京南馨苑銷售方案.doc

石家莊乾榮房地產(chǎn)開發(fā)有限公司高碑店乾榮世紀花園2期京南馨苑銷售方案一、 項目概況1、項目區(qū)位項目位于高碑店市西大街96號，112線與西大街交叉口，老化肥院內。西有京昆高速“高碑店出口”，距本項目5公里的距離，北有廊涿高速“涿州南高碑店出口”，東有京港澳高速“高碑店出口”，京石高速鐵路2012年竣工通車，高碑店設站，從北京到高碑店僅僅20分鐘。原京廣鐵路線高碑店站在設站之處就是二級火車站，現(xiàn)在重新修建在即，距離本項目就1.5公里之遙。本項目北鄰112國道，據(jù)107國道1.5公里。其他近距離公交車在112國道穿梭，淶水-高碑店，易縣高碑店，7路公交等很方便。2、項目經(jīng)濟指標、建設用地性質：居住用地。建設用地規(guī)模：110畝，其中二期70畝。、建設用地規(guī)劃控制指標： 住宅：建筑密度不大于22%，容積率不大于2.48。 綠地率不小于30%。、公用設施配置：地下車位400個、地上車位350個、3500平米幼兒園及物業(yè)用樓一座。3、項目環(huán)境 項目位于高碑店老城區(qū)，周邊有撞河小學、回民小學、和平醫(yī)院、超市、加油站等，市政生活配套設施比較完善。 高碑店市是經(jīng)國務院批準的對外開放城市，位于河北省中部，地處北京、天津、保定三角腹地，總面積672平方公里，人口57萬，是環(huán)京、津經(jīng)濟圈的主要市縣之一。高碑店市工業(yè)基礎雄厚，擁有汽車制造、食品加工、箱包加工、爐具鑄造、建筑建材五大支柱產(chǎn)業(yè)，建成鑄造、風機、水泥、化工、建材、爐具、工藝美術、箱包等八大企業(yè)集團，基本形成了完整的工業(yè)體系和特色經(jīng)濟框架。 高碑店市商貿發(fā)達，現(xiàn)有商業(yè)服務網(wǎng)點46個，集貿市場31個，商品品種齊全，貨源充足，白溝市場聞名海內外。高碑店市轄5鄉(xiāng)5鎮(zhèn)個辦事處，分別為和平辦事處東盛辦事處軍城辦事處北城辦事處白溝鎮(zhèn)泗莊鎮(zhèn)方官鎮(zhèn)新城鎮(zhèn)辛立莊鎮(zhèn)東馬營鄉(xiāng)辛橋鄉(xiāng)張六莊鄉(xiāng)肖官營鄉(xiāng)梁家營鄉(xiāng)共442個行政村?？側丝?7萬人。4、市場環(huán)境目前高碑店在售樓盤有錦繡華庭、公元大道、中鐵建安國際公寓、畢加索花園、華夏莊園、金陽佳苑、富泰城、一棟洋房、祥瑞家園、天闊第一城等十多個樓盤，總銷售面積在260萬平米左右，總套數(shù)在9000套以上。高碑店有16萬多個家庭，城鎮(zhèn)化率接近50%,還有很多農(nóng)村青年準備在城市定居市場需求旺盛。市場供給僅占城鎮(zhèn)家庭戶數(shù)的11%左右。居民家庭月收入在3000元以上，貸款買房者月供占總收入的30%左右?；榉俊⒏纳菩孕枨笥梅渴琴I房客戶的主體，另外由于離北京較近，房價和生活成本懸殊較大，也有不少北京人將這里定位為養(yǎng)老居住地的又一種選擇。以開盤的樓盤，銷售大多非?；鸨?，間接印證了供需之間車關系。高碑店房地產(chǎn)市場需求，銷售市場和開發(fā)商的促銷手段等特征，已明顯是賣方為主導的市場格局。高碑店房價在2700元到5100元之間，主要從地段、環(huán)境、品質、產(chǎn)品等多種因素的影響，不同地段、不同產(chǎn)品結構的差異，形成了各種差異化的樓盤特征，這也讓不同家庭收入的買房人都能找到符合自己需求的新房。二、 市場定位1、產(chǎn)品定位項目定位在中等收入家庭為主，戶型配比以7990平米小戶型兩室兩廳一衛(wèi)為主體，配以少量50多平米一室一廳一衛(wèi)和100多平米三室兩廳一衛(wèi)戶型為輔。戶型多達23多種，59一室，80-90二室，95110三室 南北通透，戶型均好。建筑格調為法蘭西歐洲文藝復興時期法蘭西建筑風格，獨特的盔頂設計，嚴謹整潔的外立面，彰顯莊重典雅，精致浪漫的愜意生活。所有戶型體現(xiàn)均好性，做到充分利用面積。建筑層高2.9米，凈高2.75米。小區(qū)規(guī)劃有4棟18層高層，8棟11層小高層。大型會所含幼兒園一座。采用地暖供熱，安裝有樓宇對講、寬帶入戶、電話入戶、有線電視入戶、社區(qū)智能安防監(jiān)控等系統(tǒng)，內部配套設施完善。社區(qū)強調綠化與休閑景觀設施的規(guī)劃，設有4個休閑廣場、1個休閑健身區(qū)、8個休閑涼亭、4個長廊，綠化帶內設有5個休閑景觀甬道、3個獨立花壇。綠化采用高低錯落的立體園林格局，在5橫5縱內部道路上，種植不同品種的大型喬木品種，錯落有致的四季花朵與灌木相呼應，同時配以大面積的綠色草地，讓人有置身在公園之中的感覺。社區(qū)8000平米的主題休閑風情商業(yè)街，不但能滿足社區(qū)的生活需求，同時能覆蓋到整個橋西各個生活區(qū)。商業(yè)街嚴格按國際慣例進行業(yè)態(tài)配比，涵蓋購物、餐飲、休閑、娛樂 、文化等多個行業(yè)，滿足現(xiàn)代社會個性消費的多種消費需求。2、客戶定位項目定位在中低收人家庭及年輕人初次置業(yè)的婚房為主體?？蛻纛愋陀校嚎h城適婚年齡的青年縣企業(yè)年輕職工私營業(yè)主中學生陪讀家庭進城務工人員改善性需求家庭三、 營銷策略1、營銷主題由于高層建筑建筑密度較小，道路與綠化相對較大。項目的獨體優(yōu)勢在于建筑體量大總綠化面積較大，因此一期以世紀公園作為項目的核心賣點，用以體現(xiàn)家在公園中，公園中有個家.二期充分挖掘地塊位于幾條高速與國道之間，從從車程上分析，距離北京僅1小時，因此定位在1小時北京生活城的概念，二期單獨的案名是“京南馨苑”。2、營銷策略項目作為乾榮世紀公園1期的延續(xù)，總體策略任按照一期為藍本，采用客戶營銷為主要銷售手段。在大量現(xiàn)有客戶資料的基礎上，嚴格按照CRM體系的運作模式，通過口碑宣傳，也叫做老帶新模式亮相市場，配合質量宣傳手段確定客戶選房的信心。結合房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的細化分析，采用體貼的后續(xù)服務活動手段，擴大樓盤在消費者心目中的形象帶動銷售。在網(wǎng)絡信息發(fā)達的今天，網(wǎng)絡營銷平臺的建立作為推廣的輔助手段，促進銷售。在分期開發(fā)的節(jié)奏下，一期入住為主線的題材下，采用豐富的小型活動擴大銷售信息的覆蓋面，提升產(chǎn)品價值。四、 銷售策劃1、推廣計劃核心主題：京南馨苑-北京1小時生活城階段性主題：、北京1小時生活城。、世紀公園公園中的家，家中的公園。、法蘭西風情大型社區(qū)、雙語幼兒園 、實景現(xiàn)房典藏版推廣渠道： 慶典儀式、電話、短息、網(wǎng)絡、派單、電視、戶外硬廣、公益活動、老客戶聯(lián)誼、口碑等。推廣活動：開盤儀式、房展會、產(chǎn)品推介會、節(jié)假日折扣活動、一期入住活動、老帶新活動、尾房折扣促銷活動。2、銷售周期銷售周期結合推廣計劃劃分四個階段。認籌期：預計從2011年3月開展客戶認籌活動儲備客戶資源，計劃用時12月。開盤期：5月份正式開盤亮相，至10月國慶前為一個周期。強銷期：以10月國慶節(jié)活動為龍頭拉動項目的主要房源銷售，至年底為一個周期。持續(xù)期：2012年3月結合一期業(yè)主裝修完畢開始入住開展配套服務活動，帶動業(yè)主親朋購買，完成本期銷售任務。尾盤期：2012年9月至年底，廣告活動配合清盤銷售剩余尾房。3、銷售計劃銷售任務劃分：認籌期：本階段計劃銷售200套房源。開盤期：本階段計劃銷售300套房源。強銷期：本階段計劃銷售300套房源。持續(xù)期：本階段計劃銷售240套房源。尾盤期：本階段計劃銷售132套房源。五、 廣告推廣及費用預算1、計算標準按最低廣告費用：按總銷售額0.6%計算，總銷售額3636萬進行計算，推廣費用總計220萬元左右。2、費用預算劃分推廣項目 比率 明 細 售樓部裝修及前期物料 70% 租售樓部裝修及沙盤等現(xiàn)場布置用品費用 、以及看房車制作類 5% 包括所有銷售工具：信封、信紙、 名片、手提袋、折頁