大連地產(chǎn)市場(chǎng)分析.doc

2006年的大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)更加規(guī)范、理性，明顯的打上了“政策”的烙印，依據(jù)今年商品房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)數(shù)據(jù)，戴德梁行對(duì)2006年度大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r加以分析總結(jié)，試圖尋找出影響樓市的主要因素，并對(duì)2007年的大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)加以展望。一、 整體發(fā)展2、政策調(diào)控力度較大2006年是房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的政策年，面對(duì)迅速上漲的房?jī)r(jià)，今年中央政府出臺(tái)了一系列政策，在5月中旬國(guó)務(wù)院“國(guó)六條”和中央九部委發(fā)布關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)之后，大連市也相繼出臺(tái)了一系列政策，如重新界定了普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，即：房屋套型建筑面積在144平方米以下、小區(qū)容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于政府公布的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。從月日起，如住房不能同時(shí)滿足以上個(gè)條件，就屬于非普通住房，其交易時(shí)要繳納4的契稅，而普通住房（含二手房）的契稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5。6月16日大連市公布了關(guān)于私人投資、購(gòu)買商品房戶口遷入暫行辦法，將市外人員及本市農(nóng)業(yè)人口本人、配偶及未婚子女在市內(nèi)四區(qū)購(gòu)房落戶的標(biāo)準(zhǔn)由2003年9月規(guī)定的住宅購(gòu)房款35萬(wàn)元以上或公建購(gòu)房款50萬(wàn)元以上調(diào)整為購(gòu)買首次出售的單套商品住宅80萬(wàn)元以上或公建100萬(wàn)元以上。6月24日還公布了關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施方案，提出了10項(xiàng)具體調(diào)控細(xì)則。 上述政策出臺(tái)后，市場(chǎng)經(jīng)歷了近半年的觀望，隨著政策措施落實(shí)程度的不斷深入，調(diào)控效果正不斷顯現(xiàn)出來(lái)，房?jī)r(jià)漲幅逐漸趨緩。 分析政策我們可以看到，各項(xiàng)調(diào)控措施的主要意圖是：增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)新政對(duì)普通居民的自主性需求影響相對(duì)較小，但對(duì)投機(jī)性需求影響較大。另外，新落戶政策提高了外來(lái)人口和本市農(nóng)業(yè)戶口在主城區(qū)購(gòu)買商品房遷入戶口的門檻，對(duì)控制主城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲起到了較為明顯的效果。今年出臺(tái)的這些政策雖然短期內(nèi)因市場(chǎng)觀望造成了成交量降低，但就長(zhǎng)期而言，對(duì)保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。3、土地供應(yīng)增加，中低價(jià)位住宅項(xiàng)目比重增大從土地成交情況來(lái)看，截止到12月份，2006年共成交土地52塊，用地面積363.57萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)在未來(lái)1-2年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約600萬(wàn)平方米。其中住宅項(xiàng)目用地約330萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積530萬(wàn)平方米。從下表可以看出，中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少，甘井子區(qū)由于地處城市外圍，可供開(kāi)發(fā)土地較多，加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖，導(dǎo)致甘井子區(qū)土地供應(yīng)量充足，可以預(yù)見(jiàn)，未來(lái)甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。區(qū)域土地成交塊數(shù)用地面積（萬(wàn)）形成建筑面積（萬(wàn)）中山區(qū)1122.9875.81西崗區(qū)734.5543.49沙河口區(qū)1438.87103.2甘井子區(qū)17260.32361.98高新園區(qū) 3 6.85 17.13合計(jì) 52 363.57 601.622006年成交土地各區(qū)域比例分布（占地面積）4、大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注2006年以來(lái)，國(guó)際知名投行或投資基金已逐步將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至二線城市，大連作為二線城市中的佼佼者，其快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)和較佳的投資環(huán)境已經(jīng)吸引了諸多國(guó)際財(cái)團(tuán)的關(guān)注，今年隨著招商引資的不斷深入，一些外埠的大型資本逐步進(jìn)入大連投資置地，如華潤(rùn)置地先后斥資在星海灣、天津街以及開(kāi)發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目，沿海綠色家園集團(tuán)在星海灣置地開(kāi)發(fā)，瑞安集團(tuán)聯(lián)手億達(dá)、摩根大通接手希望大廈，新世界集團(tuán)購(gòu)買奔德大廈，并更名為新世界大廈。香港九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目、裕景中心項(xiàng)目在沉寂多年后正式開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段。另有具備國(guó)際影響力的投資基金也紛紛進(jìn)入大連市場(chǎng)，2006年4月16日，摩根斯坦利在正源地產(chǎn)的增資擴(kuò)股中成為正源地產(chǎn)的第二大股東，其通過(guò)直接投資和買入物業(yè)的方式，以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。2006年11月17日，外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開(kāi)發(fā)區(qū)中北大廈的開(kāi)發(fā)權(quán)。眾多國(guó)際性房地產(chǎn)資金也對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚興趣。二、住宅市場(chǎng)1、住宅價(jià)格漲幅明顯 2006年上半年，大連房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的，隨著城市中心區(qū)房?jī)r(jià)迅速攀升，消費(fèi)者將目光投向大連市區(qū)周邊范圍，如城市北部的泉水區(qū)域、城市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等，帶動(dòng)了周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)水漲船高，又推動(dòng)了城市中心區(qū)房?jī)r(jià)和市區(qū)住宅整體均價(jià)的提升。 自2006年6月以后，受一系列調(diào)控政策影響，大連房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩，在全國(guó)70個(gè)主要城市中漲幅連續(xù)幾個(gè)月位居三甲之后，6月大連商品住宅均價(jià)同比上漲幅度下降為第7位，7月的住宅環(huán)比價(jià)格還出現(xiàn)下降。10月以后，隨著秋季房交會(huì)的結(jié)束，大連市區(qū)開(kāi)盤樓盤增多，市場(chǎng)成交有所增加，住宅成交均價(jià)又呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)，2006年第四季度，市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價(jià)與2005年底相比上漲約20%?？傮w來(lái)看，2006年大連市住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)整體漲幅大約在20%左右。2、住宅供給大幅增加2006年，大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開(kāi)盤商品住宅項(xiàng)目79個(gè)，建筑面積合計(jì)780萬(wàn)平方米；其中市內(nèi)四區(qū)新開(kāi)盤住宅項(xiàng)目42個(gè)，建筑面積合計(jì)408萬(wàn)平方米。就市內(nèi)四區(qū)而言，新開(kāi)盤面積比上年增加15%。區(qū)域新增供應(yīng)個(gè)數(shù)建筑面積（萬(wàn)平方米）中山987.68西崗16.0沙河口14144.18甘井子18170.17開(kāi)發(fā)區(qū)18160.57旅順口10149.21金州 9 62.5合計(jì) 79 780.31 中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)作為城市中心區(qū)，經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，城市功能已經(jīng)相當(dāng)完善，中央政府限制各城市拆遷規(guī)模的相關(guān)措施使城區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地較少，新供應(yīng)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高。甘井子區(qū)是大連市區(qū)擴(kuò)展的重要區(qū)域，可供開(kāi)發(fā)用地較多，土地成本相對(duì)較低。在北部、西部等原城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域大規(guī)模建設(shè)中低價(jià)位商品住宅不但開(kāi)發(fā)了新城，也使普通市民在能夠接受的價(jià)格范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了安居。 開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)作為快速崛起的新城，住宅發(fā)展引人注目，價(jià)格及交易量都有較快增長(zhǎng)。2006年金州區(qū)開(kāi)盤住宅項(xiàng)目9個(gè)，項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約62.5萬(wàn)平方米；旅順口區(qū)開(kāi)盤10個(gè)，建筑面積合計(jì)約149.21萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)隨著交通及生活配套設(shè)施的不斷完善和人們消費(fèi)心理的改變，上述區(qū)域的住宅市場(chǎng)仍將保持較快增長(zhǎng)。 經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。隨著位于泡崖的大連首批經(jīng)濟(jì)適用房正式入市，面向1100戶的廉租補(bǔ)貼的發(fā)放，標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房雙房體系開(kāi)始推進(jìn)，這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開(kāi)始逐漸得到緩解。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。3、成交數(shù)量有所減少 2006年大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)量較去年有所下降，根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù)，預(yù)計(jì)全年總成交套數(shù)和總成交面積將分別較去年同期下降17、19左右。從市內(nèi)四區(qū)看，除了甘井子區(qū)較去年交易件數(shù)和面積呈正增長(zhǎng)外，其他如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)均有不同幅度下降。2006年1-11月商品住宅分區(qū)交易面積區(qū)域成交面積（萬(wàn)）銷售比重（%）同比（%）中山37.617.3-20.1西崗19.59-30.1沙河口49.722.9-54.4甘井子110.4850.828.8合計(jì)217.28100-19.4住宅市場(chǎng)交易量萎縮的原因是多方面的：首先，市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買愿望受到抑制；其次，國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策，對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，使部分消費(fèi)者持幣觀望，開(kāi)始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市；另外，今年6月大連新落戶政策的出臺(tái)也在一定程度上抑制了外地人來(lái)連置業(yè)的積極性；今年國(guó)內(nèi)股市牛氣沖天，投資基金賺錢效應(yīng)明顯，分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金。上述因素綜合起來(lái)，導(dǎo)致今年的住宅市場(chǎng)成交減少。4、二手房市場(chǎng)價(jià)漲量縮 2006年1-11月，大連市內(nèi)四區(qū)二手房共交易2.234萬(wàn)套，同比減少10%左右，成交均價(jià)為3759元/，較去年上升28%。整體而言，今年二手市場(chǎng)受政策影響較大。自今年5月政府出臺(tái)一系列政策之后，二手房的成交量和價(jià)格都開(kāi)始降低，交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺(tái)了“個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，全額征收營(yíng)業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機(jī)行為大量退出市場(chǎng)，加上落戶政策的調(diào)整、房屋供給的增多，使買方和賣方均對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。年中二手房?jī)r(jià)格曾出現(xiàn)回落，價(jià)格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔(dān)心國(guó)家調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌以及擔(dān)心交易稅費(fèi)進(jìn)一步增加，部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn)，出現(xiàn)了降低價(jià)格力求成交的狀況。 秋季房展會(huì)之后，由于新房?jī)r(jià)格居高不下，二手房市場(chǎng)重新出現(xiàn)反彈，價(jià)格和成交量均重新上揚(yáng)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入，預(yù)計(jì)自主性需求將成為支撐二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。五、展望1、住宅市場(chǎng) 今年，大連市內(nèi)四區(qū)已批項(xiàng)目包括在建及待建項(xiàng)目總建筑面積2055萬(wàn)平方米，其中在建面積1128.4萬(wàn)平方米，待建面積926.6萬(wàn)平方米，在待建面積中，普通商品住宅項(xiàng)目約占60。而泉水、石門山經(jīng)濟(jì)適用房和春山巷、石灰石礦地塊限價(jià)商品房的啟動(dòng)也表明未來(lái)大連的住房供應(yīng)體系將會(huì)日趨完善。 6000元/以上的中高檔住宅方面，據(jù)本行統(tǒng)計(jì)，2006年大連市區(qū)單價(jià)在6000元以上的住宅，銷售量約110萬(wàn)平方米左右，項(xiàng)目結(jié)余（已開(kāi)盤和做宣傳但未開(kāi)盤），合計(jì)約為220萬(wàn)平方米。根據(jù)2005-2006年土地出讓狀況，2007年有可能新開(kāi)盤的單價(jià)在6000元/以