大連高新區(qū)萬達廣場項目定位報告

ClicktoeditMastersubtitlestyle 大連高新萬達廣場 企劃部分2012年4月27日 項目定位報告 目錄 ClicktoaddTitle 一 二icktoaddTitle 二 ClicktoaddTitle 三 四 一 城市概況 二 城市商業(yè)及競爭對手分析 三 項目基本情況 四 項目定位 五 營銷推廣計劃 簡 一 城市概況 大連 是中國的副省級城市 計劃單列市 是全國14個沿海開放城市之一 是中國遼寧省的一個重要沿海港口城市 是中國東北主要的對外門戶 也是東北亞重要的國際航運中心 國際物流中心 區(qū)域性金融中心 1 大連概況 一 城市概覽 大連是中國重要的港口 工業(yè) 貿(mào)易和旅游城市 是中國東北地區(qū)的物流中心 金融中心和外匯結(jié)算中心 是中國東北地區(qū)經(jīng)濟總量最大的城市 大連市雄踞東北亞經(jīng)濟圈的中心位置 更傲立環(huán)渤海經(jīng)濟圈的核心 現(xiàn)代大連的發(fā)展從航運中心拓展到現(xiàn)代制造業(yè)和服務(wù)業(yè)基地 一 城市概覽 2010年中國城市競爭力報告中 大連綜合競爭力名列全國城市第八位 僅次于香港 上海 北京 深圳 臺北 廣州 天津 大連環(huán)境絕佳 2009年被聯(lián)合國的環(huán)境規(guī)劃署評選為國際花園城市的最高獎 一 城市概覽 2 大連基本數(shù)據(jù) 生產(chǎn)總值 2011年 人均可支配收入24276元 位列遼寧省第一位 人均收入 行政劃分 轄6個區(qū) 3個縣級市 1個海島縣 位于歐亞大陸東岸 中國東北遼東半島最南端 西北瀕臨渤海 東南面向黃海 地理位置 12574平方公里 土地面積 現(xiàn)有人口588 5萬 常住人口達669萬 至2011年 人口總量 2011年 全市生產(chǎn)總值超過6510億元 一 城市概覽 東北主要城市 同類城市 東北主要城市 消費品市場 2011年全年大連社會消費品零售總額1924 8億元 比上年增長17 4 餐飲業(yè)增長15 9 金銀珠寶類增長61 1 服裝 鞋帽 針紡織品類增長26 3 文化辦公用品類增長36 2 體育娛樂用品類增長26 6 一 城市概覽 一 城市概況 大連高新園區(qū)國際化 知識型 生態(tài)型的新城區(qū)中國未來的硅谷海岸 高新園區(qū)成立于1991年3月 位于大連的主城區(qū) 是首批國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) 位于大連市區(qū)西南部 形成了全國第一 世界唯一的規(guī)模化 高端化 專業(yè)化的軟件園集群 3 高新區(qū)概況 一 城市概況 最具文化與經(jīng)濟活力 4 高新區(qū)數(shù)據(jù) 2012年 面積153平方公里 總?cè)丝?0萬人 從業(yè)人員12萬 常住人口數(shù)為16萬人 擁有企業(yè)4700多家 集聚大學(xué)以上專業(yè)人才10萬余名 以中青年為主到2012年底 旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)帶吸引和聚集軟件企業(yè)要達到2000家萬人企業(yè)達到5家以上5000人企業(yè)達到10家以上1000人企業(yè)達到50家以上從業(yè)人員達到20萬人年銷售收入突破700億元 20余個專業(yè)軟件園 80個世界500強企業(yè) 12所高等院校和50所科研機構(gòu) 一 城市概況 5 園區(qū)重點產(chǎn)業(yè) IT 集成電路 生物醫(yī)藥 先進設(shè)備制造 大連高新萬達廣場 一 城市概況 一 城市概況 9 商務(wù) 商業(yè)區(qū)域規(guī)劃 凌水灣改造項目功能定位 總面積約4 7平方公里 將重點打造總部經(jīng)濟基地 規(guī)劃五星級酒店 高檔寫字樓 住宅 大型休閑廣場等 未來將成為 大連第二個星海灣 建成后形成 三灣 星海灣 凌水灣和河口灣 互動 錯位發(fā)展 的格局 成為集總部基地 研發(fā)設(shè)計 文化創(chuàng)意 金融服務(wù) 商務(wù)會展 商住旅游等功能為一體的新功能區(qū) 中國的 硅谷海岸 和大連的IBD 智能商務(wù)區(qū) 大連高新萬達廣場 大連高新萬達廣場 大連萬達海公館 一 城市概況 11 園區(qū)周邊住宅小區(qū)分布 浦項道 一 城市概況 12 園區(qū)商業(yè)配套 項目周邊以產(chǎn)業(yè)寫字樓為主 園區(qū)商業(yè)配套相當缺乏 僅有部分商業(yè)設(shè)施 且較低端 因此整個區(qū)域商業(yè)氛圍較差 由于區(qū)域內(nèi)各項目社區(qū)樓盤較新 整體居住氛圍不濃 入住率不是很高 高新園區(qū)內(nèi)大部分工作人員不在此居住 只作為工作區(qū)使用 因此園區(qū)周邊目前僅有部分小型餐飲和零星商業(yè)零售業(yè) 不能滿足社區(qū)居民生活需要 二 高新園區(qū)概況 凌水灣商務(wù)商業(yè)區(qū) 萬達 人民路商圈 青泥洼商圈 中部商圈 西安路商圈 華南商圈 馬欄商圈 大連高新萬達廣場 星海商圈 1 商圈分布 二 城市商業(yè)概況 二 城市商業(yè)概況 2 核心商圈競爭對手分析 2 1星海商圈 二 城市商業(yè)概況 簡介 星海商圈位地處大連市區(qū)西部 毗鄰亞洲最大的花園廣場 星海灣廣場 銜接西安路商圈 與西南學(xué)府區(qū) 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)一脈相承 主力商業(yè)體 凱德和平廣場 星海會展中心 2 競爭對手分析 二 城市商業(yè)概況 2 1 1凱德和平廣場 凱德和平廣場優(yōu)劣勢分析 二 城市商業(yè)概況 優(yōu)勢 1 地理位置優(yōu)越 毗鄰星海灣廣場 周邊匯集星海會展中心 高檔住宅小區(qū) 高檔酒店 星級寫字樓等 消費人群較為高端 2 業(yè)態(tài)組合豐富 一站式購物滿足了周邊消費群的需求 3 樓層布局合理 品牌級次較高 潮牌較多 是大連購物中心流行時尚的倡導(dǎo)者 4 輻射學(xué)府區(qū) 高新園區(qū) 旅順等地 5 交通便利 擁有公交樞紐站 客流量較大 1 各樓層部分布局不合理 調(diào)整不及時 出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象 2 主力店千盛百貨品牌級次較低 3 缺少電器品類 4 商圈內(nèi)僅一家購物中心 圈內(nèi)缺乏商業(yè)氛圍 二 城市商業(yè)概況 凱德和平廣場1F業(yè)態(tài)分布 二 城市商業(yè)概況 凱德和平廣場2F業(yè)態(tài)分布 凱德和平廣場2F業(yè)態(tài)分布 二 城市商業(yè)概況 凱德和平廣場3F業(yè)態(tài)分布 凱德和平廣場3F業(yè)態(tài)分布 二 城市商業(yè)概況 凱德和平廣場4F業(yè)態(tài)分布 凱德和平廣場4F業(yè)態(tài)分布 2 2西安路商圈 二 城市商業(yè)概況 簡介 西安路商圈地處大連西部繁華地段 現(xiàn)已成為大連城市 次中心 商業(yè)氛圍較好 主力商業(yè)體 羅斯福國際中心 麥凱樂西安路店 錦輝購物中心 福佳新天地 友誼商城二店 百盛等 2 競爭對手分析 二 城市商業(yè)概況 2 2 1天興羅斯福 天興羅斯福優(yōu)劣勢分析 二 城市商業(yè)概況 優(yōu)勢 1 地理位置優(yōu)越 位于西安路 黃河路交叉地段 2 周邊商業(yè)體較多 麥凱樂西安路店為其主力店之一 商業(yè)氛圍極好 3 業(yè)態(tài)組合豐富 集服裝服飾 餐飲 電器 超市 KTV 娛樂 健身為一體 滿足消費人群的一站式購物需求 4 樓層布局合理 品牌知名度高 潮牌較多 4 公交線路20余條 交通便捷 客流量較大 1 平均租金800元 月 為大連市最高 2 2樓以上部分布局不合理 調(diào)整不及時 出現(xiàn)空鋪現(xiàn)象 3 周邊無高檔住宅及寫字樓 購物人群級次不高 4 交通堵塞 停車不便 天興羅斯福1F業(yè)態(tài)分布 二 城市商業(yè)概況 天興羅斯福2F業(yè)態(tài)分布 二 城市商業(yè)概況 天興羅斯福3F業(yè)態(tài)分布 二 城市商業(yè)概況 天興羅斯福4F業(yè)態(tài)分布 二 城市商業(yè)概況 2 3青泥洼商圈 二 城市商業(yè)概況 簡介 青泥洼商圈地處中山區(qū)中心 毗鄰火車站 是大連規(guī)模最大 客流量最多的商業(yè)圈 主力商業(yè)體 百年城 麥凱樂總店 久光百貨 太平洋百貨 新瑪特 大連商場 勝利廣場 大都會 大商男店等 2 競爭對手分析 二 城市商業(yè)概況 2 3 1百年城 百年城品牌情況 二 城市商業(yè)概況 二 城市商業(yè)概況 2 3 2麥凱樂總店 麥凱樂總店品牌情況 二 城市商業(yè)概況 二 城市商業(yè)概況 2 3 3久光百貨 久光百貨品牌情況 二 城市商業(yè)概況 久光百貨品牌情況 二 城市商業(yè)概況 2 4人民路商圈 二 城市商業(yè)概況 簡介 人民路商圈位居大連的CBD中心 毗鄰東港商務(wù)區(qū) 匯集金融 商貿(mào) 五星級酒店 甲級寫字樓等 城市財富 信息 交通的中心 主力商業(yè)體 友誼商城 時代廣場 新世界名店坊等 2 競爭對手分析 二 城市商業(yè)概況 2 4 1友誼商城 友誼商城品牌情況 二 城市商業(yè)概況 友誼商城品牌情況 二 城市商業(yè)概況 2 5馬欄商圈 二 城市商業(yè)概況 簡介 馬欄商圈東接西安路商業(yè)中心 西通未來大連的發(fā)展中心線 旅順中路 南臨高新技術(shù)園區(qū) 北靠綠波 石門山 正逐漸成為軟件IT人士的樂居地 主力商業(yè)體 逸彩城 益嘉廣場等 2 競爭對手分析 2 6華南商圈 二 城市商業(yè)概況 簡介 華南商圈位于大連市北部的商業(yè)圈 08年被重新定義為 現(xiàn)代化 國際化的中心城區(qū) 商業(yè)環(huán)境和居住環(huán)境都煥發(fā)出了蓬勃的生機 主力商業(yè)體 華南國際商城 安盛購物廣場 沃特購物廣場 沃爾瑪超市等 2 競爭對手分析 二 城市商業(yè)概況 3 銷售排名3 1城市重點品牌銷售排名 服裝 二 城市商業(yè)概況 3 銷售排名3 2城市重點品牌銷售排名 生活配套 1 項目簡介2 基本數(shù)據(jù)3 區(qū)位優(yōu)勢4 交通優(yōu)勢5 周邊輻射人群6 優(yōu)劣勢分析 三 項目基本情況 三 項目基本情況 萬達廣場讓生活更美好25載繁華60城 三 項目基本情況 大連高新萬達廣場第100家萬達廣場載譽歸來禮獻濱城 大連高新萬達廣場位于高新區(qū)核心位置 西面緊靠旅順南路 北面為凌水灣中心商務(wù)區(qū)主干道 南面緊靠七賢嶺二路 東面臨近 項目總建筑面積28 44萬 是集精裝公寓 室外步行街 高檔購物中心等為一體的城市綜合體 其中購物中心主力店包含萬千百貨 萬達影城 大型超市 電器賣場 大型餐飲酒樓 大玩家 大歌星 以及次主力店和室內(nèi)步行街眾多國內(nèi)外知名品牌 三 項目基本情況 1 項目簡介 2 基本數(shù)據(jù) 三 項目基本情況 三 項目基本情況 大連高新萬達廣場 室外步行街 室內(nèi)步行街 公寓 公寓 百貨 購物中心 三 項目基本情況 大連周水子機場 星海灣廣場 火車站 大連高新萬達廣場 凌水灣 黃 海 1 地處甘井子區(qū)和沙河口區(qū)兩大行政區(qū)交匯處 輻射范圍廣闊 2 大連主城區(qū)和旅順口區(qū)的交通樞紐地帶 地理位置優(yōu)越 3 區(qū)位優(yōu)勢 卓越的區(qū)域及環(huán)境優(yōu)勢 3 項目位于高新園區(qū)凌水灣商務(wù)區(qū)核心位置 4 3公里范圍內(nèi)覆蓋人口60萬 4 項目交通優(yōu)勢 四通八達的交通樞紐 三 項目基本情況 項目地塊位于大連市西南部高新區(qū)對面 與高新園區(qū)隔黃浦路相望 距離市中心約14公里 車程30 40分鐘 距離機場約13公里 車程30分鐘左右 距離星海商務(wù)區(qū)6公里 車程10 15分鐘 擁有1200個停車位的大型停車場 有城市輕軌車和5條城市公交車途徑項目周邊 202輕軌 3路 10路 26路 28路 531路 K901路等公交線路密集途經(jīng)本項目 可直達大連市中心和旅順 規(guī)劃建設(shè)的城市地鐵 地鐵1號線站點緊鄰項目 和濱海路 親海路 等重大市政工程將進一步優(yōu)化項目周邊交通條件 三 項目基本情況 5 周邊3公里核心輻射人群 政府 居民生活區(qū) 商業(yè)區(qū) 高等學(xué)區(qū) 高新產(chǎn)業(yè)園區(qū) 辦公寫字樓 核心商圈 東 黑石礁 西 北河口 南 七賢中路 北 軟件園路大連理工北門輻射商圈 東 星海灣 西南 旅順南路 北 廟嶺 邊緣商圈 東 中山路和平廣場 西南 旅順 北 馬欄廣場 邊緣商圈8公里區(qū)域范圍內(nèi) 輻射商圈5公里區(qū)域范圍內(nèi) 核心商圈3公里區(qū)域范圍內(nèi) 大連高新萬達廣場 三 項目基本情況 目標消費者概述 萬達業(yè)主及周邊中高檔小區(qū)居住人群 白領(lǐng) 公務(wù)員等商務(wù)人群 部隊消費人群 大學(xué)學(xué)生 教師消費人群 旅順周邊的縣 市 人群 市區(qū)周邊縣 市消費人群 市區(qū)消費人群 目標消費人群 海歸 外籍人士消費人群 6 客群分析 三 項目基本情況 高新區(qū)目前固定人口為20萬 常住人口16萬人 辦公12萬人 其中機關(guān)和企業(yè)白領(lǐng)7萬人 部隊4萬人 另外大學(xué)城高校教職員工和學(xué)生22萬人 教職員工與家屬2萬人 學(xué)生20萬人 去年高新區(qū)的GDP為159億 較前年同期增漲25 規(guī)劃在2015年GDP要達到1000億的目標 三 項目基本情況 人口結(jié)構(gòu) 年齡結(jié)構(gòu) 知識結(jié)構(gòu) 區(qū)域人口中 18 35歲的人口占總?cè)丝诘?2 本科以上學(xué)歷占總?cè)丝诘?1 整體呈現(xiàn)高學(xué)歷 年輕化特點 三 項目基本情況 商圈人口性別比例 三 項目基本情況 三 項目基本情況 商圈人口月收入分析 商圈家庭月收入分析 三 項目基本情況 三 項目基本情況 三人以下家庭高達72 大多呈現(xiàn)為年輕家庭 消費觀念前衛(wèi) 且追求時尚 綜合特征 高收入 高學(xué)歷 高消費 注重品位 注重生活 三 項目基本情況 項目周邊主要消費客群分析 綜合特征 高校消費能力非?？捎^ 拉動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展 對周圍房地產(chǎn)業(yè) 商業(yè) 飲食業(yè)的影響力較大 三 項目基本情況 三 項目基本情況 高新區(qū)缺少能滿足居住人群消費要求的商圈 集中商業(yè)供應(yīng)不足 目前區(qū)域經(jīng)營的都是中小型的商業(yè)設(shè)施 針對的目標人群是早期周邊居住的居民 受購買力的影響 附近商業(yè)都是中低檔定位 集中商業(yè)是區(qū)域內(nèi)的一大空白 龐大的消費群體依靠外部商業(yè)完成消費高新園區(qū)一直以來就是一個以辦公 大學(xué)區(qū)為主的區(qū)域 由于政府的大力引進高技術(shù)人才 規(guī)劃了幾十個樓盤分散在高新園區(qū) 旅順南路沿線 容納了60余萬的消費人群 未來高新區(qū)的人口數(shù)量還會增加 這些人口主要在高新區(qū)外完成購物休閑娛樂的需求 而在本區(qū)域內(nèi)難以找到真正符合自己娛樂消費的商業(yè)場所 強大的消費需求迫切需要出現(xiàn)一個綜合商業(yè) 小結(jié) 三 項目基本情況 高新區(qū)域中的人口主要以青年人和中年人為主 文化層次 個人修養(yǎng)較高 擁有前衛(wèi)的消費理念 追求時尚 具有較高的消費潛力和消費欲望 簡單的購物已經(jīng)不能滿足區(qū)域內(nèi)的人群需求 他們更追求餐飲 休閑 娛樂等綜合類休閑娛樂消費體驗 客群的綜合素質(zhì)決定了他們具有較高的審購物美要求 不僅需要多元化的消費滿足 同時也追求現(xiàn)代時尚寬松舒適的購物環(huán)境 這是目前不能提供的 高素質(zhì)的消費人群的需要多種消費體驗 三 項目基本情況 天生麗質(zhì)的大連高新萬達廣場 具備成為高新園區(qū)地標建筑的先天優(yōu)勢 不論從定位 體量 業(yè)態(tài)規(guī)劃布局 建筑形態(tài) 內(nèi)部空間設(shè)計 目標消費群 經(jīng)營理念以及企業(yè)實力等各方面考量 都是極具市場影響力和號召力的項目 大連高新萬達廣場的整合營銷應(yīng)該敏銳地意識到這一點 促進其實現(xiàn)高新園區(qū)商業(yè)地標的市場地位 三 項目基本情況 以大連高新萬達廣場為中心的凌水灣商圈將因其成功的營運而形成 并最終與星海灣商圈 西安路商圈三足鼎立 開創(chuàng)大連西部商圈新格局 大連萬達企業(yè)品牌和豐富商業(yè)地產(chǎn)運作經(jīng)驗為大連高新園區(qū)萬達廣場提供了有力的保障 七大優(yōu)勢鑄就輝煌 9 優(yōu)劣勢分析 品牌最知名 萬達在大連乃至全國 知名度影響力極高 前景最廣闊 地處高新園區(qū)核心位置 周邊大規(guī)模商業(yè)稀缺 極具發(fā)展?jié)摿?客群最優(yōu)質(zhì) 以年輕時尚客群為主 呈現(xiàn)高學(xué)歷 高收入 高消費特征 國際化色彩最濃 世界500強企業(yè)匯聚于此 國際特色鮮明 三 項目基本情況 建筑最時尚 空間設(shè)計現(xiàn)代 硬件設(shè)施先進 購物環(huán)境占絕對優(yōu)勢 輻射范圍最廣 影響力可達星海灣以及旅順周邊新城區(qū) 將形成獨立城市副中心 業(yè)態(tài)最豐富 合理科學(xué)的業(yè)態(tài)配比 滿足消費者多元化的現(xiàn)代消費需求 三 項目基本情況 七大優(yōu)勢鑄就輝煌 消費客群劣勢 該地區(qū)消費人群多為上班族 日客流時間段較集中 缺乏商業(yè)氛圍 該地區(qū)非傳統(tǒng)商圈 缺少商業(yè)氛圍和集客效應(yīng) 劣勢分析 競爭者壓力 主要競爭對手和平廣場時尚品牌相對豐富 存在招商異化壓力 三 項目基本情況 交通不便因素 項目面對交通主干道 車輛擁堵嚴重 車流動線 交通指引需進一步完善 1 定位分析2 市場定位3 商業(yè)定位4 樓層主題定位5 各樓層規(guī)劃及業(yè)態(tài)占比 四 項目定位 四 項目定位 面向大連高新園區(qū)區(qū)域高知型終端消費人群立足年輕時尚群體消費和區(qū)域商務(wù)消費集時尚購物 餐飲 娛樂 休閑 生活配套為一體 引領(lǐng)時尚精英品質(zhì)生活的地標性中高檔大型購物中心 1定位分析 四 項目定位 2 市場定位 我們的目標 構(gòu)建大連西部地區(qū)最時尚 最潮流 最具活力的 城市精英風尚匯 精致生活時尚品味 中偏高檔消費 針對政府官員 外企 國企高管 私企老板 白領(lǐng)家庭消費市場 針對公務(wù)員 當?shù)鼐用?教職員工 部隊家屬時尚潮流消費 針對白領(lǐng) 學(xué)生 普通士兵 四 項目定位 3 客群定位 精致生活時尚品味 四 項目定位 3 客群定位 核心客群公務(wù)員 商業(yè)精英 白領(lǐng)附近的涉外人士 核心客群1 公務(wù)員2 商務(wù)精英3 白領(lǐng)4 居住在項目附近的涉外人士 年齡 25 50 高消費能力附屬客群5 商務(wù)旅行人群 當?shù)鼐用? 部隊家屬及士兵7 教職工及學(xué)生其他9 旅順城區(qū)消費人群 當?shù)鼐用?部隊家屬士兵 教職員工學(xué)生 商務(wù)旅行人群 四 項目定位 它面向時尚年輕群體 社交圈子的消費需求 它是歡度美好時光 享受生活 傳播文化的地方 它引領(lǐng)都市時尚精致的生活方式 精致 時尚 潮流 品質(zhì) 國際 品位 體驗 活力 格調(diào) 浪漫 精彩 靚麗 個性 快樂 前沿 都市 不但要考慮消費者購物的需要 還要考慮其心理的體驗 情感的需求 定位應(yīng)是情感與功能的統(tǒng)一 體現(xiàn)元素 四 項目定位 擁有七大主力店 三大次主力店 匯聚眾多知名品牌 將成為大連市規(guī)模最大 業(yè)態(tài)最豐富 品牌最時尚的體驗式購物廣場 四 項目定位 在這里 品味美食 流連忘返 在這里 體驗快樂 宛如進入童話般的悠然愜意 四 項目定位 這是一座潮流發(fā)源 滿足渴望的時尚基地在這里 流行就是風情 新鮮就是時尚在這里 購物游玩 樂趣連連 四 項目定位 國際美食 國際名牌 時尚潮流 休閑娛樂 大連高新萬達廣場 四 項目定位 國際名牌 四 項目定位 國際美食 四 項目定位 時尚潮流 四 項目定位 休閑娛樂 4 樓層主題定位 四 項目定位 1 整合營銷目標2 品牌受眾解讀3 品牌推廣語4 形象包裝定位5 營銷推廣思路6 推廣執(zhí)行計劃7 推廣費用估算 五 營銷推廣計劃 五 營銷推廣計劃 1 營銷推廣目標 促進招商 落實 精英風尚匯 的實現(xiàn) 樹立在終端消費者中的知名度 確保開業(yè)順利 開業(yè)后持續(xù)宣傳 鞏固并加強市場地位 把大連高新萬達廣場打造成為大連凌水灣商圈的中心地標 近期目標 目標細化 長遠目標 保證大連高新萬達廣場的成功運營實現(xiàn)合理租金回報 促進項目穩(wěn)定發(fā)展增加萬達在商業(yè)地產(chǎn)中的領(lǐng)先品牌價值 五 營銷推廣計劃 2 品牌受眾解讀 品牌商家終端目標消費群 終端消費者 品牌商家 品牌生態(tài)關(guān)系 大連高新萬達廣場 推廣作用將同時影響品牌商家與消費者 作為一個新生的消費場所 需要通過品牌推廣 傳播項目的核心價值賦予項目鮮明的品牌形象 形成品牌商家 消費者 我們之間的品牌合力效應(yīng) 五 營銷推廣計劃 價值提純 優(yōu)質(zhì)客戶的巨大消費能力便捷的交通網(wǎng)絡(luò)及地鐵2號線規(guī)劃巨資打造的20萬平米大體量商業(yè)中心7大主力店 多功能業(yè)態(tài)完美規(guī)劃組合現(xiàn)代而時尚的建筑設(shè)計充足的車位配套業(yè)設(shè)施萬達品牌有力保幛 核心價值 始創(chuàng)大連西部新地標 其它營銷賣點 品牌價值 百年萬達品牌 3 核心價值提純 五 營銷推廣計劃 4 形象包裝定位 開啟品牌商家財富之眼 視覺化 符號化 潮流化 商機化 刺激消費者期待感 五 營銷推廣計劃 創(chuàng)意調(diào)性 時尚活力 色彩繽紛 娛樂感覺 年輕消費快樂感文案風格 理性與感性融合 傳達品牌價值與消費者期待感 五 營銷推廣計劃 5 品牌營銷推廣思路 根據(jù)大連高新萬達廣場整體招商計劃 制定推廣節(jié)奏安排 搶占商業(yè)契機 迅速確立區(qū)域商業(yè)消費地標 以規(guī)模性 唯一性形象氣勢將顛覆性商業(yè)運營模式轉(zhuǎn)化為消費策動力 增強商家租賃信心和最終消費者的消費興趣 五 營銷推廣計劃 市場覆蓋 定向滲透 推廣目的 城市精英風尚匯 定位的品牌價值深度傳播 樹立大連高新萬達光場品牌形象和地標的市場地位 在品牌商家和消費者中建立萬達廣場知名度 為招商和開業(yè)奠定基礎(chǔ) 推廣手段 利用行業(yè)組織 深度拓展品牌商家 宣傳大連高新萬達廣場核心價值及具有競爭性的商業(yè)運營模式 定向?qū)δ繕似放七M行宣傳招商 吸納客戶關(guān)注 以現(xiàn)場包裝 戶外 大眾報紙 電視 網(wǎng)絡(luò)等為主要推廣手段 以行業(yè)內(nèi)專業(yè)媒體雜志和行業(yè)定向公關(guān)招商會 簽約答謝會為主要推廣手段 五 營銷推廣計劃 招商階段劃分 招商啟動期 招商預(yù)熱期 2012年5月20 7月17 招商收官期 招商強勢期 開業(yè)造勢期 2012年7月18 8月31 2012年9月1 10月31 2012年11月1 12月31 2012年1月1 5月25 根據(jù)以上推廣思路 方式與節(jié)點分析 合理有效制定推廣階段 逐級實現(xiàn)整合推廣目標 五 營銷推廣計劃 市場覆蓋 定向滲透 媒介策略 以現(xiàn)場包裝 戶外 大眾報紙 雜志 電視 網(wǎng)絡(luò)等為主要推廣手段 以行業(yè)內(nèi)專業(yè)媒體雜志和行業(yè)定向投放廣告 五 營銷推廣計劃 1 戶外 重點針對西部區(qū)域及主要商圈網(wǎng)點式投放 重點地段 重點側(cè)重輻射主要商圈重要站點候車廳廣告燈箱 以及鎖定交通主線 項目周邊5公里范圍內(nèi)的站點候車廳廣告 充分營造本案區(qū)域形象氛圍 現(xiàn)場包裝 以施工工地為品牌展示武器 傳達產(chǎn)品核心價值體系 圍擋 指引道旗 招商中心外部包裝等 五 營銷推廣計劃 3 報紙 報紙廣告作為主要媒體 在品牌形象建立期和重要租賃節(jié)點時 以報紙 大連日報 大連晚報 新商報 半島晨報 作為主要硬廣媒體形成廣告攻勢 4 海報 利用大學(xué)城校園資源 鎖定大學(xué)生及教師人群 傳遞產(chǎn)品形象氣質(zhì) 最大半徑的覆蓋目標群體 5 廣播 100 8交通廣播 根據(jù)目標群體交通載體的物理屬性 在招商后期和開業(yè)前期進行廣播投放 最大限度的全天候傳達項目信息 2 網(wǎng)絡(luò) 有效利用大連當?shù)匦虑嗄昃W(wǎng) 天健網(wǎng)等網(wǎng)絡(luò)資源 通過網(wǎng)絡(luò)將本商業(yè)項目價值與經(jīng)營理念深度傳播至受眾群 從而達到網(wǎng)絡(luò)宣傳目的 五 營銷推廣計劃 6 電視媒體 利用其受眾面廣 可以立體傳播新息的方式 在亮大規(guī)模招商期和開業(yè)準備期投放廣告 7 分眾傳媒 針對項目試營業(yè)及營業(yè)期可利用寫字樓及高檔公寓電梯內(nèi)框架廣告 電梯間動態(tài)視頻廣告等形式 直擊大眾消費群 深入滲透大連高新萬達廣場核心定位及差異化價值 最大限度引領(lǐng)消費策動力 提升賣場人氣 8 數(shù)據(jù)庫營銷 利用數(shù)據(jù)庫DM直投及短信資源優(yōu)勢 定向郵寄本項目各項宣傳物料 點對點傳達本項目核心價值及商業(yè)運營理念 利用短信資源優(yōu)勢 在本項目正式運營階段節(jié)點性進行相關(guān)活動及促銷信息的告知 五 營銷推廣計劃 6 階段重點推廣執(zhí)行計劃 五 營銷推廣計劃 招商啟動期2012 5 20 7 17 整合推廣思路 階段目標 通過大連萬達品牌進駐高新園區(qū)引起市場關(guān)注傳達大連高新萬達廣場定位確立品牌形象 以萬達品牌為導(dǎo)入 將大連高新萬達廣場項目塑造為萬達商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的升級項目 將大連高新萬達廣場提升為區(qū)域商業(yè)運營商 推動區(qū)域價值爆發(fā) 配合商戶溝通交流會活動宣傳大連高新萬達廣場品牌定位 為全面招商奠定宣傳基礎(chǔ) 設(shè)計制作相關(guān)招商宣傳工具 確保招商期的整體宣傳效果 確立品牌形象提升知名度 推廣策略 五 營銷推廣計劃 五 營銷推廣計劃 階段目標 全面宣傳提升大連高新萬達廣場的知名度 集蓄品牌商資源 促進知名品牌進駐 爭取總體簽約40 其中餐飲實現(xiàn)50 推廣策略 擴大行業(yè)媒體投放渠道范圍 實現(xiàn)品牌價值聯(lián)動 重點訴求大悅城產(chǎn)品核心價值與區(qū)域消費潛力 將品牌旗艦店率先進駐影響擴大化 增進商戶信心 依此推動整體招商計劃的順利完成 配合新聞專訪和公共活動宣傳大連高新萬達廣場招商定位 整合推廣思路 招商預(yù)熱期2012 7 18 8 31 五 營銷推廣計劃 五 營銷推廣計劃 解讀大連高新萬達的項目定位 宣傳大連西部凌水灣新商圈的未來發(fā)展趨勢 傳遞項目賣點 建立品牌商家信心 促進簽約 聯(lián)合商會進行相關(guān)媒體抄作 以潛在商客為針對群體 邀請業(yè)內(nèi)知名人士參加 品牌商家招商大會 本階段重點公關(guān)活動 五 營銷推廣計劃 借助全國成功的萬達廣場項目的成功案例 有效的宣傳萬達商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營經(jīng)驗 通過面對面的對話及參觀視覺感受 提高品牌商家關(guān)注度 進而促進品牌商家簽約的信心 通過媒體的宣傳報道 有效地提升萬達廣場品牌的知名度 為招商進程做進一步的軟性新聞宣傳 吸引目標客戶及受眾消費者的密切關(guān)注 邀請業(yè)內(nèi)重點商戶及當?shù)刂襟w參加 萬達中國行 五 營銷推廣計劃 整合推廣思路 階段目標 以簽約主力品牌為帶動 達到招