房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)計(jì)科目設(shè)置及處理.doc

此文檔收集于網(wǎng)絡(luò)，如有侵權(quán)，請(qǐng)聯(lián)系網(wǎng)站刪除房地產(chǎn)開發(fā)成本會(huì)計(jì)科目設(shè)置及處理構(gòu)成1土地使用權(quán)出讓金:國(guó)家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時(shí)間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價(jià)或平均標(biāo)定地價(jià)，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級(jí)、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。2土地征收及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。(1)土地征收費(fèi)。國(guó)家建設(shè)征收農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)?、青苗補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征收費(fèi)的估算可參照國(guó)家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)房屋征收安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國(guó)家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國(guó)有儲(chǔ)備土地或已由企、事業(yè)單位或個(gè)人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個(gè)人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即房屋征收安置費(fèi)和征收補(bǔ)償費(fèi)。3前期工程費(fèi)。前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3%左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。4建安工程費(fèi)。它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。6公共配套設(shè)施費(fèi)。它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。7不可預(yù)見費(fèi)。它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述16項(xiàng)之和為基數(shù)，按3%一5%計(jì)算。8開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。核算1、成本歸集對(duì)象。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行成本核算時(shí)，象其他行業(yè)一樣.首先應(yīng)該確定成本歸集對(duì)象，即成本核算單位。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，筆者認(rèn)為成本核算對(duì)象不能過細(xì)(如以單幢為單位)，因?yàn)檫@樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，也不能簡(jiǎn)單地以整個(gè)小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其在管理上的作用。應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)。對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該適當(dāng)分塊，比如將一個(gè)小區(qū)內(nèi)不同類型的商品房按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，這樣才能充分發(fā)揮成本核算的作用。2、成本項(xiàng)目的設(shè)立。正確劃分成本項(xiàng)目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。如何確定成本項(xiàng)目?筆者認(rèn)為成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費(fèi)用支出，可設(shè)立一個(gè)“配套費(fèi)用”明細(xì)科目進(jìn)行核算。而對(duì)金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。如土地費(fèi)用、土建費(fèi)用及設(shè)備費(fèi)用，特別是土建費(fèi)用，如系分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進(jìn)行明細(xì)核算，以便能隨時(shí)了解工作量進(jìn)度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。3、間接費(fèi)用的核算。企業(yè)的間接費(fèi)用主要包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用。按現(xiàn)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，這些費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)受益對(duì)象明確的貸款利息和前期銷售費(fèi)用應(yīng)視同資本性支出進(jìn)行核算。前者列入“開發(fā)成本”，作為成本項(xiàng)目的一個(gè)組成部分；后者可在“遞延資產(chǎn)”科目下開設(shè)明細(xì)專戶進(jìn)行核算，待開發(fā)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷售后，再轉(zhuǎn)入“銷售費(fèi)用”科目。4、項(xiàng)目的竣工決算。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決算。因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，不易拖拉。而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因變得遙遙無期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒有完成(不影響銷售)，計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等，都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問題，可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算計(jì)入成本，使項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程支出，通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，這樣做對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本不會(huì)造成較大的影響。核算程序房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算是指企業(yè)將開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用按成本項(xiàng)目進(jìn)行歸集和分配，最終計(jì)算出開發(fā)項(xiàng)目總成本和單位建筑面積成本的過程。開發(fā)產(chǎn)品成本的核算程序是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核算開發(fā)產(chǎn)品成本時(shí)應(yīng)遵循的步驟和順序。其一般程序是：1、歸集開發(fā)產(chǎn)品費(fèi)用由于開發(fā)規(guī)模的不同，房地產(chǎn)開發(fā)的成本歸集對(duì)象也是不同的。對(duì)于小規(guī)模的開發(fā)，如單幢或幾幢房屋的開發(fā)，這個(gè)問題比較容易解決，可以將全部開發(fā)量作為成本歸集對(duì)象，設(shè)立一個(gè)成本核算單位。但是對(duì)大規(guī)模的開發(fā)，如街坊改造或小區(qū)開發(fā)，就必須科學(xué)地確定成本歸集對(duì)象。在這種情況下，成本核算不能過細(xì)(臺(tái)以單幢為單位)，因?yàn)樵S多直接開發(fā)費(fèi)用很難分?jǐn)偟矫看狈课?，這樣做勢(shì)必會(huì)增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡(jiǎn)單地以小區(qū)為核算單位，因?yàn)橐粋€(gè)小區(qū)從開始建設(shè)到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時(shí)間，而其中所開發(fā)的商品房卻是陸續(xù)完工出售的，這樣做勢(shì)必使成本核算資料滯后，失去其成本結(jié)算和管理上的作用。本文以為：應(yīng)該以房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程內(nèi)容和工期進(jìn)度作為確定成本歸集對(duì)象的主要依據(jù)，對(duì)大的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)該按不同的開發(fā)期進(jìn)行分塊，便于費(fèi)用的歸集和成本結(jié)算，充分發(fā)揮成本核算的作用。(1)在項(xiàng)目開發(fā)中發(fā)生的各項(xiàng)直接開發(fā)費(fèi)用，直接計(jì)入各成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(2)為項(xiàng)目開發(fā)服務(wù)所發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用，可先歸集在“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶，即借記“開發(fā)間接費(fèi)”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶，貸記有關(guān)賬戶。(3)將“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶歸集的開發(fā)間接費(fèi)，按一定的方法分配計(jì)入各開發(fā)成本核算對(duì)象，即借記“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)賬戶，貸記“開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。通過上述程序，將應(yīng)計(jì)人各成本核算對(duì)象的開發(fā)費(fèi)用，歸集在“開發(fā)成本”總分類賬戶和明細(xì)分類賬戶之中。2、正確劃分成本項(xiàng)目客觀地反映產(chǎn)品成本的結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，“開發(fā)成本”作為一級(jí)成本核算科目，企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)和管理需要，選擇成本項(xiàng)目，并據(jù)此進(jìn)行明細(xì)核算。選擇成本項(xiàng)目不能太多，對(duì)于發(fā)生次數(shù)較少、特別是單筆發(fā)生的費(fèi)用，應(yīng)盡量合并。而對(duì)金額較大、并陸續(xù)發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)單獨(dú)設(shè)立科目核算。(1)“4301開發(fā)成本”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。本賬戶借方登記企業(yè)在土地、房屋、配套設(shè)施和代建工程的開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，貸方登記開發(fā)完成已竣工驗(yàn)收的開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際成本。借方余額反映未完開發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際成本。本賬戶應(yīng)按開發(fā)成本的種類，如“土地開發(fā)成本”、“房屋開發(fā)成本”、“配套設(shè)施開發(fā)成本”和“代建工程開發(fā)成本”等設(shè)置二級(jí)明細(xì)賬戶，并在二級(jí)明細(xì)賬戶下，按成本核算對(duì)象進(jìn)行明細(xì)核算。(2)“4302開發(fā)間接費(fèi)”賬戶。本賬戶核算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，包括工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。本賬戶借方登記企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的各項(xiàng)間接費(fèi)用，貸方登記分配計(jì)入開發(fā)成本各成本核算對(duì)象的開發(fā)間接費(fèi)。月末本賬戶無余額。本賬戶應(yīng)按企業(yè)內(nèi)部不同的單位、部門(分公司)設(shè)置明細(xì)賬戶。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度規(guī)定，間接費(fèi)用應(yīng)作為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益，這樣處理，對(duì)部分費(fèi)用來說，有悖于會(huì)計(jì)的配比性原則。該原則要求：企業(yè)的各項(xiàng)收入和與其相關(guān)聯(lián)的成本、費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在同一會(huì)計(jì)期間內(nèi)予以確認(rèn)和計(jì)量。比如，為項(xiàng)目貸款而支付的利息以及項(xiàng)目的前期銷售費(fèi)用，這些費(fèi)用的特點(diǎn)是數(shù)額較大、受益對(duì)象明確，如果在受益對(duì)象實(shí)現(xiàn)銷售之前，就將其列入損益類科目進(jìn)行核算，勢(shì)必會(huì)形成虛假的財(cái)務(wù)成果，不能客觀地反映企業(yè)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況。3、計(jì)算并結(jié)轉(zhuǎn)已完開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本計(jì)算已完開發(fā)項(xiàng)目從籌建至竣工驗(yàn)收的全部開發(fā)成本。并將其結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，即借記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶，貸記“開發(fā)成本”賬戶。4、按已完開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)際功能和去向，將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際成本結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)入有關(guān)賬戶。即借記“經(jīng)營(yíng)成本”、“分期收款開發(fā)產(chǎn)品”、“出租開發(fā)產(chǎn)品”、“周轉(zhuǎn)房”等賬戶，貸記“開發(fā)產(chǎn)品”賬戶。房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計(jì)算出項(xiàng)目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便企業(yè)結(jié)出經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)?？墒乾F(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程決算而忽視項(xiàng)目決策，因?yàn)楣こ虥Q算在施工完成后進(jìn)行，時(shí)間性比較明確，而且涉及到工程款的支付，比較實(shí)際，不易拖拉，而項(xiàng)目決算有可能因?yàn)楦鞣N原因顯得遙遙無期，比如小區(qū)個(gè)別配套沒有完成(不影響銷售)，計(jì)劃中的公建設(shè)施暫時(shí)不能實(shí)施，或者押金的收回久拖不決等等，這些都會(huì)影響整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的完全建成，進(jìn)而影響項(xiàng)目決算。如何解決這個(gè)問題，本文以為完全可以通過“預(yù)提費(fèi)用”科目將尚未實(shí)施的工程預(yù)算預(yù)提計(jì)入成本，以便項(xiàng)目決算能按計(jì)劃進(jìn)行，以后待工程完成后再按實(shí)際支出調(diào)整項(xiàng)目成本。由于這部分工程內(nèi)容通常在項(xiàng)目總投資中所占的比例很小，所以對(duì)項(xiàng)目的總成本和單位成本一般不會(huì)造成較大的影響。1 土地費(fèi)用: 土地征用費(fèi)、土地出讓金、土地購置（拍賣、招標(biāo)）費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi)、拍賣傭金、土地交易費(fèi)、土地契稅、其他土地費(fèi)用2 前期費(fèi)用：（1）七通一平費(fèi)：臨時(shí)施工道路費(fèi)、臨時(shí)施工用水接入費(fèi)、臨時(shí)施工污水管接入費(fèi)、臨時(shí)施工用電接入費(fèi)、臨時(shí)施工用氣接入費(fèi)、 臨時(shí)施工辦公電話接入費(fèi)、臨時(shí)施工辦公網(wǎng)絡(luò)接入費(fèi)、場(chǎng)地平整；（2）臨時(shí)設(shè)施： 臨時(shí)辦公室費(fèi)、 臨時(shí)廁所費(fèi)、施工場(chǎng)地圍墻及門衛(wèi)室費(fèi)、臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)、 臨時(shí)借用空地租費(fèi)、其他費(fèi)；（3）可行性研究費(fèi)；（4）設(shè)計(jì)費(fèi)： 規(guī)劃(方案)設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、 幕墻專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、 裝飾專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、智能化專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、景觀專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、其他專項(xiàng)設(shè)計(jì)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)；（5）行政規(guī)費(fèi)及規(guī)劃報(bào)建：項(xiàng)目報(bào)建費(fèi)、施工許可證費(fèi)、規(guī)劃管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、審圖費(fèi)、價(jià)格評(píng)估費(fèi)、渣土費(fèi)、施工噪音管理費(fèi)、散裝水泥費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、工程造價(jià)管理費(fèi)、 安全監(jiān)督費(fèi)、 勞動(dòng)定額測(cè)定費(fèi)、 招投標(biāo)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記費(fèi)、綜合開發(fā)管理費(fèi)、房屋所有權(quán)登記工本費(fèi)；（6）大配套費(fèi)：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、 白蟻預(yù)防費(fèi)、地方教育附加費(fèi)、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)、人防易地建設(shè)費(fèi)；（7）水文地質(zhì)勘察：地質(zhì)勘察費(fèi)、地下障礙物探測(cè)、 環(huán)境評(píng)測(cè)費(fèi)、 水準(zhǔn)測(cè)量工程測(cè)量、日照分析合同、工程波速測(cè)試、建設(shè)項(xiàng)目日照分析工程測(cè)量、交通分析費(fèi)；（8）測(cè)繪：面積測(cè)繪、地形地貌測(cè)繪；（9）其他前期費(fèi)用：專家評(píng)審費(fèi)、工程擔(dān)保費(fèi)、咨詢費(fèi)；3 建安工程費(fèi)（1）建安工程費(fèi)： 土建工程、基礎(chǔ)工程、土方工程、地基加固處理費(fèi)、樁基礎(chǔ)、圍護(hù)及支撐費(fèi)、主體工程、土建(結(jié)構(gòu))工程、土建(建筑)工程、安裝工程、照明電氣(強(qiáng)電)工程、弱電智能化工程、給排水工程、消防安裝工程、火災(zāi)報(bào)警工程、煤氣安裝工程費(fèi)、綜合布線系統(tǒng)、避雷接地工程、空調(diào)及通風(fēng)工程、供暖供熱工程、電梯及自動(dòng)扶梯、航空燈、停車設(shè)備、室內(nèi)停車交通設(shè)施、其他安裝工程費(fèi)、裝飾工程、室內(nèi)精裝飾施工、室外精裝飾施工（2）樣板房/售樓處裝修：樣板房裝修、樣板房建筑及裝修、樣板房?jī)?nèi)家具、樣板房?jī)?nèi)家電、售樓處裝修、售樓處建筑及裝修、售樓處內(nèi)家具、售樓處內(nèi)家電、售樓處景觀（3）建安監(jiān)理費(fèi):建設(shè)監(jiān)理費(fèi)、安全監(jiān)理費(fèi)（4） 檢驗(yàn)檢測(cè)：基坑監(jiān)測(cè)、樁基檢測(cè)費(fèi)(靜載)、樁基檢測(cè)費(fèi)(小應(yīng)變)、樁基檢測(cè)費(fèi)(高應(yīng)變)、工程主體沉降觀測(cè)費(fèi)、其他（5）景觀工程費(fèi)（6）工程造價(jià)咨詢費(fèi)：工程施工招標(biāo)代理費(fèi)、工程設(shè)備招標(biāo)代理費(fèi)、工程預(yù)算編審咨詢費(fèi)、工程結(jié)算編審咨詢費(fèi)4 市政基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（1）電力基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：供電貼費(fèi)、交納的電增容費(fèi)、設(shè)備安裝及電纜鋪設(shè)費(fèi)、電源建設(shè)費(fèi)（2）給排水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：水增容費(fèi)、供水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、雨(污)水管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、 防洪管網(wǎng)建設(shè)費(fèi)、消防給水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、中水基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（3）燃?xì)饣A(chǔ)設(shè)施費(fèi)：燃?xì)庠鋈莸纫?guī)費(fèi)、煤氣管道的鋪設(shè)費(fèi)、煤氣配套費(fèi)（4）電視：入網(wǎng)費(fèi)、有線電視(閉路電視)的線路鋪設(shè)（5）通訊工程費(fèi)：電話配套費(fèi)、電話增容費(fèi)、電話電纜集資費(fèi)（6）通訊線路及設(shè)備安裝：寬帶網(wǎng)接入費(fèi)、智能化系統(tǒng)（7）供熱基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（8）小區(qū)道路工程：小區(qū)道路、小區(qū)路燈（9）環(huán)境景觀工程：環(huán)衛(wèi)、垃圾站(箱)、滅蚊燈、郵政、配套監(jiān)理費(fèi)、配套預(yù)算標(biāo)底編制費(fèi)、其他市政基礎(chǔ)工程費(fèi)5 公用配套設(shè)施費(fèi)（1）區(qū)內(nèi)公建費(fèi)：會(huì)所、幼托、學(xué)校、居委會(huì)、派出所、消防、公廁、自行車棚、露天停車場(chǎng)或停車設(shè)備、鋼爐房、水塔、室外游樂設(shè)施（2）小配套費(fèi)；（3）物業(yè)開辦費(fèi)；（4）公共設(shè)施維修基金；（5）其他公用配套設(shè)施費(fèi)6 開發(fā)間接費(fèi)用（1）辦公（2）資金成本：貸款利息、融資費(fèi)用（3） 工資（4） 職工福利費(fèi)（5）郵電費(fèi)（6）差旅費(fèi)（7）水電費(fèi)（8）租賃費(fèi)7 營(yíng)業(yè)費(fèi)用（1） 日常費(fèi)用；（2）推廣費(fèi)用： 廣告費(fèi)、展覽費(fèi)、業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)、代銷費(fèi)用、制作費(fèi)用、策劃設(shè)計(jì)費(fèi)用、售樓處費(fèi)用、樣板間費(fèi)用、其他市場(chǎng)推廣費(fèi)一、資產(chǎn)類1 101 現(xiàn)金2 102 銀行存款3 109 其他貨幣資金4 111 短期投資5 112 應(yīng)收票據(jù)6 113 應(yīng)收賬款應(yīng)收售房款7 114 壞賬準(zhǔn)備8 115 預(yù)付賬款預(yù)付工程款9 119 其他應(yīng)收款其他應(yīng)收單位款其他應(yīng)收個(gè)人款10 121 物資采購11 123 采購保管費(fèi)12 124 庫存材料13 125 庫存設(shè)備14 129 低值易耗品15 131 材料成本差異16 133 委托加工材料17 135 開發(fā)產(chǎn)品（項(xiàng)目核算*）房屋配套設(shè)施18 136 分期收款開發(fā)產(chǎn)品19 137 出租開發(fā)產(chǎn)品20 138 周轉(zhuǎn)房21 139 待攤費(fèi)用22 141 長(zhǎng)期投資23 151 固定資產(chǎn)運(yùn)輸工具辦公設(shè)備其他固定資產(chǎn)24 155 累計(jì)折舊25 156 固定資產(chǎn)清理26 159 固定資產(chǎn)購建支出27 161 無形資產(chǎn)28 171 遞延資產(chǎn)29 181 待處理財(cái)產(chǎn)損溢 二、負(fù)債類30 201 短期借款31 202 應(yīng)付票據(jù)32 203 應(yīng)付賬款應(yīng)付工程款33 204 預(yù)收賬款（客戶核算張三、李四等）預(yù)收售房款預(yù)收一次性付清款預(yù)收分期付款預(yù)收按揭付款34 209 其他應(yīng)付款其他應(yīng)付單位款其他應(yīng)付個(gè)人款35 211 應(yīng)付工資36 214 應(yīng)付福利費(fèi)37 221 應(yīng)交稅金應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅應(yīng)交土地增值稅應(yīng)交企業(yè)所得稅應(yīng)交個(gè)人所得稅應(yīng)交城建稅應(yīng)交土地使用稅應(yīng)交車船使用稅應(yīng)交房產(chǎn)稅38 223 應(yīng)付利潤(rùn)39 229 其他應(yīng)交款應(yīng)交教育費(fèi)附加應(yīng)交地方教育費(fèi)附加40 231 預(yù)提費(fèi)用借款利息41 241 長(zhǎng)期借款某某銀行支行42 251 應(yīng)付債券43 261 長(zhǎng)期應(yīng)付款 三、所有者權(quán)益類44 301 實(shí)收資本45 311 資本公積46 313 盈余公積法定盈余公積法定公益金任意盈余公積47 321 本年利潤(rùn)48 322 利潤(rùn)分配未分配利潤(rùn)提取法定盈余公積金提取法定公益金提取任意盈余公積金應(yīng)付利潤(rùn)其他轉(zhuǎn)入 四、成本類49 401 開發(fā)成本（項(xiàng)目核算*）房屋開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)配套設(shè)施開發(fā)成本50 407 開發(fā)間接費(fèi)用（部門核算：財(cái)務(wù)部、辦公室、管理部等）工資福利辦公費(fèi)業(yè)務(wù)招待費(fèi)差旅費(fèi)通訊費(fèi)交通費(fèi)折舊費(fèi)職工教育經(jīng)費(fèi)汽車費(fèi)水電費(fèi)低值易耗品攤銷稅費(fèi)廣告宣傳費(fèi)其他費(fèi)用 五、損益類51 501 經(jīng)營(yíng)收入商品房銷售收入52 502 經(jīng)營(yíng)成本商品房銷售成本53 503 銷售費(fèi)用54 504 經(jīng)營(yíng)稅金及附加55 511 其他業(yè)務(wù)收入租金收入56 512 其他業(yè)務(wù)支出57 521 管理費(fèi)用58 522 財(cái)務(wù)費(fèi)用利息手續(xù)費(fèi)59 531 投資收益60 541 營(yíng)業(yè)外收入其他61 542 營(yíng)業(yè)外支出其他62 550所得稅63 560 以前年度損益調(diào)整房地產(chǎn)開發(fā)成本是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用。構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的開發(fā)成本，相當(dāng)于工業(yè)產(chǎn)品的制造成本和建筑安裝工程的施工成本。如要計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品的完全成本，還要計(jì)算開發(fā)企業(yè)（公司本部）行政管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用，以及為銷售、出租、轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的銷售費(fèi)用。要核算開發(fā)產(chǎn)品的成本，必須明確開發(fā)產(chǎn)品成本的種類和內(nèi)容。開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。開發(fā)產(chǎn)品成本按其用途，可分為如下四類： 1土地開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)土地（即建設(shè)場(chǎng)地）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 2.房屋開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)各種房屋（包括商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、代建房等）所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 3.配套設(shè)施開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施及不能有償轉(zhuǎn)讓、不能直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的公共配套設(shè)施所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 4代建工程開發(fā)成本指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)接受委托單位的委托，代為開發(fā)除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用支出。 以上四類開發(fā)產(chǎn)品成本，在核算上將其費(fèi)用分為如下六個(gè)成本項(xiàng)目： 1