通貨膨脹與房價的關(guān)系

通貨膨脹與房價的關(guān)系通貨膨脹，一個在2008年被人們越來越多提起的詞。我們先來了解下通貨膨脹，它是指流通中的貨幣數(shù)量超過經(jīng)濟運行所需的貨幣數(shù)量而引起的貨幣貶值和價格水平全面、持續(xù)上漲的經(jīng)濟現(xiàn)象。通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度，那么與住房價格是什么樣的關(guān)系呢。自1999年以來，中國房地產(chǎn)業(yè)得到持續(xù)發(fā)展，有力地推動了經(jīng)濟的增長。但房價持續(xù)地上漲，增幅遠遠高于一般商品價格，引發(fā)了民眾對泡沫經(jīng)濟的種種猜想。尤其在目前通漲壓力加大的形勢下，房價上漲也變得越發(fā)敏感。很多人認為，房價的飆升對經(jīng)濟的通貨膨脹并沒有太大的關(guān)系。為什么人們會有這種感覺呢，這是因為在2004年至2006年，內(nèi)地各大城市住房價格猛漲的時候，通貨膨脹并沒有很明顯地表現(xiàn)出來。而導(dǎo)致這個現(xiàn)象的原因有兩個，一是目前我國衡量通貨膨脹的統(tǒng)計指標CPI（居民消費價格指數(shù)）對居住類消費的計算權(quán)重較低，大概在13%左右，并且沒有計入商品房銷售價格，只是計入房租價格。二是CPI對食品類消費的權(quán)重較高，大約在33%左右，而房價對食品類商品價格的影響有著滯后效應(yīng)。住房價格的飆升到底對我國的通貨膨脹有什么影響，可以說，住房價格是我國目前通貨膨脹的主要誘因之一。目前我國通貨膨脹的是由食品類商品價格上漲引起的，食品類商品的價格為什么在2007年大面積的上漲呢，主要原因兩個，一是受國際市場食品類商品價格上漲影響，屬于輸入型通貨膨脹；二是受到房價飆升的影響，受到商品比價復(fù)歸特性的影響。本文主要分析為什么房價的飆升帶來了中國通貨膨脹的形成。了解一下什么是比價復(fù)歸。所謂比價復(fù)歸就是具有比價關(guān)系的不同商品的價格先后發(fā)生同方向、同幅度的變化，使比價關(guān)系在一定程度上復(fù)原。各種商品之間的價值比例是商品比價關(guān)系的基礎(chǔ)，但由于商品價格偏離價值的程度不同，比價復(fù)歸所引發(fā)的結(jié)果也不相同。比價復(fù)歸大致又分為兩種，一種是行政力量主導(dǎo)下的比價復(fù)歸，比如，由國家定價的商品，政府一般要根據(jù)商品的價值和商品的供求關(guān)系來確定比價。一種是市場力量主導(dǎo)的比價復(fù)歸，這是一種隱性的但非常強大的力量。各種商品的價值之間的比例關(guān)系是商品比價關(guān)系的基礎(chǔ)，因為商品的價格背離其價值的幅度是有一定客觀限度的。因為通貨膨脹與房地產(chǎn)價格之間關(guān)系較復(fù)雜，難以直接對其進行分析研究。正如通貨膨脹歸根結(jié)底是一個貨幣問題，房地產(chǎn)價格波動可以說也是一種貨幣現(xiàn)象。根據(jù)房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量及通貨膨脹等經(jīng)濟數(shù)據(jù)，運用經(jīng)濟計量方法找出房地產(chǎn)價格的貨幣影響因素（貨幣供應(yīng)量），通過貨幣供應(yīng)量作為中間量探討房地產(chǎn)價格與通貨膨脹二者之間關(guān)系，從而進行一些判斷并為宏觀經(jīng)濟決策提供理論基礎(chǔ)。 一、貨幣供應(yīng)量的概念、指標及影響貨幣供應(yīng)量(也稱貨幣存量)，是指全社會的貨幣存量，是全社會在某一時點承擔流通手段和支付手段的貨幣總現(xiàn)階段我國的貨幣供應(yīng)框架體系中，貨幣供應(yīng)量主要有以下幾個指標： M0 = 流通中現(xiàn)金 M1（狹義貨幣） = M0 + 非金融性 公司的活期存款 M2（廣義貨幣）= M1 + 非金融性公司的定期存款+儲蓄存款+其他存款通常所說的貨幣供應(yīng)量，主要是指M2。 通常來講，衡量貨幣供應(yīng)是否均衡的主要標志是物價水平的基本穩(wěn)定。物價總指數(shù)變動較大，則說明貨幣供求不均衡，反之則說明供求正常。 二、貨幣供應(yīng)量與通貨膨脹的關(guān)系研究 從貨幣分析法的一個公式：Md= P L ( R ，Y )我們可以得出，貨幣總需求 （M）與價格（P）、利率（R）和產(chǎn)出水平（國民收入-Y）有關(guān)。在利率 （R）相對穩(wěn)定的情況下，要保持物價的穩(wěn)定就要保證貨幣的供給隨著國民收入的增加而增加。過分地增大貨幣總量的供給就會造成通貨膨脹。通貨膨脹和貨幣供給是正相關(guān)關(guān)系。 通貨膨脹與物價上漲是不同的經(jīng)濟范疇，但兩者又有一定的聯(lián)系，通貨膨脹昀為直接的表現(xiàn)就是物價上漲。因此，消費者物價指數(shù)CPI通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。 一般當CPI增幅3%時稱為通貨膨脹；當 CPI增幅 5%，稱為嚴重的通貨膨脹 貨幣大量投放發(fā)生1994年之前。在 1993年，廣義貨幣供應(yīng)量（M2 ）的增長率高達40%。1995-1996年，我國曾面臨較為嚴重的通貨膨脹，尤其是1994年，全國零售商品物價指數(shù)和居民消費品價格上升超過20%。1995年，CPI指數(shù)也高達17.1%。由此可見，過量的資金是通貨膨脹的一個重要原因之一。 而從1997年底（10月）起到2003年底我國零售物價總指數(shù)（RPI）連續(xù)下降， CPI從1998年3月起持續(xù)下降22個月。依據(jù)經(jīng)濟學(xué)一般定義，可判定我國經(jīng)濟曾經(jīng)出現(xiàn)通貨緊縮現(xiàn)象。 2007年，CPI達到4.8%，依據(jù)經(jīng)濟學(xué)一般定義，經(jīng)濟已經(jīng)進入通貨膨脹階段。2008年2月，中國的通貨膨脹率躍至8.7%，創(chuàng)下了十二年來昀高點。 三、貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系研究 M2增長率及CPI增長呈現(xiàn)較大的相關(guān)性，但在 2004年出現(xiàn)了反常現(xiàn)象，原因是2004年，我國政府為了抑制投資過熱，促進國民經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展，重點針對土地市場開展整頓，嚴格控制土地供給。社會上形成了一種房地產(chǎn)價格將不斷上漲的心理預(yù)期，導(dǎo)致大量閑散資金出于投機目的流向房地產(chǎn)市場，進一步增大了房地產(chǎn)市場的需求，從而造成房地產(chǎn)市場價格進一步上漲。而另一方面， 2004年的貨幣供應(yīng)量卻較大下降，因而導(dǎo)致2004年的特殊情況。但從總體來看，我國房地產(chǎn)價格與貨幣供應(yīng)量是呈正相關(guān)關(guān)系的。房地產(chǎn)價格變動對貨幣需求的影響體現(xiàn)在三個方面：（1）財富效應(yīng)，房地產(chǎn)價格的上升意味著人們名義財富的增加，貨幣需求相應(yīng)增加。（2）交易效應(yīng)，房地產(chǎn)價格的上升往往伴隨著交易量的擴張。成交量越大，需要用來完成媒介作用的貨幣就越多，相應(yīng)地，對貨幣的需求就越大。（3）替代效應(yīng)，如房地產(chǎn)價格上漲，會使得人們調(diào)整自己的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，多持有房地產(chǎn)，少持有貨幣，貨幣在人們資產(chǎn)組合的比重下降，會降低貨幣需求。房地產(chǎn)價格變動對貨幣需求的影響由這三方面的效應(yīng)共同決定，財富效應(yīng)和交易效應(yīng)增大了貨幣需求，而替代效應(yīng)減少了貨幣需求。 貨幣供應(yīng)量對房地產(chǎn)價格的影響主要表現(xiàn)在由于貨幣供應(yīng)量的增加，導(dǎo)致流通中的貨幣量增加，從而導(dǎo)致貨幣貶值，從而房地產(chǎn)價格上升。 四、通過貨幣供應(yīng)量分析通貨膨脹與房地產(chǎn)價格之間的關(guān)系 通過以上的分析可以發(fā)現(xiàn)貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價格和通貨膨脹之間均分別呈現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。同樣可以看出，1998-2007年來我國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹呈現(xiàn)較高的相關(guān)性。 這是由于當貨幣供應(yīng)量增加時，流通中的貨幣數(shù)量可能會超過經(jīng)濟運行所需的貨幣數(shù)量而引起貨幣貶值和價格水平全面、持續(xù)上漲，將導(dǎo)致流通中的貨幣量增加，而導(dǎo)致通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，當貨幣供應(yīng)量增加時，將導(dǎo)致流通中的貨幣量增加，這在一定程度上會使貨幣貶值，而貨幣貶值又會使得房地產(chǎn)價格上升。而房地產(chǎn)價格的上漲或下降也在一定程度上影響貨幣供應(yīng)量的增加減少。 在一定區(qū)間范圍內(nèi)，隨著貨幣供應(yīng)量的增加，有利于刺激房地產(chǎn)市場發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)可獲得更多資金易于導(dǎo)致房地產(chǎn)市場繁榮。由于房地產(chǎn)市場的巨大帶動作用將有利于經(jīng)濟形勢向正方發(fā)展，必然導(dǎo)致CPI的增長。 但如果貨幣供應(yīng)量過多，首先易直接導(dǎo)致通貨膨脹。同時，房價過度上漲造成經(jīng)濟主體的預(yù)防性動機增加過大，使儲蓄增長幅度過大(這對應(yīng)著消費大幅縮減)，就有可能對產(chǎn)出、通脹形成負面的影響，引發(fā)通貨緊縮；反之，如果房價上漲刺激消費增長(減少儲蓄)，或者雖然使儲蓄增長，但增長幅度低于投資的增長幅度，則可能對產(chǎn)出起正向作用，進而對物價水平產(chǎn)生向上的壓力。 一致的相關(guān)性，兩條折線段的變化趨勢有很大相似性，圖表為這種相關(guān)性分析提供了有力的依據(jù)，但各變量之間復(fù)雜的經(jīng)濟關(guān)系還需要于更嚴密計量方法的檢驗。 五、小結(jié) 通過以上有關(guān)歷年來房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及通貨膨脹數(shù)據(jù)和貨幣供應(yīng)量的研究，探討房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間的關(guān)系，研究發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)價格與通貨膨脹之間呈現(xiàn)高度相關(guān)關(guān)系，看似不相關(guān)的商品之間實際上存在著一定的內(nèi)在聯(lián)系。從上面的理論可以了解到當房價持續(xù)上漲時，其最終會導(dǎo)致地價持續(xù)上漲，而地價的持續(xù)上漲，最終會在土地上生產(chǎn)的農(nóng)作物的價格上反映出來。當房價快速上漲，遠遠偏離商品的價值，就與其他商品價格之間形成了巨大差距，而這種差距不可能永遠保持下去。當房價持續(xù)上漲到一定程度，在比價復(fù)歸力量的作用下，糧油等生活必需品價格必然上漲只有通過上漲才能實現(xiàn)與房價的比價復(fù)歸。其上漲幅度與房價的漲幅有關(guān)，如果房價成倍上漲，糧油等生活必需品也必然以相近的速度和幅度上漲，在這種情況下，通貨膨脹其實很難避免。也就是說，房價的持續(xù)上漲，導(dǎo)致了農(nóng)產(chǎn)品價格的報復(fù)性上漲，然后通過價格傳導(dǎo)機制，最終導(dǎo)致了通貨膨脹的產(chǎn)生。綜上所述，考慮到在居民消費中占較大比重的住房消