某某寫字樓開發(fā)項(xiàng)目可行性設(shè)計研究報告.doc

WORD資料可編輯 摘要2008年9月1日，上海欣欣房地產(chǎn)公司受讓取得上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城一塊40年使用權(quán)的土地，意欲開發(fā)寫字樓，本可行性研究報告對該項(xiàng)目進(jìn)行財務(wù)和國民經(jīng)濟(jì)評價。項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城，曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。自2002年上海汽車城的建造,同濟(jì)新城憑借良好區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等優(yōu)勢，吸引了眾多的外商投資創(chuàng)業(yè)，寫字樓市場投資急劇增長。2008年美國次貸危機(jī)致使金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過于求，預(yù)計明后年將延續(xù)。該項(xiàng)目有方便的交通、低開發(fā)難度、良好的自然條件和周邊環(huán)境，毗鄰研發(fā)區(qū)，但是人氣不高，市政配套不全，受周邊一定負(fù)面影響，與附近其他寫字樓形成競爭。該寫字樓容積率3.5，建筑面積35000平方米，地下1層，地上6層。開發(fā)總成本11473.99萬，項(xiàng)目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。銀行貸款7224.06萬元，抵押貸款期限15年，貸款利率5.40%。建成后出租，預(yù)計85%出租率，租金每日每平方米2元。內(nèi)部收益率為11.946%，按10%的目標(biāo)收益率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元，動態(tài)投資回收期為22.0053年。項(xiàng)目可行。一、總論1.1 項(xiàng)目背景為積極支持上海市城市建設(shè)，促進(jìn)嘉定區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招標(biāo)的方式取得嘉定區(qū)同濟(jì)新城的地塊。1.2 發(fā)展商情況項(xiàng)目發(fā)展商：上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)資質(zhì)：一級法定代表人：吳金陽注冊資金：8000萬元（人民幣）地址：上海市嘉定區(qū)曹安公路4800號企業(yè)類型：有限責(zé)任公司（國內(nèi)合資）注冊號：滬房地資（嘉定）第123號1.3 項(xiàng)目評價目的本報告對上海欣欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司寫字樓項(xiàng)目的可行性進(jìn)行評估。其主要評價目的如下。1) 過投資環(huán)境研究分析，確定項(xiàng)目的市場定位。2) 通過市場研究分析，確定項(xiàng)目的市場定位。3) 通過對該項(xiàng)目投資開發(fā)總價值、投資成本費(fèi)用、資金籌劃計劃、銷售收入、經(jīng)營成本、稅金等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的預(yù)測和選定，利用利潤率、凈現(xiàn)值、投資內(nèi)部收益率、投資回收期等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項(xiàng)目進(jìn)行贏利能力分析及評價。4) 通過對項(xiàng)目現(xiàn)金流量、資金來源與運(yùn)用對項(xiàng)目進(jìn)行貸款償還能力分析、評價項(xiàng)目的資金安全度。5) 通過對項(xiàng)目的敏感性分析、盈虧平衡分析、風(fēng)險分析，對項(xiàng)目進(jìn)行不確定性分析。6) 為委托方進(jìn)行項(xiàng)目決策、開發(fā)、經(jīng)營和管理提供參考。7) 為政府進(jìn)行項(xiàng)目審批提供參考和依據(jù)。1.4 項(xiàng)目評價依據(jù)1) 中華人民共和國建設(shè)部發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價方法2) 定額標(biāo)準(zhǔn)：上海市建筑和裝飾工程預(yù)算定額（2000）3) 投資項(xiàng)目可行性研究指南，北京：中國電力出版社，20044) 與項(xiàng)目相關(guān)的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)、稅收等法律法規(guī)5) 中華人民共和國企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（副本）6) 委托方提供的項(xiàng)目開發(fā)有關(guān)資料1.5 建設(shè)可行性概述本項(xiàng)目符合上海市政府開發(fā)嘉定區(qū)同濟(jì)新城的要求，得到了上海市嘉定區(qū)政府的支持。本項(xiàng)目處于距市中心較遠(yuǎn)的嘉定區(qū)，預(yù)計租金較低，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)金融環(huán)境下，能吸引各地商戶進(jìn)駐，有利于同濟(jì)新城的長遠(yuǎn)發(fā)展。另外，項(xiàng)目區(qū)位未來發(fā)展方向良好，潛力巨大，本項(xiàng)目將擁有良好的發(fā)展空間。本項(xiàng)目有可觀的盈利能力，較低的投資風(fēng)險，具有良好的經(jīng)濟(jì)效益。我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的開發(fā)是可行的。二、項(xiàng)目概況與基地分析2.1 項(xiàng)目獲得本項(xiàng)目由欣欣房地產(chǎn)有限公司于2006年9月1日通過上海AA拍賣有限公司拍得，成交價1.5億，總價1.8億。2006年6月1日上海市規(guī)劃管理局規(guī)定了本項(xiàng)目的規(guī)劃指標(biāo)。2.2 項(xiàng)目區(qū)位本項(xiàng)目位于上海市嘉定區(qū)同濟(jì)新城內(nèi)，同濟(jì)新城位于曹安公路以北、嘉松北路以西、桃浦快速延伸段以南。嘉定區(qū)位于上海西北部，中心位置在北緯31度23分，東經(jīng)121度15分。東與寶山、普陀兩區(qū)接壤；西與江蘇省昆山市毗連；南襟吳淞江（蘇州河），與閔行、長寧、青浦三區(qū)相望；北依瀏河，與江蘇省太倉市為鄰?？偯娣e458.8平方公里。行政區(qū)域界線總長167.8461公里。全境地勢平坦，東北略高，西南稍低。市、區(qū)級河道藻浜、練祁塘、婁塘河橫臥東西，向東流經(jīng)寶山區(qū)直通長江和黃浦江；鹽鐵塘、橫瀝、新槎浦縱貫?zāi)媳?，與吳淞江、瀏河相連。河道總長1800余公里，平均河網(wǎng)密度為每平方公里4公里。 本項(xiàng)目所在的同濟(jì)新城總投資約100億，綠化率45%，同濟(jì)新城按功能分區(qū)劃分為“四大板塊”：中部板塊“AH”商貿(mào)辦公中心，西部板塊綜合發(fā)展區(qū)，東部板塊現(xiàn)代科技研發(fā)區(qū)，北部板塊生活居住區(qū)。本項(xiàng)目則是位于中部板塊的中心地段，具有良好的地理位置。 嘉定鎮(zhèn)離上海市中心的人民廣場30公里，距虹橋國際機(jī)場、上海火車站、張華浜國際集裝箱碼頭均在25公里左右。2.3 交通道路嘉定區(qū)交通便捷。有鐵路滬寧線、滬杭外環(huán)線過境。南翔站是全國鐵路特等編組站，也是上海鐵路樞紐的心臟，其綜合自動化程度為國內(nèi)一流。境內(nèi)公路總長700多公里，密度為每平方公里1.5公里。主要公路有滬嘉(A12)、滬寧(A11)、嘉金(A5)、郊環(huán)(A30)等高速公路，滬宜公路（204國道）、曹安公路（312國道），還有寶嘉公路和外青松公路2條市道等。滬嘉線、滬錢線、滬唐線、北嘉線、北安線、嘉亭線、嘉杭線、嘉溫線等50余條客運(yùn)線路分別連結(jié)上海、周邊區(qū)縣、區(qū)內(nèi)各鎮(zhèn)及杭州、溫州、蘇州諸地。有航道22條，通航里程212.5公里，其中境內(nèi)市級航道蘊(yùn)藻浜長19.4公里。2.4 周邊環(huán)境2.4.1綠化環(huán)境 嘉定區(qū)于2002年11月1日，經(jīng)市綠化局領(lǐng)導(dǎo)、專家的考核，嘉定區(qū)創(chuàng)建上海市園林城區(qū)工作通過驗(yàn)收，成為上海市園林城區(qū)。其公共綠地 552.1675公頃總計綠地面積 1055.4427公頃綠地覆蓋面積 1125.1129公頃城鎮(zhèn)人均公共綠地 15.7平方米/人城鎮(zhèn)人均綠地 30.1平方米/人綠地率 35.47%綠化覆蓋率 37.8%同濟(jì)新城的綠化覆蓋率也達(dá)45%2.4.2景觀環(huán)境 本項(xiàng)目景觀環(huán)境良好，西南方向無其它高層建筑，采光、通風(fēng)等基本均無受影響，視野開闊。另外南部毗鄰?fù)瑵?jì)公園，舉目便可看到品種豐富的植被、大片草坪及水域景觀，令人心曠神怡、身心放松。2.4.3基礎(chǔ)設(shè)施 詳見“五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套”。2.4.4停車場 設(shè)有地面與地下停車場，共計車位約100個。2.4.5餐飲娛樂本項(xiàng)目于同濟(jì)新城內(nèi)的嘉定新天地僅幾步之遙，新天地內(nèi)有眾多餐飲選擇，但是檔次都較低。新城外也有眾多有酒樓、咖啡廳等但數(shù)量較少。城區(qū)內(nèi)風(fēng)味小吃吉祥餛飩、田倉米粉、福建沙縣小吃、蘭州拉面店、圖門燒烤、游子老鴨粉絲湯、飲品茶風(fēng)暴、第五街、緣味站、新一佳快餐歐德隆、，米諾多漢堡、真有味咖啡、西餐三葉坊、蘇卡咖啡店、堡盛西餐城區(qū)外飯店新詞大酒店：墨玉路29號湖南料理：新源路600號金湘?。盒略绰?02號面包糕點(diǎn)閩甜西餅屋、元祖蛋糕、閩香西點(diǎn)面包房風(fēng)味小吃川?；疱仭⑿≡颇厦拙€店、重慶雞公堡、蘭州拉面、盱眙龍蝦家常菜館快餐蒲樂食品、快一點(diǎn)快餐咖啡西餐比薩林、迪歐咖啡2.4.6金融網(wǎng)點(diǎn) 新城內(nèi)有中國農(nóng)業(yè)銀行自助取款設(shè)備，周邊也有建設(shè)銀行、中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行及上海農(nóng)村商業(yè)銀行網(wǎng)點(diǎn)，提供了較為便捷的金融方面服務(wù)2.5 規(guī)劃指標(biāo)用地范圍：東至和平路，西至F大廈，北至國豪路，南至步行道用地面積：總用地10000平方米用地性質(zhì)：商業(yè)、辦公用地容積率：3.5三、市場環(huán)境分析3.1 宏觀層面3.1.1 宏觀調(diào)控政策 自2005年3月26日國務(wù)院下發(fā)了關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價格的通知（“國八條”）起，政府出臺了密集的宏觀調(diào)控政策，要求加強(qiáng)土地管理，控制土地供應(yīng)，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)和交易秩序，著力解決中低收入家庭的住房問題等。2006年5月17日，“國六條”出臺，更加嚴(yán)格地調(diào)控房地產(chǎn)市場，力圖調(diào)整房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，宏觀調(diào)控趨于緊張。2007年開始，房地產(chǎn)市場開始步入調(diào)整期，房屋銷售市場交易量急劇萎縮。2008年以來，美國次貸危機(jī)不斷發(fā)展，加之我國經(jīng)濟(jì)生活中尚未解決的深層次矛盾和問題，經(jīng)濟(jì)受到較大影響，房地產(chǎn)市場低迷，財政收入增幅逐步回落。為此，中央及時調(diào)整宏觀調(diào)控的方向和政策重點(diǎn)。2008年10月22日，上海市人民政府辦公廳結(jié)合上海實(shí)際轉(zhuǎn)發(fā)了市建設(shè)交通委、市財政局、市地稅局、市住房保障房屋管理局、市規(guī)劃國土資源局制訂的關(guān)于促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見，對我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。調(diào)控政策涉及到房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)金融、城市建設(shè)開發(fā)、住房改革等多方面。2008年12月21日，關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見的公告又為房地產(chǎn)市場帶來了不同意味的 “國十三條” ，進(jìn)一步體現(xiàn)了特殊市場環(huán)境下政府“放權(quán)”的態(tài)度。至此，“國十三條”將在今后一段時間指導(dǎo)房地產(chǎn)市場及行業(yè)的發(fā)展。綜上所述，目前的宏觀經(jīng)濟(jì)政策靈活審慎。3.1.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 近幾年嘉定區(qū)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快增長，2007年完成增加值559.9億元，可比增長15.6%。財政收入穩(wěn)步增長。07年實(shí)現(xiàn)財政總收入183.2億元，比上年增長24.8%。與此同時，嘉定區(qū)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步完善，第三產(chǎn)業(yè)所占比重不斷上升。2001年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值58.7億元，占全區(qū)增加值的比重為30.8。2007年第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值176.4億元，對全區(qū)經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率為32.7%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由2001年的1.9：67.3：30.8增長為2007年的0.3:67.0:32.7。嘉定區(qū)以樹立商業(yè)窗口繁榮發(fā)達(dá)的新形象為動力，不斷優(yōu)化布局和調(diào)整業(yè)態(tài)，完善商業(yè)設(shè)施，提升商業(yè)品位、規(guī)模和能級。3.1.3 外資與商業(yè)發(fā)展 2001年，全區(qū)完成固定資產(chǎn)投資39.8億元，其中基礎(chǔ)設(shè)施投資3.7億元。6年之后，嘉定區(qū)全年完成全社會固定資產(chǎn)投資總額171.6億元，其中城市基礎(chǔ)設(shè)施投資17.8億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元。由圖3-2可看出，宏觀調(diào)控政策取得成效，固定資產(chǎn)投資增速放緩。從投資主體看，國有經(jīng)濟(jì)投資38.5億元，集體經(jīng)濟(jì)投資8.4億元，外商及港澳臺投資24.4億元，私營企業(yè)投資24.5億元，其他經(jīng)濟(jì)投資75.8億元。投資主體結(jié)構(gòu)發(fā)生進(jìn)一步優(yōu)化，吸引越來越多放渠道多主體的投資資金，發(fā)展前景良好穩(wěn)定。3.1.4 房地產(chǎn)供給與需求 自2002年上海汽車城建設(shè)的全面展開，推動了房產(chǎn)市場的活躍，房地產(chǎn)業(yè)市場需求旺盛，開發(fā)投資高位運(yùn)行，開發(fā)規(guī)模迅速擴(kuò)張。全年房地產(chǎn)業(yè)完成增加值10.5億元，比上年增長1.1%。此后房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，規(guī)模急速擴(kuò)大。2004年嘉定區(qū)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)增加值13.4億元，比上年增長30.1%，完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額66.6億元，比上年增長51.7%。2005年“國八條”的頒布，使房地產(chǎn)房供需趨于平緩，地產(chǎn)市場保持基本穩(wěn)定。2006年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資76.7億元，比上年增長7.3%。2007年，嘉定區(qū)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。全年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資78.1億元，比上年增長1.9%。從近年嘉定區(qū)商品房供求數(shù)據(jù)來看，嘉定新城的建設(shè)極大的促進(jìn)了區(qū)域樓市體量的擴(kuò)張。年成交量從2003年的不足100萬平米一舉躍升到2004年的近200萬平方米，之后持續(xù)穩(wěn)定在該數(shù)量級。區(qū)域樓市火熱催動房價一路走高，02、03年嘉定區(qū)主流房價尚在3000元以下，進(jìn)入08年已拉升到8000元附近。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)2008年，受上海整體樓市走低影響，嘉定樓市轉(zhuǎn)入低迷調(diào)整期。1月份之后，市場供求雙雙從2500套/月大幅下挫至1500套/月，季節(jié)性市場回暖亦不復(fù)存在。從近幾個月的市場走勢來看，嘉定樓市以5月份為分水嶺，供求基本平衡的狀態(tài)被打破，6-9月份市場累積銷供比僅為0.63，開發(fā)商銷售壓力逐步增大。數(shù)據(jù)來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)至此可見，2008年金融危機(jī)以來，經(jīng)濟(jì)環(huán)境及政策因素對高檔物業(yè)成交影響很大。此外，寫字樓市場租賃市場也不樂觀。3.2 板塊層面目前已建成并趨于成熟的板塊有中部板塊（AH樓）和西部板塊（地標(biāo)綜合發(fā)展區(qū)）。以上兩板塊都規(guī)劃成為同濟(jì)新城的金融商務(wù)中心，在過去的3年中發(fā)展態(tài)勢各不相同。隨著同濟(jì)新城商業(yè)的發(fā)展，兩個板塊的競爭日益激烈。而一個項(xiàng)目能否成功，與其所在的板塊發(fā)展情況息息相關(guān)。因此我們選擇這兩個板塊進(jìn)行重點(diǎn)分析，以更清晰地掌握本項(xiàng)目市場環(huán)境。3.2.1 中部板塊1) 規(guī)劃定位 中部板塊集中了同濟(jì)新城65%的辦公寫字樓，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展、新城建設(shè)和公共事業(yè)發(fā)展中處于龍頭地位與輻射作用，帶動相關(guān)區(qū)域的發(fā)展，已成為同濟(jì)新城主要商務(wù)中心。2) 歷史分析 中部板塊有著得天獨(dú)厚的地理位置，處于兩軸交界處，四通八達(dá)，交通便利。并且與位于城市南部的交通樞紐。服務(wù)半徑大，與個區(qū)域都有聯(lián)系又保持相對的獨(dú)立性，方便居民上下班及外來人員出行。由于人流方向的不一致性，避免了人流混雜的問題。此外，成熟的商業(yè)現(xiàn)狀為新城居民提供了大量的就業(yè)崗位。臨近北部居住生活區(qū)，可確保人力資源豐富。3.2.2 西部板塊1) 規(guī)劃定位 西部板塊有地標(biāo)性建筑圖書綜合大廈，周邊有一系列行政管理大樓和市政府副設(shè)施，以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為核心，形成具有獨(dú)特人文魅力和新城特色、強(qiáng)大的集聚力和持續(xù)的創(chuàng)新力的綜合發(fā)展區(qū)，是同濟(jì)新城的象征。2) 歷史分析西部地區(qū)雖沒有優(yōu)越的地理位置，但通過交通道路系統(tǒng)人為的設(shè)計，將車行道與人行道分離，更人性化也更趨于便利。充分利用現(xiàn)有水系積極發(fā)展高檔商務(wù)、休閑、酒店和娛樂城等項(xiàng)目，集中體現(xiàn)傳統(tǒng)文化、現(xiàn)代文明、運(yùn)動休閑和生態(tài)魅力。市政工程建設(shè)如火如荼地進(jìn)行，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新性、獨(dú)特型和輻射性，為新城人口提供全方位的服務(wù)。集中布置行政機(jī)關(guān)，提高辦事人員效率，避免到處奔波。進(jìn)一步促進(jìn)新城經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境的科學(xué)、和諧發(fā)展。3.2.3 板塊比較 中部板塊和西部板塊同時被定位同濟(jì)新城的一級中心，但是兩者在過去三年已形成了很大的差異和側(cè)重點(diǎn)不同，可謂各有各的針對性。然而，兩板塊都獲得了不同程度的成功并在嘉定區(qū)同性質(zhì)板塊中保持領(lǐng)先地位。在未來的發(fā)展中，兩板塊將繼續(xù)深入規(guī)劃和建設(shè)，使其在新城中的結(jié)構(gòu)更清晰，功能也更明確，將新城的規(guī)模推向新的層面。本項(xiàng)目位于中部板塊中，與東部板塊研發(fā)去接壤。從地理位置上來，有很大的預(yù)留空間，為兩板塊的共同發(fā)展提供機(jī)遇。從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，可帶動?xùn)|部板塊的發(fā)展，也為使中部板塊商務(wù)繁榮擔(dān)負(fù)了一定的責(zé)任。3.3 項(xiàng)目層面(寫字樓市場) 3.3.1 供應(yīng)量 自2002年上海汽車城建造以來,同濟(jì)新城憑著特殊的區(qū)位條件和歷史、人文、基礎(chǔ)設(shè)施等方面的諸多優(yōu)勢，吸引了海內(nèi)外眾多的外商前來投資創(chuàng)業(yè)，成為廣受矚目的投資沃土。因此，各項(xiàng)物業(yè)投資急劇增長，其中以寫字樓市場最為顯著。過去幾年，同濟(jì)新城寫字樓市場總體量約三萬平方米，其中三分之二位于中部板塊，三分之一位于西部板塊。 2008年以前，在市場需求影響下，寫字樓新建物業(yè)量放量增長，大量新增供應(yīng)量投放市場，地少人多的局限性使其發(fā)展空間有限。幸而有周邊區(qū)域可供拓展，加之老城區(qū)改造空間也不小。因此，發(fā)展前景更為廣闊。2008年美國次貸危機(jī)發(fā)生后金融業(yè)客戶減少，寫字樓已經(jīng)供過于求。預(yù)計明后年也是供過于求。3.3.2 需求量 2008年以前，寫字樓市場強(qiáng)勁，對寫字樓的需求絲毫沒有減弱。甲級寫字樓供不應(yīng)求，空置率走低。2008年后半年，在供給相對大的情況下，需求顯得單薄和不足。受全球金融風(fēng)暴不斷惡化的影響，一直占寫字樓租賃市場比較大份額的金融客戶，紛紛被迫或主動采取裁員和擱置擴(kuò)張計劃等方式來應(yīng)對危機(jī)，退出甲級市場轉(zhuǎn)租成本相對較低的乙級寫字樓，加上企業(yè)破產(chǎn)等，使得需求出現(xiàn)大幅的萎縮。目前雖處于經(jīng)濟(jì)低迷期，寫字樓的需求量仍將繼續(xù)增加，而供應(yīng)量的增長速度相對于市場規(guī)模來說是很慢的。同濟(jì)新城甲級寫字樓租金及入住率表（2008年第一季）板塊物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊中華大廈4.383%招商局廣場3.984%中部板塊越洋廣場4.182%蘭泰大廈4.084%眾鑫大廈3.786%企業(yè)天地3.986%同濟(jì)新城乙級寫字樓租金及入住率（2008年第一季）區(qū)域物業(yè)名稱最新租金（人民幣/平方米/天）入住率（%）西部板塊科技城2.481%金融廣場2.282%貿(mào)易大廈1.983%中部板塊海森大廈2.184%三六大廈1.986%南證大廈2.081%奧孚力大廈2.484%近年來，嘉定寫字樓市場突破原有的商務(wù)區(qū)格局，向外圍發(fā)展。一些新的商務(wù)板塊崛起，逐漸成為中高檔寫字樓租賃、銷售市場的中堅力量。本項(xiàng)目所在區(qū)域即是其中之一?；诩味▍^(qū)的開發(fā)、來發(fā)展動向和各行業(yè)對寫字樓的需求，在中部板塊內(nèi)投資次項(xiàng)目，是一個不容錯過的機(jī)遇。但是需要注意的是，本項(xiàng)目寫字樓開發(fā)期間正值經(jīng)濟(jì)蕭條期，建成上市時期市場難以預(yù)測，一次將面臨一定的資金風(fēng)險和銷售壓力，但是通過恰當(dāng)?shù)亩ㄎ缓蜖I銷，可以消除部分風(fēng)險。四、項(xiàng)目定位4.1 產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位：中端，乙級寫字樓。本項(xiàng)目位于上海嘉定區(qū)，嘉定區(qū)雖然市場潛力大，但現(xiàn)期市場還處于早期發(fā)展時期，高端寫字樓尚不具備與其造價相應(yīng)的競爭力?？紤]到當(dāng)前經(jīng)濟(jì)與金融環(huán)境，企業(yè)處于過冬期，非常注重成本和經(jīng)營費(fèi)用的控制，因此呈現(xiàn)遷出城區(qū)，選擇價廉寫字樓辦公的態(tài)勢，兼顧同濟(jì)新城內(nèi)其他寫字樓都是中端定位以及目前租售情況良好，和我們的客戶定位為江浙一帶中小企業(yè)，本項(xiàng)目定位中端相對合理。4.2 客戶定位結(jié)合本項(xiàng)目毗鄰大型研發(fā)區(qū)和項(xiàng)目選址方便的交通特點(diǎn)，客戶主要定為江浙滬的研究型企業(yè)或?qū)煌ㄒ蟊容^高的制造業(yè)企業(yè)。它們在上海設(shè)立銷售中心，辦事處，子公司等。4.3 SWOT分析4.3.1 優(yōu)勢1）方便的交通 規(guī)劃用地西北面和東北面都有寬敞的公路，方便駕車；西南面有步行道，人車分離，道路利用率高。規(guī)劃用地距同濟(jì)新城唯一交通站點(diǎn)綠苑路同濟(jì)大學(xué)站有高度可達(dá)性。2）開發(fā)難度低 規(guī)劃用地屬于一類用地，無動拆遷工作，只需稍加簡單的工程準(zhǔn)備措施，就可以進(jìn)行修建。3）自然條件 地塊沿河，風(fēng)景成為突出優(yōu)勢，周圍沒有很高的建筑，建筑朝向好，從而采光通風(fēng)好。4）周邊環(huán)境 離曹安公路距離適中，車流噪音和灰塵影響小。4.3.2 劣勢1）人氣 由于周邊多數(shù)地塊尚待開發(fā)，本地塊不如西北面的具有人氣，周邊距其他辦公性建筑較遠(yuǎn)。2）居住區(qū)的影響 本地塊與居住區(qū)公用北邊的國豪路，居住區(qū)人/車流量大，影響寫字樓里的員工上下班。居住區(qū)早晨比較嘈雜。3）市政配套 地塊以及其周邊市政設(shè)施不完善，待改進(jìn)。4.3.3 機(jī)會1）東側(cè)研發(fā)區(qū) 東側(cè)規(guī)劃中的研發(fā)區(qū)具有相當(dāng)?shù)囊?guī)模，對研究性企業(yè)來說，緊挨研發(fā)區(qū)設(shè)辦事處、子公司，是非常有利的。2）交通條件的改善 多處修建的曹安公路運(yùn)量下降幅度大，在建的地鐵也將于近年通車，完工后，同濟(jì)新城對外交通條件大為改善，將吸引一批企業(yè)。4.3.4 威脅1）經(jīng)濟(jì)金融 目前，全球經(jīng)濟(jì)下滑，寫字樓市場受到影響，價格下跌，空置率升高。2）安亭 安亭的發(fā)展建設(shè)更容易形成具有吸引力的商業(yè)辦公區(qū)，長期上逐漸體現(xiàn)集中優(yōu)勢，對本項(xiàng)目構(gòu)成威脅。3）在建寫字樓 西北側(cè)在建寫字樓與本項(xiàng)目定位相當(dāng)，周邊交通也便利，人車流動干擾相對較小，人氣優(yōu)于本項(xiàng)目。4.4 價格定位周邊寫字樓租金 周邊寫字樓分高端、中端、中低端，出租率在85%左右。通過調(diào)查，各選取部分具代表性的寫字樓：實(shí)例名稱檔次月租金面積平方米日租金元/（平方米天）曹安國際商城高4800612.62永惠大廈中90002001.6v6時代低1800551.09實(shí)例名稱詳細(xì)信息曹安國際商城嘉定區(qū)曹安路1855號永惠大廈黃浦區(qū)/永惠大廈/西藏南路765號v6時代嘉定區(qū)安亭鎮(zhèn)新源路155弄嘉定區(qū)樓價走勢：（見三，統(tǒng)計圖，P5）日租金如下：檔次價格（元/平方米）高2.6中1.6低1.1考慮近期房地產(chǎn)市場趨勢，寫字樓的出租率和租金有較大下降的可能。價格定位 照顧本項(xiàng)目檔次，交通，容積率等指標(biāo)，本寫字樓定價每平方米2.0元/天。五、建設(shè)內(nèi)容與市政配套5.1 項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容5.1.1建筑設(shè)計1) 本項(xiàng)目由建筑工程設(shè)計綜合甲級資質(zhì)的民營設(shè)計事務(wù)所上海三益建筑設(shè)計事務(wù)所，設(shè)計風(fēng)格簡約、現(xiàn)代。2) 項(xiàng)目設(shè)計符合國家制定的設(shè)計規(guī)范、規(guī)定、規(guī)程，同時符合上海市相關(guān)的設(shè)計規(guī)范和規(guī)定。3) 本項(xiàng)目選址臨近同濟(jì)公園，專享珍稀生態(tài)資源。建筑設(shè)計積極融合人本主義與生態(tài)意識，樓體采用簡潔的幾何形體，以成熟的現(xiàn)代建筑科技為基礎(chǔ)，由鋼構(gòu)架及玻璃幕墻組成外立面，滿足充足的自然采光與通風(fēng)，形成晶瑩剔透的建筑形象。徹底告別傳統(tǒng)寫字樓的亞健康狀態(tài)，契合當(dāng)今推崇的生態(tài)辦公大廈，為員工創(chuàng)造一個安全、舒適、健康的工作環(huán)境。5.1.2建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計1) 本項(xiàng)目為多層辦公建筑，地下1層，地上按6層設(shè)計，高20.5米，位于上海市嘉定區(qū)曹安公路與綠苑路交匯處。2) 本項(xiàng)目建筑功能定位為乙級寫字樓，部分達(dá)到5A級寫字樓水平。3) 屋面設(shè)置室外休閑、綠地。4) 地下空間：地下一層各種配套設(shè)施用房及地下停車場所。5.1.3暖通設(shè)計1) 本項(xiàng)目為乙級寫字樓，設(shè)備材料應(yīng)選擇價格合理的中檔品牌產(chǎn)品。2) 本項(xiàng)目暖通設(shè)計保證新風(fēng)供應(yīng)和所有房間的通風(fēng)要求，必要時設(shè)立獨(dú)立的新風(fēng)供應(yīng)系統(tǒng)和排風(fēng)系統(tǒng)。新風(fēng)口和排風(fēng)口的布置要和建筑設(shè)計緊密結(jié)合。3) 寫字樓擬采用雙管水系統(tǒng)中央空調(diào)，冷源來離心式冷水機(jī)組，熱源由市政熱力管網(wǎng)提供，可分層、分區(qū)控制，以減少施工難度和初期投資。5.1.4給排水1) 給水系統(tǒng)的設(shè)計應(yīng)避免水質(zhì)由于水箱和管路產(chǎn)生二次污染。2) 排水設(shè)計采用合流制排水，生活污水經(jīng)化糞池處理后再排入城市管網(wǎng)，屋面排水采用內(nèi)排水方式。3) 熱水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一的中央電熱水器。4) 凈水供應(yīng)擬采用統(tǒng)一供應(yīng)的凈水裝置。5.1.5強(qiáng)電設(shè)計1) 本項(xiàng)目屬于多層建筑，根據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)屬二級負(fù)荷，無特殊要求。2) 二路供電電源由供電部門區(qū)域變電站以電纜引入，電壓為35kV，經(jīng)樓內(nèi)電力用戶站降壓后分配電力。3) 照明方式：地下室設(shè)置應(yīng)急照明，常用照明，及應(yīng)急指示燈；樓內(nèi)用戶照明采用普通照明方式；公共部位除設(shè)置外，還需設(shè)置應(yīng)急照明及應(yīng)急指示燈。消防樓梯處設(shè)常用照明和應(yīng)急照明。4) 建筑物采用TN-S聯(lián)合接地，接地電阻1，且大樓鋼結(jié)構(gòu)主筋相互連接成環(huán)，外立面金屬門、窗均與接地可靠連接；衛(wèi)生間設(shè)置等電位箱。5) 防雷系統(tǒng)：本項(xiàng)目為三類防雷建筑物，采用裝設(shè)在建筑物上的避雷帶做接閃器，避雷帶應(yīng)沿屋角、屋背、屋檐和檐角等易受雷擊的部位敷設(shè)，利用結(jié)構(gòu)柱頭外側(cè)主鋼筋做引下線，樁基做接地極。6) 消防系統(tǒng)參照商務(wù)樓消防規(guī)定，在地下車庫及辦公區(qū)域建立報警（煙感、溫感）及聯(lián)動（包括緊急廣播）系統(tǒng)；噴淋系統(tǒng)同時設(shè)置消防栓及其他防火設(shè)備。5.1.6弱電設(shè)計1) 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)l 攝像機(jī)位置：各電梯轎廂，地下車庫出入口，地下車庫內(nèi)部，地下車庫進(jìn)入單體樓地下室電梯廳處，辦公底層出入口，消防安保中心門口，室外停車場。l 監(jiān)控中心和消防中心統(tǒng)一考慮。l 系統(tǒng)集中供電2) 車庫管理系統(tǒng)l 系統(tǒng)采用CAN總線的通訊方式，避免了傳統(tǒng)RS485網(wǎng)絡(luò)采用輪詢方式的低效率之弊，大大提高了系訊速度和效率。l 系統(tǒng)兼容性強(qiáng)，可與同系統(tǒng)中多個管理子系統(tǒng)結(jié)合使用，輕松實(shí)現(xiàn)一卡通管理系統(tǒng)。l 系統(tǒng)采用32位高速運(yùn)轉(zhuǎn)處理器和超大容量存儲器；脫機(jī)、脫網(wǎng)工作時，不影響出、入庫及數(shù)據(jù)記錄存儲功能。l 出、入庫讀卡認(rèn)證由一臺讀卡機(jī)完成，替代了以往入庫與出庫所用讀卡機(jī)各自分開模式，降低了用戶采購成本。l 停車庫出入口處裝設(shè)聲光設(shè)備，方便用戶尋找所分配車庫車位。用戶進(jìn)入車庫存車時語音提示“請讀卡確認(rèn)車輛已停好”，很好的避免了因用戶停留在車內(nèi)，而車輛上行存放導(dǎo)致的人身安全事故。同時，當(dāng)系統(tǒng)出現(xiàn)異常情況后，顯示屏也將顯示異常代碼，提示管理員檢修。l 立體車庫（敞開式）管理系統(tǒng)與停車管理系統(tǒng)無縫鏈接，可完成車位引導(dǎo)功能，減少車主因?qū)ふ宜峙滠囄粠淼穆闊?。l 車位信息查詢功能：當(dāng)車主取車時忘記所停放車輛的車庫位置時，可在任一控制機(jī)或車庫讀卡器上讀卡，系統(tǒng)將語音提示車主正確的車庫位置。l 可根據(jù)不同用戶車型分配不同車型車位，臨時用戶由管理員先預(yù)置車牌，再存車。3) 門禁l 各單元門口設(shè)置門禁。l 地下車庫進(jìn)入電梯廳設(shè)置門禁。4) 機(jī)電設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)給排水系統(tǒng)監(jiān)測l 各樓宇屋頂水箱高、低水位自動報警監(jiān)控l 地下室集水坑高、低水位監(jiān)控l 給水系統(tǒng)地下水池高、低水位監(jiān)控l 生活水泵運(yùn)行及故障監(jiān)控l 凈化水裝置運(yùn)行及故障監(jiān)控l 消防泵的運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控送排風(fēng)系統(tǒng)l 樓宇地下室排風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測l 地下車庫排風(fēng)兼排煙風(fēng)機(jī)故障監(jiān)測l 地下車庫新風(fēng)機(jī)運(yùn)行監(jiān)測其他設(shè)備l 車輛出入口進(jìn)出口管理機(jī)運(yùn)行故障信號監(jiān)控l 電梯運(yùn)行狀態(tài)及故障監(jiān)控5) 樓宇信息系統(tǒng)l 電話通信系統(tǒng)l 數(shù)據(jù)傳輸系統(tǒng)6) 有線電視雙向?qū)拵畔鬏斚到y(tǒng)7) 移動通信和尋呼通信系統(tǒng)l 實(shí)現(xiàn)地下停車庫及電梯轎廂內(nèi)通信無盲區(qū)8) 大樓內(nèi)部無線對講系統(tǒng)l 寫字樓無線局域網(wǎng)系統(tǒng)因特網(wǎng)進(jìn)行商務(wù)活動等。9) 弱電防雷系統(tǒng)l 在機(jī)房弱電配電輸出端安裝電源避雷器；在機(jī)房UPS輸入端安裝電源避雷器；在機(jī)房弱電井道處安裝電源避雷器；在電梯機(jī)房電源進(jìn)線處安裝電源避雷器。10) 大樓綜合布線系統(tǒng)l 建立無線局域網(wǎng)并覆蓋整個寫字樓區(qū)域內(nèi)，使商務(wù)人員能自由地通過5.2 市政配套5.2.1通信每戶設(shè)置電話/數(shù)據(jù)通信配線箱，由2對電話線和一根五類線入箱，可用于電話和寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)絡(luò)通信，通信信號覆蓋大樓。5.2.2供電市政雙路供電，雙路電纜引入?？?cè)萘?500KVA，每平方米供電量0.08KVA。市政雙路電源自動切換。5.2.3上水根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，本項(xiàng)目規(guī)劃最高日用水量約300立方米。區(qū)域供水單位為上海嘉定自來水有限公司安亭水廠，其最大日供水能力12萬立方米能夠滿足本項(xiàng)目需求。5.2.4下水本區(qū)域?qū)儆谝呀ǖ纳虾Ｊ屑味▍^(qū)雨水污水系統(tǒng)安亭國際汽車城片，能夠滿足本項(xiàng)目的下水需要。5.2.5供氣本項(xiàng)目今后將使用天然氣，根據(jù)有關(guān)技術(shù)指標(biāo)，預(yù)計規(guī)劃最高日用氣量1500立方米，屆時需要結(jié)合道路工程，埋設(shè)合適的燃?xì)夤芤赃m應(yīng)傳輸天然氣的要求。5.3 消防本工程消防給水按多層建筑設(shè)計，設(shè)有室內(nèi)消火栓滅火系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、溫感探測器和煙感探測器、火險報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)?；馂?zāi)報警及消防聯(lián)動系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)的控制室在一層，火災(zāi)報警控制主機(jī)、直通對講、自動噴水滅火系統(tǒng)、聯(lián)動廣播及電源設(shè)備。每層應(yīng)設(shè)置一個DN65的室內(nèi)消火栓和一個消防自救卷盤，水帶長度宜采用25m。自動噴水滅火系統(tǒng)的水流指示器可以不按每個防火分區(qū)、每個樓層設(shè)置，而是根據(jù)商業(yè)單元的劃分，每個商業(yè)單元設(shè)一根噴淋立管、一個信號閥、一個水流指示器、一個末端試水閥，信號閥及水流指示器的信號接至消控中心或安防值班室。5.4 節(jié)能變電所設(shè)置在接近負(fù)荷中心處，并選用國家頒布的節(jié)能型設(shè)備，降低能耗。照明盡可能采用節(jié)能高效的燈具。空調(diào)冷卻水循環(huán)使用。六、建設(shè)方式與進(jìn)度安排6.1 公司組織上海欣欣房地產(chǎn)有限公司為本項(xiàng)目的發(fā)展商，注冊資金為8000萬人民幣，項(xiàng)目開發(fā)公司實(shí)行總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，總經(jīng)理由總公司任命。項(xiàng)目開發(fā)公司下設(shè)經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)，包括工程部、市場營銷部、財務(wù)部、行政部等機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)合作公司的日常經(jīng)營管理工作。6.2 物料供應(yīng)由于項(xiàng)目屬于乙級寫字樓，檔次和質(zhì)量無需追求高檔次，因此本項(xiàng)目所需物資與設(shè)備均從中國國內(nèi)市場選購、租賃。6.3 工程招投標(biāo)本項(xiàng)目計劃采用公開招投標(biāo)進(jìn)行施工總承包，電梯、空調(diào)、幕墻、內(nèi)裝修等分包工程由總包方進(jìn)行招標(biāo)。6.4 施工組織6.4.1前期工作1) 項(xiàng)目開發(fā)籌、融資 至2009年4月底完成2) 初步設(shè)計和施工圖設(shè)計 至2009年5月底完成3) 各種批文的報批工作 至2009年5月底完成4) 工程招標(biāo) 于2009年6月底完成6.4.2施工階段1) 施工準(zhǔn)備 2009年6月初2009年7月初2) 樁基工程 2009年7月初2009年10月初3) 土方工程 2009年10月初2010年1月初4) 地下結(jié)構(gòu)工程 2009年11月初2010年2月初5) 主體工程 2010年2月初2010年6月初6) 安裝與裝修工程 2010年2月初2010年10月初7) 室外總體 2010年6月初2010年10月初6.4.3竣工準(zhǔn)備與驗(yàn)收備案 2010年10月初2010年11月初6.4.4投入使用 2010年11月初2010年12月初6.5 進(jìn)度計劃本項(xiàng)目擬建設(shè)成為乙級寫字樓，將于2009年6月份完成項(xiàng)目前期各項(xiàng)準(zhǔn)備工作并進(jìn)入正式施工階段，預(yù)計的項(xiàng)目建設(shè)周期為1.5年（2009年6月至2010年12月）。七、投資估算與資金籌措7.1 投資估算本項(xiàng)目建設(shè)投資估算的范圍為總建筑面積35000平方米，占地面積10000平方米，容積率為3.5，地上層數(shù)為6層，地下一層，總投資粗略估計值為9000萬。項(xiàng)目建設(shè)期為1.5年，第一年投入總投資的70%，第二年上半年投入總投資的30%。企業(yè)自有資金4000萬,在第一年全部投入。7.2 估算數(shù)據(jù)7.2.1建設(shè)投資估算預(yù)測建設(shè)期內(nèi)年平均價格變動率為2%，開發(fā)期貸款利率為5.40%。漲價預(yù)備費(fèi)的計算：第一年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額I1=10971.2370%=7679.861（萬元） 第一年漲價預(yù)備費(fèi)： PF1=7679.861 (1+2%)1 -1= 153.597（萬元） 第二年固定資產(chǎn)靜態(tài)投資額 I2=10971.2330%= 3291.369（萬元） 第二年漲價預(yù)備費(fèi) PF2=3291.369 (1+2%)1.5 -1= 99.233（萬元） 該項(xiàng)目建設(shè)期漲價預(yù)備費(fèi) PF= PF1+ PF2=153.597+99.233=252.830（萬元）開發(fā)期貸款利息:第一年固定資產(chǎn)投資額 (除利息外)= 11224.0670%=7856.842（萬元）第一年貸款額=7856.842-4000=3856.842（萬元）第一年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）年利率 =（0+3856.842/2）5.4%=104.135（萬元）第二年上半年固定資產(chǎn)投資額 (除利息外)= 11224.0630%=3367.218（萬元）第二年上半年貸款額= 3367.218（萬元）第二年開發(fā)期貸款利息=（年初貸款本息累計+本年貸款額/2）半年利率 =（3856.842+104.135+3367.218/2）5.4%/2=145.794（萬元）開發(fā)期貸款利息=104.136+145.794=249.929（萬元）建設(shè)投資估算項(xiàng)目內(nèi)容單方投資（元/m2）投資額（萬元）A.土地使用費(fèi)1071.43 3750.00 B.前期開發(fā)費(fèi)99.19 347.18 B1.可行性研究費(fèi)1.05 3.68 B2.勘察設(shè)計費(fèi)31.25 109.38 B3.工程設(shè)計招標(biāo)管理費(fèi)0.51 1.80 B4.工程施工招標(biāo)管理費(fèi)0.50 1.75 B5.施工招投標(biāo)代理費(fèi)4.38 15.33 B6.人防費(fèi)60.00 210.00 B7.執(zhí)照費(fèi)1.00 3.50 B8.審照費(fèi)0.50 1.75 C.建筑工程安裝費(fèi)1250.00 4375.00 C1.樁基礎(chǔ)工程費(fèi)120.00 420.00 C2.土建工程費(fèi)890.00 3115.00 C3.水電設(shè)備及安裝費(fèi)110.00 385.00 C4.電梯設(shè)備及安裝費(fèi)130.00 455.00 D.工程監(jiān)理費(fèi)17.50 61.25 E.配套設(shè)施費(fèi)480.00 1680.00 E1.大市政配套費(fèi)300.00 1050.00 E2.小市政配套費(fèi)180.00 630.00 F.建設(shè)單位管理費(fèi)70.04 245.13 G.工程保險費(fèi)3.75 13.13 H.工程承包管理費(fèi)51.43 180.00 （A-H項(xiàng)）工程費(fèi)和工程建設(shè)其他費(fèi)3043.34 10651.68 I.預(yù)備費(fèi)163.54 572.38 I1.基本預(yù)備費(fèi)（A-H項(xiàng)3%）91.30 319.55 （A-I1項(xiàng)）固定資產(chǎn)靜態(tài)投資部分3134.64 10971.23 I2.漲價預(yù)備費(fèi)72.24 252.83 （A-I項(xiàng)）除貸款利息外的固定投資3206.87 11224.06 J.固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅0.00 0.00 K.開發(fā)期貸款利息71.41 249.929（A-K項(xiàng)）合計為開發(fā)期總成本3278.28 11473.99 經(jīng)計算得知，開發(fā)期總投資成本為11473.99萬。7.2.2經(jīng)營成本估算項(xiàng)目內(nèi)容年平均費(fèi)用（萬元)經(jīng)營期成本514.08 1.銷售費(fèi)用36.72 2.物業(yè)及維護(hù)費(fèi)45.058 3.能源費(fèi)2.949 4.保險費(fèi)8.452 5.管理費(fèi)用45.058 6.營銷費(fèi)16.905 7.固定資產(chǎn)折舊、攤銷36.72 8.房產(chǎn)稅220.32 9.營業(yè)稅金及附加101.8987.3 項(xiàng)目資金籌措本項(xiàng)目的自有資金來源有：房地產(chǎn)開發(fā)公司自有資金4000萬，占總投資額的34.86%，向銀行貸款7224.06萬。八、經(jīng)濟(jì)效益分析8.1 分析依據(jù)及說明本財務(wù)分析根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度以及項(xiàng)目經(jīng)營計劃，抵押貸款期限15年，貸款利率5.40%，目標(biāo)收益率設(shè)為10%，項(xiàng)目建設(shè)期1.5年，出租期48.5年。8.2 經(jīng)營方案根據(jù)市場分析和對本項(xiàng)目的功能定位，本寫字樓用于出租1) 項(xiàng)目總建筑面積=30000（m2）2) 項(xiàng)目可出租面積=300000.85=255003) 年租金毛收入=255002.0360=1836（萬元）4) 年租金凈收入=年租金毛收入-銷售收入-固定資產(chǎn)折舊攤銷-房產(chǎn)稅-營業(yè)稅金及附加-（物業(yè)及維護(hù)費(fèi)+能源費(fèi)+保險費(fèi)+管理費(fèi)用+營銷費(fèi)）=1836（1-2%-12%-5.55%-2%）-118.422=1321.92（萬元）5) 項(xiàng)目總開發(fā)價值=1836（1+10%）48.5-1）10%（1+10%）48.5=18179.56（萬元）6) 項(xiàng)目總成本=11474萬元7) 自有資金=4000萬元8) 抵押貸款=項(xiàng)目總成本-自有資金=11474-4000=7474萬元9) 貸款年還本付息額=74745.40%（1-（1+5.40%）-15）=739.66（萬元）10) 財務(wù)凈現(xiàn)值NPV自有資金現(xiàn)金流量表 單位（萬元）年末01151648.5股本金投入4000凈經(jīng)營收入1321.921321.92抵押貸款還本付息739.660自有資金凈現(xiàn)金流量-4000582.261321.92稅前財務(wù)凈現(xiàn)值NPV前=-4000+582.2610%（1-1（1+10%）15）+1321.9210%（1-1（1+10%）33.5）（1+10%）15=3463.372（萬元）稅后財務(wù)凈現(xiàn)值NPV后=-4000+582.2610%（1-1（1+10%）15）+1321.9210%（1-1（1+10%）33.5）（1+10%）15=1000.459（萬元）11) 財務(wù)內(nèi)部收益率FIRRi1=11%時，NPV1=437.082萬元i2=12%時，NPV2=-24.826萬元FIRR= i1+NPV1(i2- i1）(NPV1+NPV2)=11%+437.082（12%-11%）（437.082+24.826）=11.946%12) 動態(tài)投資回收期：Pt=（累計貼現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上年累計貼現(xiàn)值的絕對值當(dāng)年凈現(xiàn)金流量的貼現(xiàn)值=15+（8-1）+0.528(0.528+98.384)=22.0053(年)13) 利潤總額=項(xiàng)目總開發(fā)價值-項(xiàng)目總成本-銷售稅金及附加=18179.56（1-5.55%）-11474=5696.594（萬元）14) 開發(fā)商成本利潤率=開發(fā)商利潤總額項(xiàng)目總成本=5696.59411474100%=49.648%15) 成本收益率=年凈租金收入項(xiàng)目總成本=1321.9211474100%=11.521%8.3 項(xiàng)目稅費(fèi)營業(yè)稅及其附加5.55%企業(yè)所得稅率33%盈余公積金按10%提取，公益金按5%提取8.4 盈利能力評價項(xiàng)目內(nèi)部收益率為11.946%，按10%的目標(biāo)收益率測算的財務(wù)凈現(xiàn)值為1000.459萬元，動態(tài)投資回收期為22.0053年。項(xiàng)目在財務(wù)上是可行的。8.5清償能力評價本項(xiàng)目擬向銀行申請長期貸款（含息）7474萬元，項(xiàng)目法人將用銷售回籠資金、經(jīng)營收入還款，預(yù)計貸款償還期15為年，項(xiàng)目償債能力良好。九、不確定性分析9.1 敏感性分析由以往相同寫字樓的敏感性分析數(shù)據(jù)可知，全部投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格、建設(shè)成本變化的影響較大（較敏感）；自有資金的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率受銷售價格變化與建設(shè)成本變化的影響相對不敏感。而對整個項(xiàng)目而言，即使遇到房地產(chǎn)市場波動較大，樓盤競爭激烈等不利因素，本項(xiàng)目的開發(fā)仍然有較高的盈利能力。9.2 項(xiàng)目的盈虧平衡分析現(xiàn)以出租率為變量，對本項(xiàng)目進(jìn)行盈虧平衡分析，具體測算數(shù)據(jù)如下： 盈虧平衡分析出租率0 20%40%80%100% FNPV(I=10%)-4000 -1384.81230.46460.89076盈虧平衡點(diǎn) 30.6%由上述分析，我們可以知道，當(dāng)出租率為30.6%時（假定價格不變），項(xiàng)目處于盈虧平衡點(diǎn)，此時剛好能夠收回成本，由出租率和出租收入之間的關(guān)系，我們可以知道，當(dāng)出租單價下降30.6%時，該項(xiàng)目剛好能收回成本。9.3 風(fēng)險分析9.3.1項(xiàng)目整體潛在風(fēng)險1) 金融風(fēng)險 近期，全球性的金融危機(jī)席卷各國。很多企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績下降，上海地區(qū)的企業(yè)承租能力下降，使本項(xiàng)目出租難度增大，甚至在今后很長一段時期內(nèi)出現(xiàn)高空置率的情況。2) 供求風(fēng)險 由于金融危機(jī)使很多企業(yè)退租，所以近期寫字樓市供過于求的，該項(xiàng)目的推出初期可能會有比較高的空置率。但考慮到2010年世博會將在上海舉辦，可能會對寫字樓的出租有一定幫助。3) 政策風(fēng)險 由于政府宏觀調(diào)控在住宅市場上取得了一定成績，大量資金進(jìn)入辦公務(wù)業(yè)市場。目前商務(wù)部已經(jīng)注意到商業(yè)房地產(chǎn)的過熱傾向，因此不能排除政府部門對辦公房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的可能性。9.3.2寫字樓潛在風(fēng)險1) 周期風(fēng)險 房地產(chǎn)市場存在周期波動和景氣循環(huán)現(xiàn)象，由于近年來寫字樓市場的供應(yīng)量急劇擴(kuò)大，2008年前后已經(jīng)進(jìn)入調(diào)整期，此時恰逢本項(xiàng)目入市，由于市場環(huán)境的變化導(dǎo)致目前的定位和定價出現(xiàn)偏差。這是本項(xiàng)目面臨的最大風(fēng)險。2) 區(qū)位多極化風(fēng)險 未來新建寫字樓，將出現(xiàn)區(qū)位多極化特點(diǎn)。隨著城市改造的不斷深入，中心城區(qū)土地范圍供應(yīng)緊張。ABC寫字樓地處嘉定，租金相對較低，對那些承租能力較差的企業(yè)比較有吸引力。 3) 產(chǎn)品類型多元化風(fēng)險 本項(xiàng)目仍然是傳統(tǒng)的乙級寫字樓產(chǎn)品。傳統(tǒng)的乙級寫字樓可能依然是多數(shù)企業(yè)的首選，但是隨著“總部經(jīng)濟(jì)”的崛起，低密度生態(tài)型的單體辦公樓可能占領(lǐng)市場制高點(diǎn)，造成本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的部分流失。9.3.3商業(yè)潛在風(fēng)險 我們對未來商業(yè)的走勢看好，但是值得注意的是，我們對商業(yè)物業(yè)的未來價格判斷是基于目前全市的商業(yè)發(fā)展形勢、區(qū)域發(fā)展?jié)摿秃暧^環(huán)境的利好來總體評定的。但這并不說明，未來市場沒有風(fēng)險，相反，我們認(rèn)為基于以下幾點(diǎn)，商業(yè)市場有一定風(fēng)險。1) 經(jīng)營風(fēng)險 商業(yè)經(jīng)營需要極高的市場駕馭能力，任何微小的細(xì)節(jié)都可能導(dǎo)致項(xiàng)目失敗。特別是本項(xiàng)目周邊商業(yè)氛圍不濃，區(qū)位條件較差，對商業(yè)經(jīng)營是個巨大的挑戰(zhàn)。另外，商業(yè)部門對宏觀經(jīng)濟(jì)變動、市場變化十分敏感，而高端的定位將導(dǎo)致經(jīng)營比較困難。經(jīng)營風(fēng)險是商業(yè)部門的最大風(fēng)險。2) 區(qū)位風(fēng)險 基于商業(yè)經(jīng)營的特殊性，本項(xiàng)目的成功依賴于嘉定地區(qū)以及同濟(jì)大學(xué)的興旺繁榮。而目前同濟(jì)新城區(qū)域的形象還有待提高，市場環(huán)境還需要悉心培育。9.4 風(fēng)險的多方案規(guī)避一般而言，系統(tǒng)性的風(fēng)險是不可避免的，個別風(fēng)險應(yīng)當(dāng)通過本項(xiàng)目前期的科學(xué)規(guī)劃、后期的科學(xué)管理來加以規(guī)避。我們在前期的產(chǎn)品策劃、價格定位、財務(wù)分析中已經(jīng)充分考慮了風(fēng)險的因素。1) 采取靈活的面積分割，以適應(yīng)不同企業(yè)不同面積的需要以及同一個企業(yè)