產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件簽訂房屋買賣合同而產生房屋所有權轉移必須辦理產權過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應具備合同的一般生效要件- 行為主體適格、意思表示自愿真實、行為內容合法、行為不違反社會利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經登記方能生效。同時，法學界也存在一種比較流行的觀點，即私有住房買賣合同的生效以在國家房地產管理部門登記為要件，（注：參見王家福主編：中國民法學。民法債權，法律出版社，1991 年版，第636 頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：民商法實務研究（合同卷），山西 經濟出版社，1994 年版，第160 162 頁。）筆者認為，將產權過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀點值得商榷，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的實際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。）中國第 一法律 互動網 司法 考試 法律咨詢 律師 法院 法官 檢 察院 d+ ol2d v1vq*d1e k_ #lm ql一、房屋買賣過戶登記效力相關法規(guī)和司法解釋之演進中 國 第 一 法 律 o hu+o-g/d中國第一 法律互 動網 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 $e ut(zy3y%s1983 年 12 月 27 日國務院公布的城市私有房屋管理條例（下稱條例）第九條規(guī)定： “買賣城市私有房屋，賣方須持房屋所有權證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份證明， 到房屋所在地房管機關辦理手續(xù)。任何單位和個人都不得私買私賣城市私有房屋。”條例規(guī)定的本意顯然是：未經辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣 ”，所以其合同無效（注：參見梁慧 星主編：社會主義市場經濟管理法律制度研究，中國政法大學出版社，1993 年版，第110 頁。）。 司法考 試#3v 0a1984 年 8 月 30日最高人民法院制定的關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應認為買賣關系有效，但應著其補辦房屋買賣手-可編輯修改 -續(xù)。 ”這一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產權過戶登記為準的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實際使用和管理了房屋。 中 國第一 法律互 動網 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 a+t1987 年 12 月 10 日，最高人民法院關于如何具體適用最高人民法院關于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定的批復規(guī)定：“意見 第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決 條例 實施前的歷史遺留問題；條例 實施后，人民法院審理這類案件應嚴格按照條例 的規(guī)定辦理 ”。此批復將意見第五十六條規(guī)定僅適用于條例實施前的房屋買賣行為，即有條件地承認部分未辦理產權過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對于1984 年 8 月 30 日 至1987 年 12月 10 日之間的房屋買賣行為本應適用意見 第五十六條規(guī)定，而該批復卻規(guī)定適用條例，顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內的房屋買賣秩序不應有的混亂狀況。1988 年 1 月 26日最高人民法院發(fā)布的關于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）（下稱民法通則意見）第85 條規(guī)定： “財產所有權合法轉移后，一方翻悔的， 不予支持。 財產所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無正當理由，協(xié)議又能夠履行的， 應當繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據該條規(guī)定，產權過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是， 司法實踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產權過戶登記為房屋買賣合 同生效要件為判案原則。如1990 年 2 月 17日最高人民法院關于私房買賣的成立一般應以產權轉移登記為準的復函強調：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產權轉移登記手續(xù)，應認為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992 年 7 月 9 日最高人民法院關于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問題的復函答復：“房屋買賣系要式法律行 為，農村的房屋買賣也應具備雙方訂有書面契約、中人證明、 按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方，還應依法辦理該項手續(xù)后，方能認定買賣有效”。二、產權過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件葵 花 法 律 論 壇 m8a-|8r #b我國法學界和司法界把是否進行產權過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點，是對登記制度屬性的誤解，把債權制度和物權制度混為一談。（注：參見耀振華：二重買賣的法律問題研究，載中國法學，1995 年第 5 期。）房屋作為不動產，具有不可移動性， 它不像動產那樣可以通過直接具體占有向社會公示其所有權，房屋必須通過登記才能使權利變動 的事實向社會公開。登記制度在國外是物權制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對抗主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為物權制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注： 參見郭明端、 王軼著：合同法新論。分則，中國政法大學出版社，1997 年版，第63 頁。）即認為登記制度屬物權制度范疇，對債權關系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并無影響。我國現(xiàn)行立法和有關學說關于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產生了許多理論和實踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。1 、房屋買賣合同作為債權合同，屬諾成性合同，而產權過戶登記只是房屋產權轉移的必備要件。 買賣合同是雙務、有償、 諾成合同， 房屋買賣合同作為買賣合同之一種，同樣具有雙務、有償、諾成之特質。有人主張房屋買賣合同屬實踐性合同，要經過要約、承諾、產權過戶登記三個階段，即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯華：也談城鎮(zhèn)私房買賣合 同的生效問題，載律師世界，1995 年第 1 期。）。其實，主張房屋買賣合同屬實踐性 合同的觀點混淆了不動產物權轉移合同與不動產物權變動要件之間的區(qū)別。從民法上講， 不動產物權轉移合同是以轉移不動產物權為內容的債權合同，該合同只要具備書面形式、主體適格、 意思表示真實、 不違反法律或社會公共利益的生效要件，便在訂約當事人之間發(fā)生法律效力，雙方當事人依合同所取得的權利亦應受合同法的保護。依據合同規(guī)定， 出賣人有義務轉移不動產物權， 其在法定期限內應協(xié)同買受人前往登記機關辦理物權變動登記手續(xù)，而買受人則有義務向出賣人 支付價款， 并有權請求出賣人交付不動產、及時與自己前往登記機關進行登記。不動產物權變動僅是不動產變動債權合同的履行效力所致，不動產物權過戶登記也是合同的履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質上并不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認為房屋買賣合同屬實踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產物權轉移的合同無效，在理論上是不正確的。 司法考 試 m b#t:t:當然，并不是說房地產物權變動是房地產變動債權合同（即物權合意）的當然效力。不動產物權變動要件須包括雙方當事人變動物權的債權合同和產權過戶登記作為不動產物權變動的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨立，又相互統(tǒng)一。 只有債權行為而無登記或者登記成立而債權行為無效， 均不發(fā)生物權變動的效力。換言之， 不動產物權轉移合同的有效成立不等于物權已經轉移， 同時也不能因物的所有權變動未履行登記手續(xù)而否認不動產物權轉移合同的有效性。當事人未履行法定的登記手續(xù)，只標志著物的所有權變動無效或未發(fā)生變動，但契約的效力不受影響， 即不動產物權變動中，登記不是契約是否有效的標志，而是物權變動效力的標志。是否辦理登記手續(xù)不應影響到合同的效力。2 、房屋買賣合同成立在前，產權過戶登記在后，將登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點對此無法作出合理解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當事人簽訂的房屋買賣合同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請求出賣方協(xié)助履行登記行為的權利，出賣人才相應地負有協(xié)助履行登記行為的義務。登記是這一對權利義務相互運動的結果。若登記前， 房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身就成為無源之水、無本之木了。條例第七條關于私房所有權轉 移登記時須提交“買賣合同 ”之規(guī)定， 就已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產權過戶登記 手續(xù)。否則，無效合同怎能作為產權變更登記的證件，而且據此發(fā)放房屋產權證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產權過戶登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務，賣方更無協(xié)助辦理產權過戶手續(xù)的義務。另外，政務院1950 年 4 月 3 日公布的契稅暫行條例第十一條明確規(guī)定： “房屋買賣完納契稅，應于契約成立之后三個月內辦理之，逾期交納者，除照章補稅外，每月加收稅額的20 ，不足一月者以一月計，但加收稅額不得超過房價?！贝思凑f明契證應于契約即房屋買賣合同成立后三個月內取得。根據條例第六條第二項規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產權過戶登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當事人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時間、契證取得時間、產權過戶登記時間是不同步的。那種以未辦理產權過戶登記為由來否認房屋買賣合同成立，允許當事人隨意翻悔的觀點和做法，特別是最高人民法院批復將產權登記作為1987 年 12 月 10 日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做法，是與條例和契稅暫行條例相沖突的。www.myk r+x k,y$x)m n3 、就登記行為本身的性質看，登記僅起物權公示作用，并沒有決定房屋買賣合同是否有 效的職能。房屋作為公民、法人和其他組織重要的生活資料和生產資料，價值巨大， 關系國計民生，保護交易安全，國家介入房屋買賣，進行統(tǒng)一登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會利益而對房屋產權的流轉進行干預。這種干預在合同生效后介入已經足夠了。市場經濟必然要求契約自由，只要當事人就房屋買賣條件達成一致，符合法律規(guī)定，合同即應生效，不應再以與交易無關的行政機關的審查批準為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢必使登記審查變成對雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合同是否有效的確認，這已經遠遠超出了房管部門的職權。而事實上， 此項職權只屬于人民法院或仲裁機關。更何況在某些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機關的原因造成的，這些情況更不能影響合同的效力。中國 第一法 律互動 網司 法考試 法律咨 詢 律 師 法院 法官 檢察院 v9mu*g0k 4 ar4、將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實踐中將會遇到一些無法解決的問題。違反誠實信用原則，鼓勵濫用權利。由于房屋買賣合同在訂立后、產權過戶前尚未成立和生效， 導致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房價上漲，故意不協(xié)助買方辦理產權過戶登記，而不承擔違約責任，致使合同形同虛設，交易秩序難以得到維護，助長不法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。不利于對無過錯方利益的保護。葵花 法律論 壇j. f#x c tb中國第一 法律互 動網 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 x2r p-s 難以適用于所有權保留的分期付款房屋買賣合同和商品房預售合同。中 國第一 法律互 動網 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法 官檢察 院 a_ r 1s*j2a不適用于拍賣形式。拍賣成交， 房屋買賣合同即為有效成立。應買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。若未經登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應買人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與拍賣法相違背。三、結語中國第一 法律互 動網 司法考 試 法律 咨詢 律師 法 院 法官 檢察 院 5g p$if/x房屋買賣合同有效成立和產權過戶登記是房屋產權轉移的生效要件。登記是房屋產權轉移的 必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實、 不違反社會公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立， 雙方當事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產權過戶登記手續(xù)前，一方無正當理由的，應責令其繼續(xù)履行：買受人沒有支付房款，應責令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受人使用或管理的，應責令其交付；未依法完納契稅辦理契證的，應著其納稅辦證；未辦理產權過戶手續(xù)的，應著其補辦。 同時任何一方不履行合同義務，都將構成違約，承擔違約責任；若合同規(guī)定了定金和違約金責任，一方違約后也應當承擔定金和違約金責任。因此，民法通則意見第85 條規(guī)定內容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一合同法和物權法關于房屋買賣合同有效成立和房屋產權過戶登記關系之規(guī)定，應采納民法通則意見第85 條規(guī)定