產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要件- 行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容合法、行為不違反社會(huì)利益和公共道德外，我國(guó)現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買賣合同的生效以在國(guó)家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：中國(guó)民法學(xué)。民法債權(quán)，法律出版社，1991 年版，第636 頁(yè)。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無(wú)效。（注：參見楊振山主編：民商法實(shí)務(wù)研究（合同卷），山西 經(jīng)濟(jì)出版社，1994 年版，第160 162 頁(yè)。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對(duì)房屋買賣合同的一般生效要件，因無(wú)爭(zhēng)議，本文不述及。）中國(guó)第 一法律 互動(dòng)網(wǎng) 司法 考試 法律咨詢 律師 法院 法官 檢 察院 d+ ol2d v1vq*d1e k_ #lm ql一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)中 國(guó) 第 一 法 律 o hu+o-g/d中國(guó)第一 法律互 動(dòng)網(wǎng) 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 $e ut(zy3y%s1983 年 12 月 27 日國(guó)務(wù)院公布的城市私有房屋管理?xiàng)l例（下稱條例）第九條規(guī)定： “買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購(gòu)買房屋證明信和身份證明， 到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋?！睏l例規(guī)定的本意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣 ”，所以其合同無(wú)效（注：參見梁慧 星主編：社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理法律制度研究，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1993 年版，第110 頁(yè)。）。 司法考 試#3v 0a1984 年 8 月 30日最高人民法院制定的關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手-可編輯修改 -續(xù)。 ”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實(shí)際使用和管理了房屋。 中 國(guó)第一 法律互 動(dòng)網(wǎng) 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 a+t1987 年 12 月 10 日，最高人民法院關(guān)于如何具體適用最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定的批復(fù)規(guī)定：“意見 第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決 條例 實(shí)施前的歷史遺留問題；條例 實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照條例 的規(guī)定辦理 ”。此批復(fù)將意見第五十六條規(guī)定僅適用于條例實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對(duì)于1984 年 8 月 30 日 至1987 年 12月 10 日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用意見 第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用條例，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩序不應(yīng)有的混亂狀況。1988 年 1 月 26日最高人民法院發(fā)布的關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國(guó)民法通則若干問題的意見（試行）（下稱民法通則意見）第85 條規(guī)定： “財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的， 不予支持。 財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無(wú)正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的， 應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是， 司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合 同生效要件為判案原則。如1990 年 2 月 17日最高人民法院關(guān)于私房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函強(qiáng)調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992 年 7 月 9 日最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行 為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、 按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件葵 花 法 律 論 壇 m8a-|8r #b我國(guó)法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見耀振華：二重買賣的法律問題研究，載中國(guó)法學(xué)，1995 年第 5 期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性， 它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng) 的事實(shí)向社會(huì)公開。登記制度在國(guó)外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無(wú)論是采登記要件主義的德國(guó)、登記對(duì)抗主義的法國(guó)、地券交付主義的英美法系國(guó)家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注： 參見郭明端、 王軼著：合同法新論。分則，中國(guó)政法大學(xué)出版社，1997 年版，第63 頁(yè)。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無(wú)效并無(wú)影響。我國(guó)現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無(wú)法自圓其說的矛盾。下文分述之。1 、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。 買賣合同是雙務(wù)、有償、 諾成合同， 房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個(gè)階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無(wú)效（注：參見王堯華：也談城鎮(zhèn)私房買賣合 同的生效問題，載律師世界，1995 年第 1 期。）。其實(shí)，主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性 合同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件之間的區(qū)別。從民法上講， 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、 意思表示真實(shí)、 不違反法律或社會(huì)公共利益的生效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定， 出賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)， 其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向出賣人 支付價(jià)款， 并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn)為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無(wú)效，在理論上是不正確的。 司法考 試 m b#t:t:當(dāng)然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互統(tǒng)一。 只有債權(quán)行為而無(wú)登記或者登記成立而債權(quán)行為無(wú)效， 均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之， 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移， 同時(shí)也不能因物的所有權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變動(dòng)無(wú)效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響， 即不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。2 、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無(wú)法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前， 房屋買賣合同無(wú)效或不成立，則登記本身就成為無(wú)源之水、無(wú)本之木了。條例第七條關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn) 移登記時(shí)須提交“買賣合同 ”之規(guī)定， 就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記 手續(xù)。否則，無(wú)效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶登記前無(wú)效或不成立，則買方就無(wú)支付房款的義務(wù)，賣方更無(wú)協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950 年 4 月 3 日公布的契稅暫行條例第十一條明確規(guī)定： “房屋買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20 ，不足一月者以一月計(jì)，但加收稅額不得超過房?jī)r(jià)?！贝思凑f明契證應(yīng)于契約即房屋買賣合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)條例第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無(wú)效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時(shí)間、契證取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記為由來(lái)否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為1987 年 12 月 10 日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與條例和契稅暫行條例相沖突的。www.myk r+x k,y$x)m n3 、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有 效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大， 關(guān)系國(guó)計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國(guó)家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國(guó)家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)必然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無(wú)關(guān)的行政機(jī)關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢(shì)必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。而事實(shí)上， 此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。中國(guó) 第一法 律互動(dòng) 網(wǎng)司 法考試 法律咨 詢 律 師 法院 法官 檢察院 v9mu*g0k 4 ar4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中將會(huì)遇到一些無(wú)法解決的問題。違反誠(chéng)實(shí)信用原則，鼓勵(lì)濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成立和生效， 導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房?jī)r(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長(zhǎng)不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。不利于對(duì)無(wú)過錯(cuò)方利益的保護(hù)?？?法律論 壇j. f#x c tb中國(guó)第一 法律互 動(dòng)網(wǎng) 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 x2r p-s 難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預(yù)售合同。中 國(guó)第一 法律互 動(dòng)網(wǎng) 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法 官檢察 院 a_ r 1s*j2a不適用于拍賣形式。拍賣成交， 房屋買賣合同即為有效成立。應(yīng)買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經(jīng)登記房屋買賣合同無(wú)效的話，則在登記之前，該應(yīng)買人可以拒絕登記而使合同歸于無(wú)效。這顯然與拍賣法相違背。三、結(jié)語(yǔ)中國(guó)第一 法律互 動(dòng)網(wǎng) 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 5g p$if/x房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的 必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、 不違反社會(huì)公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立， 雙方當(dāng)事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)前，一方無(wú)正當(dāng)理由的，應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行：買受人沒有支付房款，應(yīng)責(zé)令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應(yīng)責(zé)令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應(yīng)著其納稅辦證；未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的，應(yīng)著其補(bǔ)辦。 同時(shí)任何一方不履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé)任；若合同規(guī)定了定金和違約金責(zé)任，一方違約后也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)定金和違約金責(zé)任。因此，民法通則意見第85 條規(guī)定內(nèi)容是合理的。我國(guó)正在制定的統(tǒng)一合同法和物權(quán)法關(guān)于房屋買賣合同有效成立和房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記關(guān)系之規(guī)定，應(yīng)采納民法通則意見第85 條規(guī)定