中盛—瓷都名府房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.doc

中盛瓷都名府房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制單位 景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)設(shè)計(jì)研究院開發(fā)商 浮梁中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司目錄1總論l.1項(xiàng)目背景2市場(chǎng)環(huán)境分析2.1景德鎮(zhèn)市及浮梁縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況2.2景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2.3微觀環(huán)境分析2.4景德鎮(zhèn)市市場(chǎng)分析結(jié)論2.5項(xiàng)目提出與簡(jiǎn)介2.6項(xiàng)目可行性研究主要論3項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究3.1項(xiàng)目投資分析3.2項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià) 3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析4項(xiàng)目全程營(yíng)銷策略4.1項(xiàng)目總體定位4.2項(xiàng)目分析4.3項(xiàng)目營(yíng)銷策略 5項(xiàng)目總體規(guī)劃方案 5.1經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃基準(zhǔn)條件 5.2規(guī)劃布局 5.3道路交通規(guī)劃 5.4綠地景觀規(guī)劃 5.5給水規(guī)劃 5.6排水規(guī)劃 5.7電力規(guī)劃 5.8電信工程規(guī)劃 5.9燃?xì)庖?guī)劃 5. 10建筑單體設(shè)計(jì) 5. 11公離建筑裝修標(biāo)準(zhǔn) 6項(xiàng)目管理6.1項(xiàng)目管理體系7項(xiàng)目建設(shè)組織機(jī)構(gòu)與人力資源配置7.1項(xiàng)目組織說(shuō)明7.2人力資源配置8項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃8.1有關(guān)本項(xiàng)目計(jì)劃的說(shuō)明8.2本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)358.3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表369投資分析379.1項(xiàng)目基本參數(shù)及預(yù)計(jì)施工進(jìn)度安排379.2項(xiàng)目開發(fā)價(jià)值（銷售收入）389.3土地成本399.4建安工程成本39 9.5前期費(fèi)用41 9.6項(xiàng)目其它不可預(yù)見費(fèi)42 9.7應(yīng)繳納之開發(fā)期稅、贊42 9.8紅線內(nèi)、外市政及公建配套工程費(fèi)44 9.9靜態(tài)總投資額44 9. 10資金籌措計(jì)劃及財(cái)務(wù)費(fèi)用45 9. 11房地產(chǎn)銷售有關(guān)稅、費(fèi)45 9. 12本項(xiàng)目銷售費(fèi)用45 9. 13本項(xiàng)目所得稅46 9. 14靜態(tài)開發(fā)總投資綜述46 9. 15項(xiàng)目全部開發(fā)總投資綜述47 IO可行性研究財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和選定“48 10.1建造成本48 10.2商品房?jī)r(jià)格與余房率49 10.3計(jì)算期49 10.4相關(guān)稅、費(fèi)49 10.5土地增值稅49 10.6所得稅49 11項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析-49 11.1項(xiàng)目贏利能力50 11.2風(fēng)險(xiǎn)分析51 11.3結(jié)論建議與存在的問(wèn)題52中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1總論中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告1.1項(xiàng)目背景 1.1.1項(xiàng)目名稱：中盛一瓷都名府 1.1.2項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目地塊坐落在浮梁縣城紅塔路與白居易路相交處 1.1.3項(xiàng)目現(xiàn)狀：基本達(dá)到五遙一平，并辦理相關(guān)證件。 1.1.4項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模： 中盛一瓷都名府為新建地產(chǎn)項(xiàng)目，為現(xiàn)代風(fēng)格商住項(xiàng)目，根據(jù)收集到的市場(chǎng)信息，客戶信息基礎(chǔ)上，不斷深化完善延伸，進(jìn)_二步提升產(chǎn)品在功能、配套、環(huán)境等方面的品質(zhì)，營(yíng)造成功人士理想的家園。 中盛一瓷都名府位于紅塔路與白居易路相交處，總用地面積約56，234. 50 m2，整個(gè)居住現(xiàn)代建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)，擁有20，000多平方米的綠地和花園，總建筑面積為192，445. 60 m2，其中住宅建筑面積162，686. 61r，物業(yè)管理及社區(qū)工作用房建筑面積l，612. 70盯，商業(yè)配套建筑面積29，758. 99 m2，將以現(xiàn)代風(fēng)格的景觀園藝形成小高層，組團(tuán)的景觀豪宅。 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下： 用地面積： 56，234. 50m2 建筑面積：192，445. 60m2 其中： 住宅面積：162，686. 6m2 商業(yè)及配套面積：29，758. 99m2 其中： 沿街商業(yè)面積：11660. 88 m2 集中商業(yè)面積：16，405. 41 m2 物業(yè)管理辦公用房砸積：530. 21吖 物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)用房面積：780 m2 社區(qū)工作服務(wù)用房面積：302. 49 m2 煤氣調(diào)壓站面積：80m2 容積率： 3. 42 綠化率： 42%建筑密度：30. 33%1.1.5項(xiàng)目開發(fā)手續(xù)：本項(xiàng)目已經(jīng)過(guò)政府立項(xiàng)審批，并辦理土地使用權(quán)證。目前，項(xiàng)目總體規(guī)劃已獲批，正在進(jìn)行修訂。1.1.6開發(fā)公司簡(jiǎn)介：該項(xiàng)目開發(fā)單位為浮梁中盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2010年，注冊(cè)資本4，100萬(wàn)人民幣；注冊(cè)地址為江p-省景德鎮(zhèn)市浮粱縣新昌北路，法定代表人胡斌良，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)、商品房銷售、建筑安裝、袈修工程施工、物業(yè)管理等。中盛公司一貫秉承”以人為本、追求卓越”的經(jīng)營(yíng)理念，積極推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)，已經(jīng)形成董事會(huì)、經(jīng)營(yíng)班子職責(zé)明確，相互制衡、合力發(fā)展的規(guī)范化法人治理結(jié)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu)。建立了一支組織指揮能力強(qiáng)、專業(yè)技術(shù)水平高、團(tuán)結(jié)協(xié)作意識(shí)好的成熟的經(jīng)理層糙英。在現(xiàn)有的員工中，具有專業(yè)的技術(shù)職稱或大專以上學(xué)歷人才占80%。中盛公司執(zhí)著于“信譽(yù)為重、品質(zhì)為先”的企業(yè)文化與服務(wù)精神，貫徹“誠(chéng)信服務(wù)，構(gòu)筑精品”的企業(yè)質(zhì)量方針，努力尋求新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，謀求更大的發(fā)展。面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，公司正在積極的探索開發(fā)高科技領(lǐng)域與其它產(chǎn)業(yè)。并不斷得以科技進(jìn)步和體制創(chuàng)新引領(lǐng)公司創(chuàng)造美好的明天。1.1.7可行性研究的依據(jù)l、各項(xiàng)原始資料及育關(guān)數(shù)據(jù)；2、景德鎮(zhèn)市國(guó)有土地使用證；3、江西省統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料；4、景德鎮(zhèn)市統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料；5、江西省建設(shè)廳相關(guān)文件及資料；6、中盛一瓷都名府規(guī)劃設(shè)計(jì)方案7、國(guó)家、部委、省現(xiàn)行的技術(shù)規(guī)范和定額8、住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)1.1.8承擔(dān)可行性研究工作的單位：景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)設(shè)計(jì)研究院1.2可行性研究結(jié)論1.2.1市場(chǎng)預(yù)測(cè) (1)本項(xiàng)目位于縣城紅塔路與自居易路相交處，為了充分展示這片-寶地的魅力，進(jìn)行商標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)。營(yíng)造旅游休閑環(huán)境，打造商業(yè)品牌，建成后將成為市民的生活休閑、商業(yè)休閑、文化娛樂(lè)休閑的聚集地，成為浮粱對(duì)外旅游、觀光、商貿(mào)、購(gòu)物、休閑等的時(shí)尚交流平臺(tái)，充分展示城市個(gè)性。成為最具增值潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的首席板塊。據(jù)調(diào)查，目前中盛一瓷都名府是中高收入階層購(gòu)房的首選區(qū)域。社區(qū)規(guī)模大，配套齊全，綠化率高，細(xì)致入微的物業(yè)管理，產(chǎn)品具有創(chuàng)新性和差異性，目前浮梁房地產(chǎn)市場(chǎng)上基本沒(méi)有同類產(chǎn)品。各種跡象表明，中盛一瓷都名府項(xiàng)目的市場(chǎng)前景是樂(lè)觀的，依然能成為行業(yè)、媒體、購(gòu)房者關(guān)注的熱點(diǎn)。 (2) 2006年以來(lái)，景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知的影響，但全市及浮梁縣商品房銷售逐年增長(zhǎng)，2010比去年同期增長(zhǎng)15.1%，這些說(shuō)明了景德鑲市及浮梁縣房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。 浮梁憑借著得天獨(dú)厚的氣候環(huán)境、自然條件成為人們的居冢、度假、養(yǎng)生的首選，無(wú)疑將更堅(jiān)定大家對(duì)浮梁房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的信心，它的未來(lái)將發(fā)展成為旅游、觀光、休閑、文化為一體的城市多功能帶，它的建成必將成為浮梁的“名片”和“窗口”， 中盛一瓷都名府的建設(shè)必將掀起浮梁新一輪購(gòu)房熱潮。2市場(chǎng)環(huán)境分析2.1景德鎮(zhèn)市及浮梁縣自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況景德鎮(zhèn)市是江西省的直轄市，人口145萬(wàn)，土地面積5，248平方公里，是國(guó)務(wù)院公布的全國(guó)24個(gè)歷史文化名城之一和國(guó)家對(duì)外開放城市，是中華著名的瓷都。景德鎮(zhèn)有千余年的陶瓷文明史，向稱中國(guó)四大名鎮(zhèn)之一，這里陽(yáng)光明媚，雨量充足，氣候宜人，自然景觀優(yōu)美，人文資源豐富，生態(tài)環(huán)境良好，是個(gè)理想的居住城市。景德鎮(zhèn)市的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2008年為321. 98億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13，591元，景德鎮(zhèn)市是江西省重要的現(xiàn)代工業(yè)基地。陶瓷工業(yè)已形成了以日用陶瓷為主體，藝術(shù)建筑、工業(yè)、電子等各類陶瓷共同發(fā)展的陶瓷工業(yè)體系。2.2景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)90年代初期的泡沫后，近十年的沉寂蕭條，于1998年開始復(fù)蘇，隨后步入高速的發(fā)展期。自2000年后，每年的銷售面積在逐步增長(zhǎng)，2003，2004年兩年甚至出現(xiàn)了銷售面積大于竣工面積。需求旺盛，良好的生態(tài)環(huán)境及投資政策，吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)大集團(tuán)前來(lái)投資，進(jìn)軍地產(chǎn)業(yè)。 不僅數(shù)字表明了房地產(chǎn)市場(chǎng)的明顯回暖，市政建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也大有進(jìn)展。目前發(fā)展規(guī)劃已構(gòu)筑完成，大規(guī)模投資地產(chǎn)的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)。2.3微觀環(huán)境分析2.3.1區(qū)位分析 項(xiàng)目所在縣城紅塔路南側(cè)白居易路東側(cè)，環(huán)境靜溢優(yōu)美，自然景觀非常良好，日照時(shí)間長(zhǎng)，空氣質(zhì)量好；交通方面，地處市政主干道旁，交通便利暢達(dá)。2.3.2競(jìng)爭(zhēng)分析 目前，各大房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的眾多樓盤中，選擇同一家公司進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，工程建筑、物業(yè)管理的比比皆是。房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)不再表現(xiàn)為開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建筑、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)的競(jìng)爭(zhēng)，而是表現(xiàn)為更有個(gè)性和特點(diǎn)的品牌、服務(wù)、設(shè)計(jì)、建筑、物業(yè)等在更加專業(yè)的層面進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，也就是地產(chǎn)板塊成熟后，由“面”轉(zhuǎn)“點(diǎn)”，由“硬”轉(zhuǎn)“軟”，回歸到個(gè)盤間競(jìng)爭(zhēng)是一定的，但也正是個(gè)盤體現(xiàn)無(wú)可替代的獨(dú)特的時(shí)候了。 2005年由于中央的宏觀調(diào)空，導(dǎo)致資本大規(guī)模地從珠三角、長(zhǎng)江三角等過(guò)熱地區(qū)向二線城市轉(zhuǎn)移。這些地產(chǎn)集團(tuán)看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，紛紛進(jìn)住開發(fā)，目前已有上市房地產(chǎn)企業(yè)在我市進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，勢(shì)必造成地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加速。根據(jù)人均GDP國(guó)際經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)的比較結(jié)果，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入一個(gè)筒速發(fā)展時(shí)期。報(bào)告編制：景德鎮(zhèn)陶瓷工業(yè)設(shè)計(jì)研究院2.3.3供求分析2004年以房地產(chǎn)迫來(lái)了新一輪的“蘇醒”，雖然2005年中央對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中加大了力度，但樓市經(jīng)過(guò)十多年的調(diào)整，發(fā)展通道已基本掃清，市場(chǎng)己構(gòu)筑堅(jiān)實(shí)的大底，而且近兩年我市樓市明顯復(fù)蘇，目前開始強(qiáng)勁上揚(yáng)，行情看漲，吸引了越來(lái)越多的國(guó)內(nèi)、國(guó)際大集團(tuán)投資商。 2009年以來(lái)，我市房地產(chǎn)業(yè)雖然受到五月份國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)的建設(shè)部等九部委關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格意見的通知的影響，全市商品房平均銷售價(jià)格為2623元平方米左右，比去年同期增長(zhǎng)12.1%，這些說(shuō)明了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已經(jīng)非常成熟，并有自己獨(dú)特的發(fā)展規(guī)律，影響是有限的。目前，景德鎮(zhèn)市買房、買車的居民越來(lái)越多。人均住房支出每年都在增長(zhǎng)。2.4景德鎮(zhèn)市市場(chǎng)分析結(jié)論 房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)形式，從“小而散”解決半拉子到“集團(tuán)化品牌化”的方向發(fā)展，雄厚的資金實(shí)力、專業(yè)化的運(yùn)作能動(dòng)和持續(xù)的客戶開發(fā)能力、品牌化方向等將成為企業(yè)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的首要因素。其次，房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域在向?qū)I(yè)化及細(xì)分的專業(yè)化經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)成為景德鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一，將獲得長(zhǎng)期而穩(wěn)定的發(fā)展，等等?？梢?，景德鏌還未出現(xiàn)中國(guó)有些城市的“地產(chǎn)泡沫”等，但是伴隨著地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)及調(diào)整，景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)也必將迎來(lái)市場(chǎng)的考驗(yàn)，也就是說(shuō)機(jī)遇與風(fēng)險(xiǎn)并存的。2.5項(xiàng)目提出與簡(jiǎn)介 中盛一瓷都名府的規(guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，改善居民的生活條件，使浮梁的土地價(jià)值得到回歸。它是一個(gè)典型的“城市經(jīng)營(yíng)”案例。在經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的今天，如何挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，形成自己的特色和核心競(jìng)爭(zhēng)力，從而吸引投資，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值，培養(yǎng)城市居民的自豪感、歸屬感，是城市經(jīng)營(yíng)的核心內(nèi)容。中盛一瓷都名府的精心打造，是縣政府在可持續(xù)發(fā)展的前提下，讓城市資產(chǎn)發(fā)揮最大的功能，創(chuàng)造最大利潤(rùn)的實(shí)驗(yàn)田。2.5.2中盛一瓷都名府項(xiàng)目，規(guī)劃用地面積56，234. 50m2，將建設(shè)成為現(xiàn)代生態(tài)庭院組團(tuán)，中盛一瓷都名府項(xiàng)目共分二期開發(fā)。第一期為現(xiàn)代建筑風(fēng)格的小高層及商業(yè)用房和其它附屬用房，面積約80，000多平方米；第二期為歐式風(fēng)格的小高層。2.6項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論(1)本項(xiàng)目地塊位于縣城紅塔路南側(cè)，是浮梁縣重要的城市資源，是浮梁城市建設(shè)中的重要區(qū)域，也是浮粱繁榮的象征。本項(xiàng)目地塊配套齊全，開發(fā)易于控制，流程成熟，市場(chǎng)潛力巨大，且地塊升值空間較大；(2)項(xiàng)目產(chǎn)品適合市場(chǎng)，且項(xiàng)目收益較高，有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；(3)建議盡快落實(shí)資金與項(xiàng)目啟動(dòng)計(jì)劃，根據(jù)歷年來(lái)景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)變化的規(guī)律，目蘸掰憔35年的市場(chǎng)盤整期，本項(xiàng)目剛好打這個(gè)時(shí)間差，以期在盤整期后，本項(xiàng)目立即可以進(jìn)入銷售旺季，迎接新一輪房地產(chǎn)開發(fā)熱潮。(4)項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模較大，開發(fā)周期相對(duì)稍長(zhǎng)，影響項(xiàng)目?jī)?nèi)部投資收益率。但考慮目前的市場(chǎng)過(guò)渡期，建議預(yù)售期安排在2012年下半年開盤，(5)主要結(jié)論參數(shù)見表l表1： 主要結(jié)論參數(shù)項(xiàng)目主要數(shù)據(jù)備注項(xiàng)目占地面積56,234.50 m2總建筑面積192，445.6m2項(xiàng)目周期5年項(xiàng)目總銷售收入53，526萬(wàn)元樓盤均價(jià)：2，600元/ m2項(xiàng)目靜態(tài)總投資40.288萬(wàn)元項(xiàng)目總投資48,074萬(wàn)元項(xiàng)目稅后利潤(rùn)5,452萬(wàn)元自有資金全部自有項(xiàng)目回收期4.5年開發(fā)期內(nèi)3項(xiàng)目投資環(huán)境與市場(chǎng)研究3.1項(xiàng)目投資分析3.1.1國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)環(huán)境及有關(guān)房地產(chǎn)政策動(dòng)向 (1) 2003年6月，央行121文件中規(guī)定，對(duì)大戶型、大面積、高檔商品房、別墅等項(xiàng)目應(yīng)適當(dāng)限制；商業(yè)銀行只能對(duì)購(gòu)買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款；對(duì)購(gòu)買第二套以上住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例；對(duì)開發(fā)商自有資金的要求要達(dá)到30%，土地抵押貸款也只能是評(píng)估價(jià)值的70%，最長(zhǎng)期限不能超過(guò)兩年。 (2) 2004年3月30日，國(guó)土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知即“71號(hào)令”，要求從即日起就“開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況”進(jìn)行全國(guó)范圍內(nèi)的執(zhí)法監(jiān)察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問(wèn)題處理完畢，對(duì)8月31丑后仍以歷史遺留問(wèn)題為由，采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。 (3) 2004年年底，國(guó)家又開始進(jìn)行土地稽查。雖然目前主要限于縣市級(jí)行政部門，但很俠就會(huì)影響到景德鎮(zhèn)。隨著土地政策的調(diào)整，土地供應(yīng)只會(huì)越來(lái)越緊張，供應(yīng)量會(huì)越來(lái)越小，價(jià)格會(huì)越來(lái)越看漲。 (4) 2004年中到2006年中，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)價(jià)格失常，國(guó)內(nèi)包括北京、上海、杭州、成都等許多城市，房?jī)r(jià)飆升，嚴(yán)重偏離價(jià)值。國(guó)務(wù)院為穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，打擊樓市投機(jī)行為，連續(xù)出臺(tái)了三次政令。繼“國(guó)八條”、“國(guó)六條”之后，5月11日，國(guó)務(wù)院轉(zhuǎn)發(fā)了中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告由建設(shè)部等七部委聯(lián)合制定的關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見，再施組合拳直擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為。 3.1.2景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)受政策的影響程度 (1)景德鎮(zhèn)市優(yōu)勢(shì)在于房地產(chǎn)在其他城市狂熱的時(shí)候沒(méi)有暴漲，那么在其驟冷的時(shí)候自然也不會(huì)暴跌，因?yàn)榫暗骆?zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直偏低。 (2)景德鎮(zhèn)市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。景德鎮(zhèn)沒(méi)有出現(xiàn)內(nèi)地許多城市二手房突擊拋盤的現(xiàn)象，市場(chǎng)反應(yīng)出奇平淡。諸多開發(fā)商也表現(xiàn)出十分冷靜，在售樓盤基本沒(méi)有作出明顯的舉措。 (3)由于國(guó)內(nèi)其他城市開始整頓房地產(chǎn)市場(chǎng)，使得景德鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)遇到大發(fā)展的一個(gè)機(jī)會(huì)。而景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)銷售的對(duì)象約85%來(lái)自本地。從總體而言，景德鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)依舊保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，置業(yè)者受宏觀調(diào)控政策影響相對(duì)較少，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的政策消化，市場(chǎng)對(duì)調(diào)控的回應(yīng)日趨理性，而且走的更高。3.2項(xiàng)目地塊評(píng)價(jià)3.2.1項(xiàng)目地理位置項(xiàng)目位于縣城紅塔路以南，是都市繁華區(qū)域，既享受自然的天籟，又有得天獨(dú)厚的自然資源和地理優(yōu)勢(shì)。3.2.2項(xiàng)睡地塊規(guī)劃狀況 浮梁縣政府為提升城市品味，加大了城市建設(shè)力度，將城市基礎(chǔ)設(shè)施和人居環(huán)境建設(shè)提高到一個(gè)新的發(fā)展水平，浮梁的土地資源也在升值，極具投資開發(fā)價(jià)值。中盛一瓷都名府的規(guī)劃和建設(shè)，最直接的效果是提升城市品位，使浮梁土地價(jià)值得到回歸。挖掘獨(dú)特歷史、文化、地理要素，提升城市的土地價(jià)值、房地產(chǎn)價(jià)值。中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告3.3房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.3.1全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜述2010年國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)兩月微落房?jī)r(jià)趨穩(wěn) 自去年7月國(guó)房景氣指數(shù)攀升到近104的高位之后，八九月份出現(xiàn)了連續(xù)的微落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的9月“國(guó)房景氣指數(shù)”為103. 14，比8月份回落0.17點(diǎn)，比去年同月上升1. 72點(diǎn)。微落顯示地產(chǎn)調(diào)控有了一定的效果，景氣指數(shù)沒(méi)有進(jìn)一步攀升，基本回落到103左右的穩(wěn)定區(qū)間之內(nèi)。景氣指數(shù)是一個(gè)不宜高也不宣低的指數(shù)，在一定的可控區(qū)間內(nèi)是最理想的，因此回落不能一概論定房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣或者房?jī)r(jià)的下跌。2004年以來(lái)的兩輪房地產(chǎn)調(diào)控基本思路是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，結(jié)構(gòu)調(diào)整。就目前數(shù)據(jù)看，指數(shù)的微落恰恰說(shuō)明控制得適當(dāng)。雖然總的指數(shù)下降，但值得注意的是房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)指數(shù)仍然上升。9月房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為101. 72，比8月份上升0.06點(diǎn)，比去年同月上升0.43點(diǎn)。商品住宅投資仍是推動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)的主要原因。根據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)司有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，隨著中央穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格各項(xiàng)調(diào)控措施的落實(shí)，各地住房?jī)r(jià)格總體回落，房地市場(chǎng)趨于穩(wěn)定。部分地區(qū)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)過(guò)快的勢(shì)頭得到控制，投機(jī)行為得到遏制，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)有所改善，消費(fèi)心理正在發(fā)生變化。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，從前8個(gè)月有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出以下五個(gè)特點(diǎn)：(l)房地產(chǎn)投資增幅繼續(xù)回落。1至8月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)22. 3%比去年同期回落了6.5個(gè)百分點(diǎn)，增幅低于同期城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)。 (2)部分地區(qū)需求偏大的狀況有所緩解。1至8月，據(jù)建設(shè)部房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)，40個(gè)城市中有17個(gè)城市的商品住房預(yù)銷售成交量同比下降。 (3)居民住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生積極變化。商品住房成交量中，大套型、高價(jià)位占比下降小套型、中低價(jià)位占比提高。 (4)商品住房平均價(jià)格漲幅繼續(xù)回落。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城調(diào)隊(duì)抽樣調(diào)查，8月份70個(gè)大中城市新建商品住房銷售價(jià)格比去年同月上漲6. 8%，比上月上漲0.5%，同比、環(huán)比漲幅分別比7月份低0.7和0.1個(gè)百分點(diǎn)。10月份，全國(guó)70個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比上漲6.6%，漲幅比上月高1.1個(gè)百分點(diǎn)。 (5)房地產(chǎn)信貸增幅放緩。截至8月底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人購(gòu)房貸款余額分別增長(zhǎng)20. 2%和29.5%，比年初下降了6.7和8.8個(gè)百分點(diǎn)。2010年度：持幣觀望態(tài)勢(shì)形成由于銷售面積的統(tǒng)計(jì)含義與房屋成交面積有很大區(qū)別，銷售面積的變化并不能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的短期政策效應(yīng)，報(bào)告選用定金及預(yù)收款、銷售竣工比、個(gè)人住房貸款等指標(biāo)的變化來(lái)代表房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求變化。分析結(jié)果表明：在連續(xù)出臺(tái)的以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策作用下，2季度，消費(fèi)者持幣觀望態(tài)勢(shì)形成，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)快速下降，同時(shí)房屋銷售價(jià)格上漲速度放緩。一、銷售面積不能完全反映房屋當(dāng)期交易狀況當(dāng)前國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)中對(duì)“銷售面積”的定義如下：指報(bào)告期已竣工的房屋面積中已正式交付繪購(gòu)房者或已簽訂（正式）銷售合同的商品房屋面積。不包括已簽訂預(yù)售合同正在建設(shè)的商品房屋面積，但包括報(bào)告期或報(bào)告期以前簽訂了預(yù)售合同，在報(bào)告期又竣工的商品房屋面積。因此，銷售面積僅僅針對(duì)房地產(chǎn)增量市場(chǎng)當(dāng)期竣工當(dāng)期銷售或上期預(yù)售當(dāng)期竣工的房屋。完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)該包括房地產(chǎn)存量市場(chǎng)，能夠反映房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)前交易情況的指標(biāo)應(yīng)該是“房屋成交面積”，包括商品房增量的當(dāng)期銷售面積和二手房屋銷售面積。按照我國(guó)房地產(chǎn)增量銷售的現(xiàn)狀，商品房增量的當(dāng)期銷售砸積應(yīng)該包括商品房當(dāng)期預(yù)售面積和商品房現(xiàn)房銷售面積兩部分，其中，商品房預(yù)售面積指報(bào)告期末仍未竣工交付使用，但已簽訂預(yù)售合同的正在建設(shè)的商品房屋面積；商品房現(xiàn)房銷售面積指已竣工的增量房屋當(dāng)期銷售面積。比較“房屋成交面積”與“銷售面積”的定義，可以發(fā)現(xiàn)銷售面積與反映當(dāng)期成交狀況的房屋成交面積有很大區(qū)別（見圖5），銷售面積并不能完全反映房地產(chǎn)市場(chǎng)當(dāng)期交易情況。二、未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)有望逐步恢復(fù)1房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)趨緩是前一階段宏觀調(diào)控措施效應(yīng)的顯現(xiàn)2004年以來(lái)，為了抑制固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)以及防范銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，政府對(duì)土地和信貸同時(shí)實(shí)施緊縮政策。然而，在投資增幅不斷下降的同時(shí)，由于供給受到控制，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告漲，而負(fù)利率和投資渠道缺乏導(dǎo)致大批的資金進(jìn)入房市，強(qiáng)化了購(gòu)房需求的旺盛，供求出現(xiàn)失衡，房?jī)r(jià)上漲加速。2005年3月以來(lái)，為了抑制房?jī)r(jià)的過(guò)抉上漲，中央政府連續(xù)出臺(tái)了以抑制投機(jī)、調(diào)整住房供給結(jié)構(gòu)為主的調(diào)控政策。由于房地產(chǎn)具有投資和消費(fèi)的雙重屬性，以抑制投機(jī)為主要目的的宏觀調(diào)控政策不可避免地對(duì)所有的購(gòu)房需求都產(chǎn)生了影響，包括自住需求和投資需求，促使2季度房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅放緩。同時(shí)，消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控的理解和認(rèn)識(shí)不一致，簡(jiǎn)單地理解為要降低房?jī)r(jià)，紛紛持幣待購(gòu)，加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅的下降。2當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主，隨著消費(fèi)者對(duì)宏觀調(diào)控目標(biāo)的正確理解，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)將會(huì)逐步恢復(fù)，在城調(diào)隊(duì)的調(diào)查數(shù)據(jù)中，有購(gòu)房計(jì)劃的人員中僅有7.7%的人員取消了購(gòu)房，而92.3%的人員則選擇推遲購(gòu)房、提前購(gòu)房或租住，表明當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求仍以自住需求為主。6月下旬，政府開始強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的主要目的是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，并要堅(jiān)定不移地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。近期來(lái)看，由于政策效應(yīng)具有滯后性，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求增幅的漲跌將取決于消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)信心的恢復(fù)程度。長(zhǎng)期來(lái)看，我國(guó)城市化、人均居住條件改善和房屋自然折舊對(duì)新增商品住宅有著強(qiáng)大的需求，將會(huì)支撐房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。3.3.2全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)盈利水平總體評(píng)價(jià)根據(jù)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)的有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2004年全國(guó)的房地產(chǎn)的投資是一萬(wàn)多億元，比2003年增加了28%，房地產(chǎn)平均的回報(bào)率在是15%到25%，房地產(chǎn)行業(yè)依然是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的行業(yè)。2008年，景德鎮(zhèn)的房地產(chǎn)營(yíng)銷水平比較上一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)熱期已經(jīng)大大地前進(jìn)了一步。在產(chǎn)品上，在住宅方面，入戶花園、直接飲用水等。還有各種小戶型公寓、產(chǎn)權(quán)等新型產(chǎn)品。3.3.3 2010年景德鎮(zhèn)市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)(1)政策環(huán)境預(yù)測(cè)政府將加大監(jiān)管力度，在開發(fā)環(huán)境、土地供應(yīng)以及輿論監(jiān)督上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行管理。政府為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)、加強(qiáng)監(jiān)管的責(zé)任，加快了調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，切實(shí)增加中低價(jià)位、中小套型普通住房供應(yīng)；進(jìn)一步深化改革，完善低收入人群住房保障制中盛一瓷都名府項(xiàng)層可行性研究報(bào)告度：控制城鎮(zhèn)房屋拆遷規(guī)模，減少被動(dòng)性住房需求；繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，嚴(yán)肅查處各種違法違規(guī)行為；加強(qiáng)輿論監(jiān)督，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)。(2)政策調(diào)控基本準(zhǔn)則2005年以來(lái)，景德鎮(zhèn)市確立了“從嚴(yán)控制，適度開發(fā)，盤活存量，限制增量”的基本原則，有力地調(diào)控了土地市場(chǎng)。市人大頒布了關(guān)于加強(qiáng)土地管理若干問(wèn)題的決定，政府還出臺(tái)了處置閑置土地管理規(guī)定和超容積率用地管理規(guī)定，強(qiáng)化了對(duì)土地劃撥地和二級(jí)市場(chǎng)的管理，平衡了土地供求關(guān)系，為土地市場(chǎng)健康發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。趨勢(shì)一：樓盤品質(zhì)系統(tǒng)優(yōu)化樓盤取得良好的銷售業(yè)績(jī)，必須提高樓盤品質(zhì)。在樓盤外觀、區(qū)內(nèi)規(guī)劃、景點(diǎn)與小品設(shè)計(jì)以及居住空間獨(dú)立性等方面系統(tǒng)考慮的基礎(chǔ)上，優(yōu)化小區(qū)居民的生活流、客流以及商務(wù)流。并注重區(qū)內(nèi)外環(huán)境協(xié)調(diào)性，在光、風(fēng)、影、聲、燈、氣方面達(dá)到最優(yōu)設(shè)計(jì)。趨勢(shì)二：樓盤價(jià)格回歸價(jià)值經(jīng)過(guò)國(guó)家對(duì)炒房者的打擊以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育，購(gòu)房者對(duì)樓盤的價(jià)值判斷越來(lái)越好，投資居住定位準(zhǔn)確。具有保值的樓盤依舊穩(wěn)定價(jià)位，變化不大。4項(xiàng)目全程營(yíng)銷策略4.1項(xiàng)目總體定位產(chǎn)品特征：為突出產(chǎn)品的創(chuàng)新性和差異性，項(xiàng)目融合了歐陸建筑精髓與本地區(qū)的特點(diǎn)，融歐式于亞熱帶風(fēng)格的高品位一線公寓；滿足入門對(duì)于高品質(zhì)物業(yè)的需求。4.2項(xiàng)目分析4.2.1中盛一瓷都名府樓盤概述（1）目前在整個(gè)浮梁縣，基本上沒(méi)有中高檔生活小區(qū)，而且房?jī)r(jià)并不高，現(xiàn)在房?jī)r(jià)還在不斷上漲，目前浮梁縣均價(jià)為2600元m2。中盛一瓷都名府項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 (2)從已經(jīng)購(gòu)買商品房的情況看，基本上都是本地收入較高的居民，隨著城市的發(fā)展高檔生活小區(qū)會(huì)有一個(gè)較大的升值空間。4.3項(xiàng)目營(yíng)銷策略4.3.1營(yíng)銷綜述 必須充分利用項(xiàng)目在自然資源上的優(yōu)勢(shì)做文章。產(chǎn)品一定要具備與市場(chǎng)同類產(chǎn)品的差異性才能有利于競(jìng)爭(zhēng)，立足本地市場(chǎng)，擴(kuò)大本地客戶消費(fèi)者的支持力度，樹立項(xiàng)目的絕對(duì)知名度，從而以點(diǎn)帶面，影響全國(guó)市場(chǎng)。項(xiàng)皤的宣傳推廣必須通過(guò)多渠道，多層次的推廣模式。建議可充分利用政府的支持，與政府的旅游推廣嫁接，最終達(dá)到政府和本項(xiàng)目在推廣方面的雙贏，同時(shí)也在一定程度上可降低本項(xiàng)目的整體宣傳推廣的成本。4.3.2競(jìng)爭(zhēng)因素分析(1)顯性競(jìng)爭(zhēng)因素本項(xiàng)目為高檔住宅區(qū)域，地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目在營(yíng)銷和設(shè)計(jì)中特別強(qiáng)調(diào)和強(qiáng)化這一優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上注意提升小區(qū)的觀賞面，充分利用其區(qū)位優(yōu)勢(shì)。(2)不利因素2010年房地產(chǎn)仍處于盤整期，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)成熟及快速發(fā)展造成一定障礙；房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈所造成的沖擊、競(jìng)爭(zhēng)扳塊新的規(guī)劃新的項(xiàng)目紛紛立項(xiàng)，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手整體水平的提高，都是本項(xiàng)目必須重視及必須采取對(duì)應(yīng)措施的因素。(3)結(jié)論我們認(rèn)為只有加強(qiáng)有利競(jìng)爭(zhēng)因素的發(fā)揮和塑造，特別是隱性競(jìng)爭(zhēng)因素，才可以形成最佳的綜舍競(jìng)爭(zhēng)策略方案，樹立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)壁壘。所以，我們制定出四個(gè)發(fā)展策略：1)定位策略：堅(jiān)持走高檔、商品質(zhì)路線，將地塊的價(jià)值充分體現(xiàn)；浮梁住宅市場(chǎng)均價(jià)在2400-2900元/m的價(jià)格的區(qū)間出現(xiàn)斷層（高等級(jí)住宅項(xiàng)目），因此，本項(xiàng)目具有相當(dāng)市場(chǎng)潛力。2)產(chǎn)品策略：低密度高品質(zhì)，十五年不落伍，充分發(fā)揮國(guó)際著名設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)水平；滿足人們對(duì)于高品質(zhì)物業(yè)的需求。 3)營(yíng)銷策略：文化主體營(yíng)銷為主，充分突出項(xiàng)目的居住文化的高定位、高品質(zhì)和營(yíng)銷手法的原創(chuàng)性及領(lǐng)先性。文化主題營(yíng)銷即是賦于項(xiàng)目一個(gè)主題概念，將隱性及顯性的有利競(jìng)爭(zhēng)因素轉(zhuǎn)化為強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、廣告宣傳、營(yíng)銷推廣、小區(qū)文化建設(shè)等方面都配合主題的要求去實(shí)施，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值全面提升。4)對(duì)于本項(xiàng)目的發(fā)展之路；項(xiàng)目的發(fā)展必然是一個(gè)兩向全國(guó)市場(chǎng)的發(fā)展思路。結(jié)合本地特殊的地理環(huán)境和旅游資源，將是本項(xiàng)目的主流產(chǎn)品。這恰恰與其他城市和其它項(xiàng)目不同。項(xiàng)目要從設(shè)計(jì)、產(chǎn)品、服務(wù)、客戶、環(huán)境等方面都要面向全國(guó)，這樣市場(chǎng)才能持續(xù)發(fā)展。4.3.3項(xiàng)目定位1產(chǎn)品定位的指導(dǎo)思想根據(jù)江西地產(chǎn)開發(fā)的現(xiàn)狀，結(jié)合本地的開發(fā)情況及獨(dú)特的自然條件，從市場(chǎng)和消費(fèi)者出發(fā)，借鑒國(guó)內(nèi)國(guó)外的先進(jìn)的產(chǎn)品及經(jīng)驗(yàn)，高水準(zhǔn)高定位，采購(gòu)新的地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品，通過(guò)對(duì)市場(chǎng)差異化競(jìng)爭(zhēng)的分析，市場(chǎng)上的空白點(diǎn)挖掘和項(xiàng)目自身資源的審核，實(shí)現(xiàn)超越市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。項(xiàng)目產(chǎn)品主要強(qiáng)調(diào)在產(chǎn)品風(fēng)格、戶型上的創(chuàng)新、獨(dú)到的資源和景觀、文化層次、客戶的價(jià)值取向、項(xiàng)目的服務(wù)理念、建立核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目在擋次、品位、功能、個(gè)性、價(jià)值取向、生活方式等方面的優(yōu)勢(shì)。尊貴溫情 運(yùn)動(dòng)專心打造一個(gè)舒適健康、高尚人居所在2產(chǎn)品定位分析 本案坐落在浮梁縣較好的地塊，土地價(jià)格一路走高。而隨著區(qū)域土地價(jià)格的走高，這兩年房地產(chǎn)價(jià)格也在逐步攀升。使其無(wú)可爭(zhēng)議地成為浮梁的寶地，成為最具增值潛力和競(jìng)爭(zhēng)力的板塊。3目標(biāo)客戶群體定位本案目標(biāo)客戶群界定根據(jù)對(duì)不同客戶需求的分析和本案的的特征，本案的目標(biāo)客戶群體定位為較高消費(fèi)層，主力消費(fèi)群體的決策者的年齡：30-55歲，男性為主。目標(biāo)客戶構(gòu)成：本地較高收入人群。 主體：本地客戶（新興資產(chǎn)階級(jí)、私營(yíng)企業(yè)主、政府官員等）從4：外地客戶（外來(lái)投資商、國(guó)內(nèi)高收入群、高級(jí)官員養(yǎng)老者、僑胞等）（1）本案鼯標(biāo)客戶群民營(yíng)私企老板 購(gòu)買力強(qiáng)工商企業(yè)家 購(gòu)買力強(qiáng)企業(yè)高級(jí)職業(yè)經(jīng)理人 購(gòu)買力強(qiáng)政府、銀行高級(jí)公務(wù)員 購(gòu)買力強(qiáng)新興資產(chǎn)階級(jí) 購(gòu)買穩(wěn)定高級(jí)知識(shí)分子（教授、醫(yī)師、專家） 購(gòu)買力強(qiáng)大型國(guó)企、外企高級(jí)管理人 購(gòu)買力強(qiáng)其它高收入群、IT行業(yè)等 購(gòu)買力穩(wěn)定上目標(biāo)客戶群有將近70%為土生土長(zhǎng)人士，年齡在40歲左右，他們?cè)诖伪さ模谟谧非蟾呱钇焚|(zhì)，同時(shí)將財(cái)產(chǎn)用于投資、保值。（2）目標(biāo)客戶群基本特征定義：生活地點(diǎn)在內(nèi)地中等城市職業(yè)結(jié)構(gòu)：在各行各業(yè)比較成功的人士，社會(huì)地位高的群體。經(jīng)濟(jì)能力：一次可調(diào)集資金20萬(wàn)左右，家庭月收益在4000元以上。主力客戶群收入特征：經(jīng)商，政客居多，個(gè)人及家庭收益屬高收益群。主力客戶群收入特征：有經(jīng)濟(jì)頭腦，講究生活品質(zhì)，有一定的文化品位，重視 自我形象，重視居住環(huán)境。生存狀態(tài)：事業(yè)較為成功，追求較高的物質(zhì)生活與精神生活水平，對(duì)新生事物感性趣。生活態(tài)度：講求效率，懂得享受，追求境界，目光比較遠(yuǎn)大，是信興的“資產(chǎn)階級(jí)”，喜歡高尚品位。工作狀態(tài)：自我能力超強(qiáng)，一般在企業(yè)里多為重要的領(lǐng)導(dǎo)或有自己的企業(yè)（3）目標(biāo)客戶群共性分析文化層次普遍較高，對(duì)生活質(zhì)量要求較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)對(duì)價(jià)格不太敏感，比較注重品牌消費(fèi)和身份，地位的提升消費(fèi)較為理性，同時(shí)比較挑剔，注重項(xiàng)目的綜合素質(zhì)的同時(shí)也注重教育，生活和交通等配套問(wèn)題；一般屬于二次置業(yè)，會(huì)選擇按揭或分期付款的方式為主采用較強(qiáng)的攀比心理特征不過(guò)分注重價(jià)格，但極注重品牌，注重身份的尊重感。因有灰龜?shù)氖杖?，在消費(fèi)行為中不太張揚(yáng)，注重居住的私密性，有攀比心理但較隱性化。購(gòu)買行為屬個(gè)人購(gòu)買，二次置業(yè)的或三次置業(yè)的較多，主要是為改善居住環(huán)境享受更高品位生活，以及為子女，父母，度假之用等。在購(gòu)買方面特別注重人居環(huán)境和高尚居住氛圍，重點(diǎn)考慮生活配套，兒女教育問(wèn)題和置業(yè)保值。在區(qū)域的選揮上傾向于離市中心鬧市區(qū)有一定的距離，但又不能太遠(yuǎn)離繁華之地，周遍環(huán)境也是重點(diǎn)考慮的。關(guān)鍵詞：文化高 生活質(zhì)量要求較高 攀比心理強(qiáng)（4）目標(biāo)客戶群個(gè)性特征基本表現(xiàn)：成功、成熟、自我（大氣）性格特征：理性、溝通合作（嚴(yán)謹(jǐn)）社會(huì)需求：尊重、地位、自我實(shí)現(xiàn)（追求高尚）品牌需求：功能需要、社會(huì)識(shí)別需要、情感需要社交特征：冷靜、嚴(yán)謹(jǐn)欲望特征：追求欲、控制欲、挑戰(zhàn)性經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者分析后，認(rèn)為本項(xiàng)目核心客戶群應(yīng)是：離收入、有文化、有追求、有激情的中產(chǎn)階層，特別是金領(lǐng)人士。這部分客戶多數(shù)以智慧致富，對(duì)項(xiàng)目主題有較好的認(rèn)同感，約占總客戶群的65%左右。4產(chǎn)品定位 本項(xiàng)目建筑類型定為：高等級(jí)商住公寓；在建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)方霞溶入文化品質(zhì)，凸現(xiàn)典雅、簡(jiǎn)約和人性化，充分體現(xiàn)國(guó)際高尚社區(qū)的主題，同時(shí)注重自然、生態(tài)、環(huán)保和科技化的和諧。戶型方面提供靈活多樣的戶型選擇，如兩個(gè)單間可組合一個(gè)較大戶型等，注重靈活性、趣味性的特定戶型，以人為本突出身份及超時(shí)代感，并且在細(xì)節(jié)方面體現(xiàn)生活樂(lè)趣，以體現(xiàn)海濱住宅特色，例如大面積陽(yáng)臺(tái)等，以適應(yīng)不斷個(gè)性化需求。房子不僅具備實(shí)用功能，還應(yīng)具有很強(qiáng)的審美功能。現(xiàn)在人們對(duì)居家的觀念、思想已經(jīng)有了很大的改變現(xiàn)在的人們買了房子不像以前，只注重實(shí)用，而忽略了美觀?，F(xiàn)代人更強(qiáng)調(diào)房子的舒適、美觀、實(shí)用。而我們?cè)O(shè)計(jì)的戶型，不僅給市場(chǎng)帶來(lái)當(dāng)代流行的裝修時(shí)尚，也希望借此給購(gòu)房者展現(xiàn)戶型設(shè)計(jì)的科學(xué)性。使用功能的多樣性，單戶面積的配置和戶型結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，即是為機(jī)構(gòu)辦公的方便性、實(shí)用性目標(biāo)，同時(shí)也充分考慮到體閑居家者，對(duì)度假的隨意性、舒適性、方便性以及綜合配套。在設(shè)計(jì)上充分利用當(dāng)?shù)氐淖匀毁Y源，以自由開放的退臺(tái)式設(shè)計(jì)，將空中別墅、花園洋房和高級(jí)公寓等各種建筑形態(tài)錯(cuò)落有致的進(jìn)行合理布局，將園林、建筑、等要素巧妙布局，融匯國(guó)際時(shí)尚與本土風(fēng)情，從而令西方建筑的現(xiàn)代氣派、形式感和中國(guó)人居的和諧、含蓄的內(nèi)在美珠聯(lián)璧合，將超越精神在起點(diǎn)便完美體現(xiàn)。秉承對(duì)優(yōu)質(zhì)生活的無(wú)限追求，通過(guò)洞察生活和對(duì)居住的人性化考慮，以空間創(chuàng)薪，令奢華震撼。 戶型設(shè)計(jì)參照空中別墅進(jìn)行創(chuàng)意，由90m2 -140m2的戶型組成，各類戶型平面設(shè)計(jì)舒適合理，南北對(duì)流，朝向、通風(fēng)、采光較好，充分滿足高層次、高品位住戶的不同需求。戶型內(nèi)部，活動(dòng)區(qū)和休息區(qū)明確分開，動(dòng)靜自然分離，按照活動(dòng)軌跡安排，各功能區(qū)域聯(lián)系緊密且相對(duì)集中，主人的私密性得到有效保證，客廳、餐廳，還設(shè)置了供家人活動(dòng)的“家庭廳”和獨(dú)立保姆房、客房、臥室、起居室、書房等私密空間；所有戶型一梯兩戶，電梯直接通達(dá)；為打破平層戶型的單調(diào)呆板，于是有了躍式設(shè)計(jì)，讓動(dòng)靜分區(qū)更為明顯。層高的理想設(shè)置，空中花園的設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)了每戶對(duì)空間美感規(guī)劃的要求，偏執(zhí)屬于自己的風(fēng)格。低層住戶擁有獨(dú)立的私家花園，體味“采菊東籬下，悠然見南山”的境畀，放飛心情，回歸本真；戶型面積：電梯公寓90 m2140 m2（主力戶型：有創(chuàng)意性的三房二廳、二房二廳）；5價(jià)格定位未來(lái)20年房?jī)r(jià)仍繼續(xù)上張 每年升10%合理 今年5月以來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控是否將終結(jié)房地產(chǎn)業(yè)的“黃金”時(shí)代，房?jī)r(jià)是否會(huì)如老百姓期望的那樣應(yīng)聲下落房地產(chǎn)今后的發(fā)展是怎么樣的？根據(jù)國(guó)家有關(guān)的信息分析，我們認(rèn)為房地產(chǎn)調(diào)控政策已初步取得成效，未來(lái)20年左右，房地產(chǎn)業(yè)還將延續(xù)“黃金”時(shí)代，房?jī)r(jià)將平穩(wěn)上張；同時(shí)，未來(lái)的調(diào)控將越來(lái)越傾向于財(cái)稅和金融手段。在“2006國(guó)際城市化論壇”上，建設(shè)部到部長(zhǎng)仇保興表示，據(jù)估算，到2010年，中國(guó)將有50%的人口居住在城鎮(zhèn)中，中國(guó)將正式邁入城鎮(zhèn)化國(guó)家，到2020年這一數(shù)字將增長(zhǎng)到60%左右，快速增長(zhǎng)過(guò)程還將持續(xù)30年左右。今后一二十年仍是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要機(jī)遇期，工業(yè)化、城鎮(zhèn)化步伐的繼續(xù)推進(jìn)，人民收入水平的進(jìn)一步提高都將推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)的發(fā)展。截止2005年底，中國(guó)的城鎮(zhèn)人口為5億6千萬(wàn)，城鎮(zhèn)化率為43%，如果按每年提高0.8%計(jì)算，每年將新增城鎮(zhèn)人口1000萬(wàn)到1300萬(wàn)。江西房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間也存在地區(qū)差異，東部發(fā)達(dá)地區(qū)的城鎮(zhèn)化程度已經(jīng)比較高了，建設(shè)用地已非常有限，房地產(chǎn)發(fā)展空間可能在5年到10年左右；而中西部她區(qū)的發(fā)展空間更大。穩(wěn)中上漲是不少地產(chǎn)專家對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)的共同判斷。調(diào)控政策已取得了初步成績(jī)，調(diào)控效果將在明年進(jìn)一步顯現(xiàn)，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)朝著調(diào)控的目標(biāo)發(fā)展，中低價(jià)位、中小戶型商品房逐步增加，房地產(chǎn)的價(jià)格將呈現(xiàn)穩(wěn)中有升，漲幅放緩的態(tài)勢(shì)。通過(guò)整頓、規(guī)范和調(diào)控，房地產(chǎn)市場(chǎng)已呈現(xiàn)出積極變化的態(tài)勢(shì)：房地產(chǎn)開發(fā)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅得到控制，但深圳、北京等城市的總體漲幅仍然偏高。我們認(rèn)為，今后的國(guó)家調(diào)控方式將更多地用財(cái)稅、金融手段。 鑒于項(xiàng)目高品質(zhì)、商素質(zhì)的定位，又考慮到產(chǎn)品自身配置及品牌價(jià)值，本項(xiàng)目采用了在景德鎮(zhèn)市場(chǎng)優(yōu)越性的價(jià)格定位，即比同類樓盤價(jià)格高。具體定價(jià)為：公寓均價(jià)2600元/m2左右。6項(xiàng)目促銷基于客戶要在國(guó)內(nèi)，針對(duì)客戶分布區(qū)域的估計(jì)，適時(shí)做好以下方面的工作 1）參加政府、行業(yè)協(xié)會(huì)組織的房地產(chǎn)大陸推介活動(dòng)。2）逆勢(shì)定價(jià)，高保值樓盤不打折。應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化時(shí)，以其產(chǎn)品素質(zhì)和品牌價(jià)值為支撐體系，在市場(chǎng)處于低彌階段時(shí)可考慮逆勢(shì)提價(jià)，給消費(fèi)者一個(gè)足夠的信心。3）捆綁銷售：結(jié)合家裝、汽車、家用電器以及其他方式，擴(kuò)大產(chǎn)品的伲銷面?？煽紤]與裝飾企業(yè)聯(lián)合推出品牌傳播活動(dòng)以及各式各樣的配套服務(wù)體系；4）服務(wù)品牌：參考國(guó)際做法，一般高檔樓盤的住戶對(duì)物業(yè)管理的要求極高。在條件成熟下，可以考慮引進(jìn)英式管家物業(yè)服務(wù)，并作為銷售的重點(diǎn)傳播核心；5）傳播核心：建立在高檔樓盤的基礎(chǔ)上，本項(xiàng)目的傳播核心建議為：度假、生態(tài)、英式服務(wù)、環(huán)保、絕版地塊、空間文化。特別是以人文本的空間體系設(shè)計(jì)的空間文化私秘性與開放性的共融，規(guī)劃生活流、居家物資流以及客流的相對(duì)和諧統(tǒng)一；6）銷售控制：對(duì)本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度給予控制。充分考慮樓座、各式房型、朝向、樓層以及配套的車位等，適度控制銷售進(jìn)度；5項(xiàng)目總體規(guī)劃方案51經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)與規(guī)劃基準(zhǔn)條件根據(jù)上述房地產(chǎn)行業(yè)分析，根據(jù)瓷都名府的總體定位，本項(xiàng)目規(guī)劃方案的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如表2所示：表2： 中盛瓷都名府技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)值備注1規(guī)劃總用地m256,234.502計(jì)入容積率建筑面積m2192,445.603其中住宅m2162,686.614商業(yè)m211,660.885酒店及會(huì)所m216,405.416社區(qū)m2302.497物業(yè)管理m21,612.708建筑占地面積m217,056.829容積率真倍3.4210建筑密度%30.3311綠地率真%4212總戶數(shù)戶1,39413小區(qū)機(jī)動(dòng)車停車位個(gè)453中盛瓷都名府將建設(shè)成為低密度、大綠地的中高檔住宅小區(qū)。5.1.1區(qū)位環(huán)境及氣候條件中盛瓷都名府位于縣城紅塔路南側(cè)，整個(gè)用地是不可多得的居住小區(qū)，交通非常便捷。（1） 景德鎮(zhèn)市地處亞熱帶溫?zé)釢駶?rùn)氣候，氣候溫和，四季分明，雨量充沛，光照充足。無(wú)霜期長(zhǎng)，具有春秋短而夏長(zhǎng)的氣候特征，全年日照時(shí)數(shù)2009. 8hr。(2)主導(dǎo)風(fēng)向及臺(tái)風(fēng)。年區(qū)域主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槠憋L(fēng)，春夏之交梅雨綿綿，夏秋之季天氣啃熱，具有明顯的丘陵山區(qū)氣候特色。5.1.2項(xiàng)目抗震設(shè)計(jì)景德鎮(zhèn)市的地震烈波，根據(jù)有關(guān)地質(zhì)與抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，本項(xiàng)目的抗震設(shè)防烈度為六度設(shè)防。5.1.3規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)(1)中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法(2)城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(3)項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線圖(4)中盛一瓷都名府小區(qū)規(guī)劃(5)其他相關(guān)法規(guī)5.1.4規(guī)劃設(shè)計(jì)的指導(dǎo)思想(1)充分體現(xiàn)“居住式生活”的設(shè)計(jì)思想，從而創(chuàng)造出一個(gè)布局合理，用地經(jīng)濟(jì)、設(shè)施完善、居住方便、環(huán)境優(yōu)美的新一代高尚社區(qū)；在機(jī)會(huì)成熟時(shí)引進(jìn)環(huán)保的綠色能源太陽(yáng)能，作為小區(qū)的環(huán)保亮點(diǎn)。(2)綠化與景觀工程的設(shè)計(jì)中要有超前意識(shí)，把生態(tài)、環(huán)保放在首位，景觀植物的配置、小品的設(shè)計(jì)要典雅別致。具有較強(qiáng)的移動(dòng)景觀工程；(3)充分利用本地的資源，體現(xiàn)亞熱帶風(fēng)光，浮梁地方特色。注重綠蔭與綠地的覆蓋：(4)在追求小區(qū)內(nèi)部完美生活品質(zhì)的同時(shí)，也將考慮到小區(qū)對(duì)城市空間環(huán)境及周邊居住生活所造成的影響。建筑風(fēng)格上的統(tǒng)一從而體覡整體性的原則。5.2規(guī)劃布局5.2.1布局原則本項(xiàng)目按照國(guó)際通行的地塊區(qū)域規(guī)劃生態(tài)原則，采取“動(dòng)靜分離、功能配套、相互關(guān)聯(lián)、協(xié)調(diào)發(fā)展”的區(qū)域規(guī)劃原則。5. 2.2平面布局規(guī)劃目的保護(hù)生態(tài)環(huán)境和創(chuàng)造良好的生活環(huán)境已成為當(dāng)今世界人類的共同目標(biāo)，在當(dāng)今社會(huì)不斷發(fā)展的過(guò)程中，越來(lái)越多的市民從單純追求一套舒適的住房，逐漸轉(zhuǎn)向?qū)φw環(huán)境質(zhì)量的更高要求，環(huán)境的整體性是居住小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的“靈魂”。因此小區(qū)的設(shè)計(jì)要達(dá)到以下幾個(gè)主要的目的：(1)營(yíng)造小區(qū)內(nèi)部景觀環(huán)境，使建筑物的人造景觀與自然景觀充分相結(jié)合，形成一個(gè)流通的生態(tài)系統(tǒng)；(2)小區(qū)的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)以人為本的建筑思想，人車分流，創(chuàng)造小區(qū)生態(tài)步行系統(tǒng)；(3)沿街商鋪與住宅小區(qū)分開，功能分區(qū)明確，互不干擾。5.2.3平面布置 (l)該項(xiàng)目用地呈不規(guī)則形狀，用地西面為白居易路，北面為紅塔路，小區(qū)由14棟17-18層的高層住宅，西面臨街部分和東面部分為商業(yè)及其它附屬用房組成。 (2)總體布局上，采取建筑圍合院落的處理手法，在小區(qū)內(nèi)部圍合出大面積的集中戶外空間，為小區(qū)內(nèi)部環(huán)境景觀的塑造，休閑娛樂(lè)設(shè)施的設(shè)置提供了充足的空間，為良好社區(qū)氛圍的形成創(chuàng)造祭件，同時(shí)，也使小區(qū)業(yè)主可以獲得遠(yuǎn)眺遠(yuǎn)望、近觀園景的多層次視覺享受，提高了居住品質(zhì)。 (3)小區(qū)主入口安排在小區(qū)西側(cè)中部，面向40米寬道路，使得小區(qū)坐北朝南，符合中國(guó)傳統(tǒng)的居住習(xí)慣，該入口為人行入口，是小區(qū)內(nèi)部空間序列的起點(diǎn)。在東面為公共用房，入口通道上做景觀處理，設(shè)生態(tài)綠州、風(fēng)雨廊等，與人口廣場(chǎng)一起共同形成具有標(biāo)志性的，風(fēng)格獨(dú)特的小區(qū)入口空間。 (4)采用“Y”字型戶型單體平面，以減少單體內(nèi)不同套型間的相互干擾，在建筑布局上，減少相互間遮擋，避免平行對(duì)視的產(chǎn)生，使每一戶具有盡量大的景觀縱深，在景觀視野上具有均好性。 (5)項(xiàng)目用地所在區(qū)域?yàn)樾陆ㄓ玫?，附近尚無(wú)其他小區(qū)，由于缺乏必要的生活配套設(shè)施，生活氛圍不夠濃厚，考慮到小區(qū)周圍建成區(qū)分布狀況及人流走向，在小區(qū)西側(cè)沿市政道路安排商業(yè)服務(wù)、文教設(shè)施，在完善小區(qū)功能的同時(shí)，對(duì)周邊區(qū)域居住生活品質(zhì)的提高起到促進(jìn)作用。5.3道路交通規(guī)劃5.3.1道路系統(tǒng)本項(xiàng)目的外圍道路為城市干道及支路，小區(qū)西面方向均設(shè)道口，北面為城市干道，內(nèi)部的宅間路則各成系統(tǒng)，根據(jù)