軟件學院物業(yè)管理投標書.doc

大學齊魯軟件學院物業(yè)管理投標書第一部分：資質資格證明文件一、報價函大學齊魯軟件學院：經(jīng)研究，我們決定參加項目編號為JNGX2000020的競爭性談判活動并提交報價文件。為此，我方鄭重聲明以下諸點，并負法律責任：1、我方提交的報價文件正本一份，副本五份；2、如果我們的報價文件被接受，我們將履行競爭性談判文件中規(guī)定的每一項要求，并按我們報價文件及談判過程中的承諾履行物業(yè)管理服務并配合好各項單位工作；3、我們理解，最低報價不是成交的唯一條件，你們有選擇成交服務商的權利；4、我方愿按中華人們共和國合同法履行自己的全部責任；5、我們同意按文件要求繳納保證金，遵守貴機構對本次項目所做的有關規(guī)定；6、我方的報價文件自提交之日起有效期為90個工作日；7、我方若未成為成交服務商，貴機構有權不做任何解釋；8、與本報價有關的一切正式往來通訊請寄：地址：00000009號郵政編碼：00000電話：00000、0000008傳真：00000開戶單位：開戶銀行：000000000 帳號：0000006全權代表姓名、職務： 服務商全稱（印章）：*物業(yè)管理 總經(jīng)理助理 有限責任公司法定代表人簽字：日期： 年 月 日二、法定代表人授權委托書本授權委托書聲明：我 000000 系 *物業(yè)管理有限責任公司 法定代表人，現(xiàn)授權委托我公司的總經(jīng)理助理 00000 為我單位本項目的全權代表，以本公司的名義參加海逸恒安招標有限公司組織的競爭性談判采購活動，全權代表在參加項目編號為JNGX2006020的競爭性談判過程中所簽署的一切文件和處理與之有關的一切事務，我均予以承認。全權代表無轉委托權。特此委托。（授權代理人身份證明復印件）全權代表姓名：00000 性別： 0 年齡：007單位：*物業(yè) 部門：物業(yè)公司 職務：總經(jīng)理助理管理有限責任公司 服務商（公章）：*物業(yè)管理有限責任公司法定代表人簽字：全權代表簽字：日期： 年 月 日 三、承諾函（管理服務應達到的各項指標）序號指標項目指標率或響應情況1執(zhí)行標準應能達到或超過全國物業(yè)管理示范住宅小區(qū)（大廈）標準及評分細則、*市物業(yè)管理考核評比標準（住宅區(qū)）*市文明住宅小區(qū)、文明住宅組團評比標準及國家建設部和*市有關規(guī)定的標準是2遵守學院各項管理制度、規(guī)定，并接受學院的監(jiān)督管理是3積極配合學院各部門開展各項與物業(yè)管理有關的工作是4消防管理嚴格遵守有關消防規(guī)定，消除各類消防隱患是5安全防范管理服務范圍內(nèi)無因管理而發(fā)生安全事故，杜絕火災責任事故，杜絕刑事案件，有效監(jiān)控重點區(qū)域和公共秩序，人防、技防、物防“三防”并重相結合是6物業(yè)區(qū)域保潔覆蓋率100，環(huán)境衛(wèi)生、清潔滿意率達95以上100，95以上7消防設備設施完好率1001008除因基建、設備質量在保養(yǎng)期內(nèi)等特殊原因，房屋、設備完好率應達到1001009智能化系統(tǒng)運行正常率10010010零修、報修及時率100，反修率小于1100，111服務有效投訴少于1，處理率小于11，112業(yè)主滿意率90以上（以師生調查意見為準）90以上13綠化完好率95以上95以上14管理服務人員必須持有國家規(guī)定的相應的上崗證、資格證、專業(yè)培訓合格率達到100100 15照明設施完好率及時使用率99以上9916其他（自報）服務商名稱：*物業(yè)管理有限責任公司授權代表簽字： 年 月 日四、物業(yè)管理單位組織機構表1、簡 況單位名稱*物業(yè)管理有限責任公司上級主管單位名稱*集團成立日期1996年本屆領導班子起始日期2003年2、領導層名單姓 名職 務職 稱總經(jīng)理副總經(jīng)理工程師副總經(jīng)理物業(yè)管理師總經(jīng)理助理經(jīng)濟師、拍賣師3、組織機構框圖集團物業(yè)公司各項目部財務部分公司花木公司市場部綜合部五、物管單位業(yè)績表物業(yè)名稱物業(yè)所在地物業(yè)等級物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模一級辦公樓4萬物業(yè)服務形式顧問（ ）物業(yè)服務期限：1年全程（）本單位派出的物管人員人員數(shù)量50負責人及主要物管姓名、職務和職稱主任： 助理： 物業(yè)管理概況全面委托物業(yè)管理提供物管服務的情況介紹及物管質量服務（附業(yè)主證明或業(yè)主的地址與聯(lián)系電話、傳真）物業(yè)名稱物業(yè)所在地物業(yè)等級物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模一級辦公樓2.2萬物業(yè)服務形式顧問（ ）物業(yè)服務期限：1年全程（）本單位派出的物管人員人員數(shù)量50負責人及主要物管姓名、職務和職稱物業(yè)管理概況全面委托物業(yè)管理提供物管服務的情況介紹及物管質量服務（附業(yè)主證明或業(yè)主的地址與聯(lián)系電話、傳真）物業(yè)名稱物業(yè)所在地物業(yè)等級物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模*一級火車站8萬顧問（ ）物業(yè)服務期限：1年全程（）本單位派出的物管人員人員數(shù)量50負責人及主要物管姓名、職務和職稱物業(yè)管理概況全面委托保潔管理提供物管服務的情況介紹及物管質量服務（附業(yè)主證明或業(yè)主的地址與聯(lián)系電話、傳真）物業(yè)名稱物業(yè)所在地物業(yè)等級物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模物業(yè)服務形式顧問（ ）物業(yè)服務期限：1年全程（）本單位派出的物管人員人員數(shù)量50負責人及主要物管姓名、職務和職稱助理： 物業(yè)管理概況全面委托保潔管理提供物管服務的情況介紹及物管質量服務（附業(yè)主證明或業(yè)主的地址與聯(lián)系電話、傳真）物業(yè)名稱物業(yè)所在地物業(yè)等級物業(yè)類型物業(yè)規(guī)模物業(yè)服務形式顧問（ ）物業(yè)服務期限：1年全程（）本單位派出的物管人員人員數(shù)量50負責人及主要物管姓名、職務和職稱物業(yè)管理概況全面委托物業(yè)管理提供物管服務的情況介紹及物管質量服務（附業(yè)主證明或業(yè)主的地址與聯(lián)系電話、傳真）業(yè)區(qū)*物業(yè)在管項目一覽表序號項目名稱類型建筑面積接管日期獲獎情況1商業(yè)/辦公6萬m21996.22商業(yè)1.5萬m22002.33商業(yè)/辦公8.5萬m22003.72005年度省優(yōu)園區(qū)4商業(yè)/辦公1.5萬 m22003.115商業(yè)/辦公5萬 m22004.36商業(yè)/辦公1.1萬 m22005.27商業(yè)/辦公1.5萬 m22005.38住宅9萬 m22002.109辦公樓4萬m22003.1004年市優(yōu)05年省優(yōu)10寫字樓1萬m22004.311寫字樓1.2萬m22005.112住宅5.5萬m22005.12005年度市優(yōu)大廈13寫字樓8萬m22005.314商業(yè)1.2萬m22005.1015辦公樓6.3萬m22005.1016寫字樓3萬m22005.1017辦公樓2.8萬m22006.118住宅2.5萬m22006.119住宅10.5萬m22006.2企業(yè)主要業(yè)績六、物業(yè)管理人員組成表序號姓名性別年齡職稱擬擔任的物管職務有何種證書1.男 物業(yè)管理師經(jīng)理2.男25助理3.男保安主管4.女22環(huán)境主管5.男26工程師維修主管6.7.8.物業(yè)管理人員簡歷表姓名性別男出生年月72.4文化程度畢業(yè)院校、專業(yè)及時間大學從事本行業(yè)年限9現(xiàn)任職務職稱物業(yè)管理師聘任時間工作簡歷單位名稱職務職責任職年限物業(yè)管理專修學院講師3*物業(yè)辦公室主任1*物業(yè)濰坊分公司經(jīng)理2*物業(yè)副總經(jīng)理3主要業(yè)績物業(yè)管理人員簡歷表姓名性別男出生年月1981.5文化程度畢業(yè)院校、專業(yè)及時間大學制冷03.7從事本行業(yè)年限3年現(xiàn)任職務職稱聘任時間工作簡歷單位名稱職務職責任職年限*物業(yè)工程部助理1南區(qū)管理處助理1濟寧*管理處助理1政務大廈管理處助理1主要業(yè)績物業(yè)管理人員簡歷表姓名性別男出生年月86.3文化程度畢業(yè)院校、專業(yè)及時間從事本行業(yè)年限5年現(xiàn)任職務職稱聘任時間工作簡歷單位名稱職務職責任職年限*物業(yè)隊長3主要業(yè)績物業(yè)管理人員簡歷表姓名性別男出生年月1980.3.12文化程度畢業(yè)院校、專業(yè)及時間從事本行業(yè)年限5現(xiàn)任職務職稱聘任時間工作簡歷單位名稱職務職責任職年限萬平建設集團安裝施工員1中扶建設公司安裝項目經(jīng)理2*集團工程師2主要業(yè)績物業(yè)管理人員簡歷表姓名性別女出生年月1984.6文化程度畢業(yè)院校、專業(yè)及時間物業(yè)管理學院從事本行業(yè)年限3現(xiàn)任職務職稱聘任時間工作簡歷單位名稱職務職責任職年限鴻安物業(yè)物業(yè)管理員2*物業(yè)保潔主管1主要業(yè)績七、企業(yè)資質證明文件附后。第二部分：報價書文件一、報價一覽表項目編號：JNGX2006020服務商名稱（蓋章）：*物業(yè)管理有限責任公司 全權代表簽字 2006年3月30日總 報 價（元/年）小寫： 946350元大寫：玖拾肆萬陸千叁佰伍拾元最快進場時間1周優(yōu)惠條件及其他：1、依托*集團汽車綜合服務勢力，業(yè)主可享受購車、修車、美容、租車等服務的最大優(yōu)惠。2、業(yè)主家庭保潔等特約服務實施打折優(yōu)惠。備注：二、分項報價明細表項目編號：JNGX2006020序 號項目名稱項目內(nèi)容人數(shù)費用報價（元/月）總價（元/年）備注1管理人員工資及相關費用26146737532保安人員工資及相關費用24215202582373公寓管理教學樓安全員人員工資及相關費用1586671040004保潔人員工資及相關費用21155131861525會務接待人員工資及相關費用21735208206綠化人員工資及相關費用43022362587配電室人員工資及相關費用32915349838換熱站人員工資及相關費用2973116729泵房中水處理人員工資及費用219852382410日常維修人員工資及相關費用667038043711管理費20752490412利潤34594150913稅金415049803其他合計（大寫）78863946350服務商單位：（蓋章）*物業(yè)管理有限責任公司法定代表人或授權代理人：（簽字）日期：2006年3月30日三、費用明細表序號費用項目測算依據(jù)月合計（元）年合計（元）一管理人員工資及相關費用1管理處主任1人工資標準2000元/月2000240002事務助理1人工資標準1500元/月1500180003工資相關費用包括社會保險、教育、福利、工會經(jīng)費等,工資的461610193204服裝費冬裝每人1套每套200元，夏裝每人2套每套150元8310005辦公用品電腦、辦公桌椅（附明細）20324336綜合辦公費交通費100元/月，電話費200元/月，維修電話費100元/月，辦公用品150元/月，手機費200元7509000小計614673753二保安人員工資費用1保安隊長1人，工資標準1100元1100132002保安員23人平均工資750元161001932004工資相關費用福利費、工會經(jīng)費、教育經(jīng)費，工資的17.5%3010361205服裝費每人每年各季服裝500元/套1042125006工具費治安用具（附明細）2683217小計21520258237三公寓管理員及教學樓安全員工資費用1工資公寓管理員6人，教學樓安全員9人平均工資480元7200864002福利費工資的14%1008120963工會經(jīng)費工資的2%14417284教育經(jīng)費工資的1.5%10812965服裝費春秋冬裝1套90元/套，夏裝1套65元/套。2072480小計8667104000四清潔費1保潔主管1人，樓內(nèi)保潔員15人，室外保潔員5人保潔主管1000，樓內(nèi)保潔480，室外保潔550109501314002福利費工資的14%1533183963工會經(jīng)費工資的2%21926284教育經(jīng)費工資的1.5%16419715服裝費夏裝1套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙49659576工具費保潔工具（附明細）506007耗材費每人每月100元210025200小會務接待工資及費用1會務人員2名平均工資700元1400168002福利費工資的14%19623523工會經(jīng)費工資的2%283364教育經(jīng)費工資的1.5%212525服裝費夏裝2套240元，冬裝2套300元901080小計173520820六綠化人員工資及費用1綠化人員4人平均工資550元2200264002福利費工資的14%30836963工會經(jīng)費工資的2%445284教育經(jīng)費工資的1.5%333965服裝費夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋一年1雙16元/雙15919056工具費工具折舊費（附明細）2783333小計302236258七配電室人員工資1值班員3人員工工資平均800元2400288002福利費工資的14%33640323工會經(jīng)費工資的2%485764教育經(jīng)費工資的1.5%364325服裝費夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1雙16元951143小計291534983八換熱站人員工資費用1招聘季節(jié)工2人工資平均800元，工作5個月（工資安1人計算）80096002福利費工資的14%11213443工會經(jīng)費工資的2%161924教育經(jīng)費工資的1.5%121445服裝費冬裝2套90元/套，雨鞋1雙16元33392小計97311672九水泵房、中水處理人員工資費用1配備人員2人工資平均800元1600192002福利費工資的14%22426883工會經(jīng)費工資的2%323844教育經(jīng)費工資的1.5%242885服裝費夏裝2套60元/套，冬裝2套90元/套，雨鞋1雙16元1051264小計198523824十日常維修人員工資及相關費用1配工程主管1人，日常維修5人日常巡視包括基建維修，大中修以上對外承包，小修自行處理,主管工資1200元，維修工平均800元5200624002福利費工資的14%72887363工會經(jīng)費工資的2%10412484教育經(jīng)費工資的1.5%789365服裝費夏裝2套60元/套，春秋冬裝2套90元/套，雨衣1套65元/套，雨鞋1雙16元22226676工具費工具折舊費（附明細）3714450小計670380437十一合計一+二+十69178830136十二管理費十一3207524904十三利潤十一5345941507十四營業(yè)稅（十一+十二+十三）5.555%415049803十五總計78863946350附：物品折舊費分類名稱單位數(shù)量單價折舊年限合計辦公用品電腦、復印機套150003 1,667 辦公桌椅套53003 500 資料柜 組24003 267 小計 2,433 保潔工具垃圾車輛34002 600 小計 600 綠化工具工具套170003 2,333 汽油110001 1,000 小計 3,333 治安用具對講機部87003 1,867 雙層床張201503 1,000 強光手電個5701 350 小計 3,217 維修工具3米人字梯個13501 350 2米人字梯個32001 600 小型工具套62001 1,200 管道疏通機臺18002 400 壓力鉗、老虎鉗工作臺等套120004 500 電錘、電鉆套115003 500 工作梯（6米鋁合金）個110002 500 木工工具套24002 400 小計 4,450 總計 14,033 第三部分：物業(yè)管理方案第一章 管理構想物業(yè)的概況與特點大學齊魯軟件學院位于*高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)內(nèi)，坐落在國家軟件產(chǎn)業(yè)基地-齊魯軟件園的文化教育區(qū)內(nèi)，北依大山坡，南臨*市景觀大道經(jīng)十東路，景色秀麗，環(huán)境幽雅，空氣清新，交通便利。學院整體建筑依山而建，規(guī)劃占地1000畝，總規(guī)劃建筑面積35.47萬平方米，總投資5億人民幣。學院本著邊建設邊招生邊發(fā)展的原則，分二期建設。已竣工并投入使用的一期工程占地面積340余畝，總建設面積132372.92平方米，主要包括按照國家一流水準建設的教學大樓，共分六個教學區(qū)，四棟學生公寓，學生餐廳、行政辦公樓、計算中心和外國專家公寓等建筑設施。學院設施設備齊全，生活方便，配套建筑有銀行、醫(yī)療室、超市、停車場等主要設備設施:水泵房、中水處理設備、換熱站、高低壓配電室、消防監(jiān)控、安保監(jiān)控、電梯、消防設施等物業(yè)管理定位通過對齊魯軟件學院整體特點及目前管理重點的分析，*物業(yè)將秉承“偕齊魯淳樸之風，用真心服務；融國際時尚理念,為業(yè)主當家”的服務理念，吸取全國高校物業(yè)管理先進經(jīng)驗，將服務質量的優(yōu)質化、服務程序的規(guī)范化融于校園的物業(yè)管理之中，以嚴謹、協(xié)作、系統(tǒng)、個性化的理念為指導，迎合高校辦學特色，實行科學化管理、人文化服務及專業(yè)化運作。根據(jù)齊魯軟件學院的實際情況，結合物業(yè)管理行業(yè)的專業(yè)性特點及高?！肮芾碛?、服務育人、環(huán)境育人”的要求，對齊魯軟件學院物業(yè)管理的定位，將重點體現(xiàn)在三方面： 一是為師生生活提供良好的生活環(huán)境及活動空間；二是為學校管理、教學、師生生活提供全方位、多元化、實效性的服務；三是確保高校物業(yè)的保值和增值。為更好地實現(xiàn)物業(yè)管理的內(nèi)容和服務，我們將為齊魯軟件學院廣大師生提供“完善、高效、文明、現(xiàn)代化”的校園物業(yè)服務。齊魯軟件學院的物業(yè)管理將著重營造一種文明的氛圍，使來自各方的學子在此有親切感、歸屬感，進而產(chǎn)生一種自然的、優(yōu)美的人之本性的釋放。強調學術與人文環(huán)境、建筑與服務氣氛的和諧，突出尊重文化環(huán)境營造宗旨，回顧歷史折射人文情懷，追求服務特色的自然體現(xiàn)。強調時間的緊湊性和教學、科研的程序化，以保證學術的拓展和知識的傳播，為學生在各方面得以提高提供全方位的支持。 “完善、高效、文明、現(xiàn)代化”的物業(yè)管理定位： 完善 高標準、全方位的物業(yè)服務，著力為廣大師生提供優(yōu)美、舒心、安逸的工作生活環(huán)境； 高效 適應廣大師生快節(jié)奏的生活方式，追逐時代步伐，以迅捷高效的物業(yè)服務滿足師生各方面的要求； 文明 重視自身素質的提高，著眼于細微之處，將文明服務貫穿于日常工作之中，給人以親切的感受； 現(xiàn)代化 迎合當今大學生的心理，把現(xiàn)代化管理、個性化服務融于日常工作之中，方便廣大師生的學習生活。*物業(yè)優(yōu)勢作為“百年*”規(guī)劃下的*物業(yè)，對于齊魯軟件學院的物業(yè)管理工作，我們擁有突出的優(yōu)勢： 現(xiàn)代企業(yè)制度優(yōu)勢：*集團作為省首批51家現(xiàn)代企業(yè)制度試點單位之一，一直處于現(xiàn)代企業(yè)管理制度探索與實踐的前沿，并行成了獨具特色的管理模式。優(yōu)秀企業(yè)文化優(yōu)勢：齊魯軟件學院作為國內(nèi)著名高校，歷來是文化締造和傳播的源泉。*集團以“創(chuàng)神州偉業(yè)，潤中華大地”為己任，全心全意回報社會，*所倡導的企業(yè)文化，寓文化于經(jīng)營中，使之不再是單純的商業(yè)行為，更注重的是文化的建設和傳播，每年一屆的“省汽車文化藝術節(jié)”、時時云集書畫大家的*書畫院、書墨飄香的經(jīng)營場所，都是“以人為本”企業(yè)文化的有力詮釋；集團近十年來，引進了國內(nèi)知名高校的數(shù)千名優(yōu)秀畢業(yè)生，打造了*年輕、高素質的管理團隊，使企業(yè)文化駛向縱深。物業(yè)公司秉承企業(yè)文化底蘊，將“文化”作為企業(yè)與高校合作支點，致力于服務中的文化建設。“讓企業(yè)走進校園，讓校園了解*”，達到企業(yè)文化與校園文化攜手發(fā)展的雙贏目標，是我們追求所在。集團支持優(yōu)勢：*物業(yè)為*集團股份有限公司全資子公司，依托實力強大的*集團，在人力、物力資源上均有可靠保障。配套優(yōu)勢：除物業(yè)管理主業(yè)之外，公司下屬的花木公司是*市最大的綜合性花木公司之一，集花卉銷售、花木租擺、綠化園林工程等業(yè)務于一體；公司曾經(jīng)管理過北京惠沁園賓館、*世紀大酒店及*集團職工餐廳，有著豐富的餐飲業(yè)管理經(jīng)驗。物業(yè)管理品牌優(yōu)勢：*物業(yè)已通過ISO9001國際質量體系認證，管理理念與國際接軌；*保安部自2001年起，連續(xù)四年被*團市委、*市公安局授予“青年文明號”榮譽稱號；2003年，*物業(yè)工程部在*市房管局組織的工程技能比武中榮獲第一名；2003年度，*物業(yè)在齊魯晚報、生活日報等多家媒體組織的評選活動中，獲得“*市物業(yè)管理品牌企業(yè)”稱號。物業(yè)管理總體構想齊魯軟件學院物業(yè)管理處根據(jù)校園內(nèi)各建筑的不同特點、用途，將工程、保安、保潔等基礎服務部門融于校園物業(yè)的整體管理之中，建立起一套科學、高效、運轉協(xié)調的運行機制，體現(xiàn)了社會物業(yè)管理模式與學校校園管理模式相結合的理念。它不僅有助于將專業(yè)化的管理經(jīng)驗移植到實際運作中，同時又有利于突出學校物業(yè)管理為教學服務、為師生生活提供方便的特點，體現(xiàn)了*物業(yè)重人本關懷、重氛圍營造的管理理念。管理過程中堅持以下兩條原則：（一）以人為本的服務理念。服務乃發(fā)展之本，以服務促管理，服務緊緊圍繞業(yè)主。面對具有特殊的生活習慣、特殊年齡段、較高文化層次的高校學生群體，所提供的服務不能是一種固定模式，應該是一種以人為本的、動態(tài)可變的、人性化服務，滿足學生的合理需求，了解業(yè)主的潛在需要。（二）規(guī)范科學的管理。參照公司的ISO9001質量體系，我們將建立健全各項規(guī)章管理制度，全面推行ISO9001國際標準質量管理體系，所有從業(yè)人員都要按標準實行規(guī)范化管理與服務。員工按照崗位職責，有章可循、照章辦事，保證工作質量，把人治變?yōu)榉ㄖ危瑢嵭小罢f到、做到、記錄到”的程序化操作。環(huán)境衛(wèi)生服務：要確立專業(yè)操作、保持整潔、服務教學的目標。在具體操作當中，一方面要全面引入ISO9001質量標準，并嚴格參照標準進行規(guī)范化、程序化地實施；另一方面針對學校物業(yè)的特點及教學活動的要求進行點對點地操作，利用崗位安排、提高標準、特別突擊等方式來應對高校物業(yè)使用頻率較高、臨時性要求較大等問題。比如，學校的各種大型活動開展較為頻繁，每次大型活動之前都必須進行清潔衛(wèi)生突擊清理，以達到活動組織者及學校的要求。在我們進行校園清潔衛(wèi)生服務工作中，全面提倡量化和細節(jié)管理，促使各項環(huán)節(jié)都能夠進行數(shù)字化的表示。1、保潔區(qū)域分析：（1）、樓層地面為全瓷地磚，需進行定期機洗清潔日常推塵，以保持其光澤。（2）、樓內(nèi)玻璃附著灰塵時，污漬明顯，需及時清洗。（3）、教學樓、公寓樓層房門為木質，易變形和干裂，需進行木質打蠟保養(yǎng)。（4）、 辦公區(qū)外圍地面為石材構成，需定時進行及時清掃和定期徹底清洗，以阻斷污染物進入樓內(nèi)。（5）、欄桿、扶手為不銹鋼，需定期進行保養(yǎng)2、保潔措施及標準（1）、樓梯、地面、樓梯扶手、踢角線及內(nèi)側玻璃每周沖洗擦拭一次，每日用不銹鋼保養(yǎng)液打光一次，并隨時巡視清掃、擦拭、保持清潔。（2）、衛(wèi)生間1）天花板、墻面部分，使用百潔布配合萬能清潔劑隨時對其進行徹底清洗，去除煙及灰塵，使其潔凈光亮。2）地面部分：首先進行表面酸化處理，除去污物及異味，而后采用XTAS42DS擦地機，百潔墊配合硬表面清潔劑每周對地面進行徹底清洗，去除表面及縫隙中的殘留污垢，并且每日進行拖拭。3）便池、尿斗，使用桶刷，進行日常保潔，做到無異味，無污物、無尿堿。每日清洗、消毒一次。尿斗內(nèi)始終保持有富士香球并不小于1厘米；洗手盆、臺面、鏡面、鏡框、木隔板、門窗、窗臺、管線及開關面板隨時擦拭，保持無灰塵、污漬；拖布池隨時清洗，保持暢通；便簍垃圾隨時傾倒。（3）、公共部位的照明燈具每年進行三次擦拭、除塵，對因燈具燒毀等造成的污跡隨時擦拭，保持清潔、無污。不銹鋼面光亮如初。（4）、不銹鋼部分不銹鋼耐腐蝕性強，光亮美觀，如不經(jīng)常保養(yǎng)和其它金屬一樣也會銹蝕，失去光澤，降低使用壽命。我們將根據(jù)實際情況，采取如下保養(yǎng)措施：1）安排保潔人員每日使用專用不銹鋼保養(yǎng)液進行光亮保養(yǎng)。2）隨時除塵、除銹。3）保持無污漬，光潔明亮。4）不銹鋼煙灰桶：隨時清理、傾倒，沒有積存，保持桶內(nèi)外及周圍地面的潔凈。（5）殺蟲滅鼠消毒1）為保證大樓的環(huán)境衛(wèi)生符合國家規(guī)定，公司在夏季每月6次、春秋季每月2次、冬季每月1次進行空氣消毒，重點部位每日噴一次殺蟲劑殺滅蚊蠅。2）春秋季節(jié)每季度對后樓梯地下室設備層等隱患處滅鼠一次，確保大樓不受“四害”侵擾。（6）、公共區(qū)域內(nèi)側玻璃1）用玻璃專用清洗劑每月清洗一次；2）日常隨時抹灰，去除污漬。3）做到光亮、無手印、無污漬。（7）外墻、玻璃清洗 1）外墻根據(jù)板材特點，選用中性清潔劑進行每年1次集中高空作業(yè)徹底清潔，使用升降平臺進行日常清潔維護。2）選用玻璃清潔劑每年對外玻璃1次高空作業(yè)徹底清潔。（8）樓的外圍進行日常清掃，每月集中用高壓水槍配以中性清潔劑進行沖刷和拖拭。（9）樓層內(nèi)地面采用靜電吸塵劑進行不間斷推塵，大廳地面每周進行集中拋光。（10）垃圾隨時清理、果皮箱進行每日清潔、傾倒。公共設施設備的維修和運行：公共設施設備的維修運行首先要確立專業(yè)、規(guī)范、節(jié)約的管理目標，以保障設施設備得到科學、有效的維護。具體應該做到：小修要及時，以免造成大修，中、大修要合理計劃、及時上報，既要考慮成本，又要考慮成效。我們將嚴格參照物業(yè)管理行業(yè)的維護標準，根據(jù)實際情況有的放矢地組織實施。在日常管理中，完善各項操作規(guī)程，不斷提升維護人員的技術含量，做好巡檢、記錄和反饋。通過專業(yè)化的操作和運行，保障公共設施設備隨時處于良好、可利用狀態(tài)。教學服務及教學保障：在高校未實行物業(yè)管理以前屬于教務處的職責，這讓本身主要履行確保教學質量的學校部門不得不分出精力來做教學后勤保障的一些瑣事，極大地影響了教學質量的提高。實行物業(yè)管理后，我們可以承擔和履行部分教學服務的職責，在具體操作中，根據(jù)教學的需要，通過和對口部門的及時有效的溝通，不斷優(yōu)化教學服務的模式，不斷擴展教學服務活動的項目和內(nèi)容，以達到教學有序、師生方便的目的。具體的內(nèi)容可以涉及：協(xié)助教室的分配使用、教學器具的管理和發(fā)放、特殊教室的管理和維護、宿舍內(nèi)務檢查評比、協(xié)助組織文化活動等等。樓宇管理及公共秩序維護：由于人員流動性較大、樓宇設計和使用功能復雜等原因，高校物業(yè)的安全管理難度極大，各種安全事故突出、學生防范意識不足等。因此，要確立安全第一、規(guī)范操作、責權統(tǒng)一的目標。我們將安全及消防工作作為物業(yè)服務工作中的重中之重，它直接關系到學生的切身利益，關系到學校的利益、穩(wěn)定和發(fā)展。我們將通過嚴謹、科學、規(guī)范的管理，充分利用各種安全防護技術，確保樓內(nèi)處于有序、安全、健康的狀態(tài)。（）確保保安員的綜合素質l、素質管理。對保安員實施準軍事化管理，采用我們在實踐中總結的一整套人員管理程序，做到“五統(tǒng)一”“三集中”，即統(tǒng)一作息、統(tǒng)一出操、統(tǒng)一上崗、統(tǒng)一著裝、統(tǒng)一裝備以及集中招聘、集中培訓、集中管理。2、意識培養(yǎng)。大力培養(yǎng)保安員的服務意識，樹立“業(yè)主需要就是工作”的觀念，改變原來保安員單一的保安功能，使我們的保安員成為“保安員、迎賓員、服務員”的統(tǒng)一體。（二）安控管理體系的建立1、我們針對教學樓的特點，制定相應的作息管理辦法和清樓方案，禁止閑雜人員進入教學區(qū)，確保物業(yè)始終處于安全控制下。2、在巡邏上，我們擬采用輪換巡邏的方式，突出巡邏重點，對時間進行嚴格控制，確保不出現(xiàn)安全盲區(qū)。3、在車輛、人員、大宗貨物出入登記上，嚴格遵循“對人、對證件、對車輛”的三對原則，嚴格控制、及時疏導人車流量、保持秩序始終井然，重視安全制度的執(zhí)行力度，完善交接班確保工作銜接嚴密，杜絕隱患和疏漏。4、強調全員管理。我們要求管理處其他員工亦應擔負起安全管理和防范的義務，建立起“快速反應，快速支援”體系。在防范的策略上強調轄區(qū)內(nèi)各崗位的聯(lián)防意識，發(fā)揮備崗、備勤人員的規(guī)模優(yōu)勢。（三）安控管理的動態(tài)重心模式在正常管理期內(nèi)，安全防范主要以人防、技防、物防相結合，著重體現(xiàn)技防的威力。安全管理對象主要針對外來閑雜人員、樓內(nèi)工作人員，工作重點是杜絕閑雜人員進入社區(qū)，上下班高峰期重點疏導車輛和學生，防盜和公共秩序維護。（四）預警、應變措施1、安全應急計劃和措施（1）目的：在發(fā)生緊急、突發(fā)事件時，以最有效的方法，在最短的時間內(nèi)控制事態(tài)的發(fā)展，或保證出色完成上級交辦的臨時任務。適用范圍：1）治安突發(fā)事件，如突然發(fā)生的重大搶劫、殺人、業(yè)主或公司管理人員遭到犯罪分子的突然襲擊等。2）受到水災、火災、臺風等自然災害的威脅、襲擊。3）其他重大意外情況。（2）職責：1）對可能發(fā)生的由物業(yè)管理處負責制定安全應急計劃，報物業(yè)管理處或分管副總經(jīng)理審批，必要時報總經(jīng)理審批；2）對即將發(fā)生或已發(fā)生的突發(fā)事件由安全主管臨時確定應急措施，同時向上級匯報。（3）計劃：1）對可能發(fā)生的治安突發(fā)事件和已發(fā)生或即將發(fā)生的自然災害由物業(yè)管理處組織制定應急計劃和預防措施，并安排崗位人員按部署執(zhí)行。2）處理治安突發(fā)事件時，由值班員迅速向派出所報案，安全主管臨時確定應急方案，安排人員迅速控制物業(yè)管理范圍內(nèi)各通道、樓梯口，封鎖出事現(xiàn)場，嚴格盤查出入現(xiàn)場的人員，直到公安人員到來。3）制定的應急計劃必須慎重，考慮周詳，在制定自然災害應急措施時，要根據(jù)災情的程度、特性而定。（4）實施：1）在執(zhí)行過程中，發(fā)現(xiàn)偏離實際情況應及時糾正，并上報相應審批人員認可。2）對發(fā)生的每一事件必須總結，如果是人為原因造成損失，應立即查找原因，認真填寫糾正措施報告，嚴防類似情況的發(fā)生。3）保存事件全過程的有關記錄，存檔3年。重大自然災害的記錄長期保存。（5）要求：為增強應變能力和戰(zhàn)斗力，平時每個保安隊員必須進行嚴格的學習、訓練、消防演習和緊急集合演練。（五）、強化消防管理意識1、消防管理目標堅持“預防為主，防消結臺”的消防工作方針，嚴格實行防火安全責任制，并樹立“全員防消”的管理觀念，實施全員義務消防員制。2、加強消防教育宣傳和培訓演練工作1）、消防教育宣傳工作：管理處將在校區(qū)內(nèi)不間斷地傳播消防法規(guī)、防火知識，并定期邀請消防中隊前來舉辦消防知識講座，張貼消防宣傳畫，向業(yè)主進行消防知識宣傳。2）、做好消防培訓及演練工作：重點加強保安員的消防實戰(zhàn)演習，每年組織義務消防隊員和廣大師生共同參與的消防演練，提高全員的“自救”意識和能力，防患于“未燃”。3、積極落實防火安全“三級”檢查制度，重視冬、春兩季的消防、設施設備大檢查工作，確保在火災多發(fā)期的消防安全工作。4、建立健全消防檔案。5、建立消防快速反應隊結合以往的工作經(jīng)驗，我們將在保安員中選撥一批隊員組建齊魯軟件學院“消防快速反應分隊”，以保證一旦出現(xiàn)火警時，我們能迅速作出反應，立足“自救”，最大限度地減少火災損失。6、善后與收復火勢完全熄滅后，保安員負責現(xiàn)場警戒，保護現(xiàn)場，并協(xié)助消防部門查明火因并統(tǒng)計損失，向上級提交事故報告。 水電等能源的節(jié)約管理：為了充分體現(xiàn)物業(yè)管理的管理效益，讓業(yè)主省心、省力、節(jié)省行政開支，對于物業(yè)公司的每一名員工，我們都要求做到：1、保潔員認真負責所管樓層的用水用電，根據(jù)天氣控制公共部位電燈的開關，認真檢查各區(qū)域衛(wèi)生間水管閥門有無跑、漏、滴的現(xiàn)象，及時報修。2、維修人員認真巡視檢查教學樓及公寓所有機電供水設備，防止超負荷運轉等現(xiàn)象引起的能源消耗，保障設備設施安全。3、保安人員認真巡視檢查夜間不關電燈、電扇、空調的教室和其他部位，作到及時開啟及時關閉，作好有關記錄。同時，除了嚴格執(zhí)行學校統(tǒng)一安排的作息時間，對于廣大師生，我們將定期展開宣傳：1、公用衛(wèi)生間內(nèi)制作醒目的提示標語，每一宿舍內(nèi)張貼溫馨提示，注意關閉室內(nèi)電源。2、充分發(fā)動全體學生的力量，定期發(fā)放宣傳材料或者組織活動，如：“節(jié)約水電”攝影大賽，“如何杜絕我們身邊的浪費現(xiàn)象”征文比賽等，組織參加公益宣傳活動等。3、辦好墻報、宣傳欄、讀報欄，宣傳黨的方針政策，傳播環(huán)保、免疫、節(jié)能等方面的信息，同過各種途徑，倡導節(jié)約，反對浪費。4、積極組織實施節(jié)約小竅門，如：洗衣、洗澡一水多用；采取措施防止水管凍裂；選聘節(jié)水、節(jié)電宣傳員等。教學區(qū)及綜合綜合樓管理措施教學樓是學校進行教學活動的重要場所。齊魯軟件學院理科教學樓、現(xiàn)代教育技術樓處于整個校區(qū)內(nèi)的中心地位，是學生接受知識、獲得信息的主要場所，也是學校學術交流的重心所在。為了保證教學樓的安全，保障教學活動的得以有序、順利進行，同時彰顯齊魯軟件學院的學術風范，我們將按照ISO9001質量體系標準認證為指導，結合獨有的星級考核標準，對綜合教學樓、現(xiàn)代教育技術樓、大學生活動中心、后勤辦公樓實施全方位、一體化物業(yè)管理，將盡自身最大努力為師大師生裝扮一個清新、安逸、服務完善的學術殿堂。（一）管理處工作職責以實際情況為根據(jù)，以先進的管理理念和管理方式為依托，為齊魯軟件學院大教學樓進行科學全面的管理。1）、以服務廣大師生為原則，對齊魯軟件學院新校區(qū)理科綜合教學樓、現(xiàn)代教育技術樓、大學生活動中心、后勤綜合樓進行全面的現(xiàn)代化的物業(yè)管理。2）、負責理科綜合教學樓、現(xiàn)代教育技術樓、大學生活動中心及后勤綜合樓的公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作；負責教學樓內(nèi)已啟用的教室、教師休息室、臨時閱覽室、會議室的衛(wèi)生清潔工作；負責大學生活動中心1、2層的已啟用部分、會議室的清潔工作；負責各樓整體的消殺、防疫工作。3）、對教學樓進行整體的安防監(jiān)控，全天候巡邏，保證樓內(nèi)設備設施的安全，保證教室內(nèi)教學器材的完好，對有損教學樓內(nèi)一切設施設備的行為進行制止，杜絕設施儀器失竊、公共器材破壞等事故的出現(xiàn)。4）、負責教學樓內(nèi)及周圍區(qū)域的秩序管理，服務區(qū)內(nèi)及地下停車場各種車輛的停放管理，負責學生在教學樓內(nèi)的各種行為管理。5）、對教學樓進行整體的消防監(jiān)控，第一時間對樓內(nèi)出現(xiàn)的各種險情進行處理，防止火災等事故的發(fā)生，保證學生人身安全及教學樓內(nèi)設備儀器的安全。6）、負責各樓內(nèi)公共設施整體的日常維護和管理，保證樓內(nèi)水、電、暖的供應及門窗、桌椅、黑板、辦公教學家具等維修和保養(yǎng)，使師生有一舒適的工作、學習環(huán)境。7）、為學校舉行的大型學術報告、會議、匯報演出等活動提供相應的會議服務，場地布置等服務。8）、負責每日教學樓大門、教室門的開關，及多媒體櫥窗的管理，多媒體設備的使用，保證教學質量。9）、負責教學樓內(nèi)開水設備的管理和開水的供應。（二）教學區(qū)日常物業(yè)管理教學樓的安全管理為使廣大師生有一良好的工作學習環(huán)境，物業(yè)公司將根據(jù)齊魯軟件學院新教學樓的實際情況對其進行安全管理。1、教學樓安防控制1）、專人24小時在監(jiān)控室對各樓進行安全監(jiān)控，了解樓內(nèi)各位置的具體情況，如發(fā)現(xiàn)情況對講機告知樓內(nèi)巡邏人員第一時間到場予以處理，情節(jié)嚴重者，巡邏人員將與學校警務處聯(lián)系予以處理。2）、樓內(nèi)白天由專人負責巡邏，對發(fā)現(xiàn)的一切可疑行為及有損教學樓內(nèi)設備設施的行為予以制止，保證樓內(nèi)的安全。3）、教學樓夜間按時落鎖，除監(jiān)控、教學樓管理人員外任何人不得留宿。每日夜間定時開啟防盜報警系統(tǒng)。4）、對教學樓消防進行嚴密監(jiān)控，巡邏人員應重點檢查，嚴禁任何人在教學樓內(nèi)生火、烹飪或私自接拉電線及裝接電器，如發(fā)現(xiàn)巡邏人員將聯(lián)合學校警務處予以處理。5）、任何單位和個人不得攜帶與教學無關的危險品和違禁品進入教學樓，如確系教學需要，當事人必須做到妥善保管，使用后及時清理。6）、教學樓內(nèi)一切公共設施特別是水電、消防設施等，未經(jīng)批準，任何人不得任意拆除和改裝。7）、施工期間，巡邏人員應特別注意對施工銜接區(qū)域的巡查。施工人員如非必要，禁止進入教學區(qū)域內(nèi)。2、教學樓秩序管理1）、不得在教學樓內(nèi)外打鬧、喧嘩和使用容易造成噪音的設備，以免影響他人。2）、任何單位和個人不得在教學樓進出通道上堆放雜物，教學樓管理人員必須保障各通道暢通。3）、愛護教學樓內(nèi)的設備和設施，教學樓的設備、桌椅、黑板、門窗、風扇、日光燈、聽力線、講臺等一切公物，未經(jīng)同意不得任意搬動或移作它用；開關門窗要輕，嚴禁用腳踢門，無故損壞公物；損壞公物要照價賠償。4）、參加報告會議及演出活動，應遵守公共秩序，服從管理人員安排。5）、進入教學樓范圍的所有人員和一切車輛必須服從管理人員的指揮，車輛按指定地點停放；人員自覺遵守學校的作息時間，自覺維護公共秩序和安全，尊重教學樓管理人員，聽從指揮。6）、提倡節(jié)約能源，巡視人員有權對任何能源浪費現(xiàn)象進行勸阻。7）、不允許任何不文明現(xiàn)象及有礙教學樓內(nèi)文明管理的行為在樓內(nèi)出現(xiàn)。教學樓衛(wèi)生管理為使齊魯軟件學院師生能夠有一良好的工作學習環(huán)境，保證教學質量的提高，物業(yè)公司在經(jīng)過多次實地現(xiàn)場考察的基礎之上，結合具體特點及自身經(jīng)驗，將全力為齊魯軟件學院師生打造一清新明凈教學辦公區(qū)域。1、教學樓的清潔開荒1）、由上至下清理樓內(nèi)建筑施工殘