房地產(chǎn)公司稅收籌劃報(bào)告.doc

鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司稅收籌劃報(bào)告一、企業(yè)性質(zhì)及業(yè)務(wù)范圍鵬程房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于201X年X月，注冊(cè)資本為人民幣兩千萬元，是一家專業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，具有房地產(chǎn)開發(fā)三級(jí)資質(zhì)。公司現(xiàn)有工程師、專業(yè)技術(shù)人員和管理人員等員工50余名。公司主要經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)、建造、銷售、出租和管理自建商品房等業(yè)務(wù)。二、涉及的稅種（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種 主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在收到土地管理部門通知之日起30日內(nèi)一次性繳納耕地占用稅。購買土地時(shí)要按3%5%的稅率繳納契稅。（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種在開發(fā)階段對(duì)營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種1.營業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。 2.土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。 3.印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。 4.企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。5.房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。三、具體稅收籌劃策略（一）營業(yè)稅籌劃根據(jù)中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例，房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的應(yīng)納營業(yè)稅的稅目包括服務(wù)業(yè)、建筑業(yè)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，稅率皆為5%。房地產(chǎn)開發(fā)公司營業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是房地產(chǎn)開發(fā)公司的銷售額。營業(yè)稅本身納稅籌劃空間比較小，但是可以根據(jù)業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行稅收籌劃。1.減少營業(yè)稅應(yīng)稅項(xiàng)目的流轉(zhuǎn)(轉(zhuǎn)讓)次數(shù)。我國稅法規(guī)定，房地產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓屬于營業(yè)稅的納稅范疇，而營業(yè)稅是按次重復(fù)征收的。2.選擇合作建房方式。(1)合作建房是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，甲企業(yè)以土地使用權(quán)，乙企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于甲企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。(2) 甲企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。從兩種方式我們可以看出選擇合作建房可以避免繳納營業(yè)稅。3.在房地產(chǎn)企業(yè)中，如果企業(yè)在開發(fā)之初便能確定最終的用戶，那么采用代建房方式進(jìn)行開發(fā)，而不采用先開發(fā)后銷售的方式，這種籌劃方式可按建筑行業(yè)適用的3低稅率繳納營業(yè)稅，而且還不需繳納土地增值稅。（二）土地增值稅籌劃土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。這也是房地產(chǎn)公司稅負(fù)最重的一個(gè)稅種。根據(jù)土地增值稅的相關(guān)計(jì)稅規(guī)定以及鵬程公司目前的項(xiàng)目開發(fā)情況，公司現(xiàn)階段對(duì)于此稅種可運(yùn)用的籌劃方法主要有以下兩種:1.臨界點(diǎn)籌劃法公司現(xiàn)有一普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)項(xiàng)目，按土地增值稅規(guī)定可扣除的相關(guān)開發(fā)成本費(fèi)用合計(jì)4000萬元（包括取得土地使用權(quán)價(jià)款、開發(fā)成本、開發(fā)費(fèi)用、20%加計(jì)扣除，但不包括與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的稅金），該項(xiàng)目計(jì)劃售價(jià)總額5400萬元。方案一：R=5400萬元營業(yè)稅金及附加R5%(1+7%+3%)=297萬元增值率(R-C)/C=25.67%應(yīng)納土地增值稅(R-C)30%=330.9萬元應(yīng)納企業(yè)所得稅(R-C*-330.9）25%=193.03萬元稅后利潤R-C*-330.9-193.03=579.07萬元（注：為簡化計(jì)算令C=C*=C*，下表同理）根據(jù)土地增值稅暫行條例第8條的規(guī)定：對(duì)于納稅人建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，如果增值率未超過20%，免征土地增值稅。在方案一情況下，土地增值稅增值率為25.67%，接近稅收優(yōu)惠政策中的20%，因此公司可以通過降低售價(jià)、降低增值率的方法（方案二）進(jìn)行納稅籌劃。方案二：R=5100萬元營業(yè)稅金及附加R5%(1+7%+3%)=280.5萬增值率(R- C)/C=19.15%應(yīng)納土地增值稅0應(yīng)納企業(yè)所得稅(R-C*-0）25%=204.88萬元稅后利潤R-C*-0-204.88 =614.62萬元利用此臨界點(diǎn)籌劃法籌劃后，企業(yè)雖然銷售收入減少了300萬，但由于免交了土地增值稅，稅后利潤增加了35.55萬元，從而達(dá)到了籌劃的目的。2.利息支出籌劃法 根據(jù)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第7條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦?，這樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)于降低土地增值稅稅負(fù)有利。如公司一開發(fā)項(xiàng)目可扣除的取得土地使用權(quán)價(jià)款3500萬元、開發(fā)成本4000萬元，財(cái)務(wù)費(fèi)用中可以按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟睦⒅С鰹?00萬且不超過商業(yè)銀行同期同類貸款利率。按照上述分析，企業(yè)可以選擇的方案有下面兩種：方案可扣除的開發(fā)費(fèi)用1.不提供金融機(jī)構(gòu)證明（3500+4000）10%750（萬元）2.提供金融機(jī)構(gòu)證明600（3500+4000） 5%975（萬元）顯然，此時(shí)企業(yè)將利息支出作為單獨(dú)扣除項(xiàng)目據(jù)實(shí)扣除能增加可扣除的開發(fā)費(fèi)用，是更有利的選擇。（三）個(gè)人所得稅籌劃隨著公司的快速發(fā)展，員工收入水平不斷提高，越來越多的人成為個(gè)人所得稅的納稅人。企業(yè)作為個(gè)人所得稅的代扣代繳義務(wù)人，如果通過個(gè)人所得稅的納稅籌劃增加員工可支配收入，必將大大提高員工的工作積極性，增加員工對(duì)企業(yè)的認(rèn)同感和歸屬感，對(duì)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生有利的促進(jìn)作用。在合法、合規(guī)的前提下，個(gè)人所得稅納稅籌劃應(yīng)堅(jiān)持“應(yīng)扣不漏，應(yīng)免不扣”，“綜合考慮，免稅效應(yīng)”的基本思路。具體說來，應(yīng)從以下幾方面著手。1.減少員工名義所得。在保證實(shí)際所得不變的前提下，同時(shí)減少名義所得和名義支出，從而降低應(yīng)納稅所得額。比如把個(gè)人收入變?yōu)閱挝粚?duì)職工的福利勞保支出，個(gè)人收入就可以在單位經(jīng)營成本中稅前扣除。2.利用稅率臨界點(diǎn)調(diào)整工資。對(duì)工資、薪金收入這些實(shí)行超額累進(jìn)稅率的應(yīng)稅所得項(xiàng)目，應(yīng)盡量避免臨界所得進(jìn)入高檔稅率區(qū)。比如某員工3月份的個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額適用5%的稅率，再多發(fā)幾十元工資，稅率就變成10%了，那么這幾十元就應(yīng)盡量改期發(fā)放，避免“單位多發(fā)了錢，收入?yún)s減少”的尷尬。3.重點(diǎn)籌劃一次性獎(jiǎng)金的發(fā)放。一次性獎(jiǎng)金按適用稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，只要確定的稅率高于某一檔次，其全額就要適用更高一級(jí)次的稅率（類似全額累進(jìn)稅率），因此就形成了一個(gè)工資發(fā)放無效區(qū)間。通過對(duì)一次性獎(jiǎng)金每個(gè)所得稅級(jí)的上限（稅收臨界點(diǎn)）、應(yīng)納稅額和稅后所得的計(jì)算，可計(jì)算出一次性獎(jiǎng)金發(fā)放的無效區(qū)間。4.科學(xué)籌劃月度工資和一次性獎(jiǎng)金的發(fā)放結(jié)構(gòu)。在職工全年收入一定的情況下，應(yīng)科學(xué)安排月度工資和一次性獎(jiǎng)金的發(fā)放比例，找到工資和獎(jiǎng)金之間稅率的最佳配比，從而有效降低稅率和個(gè)人所得稅負(fù)擔(dān)。（四）企業(yè)所得稅的籌劃1.宏觀籌劃：根據(jù)2009年國家稅務(wù)總局下發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法最新規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)或用于捐贈(zèng)、贊助、職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他企事業(yè)單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等行為，應(yīng)視同銷售，于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實(shí)際取得利益權(quán)利時(shí)按照公允價(jià)值確認(rèn)收入（利潤）的實(shí)現(xiàn)，并計(jì)算繳納企業(yè)所得稅?！辈浑y看出，開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)已經(jīng)不再按照視同銷售處理，但要求與其他視同銷售的業(yè)務(wù)分開核算，因此，在自營物業(yè)經(jīng)營模式下，企業(yè)所得稅籌劃中應(yīng)注意規(guī)避視同銷售行為，將銷售物業(yè)、自營物業(yè)以及其他視同銷售的業(yè)務(wù)徹底分開。2.微觀籌劃：公司如果成立經(jīng)營自持物業(yè)的子公司，而且稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)這家以自營物業(yè)為經(jīng)營業(yè)務(wù)的子公司采用查賬征收的辦法，那么公司企業(yè)所得稅計(jì)算公式為：應(yīng)納所得稅額=（計(jì)稅收入總額-各項(xiàng)扣除）所得稅率，預(yù)計(jì)所得稅率在近幾年都將保持穩(wěn)定，因此，未來對(duì)公司從事自營性物業(yè)的子公司的企業(yè)所得稅籌劃應(yīng)當(dāng)注意計(jì)稅收入的籌劃和各項(xiàng)扣除的籌劃。一是，計(jì)稅收入的籌劃。從計(jì)算所得稅的公式中可以看出，計(jì)稅收入總額越低，要繳納的企業(yè)所得稅稅款越少。盡量將代收代繳的水費(fèi)、電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等剝離，減少實(shí)際計(jì)稅的租金收入。二是，各項(xiàng)扣除的籌劃。要降低所得稅稅額，要求清晰充分地記錄成本費(fèi)用并根據(jù)稅法的具體規(guī)定做出適合于自己的選擇。如在折舊費(fèi)用的處理上，可以對(duì)稅法規(guī)定允許進(jìn)行加速折舊的資產(chǎn)采用加速折舊的方法，這樣便可以集中減少企業(yè)所得稅款，利用折舊費(fèi)用的時(shí)間價(jià)值。根據(jù)稅法規(guī)定，業(yè)務(wù)招待費(fèi)的扣除額是發(fā)生額的60%和當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的5兩者中間的最小額，超過部分不允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但與這個(gè)性質(zhì)類似的會(huì)議費(fèi)沒有扣除上限；廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)可在當(dāng)年?duì)I業(yè)收入的15%范圍內(nèi)扣除，超過部分允許向以后年度結(jié)轉(zhuǎn)，但與此性質(zhì)類似的贊助支出不允許稅前扣除，公司應(yīng)當(dāng)注意這些性質(zhì)類似但扣除規(guī)定不同的費(fèi)用進(jìn)行合理安排。四、企業(yè)未來的發(fā)展計(jì)劃及相關(guān)的稅收計(jì)劃住宅仍是未來房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)產(chǎn)品，其中又以中檔、中高檔需求最大。所以，公司未來應(yīng)以中檔、中高檔住宅為產(chǎn)品開發(fā)定位，而且其比例控制應(yīng)不少于總開發(fā)量的80%，余20%可視資金情況適當(dāng)開發(fā)寫字樓或商業(yè)、酒店，以集中優(yōu)勢(shì)，形成共享資源，實(shí)現(xiàn)品牌互動(dòng)，體現(xiàn)專業(yè)化、品牌化的發(fā)展模式。房地產(chǎn)企業(yè)既要有資產(chǎn)規(guī)模，更要有產(chǎn)品銷售量。企業(yè)追求的是利潤不是利潤率，所以不同的階段必須要有不同的策略，利潤率下降時(shí)，就要保持有足夠量的推出，以確保凈資產(chǎn)收益率、資產(chǎn)的擴(kuò)張，品牌的形成。要實(shí)現(xiàn)這些既定戰(zhàn)略目標(biāo)，合理的土地儲(chǔ)備是關(guān)鍵，所以在保證項(xiàng)目正常開發(fā)的前提下，公司在一定時(shí)期內(nèi)要能拿出資金購置土地，以保證項(xiàng)目開發(fā)的持續(xù)性。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、采購、裝修、資金、營銷、物業(yè)管理等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃必須結(jié)合以上各環(huán)節(jié)，進(jìn)行系統(tǒng)的思考。房地產(chǎn)行業(yè)由于稅負(fù)絕對(duì)額大，所以，經(jīng)過籌劃省下來的房地產(chǎn)稅負(fù)的絕對(duì)金額也很大。整體系統(tǒng)的房地產(chǎn)稅務(wù)規(guī)劃，必須從戰(zhàn)略、經(jīng)營以及理財(cái)三個(gè)層面考慮，綜合立體地進(jìn)行思維，通過精心安排和統(tǒng)籌來獲取“節(jié)稅”收益。稅務(wù)籌劃應(yīng)貫穿于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)全過程。從戰(zhàn)略的高度規(guī)劃，企業(yè)應(yīng)考慮企業(yè)性質(zhì)用內(nèi)資還是外資、股權(quán)結(jié)構(gòu)如何安排、成立項(xiàng)目公司還是不成立項(xiàng)目公司、用法人股東還是自然人股東、土地方與資金方合作應(yīng)采用什么模式才能保證雙方整體利益最大化等等重大的戰(zhàn)略性問題。從經(jīng)營的角度規(guī)劃，則會(huì)涉及到房地產(chǎn)公司日常運(yùn)營的方方面面，比如戶型面積應(yīng)定多大、車庫應(yīng)建獨(dú)立車庫還是地下連體車庫、對(duì)外合同條款如何從財(cái)稅角度修改最合理、銷售定價(jià)與稅負(fù)的關(guān)系、營銷政策如何設(shè)計(jì)可以回避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、樣板房建在開發(fā)產(chǎn)品內(nèi)還是開發(fā)產(chǎn)品外，賣毛坯房還是精裝修房合算，如果賣精裝修房，從稅務(wù)的角度出發(fā)，與小業(yè)主簽一份合同還是簽兩份合同合算等等。從理財(cái)角度規(guī)劃，主要是從財(cái)務(wù)部門出發(fā)，空間有限，絕對(duì)金額往往不大。比如費(fèi)用發(fā)生后計(jì)入什么會(huì)計(jì)科目可節(jié)稅、用什么樣的費(fèi)用分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)對(duì)公司最有利、