通貨膨脹與房價的關系

通貨膨脹與房價的關系通貨膨脹，一個在2008年被人們越來越多提起的詞。我們先來了解下通貨膨脹，它是指流通中的貨幣數(shù)量超過經濟運行所需的貨幣數(shù)量而引起的貨幣貶值和價格水平全面、持續(xù)上漲的經濟現(xiàn)象。通貨膨脹率是貨幣超發(fā)部分與實際需要的貨幣量之比，用以反映通貨膨脹、貨幣貶值的程度，那么與住房價格是什么樣的關系呢。自1999年以來，中國房地產業(yè)得到持續(xù)發(fā)展，有力地推動了經濟的增長。但房價持續(xù)地上漲，增幅遠遠高于一般商品價格，引發(fā)了民眾對泡沫經濟的種種猜想。尤其在目前通漲壓力加大的形勢下，房價上漲也變得越發(fā)敏感。很多人認為，房價的飆升對經濟的通貨膨脹并沒有太大的關系。為什么人們會有這種感覺呢，這是因為在2004年至2006年，內地各大城市住房價格猛漲的時候，通貨膨脹并沒有很明顯地表現(xiàn)出來。而導致這個現(xiàn)象的原因有兩個，一是目前我國衡量通貨膨脹的統(tǒng)計指標CPI（居民消費價格指數(shù)）對居住類消費的計算權重較低，大概在13%左右，并且沒有計入商品房銷售價格，只是計入房租價格。二是CPI對食品類消費的權重較高，大約在33%左右，而房價對食品類商品價格的影響有著滯后效應。住房價格的飆升到底對我國的通貨膨脹有什么影響，可以說，住房價格是我國目前通貨膨脹的主要誘因之一。目前我國通貨膨脹的是由食品類商品價格上漲引起的，食品類商品的價格為什么在2007年大面積的上漲呢，主要原因兩個，一是受國際市場食品類商品價格上漲影響，屬于輸入型通貨膨脹；二是受到房價飆升的影響，受到商品比價復歸特性的影響。本文主要分析為什么房價的飆升帶來了中國通貨膨脹的形成。了解一下什么是比價復歸。所謂比價復歸就是具有比價關系的不同商品的價格先后發(fā)生同方向、同幅度的變化，使比價關系在一定程度上復原。各種商品之間的價值比例是商品比價關系的基礎，但由于商品價格偏離價值的程度不同，比價復歸所引發(fā)的結果也不相同。比價復歸大致又分為兩種，一種是行政力量主導下的比價復歸，比如，由國家定價的商品，政府一般要根據商品的價值和商品的供求關系來確定比價。一種是市場力量主導的比價復歸，這是一種隱性的但非常強大的力量。各種商品的價值之間的比例關系是商品比價關系的基礎，因為商品的價格背離其價值的幅度是有一定客觀限度的。因為通貨膨脹與房地產價格之間關系較復雜，難以直接對其進行分析研究。正如通貨膨脹歸根結底是一個貨幣問題，房地產價格波動可以說也是一種貨幣現(xiàn)象。根據房地產價格與貨幣供應量及通貨膨脹等經濟數(shù)據，運用經濟計量方法找出房地產價格的貨幣影響因素（貨幣供應量），通過貨幣供應量作為中間量探討房地產價格與通貨膨脹二者之間關系，從而進行一些判斷并為宏觀經濟決策提供理論基礎。 一、貨幣供應量的概念、指標及影響貨幣供應量(也稱貨幣存量)，是指全社會的貨幣存量，是全社會在某一時點承擔流通手段和支付手段的貨幣總現(xiàn)階段我國的貨幣供應框架體系中，貨幣供應量主要有以下幾個指標： M0 = 流通中現(xiàn)金 M1（狹義貨幣） = M0 + 非金融性 公司的活期存款 M2（廣義貨幣）= M1 + 非金融性公司的定期存款+儲蓄存款+其他存款通常所說的貨幣供應量，主要是指M2。 通常來講，衡量貨幣供應是否均衡的主要標志是物價水平的基本穩(wěn)定。物價總指數(shù)變動較大，則說明貨幣供求不均衡，反之則說明供求正常。 二、貨幣供應量與通貨膨脹的關系研究 從貨幣分析法的一個公式：Md= P L ( R ，Y )我們可以得出，貨幣總需求 （M）與價格（P）、利率（R）和產出水平（國民收入-Y）有關。在利率 （R）相對穩(wěn)定的情況下，要保持物價的穩(wěn)定就要保證貨幣的供給隨著國民收入的增加而增加。過分地增大貨幣總量的供給就會造成通貨膨脹。通貨膨脹和貨幣供給是正相關關系。 通貨膨脹與物價上漲是不同的經濟范疇，但兩者又有一定的聯(lián)系，通貨膨脹昀為直接的表現(xiàn)就是物價上漲。因此，消費者物價指數(shù)CPI通常作為觀察通貨膨脹水平的重要指標。 一般當CPI增幅3%時稱為通貨膨脹；當 CPI增幅 5%，稱為嚴重的通貨膨脹 貨幣大量投放發(fā)生1994年之前。在 1993年，廣義貨幣供應量（M2 ）的增長率高達40%。1995-1996年，我國曾面臨較為嚴重的通貨膨脹，尤其是1994年，全國零售商品物價指數(shù)和居民消費品價格上升超過20%。1995年，CPI指數(shù)也高達17.1%。由此可見，過量的資金是通貨膨脹的一個重要原因之一。 而從1997年底（10月）起到2003年底我國零售物價總指數(shù)（RPI）連續(xù)下降， CPI從1998年3月起持續(xù)下降22個月。依據經濟學一般定義，可判定我國經濟曾經出現(xiàn)通貨緊縮現(xiàn)象。 2007年，CPI達到4.8%，依據經濟學一般定義，經濟已經進入通貨膨脹階段。2008年2月，中國的通貨膨脹率躍至8.7%，創(chuàng)下了十二年來昀高點。 三、貨幣供應量與房地產價格之間的關系研究 M2增長率及CPI增長呈現(xiàn)較大的相關性，但在 2004年出現(xiàn)了反?，F(xiàn)象，原因是2004年，我國政府為了抑制投資過熱，促進國民經濟持續(xù)健康發(fā)展，重點針對土地市場開展整頓，嚴格控制土地供給。社會上形成了一種房地產價格將不斷上漲的心理預期，導致大量閑散資金出于投機目的流向房地產市場，進一步增大了房地產市場的需求，從而造成房地產市場價格進一步上漲。而另一方面， 2004年的貨幣供應量卻較大下降，因而導致2004年的特殊情況。但從總體來看，我國房地產價格與貨幣供應量是呈正相關關系的。房地產價格變動對貨幣需求的影響體現(xiàn)在三個方面：（1）財富效應，房地產價格的上升意味著人們名義財富的增加，貨幣需求相應增加。（2）交易效應，房地產價格的上升往往伴隨著交易量的擴張。成交量越大，需要用來完成媒介作用的貨幣就越多，相應地，對貨幣的需求就越大。（3）替代效應，如房地產價格上漲，會使得人們調整自己的資產結構，多持有房地產，少持有貨幣，貨幣在人們資產組合的比重下降，會降低貨幣需求。房地產價格變動對貨幣需求的影響由這三方面的效應共同決定，財富效應和交易效應增大了貨幣需求，而替代效應減少了貨幣需求。 貨幣供應量對房地產價格的影響主要表現(xiàn)在由于貨幣供應量的增加，導致流通中的貨幣量增加，從而導致貨幣貶值，從而房地產價格上升。 四、通過貨幣供應量分析通貨膨脹與房地產價格之間的關系 通過以上的分析可以發(fā)現(xiàn)貨幣供應量與房地產價格和通貨膨脹之間均分別呈現(xiàn)正相關關系。同樣可以看出，1998-2007年來我國房地產價格與通貨膨脹呈現(xiàn)較高的相關性。 這是由于當貨幣供應量增加時，流通中的貨幣數(shù)量可能會超過經濟運行所需的貨幣數(shù)量而引起貨幣貶值和價格水平全面、持續(xù)上漲，將導致流通中的貨幣量增加，而導致通貨膨脹現(xiàn)象。另一方面，當貨幣供應量增加時，將導致流通中的貨幣量增加，這在一定程度上會使貨幣貶值，而貨幣貶值又會使得房地產價格上升。而房地產價格的上漲或下降也在一定程度上影響貨幣供應量的增加減少。 在一定區(qū)間范圍內，隨著貨幣供應量的增加，有利于刺激房地產市場發(fā)展，房地產企業(yè)可獲得更多資金易于導致房地產市場繁榮。由于房地產市場的巨大帶動作用將有利于經濟形勢向正方發(fā)展，必然導致CPI的增長。 但如果貨幣供應量過多，首先易直接導致通貨膨脹。同時，房價過度上漲造成經濟主體的預防性動機增加過大，使儲蓄增長幅度過大(這對應著消費大幅縮減)，就有可能對產出、通脹形成負面的影響，引發(fā)通貨緊縮；反之，如果房價上漲刺激消費增長(減少儲蓄)，或者雖然使儲蓄增長，但增長幅度低于投資的增長幅度，則可能對產出起正向作用，進而對物價水平產生向上的壓力。 一致的相關性，兩條折線段的變化趨勢有很大相似性，圖表為這種相關性分析提供了有力的依據，但各變量之間復雜的經濟關系還需要于更嚴密計量方法的檢驗。 五、小結 通過以上有關歷年來房地產數(shù)據及通貨膨脹數(shù)據和貨幣供應量的研究，探討房地產價格與通貨膨脹之間的關系，研究發(fā)現(xiàn)我國房地產價格與通貨膨脹之間呈現(xiàn)高度相關關系，看似不相關的商品之間實際上存在著一定的內在聯(lián)系。從上面的理論可以了解到當房價持續(xù)上漲時，其最終會導致地價持續(xù)上漲，而地價的持續(xù)上漲，最終會在土地上生產的農作物的價格上反映出來。當房價快速上漲，遠遠偏離商品的價值，就與其他商品價格之間形成了巨大差距，而這種差距不可能永遠保持下去。當房價持續(xù)上漲到一定程度，在比價復歸力量的作用下，糧油等生活必需品價格必然上漲只有通過上漲才能實現(xiàn)與房價的比價復歸。其上漲幅度與房價的漲幅有關，如果房價成倍上漲，糧油等生活必需品也必然以相近的速度和幅度上漲，在這種情況下，通貨膨脹其實很難避免。也就是說，房價的持續(xù)上漲，導致了農產品價格的報復性上漲，然后通過價格傳導機制，最終導致了通貨膨脹的產生。綜上所述，考慮到在居民消費中占較大比重的住房消