綠城戰(zhàn)略及模式研究.doc

綠城房地產(chǎn)集團企業(yè)戰(zhàn)略研究現(xiàn)有的中國房地產(chǎn)企業(yè)中，多數(shù)中小企業(yè)還在忙于生存，只有少數(shù)實力雄厚、管理相對規(guī)范、有一定品牌影響力的企業(yè)開始注意從戰(zhàn)略層面思考企業(yè)未來的發(fā)展，盡管在執(zhí)行的過程中有時也存在機會導向；本期為大家介紹綠城綠城房地產(chǎn)集團企業(yè)戰(zhàn)略研究，希望能給各大發(fā)展中的中小企業(yè)帶來一點啟示。1.綠城概況sssssssss1.1綠城發(fā)展背景和歷程1.1.1綠城簡介綠城房地產(chǎn)集團有限公司是香港上市企業(yè)綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）的全資子公司。公司成立于1995年，是國內(nèi)知名的房地產(chǎn)企業(yè)之一，專注于系列城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)品的開發(fā)。產(chǎn)品形態(tài)涵蓋別墅、城市公寓、度假公寓、酒店式服務(wù)公寓等住宅系列，同時涉及酒店、綜合類項目的開發(fā)和營造。自1996年以來，綠城房地產(chǎn)集團歷年房產(chǎn)銷售額名列浙江省同行業(yè)前茅。三綠城房地產(chǎn)集團現(xiàn)已轄50多家成員企業(yè)，截至2006年底，已擁有員工1300多人，在建工程面積達300多萬平方米，累計項目儲備總建筑面積1460多萬平方米。開發(fā)足跡已遍及浙江省內(nèi)的杭州、寧波、舟山、海寧、上虞、淳安、桐廬，及北京、上海、南京、長沙、合肥、烏魯木齊、青島等20余個城市。 綠城房地產(chǎn)集團秉承“真誠、善意、精致、完美”的核心價值觀，以“為員工創(chuàng)造平臺，為客戶創(chuàng)造價值，為城市創(chuàng)造美麗，為社會創(chuàng)造財富”為企業(yè)使命，致力于為社會創(chuàng)造文明、和諧、溫馨、優(yōu)雅的居住文化及人文環(huán)境，為城市和歷史留下優(yōu)秀的作品。1.1.2綠城發(fā)展歷程 1995年1月6日，浙江綠城房地產(chǎn)有限責任公司正式注冊成立； 1999年，綠城首次正式提出“真誠、善意、精致、完美”的質(zhì)量方針， 并成為浙江省首家通過ISO9002質(zhì)量體系認證的房地產(chǎn)企業(yè)； 2000年7月，建設(shè)部批準綠城開發(fā)資質(zhì)升為一級； 2002年更名為浙江綠城房產(chǎn)地產(chǎn)集團有限公司； 2003年更名為綠城房產(chǎn)地產(chǎn)集團有限公司； 2004年，綠城名列“中國十大城市運營商”之一，獲“中國建筑藝術(shù)獎（集團貢獻獎）”、浙江省“知名商號”，在中國質(zhì)量協(xié)會、全國用戶委員會組織開展的“2004年度全國住宅用戶滿意度指數(shù)”測評活動中用戶滿意度、用戶忠誠度雙雙名列第一； 2005年，綠城房地產(chǎn)集團在浙江省房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)30強中名列第一，獲“2005中國10大最具價值房地產(chǎn)公司品牌”、“2005中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP10”稱號； 2006年，集團獲“2006中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP10”排名第八、“2006中國地產(chǎn)品牌價值TOP10”排名第四、“2006中國房地產(chǎn)典范企業(yè)”、“浙江房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強”排名第一； 2006年7月13日，綠城房地產(chǎn)集團有限公司母公司綠城中國控股有限公司在香港聯(lián)交所主板上市（股票代碼：3900HK）； 2007年，集團獲“2007中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)綜合實力TOP10”排名第八和“2007中國房地產(chǎn)百強開發(fā)企業(yè)盈利性TOP10”排名第三。成立浙江綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司1995年2002年開始進行對外擴張發(fā)展2003年在北京、上海、合肥等城市進行開發(fā)2004年進行產(chǎn)業(yè)重組，形成綠城房地產(chǎn)和綠城控股兩大集團進入長沙、鄭州、烏魯木齊等城市引進國際戰(zhàn)略投資者，通過配售可轉(zhuǎn)換債券和股本，募集1.5億美元資金7月完成香港聯(lián)交所上市，募集資金26.63億港元 通過海外設(shè)立公司，采取一系列并購注資運作，使得綠城房地產(chǎn)集團轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞氋Y企業(yè)2005年2006年鏈接 企業(yè)領(lǐng)導人宋衛(wèi)平 充滿人文主義理想 對企業(yè)文化、產(chǎn)品開發(fā)等方面產(chǎn)生重要影響 作風低調(diào)，親力親為 性格學歷背景，尤其是基層成長鍛煉的經(jīng)歷，決定了宋的做事風格 關(guān)注甚至直接參與項目及產(chǎn)品品質(zhì)的管理之中 熱心公益事業(yè) 對品牌建設(shè)、企業(yè)影響力產(chǎn)生積極作用 教育、文體、醫(yī)療為主的多產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.2區(qū)域分布綠城在未來的開發(fā)當中將繼續(xù)保持在浙江省內(nèi)市場上的領(lǐng)先地位；逐步形成以北京、上海為重點，擴大合肥、長沙等城市的市場分額，并擇機向經(jīng)濟發(fā)達的區(qū)域性中心城市拓展項目。1.2.1區(qū)域市場占有絕對領(lǐng)先優(yōu)勢 浙江省內(nèi)綜合實力最強的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 自1996年以來，年銷售額連續(xù)9年位居浙江省房地產(chǎn)界前列 省內(nèi)開發(fā)包括杭州、德清、寧波、舟山、海寧、上虞、淳安七個城市1.2.2地域特征 繼續(xù)強化本地區(qū)域市場 目前正在或計劃開發(fā)的項目有83個，總建面865萬平米，其中24個位于杭州，總面積達340萬平米，27個位于浙江其他城市，總建筑面積260萬平方米截至2006年6月30日新開工情況表新開工建筑面積比重公司權(quán)益新開工建筑面積比重杭州125,94218.41%58,30113.28%浙江其他區(qū)域470,28768.75%315,34571.81%上海11,5561.69%11,5562.63%北京42,2946.18%33,8357.70%全國其他城市34,0104.97%20,1214.58%1.2.3跨區(qū)域拓展戰(zhàn)略 2003年綠城在浙江省外銷售實現(xiàn)零突破 2005年以來，全國近40個項目同時運作城市/區(qū)域項目總數(shù)總建筑面積（萬平米）杭州市24項340浙江省其他城市27項260上海市10項78.6北京市7項52.8合肥、長沙及烏魯木齊市15項130資料來源：綠城招股說明書1.3業(yè)務(wù)構(gòu)成以核心業(yè)務(wù)為導向，多產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局 形成了較為完整的房地產(chǎn)開發(fā)鏈條 物管、建筑設(shè)計、景觀園林、裝飾裝潢 由房地產(chǎn)業(yè)衍生而向相關(guān)產(chǎn)業(yè)延伸 房地產(chǎn)投資、教育、酒店會所、醫(yī)療健康 圍繞公益事業(yè)展開的產(chǎn)業(yè)，有利于品牌建設(shè)、企業(yè)影響力的提升 足球、教育、醫(yī)療健康 物業(yè)管理 設(shè)計、景觀園林、裝飾裝潢 足球 房地產(chǎn)投資 教育 酒店會所 醫(yī)療健康 文化傳媒 房 地 產(chǎn) 開 發(fā)產(chǎn)業(yè)類型成立時間代表企業(yè)備注物業(yè)管理1995年3月浙江綠城物業(yè)管理有限公司國家一級資質(zhì)；介入咨詢和接管物業(yè)總建面逾3000萬平米建筑設(shè)計1996年12月浙江綠城建筑設(shè)計有限公司擁有建筑行業(yè)建筑工程甲級資質(zhì)1996年8月浙江綠城裝飾設(shè)計有限公司從事室內(nèi)外裝飾工程設(shè)計浙江綠城景觀工程有限公司集景觀設(shè)計、工程施工和綠化養(yǎng)護為一體的專業(yè)工程公司2004年9月浙江綠城東方建筑設(shè)計有限公司國家建設(shè)部批準的建筑工程甲級資質(zhì)的設(shè)計單位體育1998年1月浙江綠城足球俱樂部有限公司綠城集團、浙江大學和浙江足協(xié)發(fā)起成立，浙江省唯一職業(yè)足球俱樂部教育2001年3月浙江綠城教育投資有限公司目前已投資5億元建成學校6所，形成學前教育至高中教育一體化的辦學格局房產(chǎn)投資2001年5月浙江中青旅綠城房地產(chǎn)投資有限公司中青旅控股和綠城控股出資組建，下轄4家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)酒店2003年5月杭州綠城酒店管理公司金沙港酒店、舟山綠城大酒店項目、九溪玫瑰園度假村項目；上海綠宇會所、杭州玫瑰園會所、杭州桃花源會所、杭州深藍廣場等醫(yī)療2004年1月浙江綠城醫(yī)院投資有限公司已設(shè)立文新診所、春江花月診所。在建1.65萬平方米，可容納200余張病床，總投資1.8億元其他2006年3月浙江綠城健康促進管理有限公司“綠城園區(qū)健康促進系統(tǒng)”簡稱“天使計劃”，是一項開展社區(qū)醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)的產(chǎn)業(yè)1.4土地儲備綠城在立足杭州的同時，還利用其品牌和良好的客戶積累積極向全國拓展，增加土地儲備。截止2005年10月，綠城集團已將業(yè)務(wù)覆蓋到中國杭州、上海、北京、合肥、長沙、鄭州、烏魯木齊、寧波、舟山、海寧、上虞、德清、千島湖等7省13個城市。1.4.1地域選擇策略 強化杭浙土地儲備，以保持公司業(yè)績的持續(xù)增長及發(fā)展后勁 跨區(qū)域拓展中，以增加合肥、長沙、上海等周邊城市土地儲備為主 機會型拿地，如青島、烏魯木齊等城市的土地儲備1.4.2拿地主要方式 一貫低調(diào)拿地風格，較少參與招拍掛等公開市場競爭 以大規(guī)模土地開發(fā)為主，外地市場以獲取住宅用地為主 急速擴張的發(fā)展戰(zhàn)略，導致巨大的資金需求，從而拿地方式隨之發(fā)生變化，由以往的獨資或者絕對控股，漸漸嘗試合作拿地，甚至以品牌、管理輸出合作的方式與擁有土地資源者合作。 與杭州濱江房地產(chǎn)集團的聯(lián)合競價拿地 與西子集團、浙發(fā)展的合作開發(fā)形式1.4.3土地儲備的急速擴張 綠城中國目前土地儲備共有865萬平方米，足夠未來4至5年發(fā)展需要 未來3年，綠城的目標是將土地儲備增至1500萬平方米1.5資本運營狀況實施審慎的財務(wù)政策，保證公司資本結(jié)構(gòu)的合理性及現(xiàn)金流的充裕；合理控制資本開支，特別是在土地購買及項目開發(fā)等大宗項目上的資本開支；積極通過海外上市和債券融資以增強財務(wù)實力。 綠城2008年上半年業(yè)績，截至6月30日收入為人民幣17.65億元，凈利為3.41億元，同比增長32。同時，綠城上半年的預售額達78億元，同比上升44，預售均價比去年同期增長51。綠城提供的資料顯示，截至2008年8月31日，綠城的可用資金(包括子公司和聯(lián)營公司)共40億元。而根據(jù)截至2008年6月30日的財務(wù)數(shù)據(jù)，綠城的凈債務(wù)/權(quán)益比為117，在開發(fā)商中屬于偏高。1.5.1負債水平居高不下 2004年，綠城合并貨幣資金為8.39億元，應(yīng)收賬款僅為3478萬元，存貨中在建開發(fā)產(chǎn)品的合并數(shù)字高達44.37億元，而合并短期借款為16億元 2005年，綠城總資產(chǎn)125.8億元人民幣，總負債為119.2億元人民幣，資產(chǎn)負債率高達94.7% 截至2006年4月，債務(wù)與股本比率約為829%，而在2005年底這一指標只有434%財務(wù)表現(xiàn) 2006年中期財務(wù)業(yè)績主要財務(wù)指標情況（百萬元）06年中期05年中期增幅說明銷售收入121099122%主要由房價上升帶來股東應(yīng)占溢利2572388%其他業(yè)務(wù)、聯(lián)營投資收益、處置子公司收益減少，有效稅率提高毛利率43%31%38.7%房價上升；本期收入貢獻占55%的桃花源與杭州春江花月毛利率較高每股盈利0.250.2442%流動現(xiàn)金9238597.5%資本負債率556%433%28.4%05年為全年指標。上市后資本負債率降低40%銷售及管理費用14012116%員工工資福利提高，規(guī)模擴張所致雖然05年銷售收入降低7.4%，但該年北京、合肥、海寧三地銷售項目的拿低成本較低，銷售成本較04年降低了11.7%20032005年各地區(qū)基本銷售情況2003年2004年2005年已交付建筑面積平均售價已交付建筑面積平均售價已交付建筑面積平均售價杭州別墅3118067064263913599公寓9735385761519065893790117523浙江（不計杭州）別墅公寓38540345393653580581313354上海別墅公寓15062065261071469539北京別墅公寓1096742807安徽別墅公寓753512462949153360合計167073429881448877 杭州市場仍主要以中高檔住宅開發(fā)為主，擁有相當比例別墅項目 杭州以外市場，受拿地情況、城市發(fā)展階段等條件所限，很多項目的價格水平較杭州市場明顯偏低1.5.2融資策略l 開拓多渠道融資途徑 信 托 發(fā)行可轉(zhuǎn)債私募融資 內(nèi)部融資 海外上市 資產(chǎn)重組 合作開發(fā) 股權(quán)融資l 海外上市資產(chǎn)重組私募發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券香港上市綠城上市所募集的資金將不會集中用于新項目的發(fā)展，而將用于公司現(xiàn)有項目的重整。綠城2006年7月中旬上市募集的26.63億港元中，5.72億港元將用于回購此前發(fā)行的可轉(zhuǎn)債，9.75億港元用于現(xiàn)有項目發(fā)展，剩下的資金才將考慮投入新項目。l 其他融資方式時間其他參與方具體內(nèi)容項目雙龍信托計劃2003年12月浙江通和置業(yè)投資公司、金地集團 該信托計劃采用基金模式管理，旨在房地產(chǎn)項目權(quán)益性投資為主。三方各出資2500萬，委托金信信托募集資金2.79億元 合肥桂花園合肥百合公寓內(nèi)部融資2005年78月僅限綠城內(nèi)部員工對內(nèi)發(fā)行的信托貸款。最低數(shù)額5萬元，不設(shè)上限，期限12個月，預計員工年收益率10以上，到期后一次還本付息。 金沙港項目 股權(quán)融資2002年至今中青旅“持股取固定回報退股”模式 。綠城平均融資成本16%左右，但該融資成本基于項目開發(fā)周期計算德清百合公寓、德清桂花城、鄭州綠城百合公寓等項目 合作開發(fā)2004年9月2005年8月浙江省發(fā)展投資集團兩家的合作基本上是“綠城出力，浙發(fā)展出資” 發(fā)展綠城翡翠城 ；杭政儲出（2005）2號地塊。2006年8月中國葛洲壩集團簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議杭州錢江新城濱江區(qū)塊 2006年9月西子集團成立綠城西子房產(chǎn)公司，西子電梯集團旗下的西子房產(chǎn)及相關(guān)資產(chǎn)被注入新公司，西子、綠城各占50%股份杭州郁金香岸和青山湖 項目2006年9月杭州濱江房地產(chǎn)集團 聯(lián)合競價拿地，各自出資50%合作開發(fā)杭州汽車發(fā)動機廠地塊 2.綠城企業(yè)治理結(jié)構(gòu)2.1組織架構(gòu)董事長總經(jīng)理執(zhí)行總經(jīng)理副總經(jīng)理各專業(yè)公司各項目公司綜合管理部人力資源部質(zhì)量管理部法律事務(wù)部企業(yè)發(fā)展部營銷策劃部規(guī)劃設(shè)計部精裝修管理部客戶服務(wù)部總工程師辦公室財務(wù)管理部審 計 部材料設(shè)備部工程成本管理部投資者關(guān)系部2.1.1股權(quán)結(jié)構(gòu) 企業(yè)大股東掌握絕對控制權(quán) 企業(yè)改組上市前后，宋、壽始終處于大股東地位 上市后，宋（連同其夫人）的股份仍高達42% 企業(yè)經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)高度統(tǒng)一，利于形成高效率的決策機制l 公司改組未上市前股權(quán)結(jié)構(gòu)圖宋衛(wèi)平壽柏年夏一波綠城控股集團遠東里程（香港）綠城房地產(chǎn)上海綠宇杭州九溪54%39%7%7%39%7%54%54%39%50%25%25%l 公司重組上市后股權(quán)結(jié)構(gòu)圖宋衛(wèi)平壽柏年夏一波Delta House（BVI）公眾股東綠城房地產(chǎn)上海綠宇杭州九溪0.74%100%100%37.23%Profitwise （BVI）100%Wisearn （BVI）100%StarkJP Morgan Securities28.47%5.11%0.74%27.71%綠 城 中 國 控 股（英屬開曼群島）Richwise 才智（BVI）Green Sea International LimitedBVI)Hua Yick Investments Limited(BVI)100%100%100%95%100%5%29間附屬公司杭州綠城東部建設(shè)有限公司青島綠城百通置業(yè)有限公司2.1.2組織結(jié)構(gòu) 集團公司 + 項目公司 高度集權(quán)的股權(quán)結(jié)構(gòu)，決定了內(nèi)部集中控制的管理體制 為企業(yè)進取性的擴張策略提供組織架構(gòu)支持 在企業(yè)處于發(fā)展期、組織規(guī)模尚小的階段，利于形成快速高效的投資決策及開發(fā)運營2.2管理體系管理團隊 管理層結(jié)構(gòu)穩(wěn)定 一種內(nèi)部集中控制的管理體制綠城中國控股高層管理人員姓名年齡職務(wù)入職時間主要職責壽柏年52歲常務(wù)副總裁、行政總裁 1998年負責本公司整體業(yè)務(wù)運作及財務(wù)管理陳順華44歲執(zhí)行董事、運營總裁2002年負責管理公司日常運作：人力資源、銷售、及客戶關(guān)系；負責華東區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)郭佳峰41歲執(zhí)行董事、執(zhí)行總經(jīng)理1999年負責北京及華中地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)；湖南綠城投資置業(yè)有限公司主席；桃花源房地產(chǎn)公司副主席趙錦標58歲執(zhí)行總經(jīng)理1999年負責浙江省房地產(chǎn)開發(fā)管理；杭州綠城房地產(chǎn)公司總經(jīng)理馬力48歲執(zhí)行總經(jīng)理2000年負責監(jiān)督項目建造、采購原材料及成本控制；杭州翡翠成房地產(chǎn)公司總經(jīng)理陳維40歲執(zhí)行總經(jīng)理2002年負責監(jiān)督項目規(guī)劃及室內(nèi)設(shè)計工程；杭州中山房地產(chǎn)公司總經(jīng)理錢曉華42歲執(zhí)行總經(jīng)理2005年負責公司商用物業(yè)開發(fā)管理；上海靜宇置業(yè)有限公司總經(jīng)理3.綠城發(fā)展戰(zhàn)略3.1企業(yè)戰(zhàn)略3.1.1進取性擴張戰(zhàn)略項目數(shù)量的急速擴張 公司已完成物業(yè)項目或項目分期共28項，總建筑面積約為200萬平方米 2005年至今公司同時運作項目數(shù)量就達到近40個3.1.2進取性擴張戰(zhàn)略與企業(yè)能力、資源的矛盾 與中高檔住宅為主的單一產(chǎn)品形式之間的矛盾 不利于提高營運效率，尤其是資金使用效率 規(guī)模圈地，占款大 滾動開發(fā)，周期長回款慢 中高檔住宅受宏觀調(diào)控影響大 與杭浙為主的單一地域市場之間的矛盾不利于分散開發(fā)風險3.2產(chǎn)品戰(zhàn)略綠城在保持原有產(chǎn)品優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，不斷加強對客戶需求的研究，科學細分中高端客戶市場，進一步明確自身的產(chǎn)品定位；將嚴格執(zhí)行產(chǎn)品品質(zhì)管理，提高產(chǎn)品性能和價值；并努力在新的區(qū)域市場推廣以往受歡迎的產(chǎn)品系列，提高產(chǎn)品的知名度和品牌影響力；產(chǎn)品研發(fā)部門將瞄準國內(nèi)外一流的住宅產(chǎn)品開發(fā)趨勢，持續(xù)研究和創(chuàng)新產(chǎn)品，為客戶提供更具價值的住宅產(chǎn)品。綠城營造的房子及其提供的服務(wù)，始終奉行品質(zhì)第一的理想。綠城認為：唯有高品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)才能得到客戶的認可和信任，唯有打造精致產(chǎn)品的企業(yè)才能在激烈的市場競爭中生存和發(fā)展。房產(chǎn)品的品質(zhì)營造就是要構(gòu)建城市的景觀品質(zhì)，營造客戶70年滿意的生活品質(zhì)，提供不斷增值的物業(yè)品質(zhì)，提升行業(yè)技術(shù)的標準品質(zhì)，為社會帶來先進文明的文化品質(zhì)。綠城產(chǎn)品已形成了以桃花源、九溪玫瑰園為代表的別墅系列；以桂花城、紫桂花園為代表的多層系列；以春江花月、杭州綠園、上海綠城等為代表的高層系列，以及以深藍廣場、丁香公寓等為代表的城市精裝修系列。綠城同一系列的產(chǎn)品，無論是在北京、上海還是杭州，都有相同的“綠城特質(zhì)”，從而成為綠城產(chǎn)品具備可識別性，能夠得到推廣和認同的原因。以房地產(chǎn)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)產(chǎn)品特征中高檔住宅物業(yè)地域特征杭浙市場為主3.2.1中高檔住宅為主的產(chǎn)品特征 住宅物業(yè)為主，涵蓋寫字樓、商業(yè)、酒店等多種物業(yè)類型 住宅物業(yè)以中高檔見長，涵蓋多層、高層、別墅等多種產(chǎn)品形態(tài)杭州市場典型項目一覽物業(yè)類型產(chǎn)品形態(tài)典型項目說明住宅多層產(chǎn)品桂花城總建筑面積19萬平方米，容積率1.11，綠化率68%高層產(chǎn)品春江花月總建筑面積約48萬平米，容積率2.11，綠化率37%別墅產(chǎn)品九溪玫瑰園總占地面積約302畝，容積率0.32，綠化率58%桃花源總占地2700畝，容積率0.08精裝修丁香公寓1幢精裝修單身公寓，套精裝修小戶型，容積率4.08，綠化率25%深藍廣場酒店式服務(wù)公寓、寫字樓和商業(yè)街組成，總建面13.4萬，容積率6.7，綠化率25%寫字樓黃龍世紀廣場總建筑面積8.07萬平米，建筑密度34.9%，綠化率40%金桂大廈建筑面積3.4萬平米，容積率3.5，地上18層，地下兩層酒店金沙港酒店超五星級標準度假村九溪玫瑰園度假村項目準五星標準3.2.2中高檔住宅為主的產(chǎn)品特征 強調(diào)低層、低容積率、低密度、高綠化率、3.2.3高配套的產(chǎn)品品質(zhì)特點 住宅開發(fā)優(yōu)勢 在開發(fā)理念上，對產(chǎn)品具有深入認識 在規(guī)劃設(shè)計上，規(guī)劃設(shè)計階段可以將開發(fā)理念良好的在產(chǎn)品上表現(xiàn)并實現(xiàn) 在開發(fā)團隊上，擁有集開發(fā)、設(shè)計、景觀、園林、裝飾、物業(yè)等為一體的自有團隊產(chǎn)品系列中，對建筑與景觀的處理原則容積率1.0以下建筑必須完全服從景觀容積率1.01.2建筑可以與景觀相互融合容積率1.2以上景觀要完全服從建筑3.3客戶優(yōu)先的品牌戰(zhàn)略綠城通過開發(fā)高品質(zhì)項目維護品牌聲譽、打造品牌溢價，并不斷保持品牌在行業(yè)里的競爭力；綠城通過優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)來加強客戶滿意度和忠誠度，吸引客戶持續(xù)購買和推薦購買；綠城通過品牌輸出和管理輸出形式，不斷擴大品牌知名度和美譽度。綠城集團一直堅持在房產(chǎn)品的售前、售中、售后，始終一貫提供讓客戶滿意的服務(wù)。綠城不斷強調(diào)，住宅園區(qū)不僅是一個有形的存在，更有一個無形的氛圍。綠城集團通過全體同仁的努力把自己的能力、心血貫穿到房產(chǎn)品中去，貫穿到服務(wù)中去，以此來獲得客戶的承認。3.3.1綠城會 一種由產(chǎn)品競爭，向客戶資源競爭的戰(zhàn)略調(diào)整 2005年8月，綠城會正式成立，分為普通會員和星級會員兩種 主旨：為客戶置業(yè)理想提供全程支持，與客戶攜手共創(chuàng)豐富精彩的生活空間 以客戶服務(wù)為導向，積累和培育優(yōu)質(zhì)客戶的忠誠度，利于降低銷售成本，提高重復購買 塑造、傳播企業(yè)品牌，推進綠城品牌的全國化擴張 支持體系 七千余戶的客戶積累，是創(chuàng)立綠城會的基礎(chǔ) 教育、醫(yī)療、健康保健等產(chǎn)業(yè)可以作為重要的支持資源3.3.2合作伙伴綠城與世界各地的優(yōu)秀設(shè)計單位、供應(yīng)商及其它機構(gòu)建立了全方位的合作、資源共享、優(yōu)勢互補合作關(guān)系。中國葛洲壩集團杭州濱江西子集團浙發(fā)展中青旅綠城中國葛洲壩集團與綠城房地產(chǎn)集團在06年8月2日簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議持股取固定回報退股，實現(xiàn)資金拆借目的改變以往獨資或控股的項目運作方式，嘗試合作開發(fā)憑借