商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)分享

精品文檔 1歡迎下載 未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 一 幾種有開發(fā)潛質(zhì)的一 幾種有開發(fā)潛質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 總的來(lái)說(shuō) 目前商業(yè)地產(chǎn)很少有單一的業(yè)態(tài) 在大多數(shù)情況下 房地產(chǎn)開 發(fā)商都會(huì)根據(jù)項(xiàng)目城市現(xiàn)有業(yè)態(tài)情況和對(duì)未來(lái)商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的把握 充分利用 本身可能整合的各類資源 進(jìn)行一定的業(yè)態(tài)組合 所謂業(yè)態(tài)組合就是不同經(jīng)營(yíng) 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)品種 經(jīng)營(yíng)方式的業(yè)態(tài)在商業(yè)場(chǎng)所的組合形態(tài) 業(yè)態(tài)組合是必須在 項(xiàng)目開發(fā)前期就完成的對(duì)項(xiàng)目各功能分區(qū)和各樓層的業(yè)態(tài)進(jìn)行的規(guī)劃 若業(yè)態(tài) 組合定位科學(xué)合理 可使樓盤營(yíng)銷添加賣點(diǎn) 推進(jìn)樓盤的銷售 也可為項(xiàng)目建 成運(yùn)營(yíng)后實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期繁榮奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ) 根據(jù)中國(guó)目前的生產(chǎn)水平和居民消費(fèi)習(xí)慣 消費(fèi)能力 較具開發(fā)潛質(zhì)的單 項(xiàng)商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)有以下幾種 1 中等規(guī)模的購(gòu)物中心 雖然中國(guó)人口基數(shù)較大 但人均消費(fèi)能力還處于較低的水平 因此在歐美 等發(fā)達(dá)國(guó)家常見的商業(yè)業(yè)態(tài)未必完全適合中國(guó)國(guó)情 比如典型的美國(guó)郊區(qū)大型 購(gòu)物中心 就是建立在人均高消費(fèi)能力和汽車文化普及的基礎(chǔ)之上 近幾年在 國(guó)內(nèi)各地紛紛展開的造 mall 運(yùn)動(dòng) 成功者寥寥無(wú)幾 原因就是忽視國(guó)內(nèi)消費(fèi)能 力相對(duì)較低的結(jié)果 而且中國(guó)消費(fèi)者還沒(méi)有形成在集中時(shí)間 集中地點(diǎn)進(jìn)行集 中消費(fèi)的消費(fèi)文化 而是根據(jù)實(shí)際需求 分別選擇相應(yīng)的購(gòu)物消費(fèi)場(chǎng)所 使本 來(lái)就不高的消費(fèi)能力更加分散化 由于大型 mall 得以生存的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)還不成熟 少數(shù)城市除外 而粗放型 的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 底商等供應(yīng)量已經(jīng)趨于飽和 因此 中等規(guī)模的購(gòu)物中心無(wú)論在 檔次還是消費(fèi)容量方面都適應(yīng)于現(xiàn)階段的國(guó)情 2 社區(qū)商業(yè) 社區(qū)商業(yè)是近幾年在北京及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中盛行 并發(fā)展起來(lái)的商業(yè)地 產(chǎn)形式 不是住宅內(nèi)的商鋪都是社區(qū)商業(yè) 只有以服務(wù)社區(qū)住宅為目的 滿足 住戶日常生活的需要 進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì) 位置相對(duì)集中 具有一定的規(guī)模 進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃設(shè)計(jì) 位置相對(duì)集中 具有一定的規(guī)模 所輻射的服務(wù)面積是社區(qū)和周邊地區(qū)范圍內(nèi)的物業(yè)才能稱之為社區(qū)商業(yè)物業(yè) 社區(qū)商業(yè)空間與社區(qū)住宅唇齒相依 它的消費(fèi)者群體直指社區(qū)住戶 3 旅游地產(chǎn) 精品文檔 2歡迎下載 目前市場(chǎng)上比較認(rèn)可的旅游地產(chǎn)包含四類 第一類是旅游景點(diǎn)地產(chǎn) 主要 指在旅游區(qū)內(nèi)為游客活動(dòng)建造的各種觀光 休閑 娛樂(lè)等非住宿性質(zhì)的房產(chǎn) 第二類是旅游商務(wù)地產(chǎn) 主要指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店 餐館 娛樂(lè)城建筑物及關(guān)聯(lián)空間 第三類是旅游度假地產(chǎn) 主要是指為游客或 度假者提供的 直接用于旅游休閑度假居住的各種類型的地產(chǎn) 如度假襯 產(chǎn) 權(quán)酒店等 第四類是旅游住宅地產(chǎn) 主要指與旅游區(qū)相連接的各類住宅建筑 以 旅游帶銷售的模式 是旅游地產(chǎn)發(fā)展的主流 隨著國(guó)民收入的提高 旅游 在家庭支出的比重逐漸放大 開始轉(zhuǎn)向以休閑置業(yè) 度假置業(yè) 運(yùn)動(dòng)置業(yè)為代 表的舒適住宅運(yùn)動(dòng) 旅游地產(chǎn)正是基于消費(fèi)者的這種消費(fèi)變化開始蓬勃興起 4 具休閑功能的具休閑功能的商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn) 據(jù)某機(jī)構(gòu)的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示 一些大城市商業(yè)場(chǎng)所的客流有 6 5 以上是為 了娛樂(lè)旅游和休閑 比如在茶座 冷飲店 酒吧 快餐店的消費(fèi) 在網(wǎng)吧 影 院 游樂(lè)園甚至主題公園的消費(fèi) 參與抽獎(jiǎng) 表演 雜耍 街頭畫像 蹦極的 消費(fèi) 僅三成多的人是為購(gòu)物而來(lái) 而體驗(yàn)與消費(fèi)客流量的比例仍在不斷提高 顯而易見 體驗(yàn)式的消費(fèi)購(gòu)物將成為未來(lái)消費(fèi)模式的新寵 因此 在客流量充 足的一級(jí)城市開發(fā)商發(fā)展針對(duì)這種商業(yè)模式的地產(chǎn)將有很大的利潤(rùn)空間 體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn) 重在情感消費(fèi) 所帶來(lái)的人氣是購(gòu)物消費(fèi)的體驗(yàn)式消費(fèi)的特點(diǎn)重在體驗(yàn) 重在情感消費(fèi) 所帶來(lái)的人氣是購(gòu)物消費(fèi)的 重要支撐 重要支撐 商業(yè)地產(chǎn)要想贏得市場(chǎng)與客戶 需要在商業(yè)購(gòu)物環(huán)境的設(shè)計(jì)中增加 體驗(yàn)式消費(fèi)的深度 也更需要根據(jù)項(xiàng)目所處的地段環(huán)境 自身特點(diǎn) 以客戶的 偏好等做個(gè)性化的設(shè)計(jì) 目前已有商業(yè)項(xiàng)目在此方面進(jìn)行了結(jié)臺(tái) 比如大型的 挑空中庭結(jié)合促銷及展示活動(dòng)成為空間組織的新亮點(diǎn) 甚至有些商業(yè)廣場(chǎng)把城 市的文化活動(dòng)與集會(huì)功能納入進(jìn)來(lái) 此外娛樂(lè)與運(yùn)動(dòng)設(shè)施也開始以最刺激的方 式吸引新新人類的另類消費(fèi)需求 因此 特色性 文化性 舒適性 互動(dòng)性及 業(yè)態(tài)的豐富性為體驗(yàn)式消費(fèi)購(gòu)物環(huán)境的特點(diǎn) 具備集購(gòu)物 娛樂(lè) 休閑 餐飲 運(yùn)動(dòng)于一體的業(yè)態(tài)組合科學(xué) 特色鮮明的購(gòu)物場(chǎng)所將會(huì)有更大的吸引力 2 高端商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的主流模式 商業(yè)綜合體 隨著城市的發(fā)展 城市人口日益膨脹 土地資源日益稀缺 個(gè)人生活成本 加大 經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率降低 在這種情況下 城市綜合體逐漸成為高端商業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)的主流模式 萬(wàn)達(dá)集團(tuán) 中糧集團(tuán)等行業(yè)領(lǐng)袖提出了 只做城市綜合體 的發(fā)展戰(zhàn)略 引領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展 而杭州 沈陽(yáng)等代表性二線城市提出未來(lái)的城市 建設(shè) 招商和開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標(biāo) 這被認(rèn)為是拉開了中國(guó)城 市化進(jìn)程的序幕 開啟了中國(guó)城市綜合體的發(fā)展 精品文檔 3歡迎下載 城市綜合體 英文為 HOPSCA 是酒店 Hotel 寫字樓 Office 公園 Park 購(gòu)物中心 Shopping mall 會(huì)議中心 Convention 公寓 Apartment 首 個(gè)英文字母的縮寫 也就是說(shuō) 每個(gè)城市綜合體至少組合了上述功能中的 3 種 在各部分間建立了一種相互依存 相互助益的能動(dòng)關(guān)系 是以一種功能為主 多 種功能配套的多功能 高效率綜合體 因其規(guī)模宏大 功能齊全 城市商業(yè)綜 合體常被稱為 城中之城 城市綜合體城市綜合體 的基本特點(diǎn)是 的基本特點(diǎn)是 1 規(guī)模大 一般的 城市綜合體 的建筑面積都是 30 萬(wàn)至 80 萬(wàn)平方米 在 城市規(guī)劃建設(shè)中扮演著重要的角色 2 功能強(qiáng) 通常 城市綜合體 都包括大型商業(yè)中心 五星級(jí)酒店 寫字樓 及大型公寓 各類功能之間互相疊加和補(bǔ)充 3 整體統(tǒng)一性 建筑風(fēng)格統(tǒng)一 各個(gè)單體建筑相互配合 影響和聯(lián)系 與外 部空間整體環(huán)境統(tǒng)一 協(xié)調(diào) 4 大空間尺度 室內(nèi)外空間較大 一方面與城市規(guī)模相匹配 另一方面則與 建筑功能的多樣相匹配 成為多功能的聚集焦點(diǎn) 5 通道樹型交通體系 將內(nèi)部交通和公共空間貫穿起來(lái) 同時(shí)又與城市交通 系統(tǒng)有機(jī)聯(lián)系 組成一套完善的 通道樹型 體系 6 現(xiàn)代城市景觀設(shè)計(jì) 通過(guò)標(biāo)志物 小品 街道家具 植栽 鋪裝 照明等 手段形成豐富的景觀與宜人的環(huán)境 7 高科技集成設(shè)施 具備高科技和高智能的先進(jìn)設(shè)施 城市綜合體引領(lǐng)了集約型城市開發(fā)的浪潮 各種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)在城市綜合體內(nèi) 互動(dòng) 各種資源有效整合 物業(yè)資源獲得優(yōu)化配置 從而發(fā)揮更大的空間效益 既 省地又節(jié)能 權(quán)威機(jī)構(gòu)調(diào)查顯示 城市綜合體內(nèi)的各種業(yè)態(tài)和物業(yè)的運(yùn)轉(zhuǎn)效率 往往能提高 36 而節(jié)能收益則可以提升 42 此外 還可以帶動(dòng)大量就業(yè)和巨 額稅收 帶動(dòng)一個(gè)城市地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 在城市規(guī)劃建設(shè)方面起到巨大作用 紐約的洛克菲勒中心 巴黎的拉德方斯 東京的六木本 每一個(gè) 城市綜合體 都是一個(gè)與城市高度融合的開放式街區(qū) 據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院 2009 年 城市藍(lán)皮 書 統(tǒng)計(jì) 截至 2008 年末 我國(guó)城鎮(zhèn)化人口為 6 07 億 麥肯錫 2008 年 3 月預(yù)測(cè) 稱 按照目前中國(guó)城市化的發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)城市人口將于 2025 年達(dá)到 9 26 億 到 2030 年將突破 10 億 未來(lái) 20 年 我國(guó)城市新增人口將在 4 億左右 解決如此 精品文檔 4歡迎下載 大規(guī)模人口的居住和生活需求 必須走集約型城市開發(fā)之路 城市綜合體是一個(gè) 現(xiàn)實(shí)的選項(xiàng) 做城市綜合體 開發(fā)商需具備相當(dāng)強(qiáng)的資金實(shí)力 如果酒店 商場(chǎng)是開發(fā)商 自己持有的 在銀行只能提供短期貸款的前提下 綜合體就是一個(gè)很好的商業(yè)模 型 公寓 寫字樓可以銷售 開發(fā)商通過(guò)這些可以消費(fèi)的產(chǎn)品迅速完成資金的回 轉(zhuǎn) 以此支持酒店和購(gòu)物中心的運(yùn)營(yíng) 這是其獲得大量不動(dòng)產(chǎn)的新方式 對(duì)于市 民而言 綜合體是一個(gè)全天候的生活消費(fèi)娛樂(lè)中心 可以滿足人們的多種需求 城市綜合體 雖然具有很多優(yōu)勢(shì) 但并不是所有開發(fā)商都能開發(fā)此種產(chǎn) 品 也不是所有城市都適合開發(fā) 城市綜合體 它對(duì)開發(fā)商和城市有著極高 的要求 對(duì)城市來(lái)說(shuō) 必須具備足夠的終端消費(fèi)能力 城市綜合體 要求有 優(yōu)越的地段 交通 商圈配套 因?yàn)閹缀跛械?城市綜合體 建筑都是建在 一個(gè)城市的中心區(qū)域 核心位置 交通便利 商圈繁榮 對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō) 須具 有雄厚的實(shí)力和高素質(zhì) 城市綜合體 作為高投入 多功能 大體量建筑群 投資至少需要 20 30 億 因此對(duì)開發(fā)商的資金實(shí)力要求較高 這也就需要開發(fā) 商有能力控制開發(fā)節(jié)奏 此外 城市綜合體 的開發(fā)建設(shè)從定位 前期規(guī)劃 設(shè)計(jì) 中期開發(fā)建設(shè) 后期運(yùn)營(yíng)管理每個(gè)環(huán)節(jié)都涵蓋了大量的技術(shù)專業(yè)知識(shí) 要求開發(fā)商有一定的資源配套能力 城市綜合體應(yīng)當(dāng)是各種物業(yè)類型的有機(jī)搭配 而不是隨機(jī)組合 否則可能導(dǎo) 致整體項(xiàng)目后期無(wú)法實(shí)現(xiàn)可持續(xù)性運(yùn)營(yíng) 放棄了長(zhǎng)期現(xiàn)金流的收入 城市綜合體 的不同業(yè)態(tài)屬于不同的專業(yè)領(lǐng)域 在管理上 購(gòu)物廣場(chǎng) 寫字樓 公寓等都屬于 不同的領(lǐng)域 需要培養(yǎng)不同的團(tuán)隊(duì)去管理 運(yùn)營(yíng) 如果開發(fā)商能夠在每個(gè)領(lǐng)域培 養(yǎng)一支獨(dú)立的團(tuán)隊(duì) 在總體上又能使這些獨(dú)立的團(tuán)隊(duì)有共同的調(diào)控目標(biāo) 就能比 較好地控制投資風(fēng)險(xiǎn) 但這個(gè)過(guò)程本身就是一種風(fēng)險(xiǎn)鏈 如果城市綜合體中一個(gè) 業(yè)態(tài)失敗了 就可能影響其他的業(yè)態(tài) 進(jìn)而影響城市綜合體的整體成功 3 主題和特色商業(yè)地產(chǎn) 從世界其他國(guó)家的成功項(xiàng)目來(lái)看 建筑形式及風(fēng)格特色在很大程度上決定 了商業(yè)地產(chǎn)對(duì)消費(fèi)者吸引力的大小 但在目前的中國(guó) 發(fā)展商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 的開發(fā)僅僅局限在招商上面 殊不知 主題特色 才是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng) 的基礎(chǔ) 近幾年來(lái) 由于中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展 越來(lái)越多的國(guó)外商業(yè)咨詢機(jī)構(gòu) 設(shè)計(jì)公司紛紛造訪中國(guó) 針對(duì)中國(guó)目前中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的種種問(wèn)題 對(duì)比國(guó) 外先進(jìn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 他們提出 未來(lái)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)要朝兩個(gè)方向發(fā)展 1 挖掘地方文脈 精品文檔 5歡迎下載 目前中國(guó)大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目還是現(xiàn)代國(guó)際式或歐美風(fēng)格 明顯可以看到 對(duì)本土特色的挖掘還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠 從發(fā)展的眼光來(lái)看 越是民族的才越是國(guó)際的 本土風(fēng)俗文化傳統(tǒng)的發(fā)揚(yáng)光大是世界各國(guó)建筑文化的共同發(fā)展目標(biāo) 歷史文脈 在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的傳承也當(dāng)仁不讓 況且這也是其長(zhǎng)久生命力的保證 上海 新天地的成功 實(shí)際上就是對(duì)本土文化特色充分挖掘的成功 中國(guó)有很多歷史文化名城 古城 古鎮(zhèn) 但由于歷史的原因 大多遭到嚴(yán) 重的破壞 舊城老商業(yè)銜區(qū)隨著時(shí)代的發(fā)展而逐漸沒(méi)落 但它們作為寶貴的歷 史建筑和民俗文化遺產(chǎn) 亟需復(fù)興其原有活力 這是打造獨(dú)特城市名片的重要 舉措 這也給商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)提供了可利用的基本素材 從世界范圍來(lái)看 任何商業(yè)地產(chǎn)都不能忽略當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平和地域特 色 在這方面 歐洲的舊城保護(hù)及改造經(jīng)驗(yàn)和做法值得我們學(xué)習(xí) 其核心指導(dǎo) 思想就是保護(hù)性開發(fā) 而這種有限度的開發(fā)不僅不會(huì)降低開發(fā)帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值 而且可以帶動(dòng)旅游資源的挖掘 老商業(yè)街區(qū)的復(fù)興 不僅僅是舊有建筑功能及 設(shè)備的更新 更是綜合環(huán)境的整治 包括建筑外觀 街道空間 廣場(chǎng)空間 環(huán) 境綠化的整體性規(guī)劃 2 重視商業(yè)地產(chǎn)的城市景觀職能 商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的外在表現(xiàn)形式是各種建筑物 構(gòu)筑物及廣場(chǎng)和街道空間 其外觀形式色彩的豐富性和多樣性遠(yuǎn)勝其它單一的建筑類型 如寫字樓 酒店 住宅等 因此 商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)除了滿足商業(yè)利用價(jià)值外 其對(duì)城市景觀的影響 是至關(guān)重要的 體現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值的統(tǒng)一 特別是中國(guó)目前處于城市建設(shè)的高峰期 尤其需要注意重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的城 市景觀功能 如有可能 與政府合力打造城市標(biāo)志性建筑 這有助于獲得更多 的政府支持 有利于項(xiàng)目的融資和運(yùn)營(yíng)管理 魚知 精品文檔 6歡迎下載 水恩 乃幸福之源也 魚離不開水 人離不開親人和朋友 當(dāng)你處于逆境和災(zāi)難時(shí) 幫助你一臂之力 渡過(guò)難關(guān)的人 都是你的親人和朋友 吃水不忘挖井人 度過(guò)苦難 不能忘記援助過(guò)你 的人 知恩圖報(bào) 善莫大焉 一個(gè)人要想獲得幸福 必須懂得感恩 生活需要一顆感恩的心來(lái)創(chuàng)造 一顆感恩的心需要生活來(lái)滋養(yǎng) 一飯之恩 當(dāng)永世不忘 順境里給你幫助的人 不能全部稱作朋友 但是能夠在你逆境時(shí)依然愿意援助你 走出困境的人 一定是你要用一生去感謝和珍惜的人 唐代李商隱的 晚晴 里有這樣一句詩(shī) 天意憐幽草 人間重晚晴 久遭雨潦之苦的幽草 忽遇晚晴 得以沾沐余輝而平添生意 當(dāng)一個(gè)人闖過(guò)難關(guān)的時(shí)候 一定要記住那些支撐你 陪你一起走過(guò)厄運(yùn)的朋友和親人 這個(gè)世界誰(shuí)也不虧欠誰(shuí) 幫你是情分 不幫你是本分 如古人所說(shuō) 淡看世事去如煙 銘記恩情存 如血 學(xué)會(huì)感恩父母養(yǎng)育之恩 學(xué)會(huì)感恩朋友的幫助之情 生活里做一個(gè)有情有義的人 你要知道 父母 永遠(yuǎn)是你最親近的人 是最愛(ài)你的人 不管他們的方法怎么錯(cuò)誤 可是愛(ài)你的心 都是一樣的 千萬(wàn)不要因?yàn)樽约阂粫r(shí)的私心 而忘記感恩 我們常常希望別人都對(duì)自己有情有義 可是想得到別人你真情 首先你必須先付出真情 你幫助別人 不要記在心里 別人幫助你 你要懂得感恩和感動(dòng) 而不是當(dāng)做理所當(dāng)然 你要知道別人幫你是情分 不幫你是本分 侍父母 要孝順 對(duì)朋友 要真誠(chéng) 不管你生活的精彩或者混沌 孝順父母 頤養(yǎng)天年 一父養(yǎng)十子 十子養(yǎng)一父 在這個(gè)美好的時(shí)代 中華很多的美德都在逐漸消失 做子孝為天 但是總有一些人 自己活在天堂 硬生生的把父母扔進(jìn)地獄 精品文檔 7歡迎下載 魚知水恩 乃幸福之源也 魚離不開水 人離不開親人和朋友 當(dāng)你處于逆境和災(zāi)難時(shí) 幫助你一臂之力 渡過(guò)難關(guān)的人 都是你的親人和朋友 吃水不忘挖井人 度過(guò)苦難 不能忘記援 助過(guò)你的人 知恩圖報(bào) 善莫大焉 一個(gè)人要想獲得幸福 必須懂得感恩 生活需要一顆感恩的心來(lái)創(chuàng)造 一顆感恩的心需要生活來(lái)滋養(yǎng) 一飯之恩 當(dāng)永世不忘 順境里給你幫