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簽訂二手房買賣合同必須注意的幾點(diǎn)事項 閱讀選項: 自動滾屏左鍵停止 作者:賀俊律師 來源: 閱讀: 3548 第一 注意交易房屋的權(quán)屬情況，主要指審查交易房屋有無抵押或存在其他共有人，根據(jù)我國法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利 的房屋不得轉(zhuǎn)讓，另外，共有房屋（例如夫妻共同共有）轉(zhuǎn)讓必須征得所有共有人的書面同意。 第二 注意審查房屋價款、其他費(fèi)用及傭金，房屋價款應(yīng)該由買房者與出賣人進(jìn)行協(xié)商，但是，在實踐中，大多數(shù)二手房買賣都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行的，因此，為防止不法中介故意抬高房價牟利，有必要充分了解交易房屋的出賣人的委托價，最好在中介機(jī)構(gòu)的組織下直接與出賣人進(jìn)行協(xié)商。除房價之外，還要明確交易稅費(fèi)的承擔(dān)，另外，有些房屋有附屬設(shè)施的，也應(yīng)該明確價款。而對中介傭金應(yīng)該明確委托價格、服務(wù)內(nèi)容、傭金數(shù)額，并有必要對交易失敗后傭金的退還做出約定。 第三 必須對付款方式進(jìn)行明確、具體的約定，這是簽訂二手房買賣合同最為關(guān)鍵的一點(diǎn)，交易雙方常常由于某筆款項的支付條件和支付時間不明而產(chǎn)生糾紛。付款方式一般分為雙方自行交易或中介機(jī)構(gòu)代收、代付，委托中介機(jī)構(gòu)代收、代付能夠適當(dāng)降低風(fēng)險，目前，房款一般分三筆支付，除定金外，還有首付款和尾款，每筆款項的支付條件和支付時間都應(yīng)該明確、具體。另外，如采取按揭購房或轉(zhuǎn)按揭購房的方式進(jìn)行交易，對沒有申請到預(yù)期的貸款額度的解決方法要先前進(jìn)行特別約定。 第四 注意對交房情況進(jìn)行嚴(yán)格審查，包括交房時間、交房條件、相關(guān)費(fèi)用的支付等。買賣合同中應(yīng)該明確約定交房時間，交房條件及水、電、煤氣、物業(yè)管理費(fèi)、維修基金等相關(guān)費(fèi)用的負(fù)擔(dān)。 第五 注意確定違約責(zé)任條款和救濟(jì)方式，確定違約責(zé)任條款有利于防止違約行為的產(chǎn)生，維護(hù)守約方的權(quán)益，合同應(yīng)該對如何承擔(dān)違約責(zé)任，違約金、訂金或賠償金的計算與給付、免責(zé)情景、擔(dān)保方式進(jìn)行明確的約定。而一方違約后的救濟(jì)方式通常包括訴訟或仲裁，買賣雙方可以選擇適用，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應(yīng)按照我國仲裁法的規(guī)定寫清明確的條款。 作者： 賀俊 來源：律行天下網(wǎng) 315消費(fèi)者置業(yè)指南:二手房置業(yè)的八項注意 來自：搜房bbs 隨著置業(yè)觀念的悄然轉(zhuǎn)變，二手房以它價低、質(zhì)量可靠、風(fēng)險小以及即買即住的優(yōu)點(diǎn)得到了眾多置 業(yè)者的青睞。專家建議，在日益高漲的房價形勢下，青年人的一次置業(yè)就應(yīng)該根據(jù)自身實力選擇合適 的次新房，以減輕還款壓力。 注意1 了解該套“二手房”是否屬于允許出售的房屋 因為公有住房“房改”售房時，有些單位還保留有優(yōu)先收購權(quán)。所以，一定要征詢原產(chǎn) 權(quán)單位同意所購房屋轉(zhuǎn)讓的書面意見，并簽章。 注意2 了解房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠 房屋所有權(quán)人是否與他人擁有“共有權(quán)”關(guān)系，房屋有無其他債權(quán)、債務(wù)糾紛。但最要 緊的是，一定要由賣方出示、提供合法的“房屋所有權(quán)證”。 注意3 了解所購“二手房”的準(zhǔn)確建筑面積合同中約定出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計在內(nèi)。此外，還要考察 地段、環(huán)境、價位和房屋結(jié)構(gòu)、格局、采光條件以及物業(yè)管理等相關(guān)問題。注意4 了解購買“二手房”的程序 購買“二手房”買賣雙方必須要簽訂房屋買賣合同，并到房屋所在區(qū)、縣國土房管 局市場交易管理部門，辦理已購住房出售登記、過戶和繳納國家規(guī)定的稅費(fèi)手續(xù)。注意5 了解屋內(nèi)設(shè)施的交驗細(xì)節(jié)有些業(yè)主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水 器可以全部贈送。結(jié)果到實際交房時客戶卻發(fā)現(xiàn)門窗被卸、地板被撬、屋內(nèi)狼藉不堪，而業(yè)主承諾的 空調(diào)、熱水器更是不見蹤影。 注意6 付款方式在購房合同簽訂過程中，必須注意付款方式的一個個環(huán)節(jié)。比如，買賣雙方可以約定，在付款方式 的選擇上標(biāo)明，在簽訂房屋買賣合同時，客戶即支付相當(dāng)于房價款百分之多少的定金給業(yè)主或中 介公司等。 注意7 交房時間 在合同簽訂的時候還應(yīng)該明確注明房屋交驗時間是在過戶后第幾個工作日或雙方約定的其他時間； 房屋交驗前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗時產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)；另外，雙方的其他約定也需在合同中注明 。 注意8 違約責(zé)任 買賣雙方在合同約定時最好清楚標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，這樣可大大有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約 責(zé)任、違約金款項、逾期付款責(zé)任、滯納金款項及其他違約情況等。秘消費(fèi)陷阱：買二手房八陷阱不得不防 來自：每日新報 315新報法律專家團(tuán)揭秘消費(fèi)陷阱買二手房 八陷阱不得不防 二手房，因為其價格優(yōu)勢以及周邊成熟的配套設(shè)施為不少市民青睞。但相對于新開發(fā)的商品房，二 手房買賣存在更多的風(fēng)險。為此，新報法律專家團(tuán)成員，德欣律師事務(wù)所任秀福律師專門總結(jié)了買賣 二手房的幾個陷阱，提醒買房人注意。陷阱1房屋買賣前，驗證產(chǎn)權(quán)證是買房人一般都不會忽略的環(huán)節(jié)，但產(chǎn)權(quán)證的真實性并不是所有人都會考 慮的。最直接、有效的防范方法，是到房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記部門進(jìn)行查詢，核實產(chǎn)權(quán)的真實性。陷阱2出賣人具有合法處分權(quán)，是保證“二手房”買賣行為合法有效的基本條件，否則可能導(dǎo) 致買賣合同無效，這是二手房買賣中常見的“陷阱”。要想避開這個陷阱，買房人應(yīng)注意 以下幾個方面的問題：出賣人必須是產(chǎn)權(quán)證上登記的產(chǎn)權(quán)人；如果房屋有多個共有人需要全體共有人 共同簽訂房屋買賣合同；如果出賣人為已婚，買賣行為需要取得其配偶的確認(rèn)，購買二手公有住房， 應(yīng)取得共同居住人同意。陷阱3在簽訂買賣合同后，如果賣房人又將該房屋賣給他人，并且辦理了過戶手續(xù)，致使先前的買賣合同 無法履行?！邦A(yù)告登記”是避免這一陷阱的有效手段，但買房人要注意，必須在預(yù)告登記 后三個月內(nèi)去辦理申請產(chǎn)權(quán)變更登記，超過三個月未申請的，預(yù)告登記失效。陷阱4購買的房屋正由出賣人或承租人居住的情況下，在買房人付款后，如果房屋居住人拒不交付房屋， 買房人仍會無房可住。為避免這一陷阱，在購買這類房屋時，買房人應(yīng)在房屋騰空，具備交付條件后 再交付房款并在付款后立即接收房屋。陷阱5一些沒有辦理產(chǎn)權(quán)證的房屋，是因為存在難以解決的問題(如開發(fā)商欠繳政府費(fèi)用、設(shè)計變更未經(jīng) 批準(zhǔn))，可能在長時間內(nèi)無法取得產(chǎn)權(quán)證。如購買此類房屋，先要把未辦理產(chǎn)權(quán)證的原因弄清楚，對未 來風(fēng)險有充分預(yù)期，再決定是否購買。陷阱6如果房屋存在被抵押、被法院查封情況等產(chǎn)權(quán)受限制的情況存在，買房人在購買房屋后，將無法順 利取得所有權(quán)，甚至可能造成經(jīng)濟(jì)損失。買房人應(yīng)事先到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢，如存在上述情況 ，不要購買。陷阱7為賣出房屋，賣房人經(jīng)常會向買房人提供虛假信息和承諾，但有些內(nèi)容并未寫進(jìn)合同中。事后，當(dāng) 買房人發(fā)現(xiàn)問題時，有苦難言。為避免這個“陷阱”，買房人應(yīng)就關(guān)心的問題詢問賣房人 后，盡可能去核實情況的真實性，同時要求將這些內(nèi)容寫進(jìn)合同里。陷阱8原房主如果欠繳暖氣、水、電、有線電視等費(fèi)用，會導(dǎo)致買房人無法正常使用這些附屬設(shè)施。買房 人首先要了解清楚相關(guān)情況，同時把法律責(zé)任明確寫進(jìn)合同當(dāng)中來約束賣房人。購房被中介忽悠？二手房4大陷阱一一拆招 來自：搜房bbs 最近的二手房市場特別火，無論買賣還是租賃，都出現(xiàn)了近一年來的高峰。但是在熱鬧的市場交易 中，遭遇二手房交易陷阱的客戶也有不少，其中四類情況非常多見。 門店房 兩開間縮水為單開間 陷阱一：不實房源 蕭山的韋女士打算在杭州市區(qū)開店做生意，因此過完年后她就開始留意合適的店面房源。2月份， 她看到一家中介公司登的房源廣告中，有一套位于市中心香積寺路的店鋪，根據(jù)廣告中的描述，該房 源是“沿街旺鋪”，面積約50多平方米，層高較高，可分隔為上下兩層，并且特別注明為 “兩個開間”?！熬C合這些條件，我覺得這套房源做店面房還蠻合適的?！表f 女士說，她很快就跟這家中介公司取得聯(lián)系。 經(jīng)紀(jì)人第一次帶韋女士去現(xiàn)場看房的時候，經(jīng)紀(jì)人表示房東不在杭州，手里又沒有房子的鑰匙，因 此只能在門口打量幾眼。當(dāng)時韋女士發(fā)現(xiàn)，從門面的梁柱來看，這套房子應(yīng)該是單開間的。但是經(jīng)紀(jì) 人解釋說，旁邊空的那套商鋪也是這位房東的，里面是打通的，肯定是雙開間。 當(dāng)韋女士提出等房東過來的時候好好再看一下房子的時候，經(jīng)紀(jì)人表示現(xiàn)在想買這套房子的客戶很 多，如果韋女士有意向買這套房子，可以先交訂金1.5萬，如果成交了充抵房款，如果不成交可以全額 退還。韋女士想想自己也沒什么損失，于是交了這筆“訂金”。過了幾天，中介通知她可 以去現(xiàn)場看房，這次韋女士進(jìn)到房子里面，發(fā)現(xiàn)根本就是單開間，當(dāng)她詢問經(jīng)紀(jì)人的時候，經(jīng)紀(jì)人表 示是自己弄錯了?！皢伍_間怎么做生意??？”韋女士當(dāng)即決定退了這套房子，前面一直服 務(wù)態(tài)度很好的經(jīng)紀(jì)人這時翻臉了，怎么都不肯退還1.5萬元的訂金。 拆招：不實房源是黑中介慣用的招數(shù)。比較常見的是拋出虛假低價房源做誘餌。對此，最管用的防 范措施就是買賣雙方當(dāng)面詢問，避免只聽中介方面的一面之詞。 為免交賠付金，中介上演雙簧戲 陷阱之二：獨(dú)家代理 馮女士賣房子的時候，曾經(jīng)有不少中介公司找上門來要求獨(dú)家代理她的房子。其中一家中介公司開 出的條件是：兩個月內(nèi)以商定的價格幫馮女士賣掉這套房子，如果到時候沒有賣出去，中介方面將支 付給馮女士2000元的賠付金；如果期間馮女士將房源掛到別的中介公司或者擅自賣房，則要賠付中介 一定數(shù)額的違約金。當(dāng)時馮女士的房子已經(jīng)叫賣了很長時間，一直沒有找到買家，因此馮女士與該中 介簽訂了獨(dú)家代理協(xié)議。 馮女士的房子一直沒有賣掉。眼看只差十來天，兩個月的期限就要到了，這時候馮女士的電話忽然 多了起來?！岸际且恍┳苑Q是買家的陌生電話，其中有一位表現(xiàn)得特別想買我這套房子。 ”馮女士回憶說，那位女客戶對馮女士說，自己很喜歡這套房子，只要價格便宜一點(diǎn)就準(zhǔn)備下單 。馮女士告訴這位客戶自己的房子已經(jīng)委托給中介公司獨(dú)家代理了，如果她真的想買，可以到該中介 一起談。不過那位客戶不同意，堅持要跟馮女士私下里交易，并且急著要簽意向書。 “我真的差點(diǎn)心動了，難得有這么誠心的客戶?！瘪T女士說，當(dāng)時家里人提醒這很可能 是中介唱的一出雙簧戲，因此她對這位客戶表示要再考慮考慮?！敖Y(jié)果，在兩個月限期的最后幾 天，這位客戶每天都會打好幾個電話過來，表示要下單簽意向書。有一次還揚(yáng)言如果我不賣給她，這 套房子肯定賣不出去?！瘪T女士說，果然不出所料，等到房子獨(dú)家委托到期，中介不得不支付賠 付金后，那位客戶再也沒打來電話。 拆招：以前為了營造房子熱賣的假象，一些中介公司會叫上很多“房托”一起去賣房現(xiàn) 場托市；而現(xiàn)在冒出來偽裝買主的“托兒”。對此賣家除了要想想來龍去脈，還得練就火 眼金睛。 新房辦證，加急要多交2000元 陷阱之三：亂收費(fèi) 小張買的新房子去年年底的時候終于交付了，最近開發(fā)商委托了一家中介公司辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證 。中介公司的人員告訴小張，辦證的單子已經(jīng)在2月23日遞交到房管部門了，“不過辦證速度很 慢，一般要三個月時間。”這讓小張心里很著急。因為為了資金周轉(zhuǎn)，他在樓盤交付后沒幾天就 把房子掛出去賣，并且已經(jīng)跟一位買家談好了相關(guān)賣房事宜，只等房產(chǎn)證辦出來就正式過戶。而買家 急著要裝修住進(jìn)去做婚房，也希望小張能早點(diǎn)把房產(chǎn)證辦出來。上星期，小張打電話給中介公司，詢 問能否盡快辦出房產(chǎn)證，中介經(jīng)紀(jì)人表示，可以辦理加急，但是要另外收費(fèi)：“如果想下個月就 辦出來，要收加急費(fèi)1600元；如果想下個星期就辦出來，收加急費(fèi)2000元?！?記者詢問一些品牌中介公司和相關(guān)部門后得知，辦證根本不需要三個月的時間。根據(jù)杭州市房產(chǎn)交 易產(chǎn)權(quán)登記管理中心的相關(guān)規(guī)定，通常辦證的承諾期限為自受理單開具之日起11個工作日內(nèi)即可領(lǐng)證 。 拆招：中介亂收費(fèi)，以前投訴最多的是意向金和訂金。而現(xiàn)在冒出了辦證加急費(fèi)。據(jù)悉，新房辦證 的時候，如果業(yè)主為一次性付款的，可以自己去房管部門辦證，目前基本可以做到立等可?。蝗绻麡I(yè) 主為按揭貸款，一般由貸款銀行委托中介公司統(tǒng)一辦理業(yè)主們的房產(chǎn)證。一位中介業(yè)內(nèi)人士表示，一 般情況下，兩個星期時間都夠了。搬進(jìn)新租的房子，才發(fā)現(xiàn)是拆遷房 陷阱之四：隱瞞房屋真實情況 Y先生很郁悶，高高興興地搬進(jìn)剛剛租下來的房子，卻發(fā)現(xiàn)房子已列入拆遷。 今年1月份的時候，Y先生跟一家中介公司簽了租房合同，搬到西溪路上的一套房子里。但是隨后他 發(fā)現(xiàn)小區(qū)門口已張貼了政府拆遷公告，公告上規(guī)定Y先生所租的這套房子自公告之日后不得進(jìn)行租賃行 為，并限定了搬遷期限為自2008年12月02日至2009年03月01日止。公告表示，根據(jù)杭州市城市房屋 拆遷管理條例第七條規(guī)定，自拆遷范圍公布之日起到2009年11月30日，拆遷范圍內(nèi)的單位和個人不 得進(jìn)行下列活動： (1) 房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； (2) 改變房屋和土地用途； (3) 租賃房屋。 這意味著Y先生必須在2月底之前搬離新租的這套房子。讓Y先生氣憤的是，之前中介公司根本就沒 有告