潼南市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告 42頁(yè).ppt

contents目錄 宏觀(guān)市場(chǎng)macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場(chǎng)realestatemarket 市場(chǎng)總結(jié)marketsummary 走進(jìn)潼南 潼南印象 潼南地處重慶西北部 距重慶主城區(qū)92公里 渝遂高速公路穿境而過(guò) 緊鄰渝遂快速鐵路 至重慶 成都均只需1小時(shí) 南接國(guó)道319線(xiàn) 西接國(guó)道205線(xiàn) 省道國(guó)道四通八達(dá) 東鄰重慶合川區(qū) 西靠四川安岳 南連重慶銅梁縣 北接四川遂寧 幅員面積1594平方公里 2個(gè)街道 20個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 283個(gè)行政村 總?cè)丝?2萬(wàn) 潼南 渝遂線(xiàn)上一顆耀眼明珠 隨著高速鐵路和高速公路的開(kāi)通 渝遂二線(xiàn)的建設(shè) 潼南的交通得到了很大的改善 也讓潼南進(jìn)入了重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 發(fā)展空間無(wú)限廣闊 作為連接四川的橋頭堡 潼南未來(lái)的工作主要是帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì) 解決就業(yè) 吸引外來(lái)人口 為地產(chǎn)發(fā)展帶來(lái)機(jī)遇 重慶1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)的潼南 潼南區(qū)域近年來(lái)的發(fā)展 2009年全縣實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 gdp 95 59億元 比上年增長(zhǎng)14 5 其中 第一產(chǎn)業(yè)增加值23 73億元 增長(zhǎng)6 3 第二產(chǎn)業(yè)增加值30 40億元 增長(zhǎng)24 2 第三產(chǎn)業(yè)增加值41 45億元 增長(zhǎng)13 0 人均gdp達(dá)到13321元 比上年增加1218元 增長(zhǎng)10 1 人口增長(zhǎng) 近年來(lái)潼南地區(qū)人口整體增長(zhǎng)速度呈平穩(wěn)態(tài)勢(shì) 人口增長(zhǎng)幅度約為0 7 根據(jù)2005 2009年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可看出 5年間城鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)僅1 55萬(wàn)人 增幅較低 根據(jù)潼南的經(jīng)濟(jì)規(guī)劃 潼南城市化進(jìn)程的加快 將會(huì)涌入更多的城市人口 這將刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求 潼南經(jīng)濟(jì)增速的加快和人均gdp的提高 居民的收入將會(huì)得到增加 隨著居民的收入 購(gòu)買(mǎi)力的增加 其對(duì)生活環(huán)境的要求也將提高 屆時(shí) 對(duì)物業(yè)的要求自然會(huì)提高 生產(chǎn)總值 2005年至2010年期間 潼南地區(qū)生產(chǎn)總值逐年呈上升趨勢(shì) 至少 每年都保持了至少10 的增長(zhǎng) 2009年至2010年 潼南縣生產(chǎn)總值漲幅達(dá)到了22 是上一年漲幅的兩倍左右 這說(shuō)明隨著潼南城市化進(jìn)程的速度在逐漸加快 城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄金額 05年到09年5年間潼南城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄金額呈逐步上漲趨勢(shì) 其中07年到09年為快速上漲期 平均漲幅達(dá)到21 6 由于城市進(jìn)程化的快速發(fā)展 導(dǎo)致近年來(lái)潼南區(qū)域人均收入的不斷提升 同時(shí)也整體拉動(dòng)了居民儲(chǔ)蓄金額的上升 固定資產(chǎn)投資 05年到09年間 潼南地區(qū)固定資產(chǎn)投資呈上升趨勢(shì) 其中08年到09年為快速上升期 平均漲幅達(dá)到了38 46 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展 使得2009年潼南地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資環(huán)比2008年上漲了117 而由于目前國(guó)家cpi的持續(xù)走高 越來(lái)越多的客戶(hù)需求貨幣保值 預(yù)計(jì)固定資產(chǎn)投資漲幅將會(huì)越來(lái)越高 居民消費(fèi)情況 從潼南縣居民消費(fèi)情況來(lái)看 潼南居民 有錢(qián)人 逐漸增多 另外 潼南外出打工人員較多 勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移及工價(jià)的雙重增長(zhǎng)帶動(dòng)了勞務(wù)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng) 使得很多農(nóng)村居民的消費(fèi)能力得到提升 潼南近年經(jīng)濟(jì)消費(fèi)顯示 主要拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要還是為批發(fā)和零售業(yè) 其房地產(chǎn)的領(lǐng)軍業(yè)尚未顯現(xiàn) 這對(duì)潼南房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展極為有利 隨著城市一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈的落實(shí)建設(shè) 潼南以其特的自身優(yōu)勢(shì) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間仍然巨大 其房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)軍效應(yīng)將會(huì)逐步顯現(xiàn) 宏觀(guān)市場(chǎng)小結(jié) 1 在重慶經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的大環(huán)境帶動(dòng)下 潼南縣經(jīng)濟(jì)也搭上了高速發(fā)展的列車(chē) 潼南縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展直接影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的興旺 因此 可以說(shuō)潼南縣經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展成為房地產(chǎn)市場(chǎng)首要有利因素 2 由于主城土地供給減少 二級(jí)區(qū)縣市場(chǎng)逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)有意開(kāi)發(fā)熱點(diǎn) 未來(lái)隨著不少有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐潼南縣 潼南縣的房地產(chǎn)市場(chǎng)又成為一大焦點(diǎn) 3 2008年以后 由于重慶的城鎮(zhèn)化進(jìn)程的正式啟動(dòng) 潼南縣等區(qū)縣市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)高速發(fā)展的新階段 無(wú)論從gdp和地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量都有較大幅度的增幅 居民的收入水平也開(kāi)始有了大幅上漲 同時(shí) 由于地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆 潼南縣的地產(chǎn)開(kāi)工建設(shè)量和放量也開(kāi)始持續(xù)走高 宏觀(guān)市場(chǎng)macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場(chǎng)realestatemarket 市場(chǎng)總結(jié)marketsummary 潼南縣總體規(guī)劃 潼南縣城按其地理位置和結(jié)構(gòu)形態(tài)的不同可以分為梓潼組團(tuán)和雙江組團(tuán) 其中 梓潼組團(tuán)用地結(jié)構(gòu)由 一環(huán) 一帶 三片區(qū) 組成 一環(huán) 即外圍生態(tài)保護(hù)區(qū) 一帶 即以涪江及兩岸濕地及防護(hù)綠化為主的綠色生態(tài)走廊 由 一環(huán) 一帶 將城市界定為三個(gè)片區(qū) 即舊城片區(qū) 江北片區(qū) 涼風(fēng)埡 哨樓片區(qū) 舊城片區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約3 9km2 人口5 5萬(wàn)人 該片區(qū)是潼南縣的商業(yè)中心 城市建設(shè)以舊城改造為主 不宜進(jìn)行大拆大建 并嚴(yán)格控制城市向舊城區(qū)以南的發(fā)展規(guī)模 舊城片區(qū)為潼南縣城的商業(yè)中心 商業(yè)用地主要沿老街兩側(cè)布置 并在條件允許的情況下 向南開(kāi)辟商業(yè)內(nèi)街 減輕老街的交通壓力 在舊城西部臨大佛寺景區(qū)規(guī)劃旅游商品市場(chǎng) 將其建設(shè)成為潼南最大的旅游商品交易中心 江北片區(qū)規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約8 83k 人口7 2萬(wàn)人 是潼南縣新的政治 文化中心及商業(yè)副中心 是城市的重要發(fā)展方向 江北片區(qū)為潼南縣城的金融中心和商業(yè)副中心 位于江北城區(qū)行政中心以北 采取商業(yè)街與格柵式地塊結(jié)合的方式 沿32m次干道兩側(cè)呈 l 形布置 該區(qū)應(yīng)大力發(fā)展金融 保險(xiǎn)等事業(yè) 并注意滿(mǎn)足該組團(tuán)居民的日常生活需求 在城區(qū)北部建設(shè)大型無(wú)公害蔬菜批發(fā)市場(chǎng) 面積30公頃 涼風(fēng)埡 哨樓片區(qū) 規(guī)劃建設(shè)區(qū)面積約2 5k 人口2 5萬(wàn) 該片區(qū)是潼南縣新規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)的城市新區(qū) 是重慶市鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)示范區(qū) 是以非公有制經(jīng)濟(jì)為主集商住 商貿(mào) 旅游觀(guān)光為一體的生態(tài)經(jīng)濟(jì)園區(qū) 城市規(guī)劃小結(jié) 從潼南的現(xiàn)狀和未來(lái)規(guī)劃來(lái)看 老城由于道路較為狹窄 住宅陳舊 進(jìn)行大面積的拆遷和改造困難較大 同樣舊城道路較為狹窄 交通不便 對(duì)于居住有較大的要求的消費(fèi)者來(lái)說(shuō) 在老城購(gòu)買(mǎi)物業(yè)主要是因?yàn)橘?gòu)物消費(fèi)較為方便 所以潼南在規(guī)劃老城時(shí) 也主要以打造商業(yè)為主 老城未來(lái)將會(huì)成為潼南的商業(yè)中心 潼南江北新城的崛起為潼南的發(fā)展帶來(lái)了更多的機(jī)會(huì) 新城由于地域較為寬廣 交通道路便于打造 同時(shí)新增的交通也為城區(qū)內(nèi) 外的潛在客戶(hù)提供了便捷的交通 不少年輕的購(gòu)房消費(fèi)者都將購(gòu)房方向放在了新城區(qū) 同時(shí) 由于潼南政府部門(mén)都已集體搬遷至了新城區(qū) 所以新城未來(lái)發(fā)展主要以行政為主 宏觀(guān)市場(chǎng)macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場(chǎng)realestatemarket 市場(chǎng)總結(jié)marketsummary 潼南整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源 潼南縣統(tǒng)計(jì)局 新建商品房投資數(shù)據(jù) 解析 90 以下住房開(kāi)發(fā)投資額達(dá)到了10729萬(wàn)元 潼南市場(chǎng)未來(lái)向90 以下戶(hù)型的轉(zhuǎn)變已經(jīng)十分明顯 在如今價(jià)格持續(xù)上漲的階段 市場(chǎng)上90 以下的戶(hù)型消費(fèi)額以及需求開(kāi)始持續(xù)走高 所以不少開(kāi)發(fā)商也將后續(xù)物業(yè)向90 以下的中等戶(hù)型開(kāi)始轉(zhuǎn)變 而對(duì)于140 以上的戶(hù)型 由于總價(jià)過(guò)高 其投資額已經(jīng)開(kāi)始大幅縮減 潼南整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源 潼南縣統(tǒng)計(jì)局 解析 從數(shù)據(jù)中可以看出 2010年新開(kāi)工建設(shè)的住宅項(xiàng)目中 90 140 之間的戶(hù)型所占比重最大 達(dá)到了55 6萬(wàn)方 占到了整體比重的85 02 而90 以下的戶(hù)型在2010年新開(kāi)工建設(shè)中 有較大幅度的增長(zhǎng) 而140 以上的住房目前來(lái)看 已經(jīng)呈大幅下降的趨勢(shì) 可以預(yù)見(jiàn) 未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi) 90 140 左右的三房仍然會(huì)是潼南市場(chǎng)的主力戶(hù)型 但是潼南市場(chǎng)向90 以下的小戶(hù)型轉(zhuǎn)向的趨勢(shì)也開(kāi)始逐漸顯現(xiàn) 新建商品房開(kāi)工數(shù)據(jù) 潼南整體房地產(chǎn)市場(chǎng)情況 數(shù)據(jù)來(lái)源 潼南縣統(tǒng)計(jì)局 解析 從2010年潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)來(lái)看 90 140 左右的三房 是目前潼南出貨的主力戶(hù)型 出貨量為37 45萬(wàn) 占到了比例的81 59 90 以下的戶(hù)型雖然在2010年開(kāi)工建設(shè)中 只有9 1萬(wàn)方 但是其出貨量卻高達(dá)8 2萬(wàn)方 同比增長(zhǎng)達(dá)到了86 4 這雖然有市場(chǎng)供貨較少的原因 但是也從另一個(gè)方面反映了由于目前潼南房地產(chǎn)價(jià)格開(kāi)始持續(xù)走高 消費(fèi)者對(duì)于90 以下的住房消費(fèi)的需求開(kāi)始逐漸增加 新建商品房銷(xiāo)售數(shù)據(jù) 開(kāi)發(fā)投資情況 解析 潼南商品房投資呈快速上升的趨勢(shì) 2008年由于地產(chǎn)市場(chǎng)受阻導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資略減少 但是從2009年開(kāi)始 潼南房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入到高速增長(zhǎng)期 特別是2010年 投資漲幅達(dá)到74 68 達(dá)到峰值 商品房成交情況 解析 商品房成交面積在2008年受到地產(chǎn)冰凍期的影響 有較為明顯的下降 降幅為25 44 進(jìn)入2009年之后 在樓市逐漸復(fù)蘇的情況下開(kāi)始重新增長(zhǎng) 在2010年增幅更是達(dá)到了82 1 從近4年的商品房成交金額來(lái)看 2008年以后 每年銷(xiāo)售額都有90 以上的增長(zhǎng) 即使在成交量下降的2008年 成交金額漲幅依然達(dá)到了37 也從另一個(gè)方面說(shuō)明了潼南的成交價(jià)格仍然在持續(xù)上漲 而2010年 成交金額漲幅高達(dá)到80 17 成交單價(jià)也突破了3500元 建面 已經(jīng)進(jìn)入到中級(jí)城市的房?jī)r(jià)水平 在售樓盤(pán)情況 我公司在潼南進(jìn)行了較為深入的調(diào)研 通過(guò)區(qū)域 開(kāi)發(fā)量 產(chǎn)品品類(lèi) 配套 定位等因素的綜合比較分析 選取了老 新城比較有代表性的樓盤(pán)作為本次調(diào)研的參考對(duì)象 豪庭華苑 具體銷(xiāo)售情況 該項(xiàng)目a棟于2010年5月開(kāi)始銷(xiāo)售 推出戶(hù)型為70 110 二房 三房推出比例為1 1 目前已經(jīng)銷(xiāo)售完畢 價(jià)格為2900 3600元 均價(jià)3400元 項(xiàng)目b棟于2011年2月開(kāi)始銷(xiāo)售 推出89 131 戶(hù)型 推出所有戶(hù)型均為三房 均價(jià)3800元 目前已經(jīng)銷(xiāo)售98 外灘 國(guó)際城 具體銷(xiāo)售情況 該項(xiàng)目于2010年10月開(kāi)始面世 一期推出了1 8 樓約1400套 已售罄 目前在售二期4 5 樓 約204套房源 面積區(qū)間為73 119 其中一室約34套 二室約136套 三室約34套 目前推出房源已經(jīng)預(yù)定60 其中建面80 90 的二房去化最多 占推出房源的70 以上 三房已經(jīng)預(yù)定推出量的80 左右 一房剩余最多 預(yù)定量?jī)H為推出量的30 科藝 福江名城 具體銷(xiāo)售情況 項(xiàng)目推出二期多層建筑面積為87 41 124 72 其中二房面積87 41 共計(jì)推出224套 占推出比例的67 三房面積為124 72 共計(jì)推出112套 占比例的33 目前已經(jīng)全部預(yù)定完畢 4月中旬推出 全部為花園洋房 面積為122 150 戶(hù)型為三室兩廳雙衛(wèi)和四室兩廳雙衛(wèi) 目前已銷(xiāo)售95 北城麗都 具體銷(xiāo)售情況 二期共計(jì)推出400套房源 其中二房比例為33 約132套 三房所占比例為67 約268套 目前已經(jīng)銷(xiāo)售了90 左右 其中三房基本售罄 二房剩余比例較大 據(jù)該項(xiàng)目售樓小姐講述 由于該項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)以周邊政府機(jī)關(guān)單位工作人員為主 經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚 所以對(duì)于三房的需求量較大 所以三房的去化量較高 其余樓盤(pán)情況 房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 1 價(jià)格上漲 新推出物業(yè)面積開(kāi)始縮水 在2010年之前的老盤(pán) 其最大戶(hù)型面積均有超過(guò)140 左右的三房 但是2009年潼南房?jī)r(jià)在2500 2900元 左右 大戶(hù)型總價(jià)最高不會(huì)超過(guò)40萬(wàn) 所以戶(hù)型面積比較大 但是進(jìn)入2010年下半年之后 隨著潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格的猛漲 導(dǎo)致新開(kāi)盤(pán)物業(yè)的面積開(kāi)始縮水 除去以前未銷(xiāo)售完畢的140 以上的大戶(hù)型外 目前市場(chǎng)上推出戶(hù)型區(qū)間都縮水至建面120 以?xún)?nèi) 2 老城區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)一房戶(hù)型 老城區(qū)目前項(xiàng)目較少 多集中在濱江路一段 區(qū)位 配套較為完善 價(jià)格也相對(duì)價(jià)高 目前老城區(qū)物業(yè)的面積區(qū)間集中在建筑面積70 110 區(qū)間 其中建面70 的小兩房占整體比例的15 左右 70 90 的二房 占整體比例的50 左右 90 110左右的三房 占整體比例的35 左右 房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié) 3 新城由于目前項(xiàng)目較多 競(jìng)爭(zhēng)較為激烈 新城樓盤(pán)主要集中在巴渝大道沿線(xiàn) 目前新城在售物業(yè)面積區(qū)間集中在80 110 暫無(wú)一房戶(hù)型的銷(xiāo)售 從整個(gè)市場(chǎng)存量上看 目前新城市場(chǎng)上主要以100 110 三房為主 占到了整體比例的70 左右 而80 90 左右的二房 占到的比例為30 但是 從最新推出的物業(yè)上看 福江名城二期 北城麗都二期 目前二房的占有量開(kāi)始逐漸上升 戶(hù)型也開(kāi)始趨于小型化 宏觀(guān)市場(chǎng)macromarket 城市規(guī)劃cityplanning 房地產(chǎn)市場(chǎng)realestatemarket 市場(chǎng)總結(jié)marketsummary 潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展機(jī)會(huì)較多 市場(chǎng)剛性需求將會(huì)大于市場(chǎng)的供應(yīng)量 有利于潼南的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 1 市場(chǎng)需求情況 在潼南縣 老城區(qū)客戶(hù)多為中老年客戶(hù) 再加之老城房?jī)r(jià)較高 所以中等戶(hù)型是市場(chǎng)的需求主力 從各個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售情況看 無(wú)論是高層電梯房還是多層普通房 客戶(hù)的需求面積已經(jīng)再向70 90 的中小戶(hù)型轉(zhuǎn)變 而在江北新城 中青年成為購(gòu)房的主力群體 并且多數(shù)為在附近上班的政府機(jī)關(guān)職員 屬于高收入人群 對(duì)于價(jià)格的抗性較低 所以新城面積90 110 的戶(hù)型成為多數(shù)銷(xiāo)售者的首選 而供應(yīng)市場(chǎng)也多為此區(qū)間戶(hù)型 潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 2 住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿?從房地產(chǎn)的市場(chǎng)供需關(guān)系可以看出 潼南的住宅市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿^大 市場(chǎng)需求旺盛 對(duì)于高檔住宅的需求較大 他們希望能通過(guò)二次及以上次數(shù)的購(gòu)房來(lái)改善現(xiàn)有的居住環(huán)境 從潼南的城鎮(zhèn)規(guī)劃發(fā)展來(lái)看 江北是發(fā)展重點(diǎn) 3 消費(fèi)群 客戶(hù)來(lái)源以潼南本地為主 城市拆遷住戶(hù) 鄉(xiāng)鎮(zhèn)入城人員 80后婚齡人群及二次置業(yè)的城市中堅(jiān)階層 潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 4 市場(chǎng)現(xiàn)狀 區(qū)域市場(chǎng)上 以80 左右兩房和100 左右三房 總價(jià)在35 40萬(wàn)的戶(hù)型為市場(chǎng)主流需求產(chǎn)品 戶(hù)型