招商重慶招商江灣城競(jìng)品項(xiàng)目分析.doc

招商江灣城競(jìng)品項(xiàng)目分析及重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況緯聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn)（重慶）有限公司二零零八年八月緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心 招商江灣城競(jìng)品項(xiàng)目分析報(bào)告目 錄一、重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析1(一)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況11、供應(yīng)市場(chǎng)12、需求市場(chǎng)2(二)江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況41、供應(yīng)市場(chǎng)42、需求市場(chǎng)6(三)同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近況7(四)同檔次競(jìng)爭(zhēng)花園洋房項(xiàng)目近況9二、競(jìng)品項(xiàng)目分析10(一)基本參數(shù)比較121、地段122、配套133、交通164、景觀資源19(二)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)23(三)產(chǎn)品構(gòu)成231、比較組團(tuán)232、比較組團(tuán)規(guī)劃29(四)戶型371、面積對(duì)比372、功能對(duì)比393、尺寸對(duì)比49(五)價(jià)格591、總體價(jià)格592、價(jià)格差異62(六)項(xiàng)目推售651、總體推售情況652、去化速度67(七)項(xiàng)目媒體推廣691、活動(dòng)692、報(bào)媒推廣70(八)客戶特征73(九)開(kāi)發(fā)商品牌74緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心 招商江灣城競(jìng)品項(xiàng)目分析報(bào)告一、 重慶市主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合分析(一) 主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、供應(yīng)市場(chǎng)圖表 1 2006-2008年（上半年）重慶市主城商品房供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心今年上半年，重慶市主城區(qū)新開(kāi)盤(pán)194次，較去年同期小幅上漲2.1%，供應(yīng)體量401.95萬(wàn)方，新增供應(yīng)套數(shù)43017套，兩相指標(biāo)分別較去年同期下降26.9%和27.5%，降幅較大。受房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行、二套房貸新規(guī)定出臺(tái)、中央銀行連續(xù)加息和提高存款準(zhǔn)備金率、國(guó)內(nèi)CPI持續(xù)高位運(yùn)行等多方面經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)因素影響，自去年年底以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度不再，反而持續(xù)低迷，開(kāi)發(fā)商在推盤(pán)選擇上也尤為謹(jǐn)慎，大多堅(jiān)持少量多次的策略，這也造成上半年來(lái)新開(kāi)盤(pán)次數(shù)小幅上漲，但新推量上卻呈大幅下降的局面。圖表 2 2006-2008（上半年）重慶主城區(qū)供應(yīng)住宅綜合價(jià)格分析表指標(biāo)20062007年2008年整體均價(jià)（元/平方米）（建面）294131574622價(jià)格中位數(shù)（套內(nèi)）345036385284數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心說(shuō)明：整體均價(jià)考慮了體量權(quán)重經(jīng)歷了2007年中重慶獲批試驗(yàn)區(qū)利好消息刺激，主城區(qū)房?jī)r(jià)全面飛漲，所以2008年上半年房?jī)r(jià)與前兩年同期相比，已經(jīng)從簡(jiǎn)單的量變轉(zhuǎn)化為質(zhì)變，同期價(jià)格不可再同日而語(yǔ)。加上今年上半年中高端項(xiàng)目供應(yīng)比重較大，進(jìn)一步抬高了住宅產(chǎn)品供應(yīng)價(jià)格。雖然現(xiàn)階段許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商迫于資金壓力，為加速回款而打出價(jià)格戰(zhàn)、優(yōu)惠戰(zhàn)，但是這一階段的價(jià)格調(diào)整也僅是適量擠出部分因新特區(qū)效應(yīng)而過(guò)分高估的價(jià)值，不可能再回調(diào)至2007年上半年水平。圖表 3 2008年1-6月重慶市主城商品房供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心今年以來(lái)，各月的新開(kāi)盤(pán)量走勢(shì)與往年大致趨同，但我們也可以看出，在一些相對(duì)轉(zhuǎn)淡的月份（1月、6月），新開(kāi)盤(pán)量卻未明顯降低，反而出現(xiàn)較大的供應(yīng)量，主要是目前市場(chǎng)冷淡，客戶觀望情緒濃厚，開(kāi)發(fā)商表現(xiàn)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，許多項(xiàng)目在前期銷售不暢或后期產(chǎn)品蓄客不足的情況下，紛紛選擇了延遲開(kāi)盤(pán)，造成在后期的集中推盤(pán)。我司預(yù)計(jì)今年下半年還將有不少于1000萬(wàn)方的市場(chǎng)供應(yīng)，下半年樓市競(jìng)爭(zhēng)壓力將日趨緊張。2、需求市場(chǎng)圖表 4 2006-2008年（上半年）重慶市主城商品房需求宏觀運(yùn)行狀況表指 標(biāo)06年16月07年1-6月08年1-6月商品房銷售面積（萬(wàn)平米）628.16839.11602.09增 幅14.70%33.58%-28.25%商品房銷售金額（億元）181.14256.09248.51增 幅12.53%41.38%-2.96%商品房銷售均價(jià)（元平米）288430524127增 幅-1.89%5.84%35.24%圖表 5 2006-2008年（上半年）重慶主城商品房需求走勢(shì)（萬(wàn)平方米、億元、元/平米）數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)，緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心從需求市場(chǎng)來(lái)看，2008年上半年商品房市場(chǎng)呈現(xiàn)供求雙跌的局面，供給和需求較去年同期都不同程度的萎縮，雖然各類開(kāi)發(fā)商大力促銷，甚至變相降價(jià)，對(duì)市場(chǎng)形成了一定的拉動(dòng)力，但整體形式與去年相比依然相差較大。一方面是在于去年下半年樓市過(guò)熱，消費(fèi)者購(gòu)房需求提前透支，另一方面受宏觀經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響，消費(fèi)者對(duì)樓市預(yù)期信心不足，持幣觀望情緒濃厚，客戶下叉時(shí)間被延后。價(jià)格方面，雖然目前市場(chǎng)冷清，開(kāi)發(fā)商為緩和資金壓力，降價(jià)促銷成風(fēng)，但是整體成交均價(jià)同比仍然大幅上漲35.24%。這主要是去年下半年受新特區(qū)成立的利好消息影響，房?jī)r(jià)呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，非正常價(jià)值部分上漲過(guò)快。而在宏觀政策打壓之下，這部分非正常價(jià)值已顯現(xiàn)出客戶對(duì)其的抗性和對(duì)銷售的阻力，現(xiàn)階段的降價(jià)促銷也僅是開(kāi)發(fā)商積壓出一部分非正常價(jià)值，使房?jī)r(jià)逐步回調(diào)至一個(gè)相對(duì)正常的水平。在樓市沒(méi)有新的利好消息刺激客戶需求的情況下，這種回調(diào)還將持續(xù)一段時(shí)間，但就目前整體水平而言，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)將在4000元/平米（建面）左右的基本面趨于相對(duì)穩(wěn)定狀態(tài)。圖表 6 2006-2008年上半年重慶主城區(qū)新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)消化走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心從近三年的項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)消化走勢(shì)可以看出，雖然今年上半年新開(kāi)盤(pán)次數(shù)有一定程度的增長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商也大多采取少量多次、頻繁推盤(pán)的策略試探市場(chǎng)反應(yīng)。但從監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前價(jià)格的高企和市場(chǎng)的冷淡，都造成開(kāi)盤(pán)消化率下滑，尤其在傳統(tǒng)的樓市旺季，這一現(xiàn)象更為突出。(二) 江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、供應(yīng)市場(chǎng)圖表 7 2006-2008年上半年江北區(qū)供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心與重慶市主城區(qū)新增供應(yīng)趨勢(shì)相同,江北區(qū)也是在新開(kāi)盤(pán)次數(shù)上小幅浮動(dòng)，但新增供應(yīng)體量下降超過(guò)一半。江北區(qū)作為北部城區(qū)門(mén)戶，是繼北部新區(qū)之后的第二大高端樓盤(pán)集中供應(yīng)區(qū)。目前江北區(qū)中心地區(qū)可出讓土地少，在售項(xiàng)目所剩不多，而鴻恩寺、寸灘、江北農(nóng)場(chǎng)等邊緣地區(qū)項(xiàng)目尚未全面亮相，主要依靠北濱路上幾個(gè)近一年陸續(xù)推出的項(xiàng)目在支撐。今年下半年，江北區(qū)在邊緣地區(qū)的項(xiàng)目將陸續(xù)亮相，屆時(shí)江北區(qū)供應(yīng)量將有所回升。圖表 8 江北區(qū)占主城區(qū)供應(yīng)比重走勢(shì) 圖表 9 江北區(qū)占三北一南供應(yīng)比重走勢(shì) 數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心從江北區(qū)在主城區(qū)和三北一南地區(qū)地位來(lái)看，由于江北區(qū)新項(xiàng)目供應(yīng)不足，而南岸、渝北、北部新區(qū)等熱點(diǎn)地區(qū)新品接踵亮相，熱度不減，造成江北區(qū)占主城區(qū)和三北一南地區(qū)的供應(yīng)比重都下滑接近10個(gè)百分點(diǎn)。這一局面相信到今年下半年江北區(qū)新項(xiàng)目陸續(xù)推出會(huì)有所緩和。圖表 10 2006-2008（上半年）江北區(qū)供應(yīng)住宅綜合價(jià)格分析表指標(biāo)20062007年2008整體均價(jià)（元/平方米）（建面）302432806185價(jià)格中位數(shù)（套內(nèi)）360538666275數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心說(shuō)明：整體均價(jià)考慮了體量權(quán)重江北區(qū)2008年上半年供應(yīng)價(jià)格較去年同期上漲了88.6%，超出主城區(qū)整體水平42.2個(gè)百分點(diǎn)。在去年的新特區(qū)效應(yīng)下，江北區(qū)憑借其的重慶無(wú)可比擬的地位優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢(shì)，成為下半年重慶房?jī)r(jià)的領(lǐng)漲者。同時(shí)在下半年隨著富力、中海、龍湖等一批高端物業(yè)相繼面世，江北區(qū)住宅供應(yīng)價(jià)格被一再拔高。圖表 11 2008年1-6月江北區(qū)商品房供應(yīng)走勢(shì)（次、萬(wàn)方、套）數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心今年農(nóng)歷新年過(guò)后的3月至6月間，江北區(qū)新增供應(yīng)保持在一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的水平，每月開(kāi)盤(pán)量保持在5個(gè)左右，新增體量在10萬(wàn)方左右。從項(xiàng)目檔次來(lái)看,主要以轄區(qū)內(nèi)中低端樓盤(pán)和小戶型投資物業(yè)為主，高端項(xiàng)目推盤(pán)周期較長(zhǎng)，這與高端項(xiàng)目單價(jià)、總價(jià)雙高、市場(chǎng)觀望情緒濃厚、消化乏力有關(guān)。2、需求市場(chǎng)圖表 12 2006-2008年（上半年）江北區(qū)商品房需求走勢(shì)（套、元/平米、萬(wàn)方）數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶網(wǎng)上房地產(chǎn)、緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心與主城區(qū)成交走勢(shì)一樣，江北區(qū)也呈現(xiàn)出成交量全面下跌，成交價(jià)格大幅上漲的局面。其中成交面積下降幅度26%，略小于主城區(qū)約個(gè)百分點(diǎn)。這主要是源于東海岸、北國(guó)風(fēng)光等性價(jià)比較高的中端項(xiàng)目的平穩(wěn)銷售。由于目前房?jī)r(jià)仍然處于高位運(yùn)行,不少傳統(tǒng)熱點(diǎn)地區(qū)已出現(xiàn)被低價(jià)的非熱點(diǎn)區(qū)域分流的現(xiàn)象，但這種現(xiàn)象目前還僅集中在中端及以下產(chǎn)品。高端項(xiàng)目針對(duì)的客戶群雖然也在把價(jià)格作為購(gòu)房影響因素的比重逐漸抬高，但在合理的價(jià)格范圍內(nèi)，良好的品質(zhì)仍然是客戶最關(guān)注的。作為主城區(qū)非洋房別墅類高端物業(yè)集中的標(biāo)桿地區(qū)，北濱路在今年下半年的競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈，在外部?jī)?yōu)勢(shì)不再明顯的局面下，各項(xiàng)目更重要的將是比拼內(nèi)在品質(zhì)。圖表 13 2008年上半年新開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)消化走勢(shì)對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心江北區(qū)作為北部城區(qū)門(mén)戶，因政府主推的“重慶向北”政策受益，而觀音橋商圈和北濱路的崛起、江北城建設(shè)的全面推進(jìn)，成為江北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一派欣欣向榮的最重要支撐。受外部?jī)?yōu)質(zhì)資源助推，加上江北區(qū)樓盤(pán)普遍保有較高品質(zhì)，且高端項(xiàng)目云集，江北區(qū)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)消化率一直保持在較大比例高于主城區(qū)整體消化率的水平。而在三北一南的四個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域?qū)Ρ戎校眳^(qū)也憑借其核心區(qū)位、成熟商圈和配套，稀缺景觀資源等競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，開(kāi)盤(pán)成交情況優(yōu)于三北一南整體水平。(三) 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目近況圖表 14 同類競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2008年推售情況項(xiàng)目名稱可比組團(tuán)2008年上半年開(kāi)盤(pán)情況目前銷售情況時(shí)間推出套數(shù)折后均價(jià)當(dāng)天銷售率龍湖春森彼岸一組團(tuán)3.202161100076%2007年年底首次推出的2、9號(hào)樓已基本銷售完畢，2008年3月份推出的江天上至6月累計(jì)銷售接近190套，售價(jià)約11000元，開(kāi)盤(pán)后因市場(chǎng)影響、產(chǎn)品價(jià)格過(guò)高，銷售一直較為緩慢。為了給項(xiàng)目造勢(shì)，龍湖調(diào)整策略，將江天上剩余的30余套房源停售，改推不看江的香邸，同時(shí)將關(guān)注高層的客戶向香邸引導(dǎo)。由于客戶積累情況理想，香邸價(jià)格低于前期產(chǎn)品，加上龍湖品牌號(hào)召力，香邸順利實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤(pán)熱銷，此輪造勢(shì)基本成功。7.2658855195%中海北濱一號(hào)天賦6.21129756731%天賦組團(tuán)323套整體取得預(yù)售資格，首批推出129套房源，由于客戶積累量不足，當(dāng)天銷售情況不理想，后期受產(chǎn)品、價(jià)格、環(huán)境、宏觀市場(chǎng)等多方面的影響，天賦銷售一直較為緩慢，平均每周消化套數(shù)在4-5套。雍江苑整體3.29681300063%目前在售的是5、6號(hào)板式高層和11號(hào)樓點(diǎn)式高層，銷售情況不甚理想，板式高層目前整體銷售60%，點(diǎn)式高層銷售25%，平均周消化量?jī)H為2-3套。雖然銷售不暢，但項(xiàng)目并沒(méi)有在價(jià)格或調(diào)整上進(jìn)行調(diào)整，宣傳推廣力度也并未加大。5月1789289棕櫚泉國(guó)際花園C區(qū)6.840811830%在售的10號(hào)樓為2008年上半年首次開(kāi)盤(pán)。受宏觀市場(chǎng)影響，去年年底推出的2號(hào)樓銷售緩慢，導(dǎo)致10號(hào)樓開(kāi)盤(pán)時(shí)間間隔大半年。銷售速度也比較緩慢，目前在售的2、10號(hào)樓整體銷售70%，平均周消化套數(shù)在1-2套。剩余的幾棟產(chǎn)品已全部取得預(yù)售資格，1號(hào)樓高層已開(kāi)始預(yù)約登記。恒大華府一期6項(xiàng)目于6月13日開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，7月12日正式開(kāi)盤(pán)。認(rèn)購(gòu)期內(nèi)共認(rèn)購(gòu)產(chǎn)品42套，截至目前已銷售35%。花園洋房也已開(kāi)始認(rèn)購(gòu)，截至7月28日已累計(jì)認(rèn)購(gòu)30套，客戶積累200余組。金科廊橋水岸江山四棟未正式開(kāi)盤(pán)，自然銷售中廊橋水岸自去年年底10號(hào)樓正式開(kāi)盤(pán)后，連同9號(hào)樓一并進(jìn)行銷售。由于產(chǎn)品主要正對(duì)投資客戶，而目前市場(chǎng)的持續(xù)低迷對(duì)房地產(chǎn)投資打擊嚴(yán)重，廊橋水岸一度滯銷，半年時(shí)間150套房源僅銷售近50%。目前價(jià)格已由開(kāi)盤(pán)之初的8500元下調(diào)至7000元，同時(shí)還推出了部分特價(jià)房源。珠江太陽(yáng)城北斗至尊4.25143816010%今年4月25日2號(hào)樓開(kāi)盤(pán)后陸續(xù)推出剩余2棟，目前四棟產(chǎn)品均在售。價(jià)格已下調(diào)至7500元，同時(shí)推出較大力度的折扣，近期還推出5000元的特價(jià)房，成交情況稍有起色。除春森彼岸最新推出的香邸由于推出量少，前期蓄客較好，價(jià)格有較強(qiáng)吸引力引致開(kāi)盤(pán)售罄之外，其他競(jìng)品項(xiàng)目飽受市場(chǎng)大環(huán)境所累，銷售進(jìn)展緩慢，甚至出現(xiàn)滯銷。本土的領(lǐng)軍企業(yè)和外地實(shí)力開(kāi)發(fā)商有強(qiáng)大的資金后盾，尚能勉強(qiáng)頂住樓市不景氣帶來(lái)資金壓力，但對(duì)于本土的其他開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，緩和資金緊張已經(jīng)成為他們?yōu)榍笃髽I(yè)生存而必須跨越的障礙，也因此出現(xiàn)了金科和珠江的降價(jià)之舉。所謂的價(jià)格探底讓部分購(gòu)房者獲得了實(shí)惠，也讓開(kāi)發(fā)商暫解燃眉之急，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)角度來(lái)看，這種行為也是對(duì)這類本土知名地產(chǎn)商形象的一種損傷，此后，開(kāi)發(fā)商可能需要尋求更多的途徑去重塑企業(yè)和項(xiàng)目形象。(四) 同檔次競(jìng)爭(zhēng)花園洋房項(xiàng)目近況圖表 15 同檔次競(jìng)爭(zhēng)花園洋房項(xiàng)目2008年推售情況項(xiàng)目名稱可比組團(tuán)2008年上半年開(kāi)盤(pán)情況目前銷售情況時(shí)間推出套數(shù)折后均價(jià)當(dāng)天銷售率龍湖酈江一期4.26 226803963%酈江是今年上半年消化速度最快的項(xiàng)目之一，開(kāi)盤(pán)三個(gè)月銷售接近280套，目前已基本售罄。剩余的約40套保留房源已由龍湖集團(tuán)方面找人團(tuán)購(gòu)。5.31 60861065%龍湖江與城翡翠嶺4.26236860062%翡翠嶺洋房和疊拼別墅交替開(kāi)盤(pán)，目前推出產(chǎn)品已銷售約90%，平均周消化套數(shù)在12-15套，憑借大盤(pán)規(guī)模和龍湖品牌，項(xiàng)目銷售情況比較理想。6.2850860058%金科十年城一期4.2660792058%十年城花園洋房目前已全部推出，價(jià)格方面穩(wěn)定在8000元/平米，沒(méi)有作過(guò)多的調(diào)整，僅在金科房交會(huì)期間推出大幅優(yōu)惠，目前整體銷售約80%（約580套），今年上半年平均每周消化7-8套。5.2470800080%二、 競(jìng)品項(xiàng)目分析l 競(jìng)品項(xiàng)目選擇我司通過(guò)對(duì)招商江灣城項(xiàng)目的整體規(guī)劃及產(chǎn)品進(jìn)行的初步定性分析,在選擇競(jìng)品項(xiàng)目時(shí)將按照以下標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行篩選：1、 項(xiàng)目地塊位于一線臨江或臨湖（100畝以上）位置2、 項(xiàng)目在市場(chǎng)上具有較大影響和話題性3、 一線江景或湖景非別墅物業(yè)清水房銷售均價(jià)在7000元/平米以上4、 供應(yīng)主力戶型為三房及以上舒適型戶型，主力戶型面積在100平米以上根據(jù)以上標(biāo)準(zhǔn)，我司對(duì)重慶市主城區(qū)一線樓盤(pán)進(jìn)行了篩選，選取了龍湖春森彼岸、龍湖酈江、中海北濱一號(hào)、瑞安雍江苑、棕櫚泉國(guó)際花園、金科廊橋水岸、珠江太陽(yáng)城、恒大華府等8個(gè)樓盤(pán)作為本案的競(jìng)品分析樓盤(pán),并根據(jù)所選項(xiàng)目的區(qū)域特征、產(chǎn)品特征、今年上半年以來(lái)市場(chǎng)反應(yīng)等因素進(jìn)行綜合考慮，將以上樓盤(pán)對(duì)本案的參考價(jià)值劃分成三類，分別為： 第一類參考項(xiàng)目：龍湖春森彼岸、中海北濱一號(hào)、瑞安雍江苑 第二類參考項(xiàng)目：棕櫚泉國(guó)際花園、恒大華府 第三類參考項(xiàng)目：龍湖酈江（花園洋房）、金科廊橋水岸、珠江太陽(yáng)城l 分析架構(gòu)競(jìng)品項(xiàng)目分析目的是為了通過(guò)對(duì)所選定的對(duì)價(jià)格影響較大的重要參數(shù)的分析比較，初步確定本案在市場(chǎng)同類型項(xiàng)目中所處的地位，為本案首次開(kāi)盤(pán)的整體銷售均價(jià)制定提供依據(jù)。競(jìng)品項(xiàng)目分析及初步價(jià)格評(píng)定框架按下圖進(jìn)行：基本參數(shù)規(guī)模產(chǎn)品戶型價(jià)格項(xiàng)目推售媒體推廣客戶特征開(kāi)發(fā)商品牌競(jìng)品項(xiàng)目對(duì)比地段配套交通景觀外部配套內(nèi)部配套外部景觀內(nèi)部景觀戶型功能戶型尺寸總體價(jià)格戶型景觀價(jià)格景觀價(jià)差總體推售戶型景觀去化活動(dòng)報(bào)媒圖表 16 競(jìng)品項(xiàng)目分析框架11緯聯(lián)地產(chǎn)市場(chǎng)研究中心 招商江灣城競(jìng)品項(xiàng)目分析報(bào)告(一) 基本參數(shù)比較1、地段招商江灣城龍湖春森彼岸中海北濱1號(hào)瑞安雍江苑金科廊橋水岸龍湖酈江棕櫚泉國(guó)際花園珠江太陽(yáng)城江北城解放碑觀音橋恒大華府圖表 17 競(jìng)品項(xiàng)目區(qū)位分布圖圖表 18 競(jìng)品項(xiàng)目交通車行時(shí)間位置描述區(qū)域商圈距離（車程）觀音橋江北城解放碑招商江灣城江北區(qū)北濱路5分鐘5分鐘10分鐘龍湖春森彼岸江北區(qū)北濱路5分鐘3分鐘8分鐘中海北濱一號(hào)江北區(qū)北濱路15分鐘15分鐘20分鐘重慶天地渝中區(qū)化龍橋15分鐘15分鐘20分鐘棕櫚泉國(guó)際花園北部新區(qū)金開(kāi)大道20分鐘20分鐘25分鐘恒大華府北部新區(qū)金開(kāi)大道15分鐘15分鐘20分鐘龍湖酈江南岸區(qū)南濱路20分鐘15分鐘20分鐘金科廊橋水岸江北區(qū)溉瀾溪10分鐘10分鐘15分鐘珠江太陽(yáng)城江北區(qū)北濱路5分鐘1分鐘5分鐘2、配套l 外部配套比較圖表 19 競(jìng)品項(xiàng)目外部配套情況項(xiàng)目名稱外部配套評(píng)價(jià)招商江灣城觀音橋商圈綜合配套、金砂水岸配套商業(yè)、盛世金源購(gòu)物廣場(chǎng)觀音橋商圈已經(jīng)成熟，且其影響力正直逼解放碑，盛世金源和老牌濱江高檔社區(qū)金砂水岸的濱江商業(yè)群也頗有口碑，為本項(xiàng)目在面市之初展示了良好的外部形象和增值預(yù)期。龍湖春森彼岸觀音橋商圈綜合配套、江北城CBD綜合配套（展望）東有已經(jīng)啟動(dòng)的江北城，西有著名的觀音橋商圈，春森彼岸外部配套條件優(yōu)越。中海北濱一號(hào)大石壩片區(qū)綜合配套，未來(lái)主要有東海岸、北國(guó)風(fēng)光等社區(qū)商業(yè)周邊沒(méi)有商圈或大型商業(yè)中心支撐，距離成熟的大石壩片區(qū)尚有一段距離，未來(lái)展望也僅有規(guī)模有限的臨近項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)。外部配套不足略顯尷尬。重慶天地現(xiàn)階段外部配套僅有文化（紅巖革命紀(jì)念館）、教育（重慶師范大學(xué)）。未來(lái)主要依托項(xiàng)目自身配套，外部配套少。舊城改造項(xiàng)目，所處地段相對(duì)孤立，周邊缺乏配套支撐。棕櫚泉國(guó)際花園富抱泉花園社區(qū)商業(yè)配套、人和鎮(zhèn)綜合配套。地處北部新區(qū)富人區(qū)，也預(yù)示著周邊還處于成熟的過(guò)程中。恒大華府人和鎮(zhèn)綜合配套地處北部新區(qū)富人區(qū)，也預(yù)示著周邊還處于成熟的過(guò)程中。龍湖酈江洋人街商業(yè)配套、中海國(guó)際社區(qū)（展望）、彈子石CBD綜合配套（展望）彈子石CBD開(kāi)發(fā)建設(shè)尚未全面啟動(dòng)，僅有洋人街目前已經(jīng)對(duì)外營(yíng)業(yè)，但未來(lái)預(yù)期良好。金科廊橋水岸現(xiàn)階段配套基本空白，僅有江北區(qū)政府辦公大樓。同樣屬于開(kāi)發(fā)新區(qū)，現(xiàn)階段外部配套匱乏，但江北區(qū)政府的進(jìn)駐使這一區(qū)域有較高的增值預(yù)期。珠江太陽(yáng)城五里店片區(qū)綜合配套，江北城CBD綜合配套（展望）現(xiàn)階段和預(yù)期展望都有條件優(yōu)越的綜合配套支撐。l 內(nèi)部配套比較圖表 20 競(jìng)品項(xiàng)目自身配套情況項(xiàng)目名稱內(nèi)部配套評(píng)價(jià)商業(yè)商務(wù)教育會(huì)所運(yùn)動(dòng)招商江灣城2.2萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)幼兒園6000方高檔會(huì)所網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池外部配套完善，因此社區(qū)配套以基本商業(yè)和運(yùn)動(dòng)配套為主，同時(shí)為提升項(xiàng)目品質(zhì)，配置有高檔會(huì)所。龍湖春森彼岸8.8萬(wàn)方商業(yè)配套超高層酒店、寫(xiě)字樓3000平米幼兒園配套2500平米會(huì)所（文化活動(dòng)中心）大規(guī)模城市綜合體，在配套上力求綜合、完備，因此規(guī)劃的商業(yè)、商務(wù)配套體量較大。中海北濱一號(hào)2萬(wàn)方濱江商業(yè)中心室內(nèi)恒溫泳池、高爾夫練習(xí)場(chǎng)、網(wǎng)球場(chǎng)以社區(qū)商業(yè)配套為主，為提升項(xiàng)目檔次，在運(yùn)動(dòng)配套上有所側(cè)重，偏向于較為高檔的高爾夫練習(xí)場(chǎng)和網(wǎng)球運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。重慶天地重慶天地商業(yè)Mall國(guó)際商務(wù)中心組團(tuán)教育配套組團(tuán)會(huì)所組團(tuán)運(yùn)動(dòng)配套以造城之勢(shì)，配套有大體量、高檔次的商業(yè)Mall及商務(wù)配套，其中嘉陵帆影擬建為西南第一高樓。雍江苑14萬(wàn)方體量擁有一個(gè)3500平米獨(dú)立會(huì)所和，700平米幼兒園。棕櫚泉國(guó)際花園1.6萬(wàn)方社區(qū)商業(yè)高星級(jí)酒店伊頓國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園約1萬(wàn)平米國(guó)際會(huì)所健身俱樂(lè)部、室內(nèi)恒溫泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、足球場(chǎng)；雖然為千畝大盤(pán)，但作為高檔居住社區(qū)，沒(méi)有大規(guī)模配套商業(yè)商務(wù)設(shè)施。而近萬(wàn)平米的國(guó)際會(huì)所充分彰顯了項(xiàng)目高端氣質(zhì)。恒大華府3萬(wàn)方景觀商業(yè)街國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園8000平米私家會(huì)所高檔豪宅社區(qū)以近10%的體量配套商業(yè)，8000平米會(huì)所加上內(nèi)部豪華硬件配置，成為重慶數(shù)一數(shù)二的頂級(jí)會(huì)所。龍湖酈江1.5萬(wàn)方濱江商業(yè)街高層架空層泛會(huì)所運(yùn)動(dòng)設(shè)施一般社區(qū)配套，體量較小。金科廊橋水岸8000方社區(qū)商業(yè)（引入重客隆超市）巴蜀小學(xué)游泳池，泛會(huì)所健身場(chǎng)所商業(yè)配套規(guī)模較小，也直接導(dǎo)致項(xiàng)目到目前為止入住率偏低。珠江太陽(yáng)城26萬(wàn)方商業(yè)、商務(wù)配套托兒所、雙語(yǔ)幼兒園、小學(xué)游泳池、健身跑道、羽毛球場(chǎng)、籃球場(chǎng)大型綜合體項(xiàng)目，加上地段優(yōu)勢(shì)，在商業(yè)、商務(wù)上配套體量較大。3、交通圖表 21 競(jìng)品項(xiàng)目周邊公共交通情況項(xiàng)目名稱公共交通軌道交通道路系統(tǒng)評(píng)價(jià)招商江灣城122（朝天門(mén)-金砂水岸）123（青草壩-金砂水岸）127（江北農(nóng)場(chǎng)-金砂水岸）401（信義街-金源廣場(chǎng)）615（中山支路-大川水岸）630（金紫山-金砂水岸）631（工商大學(xué)江北校-海關(guān)）816（望江-金砂水岸）輕軌三號(hào)線北濱路、萬(wàn)唐路、金源路可達(dá)依托金砂水岸和盛世金源的成熟，目前沿金源路的公共交通通達(dá)性較高，但北濱路沿線公交通達(dá)性較低；道路交通系統(tǒng)較為完善，通行情況良好；輕軌三號(hào)線在建，預(yù)計(jì)一期工程將于2010年建成并試運(yùn)行，成為繼軌道二號(hào)線之后第二條建成并運(yùn)行的軌道線路。龍湖春森彼岸輕軌四號(hào)線目前北濱路可達(dá)，待建成后經(jīng)建新東路可達(dá)春森彼岸目前僅有北濱路可達(dá)，公交線路暫時(shí)空白，軌道四號(hào)線途徑項(xiàng)目，但建成時(shí)間預(yù)計(jì)在2020年前后。但對(duì)私家車保有者來(lái)說(shuō)，北濱路通行情況良好，通達(dá)性較高。中海北濱一號(hào)615（中山支路-大川水岸）北濱路可達(dá)，規(guī)劃有市政道路。公共交通通達(dá)性較差，但隨著北濱路沿線各項(xiàng)目逐步成熟，預(yù)計(jì)未來(lái)公共通達(dá)性將有顯著改善。重慶天地104（紅巖村-滄白路）210（白公館-龍頭寺）215（雙碑-朝天門(mén)）216（沙坪壩-牛角沱）217（雙碑-上清寺）219（牛角沱-新橋）251（牛角沱-白鶴嶺）261（重大-臨江門(mén)）262（重慶圖書(shū)館-朝天門(mén)）265（雙碑-朝天門(mén)）318（陳家灣-洋人街）501（北碚-牛角沱）802（學(xué)林雅園-牛角沱）808（磁器口-融僑半島）輕軌五號(hào)線沙濱路、嘉陵路可達(dá)，未來(lái)規(guī)劃有半山路地處沙坪壩區(qū)進(jìn)城要道，公共交通發(fā)達(dá)，通達(dá)性很高，同時(shí)規(guī)劃有輕軌線路。項(xiàng)目對(duì)化龍橋片區(qū)進(jìn)行整體改造，將對(duì)原有道路進(jìn)行拓寬改造，并新建多條支路與干道相連，路面通行狀況將有顯著改善。棕櫚泉國(guó)際花園126（尖山紅旗河溝）149（人和街道國(guó)會(huì)山）786（五星園紅旗河溝）金開(kāi)大道可達(dá)周邊道路等級(jí)較高，通行狀況良好，但公交通車數(shù)量較少，且等級(jí)較低。恒大華府119（南坪人和）125（南坪-人和）126（尖山-紅旗河溝）133（天湖美鎮(zhèn)西南醫(yī)院） 145（華廷汽貿(mào)-回龍灣）208（人和西南醫(yī)院）603（朝天門(mén)-人和）606（袁家崗-人和）786（五星園-紅旗河溝）輕軌五號(hào)線金開(kāi)大道、金山大道、新溉達(dá)到均可達(dá)到緊鄰因人氣聚集而逐漸繁華的人和鎮(zhèn)，公共交通通暢，“金”系列快速干道和內(nèi)環(huán)高速、機(jī)場(chǎng)高速在此集結(jié)，交通十分便利。龍湖酈江323（龍頭寺-洋人街）368（動(dòng)物園-洋人街）輕軌九號(hào)線南濱路可達(dá)彈子石CBD尚處于開(kāi)發(fā)初期，目前沿南濱路公共交通通達(dá)程度不高；規(guī)劃有軌道線路經(jīng)過(guò)彈子石，預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間在2013年左右。金科廊橋水岸107（尖山-紅旗河溝）153（廊橋水岸-新華路）616（南坪-鴛鴦）812（觀音橋-東風(fēng)造船廠）813（324醫(yī)院-鐵山坪）816（金砂水岸-望江）817（觀音橋-桂花灣）831（五里店-云祥路）835（江北家樂(lè)福-汽博中心）866（朝天門(mén)-港城工業(yè)園）輕軌四號(hào)線從江北方向只能通過(guò)五里店立交經(jīng)五桂路到達(dá)。雖然片區(qū)開(kāi)發(fā)尚未成熟，但目前到觀音橋、解放碑、朝天門(mén)、南坪等地均有公交可達(dá)，較為便利。軌道四號(hào)線也設(shè)站于附近。珠江太陽(yáng)城604（南橋寺-劉家臺(tái)）105（龍頭寺-新華路）111（龍溪鎮(zhèn)-滄白路）119（南坪-人和）121（金果園-南坪五小區(qū)）135（大都會(huì)-李家坪）141（朝天門(mén)-龍頭寺）149（人和-輔仁路）151（朝天門(mén)-南橋寺）152（五里店-較場(chǎng)口-五里店）153（廊橋水岸-新華路）323（龍頭寺-洋人街）419（龍頭寺-躍進(jìn)村）421（長(zhǎng)安華都-楊家坪）841（龍頭寺-花溪工業(yè)園）輕軌六號(hào)線、輕軌九號(hào)線、軌道環(huán)線北濱路和五簡(jiǎn)路可達(dá)。比鄰成熟的五里店片區(qū)和在建的江北城CBD，公共通達(dá)性很高，三條軌道線路將通過(guò)臨近的五里店和江北城。4、景觀資源l 外部資源圖表 22 競(jìng)品項(xiàng)目外部景觀資源情況項(xiàng)目名稱江景城市景觀山景評(píng)價(jià)招商江灣城嘉陵江（江岸線長(zhǎng)550米）上清寺商務(wù)中心區(qū)鵝嶺公園江灣城江岸線長(zhǎng)度不占優(yōu)勢(shì)，所臨江面較窄，上清寺老式建筑較多，給城市景觀帶來(lái)一定負(fù)面影響。龍湖春森彼岸嘉陵江（江岸線長(zhǎng)1000米）解放碑CBD江岸線較長(zhǎng)，且屬嘉陵江相對(duì)開(kāi)闊地段，解放碑CBD也展現(xiàn)出良好的城市風(fēng)貌。中海北濱一號(hào)嘉陵江（江岸線長(zhǎng)600米）平頂山江面較為狹窄，江景資源并不占優(yōu)；平頂山公園山景較好。重慶天地嘉陵江（江岸線長(zhǎng)2000米）鴻恩寺、平頂山項(xiàng)目規(guī)模較大，江岸線長(zhǎng)達(dá)2000米，但嘉陵江江景效果一般。棕櫚泉國(guó)際花園無(wú)外部景觀資源欠缺，主要依賴項(xiàng)目?jī)?nèi)部良好的園林景觀打造。恒大華府照母山公園、天湖公園、百林公園位于北部開(kāi)發(fā)新區(qū)，自然園林景觀資源較為豐富。龍湖酈江長(zhǎng)江（江岸線長(zhǎng)300米）江北城CBD雖然江岸線不長(zhǎng)，但長(zhǎng)江江面開(kāi)闊，江景資源明顯優(yōu)于嘉陵江沿岸項(xiàng)目金科廊橋水岸長(zhǎng)江（江岸線長(zhǎng)400米）彈子石CBD雄踞高地，長(zhǎng)江江景視野開(kāi)闊，未來(lái)預(yù)期彈子石CBD景觀迷人。珠江太陽(yáng)城嘉陵江（江岸線長(zhǎng)1000米）解放碑CBD、江北城CBD江岸線較長(zhǎng)，且地處嘉陵江相對(duì)開(kāi)闊地?cái)?，解放碑和江北城的城市景觀都為項(xiàng)目加分不少。江灣城眺望上清寺春森彼岸遙望解放碑雍江苑看北國(guó)風(fēng)光中海天賦看江效果圖表 23 部分競(jìng)品項(xiàng)目外部景觀示意圖l 內(nèi)部資源圖表 24 競(jìng)品項(xiàng)目?jī)?nèi)部園林景觀情況項(xiàng)目名稱占地面積綠化率園林面積內(nèi)部景觀性質(zhì)評(píng)價(jià)招商江灣城13.5萬(wàn)方37%9.5萬(wàn)方湖景、園林以組團(tuán)形式圍合而成三個(gè)大型中庭，保證戶戶可觀景。龍湖春森彼岸16萬(wàn)方30%5.7萬(wàn)方園林景觀項(xiàng)目容積高，建筑面積較大，最大中庭面積不足5000平米，內(nèi)部景觀面較為狹窄，主要以大型成年喬木拉伸景觀效果。中海北濱一號(hào)10萬(wàn)方40%人工水景、園林雖然項(xiàng)目為低密度別墅社區(qū)，單從實(shí)際成型效果來(lái)看，樓棟排布較密，稍顯壓抑。雍江苑5萬(wàn)方37%約1.0萬(wàn)方園林景觀中庭園林面積近萬(wàn)平米，但在景觀品質(zhì)上略顯不足。棕櫚泉國(guó)際花園80萬(wàn)方40%約27萬(wàn)方湖景、生態(tài)公園千畝低密度社區(qū)，160畝中央湖景和240畝生態(tài)公園，加上地塊本身的地勢(shì)起伏，項(xiàng)目?jī)?nèi)部景觀視野較為開(kāi)闊。恒大華府21萬(wàn)方31.2%約10萬(wàn)方水景園林為配合項(xiàng)目奢華定位，在園林景觀打造上也大面積的打造內(nèi)湖水景，并結(jié)合情趣景觀，提升景觀風(fēng)情。龍湖酈江12.3萬(wàn)方31%7.7萬(wàn)方人工湖泊、園林酈江占地面積不大，卻以7.7萬(wàn)方大手筆打造景觀園林，水系、櫻花大道使項(xiàng)目景觀情趣倍增。金科廊橋水岸20萬(wàn)方40%約6.0萬(wàn)方人工水景、園林金科在景觀打造上一直都頗具特色，廊橋水岸的園林景觀在珠江太陽(yáng)城22.5萬(wàn)方34.6%園林項(xiàng)目定位為東南亞風(fēng)情，頗具特色，但項(xiàng)目容積率較高，且高層建筑容易壓抑中庭所展示的效果。(二) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖表 25 競(jìng)品項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目名稱占地面積總建筑面積容積率建筑密度總戶數(shù)招商江灣城13.5萬(wàn)方50萬(wàn)方3.3525%2712龍湖春森彼岸16萬(wàn)方78萬(wàn)方4.929.8%約3800中海北濱一號(hào)10萬(wàn)方14.8萬(wàn)方1.17527重慶天地(雍江苑)127萬(wàn)方(5萬(wàn)方) 359.6萬(wàn)方（14萬(wàn)方）2.8（2.8）18%（雍江苑）784（雍江苑）棕櫚泉國(guó)際花園80萬(wàn)方80萬(wàn)方1.0恒大華府21萬(wàn)方38萬(wàn)方1.830%1264龍湖酈江12.3萬(wàn)方33萬(wàn)方3.0金科廊橋水岸20萬(wàn)方37萬(wàn)方2.720%2329珠江太陽(yáng)城22.5萬(wàn)方100萬(wàn)方3.86(三) 產(chǎn)品構(gòu)成1、比較組團(tuán)圖表 26 競(jìng)品項(xiàng)目比較組團(tuán)主要指標(biāo)項(xiàng)目名稱組團(tuán)名建筑形態(tài)產(chǎn)品質(zhì)素評(píng)價(jià)梯戶比戶型配比江灣城一期板式高層2梯2戶：37.2%2梯3戶：42.5%2梯4戶：20.3%平層：兩房 108，23，5%三房 111-149，165，37%四房 136-158，177，39%五房 168/171，36，8%高廳：四房 189-190，20，4% 199-220，16，4%頂躍： 四房 149-228，10，2%五房 182-218，5，1%一期全板式結(jié)構(gòu)，在有限的土地資源上，最大限度保證觀江效果；2梯2戶/3戶的梯戶比配置已經(jīng)達(dá)到目前重慶市最高配置標(biāo)準(zhǔn)；三房四房所占比重達(dá)到80%以上，大尺度充分體現(xiàn)出豪宅品質(zhì)。龍湖春森彼岸一組團(tuán)板式小高層、點(diǎn)式高層小高層1梯2戶：13.9%小高層1梯3戶：5.4%高層3梯7戶：80.7%高層平層：兩房 74-79，62，12% 84-88，50，9% 94，12，2%三房 99-114，184，34%四房 125-137，62，12% 140-154，60，11%高層頂躍：五房 260-576，5，1%小高層平層:三房 124-129，31，6%四房 130-134，17，3%142-152，28，5%小高層townhouse：三房 221，2，0%小高層躍層：三房 140/142，8，1%四房 185-195，4，1% 206-210，6，1% 218-235，8，1% 春森彼岸供應(yīng)戶型和價(jià)格皆達(dá)到豪宅標(biāo)準(zhǔn)，但是高層3梯7戶的配置離真正意義上的豪宅還有一段距離，不過(guò)龍湖品牌在重慶的影響力在此時(shí)足以掩蓋一些缺陷。中海北濱一號(hào)天賦板式小高層1梯2戶：100%平層：三房 118-125，153，47%四房 142-145，14，4% 152-156，126，39%頂躍：五房 169-185，16，5% 214-220，14，4%繼承北濱一號(hào)高端形象，以一梯兩戶的板式建筑充分挖掘稀缺江景優(yōu)勢(shì)，主力戶型面積也體現(xiàn)出豪宅標(biāo)準(zhǔn)。雍江苑板式高層、點(diǎn)式高層板式高層2梯2戶：27.6%點(diǎn)式高層3梯6戶; 72.4%板式高層平層：三房 119-123，34，14% 132-133，34，14%點(diǎn)式高層平層：兩房 80-86，90，37%三房 102/103，88，36%雍江苑整體戶型設(shè)計(jì)走豪宅路線，主力產(chǎn)品以三房和四房為主，首推產(chǎn)品戶型面積走主流市場(chǎng)路線，戶型面積并不突出。棕櫚泉國(guó)際花園C區(qū)板式小高層點(diǎn)式高層、板式高層、板式小高層1梯2戶: 21.9% 類板式高層2梯3戶：31.1%點(diǎn)式高層3梯5戶：47.0%高層平層：兩房 88，81，9%三房 129-136，360，39% 143-152，266，29%四房 172，6，1%小高層平層：三房 150，90，10%四房 175，90，10%小高層頂躍：四房 217，10，1%五房 243，10，1%C區(qū)戶型設(shè)計(jì)較為單一，但各戶型面積與在售同類項(xiàng)目相比，明顯偏大，更強(qiáng)調(diào)豪宅的舒適性。恒大華府板式小高層、花園洋房1梯2戶：100%小高層平層：三房 181，20，7% 192-199，200，76%四房 227-246，44，17%超大平層設(shè)計(jì)，堪比聯(lián)排別墅，4+1花園洋房配置電梯，體現(xiàn)了恒大華府系列產(chǎn)品一貫的奢華作風(fēng)龍湖酈江一期花園洋房1梯2戶：100%平層：兩房 68-86，12，4%三房 112-125，156，47%Townhouse：三房 125-140，106，32%四房 171，2，1%頂躍：三房 115/123，4，1%四房 158/162，52，17%龍湖回歸南岸的成功之作，花園洋房產(chǎn)品延續(xù)了龍湖大城小院的設(shè)計(jì)理念，只是在戶型面積上有所收斂。金科廊橋水岸江山四棟風(fēng)車式高層2梯3戶：100%平層：三房 129-133，4，2%四房 143-156，50，21% 160-175，96，40%五房 180/188，66，28%躍層：五房 191/204，4，2% 241，18，8%作為廊橋水岸最高端的產(chǎn)品，江山四棟采用風(fēng)車式設(shè)計(jì)，保證戶戶正看江，主力戶型為舒適型四房和五房，超過(guò)70%的產(chǎn)品面積在160平米以上，是繼怡景天域之后的又一超大面積產(chǎn)品。珠江太陽(yáng)城北斗至尊V型點(diǎn)式高層3梯5戶：100%平層：兩房 87，116，20%三房 103，120，20% 116-120，120，20% 123-131，171，29%四房 137-139，53，18% 150，4，1%頂躍：五房 163/171，4，1%作為二線項(xiàng)目的一線產(chǎn)品，北斗至尊憑借絕佳區(qū)位優(yōu)勢(shì)，大打豪宅牌。但從其產(chǎn)品線來(lái)看，由于缺乏品牌的號(hào)召力，為保證項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)快銷，北斗至尊在戶型面積設(shè)置上與其他項(xiàng)目相比略顯緊湊。備注：以上各項(xiàng)目做戶型配比統(tǒng)計(jì)時(shí)，因我司可獲得資料來(lái)源不同，各項(xiàng)目產(chǎn)品數(shù)量統(tǒng)計(jì)范圍有所差別：1、春森彼岸和雍江苑按已推出產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)；2、恒大華府按一期小高層產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)(包括未開(kāi)盤(pán)的10-13號(hào)樓)；2、酈江花園洋房、中海天賦、廊橋水岸江山四棟、珠江太陽(yáng)城北斗至尊按全部產(chǎn)品統(tǒng)計(jì)（包括未推出產(chǎn)品）；3、棕櫚泉C區(qū)僅未包括3號(hào)樓，其他樓棟均統(tǒng)計(jì)在內(nèi)（包括未開(kāi)盤(pán)的1、11號(hào)樓）。圖表 27 競(jìng)品項(xiàng)目戶型配比示意圖2、比較組團(tuán)規(guī)劃l 龍湖春森彼岸一組團(tuán)規(guī)劃示意圖12#：9層以上D1/D3正看江，B1/C2側(cè)看江，C1不看江；19#：端頭D2/E1正看江，其余側(cè)看江1321107485148991421511511101421421421421423#江天上，戶型分布與2號(hào)樓同，整體觀將效果略優(yōu)于2#樓11#樓香邸僅1單元1號(hào)房可側(cè)看江，但視野較大范圍被江天上阻擋；3單元可正看中庭；2單元和1單元2號(hào)房側(cè)看中庭?？唇壤?5%看中庭比例：23無(wú)特殊景觀比例：22%l 中海北濱一號(hào)天賦組團(tuán)規(guī)劃示意圖122-123122-123122-123153-155153-155153-155156118125118118156各棟各單元7層開(kāi)始可觀江。57-61號(hào)樓1單元基本與江岸線平行，看江視野相對(duì)開(kāi)闊。看江比例：46%無(wú)特殊景觀比例：54%看江比例：46%看中庭比例：30%無(wú)特殊景觀比例：24%l 雍江苑規(guī)劃示意圖1331322122119791021038610284一線臨江大戶型均可正面觀江。二線點(diǎn)式高層1、6號(hào)房?jī)煞坎豢唇?-5號(hào)房20層以下看中庭，20層以上可側(cè)看江l 棕櫚泉國(guó)際花園C區(qū)規(guī)劃示意圖1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#15017517514389129129152152135135135135143備注：棕櫚泉C區(qū)各樓棟中，1、5號(hào)樓為同一類戶型組合2、4、6號(hào)樓為同一類戶型組合3號(hào)樓為單一戶型組合7-11號(hào)樓為同一類戶型組合依賴地勢(shì)高差和挑高架空層，C區(qū)前排7-11號(hào)樓板式小高層戶戶正看湖二線高層11層開(kāi)始三房四房產(chǎn)品均可看湖。150看湖比例：67%看中庭比例：24%無(wú)特殊景觀比例：9%l 恒大華府一期規(guī)劃示意圖227-246181-199181-199181-199181-199181-199備注：恒大華府一期推出產(chǎn)品中，10-11、14-21棟戶型相同，均為三房，12-13號(hào)樓戶型相同，均為四房18、19號(hào)樓正看湖景16、17、20、21號(hào)樓5層以上可側(cè)看湖景。看湖比例：35%無(wú)特殊景觀比例：65%l 龍湖酈江花園洋房組團(tuán)規(guī)劃示意圖為保證花園洋房居住品質(zhì)，以三層層高4.5米的商業(yè)阻擋南濱路交通對(duì)花園洋房帶來(lái)的影響，但也因此造成一線花園洋房5樓以下看江效果受阻，各戶主要以組團(tuán)內(nèi)部景觀為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)。2500平米人工湖泊櫻花大道小區(qū)車庫(kù)入口1234567891011l 金科廊橋水岸江山四棟規(guī)劃示意圖9#10#25#26#146169160146169160180241189180189241江山四棟戶戶可觀江9、10號(hào)樓和