試論建筑物地下空間車庫的權(quán)益歸屬及其評(píng)估

試論建筑物地下空間車庫的權(quán)益歸屬及其評(píng)估2015-11-25 估價(jià)師之家點(diǎn)擊標(biāo)題下估價(jià)師之家可快速關(guān)注摘自中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)2012年4期作者：唐阿祥摘要：地下車庫的權(quán)益歸屬問題，一直困擾著房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)。建筑物地下空間主要是作為建筑物的基礎(chǔ)部分，停車功能是衍生的副產(chǎn)品，其權(quán)益歸屬應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主。這是由現(xiàn)有土地制度的缺陷造成的，開發(fā)商只有在繳納地下空間的土地出讓金后方能取得地下車位的權(quán)益。地下車位作為特殊的房地產(chǎn)，具有兩個(gè)特點(diǎn)：一般不包含地價(jià)、不按建筑面積計(jì)售。評(píng)估地下車位時(shí)應(yīng)根據(jù)不同性質(zhì)，結(jié)合不同的估價(jià)目的確定不同的估價(jià)技術(shù)思路和方法。關(guān)鍵詞：地下車庫；車庫功能；地下車位特點(diǎn)；權(quán)益歸屬建筑物地下空間車庫的權(quán)益歸屬問題一直是困擾法律界和房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理等部門的問題。長(zhǎng)期以來，由于地下空間車庫的權(quán)益歸屬不明確，引發(fā)的各類糾紛層出不窮，作為房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在評(píng)估此類項(xiàng)目時(shí)也往往因依據(jù)不足而出現(xiàn)“定價(jià)容易定性難”的窘境。2007年3月通過的物權(quán)法，是專門調(diào)節(jié)物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系的重要法律，對(duì)于住宅小區(qū)的車位、車庫有專門的規(guī)定。物權(quán)法第七十四條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有?！焙?jiǎn)而言之，小區(qū)內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)車位、車庫歸開發(fā)商所有，可以通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式來加以處置；而屬于業(yè)主共有的道路或其他場(chǎng)地的車位，則歸全體業(yè)主共有。然而此條規(guī)定過于原則和籠統(tǒng)，未能有效地解決建筑物地下空間車庫歸屬的紛爭(zhēng)。物權(quán)法第七十四條其實(shí)表達(dá)了這樣的意思：在建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，沒有占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地的，其歸屬由當(dāng)事人（開發(fā)商）通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定，反之，則不在物權(quán)法調(diào)整和保護(hù)之列。例如建筑物的地下空間車庫，因?yàn)榭梢酝７牌?，但并非“?guī)劃用于停放汽車的車位、車庫”，倒更像是屬于業(yè)主共有的“其他場(chǎng)地”，它的權(quán)益歸屬究竟如何認(rèn)定呢？一、建筑物地下空間車庫并非源于規(guī)劃立項(xiàng)從當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀來看，很少出現(xiàn)從項(xiàng)目立項(xiàng)開始就規(guī)劃用于停泊汽車的車位、車庫的情況，除非是獨(dú)立開發(fā)的經(jīng)營(yíng)型商業(yè)性地下車庫。開發(fā)商對(duì)于開發(fā)地下建筑物的熱情遠(yuǎn)沒有地上建筑物來得大，其商業(yè)利潤(rùn)主要是通過地上建筑物獲得的，而開發(fā)地下空間的車位，只要能收回建造成本即可。目前，上海售價(jià)在15000元平方米的樓盤，其地下車位的平均價(jià)格在10萬元個(gè)，地下車位的建筑面積一般在35至40平方米，約合2500元平方米至2800元平方米，較地下建筑物的建造成本略有盈余，跟地上建筑物的豐厚利潤(rùn)相比不可同日而語。事實(shí)上，建筑物地下空間車庫只是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬、衍生產(chǎn)品，而非主產(chǎn)品，開發(fā)商自然不會(huì)對(duì)它單獨(dú)報(bào)規(guī)劃立項(xiàng)并進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。二、建筑物地下空間是建筑物不可分割的一部分地下空間不是作為獨(dú)立的建筑空間而存在的，其首先是作為建筑物的基礎(chǔ)而存在，與建筑物的其他構(gòu)件元素一樣，是整個(gè)建筑物不可分割的一部分。其第一功能或稱原始功能是擔(dān)負(fù)整個(gè)建筑物的承重功能；用作車庫，只是衍生出來的副產(chǎn)品，屬于第二功能或衍生功能。它和地上建筑物的關(guān)系只能是整個(gè)建筑物的共有部分，否則地上建筑物就成了無本之木、空中樓閣。三、建筑物地下空間車庫應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有的“其他場(chǎng)地”由此，我們不難發(fā)現(xiàn)，在建筑區(qū)劃內(nèi)，屬于業(yè)主共有的“其他場(chǎng)地”，有套內(nèi)建筑面積之外的共有建筑面積，如外墻、走廊、樓梯、電梯井道、設(shè)備用房、輔助用房等，還有小區(qū)道路、小區(qū)綠化、公共設(shè)施、門衛(wèi)、配電房、泵房、小區(qū)會(huì)所、白行車庫（棚），以及建筑物地下空間車庫。它們有一個(gè)共同的特點(diǎn)，即都是整幢建筑物不可分割的部分，共同組成、支撐了建筑物的使用功能，不屬于業(yè)主的專有部分，卻又是業(yè)主正常使用過程中不可缺少的組成部分。從理論上說，對(duì)于建筑物地下空間車庫，開發(fā)商出售的并不是所有權(quán)，甚至不是使用權(quán)，而是由于車庫的稀缺性所帶來的一種壟斷資源的收益。事實(shí)上，沒有任何一個(gè)地下空間車庫能夠獲得政府頒發(fā)的獨(dú)立的“所有權(quán)證”或者是“使用權(quán)證”，它們?cè)诜康禺a(chǎn)權(quán)證“房屋類型”一欄記載的是“其他”；在“用途”欄記載的是“特種用途”，或者只是在房地產(chǎn)權(quán)證的附記里，標(biāo)注出部位和建筑面積等信息，同時(shí)轉(zhuǎn)讓地下車位時(shí)有一系列的限制和規(guī)定。四、現(xiàn)有土地使用制度是建筑物地下空間車庫權(quán)益歸屬困惑的根本原因開發(fā)商建造投資的建筑物地下空間，是沒有經(jīng)過土地分?jǐn)偟?，這是現(xiàn)有土地使用制度下難以界定建筑物地下空間車庫權(quán)益歸屬的根本原因。從現(xiàn)行的房地產(chǎn)法律法規(guī)看，確認(rèn)地下建筑物所有權(quán)歸屬問題是缺乏法律依據(jù)的。城市房地產(chǎn)管理法第二條規(guī)定：“本法所稱房屋，是指土地上的房屋等建筑物及構(gòu)筑物”。這里的“土地上”當(dāng)指地表之上，而沒有涉及地下空間的范疇，反映了我國(guó)立法滯后的窘?jīng)r。開發(fā)商取得土地使用權(quán)時(shí)，只是地上建筑物部分參與了土地的分?jǐn)?，而建筑物地下空間車庫所占空間沒有經(jīng)過土地分?jǐn)?，它既非通過出讓、轉(zhuǎn)讓的方式獲得土地使用權(quán)，又非符合法律程序的劃撥土地，那么開發(fā)商處分建筑物地下空間車庫的合法性便不復(fù)存在。開發(fā)商擅自將其出售、出租的所得都屬于不當(dāng)?shù)美?，侵犯了建筑物全體業(yè)主的合法權(quán)益。五、建筑物地下空間車庫只有在補(bǔ)繳土地出讓金之后方能取得合法的所有權(quán)為了解決地下空間歸屬的法律瓶頸問題，上海市在全國(guó)范圍內(nèi)第一個(gè)制定了地方性行政法規(guī)上海市城市地下空間建設(shè)用地審批和房地產(chǎn)登記施行規(guī)定 （以下簡(jiǎn)稱施行規(guī)定），施行規(guī)定適用范圍為“本市國(guó)有土地范圍內(nèi)地下空間開發(fā)建設(shè)的用地審批和房地產(chǎn)登記，但因管線鋪設(shè)、樁基工程等情形利用地下空間的除外”，本文論述的建筑物地下空間車庫無疑屬于此范圍。規(guī)行規(guī)定第六條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的地下土地使用權(quán)出讓金，按照分層利用、區(qū)別用途的原則，參照地上土地使用權(quán)出讓金的標(biāo)準(zhǔn)收取。”同時(shí)規(guī)定：“本辦法實(shí)施前開發(fā)建設(shè)的地下建（構(gòu)）筑物屬于經(jīng)營(yíng)性用途的，轉(zhuǎn)讓時(shí)由受讓人向土地管理部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)?！睂?duì)于建筑物地下空間車庫，物權(quán)法規(guī)定得非?；\統(tǒng)而模糊，而上海市的施行規(guī)定卻規(guī)定得很明確，開發(fā)商只有在補(bǔ)繳土地出讓金之后，方能取得對(duì)建筑物地下空間車庫合法的所有權(quán)，否則，建筑物地下空間車庫應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)務(wù)的共有部分，開發(fā)商的出售、出租等行為屬于對(duì)業(yè)主的侵權(quán)行為。六、建筑物地下空間車庫的特點(diǎn)一般情況下（經(jīng)營(yíng)性商業(yè)地下車庫除外），建筑物地下空間車庫具有以下特點(diǎn)：第一是不含地價(jià)。一般住宅或辦公樓、商業(yè)等建筑物的地下空間車庫部分是不繳納國(guó)有土地使用權(quán)出讓金的，因而不包含樓面地價(jià)，也不計(jì)入容積率，在房地產(chǎn)權(quán)證中記載的“房屋類型”為其他。因?yàn)椴缓貎r(jià)，地下車位的成本價(jià)格主要由建筑物地下空間的重置成本價(jià)格來確定。但是車位的市場(chǎng)價(jià)格并非按照成本價(jià)格來銷售，而是隨行就市，根據(jù)車位的供需狀況及周邊的市場(chǎng)價(jià)格來決定，只有課稅、司法評(píng)估等情況需要計(jì)算車位的重置成本價(jià)格時(shí)才會(huì)用到。第二是地下車位不按建筑面積計(jì)售。盡管房地產(chǎn)權(quán)證上載明了車位的建筑面積，建筑面積表明該車位實(shí)際占有的面積以及分?jǐn)偟墓灿妹娣e包括墻體、樁柱、過道等，但記載的建筑面積與車位價(jià)格沒有關(guān)系。根據(jù)地下車庫及停車位尺寸規(guī)范記載，一個(gè)小型車車位的外廓投影面積為不小于4.8ml.8m。但因分?jǐn)偟墓灿妹娣e的不同，同樣是一個(gè)停泊小型機(jī)動(dòng)車的車位，建筑面積的大小會(huì)有很大的差異。有些車位的建筑面積只有20多平方米，有些車位的建筑面積高達(dá)50多平方米，但這些都不重要，因?yàn)樗械牡叵萝囄欢际前础皞€(gè)”計(jì)售的這與地上建筑物按建筑面積計(jì)售完全不同。七、地下車位的評(píng)估鑒于地下車位的上述特點(diǎn)，我們?cè)谠u(píng)估車位市場(chǎng)價(jià)格時(shí)必須根據(jù)地下車位的不同性質(zhì)，結(jié)合不同的估價(jià)目的、估價(jià)技術(shù)思路和方法來評(píng)估。多數(shù)情況是使用市場(chǎng)比較法來評(píng)估地下車位的市場(chǎng)價(jià)值。與地上建筑物不同，地下車位不含樓面地價(jià)，不同地段區(qū)域相類似建筑物地下車位的成本價(jià)格相似，但市場(chǎng)價(jià)格相距甚遠(yuǎn)，因而市場(chǎng)法是唯一適合的估價(jià)方法。市場(chǎng)法是根據(jù)替代原理，尋找相類似房地產(chǎn)的已成交案例，通過交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素等修正，得出估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)價(jià)格的一種評(píng)估方法。在運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估地下車位時(shí)關(guān)鍵在于把握個(gè)別因素修正。與其他房地產(chǎn)不同，地下車位個(gè)別因素修正的內(nèi)容主要是：車位形態(tài)（是否雙層機(jī)械式車位）、車位樓層（地下一層或地下二層、地下三層）、車位位置（距離出入口遠(yuǎn)近）、方便程度（有無樁柱遮擋或停車死角）、電梯狀況（有無直達(dá)地下停車場(chǎng)的電梯）、擁擠狀況（車位是否擁擠、公共通道是否順暢）、場(chǎng)地平整（是否有坡道）、配套設(shè)施（有無小超市、洗車服務(wù)等）、管理狀況（有無專人管理機(jī)服務(wù)水平）、其他（其他影響價(jià)格的個(gè)別因素）。市場(chǎng)法的另三項(xiàng)修正（交易情況、交易日期、區(qū)域因素）以及計(jì)算公式與其他房地產(chǎn)計(jì)算時(shí)一致，本文不作展開。第一，經(jīng)營(yíng)性商業(yè)地下車庫應(yīng)使用成本法和收益還原法。經(jīng)營(yíng)性商業(yè)地下車庫是指：建設(shè)立項(xiàng)為商業(yè)房地產(chǎn)，繳納土地出讓金因而包含了地價(jià)的，用作經(jīng)營(yíng)性的短時(shí)租賃服務(wù)的地下停車庫，一般位于車站、機(jī)場(chǎng)、碼頭、醫(yī)院、會(huì)場(chǎng)、城市商業(yè)中心等車流量大、短時(shí)泊車需求旺盛的區(qū)域?；谄渖虡I(yè)特征（且包含了地價(jià)），此類地下車庫的評(píng)估可運(yùn)用成本法和收益還原法計(jì)算價(jià)格。估價(jià)的技術(shù)思路與方法、公式和正常的房地產(chǎn)一樣，本文不作展開。需要注意的是，經(jīng)營(yíng)性商業(yè)地下車庫一般需要整體轉(zhuǎn)讓，而不能按單個(gè)車位交易，因此一般都是進(jìn)行停車場(chǎng)整體評(píng)估。第二，用于課稅或法律糾紛時(shí)，可使用成本法求取重置成本價(jià)格在估價(jià)實(shí)踐中，會(huì)遇到地下車位轉(zhuǎn)讓的情況，需要評(píng)估其營(yíng)業(yè)稅、增值稅等，需要評(píng)估其重置成本價(jià)格；還有司法目的的評(píng)估，因案件審理或執(zhí)行的需要，也會(huì)有評(píng)估地下車位重置成本價(jià)的需求。需注意的是，地下車位不包含地價(jià)，主要評(píng)估建筑物的分項(xiàng)（建筑物地下空間部分）的重置成本價(jià)格，與重置價(jià)格的區(qū)別在于不計(jì)入銷售費(fèi)用、稅費(fèi)和利潤(rùn)，公式如：地下車位重置成本價(jià)格=建造地下空間建筑物費(fèi)用-折舊= （地下空間建筑工程費(fèi)用+地下空間專