B征收農(nóng)地，應(yīng)先辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)C基本農(nóng)田由國務(wù)院審批D基本農(nóng)田以外的耕地未超過35公頃的由國務(wù)院審批E房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章 11、某宗房地產(chǎn)的土地總面積為1000，是10年前通過征用農(nóng)地取得的，當(dāng)時(shí)的花費(fèi)為18萬元畝，現(xiàn)時(shí)重新取得該類土地需要花費(fèi)620元；地上建筑物總建筑面積2000，是8年前建成交付使用的，當(dāng)時(shí)的建筑造價(jià)為600元，建筑面積，現(xiàn)時(shí)建造類似建筑物的建筑造價(jià)為1200元建筑面積，估計(jì)該建筑物有八成新。 該宗房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)單一價(jià)為元。 A1200B1250C1270D1800E工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 12、下列關(guān)于比準(zhǔn)價(jià)格、積算價(jià)格和收益價(jià)格關(guān)系的表述中，正確的是_。 A在房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時(shí)，積算價(jià)格低于收益價(jià)格B在房地產(chǎn)市場存在泡沫時(shí)，收益價(jià)格大大高于積算價(jià)格C在房地產(chǎn)市場不景氣時(shí)，積算價(jià)格(未扣除經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于比準(zhǔn)價(jià)格或收益價(jià)格D比準(zhǔn)價(jià)格傾向于成交價(jià)格，積算價(jià)格傾向于最低買價(jià)，收益價(jià)格傾向于最高賣價(jià) 13、一已知其臨街深度3048m(即100英尺)，臨街寬度15m的矩形土地，總價(jià)為100萬元相鄰有一臨街深度4572m(即150英尺)，臨街寬度15m的矩形，根據(jù)“四三二一”法則，其總價(jià)為。 A109萬元B117萬元C124萬元D130萬元E工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 14、某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，出讓年限為50年(自補(bǔ)辦之日算起)在xx年1月時(shí)，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計(jì)算建筑物折舊時(shí)，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為【xx年考題】A45年B50年C52年D55年E工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 15、中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類房屋重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。 具體辦法由)規(guī)定。 A全國人民代表大會(huì)B國務(wù)院C國土資源部D住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部E執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 16、以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方法是_。 A單元估算法B單位指標(biāo)估算法C工程量近似匡算法D概算指標(biāo)估算法 17、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于導(dǎo)向定價(jià)法。 A成本B購買者C競爭D市場E借款合同 18、如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以較大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)_。 A減少B增加C不變D同步遞減 19、地價(jià)本質(zhì)上是_。 A勞動(dòng)創(chuàng)造B“勞動(dòng)價(jià)值”的貨幣表現(xiàn)C圍繞著“勞動(dòng)價(jià)值”而上下波動(dòng)D地租的資本化 20、工程建設(shè)的招標(biāo)投標(biāo)和_的推行是建筑市場管理體制改革的兩個(gè)重要方面。 A建設(shè)施工制度B建設(shè)投資規(guī)定C建設(shè)規(guī)劃制度D建設(shè)監(jiān)理制度 21、下列不屬于拍賣規(guī)則的是_。 A價(jià)高者得規(guī)則B低價(jià)也可行規(guī)則C保留價(jià)規(guī)則D瑕疵請求權(quán)規(guī)則 22、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期的圖示正確的是。 ABCDE工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 23、某地區(qū)各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)的正常費(fèi)用分?jǐn)偟矫科椒矫淄恋厣?，分別為道路20元，燃?xì)?8元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費(fèi)用為元。 A98B102C108D116E工業(yè)用地的監(jiān)測點(diǎn)評估價(jià)格 24、行政法規(guī)是由依法制定和公布的有關(guān)行政管理事項(xiàng)的規(guī)范性法律文件的總稱。 A國務(wù)院各部委B省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)C國務(wù)院D全國人民代表大會(huì)及其常務(wù)委員會(huì)E執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 25、對出租物業(yè)來說，最主要的收入記錄是。 A空置率水平B租金清單C押金收入D欠租清單E借款合同 二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。 錯(cuò)選，本題不得分；少選，得所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.5分） 1、權(quán)屬管理的首要核心內(nèi)容是_。 A征地制度B房產(chǎn)審查制度C登記發(fā)證制度D糾紛處理制度 2、提議召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的業(yè)主達(dá)到_以上，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議。 A10%B15%C20%D25% 3、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價(jià)，其估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則上為（）。 A簽訂估價(jià)委托合同之日B發(fā)放抵押貸款之日C完成估價(jià)對象實(shí)地查看之日D未來處置抵押房地產(chǎn)之日 4、某商鋪的購買價(jià)格為100萬元，其中60萬元銀行貸款。 該貸款在10年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%，預(yù)計(jì)該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元，如果不考慮物業(yè)增值收益，則第1年的投資回報(bào)率為_。 A5.00%B7.50%C18.36%D28.85% 5、下列關(guān)于房屋建筑工程質(zhì)量保修責(zé)任，說法錯(cuò)誤的是。 A房屋建筑工程在保修期限內(nèi)出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，建設(shè)單位或者房屋建筑所有人應(yīng)當(dāng)向施工單位發(fā)出保修通知B保修費(fèi)用由施工單位承擔(dān)C保修完后，由建設(shè)單位或者房屋建筑所有人組織驗(yàn)收。 涉及結(jié)構(gòu)安全的應(yīng)當(dāng)報(bào)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門備案D保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)E因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由建設(shè)單位承擔(dān)賠償責(zé)任 6、影響房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)變的社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量有以下幾方面（）。 A房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與交易政策B生產(chǎn)和工作方式的轉(zhuǎn)變C自然環(huán)境的變化D家庭生命周期E物價(jià)水平 7、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的未來收益為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價(jià)值，通常把收益法求得的價(jià)值簡稱為_。 A市場價(jià)格B積算價(jià)格C比準(zhǔn)價(jià)格D收益價(jià)格 8、拆遷主管部門收到拆遷申請和規(guī)定提交的批準(zhǔn)文件后，應(yīng)對申請內(nèi)容進(jìn)行審查。 A申請人提供的批準(zhǔn)文件是否齊全、有效B拆遷范圍內(nèi)是否有受保護(hù)且不允許拆除的建筑C拆遷范圍內(nèi)的房屋產(chǎn)權(quán)是否明確或有爭議D對被拆遷人的補(bǔ)償安置是否符合政策規(guī)定及拆遷人內(nèi)心滿意情況E補(bǔ)償安置方案是否可行，拆遷期限是否合理 9、在票據(jù)允許轉(zhuǎn)讓、流通的情況下，為保障收款人的權(quán)益，規(guī)定票據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)要由轉(zhuǎn)讓人在票據(jù)背面簽字，這種情況稱為。 A背書B委托C代理D審批E執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、下列關(guān)于房產(chǎn)分丘圖，表述正確的有。 A房產(chǎn)分丘圖是繪制房產(chǎn)權(quán)證附圖的基本圖B房產(chǎn)分丘圖是房產(chǎn)分幅圖的局部明細(xì)圖C房產(chǎn)分丘圖的比例尺為110011000D房產(chǎn)分丘圖包括控制點(diǎn)、行政境界、丘界、房屋、附屬設(shè)施等要素和注記E房產(chǎn)分丘圖是在房產(chǎn)分戶圖基礎(chǔ)上進(jìn)一步繪制的明細(xì) 11、一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對降價(jià)競銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對其他方面（如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等）卻不予理會(huì)。 這種競爭者屬于（）競爭者。 A從容不迫型B選擇型C兇猛型D隨機(jī)型 12、房屋權(quán)利人法定名稱改變或者房屋現(xiàn)狀、用途變更時(shí)，應(yīng)申請房屋_登記。 A他項(xiàng)權(quán)利B轉(zhuǎn)移C所有權(quán)初始D變更 13、實(shí)際估價(jià)中設(shè)定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是_。 A過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法B過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法C未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法D未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術(shù)平均法 14、某家庭以抵押貸款的方式購買了一套價(jià)值為30萬元的住宅，如果該家庭首付款為房價(jià)的20，其余房款用抵押貸款支付。 如果抵押貸款的期限為20年，按月等額償還，年貸款利率為6，則月還款額為元。 A165533B171943C1743.69D214929E借款合同 15、王某購買了A房地產(chǎn)開發(fā)公司在w省B市C縣開發(fā)建設(shè)的商品房一套，與A房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂了商品房預(yù)售合同后，按照規(guī)定，應(yīng)持商品房預(yù)售合同到部門辦理登記備案手續(xù)。 AB市房產(chǎn)管理部門BB市土地管理部門CC縣房產(chǎn)管理部門DC縣土地管理部門EW省房產(chǎn)管理部門和土地管理部門 16、某寫字樓的建筑面積為8104m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15%，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是_104m2。 A5.2B6.4C6.8D7. 617、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)人員應(yīng)遵守的職業(yè)道德的表述中，正確的有。 A應(yīng)做到誠實(shí)正直，公正執(zhí)業(yè)B為了提高業(yè)務(wù)水平，可以接受超過自己專業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目C未經(jīng)委托人的書面許可，不得將委托人的文件資料擅自公開D應(yīng)執(zhí)行政府規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，只能適當(dāng)收取額外的費(fèi)用E不得以估價(jià)者的身份在非自己估價(jià)的估價(jià)報(bào)告上簽字、蓋章 18、是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品住房，政府對其建設(shè)在土地供應(yīng)和稅費(fèi)征收上給予很多優(yōu)惠，但其銷售價(jià)格和銷售對象，要受政府的指導(dǎo)。 A廉租住房B經(jīng)濟(jì)適用住房C商品住宅D福利住房E借款合同 19、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資的特性不包括_。 A投資具有時(shí)間性B投資目的在于得到報(bào)酬C投資具有政治行為D投資具有風(fēng)險(xiǎn)性 20、長期趨勢法除了用于推測、判斷房地產(chǎn)的未來價(jià)格外，還可用于_等。 A收益法中預(yù)測未來的租金B(yǎng)市場法中對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行交易日期調(diào)整C填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價(jià)格資料的缺乏D比較、分析兩宗(或兩類)以上房地產(chǎn)價(jià)格的潛力E成本法中確定房地產(chǎn)的重新購建價(jià)格 21、某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預(yù)計(jì)未來正常運(yùn)行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運(yùn)營費(fèi)用50萬元。 目前該類物業(yè)無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為5%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為安全利率的60%，則該商場在xx年10月的價(jià)值最接近于_萬元。 A536B549C557D 81622、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括_。 A土地轉(zhuǎn)讓成本B經(jīng)營管理費(fèi)用C配套設(shè)施銷售成本D商品房銷售成本E房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本 23、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個(gè)商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機(jī)構(gòu)提供的利率為12%，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款。 如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元，則考慮還本收益(不考慮所得稅影響)后的權(quán)益投資回報(bào)率為_。 A12%B19.27%C17.18%D27.10% 24、下列關(guān)于風(fēng)險(xiǎn)分析中解析法和蒙特卡洛模擬法的表述中，錯(cuò)誤的是(xx年試題)A解析法對隨機(jī)的現(xiàn)金流進(jìn)行概率分布估計(jì)，得到凈效益的概率分布B蒙特卡洛模擬法用數(shù)學(xué)方法在計(jì)算機(jī)上模擬實(shí)際概率過程，然后加以統(tǒng)計(jì)處理C解析法建立在利用德爾菲法進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)辨識與估計(jì)的基礎(chǔ)之上D蒙特卡洛模擬法主要用于