房屋登記一百問.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請聯(lián)系網(wǎng)站刪除房屋登記一百問房屋登記一百問目 錄 第一章 登記簿的性質(zhì)和功能 1、什么是房屋登記簿？1 2、房屋登記的作用是什么？1 3、房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書之間有何關(guān)系？2 4、房屋登記簿包括哪些內(nèi)容？3 5、房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？3 6、房屋登記簿應(yīng)怎樣進(jìn)行查詢？4 7、簽定購房合同并經(jīng)公證能否替代房屋登記？5 8、哪些房屋登記需要發(fā)證？哪些房屋登記只需發(fā)登記證明？ 5 第二章 房屋登記基本原則 9、房屋登記程序為什么要求當(dāng)事人提出申請后才能啟動？ 6 10、權(quán)利人提出房屋登記申請時，登記機(jī)構(gòu)將對哪些事項進(jìn)行審查？7 11、什么是房地權(quán)利一致原則？8 12、房屋登記為什么要實行屬地管理？8 13、在房屋登記中為什么要求當(dāng)事人共同提出申請?9 第三章 登記申請人 14、哪些情形可以由當(dāng)事人單方提出房屋登記申請？9 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請？10 16、 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？11 17、未成年人申請房屋登記，如何保證未成年人的利益？11 18、外籍人士如何在我國境內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記？12 19、房屋登記是否可以由當(dāng)事人委托代理人申請？13 第四章 登記程序 20、房屋登記的一般程序是怎么規(guī)定的？13 21、房屋登記機(jī)構(gòu)將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請?14 22、房屋登記程序中，登記機(jī)構(gòu)將在哪些情形下進(jìn)行實地查看？15 23、房屋登記的類型包括哪些？16 24、當(dāng)事人申請房屋登記時，登記機(jī)構(gòu)將對哪些事項進(jìn)行審查？16 25、遺失補(bǔ)證程序在房屋登記辦法中有何新規(guī)定？17 26、登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？18 27、房屋權(quán)利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請? 18 第五章、房屋基本狀況登記 28、什么是房屋登記的基本單元？19 29、登記機(jī)構(gòu)為什么要以樓盤表為核心建立登記制度？20 30、權(quán)利人能否對閣樓、車庫、地下室等作為房屋主體的附屬設(shè)施進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記？21 31、在房屋權(quán)屬登記中，對申請登記的房屋面積有無最小的限定 ? 21 32、房屋登記時所記載的面積是套內(nèi)面積還是建筑面積? 22 33、在辦理初始登記時，房屋自然狀況和建設(shè)工程規(guī)劃許可證上記載的內(nèi)容不一致怎么辦？23 34、業(yè)主共有部分包括哪些部分？24 35、業(yè)主共有部分如何登記？25 36、房屋登記時，確定房屋用途的依據(jù)是什么？分哪幾種？ 26 37、聯(lián)合建房過程中，建設(shè)單位和土地使用權(quán)人不一致能否登記？27 第六章 房屋權(quán)利狀況登記 38、購買房屋不辦理房屋登記有何風(fēng)險？28 39、新建商品房為什么要辦理初始登記以后才能辦理轉(zhuǎn)移登記？28 40、哪種情形的房屋不能予以登記？29 41、房屋所有權(quán)證書遺失后未及時補(bǔ)領(lǐng)，該房屋所有權(quán)人去世后如何辦理補(bǔ)證手續(xù)？30 42、購房人可否借用他人的名義購房？30 43、繼承的房屋是否一定要經(jīng)公證才能辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？ 31 44、哪些事項必須經(jīng)公證才能辦理房屋權(quán)屬登記？33 45、權(quán)利人委托他人辦理產(chǎn)權(quán)登記，委托書是否一定要公證？ 34 46、繼承、贈與等行為能否由“律師見證”代替“公證”辦理房屋轉(zhuǎn)移登記手續(xù)？34 47、孫子女繼承爺爺奶奶遺留的房屋有幾種方式？35 48、購置房屋產(chǎn)登記簿上是否可以記載未成年人的名字？ 36 49、父母以未成年人名義購買商品房的能不能辦理抵押或轉(zhuǎn)移登記？37 50、房屋拆遷補(bǔ)償時，如原產(chǎn)權(quán)人已去世，該房屋的產(chǎn)權(quán)如何登記？38 51、對屬于夫妻共有的房產(chǎn)，登記在單方名下有什么弊端？ 38 52、夫妻在婚內(nèi)購買的房屋登記在一方名下屬于個人財產(chǎn)還是夫妻共同財產(chǎn)？39 53、夫妻在婚姻存續(xù)期間應(yīng)如何辦理房屋轉(zhuǎn)移或抵押登記？ 40 54、是否可以憑“夫妻約定房屋產(chǎn)權(quán)歸單方所有的承諾書”辦理房屋登記？這種承諾書是否要經(jīng)過公證?41 55、夫妻關(guān)系存續(xù)期間，配偶中一方死亡，房屋能由未亡的一方直接辦理房屋轉(zhuǎn)移登記嗎？42 56、房屋登記在夫妻一方名下，出現(xiàn)不利于另一方的情形時，怎么辦？42 57、離婚協(xié)議或離婚判決上寫有“將某某房屋給某人”的條款時，申請人應(yīng)當(dāng)如何辦理房屋轉(zhuǎn)移登記？43 第七章、房屋其他狀況登記 58、什么是期房按揭？44 59、申請房屋抵押權(quán)登記是否需要提供土地使用權(quán)證？45 60、房屋抵押權(quán)登記中對提交的抵押合同和主債權(quán)合同有哪些要求？45 61、當(dāng)事人可否約定房屋抵押權(quán)的存續(xù)期限并要求登記機(jī)構(gòu)予以記載？46 62、房屋已設(shè)立抵押權(quán)后，是否還能再設(shè)定抵押權(quán)？46 63、什么是最高額抵押？47 64、以房屋設(shè)立最高額抵押權(quán)申請登記應(yīng)當(dāng)注意哪些事項？ 48 65、什么是在建工程抵押？48 66、什么是預(yù)告登記？ 49 67、哪些情形可以申請預(yù)告登記？50 68、預(yù)告登記的有效期是多長？50 69、預(yù)告登記期限屆滿能否直接轉(zhuǎn)為本登記？50 70、辦理預(yù)購商品房預(yù)告登記應(yīng)提交哪些資料？51 71、什么是地役權(quán)？51 72、什么是更正登記與異議登記？52 73、申請更正登記應(yīng)提交哪些資料？52 74、房屋登記機(jī)構(gòu)是否可以依職權(quán)進(jìn)行更正登記？53 75、利害關(guān)系人認(rèn)為房屋登記簿記載事項錯誤而權(quán)利人不同意更正應(yīng)當(dāng)怎么辦？53 76、人民法院查封房屋是否要到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記？ 54 77、人民法院是否可以對未進(jìn)行房屋所有權(quán)登記的房屋進(jìn)行查封？54 78、正式查封與預(yù)查封的期限是多長？55 79、什么是輪候查封登記？輪候查封登記的順序如何確定？ 55 第八章 集體土地上房屋登記 80、集體土地范圍內(nèi)房屋轉(zhuǎn)讓不能違反哪些限制性規(guī)定？ 56 81、集體土地上房屋初始登記應(yīng)提交什么資料？應(yīng)如何辦理？ 56 82、夫妻只有一方是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員，能否將其在村集體土地上共同建造的房屋登記在夫妻雙方名下？57 83、請問集體土地上房屋轉(zhuǎn)移登記與國有土地上房屋轉(zhuǎn)移登記有什么不同？58 84、應(yīng)由什么單位出具申請人需提交的“屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的證明”？59 85、農(nóng)村集體土地上的宅基地使用權(quán)及該土地上建造的房屋，能否設(shè)立抵押?59 86、集體土地上房屋辦理初始登記，為何要進(jìn)行公告？ 60 第九章、歷史遺留問題 87、以前購買的商品房，現(xiàn)在開發(fā)商已不存在，如何辦證?61 88、原郊區(qū)政府核發(fā)的房屋所有權(quán)證能否直接辦理轉(zhuǎn)讓、抵押等手續(xù)？62 89、企業(yè)改制前按房改出售給職工的房屋但未辦證，現(xiàn)在企業(yè)已經(jīng)改制，職工的產(chǎn)權(quán)證應(yīng)如何辦理？62 90、城市規(guī)劃法頒布實施前一直未辦理房屋權(quán)屬證書的房屋，如何補(bǔ)辦產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)？63 第十章 登記提交資料、辦理流程、收費(fèi)和時限 91、申請國有土地上房屋所有權(quán)初始登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？63 92、申請國有土地上房屋所有權(quán)初始登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？64 93、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？65 94、申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？66 95、申請房屋抵押權(quán)登記，應(yīng)當(dāng)提交哪些材料？68 96、申請房屋抵押權(quán)登記，具體流程是怎樣的？需要繳納哪些費(fèi)用？68 97、申請人的身份證明包括哪些？69 98、繼承房屋的，繼承人是否應(yīng)交納契稅？71 99、已登記為夫妻共有的房產(chǎn)，現(xiàn)夫妻雙方要求重新登記為一方獨(dú)有的，申請人辦理此種登記是否應(yīng)交納契稅？72 100、法律規(guī)定登記機(jī)構(gòu)的辦證時限是多久？72第一章 登記簿的性質(zhì)和功能 1、什么是房屋登記簿？ 答：房屋登記簿是指由房屋登記機(jī)構(gòu)用來記載房屋自然狀況、權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝浴＝⒎课莸怯洸臼秦瀼貓?zhí)行我國物權(quán)法提出建立不動產(chǎn)登記簿的制度要求，物權(quán)法實施以前，我國的房屋登記只是頒發(fā)房屋權(quán)屬證書和證明登記，而并未建立房屋登記簿。房屋登記簿具有以下幾個特征：（1）法定性。房屋登記簿記載內(nèi)容、樣式、管理等由國家統(tǒng)一規(guī)定；（2）權(quán)威性。房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，登記機(jī)構(gòu)非經(jīng)法定程序不得擅自更改已記載的內(nèi)容；（3）統(tǒng)一性，指一個登記區(qū)域內(nèi)只能有一個房屋登記簿；（4）永久性，房屋登記簿應(yīng)該永久保存。 2、房屋登記的作用是什么？ 答：房屋登記是指經(jīng)房屋權(quán)利人向登記機(jī)構(gòu)申請，登記機(jī)構(gòu)將房屋權(quán)屬及權(quán)利人等相關(guān)事項記載于登記簿的過程，它是一種房屋物權(quán)變動的公示方式。依我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，動產(chǎn)以占有作為權(quán)利歸屬的判定標(biāo)準(zhǔn)，以交付轉(zhuǎn)移占有來認(rèn)定所有權(quán)轉(zhuǎn)移，而房屋不可移動，其所有權(quán)歸屬和轉(zhuǎn)移難以通過占有來判定，其認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)和動產(chǎn)必然有所區(qū)別，需要建立房屋登記制度來明確房屋的權(quán)利狀況。比如，我們購置手機(jī)時，付費(fèi)后從商場取得手機(jī)，即可以成為手機(jī)的所有權(quán)人。但是，購置房屋時，即使付清全部房款，并且入住該房屋，也不能說取得了房屋的所有權(quán)，而必須申請房屋登記后，才能擁有房屋的所有權(quán)。 因此，房屋登記的作用主要體現(xiàn)在以下幾個方面：（1）產(chǎn)生公信力。房屋登記簿記載的人即是該房屋的權(quán)利人，房屋登記具有定分止?fàn)帯⒚魑a(chǎn)權(quán)、防止發(fā)生糾紛的作用。如出現(xiàn)房屋權(quán)屬糾紛，除能證明房屋登記確有錯誤外，均以登記簿記載為準(zhǔn)；（2）維護(hù)交易安全的作用。房屋權(quán)屬關(guān)系到第三人利益和交易的安全，交易人需要通過查詢登記簿來判斷交易風(fēng)險，決定是否交易，因而房屋權(quán)屬一定要通過登記簿公開才能維護(hù)交易安全；（3）可以提高房屋的利用效率。房屋登記越完備就越能使房屋權(quán)利透明化，促進(jìn)權(quán)利人充分地、有效地利用房屋。 3、房屋登記簿和房屋權(quán)屬證書之間有何關(guān)系？ 答：房屋登記簿是房屋登記機(jī)構(gòu)用來記載房屋自然狀況，權(quán)利狀況以及其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椀膶Ｓ貌緝浴７课輽?quán)屬證書是登記機(jī)構(gòu)頒發(fā)給權(quán)利人作為享有該房屋權(quán)利的證明。根據(jù)物權(quán)公示原則，完成不動產(chǎn)物權(quán)公示的是不動產(chǎn)登記，房屋物權(quán)的歸屬和內(nèi)容應(yīng)以房屋登記簿為根據(jù)。房屋權(quán)屬證書只是房屋登記簿所記載內(nèi)容的外在表現(xiàn)形式。房屋權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與房屋登記簿一致，記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿為準(zhǔn)。由于我國物權(quán)法頒布不久，房屋登記制度有待進(jìn)一步完善，房屋登記簿的管理和查詢工作需要加強(qiáng)和重視，在實際當(dāng)中，仍然普遍存在重視房屋權(quán)屬證書和輕視房屋登記簿的現(xiàn)象，這樣將削弱房屋登記簿的公示性，影響房屋交易的安全。在交易過程中，房屋權(quán)利人為了證明自己的權(quán)利狀況，可以出示房屋權(quán)屬證書，房屋交易人則還應(yīng)當(dāng)查閱房屋登記簿，審查兩者記載的權(quán)利狀況是否一致，以避免交易風(fēng)險。 4、房屋登記簿包括哪些內(nèi)容？ 答：房屋登記簿包括以下內(nèi)容：（1）房屋基本狀況部分。主要記載房屋編號、房屋坐落、所在建筑物總層數(shù)、建筑面積、規(guī)劃用途、房屋結(jié)構(gòu)、土地權(quán)屬性質(zhì)、國有土地使用權(quán)取得方式、集體土地使用權(quán)類型、地號、土地證號、土地使用年限房地產(chǎn)平面圖等；（2）房屋權(quán)利狀況部分。主要記載房屋所有權(quán)、他項權(quán)利等有關(guān)情況。其中，房屋所有權(quán)的內(nèi)容，主要記載房屋所有權(quán)人、身份證明號碼、戶籍所在地、共有情況、房屋所有權(quán)取得方式、房屋所有權(quán)證書號、補(bǔ)換證情況、房屋性質(zhì)及注銷事項等；房屋他項權(quán)利的內(nèi)容，以房屋抵押權(quán)登記為例，該部分主要記載抵押權(quán)人、抵押人和債務(wù)人、被擔(dān)保主債權(quán)的數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、房屋他項權(quán)利證書號、補(bǔ)換證情況。該部分還用于進(jìn)行最高額抵押、在建工程抵押及地役權(quán)登記等；（3）其他狀況部分。以預(yù)告登記為例，主要記載預(yù)告登記權(quán)利人和義務(wù)人、身份證明號碼、預(yù)告登記證明號、補(bǔ)換證情況等。此外，該部分還用于進(jìn)行異議登記及查封登記等。 5、房屋登記簿與房屋登記檔案有何區(qū)別？ 答：房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的依據(jù)。房屋登記檔案是權(quán)利人在申請房屋登記時向登記機(jī)構(gòu)提交的反映其產(chǎn)權(quán)來源的原始憑證以及登記過程中形成的相關(guān)材料。因此，登記檔案是登記過程中的原始材料，是判斷登記是否存在錯誤的最基礎(chǔ)的證據(jù)材料。房屋登記簿與房屋登記檔案有以下區(qū)別：（1）內(nèi)容不同。房屋登記簿是登記機(jī)構(gòu)制作的，是記載房屋權(quán)利狀況、自然狀況和其他狀況的法定簿冊。房屋登記檔案則主要是指登記案卷。登記案卷內(nèi)除了當(dāng)事人向登記機(jī)構(gòu)提出的登記申請外，還有當(dāng)事人提供的各種登記文件資料，以及登記機(jī)構(gòu)在核準(zhǔn)該項登記時審核過程的記錄；（2）公開的程度不同。登記檔案中有一些涉及當(dāng)事人個人隱私的內(nèi)容，諸如婚姻、收養(yǎng)、遺囑、訴訟等，不宜向公眾公開查閱。而設(shè)置登記簿的目的是為了公示，應(yīng)當(dāng)允許公開查閱，當(dāng)事人或利害關(guān)系人可以對房屋的自然狀況和權(quán)利狀況以及房屋是否設(shè)定抵押和地役等情況進(jìn)行查閱。因此，建立房屋登記簿后，房屋交易人或利害關(guān)系人欲知悉房屋權(quán)利狀況，通過查詢登記簿即可，而無須查詢房屋登記檔案。 6、房屋登記簿應(yīng)怎樣進(jìn)行查詢？ 答：建立房屋登記簿的目的是保障房屋交易安全，保護(hù)房屋權(quán)利人及相關(guān)當(dāng)事人的合法權(quán)益，因此房屋登記簿應(yīng)當(dāng)是可以依法定程序進(jìn)行查詢的。房屋登記簿由房屋登記機(jī)構(gòu)保存，單位和個人申請查詢的，應(yīng)當(dāng)?shù)椒课菟诘氐姆课莸怯洐C(jī)構(gòu)查詢。依株洲市房屋登記辦法規(guī)定，查詢?nèi)丝梢宰约翰樵儯部梢晕兴瞬樵?。查詢?nèi)瞬樵兎课莸怯洸舅涊d的信息，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)提供有效的身份證明。查詢?nèi)隧毺顚懛课莸怯洸居涊d信息查詢申請表，提供所查房屋的座落或房屋權(quán)屬證書編號。委托他人查詢的，受委托人應(yīng)當(dāng)出具載明查詢事項的授權(quán)委托書和本人的有效身份證件。國家安全機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)、檢查機(jī)關(guān)、審判機(jī)關(guān)、紀(jì)檢監(jiān)察部門、證券監(jiān)管部門、公證機(jī)構(gòu)、仲裁機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所申請查詢的，需出具本單位的載明查詢事由的查詢證明以及執(zhí)行查詢?nèi)蝿?wù)的工作人員的工作證件。登記機(jī)構(gòu)可以依據(jù)查詢情況出具書面查詢證明或提供房屋登記簿的復(fù)制件，或者出具無查詢結(jié)果的書面證明。 7、簽定購房合同并經(jīng)公證能否替代房屋登記？ 答：依我國法律規(guī)定，購房合同和房屋登記的法律效力是不同的。購房合同生效后，只是表明房屋買受人取得了請求出賣人交付房屋并配合辦理房屋登記的權(quán)利，如果未經(jīng)房屋登記，即使購房人已經(jīng)入住該房屋，也不能說明其已經(jīng)取得房屋的所有權(quán)。比如，甲將房屋以20萬元賣給乙后，乙因故未能及時要求甲配合申請房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，后房價上漲，丙并不知道該房屋已被乙購買，以25萬元購得該房屋，并辦理了房屋登記。此時，丙經(jīng)房屋登記依法取得了房屋的所有權(quán)，乙不能以自己簽約在先為由主張該房屋的所有權(quán)，只能憑購房合同請求甲承擔(dān)違約責(zé)任。 上述案例中，即使甲乙簽訂購房合同后，申請辦理了公證，公證只是增強(qiáng)了購房合同的法律效力，乙對甲的對抗效力增強(qiáng)了，但乙并不能對抗丙。因為房屋登記簿具有權(quán)威性、法定性、統(tǒng)一性，房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移只有經(jīng)記載于登記簿才能發(fā)生法律效力，甲乙之間的房屋買賣未經(jīng)登記，乙并未取得房屋所有權(quán)。丙在購買甲的房屋時，其完全可以相信房屋登記簿上記載的權(quán)利狀況是真實的，法律再要求丙去了解登記簿以外的信息是不公平的，因此，丙購甲的房屋并無任何過錯，乙并不能以購房合同經(jīng)公證為由主張自己已經(jīng)取得了房屋的所有權(quán)?？梢?，購房合同并經(jīng)公證并不能替代房屋登記。 8、哪些房屋登記需要發(fā)證？哪些房屋登記只需發(fā)登記證明？ 答：房屋登記辦法第二十五條規(guī)定，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋登記簿的記載，繕寫并向權(quán)利人發(fā)放房屋權(quán)屬證書。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋權(quán)利的證明，包括房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證等。申請登記房屋為共有房屋的，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)證上注明“共有”字樣。預(yù)告登記、在建工程抵押權(quán)登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項在房屋登記簿上予以記載后，由房屋登記機(jī)構(gòu)發(fā)放登記證明。值得注意的是，房屋登記辦法實施后，對于共有房屋，基于各共有人的法律地位平等考慮，規(guī)定向每一個共有人各頒發(fā)一本房屋所有權(quán)證，并在證書上注明“共有”字樣，在每一本證上均記載所有的共有人，并注記“持證人”。另外，預(yù)告登記和在建工程抵押登記以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他事項登記，因按通常理解，權(quán)利人并未取得房屋物權(quán)，因而只頒發(fā)登記證明。第二章 房屋登記基本原則 9、房屋登記程序為什么要求當(dāng)事人提出申請后才能啟動？ 答：申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)，提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料的行為。根據(jù)我國物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力。由此可見，現(xiàn)行法律規(guī)定了登記的法律效力。但是否進(jìn)行登記從而獲得物權(quán)法上的效力，必須通過當(dāng)事人的意思來表示，這個意思表示就是登記申請。申請將引起登記機(jī)構(gòu)受理、審查、決定等行為。除法律規(guī)定的特殊情形外，登記依申請進(jìn)行，不申請不能啟動程序，這是房屋登記辦法確立的一個重要原則。原房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定房屋登記必須在一定時限內(nèi)進(jìn)行，例如，申請新建房屋登記的，應(yīng)當(dāng)在房屋竣工后3個月內(nèi)向登記機(jī)關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，對未按時限申請的還可以加收逾期登記費(fèi)。因此，房屋登記辦法實行的依“申請登記原則”是對原來登記制度的重大變革。 10、權(quán)利人提出房屋登記申請時，登記機(jī)構(gòu)將對哪些事項進(jìn)行審查？ 答：審查是登記機(jī)構(gòu)對受理的登記申請事項進(jìn)行審核，以做出予以登記或者不予以登記決定的行為。審查是整個登記程序中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。根據(jù)登記機(jī)構(gòu)審查的程度不同，大致可以將登記分為形式審查和實質(zhì)審查兩種情況。大概來說，形式審查指對于登記的申請，只進(jìn)行形式上的審查，至于登記申請材料上記載的權(quán)利事項是否真實及有無缺陷，則不予過問。而實質(zhì)審查，登記機(jī)構(gòu)不僅應(yīng)對當(dāng)事人提交的申請材料進(jìn)行形式要件的審查，而且應(yīng)當(dāng)負(fù)責(zé)審查申請材料內(nèi)容的真?zhèn)?，甚至要審查登記事項的基礎(chǔ)法律關(guān)系。物權(quán)法和房屋登記辦法沒有采用形式審查和實質(zhì)審查的概念而是強(qiáng)調(diào)登記機(jī)構(gòu)在登記審核時，重點(diǎn)在于審核哪些具體內(nèi)容。登記機(jī)構(gòu)登記審核的內(nèi)容，主要是查閱登記簿、審查申請人提交的各種材料等。辦法第二十條具體規(guī)定了登記審核的內(nèi)容，即申請人與依法提交的材料記載的主體是否一致；申請初始登記的房屋與申請人提交的規(guī)劃證明材料的記載是否一致，申請其他登記的房屋與房屋登記簿的記載是否一致；申請登記的內(nèi)容與有關(guān)材料證明的事實是否一致；申請登記的事項與房屋登記簿記載的房屋權(quán)利是否存在沖突；是否存在本辦法規(guī)定的不予登記的情形。 11、什么是房地權(quán)利一致原則？ 答：房地權(quán)利一致原則是我國法律的規(guī)定，也在實踐工作中一直得到遵循。我國城市房地產(chǎn)管理法規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。這是對房屋所有權(quán)登記和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)利登記一致性原則的規(guī)定和體現(xiàn)。 我國物權(quán)法也沿襲了這條原則。例如：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施一并處分。建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，該建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。這些都體現(xiàn)了“房地權(quán)利一致”原則。 12、房屋登記為什么要實行屬地管理？ 答：房屋登記實行屬地管理就是房產(chǎn)登記的屬地管轄原則。我國物權(quán)法規(guī)定，不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。之所以強(qiáng)調(diào)房屋登記要實行屬地管轄，主要是由于房屋登記本質(zhì)上是房屋權(quán)利的公示方法。為了便于當(dāng)事人和利害關(guān)系人查詢，充分發(fā)揮房屋登記保護(hù)房屋交易安全、節(jié)約交易成本的功能，客觀上需要在每一行政管轄區(qū)域內(nèi)，由同一機(jī)構(gòu)辦理登記，對本行政區(qū)域內(nèi)所有房屋統(tǒng)一辦理登記，建立統(tǒng)一的房屋登記簿。強(qiáng)調(diào)這一原則，對于解決現(xiàn)實房屋登記實踐中的問題具有重要意義。例如：如果不實行房屋登記的屬地管轄原則，將會出現(xiàn)同一市縣內(nèi)相鄰的兩棟房屋，一棟到本縣辦理房產(chǎn)證而另一棟到外縣辦理房產(chǎn)證的情形。這種做法對于房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一和發(fā)展，對于維護(hù)交易安全是十分不利的。 13、在房屋登記中為什么要求當(dāng)事人共同提出申請？ 答：建設(shè)部出臺的房屋登記辦法要求當(dāng)事人提出房屋登記申請時，應(yīng)當(dāng)由有關(guān)當(dāng)事人雙方共同申請。共同申請是申請的一般方式，主要適用于因法律行為而產(chǎn)生的房屋產(chǎn)權(quán)變動的情形，如房屋買賣、交換、贈與、抵押等。這些行為都屬于民事法律行為中的雙方行為。例如，合同是房屋產(chǎn)權(quán)變動的原因行為，僅具備債權(quán)效力，合同簽訂后，還須辦理相應(yīng)的房屋登記，才能發(fā)生物權(quán)變動的效力?；谶@些行為的房屋登記，如果當(dāng)事人不共同申請，登記機(jī)構(gòu)就無法完整了解當(dāng)事人的真實意思，登記結(jié)果的正確性也就無法保證，從而影響登記的公信力。所以，房屋買賣、交換、贈與、抵押等基于民事法律行為的房屋登記，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同向登記機(jī)構(gòu)提出申請。這也是房屋登記中的“共同申請原則”。第三章 登記申請人 14、哪些情形可以由當(dāng)事人單方提出房屋登記申請？ 答：房屋登記辦法規(guī)定了以下情形可以適應(yīng)當(dāng)事人單方申請：（1）因合法建造房屋取得房屋權(quán)利；（2）因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書取得房屋權(quán)利；（3）因繼承、受遺贈取得房屋權(quán)利；（4）有本辦法所列變更登記情形之一；（5）房屋滅失；（6）權(quán)利人放棄房屋權(quán)利；（7）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。由于共同申請是登記啟動的一般方式，單方申請是特殊方式，且類型有限，因此，辦法采用了列舉的方式對可以單方申請房屋登記的情形進(jìn)行了規(guī)定。單方申請主要適用于非因法律行為產(chǎn)生的物權(quán)變動情形，可歸納為四類：（一）是基于事實行為而引起的物權(quán)變動，如合法建造、拆除房屋，房屋自然屬性變更，權(quán)利人名稱或者姓名變更，房屋滅失，權(quán)利人放棄權(quán)利等；（二）是經(jīng)過國家公權(quán)力確認(rèn)的物權(quán)變動，包括司法行為和政府行政行為；（三）是因繼承或受遺贈取得房屋物權(quán)的；（四）是法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形，例如：物權(quán)法規(guī)定權(quán)利人可以申請更正登記，利害關(guān)系人可以申請異議登記。此外，還有一種單方申請登記的一種特殊情形，即預(yù)售人和預(yù)購人訂立商品房買賣合同后，預(yù)售人未按照約定與預(yù)購人申請預(yù)告登記，預(yù)購人可以單方申請預(yù)告登記。這是因為一方面預(yù)告登記本質(zhì)上還是一種針對請求權(quán)的登記，并不是真正意義上的物權(quán)登記；更重要的是，預(yù)告登記的目的是限制開發(fā)商等債務(wù)人處分其權(quán)利，保障債權(quán)人將來實現(xiàn)其債權(quán)，如果在預(yù)售人不按照約定與預(yù)購人共同申請預(yù)告登記的情形下，不允許預(yù)購人單方申請預(yù)告登記，則勢必極大限制了預(yù)告登記制度功能的發(fā)揮，無法達(dá)到保護(hù)債權(quán)人利益的目的。 15、共有房屋，怎么由共有人共同提出房屋登記申請？ 答：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同提出房屋登記申請。根據(jù)我國法律規(guī)定，財產(chǎn)可以由兩個以上的公民、法人共有。所謂共有，是指某項財產(chǎn)由兩個或兩個以上的權(quán)利主體共同享有所有權(quán)，換言之，是指多個權(quán)利主體對某一物共同享有所有權(quán)。例如，兩個人共同所有一棟房屋。共有作為所有權(quán)的一種形態(tài)，是與單獨(dú)所有相對而言的。共有的主體稱為共有人，客體稱為共有財產(chǎn)或共有物。共有包括按份共有和共同共有兩種形式。共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同提出房屋登記。建設(shè)部房屋登記辦法也規(guī)定：共有房屋，應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請登記。共有房屋所有權(quán)變更登記，可以由相關(guān)的共有人申請，因共有性質(zhì)或者共有人份額變更申請房屋登記的，也應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。 16、 未成年人的房屋，如何辦理權(quán)屬登記手續(xù)？ 答：近幾年來，我國以未成年人名義購買房屋的現(xiàn)象越來越多見。未成年人是可以買房的，也可以領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書。但購房行為和辦理房屋權(quán)屬登記是一種重大的民事行為，法律要求行為人應(yīng)具備相應(yīng)的民事行為能力。我國民法通則規(guī)定，十八周歲以上的公民是成年人，具有完全民事行為能力人，可以獨(dú)立進(jìn)行民事活動，是完全民事行為能力人。十六周歲以上不滿十八周歲的公民，以自己的勞動收入為主要生活來源的，視為完全民事行為能力人。由于未成年人不是完全民事行為能力的人，因此未成年人購房辦理權(quán)屬登記時應(yīng)由其法定代理人（一般為父母）代理，這種代理屬于法定代理，并不需要委托或授權(quán)。在登記時，房屋所有權(quán)人為未成年人，而由其法定監(jiān)護(hù)人作為代理人在登記文件上簽字就行了。 17、未成年人申請房屋登記，如何保證未成年人的利益？ 答：我國民法明確規(guī)定，監(jiān)護(hù)人應(yīng)當(dāng)履行監(jiān)護(hù)職責(zé)，保護(hù)被監(jiān)護(hù)人的人身、財產(chǎn)及其他合法權(quán)益，除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)。未成年人保護(hù)法規(guī)定，國家保障未成年人的人身、財產(chǎn)和其他合法權(quán)益不受侵犯。因此，監(jiān)護(hù)人處分未成年人財產(chǎn)的限制條件，即必須為未成年人利益，這里的“不得處分”我們理解應(yīng)當(dāng)是指廣義的處分行為，具體針對房屋而言，應(yīng)當(dāng)包括轉(zhuǎn)讓、抵押等在房屋上設(shè)定負(fù)擔(dān)的行為。但是如何判斷監(jiān)護(hù)人是否為了未成年人利益一直以來都是存在較大爭議的問題。關(guān)于“為未成年人的利益”的表現(xiàn)方式，民法通則第18條只粗略地規(guī)定了：“除為被監(jiān)護(hù)人的利益外，不得處理被監(jiān)護(hù)人的財產(chǎn)”，我國相關(guān)法律法規(guī)對“為未成年人的利益”也未作具體的、明文解釋，但通?？梢岳斫鉃椋褐粸楸槐O(jiān)護(hù)人設(shè)定權(quán)利沒有設(shè)定義務(wù)的，肯定屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形；只為被監(jiān)護(hù)人設(shè)定義務(wù)而沒有設(shè)定權(quán)利或者權(quán)利小于義務(wù)的，肯定不屬于“為被監(jiān)護(hù)人的利益”的情形。但父母出于未成年子女健康成長或受教育等必要，如子女上學(xué)、治病需要大筆費(fèi)用，未成年人致人傷害，須支付大筆賠償費(fèi)用，未成年人的房屋被列入拆遷范圍，父母代簽協(xié)議等應(yīng)該認(rèn)為也是屬于為了未成年人的利益。除上述情況之外，父母不得以任何理由出賣、贈與、分割、設(shè)定抵押等處分未成年子女名下的房產(chǎn)。所以，根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，在辦理監(jiān)護(hù)人處分未成年人房屋而申請的登記時，應(yīng)當(dāng)要求監(jiān)護(hù)人提供其處分房屋行為是為未成年人利益的書面保證，由監(jiān)護(hù)人承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。 18、外籍人士如何在我國境內(nèi)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記？ 答：不動產(chǎn)適用不動產(chǎn)所在地法律，這是世界各國法律的通例。外籍人士在我國購買私有房屋、接受房屋贈與或者交換和繼承房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守我國法律法規(guī)的規(guī)定。因此，外籍人士在中國境內(nèi)辦理私有房屋權(quán)屬登記，除應(yīng)當(dāng)根據(jù)房屋所有權(quán)取得的不同方式，按照中國法律的規(guī)定分別提交相應(yīng)的證件和證明文件外，還應(yīng)當(dāng)提交國籍證明、職業(yè)證明。如果房屋所有權(quán)人不能親自辦理上述登記手續(xù)時，亦可以委托代理人代理。一般情況下，外籍人士在辦理房屋權(quán)屬登記和辦理委托手續(xù)的證件、文書需要經(jīng)過公證。在外國辦理的公證文書，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過該國外交部或其委托的機(jī)構(gòu)和中國駐該國大使館、領(lǐng)事館認(rèn)證，而且辦理登記和委托手續(xù)的證件、文書應(yīng)當(dāng)是正本。如果某一證件或文書是用外文書寫的，還應(yīng)當(dāng)同時附有經(jīng)公證和認(rèn)證的中文譯本。 19、房屋登記是否可以由當(dāng)事人委托代理人申請？ 答：房屋權(quán)利人可以委托代理人辦理房屋登記。房屋登記辦法規(guī)定，委托代理人申請房屋登記的，代理人應(yīng)當(dāng)提交授權(quán)委托書和身份證明。 代理是代理人在代理權(quán)限內(nèi)以被代理人（本人）的名義對第三者為意思表示或受領(lǐng)意思表示，并由被代理人承受其法律效果的行為。代理制度是我國民事法律制度中的重要內(nèi)容，其具有以下特征：其一，代理人必須在代理權(quán)限內(nèi)實施代理行為，代理人超越代理權(quán)限進(jìn)行的代理行為，為效力待定行為，必須經(jīng)被代理人追認(rèn)才產(chǎn)生代理的法律效果；其二，代理人必須以被代理人的名義實施代理行為；其三，代理人以自己的意志與第三人發(fā)生有法律意義的行為；其四，代理行為的法律效果直接歸屬于被代理人。在房屋登記中，申請人因為種種原因無法親自辦理房屋登記時，可以委托他人進(jìn)行代理，就是前面所述的委托代理。代理人應(yīng)當(dāng)在授權(quán)委托書授權(quán)的范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)申請代理活動。登記機(jī)關(guān)審查委托書時，應(yīng)對受托人身份、委托事項、代理權(quán)限、委托期間等內(nèi)容進(jìn)行核驗。第四章 登記程序 20、房屋登記的一般程序是怎么規(guī)定的？ 答：建設(shè)部房屋登記辦法規(guī)定房屋登記必須申請、受理、審核、記載于登記簿和發(fā)證等五個步驟。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為必要時，可以就登記事項進(jìn)行公告。申請是房屋登記申請人向房屋所在地的登記機(jī)構(gòu)提出登記申請，并提交相關(guān)證明材料。受理是登記機(jī)構(gòu)對符合條件的登記申請予以接受的行為。審核是登記機(jī)構(gòu)對受理的登記申請事項進(jìn)行審查，以做出予以登記或者不予以登記的決定。經(jīng)過審核，將有兩種結(jié)果;或者準(zhǔn)予登記，或者不予以登記，予以登記的將記載于登記簿。發(fā)證即頒發(fā)權(quán)屬證書或者登記證明，是登記機(jī)構(gòu)在做出準(zhǔn)予登的決定并將有關(guān)登記事項記載于登記簿后，根據(jù)登記簿上的記載繕寫并向申請人發(fā)放房屋權(quán)屬證書或者登記證明的行為。 21、房屋登記機(jī)構(gòu)將申請事項記載于房屋登記簿之前，申請人是否可以撤回登記申請？ 答:申請人可以撤回房屋登記申請，這也是登記申請原則的重要體現(xiàn)，同樣也充分體現(xiàn)了尊重當(dāng)事人意思自治原則。登記的完成必須以登記事項記載于登記簿為登記生效條件。盡管登記程序復(fù)雜，但最實質(zhì)的要件是記載于登記簿。登記申請人提出申請以后，登記的申請已經(jīng)獲得有關(guān)登記部門的同意但沒有完成登錄、記載手續(xù)，仍然不構(gòu)成登記。在未進(jìn)入登記簿之前，物權(quán)的法律效力還未產(chǎn)生，依照申請當(dāng)事人的意思表示同樣可以要求撤回。但撤回申請必須符合一定的條件：（1）撤回申請的時間。當(dāng)事人撤回申請的時間只能在登記完成之前，即登錄于登記簿之前進(jìn)行；（2）申請人的撤回申請應(yīng)當(dāng)采用書面形式。原則上，在登記完成之前，申請人撤回申請的，登記機(jī)構(gòu)必須尊重申請人的意志，并負(fù)擔(dān)準(zhǔn)予撤回的義務(wù)，而不能擅自加以限制。 22、房屋登記程序中，登記機(jī)構(gòu)將在哪些情形下進(jìn)行實地查看？ 答：實地查看不是房屋登記的必經(jīng)程序，但房屋登記辦法也規(guī)定了一些必須進(jìn)行實地查看的情形。辦法第19條規(guī)定，辦理下列房屋登記，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實地查看：（1）房屋所有權(quán)初始登記；（2）在建工程抵押權(quán)登記；（3）因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷登記；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他房屋登記。房屋所有權(quán)初始登記必須要進(jìn)行實地查看，主要是為了使登記所確認(rèn)的權(quán)利與實際權(quán)利相一致，避免申請人偽造材料“無中生有”，維護(hù)登記的權(quán)威性和公信力。在建工程抵押權(quán)登記必須進(jìn)行實地查看，主要是由于在建工程尚未竣工，其本身處于不確定的狀態(tài)，如果不進(jìn)行實地查看，不僅會使權(quán)利人遭受損失，也會導(dǎo)致登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)不必要的風(fēng)險。因房屋滅失的房屋所有權(quán)注銷登記要進(jìn)行實地查看，主要是因為注銷登記是指經(jīng)依法登記的房屋被拆除或其他不可抗力造成房屋滅失而申請的登記。現(xiàn)實中可能存在房屋已經(jīng)不存在，但所有權(quán)人并不主動申請房屋所有權(quán)注銷登記的情況，這就容易造成房屋已不存在，但房屋登記簿仍有記載，此時若權(quán)利人再進(jìn)行轉(zhuǎn)移、抵押等處分行為，就會造成登記錯誤的風(fēng)險。另外，也有可能房屋尚且存在，但由于特別的原因，所有權(quán)人卻申請注銷登記，已達(dá)到其特定的目的。為了更好的保護(hù)相對人既有的所有權(quán)和共有權(quán)，在申請辦理因房屋滅失導(dǎo)致的注銷登記時，房屋登記機(jī)構(gòu)有必要進(jìn)行實地查看。至于第四項規(guī)定的法律法規(guī)定的其他房屋登記，這是一項兜底條款，以便于今后法律法規(guī)對實地查看的其他情況做出規(guī)定時，以便可以更好地進(jìn)行銜接。 23、房屋登記的類型包括哪些？ 答：房屋登記類型首先根據(jù)房屋占用的土地的性質(zhì)不同，可把房屋登記類型分為國有土地范圍內(nèi)的房屋登記，集體土地范圍內(nèi)房屋登記兩大類型。其中國有土地上房屋登記根據(jù)所有權(quán)登記的種類，可以分為所有權(quán)初始登記，所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、所有權(quán)變更登記和所有權(quán)注銷登記等類型；根據(jù)抵押權(quán)登記種類?？梢苑譃榈盅簷?quán)設(shè)立登記、抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記、抵押權(quán)變更登記和抵押權(quán)注銷登記；根據(jù)地役權(quán)登記的不同，可以分為地役權(quán)設(shè)立登記、地役權(quán)轉(zhuǎn)移登記、地役權(quán)變更登記和地役權(quán)注銷登記；根據(jù)預(yù)告登記的不同，可以分為預(yù)購商品房預(yù)告登記、預(yù)告商品房抵押權(quán)預(yù)告登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)讓預(yù)告登記和抵押權(quán)預(yù)告登記。此外還有更正登記、異議登記和其他登記（即查封登記、補(bǔ)發(fā)權(quán)證登記和換發(fā)權(quán)證登記）。集體土地上房屋登記除集體土地性質(zhì)不同于國有土地外，其登記類型大體與國有土地上登記類型相似。 24、當(dāng)事人申請房屋登記時，登記機(jī)構(gòu)將對哪些事項進(jìn)行審查？ 答：登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)就以下事項進(jìn)行審查：（1）申請登記事項是否是申請人的真實意思表示。（2）申請登記房屋是否為共有房屋。共有是指兩個以上的自然人或者法人對一項財產(chǎn)共同享有所有權(quán)。兩個或兩個以上的自然人或者法人通過聯(lián)合建造、合資購買、共同繼承、共同受贈等方式取得的房屋即為共有房屋。共有房屋登記應(yīng)當(dāng)由共有人共同申請。（3）房屋登記簿記載的權(quán)利人是否同意更正。我國物權(quán)法規(guī)定，權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項有錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人書面同意更正或者有證據(jù)證明登記簿確有錯誤的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)該予以更正。（4）登記機(jī)構(gòu)可以就申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。（5）詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并由登記機(jī)構(gòu)予以保留。登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行詢問時，申請人應(yīng)做如實回答。為了方便申請人回答詢問事項，同時也提高登記機(jī)構(gòu)的工作效率，針對需要進(jìn)行詢問的事項可以由登記機(jī)構(gòu)設(shè)計并制定專用詢問表格，由申請人逐項填寫或劃勾后簽名。 25、遺失補(bǔ)證程序在房屋登記辦法中有何新規(guī)定？ 答：原城市房屋權(quán)屬登記管理辦法規(guī)定，房屋權(quán)屬證書遺失申請補(bǔ)證的，需公告6個月征詢異議，公告期內(nèi)無人提出異議的，方予補(bǔ)證。而房屋登記辦法取消了公告期，規(guī)定房屋權(quán)屬證書、證明遺失、滅失的，權(quán)利人在當(dāng)?shù)毓_發(fā)行的報刊上刊登遺失聲明后，可以申請補(bǔ)發(fā)。房屋登記機(jī)構(gòu)予以補(bǔ)發(fā)的，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)事項在房屋登記簿上予以記載。在設(shè)立登記簿制度以前，權(quán)屬證書是房屋所有權(quán)人享有物權(quán)的唯一合法憑證，權(quán)屬證書遺失后，房屋的物權(quán)狀況難以確定，因此需要由登記機(jī)構(gòu)在公開發(fā)行的報刊上刊登公告征詢異議，公告期滿無異議的才能補(bǔ)辦?，F(xiàn)在建立了登記簿制度，削弱了權(quán)屬證書的效用?，F(xiàn)在房屋登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，權(quán)屬證書是權(quán)利人享有房屋物權(quán)的證明，權(quán)屬證書是根據(jù)登記簿的記載而頒發(fā)給權(quán)利人的，因此，權(quán)屬證書遺失后，登記機(jī)構(gòu)可以直接根據(jù)登記簿的記載直接補(bǔ)發(fā)權(quán)屬證書。但是，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自行在報刊上刊登遺失聲明，使原權(quán)屬證書失去有效性，避免房屋所有權(quán)證被他人以不正當(dāng)?shù)姆绞嚼谩?26、登記程序中“記載于登記簿”有什么重要意義？ 答：登記申請經(jīng)過登記機(jī)構(gòu)審核，將有兩種結(jié)果：或者準(zhǔn)予登記，或者不予登記。登記機(jī)構(gòu)決定準(zhǔn)予登記的，就要將核準(zhǔn)的登記事項，包括房屋的自然狀況部分、權(quán)利狀況部分，他項權(quán)利部分以及查封、異議等其他依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀氖马椀仍诘怯洸局杏枰杂涊d。登記簿制度是我國物權(quán)法確立的新制度。根據(jù)物權(quán)法的規(guī)定，登記簿是房屋權(quán)利歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。登記的完成，必須要將房屋的有關(guān)信息記載于登記簿。因此，登記機(jī)構(gòu)必須如實將登記事項記載于登記簿，發(fā)揮登記簿的公示、公信作用。房屋權(quán)屬證書和登記證明記載的事項，應(yīng)當(dāng)與登記簿一致；記載不一致時，除有證據(jù)證明登記簿確有錯誤外，以登記簿為準(zhǔn)。 27、房屋權(quán)利人怠于申請房屋登記是否可以由他人代位申請？ 答：代位申請是指當(dāng)事人怠于申請登記時，利害關(guān)系人為了保全自己或者權(quán)利人的利益，以自己名義代位登記權(quán)利人向登記機(jī)關(guān)申請登記。代位申請主要分為兩類：第一，對申請事項不直接享有權(quán)利，但該事項是否登記將與其產(chǎn)生法律上的利害關(guān)系。其典型例子是基于合同法規(guī)定的債權(quán)人代位權(quán)進(jìn)行的代位申請，其目的在于保全代位權(quán)人的利益，是債權(quán)人行使代位權(quán)的表現(xiàn)。株洲市房屋登記辦法第16條規(guī)定，債權(quán)人依法享有代位權(quán)的，如果債務(wù)人應(yīng)當(dāng)辦理房屋登記而怠于辦理的，債權(quán)人可以向人民法院請求以自己的名義代位債務(wù)人辦理房屋登記。代位人在申請登記時應(yīng)提交法院許可代位的證明材料。第二，申請事項的直接權(quán)利人為數(shù)人，他們之間存在共有、共同繼承等共同關(guān)系，其中一人或者數(shù)人為了全體權(quán)利人的利益，在其他權(quán)利人未申請的情況下，可代位申請該共同關(guān)系的登記。這種代位申請的目的在于保全代位申請人以及被代位的權(quán)利人的共同利益。如臺灣地區(qū)土地登記規(guī)則第32條規(guī)定：“公同共有之土地，公同共有人中之一人或數(shù)人，為全體公同共有人之利益，得就公同共有土地之全部，申請為公同共有之登記。登記機(jī)關(guān)于登記完畢后，應(yīng)將登記結(jié)果通知其他共有人?！庇捎谖覈箨懖粍赢a(chǎn)登記立法的缺失，國家法律尚無代位申請權(quán)的明確規(guī)定。第五章 房屋基本狀況登記 28、什么是房屋登記的基本單元？ 答：根據(jù)房屋登記辦法的規(guī)定，房屋基本單元是指有固定界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號等）的房屋或者特定空間。對于國有土地范圍內(nèi)成套住房，應(yīng)當(dāng)以套為基本單元進(jìn)行登記；如果是非成套住房，應(yīng)以房屋的幢、層、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；對于集體土地范圍內(nèi)的村民住房，應(yīng)當(dāng)以宅基地上獨(dú)立建筑為基本單元進(jìn)行登記；在共有宅基地上建造的村民住房，應(yīng)以套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記；非住房的房屋，應(yīng)當(dāng)以房屋的幢、層、套、間等有固定界限的部分為基本單元進(jìn)行登記。 房屋登記的基本單元是構(gòu)成房屋產(chǎn)權(quán)并依法登記發(fā)證的最小單位，所有權(quán)人不能任意對其進(jìn)行分割，登記機(jī)構(gòu)也不能對任意分割后的房屋進(jìn)行登記。如實踐中有的大型商場被權(quán)利人自行分割出售，并向登記機(jī)構(gòu)申請產(chǎn)權(quán)登記，這種情況登記機(jī)構(gòu)是不能辦理的。這種改建必須由權(quán)利人取得規(guī)劃、消防等部門的驗收備案，并且每個銷售單位必須能夠有確定、永久存在的界限并進(jìn)行統(tǒng)一編號后才能夠予